Zdanění příspěvků na vlastní správu u SVJ(2012)
V jiné diskusi jsem jen na okraj uvedl známou skutečnost, že
příjem částek na vlastní správu právnické osoby je u SVJ(2012)
předmětem daně z příjmů. Protože se k tomu objevily dotazy,
uvádím zde rozšířené zdůvodnění.
Od 1.1.2014 existuje ze zákona rozdíl mezi příspěvkem na správu domu a pozemku (§ 1180 odst. 1 NOZ) a příspěvkem na vlastní správu právnické osoby (§ 1180 odst. 2 NOZ), což platí pro SVJ(2012).
Žádný rozdíl neexistoval do 31.12.2013, to jest u právnických osob SVJ(2000). Naopak – podle ZoVB platilo, že jak náklady na správu domu, tak i náklady na správu samotného SVJ byly bez rozlišení považovány za náklady na správu domu, a podle toho se také jednotně rozúčtovaly. Jednoduché, srozumitelné.
Z nějakého nám neznámého důvodu se profesor Karel Eliáš, hlavní tvůrce NOZ, rozhodl, že vytvoří NOVÉ jednotky, NOVÉ právnické osoby SVJ(2012) a NOVÉ rozlišení nákladů. Cituji příslušné ustanovení NOZ:
| 89/2012 Sb. § 1180 (1) Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad. (2) Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně. |
Z uvedeného plyne, že zákonodárce rozdělil dosud jednotné přispívání vlastníků jednotek právnické osobě na dvě zřetelně oddělené skupiny:
Toto rozdělení příspěvků do dvou skupin se musí dodržet ve všech činnostech SVJ(2012), tedy i ve vedení účetnictví SVJ. Obdobně to ostatně podle NOZ platí pro každého správce cizího majetku, cituji:
| 89/2012 Sb. § 1414 Správce vede spolehlivé záznamy o spravovaném majetku a nesmí smísit svůj vlastní majetek s majetkem pod svou správou. |
Že příjem částek na vlastní správu je u SVJ(2012) předmětem daně z příjmu plyne z ustanovení § 18 odst. 2 písm. f) zákona o daních z příjmů (ZDP):
| 586/1992 Sb. § 18 Obecná ustanovení o předmětu daně (1) Předmětem daně jsou příjmy z veškeré činnosti a z nakládání s veškerým majetkem, není-li dále stanoveno jinak. (2) Předmětem daně nejsou (…) (f) příjmy společenství vlastníků jednotek z 1. dotací, 2. příspěvků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku, 3. úhrad za plnění spojená s užíváním bytu a nebytových prostor. |
V zákoně uvedený seznam je taxativní, to jest nelze jej dále rozšiřovat. Jistě Vám neušlo, že v tomto výčtu jsou uvedeny pouze příjmy z úhrad příspěvků na správu domu a pozemku podle § 1180 odst. 1 NOZ, a naopak nejsou zde uvedeny příjmy z úhrad příspěvků na náklady vlastní správní činnosti SVJ podle § 1180 odst. 2 NOZ.
Příjmy SVJ z příspěvků na vlastní správu právnické osoby jsou zdanitelnými příjmy. Jestliže SVJ takové příspěvky od vlastníků přijme, bude povinno podat daňové přiznání.
lake
Zaujal mne příspěvek od „lake“ o zdanění příspěvků na vlastní správu SVJ(2012). Objev, že se příspěvky na vlastní správu podle § 1180 odst. 2 musí danit, mě v první chvíli vylekal.
Ať je to tak nebo tak, je to zjištění pro stát výhodné a tak bych o tom raději méně mluvil, aby se o tom nedoslechl ministr financí.
Ale našel jsem řešení. Nebudeme vlastníkům ředepisovat žádné zálohy na příspěvky na vlastní správu. Tím pádem nebudeme muset ani platit žádné daně.
Z čeho budeme platit odměny funkcionářům? Jak naivní otázka! Žádné odměny přece vyplácet nebudeme. Připravíme ale smlouvy DPP ve dvojnásobné výši odměn a ty proplatíme z fondu oprav (účet č. 955).
Ještě to má nějaké mouchy, ale ty prozrazovat nebudu, abych nebyl obviněn z navádění k trestnému činu.
Kukula
Obávám se, že tato diskuze nikam nevede. Operuje se zde s nedokonalým právním předpisem a proti tomu až obsedantně důsledná interpretace pana Lake, kterou dále dokládá dalšími (svými) právními konstrukcemi, které ovšem jsou samy o sobě diskutabilní (a diskutované) na tomto portále.
Pokud je to tak, jak píše pan Lake, plynou z toho další problematické , či dokonce neřešitelné situace. Např. pokud by "vlastní správa " byla zcela jiná a oddělená činnost než správa domu, pak tu máme zásadní problém s § 1195:
§ 1195 (1) Společenství vlastníků může nabývat majetek a
nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku.
Takže třeba to PC na vedení účetnictví by si pak SVJ nesmělo zakoupit (!)
Pane Jane,
je všeobecně známo, že NOZ je slepenec různě posbíraných právních úprav z celého světa, které spolu ne vždy souladí. Něco z Quebecu, něco od Italů, ze Švýcarska též, něco z francouzského Code civil, něco z rakouského ABGB a tak dál. Není divu,že když ten dort pejsek s kočičkou upekli, bylo z toho bolení břicha: http://a.da.mek.sweb.cz/…k.j/dort.htm.
Je známo,že část o bytovém spoluvlastnictví byla do již hotového NOZ „napasována“ dodatečně, bez odborné oponentury, narychlo a po skončení diskuse nad návrhem zákona.
Je známo,že NOZ zrušil zákon č. 72/1994 Sb., aniž by pomocí přechodového ustanovení vyřešil právní postavení 50000 právnických osob SVJ(2000).
Poukazujete na rozpor znění § 1195 z ustanoveními § 1180 a 1414 NOZ. To je opět jen drobná ukázka nepečlivé a neprofesionální práce tvůrců zákona. K ustanovení § 1195 jsem se vyjádřil zde: https://obczan.cz/…5/pododdil-5?….
lake
Dovolím si ocitovat závěr z obczan.cz:
"Vzhledem k nesplnitelnosti ustanovení § 1195 v kombinaci se striktním oddělením činností právnické osoby podle § 1180 jde o právní normu nesplnitelnou. Bude tedy ignorována, neboť nic jiného se s tímto právním zmetkem do novelizace dělat nedá. Bohužel. Nedokončenost a právní neprovázanost s ostatními částmi NOZ je typická právě pro část o bytovém spoluvlatnictví.
Již se v tisku vyskytly názory, že zmatečnost některých částí NOZ je tak velká, že se zákon bude prostě tiše ignorovat a toto ignorování bude ze strany státní moci dlouhodobě tolerováno. Takže banánová republika. Toto snad nebylo cílem zákonodárce při schvalování NOZ …"
Ignorování nesplnitelných či sporných ustanovení nepovedeného NOZ a ZOK je jediné možné řešení pro praxi. O nedokonalosti NOZ a ZOK lze teoretizovat, psát dobře placené výklady, komentáře a články, ale člen výboru SVJ či představenstva BD se musí hlavně snažit o to, aby SVJ či BD nějak fungovalo navzdory špatným zákonům, při minimalizaci postihů vůči SVJ/BD a své osobě.
Hezký den!
Pavel
Tak přesně tak, jak píše pan Pavel to děláme u nás. Nešílíme ani se změnou názvu, ani se změnou stanov, nepředepisujem členům žádné nové platby, páč již máme vše ošetřené ve schválených dokumentech a to je pro nás závazné. Ale pozorně sledujeme tento portál a snažíme se z toho, o čem se tady diskutuje a píše vzít si poučení, abychom obstáli při případné soudní při. Hezký den všem.
Vážený Pavle. Nemáte někdy pocit, že se svět zbláznil? A s ním náš drahý lake? To, co předvádí poslední dobou už hraničí s normálním lidským jednáním. S ubožáky příchozími jedná jak s povlem. Copak nechápe, ze ho web živí? Zůstává rozum stát. Zdravím.
Domnívám se, že v tomto případě se mýlíte.
- Definuje se to, že se v základu přispívá dle odpovídajícího podílu.
- Navazuje a definuje ty příspěvky z bodu 1, které se nemají na vlastníka přenášet dle odst. 1 na podíly, ale na počet bytových jednotek.
To znamená rozděluje příspěvky na správu domu a pozemku do dvou kategorií:
- příspěvky, které lze rozúčtovat dle vlastnického podílu
- příspěvky, které lze rozúčtovat dle počtu bytových jednotek
Pan Korky příchází s teorií, že údajně vlastní správa právnické osoby patří do správy cizího majetku. Že se to prý míchá dohromady do jediného guláše.
Je to samzořejmě nesmysl. Ty dvě činnosti spojovat nelze. Jak už striktně vyžaduje § 1414 NOZ, správce cizího majetku nesmí smísit svůj vlastní majetek s majetkem pod svou správou.
Teorie pana Korkyho je tedy protizákonná. A nejen to. Existuje k tomu judikatura, a takovou absurdní myšlenku vyvrací samotný NOZ na více místech.
V usnesení Nejvyššího soudu České republiky sp.zn. 29 Cdo 152/2007, ze dne 21.5.2008 se soud vyjádřil k tomuto pojmu:
| „Obecně lze dodat, že správa vlastního majetku
není podnikáním a nemůže proto být ani předmětem podnikání obchodní
společnosti. Jde o činnost, jež je vlastní každé obchodní
společnosti, neboť je nezbytná k jejímu řádnému fungování. Ke správě vlastního majetku není třeba žádného úředního povolení. Společnost s ručením omezeným je možné založit i za jiným než podnikatelským účelem (§ 56 odst. 1 věta čtvrtá obch. zák.), a nelze proto vyloučit, založení společnosti jejímž předmětem činnosti bude právě správa vlastního majetku.“* |
Uvedený citát lze samozřejmě použít pro kteroukoliv právnickou osobu, včetně SVJ. Správa vlastního majetku je tedy činnost odlišná od hlavní činnosti právnické osoby. Správu sebe sama (svého majetku) provádí každá právnická osoba, a provádí ji automaticky.
Ještě poznámka k § 1414. Pany Korkymu a jeho popleteným příznivcům sděluji, že NOZ jednoznačně odlišuje hlavní činnost od vlastní správyprávnické osoby, a to na více místech. Tato skutečnost není uvedena pouze v § 1414, jak se snad někdo domnívá.
Podle § 338 NOZ platí, že nadace používá svůj majetek (…) k poskytování nadačních příspěvků, k zajištění vlastní činnosti k naplnění svého účelu a k úhradě nákladů na zhodnocení nadační jistiny i nákladů na vlastní správu. Zákonodárce tedy odděluje hlavní činnost nadace od nákladů na vlastní správu nadace.
Podle § 344 platí, že snížením nadačního kapitálu nelze přímo ani nepřímo krýt náklady správy nadace.
Podle § 357 NOZ platí, že nadace účtuje odděleně o nadačních příspěvcích, o ostatních činnostech k naplnění účelu nadace a o nákladech na její správu. Zákonodárce tedy jednoznačně odděluje i účetně náklady na činnost nadace od nákladů vlastní správy.
Podle § 358 NOZ platí, že nadace je povinna ve výroční zprávě uvést účetní závěrku a přehled o veškeré činnosti nadace, kde také povinně uvede ODDĚLENĚ přehled nákladů na vlastní správu (…). Důvod je stejný jako u SVJ: odlišné režimy zdanění u obou druhů nákladů.
Podle § 403 NOZ platí, že zisk ústavu může ústav použít jen k podpoře činnosti, pro niž byl založen, a k úhradě nákladů na vlastní správu. Zákonodárce opět jednoznačně jmenuje vlastní správu (správu sebe sama) jako činnost odlišnou od hlavní činnosti nadace.
Z uvedených citátůje zjevné, že kdykoliv se NOZ zmiňuje o vlastní správě právnické osoby, vždy ji striktně odděluje od hlavní činnosti právnické osoby a od nákladů na hlavní činnost.
Hlavní činností SVJ je správa domu a pozemku. Nikoliv vlastní správa. Soudy to rozlišují, NOZ to rozlišuje, jen pan Korky s toho slévá jeden guláš.
lake
Pokud tu někdo dělá guláš, jste to Vy tím, že SVJ vnucujete paragrafy, které se dle právních výkladů SVJ netýkají, protože se řídí jinými částmi NOZ, případně jinými souvisejícími právními předpisy.
Pokud navíc ještě uvádíte paragrafy, které se týkají jiných právnických osob atd. a navíc, judikát, který uvádíte mluví o tom, že žádná právnická osoba nepotřebuje nějaké povolení k tomu, aby prováděla vlastní správní činnost, to nemá s tím, o čem se tu bavíme nic společného.
Pane Korky, prokázal jsem, že pojem „vlastní správa“ je v NOZ obsažena na více místech a vždy jen v jednom jediném smyslu: je oddělena od hlavní činnosti právnické osoby a nemá s ní vůbec nic společného. Inu, přesně jako u SVJ v § 1180 odst. 1 a 2.
To je přesný opak toho, co se zde snažíte tvrdit Vy. Rozumím tomu, že
se Vám nelíbí citáty z NOZ a z judikátu, který jsem uvedl. Usvědčují
Vás z omylu ohledně zařazení vlastní správy právnické osoby.
-------------------------
Podle § 1190 platí, že osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků.
Podle § 1194 platí, že společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku.
Protože společenství vlastníků nevlastní ani dům, ani pozemek, které spravuje, je nepochybně správcem cizího majetku podle § 1400 až § 1447 NOZ.
Jako správce cizího majetku je povinno řídit se ustanovením § 1414 NOZ, podle kterého správce nesmí smísit svůj vlastní majetek s majetkem pod svou správou. Nelze tedy směšovat náklady na správu cizího majetku s náklady na vlastní správu právnické osoby. Toto oddělení dvou druhů nákladů je shodně uvedeno i ve speciálním § 1180 NOZ.
lake
Cituji Vás: „prokázal jsem, že pojem „vlastní správa“ je v NOZ obsažena na více místech a vždy jen v jednom jediném smyslu: je oddělena od hlavní činnosti právnické osoby a nemá s ní vůbec nic společného. Inu, přesně jako u SVJ v § 1180 odst. 1 a 2.“
A to je přesně ono, zde v těchto odstavcích je definována vlastní správa a jakým způsobem se na ní přispívá.
Pokud si například najdete článek JUDr. Bezoušky zjistíte, že NOZ se správě cizího majetku věnuje na více místech. Tato místa jako například podílové spoluvlastnictví, bytové spoluvlastnictví, správa pozůstalosti jsou řešena zvlášť a nevztahují se na něj §§ 1400 – 1447.
Nelze brát NOZ komplexně, stejně tak nemůžete brát komplexně například zákon o korporacích, jak jsem již zmínil.
Opět píšete nesmysl, pane Korky. Srážka s blbcem bývá nejhorší.
Ustanovení § 1400 NOZ o správě cizího majetku zní: „Každý, komu je svěřena správa majetku, který mu nepatří, ve prospěch někoho jiného (dále jen „beneficient“), je správcem cizího majetku.“
Z toho osoba s rozumem průměrného člověka snadno pozná, že ustanovení o správě cizího majetku se použijí pro všechny takové případy, ať se to jmenuje správa věci ve spoluvlaatnictví, nebo správadomu a pozemku, nebo správa pozůstalosti.
Nevyznáte se v právu, což jste už prokázal Vašimi absurdními tvrzeními (že vlastníci jsou „podílníci“ SVJ, že SVJ není správce cizího majetku, že účetní je správce majetku osoby, které vede účetnictví). Samé nesmysly a teď k nim přidáváte další. Beru to tak, že nás chcete těmi pitomostmi rozesmát, ale někteří zamtení čtenáři to možná berou vážně.
Prosím nediskutujte, nerozumíte-li vztahu mezi lex generalis a lex specialis. Nikdo se nepozastavuje nad tím, že správa cizího majetku je v NOZ upravena na více místech. Na záležitosti, které nejsou výslovně upraveny v příslušné speciální části, dopadají ustanovení obecné části o správě cizího majetku od § 1400. A tam najdete i § 1414, že ano.
lake
Obecná část ustanovení pro dané paragrafy, platí pro správu prováděnou dle těchto paragrafů, nikoliv pro subjekty, jejichž správa je upravena ve speciálních částech zákona či v jiném zákoně.
Prosím, přečtěte si výklad těchto paragrafů. Doporučuji:
https://books.google.cz/books…
Pane Korky,
pokud jde o dopad ustanovení o správě cizího majetku, zase tomu nerozumíte, i když jste 2,5 hodiny hledal, jak píšete jinde. Přečtěte si tedy § 1400. Ustanovení NOZ od § 1400 jsou prostě obecná ustanovení, podle kterých se řídí všichni správci cizího majetku. Lex generalis. Pouze existuje-li k téže konkrétní věci i speciální právní úprava, má přednost před úpravou obecnou.
Pro § 1414 neexistuje v části o bytovém spoluvlastnictví žádné odlišné ustanovení lex specialis, kromě § 1180, které říká totéž: že právnická osoba nesmí smísit vlastní majetek s majetkem pod svou správou. Musí náklady v těchto dvou skpinách vést odděleně a rozúčtovat je dvěma zcela odlišnými způsoby.
Máte nějaký koníček, ve kterém vynikáte? Věnujte se mu. Právo to určitě není.
lake
Pane lake, domnívám se, že je na čase tuto diskusi ukončit, protože osoba, která sama cituje § 1194, tedy (1) Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; […] a současně v témže příspěvku o dva řádky výše uvede, že nikde nenašla, že by SVJ spravovalo cizí majetek buď nedokáže porozumět psanému textu nebo se jedná o poslance, který se domnívá, že SVJ dům vlastní. Kdo je přesvědčen o tomtéž jako pan Korky0202, ať se podívá na libovolný výpis z katastru nemovitostí domu, v němž vzniklo společenství vlastníků jednotek, kdo že je vlastníkem jednotek a hned pochopí, zda společenství spravuje vlastní nebo cizí majetek. Podotýkám, že znám i společenství, které vlastní pozemek kolem domu.
P.V.
Pane P.V. – vlastníci jednotek jsou jasní o tom přece Kroky nemluví. A SVJ nespravuje jednotky! Takže nerozumím Vaší argumentaci o katastru. Diskuse je značně dlouhá, ale nevede k ničemu. Někdy mi připadá, že Lake nemumí pochopit, že sami vlastníci jednotek jsou SVJ. ale jinak dobré slohové cvičení. ale daně asi nikdo platit nebude :-) Tm
Ale no tak. Z příspěvků pana Korky0202 jasně vyplývalo, že dle jeho názoru správu domu společenstvím nepovažuje za správu cizího majetku, viz:
Vložil Korky0202, 3. Červen 2015 – 7:37: SVJ by se jako správce cizího majetku bralo v tom případě, když by provádělo správu bytové jednotky v tom smyslu, že tam bude na své náklady provádět úpravy, či například měnit radiátory, které jsou ve vlastnictví vlastníka bytové jednotky.
Vložil Korky0202, 3. Červen 2015 – 8:49: Pro SVJ není dům cizím majetkem, […]
Já jsem zcela jednoduše odkazem na KN prokázal, že společenstvím spravovaný majetek není ve vlastnictví společenství (až na vzácné výjimky), není tedy jeho vlastní. Protože když není vlastní, tak musí být cizí a SVJ tedy je správcem cizího majetku. Toť vše.
Někoho by mohlo zajímat znění důvodové zprávy k NOZ z níž vybírám: „Ustanovení o správě cizího majetku jsou subsidiárně použitelná pro všechny případy, kdy někdo spravuje cizí majetek pro někoho jiného, vyjma případů správy podle druhé části zákoníku, kde je speciálně upravena správa společného jmění manželů a správa majetku nezletilých dětí v rámci práva rodinného. Přirozeně, nejen zvláštní zákon, ale i smlouva mohou od této úpravy stanovit odchylky, a odchylky mohou vyplynout i z povahy věci.“
K tomu dodávám, že SVJ podle NOZ spravuje majetek na pomezí mezi prostou a plnou správou, neboť podle § 1189 a násl. je správce oprávněn nejen činit úkony vedoucí k zachování spravovaného majetku, ale i k jeho zlepšení, potřebuje k tomu však souhlas vlastníka (beneficienta).
P.V.
Jak zmiňujete důvodovou zprávu, kterou také znám, tak právě na základě této věty lze dovozovat, co tvrdím.
Vlastník bytové jednotky je členem SVJ, nemůže se jim stát někdo jiný. SVJ je založeno pouze za účelem správy domu a pozemku členů SVJ. Z toho usuzuji, že se nejedná o „někoho jiného“.
„Někdo jiný“ též nemůže SVJ pověřit správou svého majetku ve smyslu § 1400.
Netvrdím, že nespravuje majetek cizí osoby, ale že nespravuje majetek cizí osoby ve smyslu § 1400 NOZ a nevztahuje se na něj též § 1414 z toho titulu, že byl SVJ při aplikaci tohoto paragrafu nebylo schopno vykonávat svou činnost. SVJ by nemohlo vyměnit ani žárovku na chodbě, protože ji koupilo z peněz SVJ, tedy z peněz právnické osoby a snaží se jej smísit se světlem, které je majetkem všech vlastníků bytových jednotek dle jejich podílu na společných částech domu.
Nehledě na to, že by to bylo v rozporu s § 1417
Správce nehradí škodu na majetku vyvolanou vyšší mocí, stárnutím nebo jiným přirozeným vývojem a běžným opotřebením při řádném užívání.
Pane Korky,
věc je pro osobu A cizí, není-li tato věc v jejím výhradním vlastnictví. Obdobně, věc je pro skupinu osob A, B, C cizí, není-li ve spoluvlastnictví právě osob A, B, C. (Věc ve spoluvlastnictví osob A, B, C je tak pro osobu A věcí cizí.)
a potvrzujete tedy, co píši já.
Spoluvlastnictví osob A, B, C = společné části domu a pozemku nemohou být brány jako věci cizí a věcí v cizí správě dle ustanovení § 1400, protože jsou právě ve spoluvlastnictví osob A, B, C, za jejímž cílem založili SVJ, kterými jsou členy a právě tyto věci podíly vložili do společné správy. Navíc to jsou věci nerozdílné a nelze je z tohoto spoluvlastnictví vyčlenit. Pouze lze tuto formu spoluvlastnictví zrušit.
To je přesně ono, nepochopil jste, co jsem tím myslel, nikde jsem nenašel právní výklad či komentář k daným paragrafům, že by SVJ spravovalo cizí majetek ve smyslu těchto paragrafů, takže není správcem cizího majetku ve smyslu § 1400, protože jeho správní činnost je upravena speciálně.
Váš právní výklad jsem si ověřil z několika zdrojů, ať už písemně, či telefonickým dotazem, či na internetu. Žádný ze zdrojů se o aplikaci ustanoveních, která se týkají cizí správy majetku u SVJ nezmiňují. Pokud jsem si vaší argumentaci ověřoval písemně e-mailem či telefonickým dotazem, byl jsem upozorněn, že tento výklad nelze použít, protože SVJ spravuje společný majetek členů SVJ, které vzniklo za jediným účelem, kterou je správa pouze tohoto společného majetku, který nelze vyjmout, nelze správcovství ukončit, nelze přijmout správu dalšího majetku, pokud se nejedná o společný majetek členů SVJ a nesouvisí se správou domu, pozemku a služeb s tím souvisejících.
Domnívám se tedy, že uvádíte do souvislostí paragrafy, které spolu nesouvisí. Tak jako byste chtěl někoho přesvědčit, že když je v nějakém paragrafu v zákoně o korporacích napsáno, že statutárním orgánem je představenstvo, tak to platí pro všechny korporace.
A jako na potvoru, pane Korky, ustanovení § 1414 patří k těm, která se použijí na každého správce cizího majetku.
To, že na speciální právnickou osobu SVJ se nemohou otrocky použít všechna ustanovení o správě cizího majetku – to snad překvapuje jenom Vás samotného. My ostatní to dávno víme. Od roku 2000 přece platí, že SVJ je osoba s omezenou právní způsobilostí. To ovšem neznamená,že by jako správce si společenství mohlo dělat co chce a mísit svůj vlastní majetek s majetkem pod svou správou (§ 1414 NOZ).
Máte to v hlavě všechno dopletené.
Předseda svj nespravuje cizí majetek, majetek spravuje společenství, orgáne PO. Svůj majetek si předseda spravuje sám jako soukromá osoba i kdyby nebyl předsedou svj ale třeba ředitelem zeměkole.
Dovolím si podotkout, že až na výjimky nemá svj žádný vlastní majetek. Nebo se pletu? Co může mít svj, které nemá ani kancelář, ani počítač, ani tiskárnu ani telefon za majetek?
Paragrafy od 1400 nejsou obecná ustanovení, nemají tedy obecnou platnost.
Pokud by tomu bylo tak, jak píšete, byl by i nájemce správce cizího majetku, protože by v danou chvíli nemohl ani u dveří si dát jiné kukátko, protože smísí majetek, který je jeho a majetek pronajímatele.
Pokud by bylo pravda, co píšete, pak jsou všichni autoři, kteří se odborně věnují článkům k této problematice, včetně knižních publikací diletanti, protože ti se pří výkladu těchto paragrafů o SVJ vůbec nezmiňují.
V tom případě se tedy divím, že Vaše genialita je přehlížena a nejste již ministrem spravedlnosti či předsedou Ústavního soudu.
Vaše domněnky, či právní názor, ať si každý názor udělá sám, jste nepodložil jediným odkazem, či zdrojem. Včera jsem se snažil dohledat, zda najdu právní názor, který bude s Vaším výkladem totožný, za 2,5 hodiny se mi jej nepodařilo najít, což si myslím, o něčem svědčí. A nikoliv o tom, že bych neuměl hledat či číst.
Pane Korky, napsal jste: „Včera jsem se snažil dohledat, zda najdu právní názor, který bude s Vaším výkladem totožný, za 2,5 hodiny se mi jej nepodařilo najít …“
Nu, a v tom je právě rozdíl mezi vámi a mnou. Vy 2,5 hodiny hledáte, co snad napsali jiní, abyste zjistil, co si máte začít myslet. Já raději 2,5 hodiny myslím. Hlavou. Vlastní, pane Korky.
Máte ovšemže pravdu v tom, že většina vykladačů NOZ jsou naprostí diletanti.
Zde jsem s některými z nich diskutoval přímo či nepřímo a nedopadlo to v jejich prospěch: Mirovská, Cellar, Vochvesta, Bezouška, Schödelbauerová, … Tituly před jménem vynechávám. Odkazy si jistě najdete na tomto rozcestí: http://www.portalsvj.cz/…raseci-pravo.
Ustanovení NOZ § 1186 nedovede vyložit ani hlavní autor NOZ, profesor Karel Eliáš. Mou kritiku jeho názoru najdete zde: http://www.portalsvj.cz/…-karel-elias#….
Přehmaty čtyř soudců Ústavního soudu jsem zde už také analyzoval, viz http://www.portalsvj.cz/…avniho-soudu, http://www.portalsvj.cz/…ustavni-soud.
lake
Asi bude někde chyba, kdy Váš právní názor nikdo nesdílí.
Aktuálně mám zrovna daný koníček správu cizího majetku a jako předseda SVJ mne tedy Váš „fundovaný“ článek nejdříve vyděsil a začal hledat zdroje, který by podpořil Vaší teorii. Nic takového jsem nenašel a navíc mi Vaše argumentace nedává smysl, protože by pak některá ustanovení ve speciálních částech zákona (nejen pro bytové hospodářství) byla zbytečná.
Pane Korky0202, dovoluji si sdílet právní názor pana lake. Vy nedokážete pochopit, že SVJ jako právnická osoba spravuje majetek vlastníků jednotek ? A že tedy pro SVJ se jedná o cizí majetek ? Máte li jako koníček správu cizího majetku tak Vám doporučuji nadále hledat zdroje k této problematice. Jste li předsedou SVJ (asi podle NOZ, protože jinak byste musel být předsedou výboru SVJ) tak se Vám nalezené bude hodit. Doporučuji na př.stanovisko MF k platbě daně z pronájmu společných částí budovy.
Ano spravuje cizí majetek, ale nikoliv dle §1400 a dalších, ale dle speciálních paragrafů, které se k tomu vztahují.
Nerozporuji to, že se jedná o cizí majetek, rozporuji to, že by paragrafy §1400 a následující měli přednost před výkladem paragrafů týkajících se bytového hospodářství, zákona 67/2013 a NV 366/2013 Sb., jakožto prováděcím předpisem k ustanovením těchto zákonů, které se týkají bytového hospodářství.
Můžete mi, prosím, poslat odkaz, abych se seznámil s tímto stanoviskem, o čem se tam přesně jedná? Děkuji.
Váš názor respektuji.
Povinnost, uložená správci cizího majetku v § 1414 NOZ je stanovena jednoznačně. To platí plně pro jakoukoliv správu cizího majetku. Část NOZ o správě cizího majetku dopadá i na správu domu a pozemku vykonávanou SVJ. Nemohu za to, že někteří diskutující si dodnes nepřečetli celý text NOZ.
| § 1414 Správce vede spolehlivé záznamy o spravovaném majetku a nesmí smísit svůj vlastní majetek s majetkem pod svou správou. |
Obdobně jsou povinnosti správce stanoveny v Code Civil du Quebec od ustanovení CC 1991, c. 64, a. 1299. Z této právní úpravy čerpali autoři českého NOZ přímo (což je vidět z textu, a je to také uvedeno jako zdroj v důvodové zprávě k NOZ). Cituji:
| Code Civil du Quebec 1313. No administrator may mingle the administered property with his own property. 1313. L'administrateur ne doit pas confondre les biens administrés avec ses propres biens. |
Pod náklady na správu domu a pozemku v § 1180 odst. 1 zákonodárce
mínil náklady na činnosti ke správě cizího majetku, tedy na
činnosti prováděné pro beneficienta.
V § 1414 NOZ je toto souhrnně označeno „majetek pod správou“, v CC du
Quebec je to označeno „les biens administrés“.
Pod náklady na vlastní správní činnost v § 1180 odst. 2 zákonodárce
mínil náklady na vlastní správu správce, tedy na činnosti
prováděné správcem pouze pro sebe samého.
V § 1414 NOZ je tento majetek označen „svůj vlastní majetek“, v CC du
Quebec je to souhrnně označeno „ses propres biens“.
V zákonu zmíněné „vedení spolehlivých záznamů“ se nepochybně týká i vedení účetnictví SVJ. Takže z účetnictví musí být zřejmé které náklady jsou nákladem správce na správu cizího majetku a které náklady jsou náklady na vlastní správní činnost právnické osoby. Pak je jednoduché stanovit které příjmy bude SVJ zdaňovat.
lake
Nevím, jak Vám to mám říct, ale neuvádíte věci do souvislostí, co se týká těchto věcí.
Zákon 67/2013 definuje postavení vlastníků bytových jednotek a SVJ jako vztah poskytovatel a příjemce služeb, nikoliv správce.
Správce je například firma, která pro SVJ dělá účetnictví, a je tedy povinna oddělit své účetnictví od účetnictví, které spravuje.
Nehledě na to, že § 1189 NOZ definuje, že společné věci v bytovém domě nejsou ve vlastnictví jednotlivých vlastníků, protože z věcné logiky nelze určit, kterou část fasády jako vlastník vlastníte. Navíc je členství v SVJ neoddělitelné od vlastnictví SVJ, tudíž se jím automaticky stáváte a jste tudíž jeho podílníkem, takže nelze fakticky brát to, že SVJ spravuje cizí majetek, protože i když si SVJ koupí například pro Výbor notebook, tak jako člen jste povinen platit jeho odpisy dle počtu bytových jednotek v domě, podle toho kolik jich vlastníte.
SVJ by se jako správce cizího majetku bralo v tom případě, když by provádělo správu bytové jednotky v tom smyslu, že tam bude na své náklady provádět úpravy, či například měnit radiátory, které jsou ve vlastnictví vlastníka bytové jednotky.
Korky, opět píšete nesmysly. Plavete v tom jako někdo, kdo neumí rozlišovat pojmy.
SVJ je správcem cizího majetku podle § 1414 NOZ. Zřejmě nechápete, že pro SVJ je dům cizím majetkem. Jste skutečně tak popleten?
Ten, kdo vede účetnictví SVJ, se nazývá účetní, nikoliv správce, jak mylně tvrdíte. Účetní nikdy nespravuje cizí majetek, Vy trumpeto. Účetní pouze vede předepsané účetní záznamy o cizím majetku.
Vaše další fantazie ukazují, že vůbec netušíte jaké je právní postavení vlastníků jednotek a SVJ jako správce cizího majetku. Pletete do toho úplně odlišný případ, kdy SVJ si pořídí vlastní majetek – notebook. To je účetně něco úplně jiného. Notebook se samozřejmě musí zařadit do majetku SVJ.
Netušíte ani co jsou odpisy.
Netušíte, že člen SVJ není jakýmsi „podílníkem“, který by měl podíl na majetku SVJ.
Vaše bláboly ukazují na Vaše hluboké neznalosti základů práva. Nijak jste nezpochybnil skutečnost, že činnosti podle zákona č.67/2013 Sb. nelze zařadit ani pod správu domu a pozemku, ani pod vlastní správu právnické osoby samotné. Nemá cenu, abychom diskutovali, když to zjevně nikam nevede.
lake
Ale myslím si, že vám unikají některé souvislosti, které se týkají domu jeho náležitostí a členství v SVJ.
Pro SVJ není dům cizím majetkem, protože spravuje majetek, který dle podílů vlastní členové SVJ (kromě definované bytové jednotky), nemůže tedy být členem kdokoliv, což je přesně definováno v zákoně. Pokud by to tak bylo, tak by bylo možné tento vámi definovaný cizí majetek vzít a rozdělit, což jak jsem psal v předcházejícím příspěvku nelze, protože dům, ve kterém vzniklo SVJ je funkční jednotkou a nemůžete přesně definovat, kterou část společného majetku vlastníte.
Tím, že účetní vede účetnictví, v něm odpisy majetku a podobně, provádí správu majetku.
Jen jsem Vám uvedl případ, abyste byl schopen pochopit, co to je správa cizího majetku.
Zjevně jste do §1414 tak zamilován, že nepřipouštíte svůj omyl. Pokud by z odborných publikací, které se účetnictví a daňové problematice doložíte, že Váš právní názor je správný, klidně se omluvím. Já jsem si tyto informace ověřil z několika různých zdrojů, které Váš právní názor považují za nezakládající se na souvislostech všech právních předpisů a jejich závislostech.
Pane Korky,
Vaše nesmysly o tom, SVJ je vlastníkem domu, že vlastníci jednotek jsou „podílníky“ SVJ, a že účetní je správcem cizího majetku, ukazují dobře úroveň, na které se myšlenkově pohybujete.
Vaše tvrzení nemají nic společného s právem, ani s účetnictvím. Proto mne ani nenapadne Vám cokoliv dokládat z „odborných publikací, které se účetnictví a daňové problematice“ věnují. Tyto absurdity byste musel doložit Vy sám. Já nemám důvod vyvracet zjevné pitomosti každého grafomana. Mějte se pěkně a věnujte se činnosti, kterou znáte a jste schopen se v ní orientovat.
lake
Myslel jsem si bláhově, že stačí některé věci naznačit, bohužel jsem se přesvědčil o tom, že tomu tak ve Vašem případě není. Takže to vezmu pěkně popořadě.
Citace z právní publikace a ze článků, které vyšly v nakladatelství „Verlag-Dashöfer“:
„Člen společenství – vlastník jednotky je povinen platit: •příspěvek na správu domu a pozemku, •úhrady za služby spojené s užíváním jednotky. “
Proč tomu tak je? Protože zákon č. 67/2013 definuje následující: §2 Význam pojmů Pro účely tohoto zákona se rozumí
- poskytovatelem služeb
2. společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) podle zákona upravujícího vlastnictví bytů,
Na druhé straně je vlastník bytové jednotky příjemcem těchto služeb.
K tomu dodejme, že Společenství vlastníků se týká jeho část upravující bytové spoluvlastnictví, která nahrazuje nyní neplatný zákon o vlastnictví bytů, zákon č. 72/1994 Sb. (ZOVB).
Další předpisy, kterými se společenství vlastníků řídí
•nový občanský zákoník – ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví (§ 1158 až § 1222 NOZ), obecná ustanovení a ustanoveními NOZ o spolku, •prováděcí nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (především záležitosti k zmocnění podle § 1222 NOZ: ◦způsob výpočtu podlahové plochy bytu (nebo nebytového prostoru) v jednotce, ◦podrobnější vymezení společných částí nemovité věci a ◦podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku.
•zvláštní zákon č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů pro podmínky bezúplatného převodu jednotek a skupinových rodinných domů z vlastnictví dřívějších SBD. •Dále také: ◦zákon č. 67/2013 Sb. upravující služby spojené s bydlením, ◦katastrální zákon č. 256/2013 Sb. a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb. a další katastrální předpisy, ◦zákon č. 344/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob a vyhláška č. 323/2013 Sb., o náležitostech formulářů na podávání návrhů rejstříkovému soudu a ◦také daňové zákony, zákony týkajících se zvláštního řízení soudního, atd.
To znamená, nikde jsem nenašel, že by SVJ spravovalo cizí majetek, protože:
1.)
§ 1194
(1) Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem.
(2) Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. Za dluhy společenství vlastníků ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech.
Jedná se tedy o společenství založení za účelem správy společného majetku jejich členů.
Pokud by to bylo tak, jak píšete Vy, mohlo by SVJ spravovat cizí majetek, nebo-li začít vykonávat činnost, která je podnikatelská, k čemuž nemá dle odst. 1 oprávnění.
2.) Totéž pro SVJ platí dle §217 NOZ odst. 1."
Vzhledem k vaší „odborné“ oponentuře mých příspěvků, nečekám, že se mi od Vás dostane náležité odpovědi.
SVJ spravuje majetek členů svj. SVJ je právnická osoba a členové svj jsou osoby fyzické. SVJ spravuje jejich, tedy cizí majetek. Ještě se domníváte, že ne?
Říkám to hlavně kvůli tomu, že SVJ nemůže například provést dle NOZ tento úkon při správě cizího majetku:
§ 1440
(1) Prohlásí-li správce, že odstupuje z funkce, skončí jeho povinnosti doručením prohlášení o odstoupení osobě oprávněné povolat nového správce, ledaže toto prohlášení vztahuje odstoupení k pozdějšímu datu. Správce doručí prohlášení o odstoupení i ostatním správcům, beneficientovi a tomu, kdo nad správou vykonává dohled.
Jde mi o to, že na to nelze přihlížet dle § 1414, jak tvrdí lake, protože se jedná o prostou správu majetku a Výbor přeci nemá právo majetek zatěžovat či zcizovat, jak se hovoří v oddíle, který se věnuje správě cizích věcí. Pokud bychom šli takhle, až na „kraj propasti“, a lake by měl pravdu, tak by to znamenalo, že pokud SVJ zaplatí výměnu žárovky (peníze jdou z účtu SVJ, takže jsou SVJ, nikoliv jednotlivých členů), tak se jedná o nepeněžní plnění a příjem členů SVJ, s čímž určitě nebudete souhlasit.
Poznámka k úvodnímu příspěvku:
Podotýkám, že ustanovení § 1180 odst. 2 je zmatečné a vadné, pokud jde o příkladmý výčet činností.
- Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, jsou nepochybně celé nákladem na správu domu podle odstavce č.1. a nepatří pod odstavec č.2.
- Z příspěvků na odměňování členů orgánů právnické osoby by do nákladů podle odstavce č.2 mohla spadat pouze menší část (za činnosti výboru, které nemají žádnou spojitost se správou domu a pozemku).
I přes uvedené chyby zákonodárce můžeme dojít výkladem k tomu, co zákonodárce mínil pod „náklady vlastní správní činnosti“. Jde o ty náklady, které by SVJ mělo vždy, i kdyby neprovádělo správu cizího majetku, ani neposkytovalo služby spojené s užíváním bytů. Kdyby pouze existovalo jako právnická osoba. Zkuste si to představit … Pod takto definované náklady na vlastní správní činnost nepochybně patří:
- náklady na vedení účetnictví,
- na zřízení a vedení bankovního účtu,
- náklady na komunikaci s rejstříkovým soudem (podávání žádostí o zápis, vkládání listin do sbírky listin RS),
- náklady na komunikaci s Finančním úřadem (náklady na zpracování daňových tvrzení),
- náklady na právní služby, které se týkají právnické osoby samotné,
- náklady na sjednání úvěru a splácení úvěru, který si SVJ sjednalo u banky (!!!),
- poměrná část nákladů na odměňování členů statutárního orgánu (pouze za činnosti, které se netýkají správy cizího majetku).
lake
Uvedený odstavec, který zmiňujete na začátku je nutné brát v souvislosti s odst. 1, kde se definuje, že se má postupovat dle podílů. Odst. 2 definuje to, jaké činnosti se budou definovat jinak, tedy na počet bytových jednotek, tak je uvedeno v NV 366/2013 a Vámi „ignorované 17ce“.
V jiném vláknu jste pane Lake uvedl:
"Odečty měřidel či indikátorů, rozúčtování nákladů, vyúčtování a vypořádání přeplatků a nedoplatků za služby – to vše samozřejmě spadá pod náklady na poskytování služeb spojených s užíváním bytů podle zákona č. 67/2013 Sb.. Nijak to nesouvisí ani se správou domu a pozemku, ani s vlastní správou právnické osoby SVJ.
Pokud to nedovedete rozpoznat běžnou mozkovou činností, zkuste si představit stav, kdy SVJ služby neposkytuje. V tom případě nebude nic odečítat, rozúčtovat, vyúčtovat ani vypořádávat. Takže náklady bude mít nulové. Z toho je zřejmé, že tyto náklady jsou spojeny se službami. S ničím jiným."
Adekvátní výklad by šel použít u úvěru, který jste zařadil do nákladů vlastní správní činnosti. Úvěr by tedy mohl být podle výše uvedeného výkladu nákladem na správu domu, protože jiné náklady již zákon neuvádí.
Mně se nelíbí ani jedna možnost, splátky úvěru a příslušenství bych raději účtoval na zcela oddělenou účtovou skupinu, a to pouze těm vlastníkům, kteří úvěr využili na splnění povinnosti podílet se na správě domu a pozemku odloženou platbou.
Věc se má asi takto: lake vykládá zákony příliš otrocky a odmítá připustit logiku a „ducha zákona“. V případě vlastní správní činnosti se jasně mýlí. A pravdu má p. Naďa. Ruku na srdce, pane lake. Vy jste nikdy nepochyboval nad svými výklady? Vy jste nikdy nepřipustil, že má pravdu Váš bližní? To přece není žádná potupa! Nic ve zlém.
Poslední komentáře