Aby bylo jasno, jde o dva různé případy. Řeší se dvěma různými postupy.

☀ Jestliže v prohlášení chybí zmínka o existujících částech (např. o bojleru, podlahové krytině, povrchové vrstvě stěn a stropu, o dveřích a zárubních uvnitř místností bytu), pak se jedná o vadu prohlášení. K odstranění vady prohlášení se použije § 1168.

➡️ Podle § 1168 platí, že vymezuje-li prohlášení jednotku neurčitým nebo nesprávným způsobem a neodstraní-li je původce prohlášení bez zbytečného odkladu poté, co ho na vadu upozornila osoba, která na tom má právní zájem, mohou vadu odstranit vlastníci dotčených jednotek společným prohlášením. Nedojde-li k tomu, rozhodne o odstranění vady soud na návrh osoby, která na tom má právní zájem.

Podotýkám, že původce prohlášení je už dávno mimo hru. Rozhodují vlastníci jednotek. Nedosáhnou-li souhlasu, záležitost může rozhodnout soud (svým judikátem nahradí chybějící souhlasy). Účastníky řízení podle § 1168 musí být všichni vlastníci jednotek dotčení vadami prohlášení [1].

☀ Jestliže v prohlášení jsou uvedena okna výslovně jako společná, pak se ovšem jedná o jiný případ: nejde o vymezení jednotky nesprávným či neurčitým způsobem. Prohlášení je nepochybně v této části správné a určité. K případné změně prohlášení by se použilo ustanovení § 1169.

➡️ Podle § 1169/1 platí, že pro změnu prohlášení se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. V tomto případě by šlo o změnu, kterou má být všem vlastníkům jednotek zasaženo do samé podstaty vlastnictví. Z uvedeného plyne, že souhlas každého vlastníka jednotky je nutný.

Není-li získán souhlas všech dotčených osob, zbývá ještě možnost domáhat se změny prohlášení soudně, postupem podle § 1169/3 (při tom se ustanovení § 1209 použije přiměřeně). Soud má možnost rozhodnout „podle slušného uvážení“, tedy i jinak, než bylo požadováno [2].

Justitianus

Poznámka 1: Viz např. rozsudek Nejvyššího soudu 26 Cdo 1811/2020.
Poznámka 2: Viz např. usnesení Nejvyššího soudu 26 Cdo 1714/2024.