Prasečí právo a JUDr. P. B.

Pane AsiTak,
o ručitelském závazku píšete mírně řečeno nepřesně. Není pravda, že „… dluh vůči SVJ není jinak zajišťovacím instrumentem zabezpečen než instrumentem ručení dle NOZ § 1194)“.

Je třeba vzít v úvahu, že ručitelský závazek podle § 1194 vůbec nezabezpečuje dluh vlastníka vůči SVJ. Ručitelský závazek má vlastník jednotky vůči jiné osobě – přímo vůči všem věřitelům SVJ: vůči bance, teplárně, zhotoviteli výtahu, atd. Ručitelský závazek podle § 1194 není v žádném přípdě ovšem dluhem. Dluhem se stane teprve ta částka, kterou věřitel bude vymáhat na ručiteli (vlastníkovi jendotky) z titulu ručení.

Ustanovení § 1186 by mělo svou logiku, kdyby v něm namísto pojmu „dluh“ byl uveden pojem „závazek“. Pak by šlo skutečně o součet všech aktuálně existujících nesplacených dluhů SVJ vůči všem dodavatelům. Právě tato částka představuje ručení vlastníků jednotek za dluhy společenství.

To je zajímavý námět od Vás a vysvětloval by záhadu § 1186 NOZ. Podle tohoto výkladu je chyba jak v samotném NOZ, tak v důvodové zprávě:

• Ustanovení § 1186 se chybně zmiňuje o „dluzích“ namísto o „závazcích“ – a z toho povstává celý ten zmatek.
• Důvodová zpráva k NOZ také zmiňuje dluhy namísto ručitelského závazku a odkazuje k ustanovení, které na tuto věc nedopadá.

Pokud připustíme, že zákonodárce zaměnil dva pojmy, dostáváme celkem přijatelný výklad této části NOZ. Smyslem § 1186 by v tomto případě bylo, aby SVJ vydalo nabyvateli potvrzení o ručitelských závazcích spojených se správou domu, které přejdou z převodce na nabyvatele.

Přechod ručitelského závazku je uzákoněn v § 1194, takže právní důvod pro přechod závazků zde existuje. Proto tento výklad je elegantní, logický, srozumitelný a hlavně plně ústavně konformní, protože neukládá nabyvateli žádnou povinnost, která by nebyla v zákoně již výslovně uvedena.

Jediné, co je třeba dořešit, je poslední věta § 1186 odst. 2: „Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.“ Tato věta ovšem nebyla v návrhu NOZ obsažena. Dostala se do zákona na základě poslaneckého kutilství teprve na závěr projednávání NOZ v pralamentu. Psalo se o tom zde: http://www.portalsvj.cz/…lozeni-dluhu#…. Zkrátka – jedna chyba zplodila druhou.

lake

P.S. Ani tento výklad tedy nepodporuje všobecně rozšířený omyl, že údajně dluhy převodce automaticky přecházejí na nabyvatele.

1. nepřesnost formulace, jak na to upozorňujete je mi to jasný, slovo „vůči“ do věty z citace nepatří. 
   
2. problém závazek/dluh
   

Nevím jak právo tyto pojmy definuje, ale z pohledu ekonomického já znám takto:
závazek/pohle­dávka – je stav dvou subjektů, kdy jeden subjekt má poskytnout plnění jinému subjektu „věřiteli“/má očekávat plnění od jiného subjektu „od dlužníka“.
předpis závazku – je popis poskytnutého plnění z hlediska věcného a časového. Akt plnění je buď dění časového okamžiku nebo je procesem (trvá v čase). Tyto časové okamžiky známe jako „splatnost“ závazku.
vyrovnání závazku – záznamy aktu poskytnutí plnění věcně a v čase
dluh závazku – je stav nevyrovnání, (chybějící) neposkytnuté plnění věřiteli
dluh závazku po splatnosti – je stav nevyrovnání jehož čas povinnosti plnění již pominul.
3. problém záměny slov závazek/dluh v zákoně a § 1186/2
Kdyby SVJ vydalo nabyvateli potvrzení o ručitelských závazcích spojených se správou domu i kdyby dluhem nebyly, pak je to informace nadbytečná, neboť z toho nabyvateli nevyplývá jaký finanční závazek změnou vlastníka mu vzniká. Sám o tom píšete na konci druhého odstavce Vašeho příspěvku. Ani dluh ručitelského závazku není přesná formulace podle mne patří sem ručitelské závazky za nesplacené dluhy závazku SVJ po splatnosti. Pro nabyvatele nevzniká povinnost z ručení za poměrnou část celé nesplacené části poskytnutého úvěru vyrovnat ale pouze za splátky, které jsou po splatnosti. SVJ může platební neschopnost odstranit navýšením příspěvku do FO. SVJ rovněž nemá info o tom, jaké ručitelské závazky věřitel (banka) ručiteli předepsal a vymáhá. SVJ asi pouze pozná z výpisu úvěrového účtu, že splátky úvěru jsou vyrovnány přímými platbami od vlastníků.
4. druhá věta paragrafu
Vidím to jako „ručení“ prodávajícím za „ručitele“ kupujícího! To si myslím že má právní důvod (ale já to neznám, to jsou asi právní důvody), jde o to, že pokud prodávající nekoná dle věty první ev. předaný seznam není úplný (zamlčuje splatné dluhy ručitelské) může?? kupující takový závazek neuvedený v seznamu a ve smlouvě neplatit!? Trestán bude prodávající za tento čin, že bude muset zaplatit sám, místo kupujícího.

Pane Asi Tak,
ty pojmy nejsou z oblasti ekonomiky, nýbrž z oblasti práva. Takže vysvětlení pojmů je toto:

• ZÁVAZEK neboli obligace je povinnost něco konat, zdržet se konání, nebo něco strpět.
• DLUH je povinnost k plnění, např. uhradit částku v penězích.

Napsal jste: „Kdyby SVJ vydalo nabyvateli potvrzení o ručitelských závazcích spojených se správou domu i kdyby dluhem nebyly, pak je to informace nadbytečná, …“

Takové tvrzení je naprostým nesmyslem. Tvrdíte tedy, že je Vám úplně jedno, komu kolik ručíte. Dobrá. Pokud je toto opravdu Váš názor, rád za Vámi zajedu a podepíšete mi ručitelský závazek na půjčku 2 miliony Kč, kterou si vezmu v bance. Když je Vám to úplně jedno, proč byste mi ručení nepodepsal?

Domnívám se naopak, že znalost výše ručitelského závazku je základním ukazatelem toho, co se v SVJ děje, zda žije „na dluh“ a jak hospodaří. Samozřejmě toto potvrzení od SVJ mi nebude stačit: budu požadovat podrobnější údaje o struktuře dluhů SVJ, o tom, jak jsou spláceny a jak má SVJ k tomu zajištěny zdroje. Dále se budu zajímat o pohledávky SVJ, zejména dlouhodobé: jak jsou vymáhány, zda jsou dobytné, zda jsou zajištěny písemnými smlouvami se splátkovým kalendářen atd. Jakýsi papír od SVJ podle § 1186 není dostačující informace pro kupujícího.

Napsal jste: „SVJ může platební neschopnost odstranit navýšením příspěvku do FO.“

Používáním nesrozumitelných pojmů nedosáhnete srozumitelnosti. Žádný FO přece neexistuje. Nevím co to má být a Vy taky ne. A splátky úvěru,který si kdysi SVJ vzalo pro sebe, nepatří mezi náklady správy domu, takže SVJ nemůže nikomu nic navýšit. SVJ si musí svůj dluh vyřešit samo. Má jistě s dlužníky podepsané písemné smlouvy a na základě nich ať vymáhá.

lake

Nemůžete rovnou napsat, že dluh je peněžní závazek, a nebo že dluh je totéž co závazek?

$$

Jsem trochu na rozpacích, zda na Váš příspěvek mám reagovat či nikoliv. Na základě druhé části Vašeho příspěvku NOZ § 1186/2 příkladem 2 jsem nabyl dojmu, že jste pochopil o čem píšu. Nyní již tento dojem nemám.
Právní význam pojmů závazek/dluh jste nadefinoval způsobem, ze kterého vyplývá že jsou to synonyma, přičemž v citovném příspěvku kladete za chybu zákona záměnu těchto slov.
Výše ručitelského závazku (charakterizuji-li stavem zůstatku ke dni) je úhrn nevyrovnání všech závazků SVJ ke dni. Vyberu-li byt ke koupi v SVJ 5 byty bude to číslo 5 mio ale pokud 100 byty bude to 80 mio, tento údaj mi nepomůže vůbec v rozhodování o koupi bytu.
Je sice hezké co všechno ještě dalšího požadujete, ale zatím na základě NOZ § 1186/2 to nedostanete, bude muset asi navrhnout rozšíření nebo existuje jiný paragraf na získání Vámi požadovaných informací.
Ale pro rozhodování kupující potřebuje odhad reálných finančních požadavků na placení bydlení v bytě prodávajícího, což je úhrn:
= položek předpisu poplatků (příspěvky a zálohy) za bydlení prodávajícího (+/- změna na podmínky kupujícího)
= předpis předepsaného/vy­máhaného ručitelského závazku věřitele SVJ za nesplacené a splatné dluhy SVJ, případně že takový předpis neexistuje, či ke dni vydání potvrzení nemůže ani vznikat (SVJ nemá nevyrovnané splatné závazky které vyrovnat není schopno).
A tyto informace definuje podle mne § 1186/2.
Závěr Vašeho příspěvku o neexistenci FO atd. je zbytečný, neboť je mimo předmětu diskuse. Jsem uvedl 2 příklady jak má být dle Vašeho názoru a jak je v tisicích SVJ s FO. V životě u soudu jsem nebyl ale nepředpokládám, že soud odbyde žalující strany výrokem „FO přece neexistuje, Váš případ řešit nebudeme“, nebo se mýlím?

Pane AsiTak,
pokud nerozumíte co je závazek a co dluh, pak asi nemá cenu na toto téma dál diskutovat. Rozeznat to není problém. Profesor Eliáš o tom napsal v důvodové zprávě k NOZ na straně 911.

Výše ručitelského závazku vlastníka samozřejmě není ani 5 mio, ani 80 mio, nýbrž vždy pouze alikvotní podíl z celkové částky podle jeho spoluvlastnického podílu. To plyne z § 1194. A právě tuto částku je SVJ povinno mu sdělit jako „závazky související se správou domu a pozemku, které přejdou na nabyvatele jednotky“.

Další Vaše úvahy jsou již zcela mimo téma této diskuse, takže nereaguji.

lake

Pane doktore, praktické dotazy laika neodborně formulované k výkladu NOZ v § 1186 odst. 2 u varianty „všechny dluhy závazků prodávajícího věřitele SVJ přejdou dle zákona na kupujícího“
Od zákonů očekávám i pro laika jasně formulovaný text a identifikovatelný praktický užitek.
K uvedenému mám následující dotazy: 

1. jak charakterizujete tuto změnu osoby dlužníka (přínos/zatěžující) z pohledu prodávajícího, kupujícího a SVJ
2. pokud převod dluhu by byl úplatně tj. prodávající musí kupujícímu převod vyrovnat, proč zákon nenutí vyrovnávat dluh prodávajícího přímo u věřitele
3. jak by se stanovila cena dluhu z příslušenství sankční povahy (platby za prodlení) jejíž výše není konečná, ale roste v čase
4. pokud převod dluhu by byl bezúplatně tj. prodávající nemusí kupujícímu převod vyrovnat, proč zákon umožňuje získat bezdůvodný prospěch kupujícího na úkor prodávajícího
5. proč by zákon řešil nestandardně pouze dluhy věřitele SVJ a ostatních poskytovatelů služeb pro bydlení nikoliv (dluhy za el. energie, telekomunikační poplatky atd.).
6. nejedná se jen o dluh/závazek ručitelský na základě § 1194, který:

= z veřejného seznamu nezjistitelný
= dle zákona přechází na kupujícího
= vytváří zatěžující finanční nárok pro kupujícího vymahatelný, pokud SVJ má dluh u věřitele a není schopno dluh splácet a věřitel již předepisuje k úhradě ručitelům,
nebo potencionální pokud SVJ má dluh u věřitele ale zatím je schopno splácet
= nebo neexistuje pokud SVJ nemá žádný nevyrovnaný závazek u věřitele
= taková informace pro kupujícího je významná pro posouzení konkrétního případu pořízení jednotky.

Vážený pane Bezouško, doufám, že jste připraven na další kolo. Tentokrát podrobím analýze Vaše tvrzení z druhého odstavce Vašeho příspěvku ze dne 13. srpna 2014.

Napsal jste: „Je velmi jednoduché říci: „V občanském zákoníku není výslovné pravidlo o tom, že ze zákona přecházejí dluhy související se správou domu a pozemku na nabyvatele jednotky, a proto nepřecházejí.“ Takový závěr však spočívá pouze na jazykovém výkladu, který je nedostatečný a nerespektuje obvyklé výkladové metody, které jsou běžně užívány nejen v ČR.“

Hleďme. Takže pro Vás není jazykový výklad dost dobrý. Chtěl byste něco onačejšího. Proto jste si k němu přimyslel to, co v zákoně vůbec není. Budu Vám citovat text Ústavního soudu, abychom se přesvědčili co si myslí o jazykovém výkladu.

Přečetl jste si to, pane doktore Bezouško? Jde o stanovisko pléna ÚS, jmenovitě za přítomnosti a souhlasu těchto právních špiček: JUDr. Iva Brožová, JUDr. Vojtěch Cepl, JUDr. Vladimír Čermák, JUDr. Vojen Güttler, JUDr. Pavel Holländer, JUDr. Miloš Holeček, JUDr. Vladimír Jurka, JUDr. Zdeněk Kessler, JUDr. Vladimír Klokočka, JUDr. Vladimír Paul, JUDr. Vlastimil Ševčík, JUDr. Pavel Varvařovský.

Mně samozřejmě věřit nemusíte, ale myslíte, že oni se mýlili?

Ústavní soud zde formuloval zásadu, že v textu předpisu byste se mohl začít vrtat jedině pokud doslovné (jazykové) znění je nejasné a nesrozumitelné. Jenže jak jsem dovodil, ustanovení § 1186 je (při mém ústavně konformním výkladu) jasné a srozumitelné: z dluhů přecházejí pouze ty, které jsou jištěny zapsaným zástavním právem podle § 1107 či § 1888 odst. 2. Čeho se § 1186 týká také víme, protože text zákona je v souladu s důvodovou zprávou, a tedy s předpokládaným úmyslem zákonodárce, což jsem prokázal.

Dále Ústavní soud formuloval druhý důvod, který by mohl ospravedlnit, abyste se přehraboval v NOZ a hledal co tam dnes není. Takový zásah do právního předpisu připouští ÚS „… za podmínky rozporu doslovného znění daného ustanovení s jeho smyslem a účelem, o jejichž jednoznačnosti a výlučnosti není jakákoli pochybnost“.

Takže Vám k tomu kladu tyto otázky, pane JUDr. Petře Bezouško, PhD:

• Vy jste našel v ustanovení § 1186 či jinde v NOZ nějaký jiný skrytý smysl, o jehož jednoznačnosti a výlučnosti není JAKÁKOLI pochybnost?
Pokud ano, z čeho čerpáte Vaši jistotu, když se Vám nepodařilo prokázat existenci takového skrytého smyslu, a ani tvůrce zákona, ani předkladatel, ani zákonodárce, ani 60% oslovených právníků tomuto ustanovení žádný jiný smysl nedali?

• Vy jste našel v ustanovení § 1186 či jinde v NOZ nějaký jiný účel tohoto ustanovení, o jehož jednoznačnosti a výlučnosti není JAKÁKOLI pochybnost?
Pokud ano, z čeho čerpáte Vaši jistotu, když se Vám nepodařilo prokázat existenci takového účelu, a ani tvůrce zákona, ani předkladatel, ani zákonodárce, ani 60% oslovených právníků tomuto ustanovení žádný jiný účel nepřisoudili?

Pane Bezouško, Vy se pohybujete na akademické půdě. Hrajete si se zákony a zkoušíte, zda byste NOZ napsal lépe než profesor Eliáš. To ale nestačí. Vaše hra Vás zavedla až k popírání obsahu jednoho ustanovení NOZ. Překročil jste hranici mezi právní realitou a právní fantazií.

Vy neprovádíte výklad ustanovení § 1186 NOZ. Vy si vymýšlíte nový BOZ (Bezouškův Občanský Zákoník).

Pohlédněte pravdě do očí: NOZ prostě neobsahuje to, co Vy si myslíte že tam ještě chybí. A nedostanete to do něj tím mnohomluvným výkladovým švindlováním, které nám předvádíte.

Tady nejsme na vědecké konferenci, kde je možno probírat do nekonečna divoké právní konstrukce. Tady se řeší jednoduché právo takové, jaké je, a ne takové, jaké by ho chtěli mít neukáznění právní snílci.

Mějte se pěkně.

lake

Tak mě napadá, že kdyby tam nebyly nejasnosti, tak o tom tady nediskutujeme. To, že tady s panem Bezouškou diskutujete je vlastně důkaz, že podle ústavního soudu není možné sahat po té doslovnosti.

Stojí za to si všimnout i úrovně příspěvků, kde pan Bezouška precizně formuluje, je zdvořilý, slušný, nikoho nenapadá. A je pokorný vůči vlastním názorům, jak plyne z jeho formulací, kdy netvrdí co je pravda a co pravda není, ale uvádí svůj názor. To je úplně živá voda pro zdejší diskusi – uvádět argumenty a nesnažit se ostatní přesvědčit násilím o své pravdě. Nabízet vysvětlení místo hanění.

Pane Jendo, napsal jste: „To, že tady s panem Bezouškou diskutujete je vlastně důkaz, že podle ústavního soudu není možné sahat po té doslovnosti.“

Ale já jsem zde provedl výklad § 1186 právě s použitím doslovného (jazykového) znění. Tento výklad je souladný s obsahem NOZ (viz § 1888), je souladný s úmyslem zákonodárce podle důvodové zprávy; a důvod právních norem, uvedených v § 1186, je důvod srozumitelný, dobrý a spravedlivý: nabyvatel má právo dozvědět se, kolik zbývá ještě splácet z dluhů převodce, které hodlá převzít, a které dluhy to budou. Nádavkem k tomu zákonodárce přihodil ručitelský závazek převodce za ty dluhy, které přenechává nabyvateli.

Jak vidíte, vystačil jsem si při výkladu jen s jednoduchým výkladovým prostředkem, kterému dal jednoznačně přednost i Ústavní soud v plénu (Pl.ÚS-st. 1/96).

Vystačil jsem si s prostým a přímočarým jazykovým výkladem, bez extra „násilných“ postupů, jakými jsou výklad contra legem na základě předpokladu racionálního zákonodárce. Ani jsem nepotřeboval vytahovat ze skříně strašáka „opomenutí zákonodárce“ a hledat neexistující „normativní mezeru“. Ani jsem se nepustil do divokých kombinací s nacházením neexistujících analogií mezi členem družstva, který si od družstva kupuje majetkový podíl, a vlastníkem jednotky, který si od SVJ nekupuje vůbec nic.

Jakmile použijete takové „silové metody“ bez racionálního důvodu, dostává právo na frak: Vy už nehledáte obsah a smysl právní normy (ten je známý), ale jde o projev Vaší libovůle: snažíte se zákon doplňovat, dotvářet, překroutit a znásilnit.

Snad proto Ústavní soud (v tom tehdejším hvězdném složení) kladl takový důraz na prostý, srozumitelný a jednoduchý doslovný výklad (je-li k dispozici). A takový výklad jsem podal.

Za doslovný jazykový výklad nedostanu docenturu ani profesuru – zato mu všichni mohou porozumět a mohou si to v NOZ kdykoliv přečíst. Výklad pana Bezoušky, ač je podaný kultivovaným a uhlazeným jazykem, je pouze myšlenkovou právní exhibicí plnou trhlin a oslích můstků, překombinovanou a zjevně nadbytečnou pro daný případ jednoduchého práva.

Vyberte si sám …

lake

Ano, vybral jsem si srozumitelnost a logiku. (tedy pana Bezoušku). Vnímám to přesně obráceně než Vy :-)

Předesílám, že nejsem právník, nemám na věci žádný zájem, ale po vzoru pana Lake jsem hledal chytrosti na internetu a začal jsem tím, jaké jsou metody výkladu práva. Jestliže si přečtu text paragrafu a nenajdu tam očekávanou větu „dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky“, pak asi začnu hledat, zda to zákonodárce neupravil v nějakém jiném paragrafu. Brzy zjistím, že hledání je marné. Jak z toho ven ? §1186 se zabývá tím, že dává nabyvateli jistotu, jaké dluhy na něj přešly a také tím, aby osoba odpovědná za správu domu nijak neutrpěla, když dluhy přejdou na nabyvatele. Závěr, že dluhy přejdou je tak nějak v logice věci. Závěr, že dluhy nepřejdou nějak logiku postrádá. Právní věda se kupodivu také řídí logikou a Wikipedie mluví o těchto argumentech právní logiky:

· argumentum a contrario (důkaz z opaku) – vylučuje platnost nějaké domněnky, jestliže platí domněnka opačná,

· argumentum per eliminationem (důkaz vyloučením) – platí-li něco pouze pro určitý prvek množiny, neplatí to pro zbytek prvků této množiny,

· argumentum per analogiam nebo také agumentum a simili (důkaz podobnosti) – platí-li něco pro určitou skutečnost, platí to jistě i pro skutečnost skutkově podobnou (zde lze již hovořit o použití analogie v právu),

· argumentum a fortiori (důkaz silou, významem) – rozlišuje se na a minori ad maius (od menšího k většímu, tzn. platí-li něco pro méně významnou skutečnost, pak to jistě platí i pro skutečnost významnější) a na a maiori ad minus (od většího k menšímu, tzn. naopak platí-li něco pro významnější skutečnost, pak to jistě platí i pro skutečnost méně významnou),

· reductio ad absurdum – pokud nějakou domněnku dovedeme do extrému a uvidíme, že výsledek by byl zcela absurdní, pak taková domněnka nemůže obstát,

· argumentum a silentio legis – jestliže určitá skutečnost není právem upravena, pak pro subjekty soukromého práva platí základní právní zásada, že co není zákonem zakázáno, je povoleno, a naopak pro státní orgány, že nemají v dané věci pravomoc.

Pokud použijeme domněnku pana Lake, že dluhy nepřechází, pak dluhy zůstaly vlastníkovi a povinnost informovat nabyvatele o těchto dluzích nemá věcný důvod. Podobně je to s ošetřením ručení za úhradu dluhů které přešly, když vlastně žádné nepřešly. Pokud by zákonodárce měl na mysli převzetí dluhu, musela by znít formulace jinak. Tedy podle pravidla reductio ad absurdum je tvrzení, že dluhy nepřejdou absurdní a lze tedy dovodit onu v zákoně chybějící větu, že dluhy přejdou.

Kolemjdoucí napsal: „Pokud použijeme domněnku pana Lake, že dluhy nepřechází, …“

Kolemjdoucí, píšete nesmysl. Uvědomujete si to? Jste schopen porozumět textu v českém jazyce? Fajn. Tedy si konečně přečtěte co jsem skutečně napsal. Nevyjádřil jsem domněnku, že žádné dluhy nepřecházejí. Napsal jsem něco jiného: že nepřecházejí VŠECHNY dluhy převodce, ani nepřecházejí automaticky. Absurdní je tedy závěr Vašeho příspěvku. Snažíte se vést polemiku s názorem, který není můj.

Ustanovení § 1186 je v NOZ pro případ, že nějaké dluhy přecházejí na nabyvatele. Je to tam výslovně uvedeno. Ale v úvahu samozřejmě připadají pouze ty dluhy, které si mezi sebou smluvně sjednali prodávající a kupující, případně dluhy, zajištěné zapsaným zástavním právem podle § 1107 NOZ.

Souhlasím s Vámi v tom, že „přechod dluhů“ uvedený v § 1186 je jiný výraz než „převzetí dluhů“. Ale to je přece v NOZ od počátku. Možná jste nezachytil, co jsem zde o věci čtyřikrát napsal: že tento přechod dluhů (který pan Bezouška nedokázal v NOZ nalézt) je výslovně zmíněn v § 1888. Ustanovení § 1186 je v tomto smyslu lex specialis vůči § 1888 odst. 2 a nedělá nic jiného, než rozšiřuje povinnosti účastníků o toto:

1. Zákon ukládá věřiteli (SVJ) povinnost vydat vždy písemné potvrzení o dluzích, které na nabyvatele přejdou, případně o tom, že žádné nepřejdou.
2. Zákon stanoví, že i po přechodu dluhů na nabyvatele za ně i nadále ručí převodce věřiteli (SVJ).

------------------------------------------------------------------

S jakýmsi AUTOMATICKÝM přechodem VŠECH dluhů na nabyvatele to laskavě nespojujte. To je fantazie, která nemá v NOZ žádný podklad.

lake

Vážený pane „Lake“, podsouváte mi něco, co jsem nenapsal a tvrdíte – cituji: „Ale v úvahu samozřejmě připadají pouze ty dluhy, které si mezi sebou smluvně sjednali prodávající a kupující“. Nevím, z čeho tak usuzujete. Zákon ukládá věřiteli (SVJ) povinnost vydat vždy písemné potvrzení o dluzích, které na nabyvatele přejdou, případně o tom, že žádné nepřejdou. V úvahu tedy připadají ty dluhy, které budou uvedeny v onom písemném potvrzení. Pokud je kupující neuhradí, pak se jich bude věřitel domáhat na prodávajícím. Máte tedy pravdu v tom, že si bude muset prodávající s kupujícím tuto otázku právně ošetřit, ale neznamená to, že dluh v rozsahu uvedeném v potvrzení vydaném SVJ nepřechází, pokud to nebude v kupní smlouvě uvedeno.

Přečtěte si prosím něco o pravidlech korektní diskuse. Já se s Vámi nechci přít, píši tady svůj názor ve snaze přispět. Jak jsem uvedl, nejsem právník a nejsem neomylný. Nemám žádný patent na rozum. Zcela respektuji Váše právo na vlastní názor. S ohledem na to, jak razantně své názory prosazujete i na četnost Vašich příspěvků se stáváte určitou neformální autoritou tohoto portálu a s tím je spojena i určitá odpovědnost, která je však schována za smyšlené jméno.

Malý dovětek. Docela mne pobavilo, že logický princip pravidla reductio ad absurdum použila i Petra Mirovská – advokátka z advokátní kanceláře Kocián-Šolc-Balaštík. :) http://www.patria.cz/…y-9-dil.html Článek se mi jeví jako velmi seriózní a nikomu se nesnaží vnucovat „jediný správný názor“…

Pane Kolemjdoucí,
i z textu Petry Mirovské plyne to, co jsem Vám napsal před pěti dny (a Vy jste to asi nepochopil): že pouhý kus papíru od SVJ nemá sám o sobě žádné právní účinky. Viz http://www.portalsvj.cz/…bezouska-phd#….

V žádném případě neplatí, že by přecházely ty dluhy, které SVJ v papíru uvede, a že by nepřecházely ty dluhy, které SVJ v onom papíru neuvede. SVJ pouze dává svolení jako poslední v pořadí.

Důležité je, zda již existuje zapsané zástavní právo v katastru ve smyslu § 1888 odst. 2, případně zda existuje dohoda převodce a nabyvatele o převzetí (nikoliv o přechodu) dluhů podle § 1888 odst. 1. Teprve pokud je alespoň jedna z těchto podmínek splněna, má svůj smysl potvrzení od SVJ, neboť společenství tím přijímá nabyvatele jako nového dlužníka.

Ten papír nemá sám o sobě význam žádný. Není-li zapsané zástavní právo, ani neexistuje dohoda o převzetí dluhů, může si SVJ do potvrzení napsat co chce a co si předseda vymyslí. Žádný právní účinek to mít nebude. Ten papír může putovat rovnou do koše. Petra Mirovská se propracovala k téměř shodnému závěru, i když oklikou a s pomocí mnoha slov.

lake

Opět jste mne nezklamal – čtete jen to co chcte číst a stále se opakujete. Je to velká škoda, máte nepochybně řadu zkušeností, mnoho času diskutovat na tomto webu, ale to samo o sobě nestačí. Je-li smyslem pouze plnit marketingový záměr pana Jana Bilaka, majitele portálu, pak ovšem nemám, co bych tomu vytknul.

Pane Kolemjdoucí,
papír, který vydává SVJ jako potvrzení: Potvrzení pouze osvědčuje skutečnost, která vznikla. Potvrzení samo tuto skutečnost nevytváří.

Není pravdou, že „… v úvahu tedy připadají ty dluhy, které budou uvedeny v onom písemném potvrzení“. Je to přece přesně naopak: Opomene-li SVJ některý dluh v potvrzení uvést, platí, že s přechodem dluhu souhlasí a přijímá nabyvatele jako nového dlužníka. Přečtěte si § 1888 odst. 2.

K tomu, aby došlo k přechodu dluhu na nabyvatele, musí existovat v první řadě zástavní právo na jednotce. Pak se má za to, že dluh, jištěný tímto zástavním právem, přejde na nabyvatele jednotky. Je-li zástavním věřitelem SVJ, má v souladu s § 1186 pouze tři možnosti jak se k tomu postavit. Popsal jsem je v příspěvku http://www.portalsvj.cz/…bezouska-phd#….

lake

Vážený pane „Lake“, na taková moudra jako cituji : „papír, který vydává SVJ jako potvrzení: Potvrzení pouze osvědčuje skutečnost, která vznikla. Potvrzení samo tuto skutečnost nevytváří“ není v podstatě co dodat. Děkuji, že jste mi to objasnil a mohu se nyní věnovat jiným užitečnějším věcem.

Pane doktore, máte můj obdiv za Vaši odvahu vstoupit do diskuse s anonymními pisálky. Možná Vás překvapí, jak suverénní může být laický vykladač práva, který bude neustále dokola opakovat svá tvrzení s dovětkem, že jedině ten jeho výklad je ten jediný správný. Nic s tím nenaděláte a když Vás přestane bavit na ty nesmysly odpovídat, ještě následně Vás budou častovat, minimálně tvrzením, že jste nedokázal obhájit Váš právní názor. Držím Vám palce.....

Vážený pane Bezouško, děkuji, že jste si našel čas a přispěl do této diskuse. Pojďme se podívat na hned první Váš argument z prvního odstavce Vašeho příspěvku.

Napsal jste: „Jelikož od účinnosti nového občanského zákoníku uběhla velmi krátká doba, je v souladu s právní metodologií i to, že se zohlední, co s interpretovaným textem spojoval zákonodárce, což se dozvídáme např. z důvodové zprávy (tzv. historický subjektivní výkladový cíl).“

Jsem rád, že jste zmínil důvodovou zprávu k NOZ. Oba se tedy shodujeme, že důvodová zpráva je důležitým pramenem pro výklad zákona a že je třeba k ní přihlédnout. Přihlédněme tedy. Otestujme nakolik je Vaše argumentace důvodovou zprávou k NOZ validní. Začnu tím, že ocituji celou příslušnou část:

Z obsahu důvodové zprávy lze velmi zřetelně usuzovat na úmysl zákonodárce. A tento úmysl je jiný, než se snažíte zákonodárci podsouvat Vy ve Vašich textech.

• Důvodová zpráva říká v první větě, že ustanovení § 1186 pouze stanoví povinnost doložit nabyvateli, jaké dluhy související se správou domu na nabyvatele účinností smlouvy přejdou. Chybí zde tedy vyjádření úmyslu zákonodárce upravit v § 1186 přechod dluhů. Jeho jedinou starostí bylo stanovit povinnost SVJ a převodci doložit nabyvateli potvrzení. Četl jste důvodovou zprávu, pane Bezouško? A tohoto jste si v ní nevšiml?
• Důvodová zpráva říká ve druhé větě, že úprava převodu vlastnického práva je v NOZ na jiném místě a do § 1186 se pouze promítají její důsledky. Což tvrdím i já, že?
• Třetí věta důvodové zprávy cituje doslovně tu část textu NOZ, která podle názoru zákonodárce je ustanovením o přechodu dluhů: jde o známý § 1107. Důvodová zpráva tím jednoznačně vylučuje, aby popletení vykladači zkoušeli nacpat přechod dluhů přímo do samotného § 1186. Není to tam, viďte pane Bezouško? Zato v ustanoveních § 1107 a § 1888 jsou zmíněny závady váznoucí na věci, což je (také) zapsané zástavní právo. To jsou tedy ty dluhy, které přecházejí ex lege, ale nikoliv podle § 1186. Netvrdil jsem to náhodou v souladu se zákonodárcem i já?
• Čtvrtá věta důvodové zprávy shrnuje jaký je obsah § 1186 podle autentického úmyslu zákonodárce: „Proto se vyžaduje, aby o těchto dluzích měl nabyvatel jednotky vědomost.“ Ani slovo o uložení povinnosti k přechodu všech dluhů, že, pane Bezouško … Samotný zákonodárce zde tedy říká jasně, že jeho jediným cílem – pokud jde o ustanovení § 1186 – bylo zajistit dostupnost informací pro nabyvatele. Budoucí vlastník by jinak nemohl informace o případných dluzích získat od věřitele, protože do nabytí jednotky není se SVJ v žádném právním vztahu. Bez § 1186 by netušil ani jaká část dluhu zajištěného zástavním právem byla již splacena, ani jaký zůstatek dluhu tedy přejde na něj.

Slyšeli jste slovo zákonodárce. Účelem ustanovení § 1186 tedy je pouze uzákonit novou informační povinnost pro SVJ a pro převodce bytu. Pane Bezouško, kdepak tam tedy nacházíte nějaký Vámi tvrzený přechod veškerých dluhů? To jste pořád ještě nikomu z nás nevysvětlil.

Kakraholte! A to jsem zkusmo otestoval jen první z Vašich argumentů. Ani ta důvodová zpráva Vám nepomohla, spíš naopak. Poslyšte, to je pech, když samotný zákonodárce zde svědčí proti Vám. Vždyť to měl být Váš svědek … ;-)))

Mějte se pěkně.

lake

Dobrý den, pane Lake. Bohužel musím konstatovat, že byť jste správně odcitoval příslušnou část důvodové zprávy, nečtete ji příliš pozorně. Z důvodové zprávy vyplývá, že zákonodárce považuje dluhy související se správou domu a pozemku za závady, které nejsou zapsány ve veřejném seznamu (§ 1107 odst. 1 NOZ). V tom se ale dle mého soudu mýlí.

Dluh související se správou domu a pozemku je osobním dluhem převodce, který existuje samostatně (je-li jednotka zničena, dluh nezaniká), není spjat s vlastnictvím jednotky, a není proto závadou váznoucí na věci. Správně uvádíte, že závadou je třeba zástavní právo, ale o tom důvodová zpráva nepojednává, neboť to je závada, která je seznatelná z katastru nemovitostí.

Pokud by závadou tyto dluhy byly, přecházely by za podmínek stanovených v § 1107 odst. 1 NOZ:

• pokud by o nich nabyvatel věděl – je jedno, z jakého zdroje by se o nich dozvěděl (nejčastěji z potvrzení dle § 1186 odst. 2 NOZ),
• pokud o nich mohl vědět – jelikož každý průměrně rozumný člověk ví, že má dostat potvrzení, přešly by na něj dluhy i tehdy, pokud by potvrzení nedostal a sám si ho ani nevyžádat (obvyklá sankce za vlastní lajdáctví),
• pokud to bylo sjednáno – např. formou převzetí dluhu.

Jenže pak tu máme ještě § 1107 odst. 2 NOZ – to, co by nepřešlo (např. při chybně vystaveném potvrzení – dluh činí 20 tisíc Kč, potvrzení vystavené odpovědnou osobou zní na 15 tisíc Kč), to by zaniklo.

Ale jak jsem napsal výše, v tomto z důvodovou zprávou nesouhlasím, dluh, o který se nám tu jedná, není závadou váznoucí na věci ve smyslu § 1107 odst. 1 NOZ. Ale respektuji důvodovou zprávu v tom, že vyjadřuje vůli k přechodu těchto dluhů ex lege. To dává legitimitu hledat jinou cestu.

A ještě pro pořádek: netvrdím, že základ pro přechod dluhů je v § 1186 odst. 2 NOZ, tvrdím, že důsledky tam popsané by racionální zákonodárce stanovil pouze tehdy, pokud by chtěl zavést přechod dluhů ex lege. A tento přechod dovozuji za pomoci standardního postupu dotváření práva – analogie zákona, k čemuž nabádá § 10 NOZ.

Hezký den i Vám.

Pane Bezouško, plně s Vámi souhlasím, že dluhy nejsou totéž jako závady na věci, zapsané ve veřejném seznamu. Před časem jsem v jiné diskusi vyvracel takové tvrzení paní Schodelbauerové.

Ale souvislost zde je, a to přímá: existuje-li závada na věci podle § 1107 (řekněme zapsané zástavní právo), pak dluh spojený s touto závadou přejde automaticky na nabyvatele nemovité věci podle § 1888. K tomu viz vyvratitelná právní doměnka v první větě § 1888 odst. 2. Takže § 1186 lze považovat za lex specialis vůči § 1188 odst. 2 NOZ, a to je zase lex specialis vůči obecnému § 1107. Všechno se nám to spojuje hezky dohromady, nemyslíte?

Píšete: „Jenže pak tu máme ještě § 1107 odst. 2 NOZ – to, co by nepřešlo (např. při chybně vystaveném potvrzení – dluh činí 20 tisíc Kč, potvrzení vystavené odpovědnou osobou zní na 15 tisíc Kč), to by zaniklo.“

Bohužel nerozumím, kam směřuje Vaše argumentace. Podle § 1888 přece na nabyvatele přejde veškerý dluh jištěný zástavním právem, a to ex lege. Ustanovení § 1107 věta první nezná z tohoto pravidla žádnou výjimku. Jediná výjimka je obsažena v § 1888, pokud by věřitel výslovně odepřel přijmout nabyvatele jako nového dlužníka.

Jestliže snad SVJ (omylem, či z dobré vůle) vystaví potvrzení pouze na částku 15000 Kč, pak mám otázku: Proč tento případ zkoumáte? Vždyť jde o soukromoprávní vztah mezi dvěma osobami. SVJ jako věřitel má svobodnou volbu zda přijme nabyvatele jako nového dlužníka, nebo nepřijme. Není povinno tak učinit, protože § 1186 takovou povinnost SVJ neuložil.

Je tedy pouze věcí SVJ, zda nového dlužníka přijme či nepřijme, zda bude své pohledávky vymáhat či nebude, případně zda je nechá promlčet. Pokud se snad tím připraví o 5000 Kč, jde o soukromoprávní záležitost. Ingerence státu do čistě soukromoprávních vztahů by byla nadbytečná.

Zajímavé může být sledovat osud obou dílčích částek z Vašeho příkladu (15000 + 5000 Kč). Existují tři možnosti:

1. Dluh v částce 15000 Kč přejde na nabyvatele jednotky ex lege podle § 1888 odst. 2, a jeho uvedení v písemném potvrzení SVJ způsobí, že převodce se stane ručitelem podle § 1186.
2. Dluh v částce 5000 Kč přejde na nabyvatele jednotky ex lege podle § 1888 odst. 2, i když nebude uveden v písemném potvrzení. Avšak pokud o této částce potvrzení mlčí, způsobuje to, že převodce se nestane ručitelem podle § 1186.
3. Jestliže SVJ jako věřitel v písemném potvrzení výslovně odepře dát svůj souhlas k přechodu dluhu 5000 Kč (podle § 1888 odst. 2), pak dluh nepřejde na nabyvatele jednotky vůbec, a dlužníkem zůstane i nadále převodce.

Přechod dluhu zároveň se změnou vlastnictví nemovitosti zatížené zástavnním právem je novinka v NOZ. Dříve podle ObčZ při zcizení nemovitosti ji i nadále zatěžovalo zástavní právo, avšak osoba dlužníka z dluhu jištěného tímto zástavním právem se neměnila.

Podle mne je § 1186 pouze reakcí na tuto změnu právní úpravy, což je poněkud neobratně vyjádřeno v důvodové zprávě. Toto ustanovení zajišťuje, aby jak převodce, tak nabyvatel i věřitel měli jistotu o jaké částky jde, jaké přecházejí,v jaké výši a také u kterých částek vznikne převodci ručitelský závazek. Bez potvrzení podle § 1186 by bylo obtížné tyto vztahy dodatečně rozmotávat.

Nevidím však v § 1186 žádný signál o tom, že by úmyslem zákonodárce snad bylo podrobit povinnému přechodu všechny existující dluhy převodce vůči SVJ. Mohlo by to být obsahem novely NOZ.

Mějte se pěkně,

lake

Jak jsem uvedl, úvahy směrem k § 1107 NOZ jsou podle mne slepou uličkou, pokud se tedy stále bavíme o „dluzích souvisejících se správou domu a pozemku“. V tomto ohledu považuji rovněž Vámi uváděný příklad dle § 1888 odst. 2 NOZ za velmi nepraktický a zavádějící.

Zástavní právo váznoucí na jednotce v drtivé většině případů zajišťuje dluhy vůči bankovním domům. O těchto dluzích § 1186 NOZ nepojednává a o nich také žádné potvrzení převodce vystavovat nemusí. Ustanovení § 1888 odst. 2 by bylo relevantní pouze tehdy, pokud by šlo o dluh související se správou domu a pozemku (tedy vůči SVJ), který by byl vůči SVJ zajištěn zástavním právem k jednotce. Ale jak píši, takových případů v praxi zřejmě příliš nebude. Jak často dávají vlastníci své jednotky do zástavy ve prospěch SVJ?

Pěkný den.

Pan JUDr. Petr Bezouška zde položil (již mimo téma) řečnickou otázku: „Jak často dávají vlastníci své jednotky do zástavy ve prospěch SVJ?“

Autor zákona i zákonodárce si zjevně tuto zbytečnou otázku nekladli a v NOZ neopomenuli výslovně upravit právě tento případ:

Z uvedeného je zřejmé, že zákonodárce právě s takovou situací vědomě počítal. Při postupu podle § 1208 se vlastník jednotky stane zástavním dlužníkem, SVJ bude zástavním věřitelem a zástavní právo k jednotce bude zapsáno do veřejného seznamu.

A už jsme u § 1888: dluh zajištěný zástavou může přejít na nabyvatele jednotky právě podle § 1888 a SVJ má zákonnou povinnost potvrdit výši zůstatku dluhu podle § 1186. Pro případ, že si převodce a nabyvatel sjednali mezi sebou přechod/převod jiných dluhů souvisejících se správou (nezajištěných zástvním právem), SVJ vydá potvrzení i o osudu těchto dluhů, viz můj podrobný rozbor Potvrzení podle § 1186 NOZ.

Pane Bezouško, jistě nepopřete, že to do sebe zapadá, vše vzájemně logicky navazuje: § 1208, 1888, 1186. Není zde žádná „mezera“, žádné údajné opomenutí zákonodárce, na němž jste vystavěl Váš extenzivní výklad o údajném „automatickém přechodu dluhů“.

Váš názor má všechny znaky svévolného výkladu práva, který nerespektuje ani běžné výkladové postupy, ani ústavní principy (zejména princip „in dubio pro libertate“), ani znění zákona samotného, ani úmysl zákonodárce vyjádřený v důvodové zprávě.

Konstatuji tedy, že názor o přechodu dluhů, vyjádřený ve Vaší publikaci, se Vám obhájit nepodařilo. Na závěr Vám děkuji za účast ve zdejší diskusi.

lake

Pane Bezouško,
otázky, které mi kladete, jsou právně bezvýznamné. Nehodnotím, zda obsah některého ustanovení zákona je snad „nepraktický“, nebo zda jsou takové případy „výjimečné“. To bychom mohli stejným metrem hodnotit mnoho dalších ustanovení NOZ, namátkou § 1069, který pojednává o odplavení části pozemku vodním tokem k jinému břehu, případně § 1070 o vlastnictví nově vzniklého ostrova, nebo důležité ustanovení § 1014 o tom komu patří roj včel, vletí-li do cizího obsazeného úlu.

Takové hodnocení praktičnosti či výjimečnosti by ani nemělo smysl. Důležité je pouze zda existuje příslušná právní úprava, srozumitelná a určitá, která má v systému NOZ své místo, nebo zda neexistuje. Existuje-li, není zde právní vakuum, a nelze tuto úpravu nahradit zcela jiným, více či méně extenzivním výkladem.

Autor NOZ, předkladatel i zákonodárce se bezpochyby domnívali, že je vhodné výslovně upravit záležitosti spojené se změnou vlastnictví jednotky zatížené zástavním právem či jinou jistotou. Samotné zástavní právo je totiž v NOZ upraveno velice podrobně (§ 1309 až § 1394), což je celkem 86 ustanovení. Pro srovnání: celá část o bytovém spoluvlastnictví má pouze 65 ustanovení. Pak jsou ještě jednotlivé speciální případy, namátkou:

• § 1133 o zřízení zástavního práva nebo jiné obdobné jistoty, sloužící k zajištění peněžité pohledávky vzniklé při zlepšení společné věci.
• § 1208 ohledně udělování souhlasu SVJ k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce.
• § 1227 o zřízení zástavního práva nebo obdobné jistoty v případě přídatného spoluvlastnictví.

V neposlední řadě je důležité, že § 1186 se netýká pouze dluhů ze zapsaných zástav (jak se snad někteří domnívají), nýbrž týká se i dluhů z jiných jistot váznoucích na věci. K tomu viz § 1888 odst. 2 věta první. Z toho všeho soudím, že zákonodárce počítal s využitím institutu zajištění pohledávek a bylo jeho úmyslem vyřešit otázky s tím spojené i pro oblast bytového spoluvlastnictví.
-------------------------------------------------------------

Nerozumím Vaší kategorii „zavádějící“ či „slepá ulička“. Tyto kategorie právo nezná. Napište prostě, že uvedené ustanovení se Vám nelíbí a že byste je napsal jinak. Ustanovení § 1107 o přechodu závad, váznoucích na věci, je součástí právního řádu. Nic „slepého“ na něm neshledávám. Jako lex specialis je k tomu nepochybně § 1888 odst. 2, který z množiny těchto závad upravuje pouze zapsaná zástavní práva a jiné jistoty váznoucí na věci, s důrazem na přechod dluhů takto zajištěných. A konečně je zde lex specialis § 1186, který doplňuje obsah § 1888 odst. 2 pro ten speciální případ, kdy nemovitou věcí je jednotka a věřitelem osoba, vykonávající správu domu.

Nic zavádějícího či slepého zde nenalézám.

Spíše se mi jeví zavádějící a slepé, jestliže dnes na tolika webech a v tolika knihách o NOZ kdejaký primitiv-novinář či právník hlásá stále tytéž nepravdy o automatickém přechodu všech dluhů převodce na nabyvatele. To je nejen zavádějící a slepé, ale velmi škodlivé, protože hromadným šířením těchto nesmyslů jsou uváděny v omyl miliony osob, včetně 60000 právnických osob SVJ.

Možná, že obsah NOZ není v souladu s míněním některých jeho vykladačů, ale právo zde není od toho, aby naplňovalo subjektivní názory jednotlivců …

lake

Dobrý den, prosím, pozorně si přečtěte, můj text, na který reagujete. Nepsal jsem o tom, že samotné ustanovení § 1107 NOZ je slepou uličkou, ale že slepou uličkou jsou úvahy vedené jeho směrem, které se týkají dluhů souvisejících se správou domu a pozemku. Reagujete na něco jiného :)

Ustanovení § 1888 odst. 2 NOZ navíc neobsahuje přechod dluhu ex lege, ale vyžaduje se jednání věřitele (přičemž s pasivitou je spojena presumpce souhlasu). Tudíž jsme zpět u racionálního zákonodárce :) Právo není samoúčelné.

Navíc Vám úvaha o § 1888 odst. 2 NOZ nekonvenuje ani s tou důvodovou zprávou, neboť ta odkazuje k obecným důsledkům úpravy převodu vlastnického práva.

Hezký den.

Pane Bezouško,
máte pravdu, že právo není samoúčelné. To jen někteří se je snaží samoúčelně vykládat a překrucovat obsah a smysl právních norem ;-)

Napsal jste, že „… § 1888 odst. 2 NOZ navíc neobsahuje přechod dluhu ex lege, ale vyžaduje se jednání věřitele.“

Toto tvrzení je nepochybně nepravdivé. Podle § 1888 odst. 2 platí, že „Neodepře-li věřitel dát k tomu souhlas, platí, že souhlas dal, pokud byl na tento následek ve výzvě výslovně upozorněn.“ Platí tedy (ex lege) vyvratitelná právní domněnka uděleného souhlasu věřitele s přijetím nového dlužníka. Jde o ustanovení dispozitivní, které může být překonáno jedině tím, že věřitel aktivně jedná a svůj souhlas výslovně odepře.
Nicméně pro výklad § 1186 je tato záležitost naprosto okrajová a nevýznamná.
------------------------------------------------------------------

Napsal jste: … Vám úvaha o § 1888 odst. 2 NOZ nekonvenuje ani s tou důvodovou zprávou, neboť ta odkazuje k obecným důsledkům úpravy převodu vlastnického prá­va.

Konstatuji, že nemáte pravdu, a prokáži to. Příslušná část důvodové zprávy zní:

Závadou zapsanou ve veřejném seznamu ve smyslu § 1107 je pouze samotné zástavní právo, nikoliv však konkrétní závazek (dluh) zajištěný tímto zástavním právem. Právě § 1888 konkretizuje, že spolu se zástavním právem přechází (za určitých podmínek) i samotný dluh. Ten je zřejmě (podle dikce zákona) považován za jinou „závadu [váznoucí na věci], nezapsanou ve veřejném seznamu“.

Plně si to uvědomíte, pokud nahlédnete do katastru na list vlastnictví nemovitosti zatížené zástavním právem: zástavní právo je zde uvedeno, včetně osoby zástavního věřitele, ale výši dlužné částky nelze z katastru žádným způsobem zjistit.

Tvrdím, že zákonodárci jde v § 1186 o to, „… aby o těchto dluzích měl nabyvatel jednotky vědomost.“ Jediný způsob, jak toto zařídit, je uložit věřiteli zákonnou informační povinnost takovým způsobem, aby nabyvatel jednotky byl prokazatelně informován o výši přecházejících dluhů. Podívejme se na to, zda tento úmysl je či není vyjádřen v důvodové zprávě.

Důvodová zpráva neodkazuje – jak jste nesprávně tvrdil – pouze k „obecným důsledkům úpravy převodu vlastnického práva“. Naopak: zákonodárce v důvodové zprávě zmiňuje postupně všechny tyto skutečnosti:

1. Zmiňuje obecnou právní úpravu (což je nepochybně § 1107);
2. Zmiňuje výslovně speciální důsledky této právní úpravy (což je přechod dluhů na nabyvatele jednotky podle § 1888, aniž by ovšem tyto dluhy byly zapsány ve veřejném seznamu);
3. Cituje příslušnou část § 1107 o tom, že tyto dluhy přecházejí „měl-li a mohl-li je [nabyvatel] z okolností zjistit“;
4. K tomu, aby nabyvatel mohl z okolností zjistit výši dluhů, je nezbytná součinnost věřitele. Zákonodárce je si toho dobře vědom, a proto v § 1186 ukládá věřiteli povinnost vypracovat potvrzení o těchto dluzích a převodci zároveň ukládá, aby potvrzení předložil nabyvateli.
5. Tento úmysl zákonodárce přesvědčivě dokumentuje závěrečná věta v důvodové zprávě „Bez potvrzení nepůjde o řádnou nabídku (…).“

Činím tedy závěr, že zákonodárce byl při tvorbě § 1186 veden pochopitelnou snahou zabezpečit právními prostředky, aby nabyvatel měl možnost zjistit přímo od věřitele výši dluhů, které na něj případně přejdou mechanismem podle § 1107 a § 1188 odst. 2.

Jiný, odchylný výklad obsahu důvodové zprávy jste zatím neposkytl.

lake

Dobrý den, Vy si do té důvodové zprávy ale domýšlíte věcí :) Ale jen krátce. Máte chybu hned na počátku své reakce. Dluh související se správou domu a pozemku není závadou váznoucí na věci (ani když je zajištěn zástavním právem). Tím Vám celá konstrukce padá. Marginální chybu (bez dopadu na obsah sdělení) máte též v tom, že nejde o vyvratitelnou právní domněnku. Ale to je fuk.

A stále Vám uniká ten racionální zákonodárce, neboť ten by jistě uložil každému věřiteli pro případ změny dlužníka, aby nového informoval o zbývající výši dluhu, když to dle Vás činí pro případy dle § 1888 odst. 2 ve vztahu k SVJ, což jsou případy, které lze zřejmě spočítat na prstech jedné ruky.

Hezký den.

Napsal jste: „A stále Vám uniká ten racionální zákonodárce, neboť ten by jistě uložil každému věřiteli pro případ změny dlužníka, aby nového informoval o zbývající výši dluhu, …“

Pane Bezouško, nemáte pravdu, jako obvykle ;-))) Jaksi Vám ušlo, že z hlediska systematického je ustanovení § 1186 vřazeno do části o bytovém vlastnictví. Týká se tedy – naprosto logicky – pouze vztahu mezi nabyvatelem jednotky a věřitelem, kterým je osoba pověřená správou domu. Ze speciální právní úpravy nelze dovozovat jaká by měla být úprava obecná.

Zákonodárce se spokojil s tím, že v § 1888 dal věřiteli jednoduchou možnost buď reagovat, nebo nereagovat na výzvu. Podle toho věřitel buď přijme nového dlužníka a dluh přejde, nebo jej nepřijme a dluh nepřejde.

Nechci spekulovat o tom proč právní úprava týkající se bytového spoluvlastnictví v § 1186 je lex specialis vůči § 1888 a proč je odlišná. Nejspíše proto, že profesor Eliáš „narval“ tuto část do NOZ na poslední chvíli (leden 2011), učinil tak nesystematicky a neprovázal ji se zbytkem NOZ. To však není důvod pro svévolné přepisování zákona v rozporu s jeho zněním.

Pokud se Vám zákonodárcem zvolené právní řešení nelíbí, obraťte se na ty, kdo připravují novelu NOZ a uplatněte u nich Váš návrh. Víc Vám nelze poradit.

lake

Opět jste špatně četl :) Nenapsal jsem, že uložil, ale že by jistě uložil, tedy podmiňovací způsob. Tedy Vám racionální zákonodárce stále uniká :)

Vaše tvrzení nedosahuje úrovně právně relevantního argumentu. Již jsme se dostali do stadia, kdy se jako tonoucí chytáte každého stébla a nepíšete k věci – tedy k tomu, že zákon nestanoví to, co jste nepravdivě tvrdil ve Vaší publikaci.

Při použití Vaší „logiky“ by každý výskyt lex specialis v právním předpisu byl podezřelý: „Když zákonodárce cosi upravil tak a tak ve speciálním případě, jak to, že to neupravil stejně taky v obecném případě? Jde vůbec o racionálního zákonodárce???“

Takovouto otázku si může klást pouze naprostý právní analfabet. Lex specialis se od obecné právní úpravy liší právě tím, že určitou věc upravuje odlišně. Proto má lex specialis přednost před obecnou úpravou téže či obdobné věci.

Připomínám, že Váš omyl spočívá v tom, že se snažíte hledat v platném zákonu to, co neobsahuje ani v lex generalis, ani v lex specialis.

lake

Východisko racionálního zákonodárce nepopřete, ani když to učiníte po tisící prvé :) A to Vám tvrdím od začátku, argumenty uvedené hned v prvním mém příspěvku jste ničím nevyvrátil, jen jste se zamotal do svých teorií.

Hezký den.

p.s. § 1186 není lex specialis k § 1888 ;-)

Promiňte, Vy jste přece žádné argumenty nikdy neuvedl. Váš první příspěvek v této diskusi byl textem, popisujícím obecná výkladová východiska, asi jako vysokoškolská přednáška. Můžete tedy Vaše argumenty zopakovat, pokud nějaké byly?

K Vašemu druhému tvrzení také neuvádíte žádný argument. Já jsem se k tomu vyjádřil dvakrát, včetně zdůvodnění. Nenaučil jste se pravidlům odborné disputace?

Nerad to říkám, ale zdá se, že absolvování plzeňské právnické fakulty pod děkanem Milanem Kindlem není tou nejlepší průpravou pro odbornou kariéru.

lake

Pane Lake, tohle je přece faul, rána pod pás. To opravdu musíte v diskusi takovéhle věci psát? Vždyť se tím sám shazujete. To vypadá, jako když Vám chybí věcné argumenty a tak napadáte druhou stranu. Jedno ze základních diskusních pravidel přece zní: „Napadejte předmět diskuse, nikoliv protistranu“. Copak takové opravdu základní věci neznáte????? Muž Vašich kvalit přece nemá zapotřebí se takto dětinsky shazovat…

Dost kárání, trochu to odlehčím :-) Jen tak pro zajímavost, kterou právnickou fakultu máte vystudovanou Vy?

Uvedl, jen Vy je nechcete vidět. Ve zkratce – normativní mezera, analogie.

A kdyby byl § 1186 NOZ speciálním vůči § 1888 NOZ, vylučoval by jeho aplikaci…

Hezký den.

Pana Lakeho nepřesvědčíte. Já Vám chci za Váš výklad, který jste zde uvedl poděkovat. Právo je velice zajímavá „disciplína“, které my laici se svým selským myšlením dost těžko chápeme. Často přemýšlím, zda to není jeho účelem. Uvidíme co přinese čas, zda dojde novelizacemi NOZ k úpravám tak, abychom my laici tolik netápali. Nebo budeme muset počkat na soudní rozhodnutí které jistě přijdou. Ovšem z vlastní zkušenosti (správní právo) vím, že co soud (NSS) to často rozdílný názor na souzenou věc , který nakonec završí svým rozhodnutím rozšířený senát NSS. PS.: dosud jsem nepochopila, proč tvůrci NOZ museli do něj zapracovat ZoVB, když jsme se jej po mnoha letech „naučili“, snad i chápali a existovalo mnoho rozsudků, které byly vodítkem jak jej aplikovat v praxi. To zřejmě abychom se nenudili. Přeji Vám hezký den a ještě jednou díky.

Jen ve zkratce: neuvádíte validní argumenty, pouze slovníková hesla. To není východisko pro diskusi. Přesto na Váš obsahově prázdný příspěvek odpovím.

Ohledně normativní mezery jste uvedl pouze tuto proklamaci: „… mezera v zákoně – vidíme, že zákonodárce chtěl stanovit přechod dluhů ex lege (k tomu vede interpretace § 1186 odst. 2 NOZ), ale neučinil to.“

Vaše logické chyby jsou tyto:

1. Neprokázal jste, že by existovala mezera v zákoně, ani jste se o to nepokusil. Pouze to subjektivně tvrdíte.
2. Není pravdivé Vaše tvrzení, že by zákonodárce chtěl stanovit přechod (všech) dluhů ex lege. Neprokázal jste takový úmysl zákonodárce, ani jste se o to nepokusil. Váš obecný odkaz na důvodovou zprávu skončil Vaším debaklem, neboť v ní nebylo nalezeno nic z toho, o úmyslu zákonodárce subjektivně tvrdíte. Viz http://www.portalsvj.cz/…bezouska-phd#….
3. Není pravda ani to, že by k takovému závěru vedla interpretace § 1186 odst. 2 NOZ. Vy sám jste žádnou takovou interpretaci nenabídl. Nabídl jste pouze neukázněné fantazie, které nerespektují běžná interpretační pravidla a nevycházejí ze znění zákona. Že neovládáte ani základní pravidla výkladu právních norem, je zřejmé zde: http://www.portalsvj.cz/…bezouska-phd#….

Chcete-li diskutovat, tedy diskutujte, ale k věci. A uvádějte laskavě argumenty, nikoliv jahodové proklamace. Nejsem zvyklý na mlácení prázdné slámy, které zde předvádíte.

Prasečí právo spočívá právě v tom, že se tvrdí, ale neprokazuje. Že prasečí právo ovládáte, je zřejmé od počátku, dřív než jste byl tak laskav a začal zde aktivně přispívat.

Zkuste se laskavě vrátit na půdu skutečného práva a argumentujte, máte-li nějaké validní argumenty. Děkuji.

lake

Dobrý večer. Myslím, že ostatní čtenáře musíme buď neskutečně bavit (dva kohouti) nebo nudit (až znechutit). Omlouvám se jim, ale asi to mám v povaze, že nenechávám diskusní trolly na holičkách, jak čekají, až někdo zareaguje na jejich provokaci :)

Vaším subjektivním názorem je, že jsem nic neprokázal. Neberu Vám to, ale mýlíte se (velmi tvrdě třeba v tom, když se domníváte, že § 1186 je speciálním vůči § 1888, přitom nemají shodný regulativní základ, anebo když si myslíte, že dluh související se správou domu a pozemku zajištěný zástavním právem je závadou váznoucí na věci dle § 1107, což jste opravdu napsal).

Stylem Vaší diskuse je onálepkovat protivníka něčím, co neřekl, a to pak rozcupovat. Když Vás to baví… Pokud se domníváte, že racionální zákonodárce spíše řeší případy, které se stávají jednou za deset let (zástava na jednotce ve prospěch SVJ k zajištění dluhu související se správou domu a pozemku), než případy, k nimž dochází velmi často (koupě jednotky), máte podivné vidění světa. Mějte se v něm hezky :)

Pan JUDr. Bezouška mi vyčítavě píše: „Pokud se domníváte, že racionální zákonodárce spíše řeší případy, které se stávají jednou za deset let (zástava na jednotce ve prospěch SVJ k zajištění dluhu související se správou domu a pozemku), než případy, k nimž dochází velmi často (koupě jednotky), máte podivné vidění světa.“

Zajímavé na tom tvrzení je snad jedině to, že nic takového jsem nikdy nenapsal. To si pan JUDr. Petr Bezouška, PhD. jen vymýšlí nepravdu. Stejně jako v jiném případě: http://www.portalsvj.cz/…bezouska-phd#….

Je úplně zcestné hodnotit, zda zákonodárce řeší v zákoně časté či méně časté případy, protože takové dělení je dětinsky naivní, ani nemůže vést k žádnému právně použitelnému závěru. Však jsem to panu Bezouškovi už vysvětlil jinde: http://www.portalsvj.cz/…bezouska-phd#…. Ale nepomohlo to …

Zatím jsem argumentačně nereagoval na opakovaná tvrzení pana Bezoušky, že údajně § 1186 je použitelný jen ve výjimečných případech „jednou za deset let“. Teď o tom tedy něco napíšu.
-----------------------------------------------------------------------

Samozřejmě (jak tušíte) tvrzení pana Bezoušky je nejen právně bezvýznamné, ale navíc není pravdivé. Na vině je jeho neznalost důvodové zprávy k NOZ – a to jsem ho už dvakrát vyzval, aby si ji konečně přečetl. Nic naplat, musím z ní zde tedy citovat. Všimněte si laskavě poslední tučně vyznačené části:

Předkupní právo – říká vám to něco? Samozřejmě: jde přece o prodej družstevního bytu do vlastnictví dosavadního nájemce – člena družstva. To je dnes celkkem častý případ. Nebo jde o prodej obecního bytu do vlastnictví současného nájemce. Zkrátka – celá privatizace bytového fondu sem patří.

Nu, pan Bezouška je ale toho mínění, že tímto způsobem se prodává byt jednou za deset let. Hm. Nekomentuji. Vy si to také myslíte?

Další případy, kdy se také může použít § 1186, jsou ty, kdy bytový dům či garážový dům staví družstvo, s.r.o. či jiná právnická osoba, založená za účelem výstavby. Má úvěr na výstavbu, na jednotkách váznou dílčí dluhy a každý dluh je zajištěn zapsaným zástavním právem. Stavebník jako převodce prodává byt za bytem a na každého nabyvatele přejde také dluh, zajištěný zástavou. A právě v takovém případě se také použije § 1186 NOZ.

Ale už raději skončím. Nebudu panu Bezouškovi brát jeho názor, že takový prodej bytu nastává jednou za deset let. Kontakt s realitou všedního dne by mu mohl způsobit ošklivý psychický šok.

lake

Zda § 1186 je lex specialis vůči § 1888 je bezvýznamné, protože to nesouvisí se skutečností, že jste napsal nepodložené tvrzení ve Vaší publikaci o NOZ, a nejste je schopen nijak právně obhájit.

Je nepochybné, že § 1888 odst. 2 upravuje obecně přechod dluhu při převodu nemovitosti se zapsaným zástavním právem, a činnosti věřitele. Ustanovení § 1186 odst. 2 jako lex specialis upravuje totéž, přičemž jde pouze o doplnění obecného § 1888: dluh souvisí se správou domu a pozemku, převáděnou nemovitostí je byt, a věřitelem je osoba pověřená správou domu.
Vysvětlil jsem to ve zdejších diskusích už dvakrát. Nepochopil jste a nemáte k tomu žádný protiargument.

Zda dluh jištěný zástavním právem je povinnost s věcí spojená (§ 1106) či závada (§ 1107), či ještě něco jiného, je bezvýznamné, protože to nesouvisí se skutečností, že jste napsal nepodložené tvrzení ve Vaší publikaci o NOZ, a nejste je schopen nijak právně obhájit.

Já jsem netvrdil, že by dluh byl závadou na věci; to pouze Vy (už potřetí) opakujete stejnou nepravdu. Vyvrátil jsem ji přece zde: http://www.portalsvj.cz/…bezouska-phd#…. Autorem onoho tvrzení je profesor JUDr. Karel Eliáš a napsal to v důvodové zprávě k NOZ dne 11. dubna 2011, na straně 889, řádek 2.
Snad už je na čase, abyste si důvodovou zprávu přečetl, abyste byl v obraze a přestal mi přisuzovat tvrzení profesora Eliáše.

Vraťme se raději k tomu, že jste napsal nepodložené tvrzení ve Vaší publikaci o NOZ, a nejste je schopen nijak právně obhájit.

lake

Napsal jste: „Máte chybu hned na počátku své reakce. Dluh související se správou domu a pozemku není závadou váznoucí na věci (ani když je zajištěn zástavním právem).“

Pane Bezouško, nemáte pravdu, jako obvykle. Napsal jsem naopak toto: „Závadou zapsanou ve veřejném seznamu ve smyslu § 1107 je pouze samotné zástavní právo, nikoliv však konkrétní závazek (dluh) zajištěný tímto zástavním právem.“. A dokonce jsem tuto větu zdůraznil tučným písmem i ve zdrojovém textu. Jsem ochoten diskutovat s Vámi o tom, co jsem skutečně napsal, ne však o tom, co si Vy myslíte, že jsem napsal.

A chcete-li diskutovat o obsahu důvodové zprávy, pak Vás poprosím, abyste také diskutoval pouze k tomu, co do ní profesor Eliáš napsal, ne k tomu, co Vy si myslíte, že by v ní mohlo či mělo být.

A v diskusi o obsahu NOZ bych Vám také doporučil držet se toho, co v něm je, a nevymýšlet co v něm není, i když Vy byste si to tam přál mít.

Děkuji Vám.

lake

Děkuji, je to precizní, srozumitelné, ukazuje právo v jeho podstatě a nikoliv ve slovíčkaření, jak jsme u nás bohužel často zvyklí. Jenda

Pane doktore,

děkuji za reakci.

Drtivá většina členů výborů 55 000 SVJ však nemá tituly JUDr. PhD.

Tito členové potřebují srozumitelný NOZ, který podle původního zadání neměl být pro právníky a lingvisty, ale pro občany.

Co můžete poradit takovým členům výborů, když na výklad § 1186/2 jsou názory:

http://www.portalsvj.cz/…e/noz-1186–2

Když výše uvedenou otázku včetně dosud získaných názorů položím na školení zabývající se pouze úpravou SVJ, tak v poslední době dostávám i odpovědi jako: „ze 40% dluh přechází, ze 60% dluh nepřechází. Počkejme na judikaturu.“

Vůbec nezpochyňuji odbornost právníků, kterých jsem se na tento problém ptal. A když nejsou špatní právníci, tak je špatný zákon.

Vzhledem k tomu, že se stále pohybujete okolo NOZ a že se připravuje novelizace, mohl byste se prosím zasadit za jasnější formulaci? Praxe by samozřejmě uvítala, kdyby dluh přecházel, ale to by muselo být podle mého skromného názoru, který mi osobně potvrdil i prof. Eliáš, pozitivně vymezeno. Čekat na judikáty NS je tak na 3–5 let a mezitím mají členové výborů na krku § 159 NOZ.

Děkuji.

S pozdravem

Pavel

Pane Pub, vyzval jste mne, abych svůj názor, vyjádřený v úvodním textu, poslal panu JUDr. Bezouškovi.

Email na pana Bezoušku najdete na webu, např. na stránce http://blisty.cz/…769/bio.html. Napište mu tedy sám, leží-li Vám na srdci jeho názor. Neschovávejte se za mne.

Mne jeho názor tolik nezajímá. Vidím přece kde udělal chybu. Mám už na tomto portálu za sebou přímé diskuse s právníky Vochvestou, Cellarem, Mirovskou a Ševčíkem.

Je to stále stejná písnička: žádný z nich nebyl schopen své nesmysly nijak obhájit, ani přiznat omyl, když byl k tomu vyzván. Trapné čtení. Račte si projít ty diskuse, nevěříte-li: Tři malá prasát­ka a prasečí prá­vo.

lake