Hezký den všem diskutujícím. Začnu obecněji. Každý text právního předpisu podléhá výkladu. Ptáme se, jaký má smysl? K jeho zjištění však nestačí jen jazykové prostředky, na což konstantně upozorňuje Ústavní soud (např. nález publikovaný pod sp. zn. Pl. ÚS 33/97). Bereme-li v úvahu právní jistotu, měli bychom se především ptát, jaký význam má text pro jeho adresáta – jaký význam by s daným ustanovením objektivně spojoval adresát, který je dostatečně vybaven určitým právním povědomím, ví, jak funguje praxe, kterou pravidlo reguluje (v právní vědě se tomu říká recentní objektivní výkladový cíl). Jelikož od účinnosti nového občanského zákoníku uběhla velmi krátká doba, je v souladu s právní metodologií i to, že se zohlední, co s interpretovaným textem spojoval zákonodárce, což se dozvídáme např. z důvodové zprávy (tzv. historický subjektivní výkladový cíl).

Je velmi jednoduché říci: „V občanském zákoníku není výslovné pravidlo o tom, že ze zákona přecházejí dluhy související se správou domu a pozemku na nabyvatele jednotky, a proto nepřecházejí.“ Takový závěr však spočívá pouze na jazykovém výkladu, který je nedostatečný a nerespektuje obvyklé výkladové metody, které jsou běžně užívány nejen v ČR.

Předpokladu racionálního zákonodárce se můžeme vysmívat, ale to nic nezmění na tom, že jde o předpoklad, který je platný vždy (nejenom tehdy, hodí-li se nám to); pro ty, které to zajímá, nechť si vyhledají např. práce prof. Holländera (v češtině) nebo práce prof. Bydlinského (v němčině). Ať již je reálný zákonodárce jakýkoli (vždy se dopouští určitých pochybení, a to všude na světě), pokud nebudeme vycházet z předpokladu, že pravidla se formulují s určitým účelem a ne pouze svévolně, stane se právní řád jen souhrnem nahodilostí. Proto vždy musíme hledat takový význam interpretovaného textu, který je co nejracionálnější.

Prodává-li někdo jednotku, má v každém případě povinnost předat kupujícímu potvrzení o dluzích, které souvisejí se správou domu a pozemku. Buď o takových, které na kupujícího přejdou, anebo o tom, že tu žádné takové dluhy, které by měly přejít, nejsou. To je nová povinnost, kterou zákon o vlastnictví bytů nestanovil.

Vyjděme nejdříve z hypotézy, že přechod dluhů nenastává ze zákona. Ani v tom případě jistě nic subjektům nebrání, aby se na změně dlužníka dohodli – uzavřou smlouvu o převzetí dluhu podle § 1888 odst. 1 NOZ. V takovém případě by tedy měl kupující dostat potvrzení o dluzích, které smluvně přebírá. Ale proč? Nepotřebuje je, protože o tom, co přebírá, ví ze smlouvy. Ostatní ho nezajímá (samozřejmě ani to, že žádné dluhy na něj nepřechází, protože ví, že žádnou smlouvu neuzavřel). Pravidlo v § 1186 odst. 2 NOZ první větě, by bylo zbytečné. To odporuje předpokladu racionálního zákonodárce. Stejně můžeme postupovat u pravidla ve druhé větě – jaký účel má zakotvit ze zákona ručení převodce? Vždyť to si také mohou sjednat smluvně (rozumná osoba odpovědná za správu domu by bez ručitelského závazku převodce přeci těžko souhlasila s tím, že se vymění její dlužník – to by eventuálně učinila leda v případě, že by nabyvatel jednotky byl na první pohled solventnější, ale ani zde by měla nastoupit předběžná opatrnost a ručení požadovat). Racionálnějším se mi proto jeví, že účelem této druhé věty je ochrana osoby odpovědné za správu domu pro případ, že nemůže zabránit změně dlužníka.

Vezměme nyní opačnou hypotézu – zákoník stanoví přechod dluhu ex lege. Jistě, nečiní to výslovně, ale to ani nemusí. Právní norma může být (a je to velmi časté) vyvozena též nepřímo z jiných právních norem. Mne k tomuto závěru vede právě § 1186 odst. 2 NOZ, který obsahuje dvě pravidla, z nichž nepřímo vyplývá, že dochází k přechodu dluhů ex lege. Navíc si můžeme pomoci § 10 NOZ, tedy analogií zákona („Nelze-li právní případ rozhodnout na základě výslovného ustanovení, posoudí se podle ustanovení, které se týká právního případu co do obsahu a účelu posuzovanému právnímu případu nejbližšího.“), konkrétně pak § 736 odst. 2 zákona o obchodních korporacích, které řeší obdobný právní případ (zákonný přechod dluhů při převodu družstevního podílu člena bytového družstva). Analogii zákona v našem případě ospravedlňuje mezera v zákoně – vidíme, že zákonodárce chtěl stanovit přechod dluhů ex lege (k tomu vede interpretace § 1186 odst. 2 NOZ), ale neučinil to (jde o tzv. normativní mezeru, koho to více zajímá, doporučuji práce doc. Kühna v češtině).

To vše mne vede k tomu, že nejrozumnější výklad je ten, že dluhy související se správou pozemku a domu přecházejí automaticky ze zákona na nabyvatele jednotky.