Prohlášení vlastníka - vymezení jednotky
Dobrý den, ráda bych se zeptala na podrobnosti k vymezení jednotek a určení společných částí budovy. Jedná se o prohlášení vlastníka sepsané před rokem 2000, tedy dle zákona o vlastnictví bytů. Není pro mě zcela srozumitelné, co patří k jednotce a co již nikoliv. U jednotky je napsáno, že je ohraničena:
- vstupními dveřmi do jednotky a do příslušenství umístěného mimo jednotku (sklep), včetně zárubně
- hlavními uzavíracími ventily přívodu studené vody a elektrickými pojistkami pro jednotku (jističe)
- vnitřními plochami stěnových plášťů včetně oken, skleněných výplní a zábradlí, lodžií a balkonů a vnitřních stavebních konstrukcí ohraničujících jednotku.
Pročetla jsem zdejší diskuse, ze kterých mi vyplynulo, že pokud něco jednotku ohraničuje, není to její součástí. Lze tento výklad někde dohledat (rozhodnutí soudu, nějaký §)? A znamená to tedy opravdu, že vstupní dveře ani okna nejsou součástí bytů? 90% vlastníků si totiž okna i dveře v našem domě vyměnilo na svoje vlastní náklady v průběhu posledních dvaceti let, protože jim bylo výborem řečeno, že jsou součástí jednotky.
A znamená to také, že balkony a lodžie jsou také společné včetně podlah? Ve společných částech jsou uvedeny mimojiné hlavní svislé a vodorovné konstrukce. V případě potřeby mohu dopsat detaily společných částí budovy.
Pokud to tak všechno je, je možné změnit prohlášení vlastníka tak, aby okna a dveře patřila k jednotce, pouze se souhlasem všech vlastníků? Spoluvlastnické podíly se sice nemění, ale dle mého názoru se to dotýká práv všech vlastníků.
Předem děkuji za odpovědi.
„90% vlastníků si okna i dveře v našem domě vyměnilo na svoje vlastní náklady v průběhu posledních 20-ti let, protože jim bylo výborem řečeno, že jsou součástí jednotky“.
- – – – – – –
Není až tak podstatné co řekl výbor, ale co máte v Prohlášení. Takže snad citujte to nejpodstatnější. Mezi těmi kteří dveře a okna měnili, byli i členové výboru ?
Tazatelko, naše SVJ bylo založeno a vzniklo v r. 2004, tedy jako mnoho a mnoho jiných dle ZoVB. Dle Nahlížení do katastru máme typy jednotek „jednotka vymezená podle ZoVB“, ale kvůli Nařízení vlády 366/2013 Sb., § 2 a § 3 jsme Prohlášení neměnili.
SVJ rozhoduje o společných částech, nikoli o částech které nejsou společné. Mít v Prohlášení, že dveře bytu jsou společné, je divné. To byste nesměla dveře bytu (společnou část) změnit (natřít, koupit dveře bezpečné, vyměnit snad ani zámek).
Přiznám že mi dotyčné paragrafy nejsou srozumitelné. A to rozhodně nejsem hloupý. Z vašeho příspěvku není jasné, kvůli čemu konkrétně to potřebujete vědět/vyřešit.
Okna bytů bývají společná protože jinak by si někdo mohl pořídit okna dřevěná masiv či Euro, další plast, hliník, někdo špalety jiný jednoduchá a pod. Některá SVJ mají dle Prohlášení vnitřní skla „patřící“ bytu, zatímco vnější skla společná.
Balkony a lodžie nejsou místnostmi protože nemají 4 stěny + strop, a „nepatří“ k bytu (ale jsou společné) aby si to někdo nevysvětlil tak, že si může pořídit balkon jiný (třeba závěsný) nebo i zbourat (jak jsem kdysi dávno četl v časopise Ekonom).
PLOCHA BALKONŮ A LODŽIÍ ANI NENÍ ZAPOČENA DO PLOCHY BYTŮ. ROZPIS MÍSTNOSTÍ A PLOCHY BYTU BYSTE MĚLA MÍT V PROHLÁŠENÍ, MOŽNÁ I V EVID. LISTU ROZPISU ZÁLOH.
V ROZHODNUTÍ SHROMÁŽDĚNÍ BYSTE MĚLI MÍT USNESENÍ O VÝŠI PŘÍSPĚVKU SPRÁVY DOMU (TZV. FOND OPRAV) NA 1 M2. TAK SI SPOČTĚTE, ZDA TO SOUHLASÍ S TÍM, KOLIK MĚSÍČNĚ PLATÍTE.
NENÍ JISTÉ ŽE MÁTE V ROZPISU ZÁLOH JEDNAK POLOŽKU (DLE M2) A JEDNAK VLASTNÍ SPRÁVNÍ ČINNOST (NA KAŽDÝ BYT STEJNÁ VÝŠE). VIZ NOZ § 1180 A NAŘÍZENÍ VLÁDY 366/2013. JINÝMI SLOVY NENÍ JISTÉ ZDA TO NEMÁTE V ROZPISU ZÁLOH SEČTENO.
Nejde mi o změnu prohlášení z důvodu souladu s nařízením vlády. Patřím mezi 90% vlastníků, kteří si vyměnili okna a dveře na svoje vlastní náklady. Momentálně zbývající vlastníci se starými okny požadují po SVJ výměnu oken hrazenou z „fondu oprav“ z důvodu, že okna jsou společná. Hledám tedy rozuzlení toho, kde je pravda a co naše prohlášení říká. Na změnu prohlášení jsem se ptala z toho důvodu, zda by stačil souhlas většiny k tomu, aby byla např. okna v prohlášení jako součást jednotky, pokud by současné znění prohlášení říkalo opak (tedy, že okna jsou společná).
Ještě doplňuji, že okna mají vyměněná na svoje náklady i členové výboru. A balkony ani lodžie nejsou započítány do plochy bytů. U balkonů a lodžií mi šlo především o podlahu (např. dlažba), jelikož v bytě si také pokládám lino, parkety apod. na svoje náklady.
- haiku: " Momentálně zbývající vlastníci se starými okny požadují po SVJ výměnu oken hrazenou z „fondu oprav“ z důvodu, že okna jsou společná."
Toto ovšem není validní důvod! Nezáleží to vůbec na požadavcích, přáních, snech a touhách zbývajících vlastníků. Jedině SVJ může posoudit jaký je stav společných oken a rozhodnout zda mají či nemají být vyměněna.
- haiku: " Ještě doplňuji, že okna mají vyměněná na svoje náklady i členové výboru."
Lidská hloupost či omyl nemohou mít za následek změnu vlastnických vztahů. Tento případ řeší občanský zákoník jednoznačně ve svém § 1136:
| § 1136 Spoluvlastník, který vynaložil na společnou věc náklad v zájmu ostatních spoluvlastníků bez jejich vyrozumění a souhlasu, může požadovat a) poměrnou část náhrady v rozsahu zhodnocení věci, jednalo-li se o náklad, který byl spoluvlastníkům ku prospěchu, b) náhradu nutných nákladů, jednalo-li se o náklad, který bylo třeba vynaložit na záchranu věci. |
Podle toho se zařiďte. Jestliže vlastník jednotky vynaložil na společnou věc náklad který mělo vynaložit SVJ, pak SVJ se bezdůvodně obohatilo na jeho úkor. Právo vlastníka jednotky domáhat se vrácení bezdůvodného obohacení podle § 1136 zaniklo ve tříleté promlčecí lhůtě. SVJ může rozhodnout o tom, že neuplatní námitku promlčení a že těmto hlupákům-vlastníkům vyplatí nějakou finanční kompenzaci.
- haiku: " A balkony ani lodžie nejsou započítány do plochy bytů."
No a? To je bezvýznamné tvrzení, které nemá žádnou váhu. Samozřejmě že balkony, lodžie, terasy ani parkovací stání nejsou započítány, protože jde o otevřené prostory, nikoliv o místnosti; a navíc tyto prostory nebyly stavebním úřadem zkolaudovány k účelu bydlení. (Podotýkám, že hloupí čeští soudci tuto triviální pravdu nepochopili dodnes.)
- haiku: „U balkonů a lodžií mi šlo především o podlahu (např. dlažba) …“
Čtěte prohlášení vlastníka budovy! Co je tam uvedeno o svrchní nášlapné vrstvě v prostoru lodžie? Pokud nic, pak dlažba je společná. Vyřešeno. Stačí umět číst …
- haiku: " … jelikož v bytě si také pokládám lino, parkety apod. na svoje náklady."
Čtěte prohlášení vlastníka budovy! Co je tam uvedeno o podlahových krytinách v bytě? Jestliže je tam věta „Ve vlastnictví vlastníka jednotky jsou veškeré podlahové krytiny v místnostech bytu“, pak samozřejmě lino, parkety i dlaždice v koupelně jsou Vaše. Vyřešeno. Stačí umět číst …
Justitianus
Máte vadné prohlášení. Jako obvykle.
Nějaký blb to odněkud opsal, a zřejmě špatně.- „Pročetla jsem zdejší diskuse, ze kterých mi vyplynulo, že pokud něco jednotku ohraničuje, není to její součástí. “
Citujte kde jste narazila na toto tvrzení. Já takové tvrzení neznám a nikde jsem je nečetl. Pak se můžeme bavit dál.
Jisté je, že jednotkou podle ZoVB je pouze byt. Bytem podle ZoVB je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Místnost je prázdný prostor, plný vzduchu. Pokud máte vlastnit něco jiného než ten vzduch, musí to být v prohlášení vyjmenováno.
Balkony ani lodžie či terasy nejsou místnostmi, ani nejsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Jsou tedy ze zákona společné, ledaže by prohlášení obsahovalo něco jiného. Čeští soudci toto nechápou dodnes.
Prohlášení je možné změnit podle § 1169/1.
Justitianus
Bohužel, citaci už nedohledám. Jen se snažím přijít na to, kde je pravda. Zákony a § nejsou moje silná stránka. Děkuji však za vysvětlení. Z Vaší odpovědi usuzuji, že vše je v našem případě společné, jelikož v prohlášení není nikde výslovně uvedeno, že je to součástí jednotky. Ten § 1169/1 chápu tak, že by museli souhlasit všichni, k čemuž určitě nedojde vzhledem ke sporu většiny, která okna a dveře hradila ze svého, a zbytku bytů, které trvají na úhradě ze společných peněz.
- Z Vaší odpovědi usuzuji, že vše je v našem případě společné …:
Ano. Vždyť to máte napsáno v prohlášení! Sama jste nám to zde citovala:
| U jednotky je napsáno, že je ohraničena: vstupními dveřmi do jednotky a do příslušenství umístěného mimo jednotku (sklep), včetně zárubně vnitřními plochami stěnových plášťů včetně oken … |
Jednotka (to jest byt, to jest soubor místností) je ohraničena VNITŘNÍMI plochami stěnových plášťů. Z uvedeného plyne, že stěnové pláště (tedy zdi) jsou již vně za tímto ohraničením, tedy mimo byt. Proto NEJSOU součástí jednotky. Totéž platí pro okna: ta jsou brána jako součást stěnového pláště, tedy i okna jsou vně za ohraničením mimo byt a NEJSOU součástí jednotky.
Netuším proč hlupáci ve vašem domě si vymysleli před dvaceti lety, že okna nejsou společná.
Naprosto nesmyslné a nesrozumitelné je povídání o skleněných výplních a zábradlí lodžií a balkonů. Už jsem napsal, že lodžie ani balkon nesplňují definici místnosti a nejsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k bydlení, proto nemohou být nikdy součástí jednotky ani bytu. Určování jakéhosi „ohraničení“ u balkonů a lodžií tedy nedává žádný smysl. Stavební prvky lodžií jsou přece SPOLEČNÉ, včetně všech těchto součástí budovy:
- zábradlí
- oplechování
- skleněná výplň zábradlí
- povrchová úprava zábradlí
- povrchová úprava stěn lodžie
- okno a dveře vedoucí na lodžii
- nosná železobetonová deska lodžie
- svrchní nášlapná vrstva na podlaze lodžie
- roznášecí a další technologické vrstvy pod nášlapnou vrstvou
- hydroizolace lodžie
- atd.
Opačné tvrzení o vlastnictví těchto součástí budovy nemá žádnou oporu v prohlášení vlastníka budovy. To by muselo být výslovně uvedeno v prohlášení, v popisu každé jednotky.
Justitianus
Poslední komentáře