Prohlášení vlastníka - vymezení jednotky

Nejde mi o změnu prohlášení z důvodu souladu s nařízením vlády. Patřím mezi 90% vlastníků, kteří si vyměnili okna a dveře na svoje vlastní náklady. Momentálně zbývající vlastníci se starými okny požadují po SVJ výměnu oken hrazenou z „fondu oprav“ z důvodu, že okna jsou společná. Hledám tedy rozuzlení toho, kde je pravda a co naše prohlášení říká. Na změnu prohlášení jsem se ptala z toho důvodu, zda by stačil souhlas většiny k tomu, aby byla např. okna v prohlášení jako součást jednotky, pokud by současné znění prohlášení říkalo opak (tedy, že okna jsou společná).

Ještě doplňuji, že okna mají vyměněná na svoje náklady i členové výboru. A balkony ani lodžie nejsou započítány do plochy bytů. U balkonů a lodžií mi šlo především o podlahu (např. dlažba), jelikož v bytě si také pokládám lino, parkety apod. na svoje náklady.

• haiku: " Momentálně zbývající vlastníci se starými okny požadují po SVJ výměnu oken hrazenou z „fondu oprav“ z důvodu, že okna jsou společná."

Toto ovšem není validní důvod! Nezáleží to vůbec na požadavcích, přáních, snech a touhách zbývajících vlastníků. Jedině SVJ může posoudit jaký je stav společných oken a rozhodnout zda mají či nemají být vyměněna.

• haiku: " Ještě doplňuji, že okna mají vyměněná na svoje náklady i členové výboru."

Lidská hloupost či omyl nemohou mít za následek změnu vlastnických vztahů. Tento případ řeší občanský zákoník jednoznačně ve svém § 1136:

Podle toho se zařiďte. Jestliže vlastník jednotky vynaložil na společnou věc náklad který mělo vynaložit SVJ, pak SVJ se bezdůvodně obohatilo na jeho úkor. Právo vlastníka jednotky domáhat se vrácení bezdůvodného obohacení podle § 1136 zaniklo ve tříleté promlčecí lhůtě. SVJ může rozhodnout o tom, že neuplatní námitku promlčení a že těmto hlupákům-vlastníkům vyplatí nějakou finanční kompenzaci.

• haiku: " A balkony ani lodžie nejsou započítány do plochy bytů."

No a? To je bezvýznamné tvrzení, které nemá žádnou váhu. Samozřejmě že balkony, lodžie, terasy ani parkovací stání nejsou započítány, protože jde o otevřené prostory, nikoliv o místnosti; a navíc tyto prostory nebyly stavebním úřadem zkolaudovány k účelu bydlení. (Podotýkám, že hloupí čeští soudci tuto triviální pravdu nepochopili dodnes.)

• haiku: „U balkonů a lodžií mi šlo především o podlahu (např. dlažba) …“

Čtěte prohlášení vlastníka budovy! Co je tam uvedeno o svrchní nášlapné vrstvě v prostoru lodžie? Pokud nic, pak dlažba je společná. Vyřešeno. Stačí umět číst …

• haiku: " … jelikož v bytě si také pokládám lino, parkety apod. na svoje náklady."

Čtěte prohlášení vlastníka budovy! Co je tam uvedeno o podlahových krytinách v bytě? Jestliže je tam věta „Ve vlastnictví vlastníka jednotky jsou veškeré podlahové krytiny v místnostech bytu“, pak samozřejmě lino, parkety i dlaždice v koupelně jsou Vaše. Vyřešeno. Stačí umět číst …

Justitianus

Bohužel čtu a začínám tomu rozumět. Jen nevidím rozumné východisko.

V našem prohlášení je jako součást jednotky výslovně uvedeno pouze: veškerá vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, topení, elektroinstalace, odpady apod.), včetně uzavíracích ventilů. A dále je uvedeno, že k ní patří spoluvlastnický podíl (toto neuvádím celé). Plus je zde vybavení bytu (sporák, míchací baterie, radiátor, vana, umyvadlo, WC mísa s nádrží, domácí telefon, kuchyňská linka). Toť vše.

Ve společných částech budovy je uvedeno jen něco, spousta toho chybí. Což má tedy asi za následek to, že je to také společné.

Čili ze společných peněz by se měli hradit nejen okna, ale i zárubně a vstupní dveře do bytu, podlahová krytina v bytech, bojler, pokojové zárubně asi i včetně dveří a nevím co ještě.

To by znamenalo v důsledku razantní zvýšení záloh, což je pro spoustu vlastníků neúnosné. A jedinou cestou ven je změna prohlášení vlastníka se kterou by všichni vlastníci museli souhlasit. Možná ještě soudní cesta s nejistým výsledkem.

Moc děkuji za ochotu a Váš čas.

Aby bylo jasno, jde o dva různé případy. Řeší se dvěma různými postupy.

☀ Jestliže v prohlášení chybí zmínka o existujících částech (např. o bojleru, podlahové krytině, povrchové vrstvě stěn a stropu, o dveřích a zárubních uvnitř místností bytu), pak se jedná o vadu prohlášení. K odstranění vady prohlášení se použije § 1168.

➡️ Podle § 1168 platí, že vymezuje-li prohlášení jednotku neurčitým nebo nesprávným způsobem a neodstraní-li je původce prohlášení bez zbytečného odkladu poté, co ho na vadu upozornila osoba, která na tom má právní zájem, mohou vadu odstranit vlastníci dotčených jednotek společným prohlášením. Nedojde-li k tomu, rozhodne o odstranění vady soud na návrh osoby, která na tom má právní zájem.

Podotýkám, že původce prohlášení je už dávno mimo hru. Rozhodují vlastníci jednotek. Nedosáhnou-li souhlasu, záležitost může rozhodnout soud (svým judikátem nahradí chybějící souhlasy). Účastníky řízení podle § 1168 musí být všichni vlastníci jednotek dotčení vadami prohlášení [1].

☀ Jestliže v prohlášení jsou uvedena okna výslovně jako společná, pak se ovšem jedná o jiný případ: nejde o vymezení jednotky nesprávným či neurčitým způsobem. Prohlášení je nepochybně v této části správné a určité. K případné změně prohlášení by se použilo ustanovení § 1169.

➡️ Podle § 1169/1 platí, že pro změnu prohlášení se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. V tomto případě by šlo o změnu, kterou má být všem vlastníkům jednotek zasaženo do samé podstaty vlastnictví. Z uvedeného plyne, že souhlas každého vlastníka jednotky je nutný.

Není-li získán souhlas všech dotčených osob, zbývá ještě možnost domáhat se změny prohlášení soudně, postupem podle § 1169/3 (při tom se ustanovení § 1209 použije přiměřeně). Soud má možnost rozhodnout „podle slušného uvážení“, tedy i jinak, než bylo požadováno [2].

Justitianus

Poznámka 1: Viz např. rozsudek Nejvyššího soudu 26 Cdo 1811/2020.
Poznámka 2: Viz např. usnesení Nejvyššího soudu 26 Cdo 1714/2024.

Jestliže v prohlášení chybí zmínka o existujících částech (např. o bojleru, podlahové krytině, povrchové vrstvě stěn a stropu, o dveřích a zárubních uvnitř místností bytu), pak se jedná o vadu prohlášení.

To je přeci hloupost. Vlastník si přeci může dát do bytu jakoukoliv podlahovou krytinu, která se mu zlíbí, může si pořídit nábytek, jaký chce, může si nainstalovat vanu s vířivkou, sporák atd atd. Proč by to proboha mělo uvedeno v prohlášení. Podle vás vlastník v bytě vlastní jenom vzduch, ale on tam bez jakékoliv pochyby vlastní i spoustu dalšího.
Pokud je v prohlášen uvedeno, že v bytě je něco společnou částí, třeba radiátory ústředního topení, nebo okna, nebo něco dalšího, tak je to samozřejmě společnou částí. Pokud to uvedeno není, tak to společnou částí ...... (co myslíte).

Všechno ostatní je vlastníka bytu. A nevidím důvod, proč by cokoliv, co si do bytu opatří jeho vlastník, mělo být uvedeno v prohlášení. To jste asi značně přehnal.

Pane Kruppe, Vy zase zmatkujete a nechápete o čem se zde diskutuje. Zde nepadlo ani slovo o sporáku, nábytku, o vaně s vířivkou, o kobercích. Jste tak hloupý, nebo to děláte schválně?

Tazatelka citovala z jejich (podle mne vadného) prohlášení:

• „U jednotky je napsáno, že je ohraničena: vnitřními plochami stěnových plášťů včetně oken …“

O to tady jde. Pokud bychom to vzali na 100% vážně, pak společné jsou veškeré stěny, stropy a podlahy, včetně omítek či tapet v bytech a včetně všech vrstev tvořících neodnímatelné podlahy místností. Snažím se tazatelce poradit jak odstranit chybu prohlášení. Vy proti tomu něco namítáte? Chcete, aby jejich prohlášení i nadále obsahovalo nesmysly? Proč to chcete?

• Krupp: „Pokud je v prohlášen uvedeno, že v bytě je něco společnou částí, třeba radiátory ústředního topení, nebo okna, nebo něco dalšího, tak je to samozřejmě společnou částí. Všechno ostatní je vlastníka bytu.“

Však o toto právě jde! Tazatelka má přece v prohlášení uvedeno výslovně, že v jednotce jsou společnou částí „stěnové pláště“. Což znamená, že v bytech jsou společné stěny, stropy a podlahy místností, včetně omítek, obkladů a podlahových krytin pevně spojených s podlahou. Uvědomte si, že zde se diskutuje o odstranění této konkrétní vady prohlášení. Vždyť polovina vlastníků v domě tazatelky jsou zmatkaři, kteří nebyli za celé čtvrt století schopni rozpoznat ani to, že okna jsou společná – a to je mají v prohlášení uvedena výslovně.

Také neberete do úvahy znění zákona – asi zákon neznáte. Podle § 4 ZoVB platí, že „vlastník budovy svým prohlášením (dále jen „prohlášení“) určuje prostorově vymezené části budovy, které se za podmínek stanovených tímto zákonem a v souladu se stavebním určením stanou jednotkami [§ 2 písm. h)] a společnými částmi domu [§ 2 písm. g)]“.

➡️ Z uvedeného plyne, že ZoVB vyžaduje, aby v prohlášení byly vyjmenovány jak společné části domu, tak i části ve vlastnictví vlastníka jednotky. Není-li toto splněno, pak prohlášení vlastníka budovy je vadné. Jestliže prohlášení označuje za společné dokonce i omítky a pevné podlahy uvnitř bytů, pak prohlášení vlastníka budovy je určitě VELMI nerozumné, nejspíše tedy vadné.

Vám se možná líbí, aby vlastníci v domě tazatelky se donekonečna hádali o tom co je a není společné. Já se snažím takovým hádkám předejít opravou zjevně vadného prohlášení.

Upozorňuji, že zcela odlišná situace je u jednotek(2012) podle NOZ. Podle § 1166 totiž platí, že při rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám se uvedou alespoň
(a) údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území,
(b) údaje o jednotce, zejména
1. pojmenování a označení jednotlivých bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání,
2. určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky (…).

➡️ Z uvedeného plyne, že prohlášení podle NOZ nemusí být uveden žádný popis jednotky, protože tam, kde prohlášení mlčí, lze vyjít z obsahu nařízení vlády č. 366/2013 Sb..

Jednotky v domě tazatelky jsou však jednotkami podle ZoVB a prohlášení vlastníka budovy pro dům tazatelky je prohlášením podle § 4 ZoVB. Podle toho dostala radu, jak odstranit vadu prohlášení – jednou provždy.

Vy píšete o bojleru, respektive, píše o něm tazatelka. A já se jen podivuji, proč by měl být právě bojler v PV uveden a nějaké další vybavení bytu, které si pořídil vlastník, ať už spolu s koupí bytu, nebo dodatečně, nikoliv. Přeci musí platit, že co je v bytě a je uvedeno jako společná část, je společná část a to ostatní je vlastníka. To ostatní si přeci pořídil vlastník spolu s bytem, nebo někdy jindy. Čím se liší bojler od vířivky, nebo čehokoliv jiného, co je ještě v bytě a není to v PV uvedeno? Proč by právě bojler měl být uveden v PV jako součást bytu a další věci ne. PV přeci není soupis toho, co kdo má v jednotlivých bytech. Já jej chápu, mimo jiné, jako soupis toho, co je společné, o co se má starat SVJ. Co je součást bytu, do toho nikomu nic není.

Bohužel, citaci už nedohledám. Jen se snažím přijít na to, kde je pravda. Zákony a § nejsou moje silná stránka. Děkuji však za vysvětlení. Z Vaší odpovědi usuzuji, že vše je v našem případě společné, jelikož v prohlášení není nikde výslovně uvedeno, že je to součástí jednotky. Ten § 1169/1 chápu tak, že by museli souhlasit všichni, k čemuž určitě nedojde vzhledem ke sporu většiny, která okna a dveře hradila ze svého, a zbytku bytů, které trvají na úhradě ze společných peněz.

• Z Vaší odpovědi usuzuji, že vše je v našem případě společné …:

Ano. Vždyť to máte napsáno v prohlášení! Sama jste nám to zde citovala:

Jednotka (to jest byt, to jest soubor místností) je ohraničena VNITŘNÍMI plochami stěnových plášťů. Z uvedeného plyne, že stěnové pláště (tedy zdi) jsou již vně za tímto ohraničením, tedy mimo byt. Proto NEJSOU součástí jednotky. Totéž platí pro okna: ta jsou brána jako součást stěnového pláště, tedy i okna jsou vně za ohraničením mimo byt a NEJSOU součástí jednotky.

Netuším proč hlupáci ve vašem domě si vymysleli před dvaceti lety, že okna nejsou společná.

Naprosto nesmyslné a nesrozumitelné je povídání o skleněných výplních a zábradlí lodžií a balkonů. Už jsem napsal, že lodžie ani balkon nesplňují definici místnosti a nejsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k bydlení, proto nemohou být nikdy součástí jednotky ani bytu. Určování jakéhosi „ohraničení“ u balkonů a lodžií tedy nedává žádný smysl. Stavební prvky lodžií jsou přece SPOLEČNÉ, včetně všech těchto součástí budovy:

• zábradlí
• oplechování
• skleněná výplň zábradlí
• povrchová úprava zábradlí
• povrchová úprava stěn lodžie
• okno a dveře vedoucí na lodžii
• nosná železobetonová deska lodžie
• svrchní nášlapná vrstva na podlaze lodžie
• roznášecí a další technologické vrstvy pod nášlapnou vrstvou
• hydroizolace lodžie
• atd.

Opačné tvrzení o vlastnictví těchto součástí budovy nemá žádnou oporu v prohlášení vlastníka budovy. To by muselo být výslovně uvedeno v prohlášení, v popisu každé jednotky.

Justitianus

Vložil haiku, 2. Březen 2025 – 15:37

"Jednotka je ohraničena:

• vstupními dveřmi do jednotky a do příslušenství umístěného mimo jednotku (sklep), včetně zárubně
• hlavními uzavíracími ventily přívodu studené vody a elektrickými pojistkami pro jednotku (jističe)
• vnitřními plochami stěnových plášťů včetně oken, skleněných výplní a zábradlí, lodžií a balkonů a vnitřních stavebních konstrukcí ohraničujících jednotku"
• – – – –

Vložil haiku, 2. Březen 2025 – 17:49

Nejde mi o Změnu prohlášení z důvodu souladu s Nařízením vlády. 90% vlastníků si vyměnili okna a dveře na svoje náklady… zbývající vlastníci požadují po SVJ výměnu oken hrazenou z „fondu oprav“ že okna jsou společná.

Hledám tedy rozuzlení kde je pravda a co naše Prohlášení říká. Na jeho změnu jsem se ptala z toho důvodu, zda by stačil souhlas většiny k tomu, aby byla např. Okna jako součást jednotky, pokud by současné znění prohlášení říkalo opak (tedy, že okna jsou společná).

Okna mají vyměněná na svoje náklady i členové výboru. A balkony ani lodžie nejsou započítány do plochy bytů. U balkonů a lodžií mi šlo především o podlahu (např. dlažba), jelikož v bytě si také pokládám lino, parkety apod. na svoje náklady.

• – – –

Vložil haiku, 3. Březen 2025 – 12:28

Začínám tomu rozumět… nevidím rozumné východisko.

V našem Prohlášení je

• jako součást jednotky Výslovně uvedeno pouze:

veškerá vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, topení, elektroinstalace, odpady apod.), včetně uzavíracích ventilů.

A dále, že k ní patří spoluvlastnický podíl (toto neuvádím celé).

Plus je zde vybavení bytu (sporák, míchací baterie, radiátor, vana, umyvadlo, WC mísa s nádrží, domácí telefon, kuchyňská linka). Toť vše.

• ve společných částech budovy je uvedeno jen něco, spousta toho chybí. Což má tedy asi za následek to, že je to také společné.

Čili ze společných peněz by se měli hradit

• nejen okna, ale i zárubně a vstupní dveře do bytu, podlahová krytina v bytech, bojler, pokojové zárubně asi i včetně dveří a nevím co ještě.

To by znamenalo v důsledku razantní zvýšení záloh. Jedinou cestou ven je Změna Prohlášení vlastníka se kterou by všichni vlastníci museli souhlasit. Možná ještě soudní cesta s nejistým výsledkem.

• – – – –

Vložil haiku, 2. Březen 2025 – 17:53

Bohužel, citaci už nedohledám.

Jen se snažím přijít na to, kde je pravda.

Z odpovědi usuzuji, že

• vše je v našem případě společné, jelikož v Prohlášení není nikde výslovně uvedeno, že je to součástí jednotky.

Ten § 1169/1 chápu tak, že by museli souhlasit všichni, k čemuž určitě nedojde vzhledem ke sporu většiny, která okna a dveře hradila ze svého, a zbytku bytů, které trvají na úhradě ze společných peněz.

• – – – –

BRAVO MÍNUSOVAČI. UDĚLAL JSEM POUZE SOUHRN TVRZENÍ HAIKU ABY SE V TOM OBĚTAVÝ PORADCE VYZNAL, A MÁM ZA PÁR SEKUND 1X MÍNUS

Z dotazu není jasné, zda individuálně měněná okna jsou stejná jako ta bývalá jak z hlediska materiálu (plast, dřevo masiv nebo dřevěné fólie) tak vzhledu (od různých firem, špalety, jednoduchá atd).

Není jasné zda jde o dům v památkové zóně (netvrdím že přímo dům může být památkově chráněn).

S dotazem se obraťte na příslušné úřady nebo na chytrou horákyni.