§ 1166 (2) NOZ

Matildo,

1. Na základě čeho se ale domníváte, že jde o navzájem se vylučující větve? Já si to nemyslím a chápu paragraf, jak jsem vyložil zde: http://www.portalsvj.cz/…e/1166–2-noz#… .
2. K Vašemu budu (1): Není zde třeba uvádět, jaký je vztah mezi vznikem a založením. Je to naprosto jasné z jiných paragrafů – SVJ se zakládá schválením stanov a vzniká vkladem do rejstříku. Jedno v žádném případě nemůže nahradit druhé.

Martle,

podle Vás se obě větve ObčZ § 1166 odst. 2 nevylučují, tj. mohou nastat obě současně?

Podle Vás se společenství založí, pak se 10 let čeká, a pak teprve vznikne (nebo taky ne)?

„podle Vás se obě větve ObčZ § 1166 odst. 2 nevylučují, tj. mohou nastat obě současně?“

Ano, to si myslím, viz onen odkazovaný příspěvek, tam to podrobně rozvádím.

„Podle Vás se společenství založí, pak se 10 let čeká, a pak teprve vznikne (nebo taky ne)?“

Ano, tím jsem si absolutně jistý, z NOZ to zcela jednoznačně plyne.

Martle,

SVJ vzniklé podle BytZ se pokládá za vzniklé podle ObčZ, ale není založené?

Jak konstatuje např. Eva Bezděková v této http://is.muni.cz/th/207032/ diplomové práci,

„V případě konstituování právnické osoby, kterou SVJ je, následují po sobě dvě fáze, a sice fáze založení a fáze vzniku. U SVJ dle BytZ je však tento proces opačný. Na základě BytZ dochází prvně ke vzniku SVJ (za podmínek daných BytZ) a poté až k jeho založení (ustavující schůze shromáždění a zapsání do rejstříku).“

Pokud si SVJ vzniklé dle ZVB už zvolilo statutární orgán (a jeho členové jsou zapsáni v obchodní rejstříku), je dle NOZ nepochybně vzniklé i založené. Pokud si ho ještě nezvolilo, tak asi založené není, ale vzniklé podle mého názoru ano.

Paní Mgr. Eva Bezděková nechť nejprve nastuduje, co se rozumí pod označením fáze. Potom se teprve může pustit do zkoumání počtu fází konstituování SVJ. Věc nelze úspěšně řešit zavedením dalšího nikde nezakotveného pojmu konstituování (ustavení). Některé fáze uvedu:

(I) před ustavením, před vznikem, před založením, před zápisem do rejstříku, bez statutárního orgánu, neujalo se správy domu.

(II) po ustavení, po vzniku, po založení, po zápisu do rejstříku, se statutárním orgánem, ujalo se správy domu.

Obě shora uvedené fáze jsou srozumitelné (a tak nezajímaví, alespoň do chvíle, než laskavý čtenář nezačne rozlišovat mezi má vzniknout a nemá vzniknout).

Co se týká ostatních, zajímavých fází, zatím zde nepanuje shoda ani o jejich počtu, tím méně o pořadí, v jakém nastávají, ani o tom, jak v takové „fázi“ funguje správa domu.

(Fáze je zásadní pojem a jeho nepochopení nemůže vést ke srozumitelným formulacím. Lze nicméně doufat, že ostatní části magisterské práce srozumitelné jsou.)

(Však si „fáze“ nahraďte třeba „událostmi“. Ta citovaná věta není vzor precisnosti, ale podstatnou skutečnost říká dost jasně na to, aby to každý pochopil.)

Pojmy fáze, etapa, (časový) úsek, stav, „100 km po D1“ ve Vaší autonavigaci mají svůj daný význam,

stejně jako mají svůj význam pojmy začátek a konec shora uvedených pojmů, událost, akce, okamžik, změna stavu, „z D1 sjeďte na 176. kilometru směrem na Ostrovačice“ ve Vaší autonavigaci.

Paní Mgr. nemůže předefinovávat význam pojmů jí použitým způsobem.

Pokud ještě pořád nic, Mg. Google Vám vypíše kupř. fáze letu.

(No ale co chce říci a jak to souvisí s Vaší otázkou, jste pochopila, že ano?)

(Pro p. Martla: Moje poznámka říká, že magistra právní vědy by měla v jí sepsané magisterské diplomové práci obhájené na Masarykově universitě prokázat nade vší pochybnost schopnost precisní formulace svých thesí.

Pokud tomu tak soustavně není, měla by studijnímu programu být odňata akreditace.

Jinak formulováno, na stylisaci universitní kvalifikační práce jsou kladeny poněkud jiné požadavky než na diskusi laiků v tomto foru.)

No, víte, paní Matildo, mně jen přišlo trochu zvláštní, že Vás na textu, který zčásti osvětluje to, v čem jste neměla jasno, zajímá jen něco, o čem Vám přijde, že by to snad mohlo být formulační neobratností. Já nejsem právník a v právní terminologii nejsem příliš zběhlý, ale když se podívám třeba zrovna do důvodové zprávy k novému občanskému zákoníku, najdu tam kupříkladu následující pasáž:

„Jako obecný model se zachovává osvědčená dvoufázovost ustavování právnických osob spočívající v jejich založení soukromoprávním jednáním nebo zřízení veřejnoprávním rozhodnutím a v jejich vzniku, včetně přihlédnutí k zvláštnostem zřízení právnické osoby zákonem a k některým dalším specifickým případům.“

A i jiné zběžné hledání se mi zdá nasvědčovat, že mluvit o oněch dvou „fázích“ ustavování – neboli konstituce – právnických osob je v právnické češtině běžné. Ale Vám to jako laikovi přijde takové divné, tak byste hned odebírala akreditace. Přijde mi to trochu smutné a není to, mimochodem řečeno, na tomto fóru jen Váš problém (viz i jen mudrování FilipaN k témuž tématu výše).

Lake jinde vysvětloval, že již teď je možno podat a katastr prohlášení dle NOZ, oni ho vloží, až začne paltit.

Máte vlastně pravdu, že okamžik zvolení statutárního orgánu je zde irelevantní.

Ale myslím, že já mám pravdu, že stanovy uvedené v prohlášení pro SVJ neplatí. Viz ZVB § 9 (8) a (10). SVJ si prostě musí samo schválit stanovy, dokud je neschválí, platí pro něj vzorové stanovy vydané nařízením vlády. Co je o stanovách napsáno v prohlášení, je zcela irelevantní. (SVJ se samozřejmě může rozhodnout schválit stanovy, které uvádí prohlášení. Nebo úplně jiné. Ale není pravda, že dokud se nerozhodne je změnit, platí stanovy z prohlášení.)

(Dle NOZ je to dokonce tak, že dokud SVJ neschválí stanovy (lhostejno zda ty z prohlášení, nebo jiné), žádné SVJ neexistuje.)

EDIT: Pokud jde o schvalování stanov v NOZ, asi jsem se dopustil chyby – stanovy, které jsou součástí prohlášení, se asi považují za schválené přijetím stanov. (Viz § 1200 (1).)

Zbytečně jsem Vás mistifikoval – samozřejmě, že se nejedná o stanovy – mám před sebou naše prohlášení vlastníka, které obsahuje – popis všech bytových jednotek, vyjmenování společných částí domů, spoluvl. podíly ,stanovení spoluvlastnických podílů u všech BJ, označení pozemku, práva a závazky k budově, pravidla pro přispívání spoluvlastníků na výdaje spojené se správou a údržbou a opravami společných částí domu, pravidla pro placení záloh na úhradu služeb poskytovaných s užíváním jednotek, pravidla pro správu společných částí domu. Takže asi bychom opravdu neměli o pravidlech uvedených v prohlášení, hovořit, jako o stanovách.

Ptal jsem se, ve kterých případech tedy musí prohlášení obsahovat náležitosti stanov.

Prohlášení vlastníka zakládá nové vlastnické poměry – vlastnictví jednotek.

V uvedeném § tak nejde o to, co vlastník v budoucnosti chce (jak uvádí pan Pavel, že vlastník jednotky v budoucnu chce prodat), ale jde o to, jaký právní stav nastane vkladem práva do katastru nemovitostí podle prohlášení vlastníka. Prohlášení vlastníka musí obsahovat u každé jednotky, kterou vymezuje, jejího vlastníka.

Uvedený § je tak zcela srozumitelný.

Vlasta IV. – „Prohlášení vlastníka musí obsahovat u každé jednotky, kterou vymezuje, jejího vlastníka.“

S tím souhlasím. Znamená to tedy, že developer, když vkládá Prohlášení vlastníka do katastru, tak bude zapsán v katastru jako vlastník u všech jednotek a teprve poté může začít prodávat jednotky novým vlastníkům?

V tom případě by se na takové prohlášení nevztahoval § 1166/2 (není splněna podmínka alespoň tří jednotek ve vlastnictví tří různých vlastníků) a náležitosti stanov společenství vlastníků jednotek by se do prohlášení neuváděly.

Na které případy by se pak § 1166/2 vztahoval? Byl by to případ uvedený v příspěvku Dušana, tj. rozdělení domu ve spoluvlastnictví spoluvlastníků prohlášením na jednotky vč. zapsání vlastníků jednotek (dosavadních spoluvlastníků do­mu)?

„Prohlášení vlastníka musí obsahovat u každé jednotky, kterou vymezuje, jejího vlastníka.“

Jak jste na to přišel? A myslíte, že jednotky pak změní vlastníka bez smlouvy o přechodu jejího vlastnictví?

Podle čeho si představujete, martle, že katastrální úřad zapíše vlastnictví jednotek, když mu to nesdělíte, což je podle Vás v pořádku?

Typicky na základě smluv o převodu vlastnictví. Vložením prohlášení vlastníka se vlastník nemění, jak už jsem říkal.

Pan martl má samozřejmě pravdu.
Nemají pravdu přispěvatelé Kolemjdoucí, Vlasta IV ani „Pro martla“.
Opět se někteří snaží horlivě diskutovat o věci, o které vědí veliké prd …

Prohlášení vlastníka budovy je jednostranným právním úkonem vlastníka budovy. Nemusí obsahovat ani slovo o vlastnictví jednotek. Zákon nic takového nestanoví, navíc by to byl nadbytečný údaj: to se rozumí samo sebou, že vlastník budovy se stává po jejím rozdělení na jednotky automaticky vlastníkem všech jednotek.

To je překvápko, což? Zkuste myslet hlavou, pomáhá to.
-----------------------------------------------------------------------------

Pokud jde o úvodní dotaz ohledně § 1166 odst. 2 NOZ, považuji přemítání na toto téma za zbytečné. Prohlášení bude vloženo do katastru a jednotky budou zapsány bez ohledu na to, zda Prohlášení bude či nebude obsahovat náležitosti stanov. Proč se tedy věcí zabývat?

lake

Lake uvedl:
„Pokud jde o úvodní dotaz ohledně § 1166 odst. 2 NOZ, považuji přemítání na toto téma za zbytečné. Prohlášení bude vloženo do katastru a jednotky budou zapsány bez ohledu na to, zda Prohlášení bude či nebude obsahovat náležitosti stanov. Proč se tedy věcí zabývat?“

Lake, to je ale důležitá otázka. Jde o to, jak se bude postupovat při zakládání společenství (po slnění podmínky tří různých vlastníků) ve věci stanov. Pokud by už náležitosti stanov v prohlášení byly, asi by se až do okamžiku vzniku společenství stanovy neměnily ani neschvalovaly souhlasem všech vlastníků.

Pokud by v prohlášení náležitosti stanov nebyly, zakládalo by se společenství přijetím stanov souhlasem všech vlastníků.

Objasnění případů, na které se § 1166/2 vztahuje a kdy může nebo musí prohlášení obsahovat náležitosti stanov je proto žádoucí.

Pane Dušane, napsal jsem přece jasně, že se zabýváte bezvýznamnou prkotinou.

Když se původnímu vlastníkovi zachce, uvede v Prohlášení vlastníka také náležitosti stanov. Když se mu nezachce, stanovy tam neuvede a nechá si jejich schválení na pozdější dobu. To je vše co se o věci dá říci: je to pouze na rozhodnutí původního vlastníka. Nic jiného nevymudrujete ani Vy, ani nikdo jiný.

Nerozumím vůbec co chcete vlastně „objasňovat“ ohledně § 1166 odst. 2, ani nerozumím, kde chcete najít případ, kdy by původní vlastník „musel“ učinit náležitosti stanov součástí prohlášení. Žádný takový případ neznám, protože to záleží pouze na jeho vůli a jeho rozhodnutí. I kdyby měl jako developer v kapse smlouvy o smlouvě budoucí o prodeji dvaceti jednotek dvaceti různým vlastníkům, nic se nestane, jestliže v prohlášení stanovy nebudou. Nejde ani o trestný čin, ani o přestupek.

Základní poučkou právní vědy je nevytvářet právní normy, které jsou nevymahatelné a nevynutitelné a které je možno bezstrestně porušovat. Ustanovení § 1166 odst. 2 je jedna z takových zbytečných a bezzubých právních norem, kterým se každý může vysmát.

lake

Lake uvedl:

„Základní poučkou právní vědy je nevytvářet právní normy, které jsou nevymahatelné a nevynutitelné a které je možno bezstrestně porušovat. Ustanovení § 1166 odst. 2 je jedna z takových zbytečných a bezzubých právních norem, kterým se každý může vysmát.“

Lake, s tím porušováním právní normy se můžete mýlit. Katastr nemovitostí by mohl právě proto v případě vzniku více než pěti jednotek v domě klidně prohlášení vrátit k doplnění náležitostí stanov jako jednoho ze zákona povinného údaje prohlášení.

Pane Dušane, úřad nemúže při svém rozhodování zakládat své rozhodnutí na skutečnosti, o níž není jisto, zda nastane.

Pokud původní vlastník předloží Prohlášení, kterým se budova dělí na (například) 75 jednotek, katastrální úřad je povinen toto prohlášení přijmout a jednat podle něj: založí do katastru list vlastnictví k 75 jednotkám.

Katastrální úřad není oprávněn věštit z křišťálové koule a hádat, že by možná v budoucnu vlastník jednotek mohl některé jednotky převést na jiné osoby. To je úplně jiná otázka a takový stav bude KÚ řešit teprve tehdy, až takový skutečně nastane. Viz § 1198 NOZ: http://www.portalsvj.cz/…podle-kanclu.

lake

Lake,

problematický § 1166/2 ukládá původnímu vlastníkovi povinnost uvést v prohlášení i náležitosti stanov společenství vlastníků jednotek v případě vzniku alespoň pěti jednotek a tří různých vlastníků. Podle mého názoru je druhá podmínka „tří různých vlastníků“ v okamžiku vkládání prohlášení nesplnitelná.

Tento rozpor vznikl tím, že původní návrh zákona obsahoval jen první podmínku „alespoň pěti jednotek“. Zákon neobsahoval druhou podmínku „tří různých vlastníků“ na rozdíl od dnešního stavu podle ZoVB. Tzn., že se společenství podle původního návrhu mělo zákládat při vzniku alespoň pěti jednotek uvedením náležitostí stanov do prohlášení nebo uvedením stanov do smlouvy o výstavbě. Tím měla být pokryta naprostá většina případů založení společenství, zbylé případy založení se měly provést schválením stanov souhlasem všech vlastníků viz. § 1200/1.
§ 1166/2 měl smysl a logiku.

Ovšem po vložení druhé podmínky (tří různých vlastníků) pro založení společenství společenství parlamentem přes pozměňovací návrhy na všechny místa zákona, kde se hovoří o založení společenství, ztrácí některá ustanovení původní smysl a nastávají zmatky. Tak je tomu v případě § 1166/2, který vložením podmínky "tří různých vlastníků " ztrácí svůj původní smysl, protože naplnění této podmínky je v okamžiku vkládání prohlášení do katastru nesplnitelné.

Jak si poradit s problematickým § 1166/2 by mohli vyložit nějací právníci. Mě v této chvíli napadají dvě varianty řešení. Nejsem ale právník, nevím jestli je některá z nich možná, tak berte můj názor s rezervou.

První možností je nepřihlížet k druhé nesplnitelné podmínce (tří různých vlastníků) a zachovat povinnost uvést náležitosti stanov do prohlášení splněním pouze první podmnínky „vznik alespoň pěti jednotek“. Tato možnost by odpovídala smyslu původního návrhu zákona.

Druhou možností je považovat celý § 1166/2 za neplatný z důvodu nesplnitelné druhé podmínky „tři různí vlastníci“, což by znamenalo, že by odpadla možnost založení společenství vložením náležitostí stanov do prohlášení původním vlastníkem. Společenství by se pak ve všech případech zakládalo schválením stanov souhlasem vlastníků všech jednotek po splnění obou podmínek „alespoň pět jednotek“ a „tři různí vlastníci“ nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce viz § 1198.

Pane Dušane, děkuji za Váš rozbor historie ustanovení § 1166 odst. 2 NOZ. Potvrzuje se, že NOZ je v části o bytovém vlastnictví paskvil, který vznikl amatérskými zásahy do původního znění NOZ.

S Vaším hodnocením obsahu § 1166 však nesouhlasím. Naznačil jste dva výklady, avšak ani jeden z nich není ústavně konformní. Pokud existuje více možných výkladů právní normy, soudy jsou zásadně povinny upřednostnit takový, který nezpůsobuje její neplatnost, ani rozpor s ústavou. Takový výklad samozřejmě existuje.

Podle NOZ nemusí Prohlášení vlastníka obsahovat náležitosti stanov. Ustanovení § 1166 odst. 2 NOZ je výjimkou z tohoto pravidla. Podle něj Prohlášení musí obsahovat náležitosti stanov pouze v případě, kdy jsou (kumulativně) splněny dvě podmínky:

• má vzniknout nejméně pět jednotek, a zároveň
• mají být ve vlastnictví nejméně tří různých vlastníků.

Pouze v tomto případě je katastrální úřad oprávněn zamítnout návrh na rozdělení domu na jednotky z důvodu, že v Prohlášení nejsou uvedeny zákonem požadované náležitosti.

Splnění obou podmínek hodnotí KÚ k okamžiku podání návrhu a vychází při tom pouze z listin, které žadatel předložil. Pokud se žadatel rozhodne přiložit k Prohlášení také smlouvu o výstavbě, či smlouvu spoluvlastníků o rozdělení budovy, či rozhodnutí soudu o rozdělení budovy, KÚ bude na základě toho zkoumat, zda má rozdělením budovy vzniknout nejméně pět jednotek do vlastnictví nejméně tří osob. Pokud ano, KÚ zkontroluje, zda Prohlášení obsahuje i stanovy. Není-li toto splněno, KÚ odmítne provést rozdělení domu na jednotky, s odkazem na § 1166 NOZ.
---------------------------------------------------------------------------------

Už jsem v dřívějším příspěvku napsal, že součástí Prohlášení nemusí být určení vlastníků jednotlivých jednotek. Místní neználci sice můj správný příspěvek z neznalosti vyminusovali, ale to na věci nic nemění. Původní vlastník není povinen v Prohlášení uvádět naprosto nic o vlastnictví nově vznikajících jednotek v domě. Stejně tak je pouze věcí původního vlastníka, zda chce či nechce v Prohlášení založit SVJ(2012). Podle toho v Prohlášení uvede nebo neuvede náležitosti stanov. Žádné jiné moudro než toto nelze ze zákona dovodit.

lake

Jen dodávám, že to, zda vlastník v prohlášení stanovy uvede, nebo ne, bude patrně mít dalekosáhlé důsledky.

Pokud je uvede, uplatní se §§ 1202 a 1203.

Pokud je neuvede, uplatní se § 1198.

V prvém případě bude společenství založeno už vložením stanov, ale vznikne, až když původní vlastník ztratí většinu.

V druhém případě bude založeno po vkladu (zřejmě) třetí jednotky a záhy i vznikne.

Tedy možná…

Martle,

SVJ vzniká podle BytZ a zakládá se podle ObčZ (tedy nikoliv obojí, jak se zde opakovaně snažíte důvodit).

Je to jasné?

Ale kdepak, přečtěte si aspoň těch pár paragrafů v NOZ. Dle NOZ se SVJ nejprve zakládá a až později (třeba i velmi dlouho po založení) vzniká, jak už jsem ostatně dost jasně upozorňoval.

Stav kdy SVJ je založené, ale není ještě vzniklé, může dle NOZ trvat třeba dlouhá desetiletí či dokonce staletí, dokud dotyčný dům nespadne.

EDIT: (Kdyby někdo tápal, nechť si přečte alespoň paragrafy 1201 – 1204.)

Lake,

já jsem zase jasně napsal, že úvodní příspěvek nepovažuji za zbytečný.

Konečně jste zdůvodnil Váš názor k § 1166/2 z úvodního dotazu. Nejde vůbec o bezvýznamnou prkotinu, pokud tvrdíte, že zákonodárce vytvořil právní normu, která je nevymahatelná a nevynutitelná a kterou je možno bezstrestně porušovat, a že je ustanovení § 1166 odst. 2 jedna z takových zbytečných a bezzubých právních norem, kterým se každý může vysmát.

Pokud byste měl pravdu, byla by to důležitá informace pro všechny, kteří berou ustanovení NOZ vážně a snaží se pochopit jejich smysl a řídit se jimi. To podle NOZ nabývá na významu z důvodů vykonávání funkce statutárních orgánů s péčí řádného hospodáře.

(Další věc je, jak jsem tu napsal v jiném příspěvku, že stanovy případně uvedené v prohlášení nemají vůbec žádnou závaznost. Ale jestli Vás zajímají bizarnosti v NOZ, věnujte, prosím, pozornost tomuto http://www.portalsvj.cz/…nik-a-sprava mému příspěvku, zvláště otázce 2). Nikdo nereagoval, ale přijde mi to být opravdu zásadní nesrovnalost. (Možná proto, že mi něco uniká…))

Martle,

proč myslíte, že stanovy případně uvedené v prohlášení nemají vůbec žádnou závaznost, já si to nemyslím.

Dušan: Myslíte podle ZVB, nebo podle NOZ?

Dle ZVB je to jednoduché a stanovy z prohlášení skutečně žádnou závaznost nemají – stanovy schvaluje shromáždění SVJ, dokud žádné neschválí, platí vzorové stanovy vydané v nařízení vlády. Tečka. Je jedno, co je v prohlášení, SVJ si může schválit stanovy jakési, třeba nakrásně stejné jako byly „shodou okolností“ i v prohlášení, nebo taky úplně jiné.

Dle NOZ je to složitější a úplně jiné. Už jsem psal, že jsem se nejprve dopustil ve svém vyjádření o tom chyby. Je to tak, že stanovy se vkladem prohlášení, v němž jsou obsaženy, považují za schválené (a SVJ za založené), ale SVJ – jakkoli založené – ještě není vzniklé, tj. neexistuje a stanovy pro něj tedy nemohou platit. Až SVJ jednou vznikne (vkladem do rejstříku), začnou pro něj okamžitě platit stanovy z prohlášení a budou platit, dokud shromáždění neschválí jejich změnu.

Martl: „Je to tak, že stanovy se vkladem prohlášení, v němž jsou obsaženy, považují za schválené (a SVJ za založené), ale SVJ – jakkoli založené – ještě není vzniklé, tj. neexistuje a stanovy pro něj tedy nemohou platit. Až SVJ jednou vznikne (vkladem do rejstříku), začnou pro něj okamžitě platit stanovy z prohlášení a budou platit, dokud shromáždění neschválí jejich změnu.“

Já tomu rozumím následovně. Máte pravdu v tom, že zapsáním prohlášení s náležitostmi stanov je společenství založeno, ještě není vzniklé. Dle § 1190 platí, že nevzniklo-li společenství vlastníků, je osobou odpovědnou za správu domu správce (zpravidla autor prohlášení).

Dle § 1202/2 se na správu použijí pravidla určená v prohlášení a pro rozhodování ve věcech správy se obdobně použijí ustanovení o shromáždění.

Tato pravidla stanovují právě náležitosti stanov zapsané v prohlášení, proto jsou platná a založené společenství se jimi řídí. Pokud náležitosti stanov obsahují záležitosti, které lze uplatnit až po vzniku společenství (statutární orgán společenství atd.), tak se k nim do vzniku společenství nepříhlíží.

Dušan:

Já myslím, že nemáte pravdu. Prohlášení bude v typickém případě (jistě v případě, který popisujete, tj. společenstvím je vkladem prohlášení založené, ale ještě ne vzniklé) muset obsahovat jak stanovy, tak (zvlášť) „pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku“ (§ 1166 (2)). Ona pravidla, ne stanovy, se uplatní před vznikem SVJ. (Vizte tuto http://www.portalsvj.cz/…e/1166–2-noz#… mou detailní odpověď Matildě.)

(Samozřejmě jsem chtěl napsat „SVJ si může schválit stanovy jakékoli“, nikoli „jakési“. Pardon.)

Martle,

to je celkem zajímavá právní konstrukce, shrňme si ji. Podle BytZ platí (v uvedeném časovém sledu):

1. Pravidla pro správu domu uvedená v prohlášení vlastníka (povinná součást),
2. Vzorové stanovy,
3. Stanovy schválené společenstvím.

Podle ObčZ platí:

1. Stanovy uvedené v prohlášení vlastníka (nepovinná součást, někteří zde uvádí, že nemůže nastat situace, pro niž zákon ukládá povinnost uvést stanovy do prohlášení vlastníka),
2. Stanovy schválené společenstvím.

Matilda:

Ano, podle mě je to zhruba tak. Ale jen zhruba. Neboli myslím, že je trošku jinak. :)

V případě ZVB máte asi pravdu zcela. (Byť podle mého názoru by šlo vykládat § 9 (10) tak, že vzorové stanovy začnou případně platit až 60 dní po vzniku SVJ, pokud si SVJ žádné stanovy neschválí, a do té doby platí pravidla uvedená v prohlášení. – Záleží na tom, zda ono „pokud“ v „Pokud shromáždění neschválí stanovy společenství…“ chápeme jako „dokud“, nebo jako „pokud shromáždění neschválí stanovy do 60 dnů, jak mu předepisuje § 9 (8)“. Chápali-li bychom to druhým způsobem, byli by dvě možnosti, jaký může být sled platných regulí: buď nejdřív pravidla z prohlášení a hned potom stanovy schválené shromážděním, nebo by došlo na ten sled, který jste popsala Vy.))

V případě NOZ Vám podle mého názoru na začátku vypadla pravidla pro správu uvedená v prohlášení. § 1166 (2) říká: „Má-li rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků, uvedou se v prohlášení i náležitosti stanov společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství vlastníků“). Nevznikne-li v souvislosti s rozdělením společenství vlastníků, určí prohlášení správce pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku.“

Je samozřejmě otázka, co se míní tím „Nevznikne-li v souvislosti s rozdělením společenství vlastníků“. Jak „v souvislosti“? Vzhledem k obsahu paragrafů 2001 a 2002 to nelze chápat ve smyslu „pokud snad má možná někdy v budoucnu vzniknout“ (tímto stylem je naopak potřeba chápat první větu téhož odstavce). Míní se tím tedy zřejmě „pokud nevznikne SVJ vkladem prohlášení“. Není mi jasné, jak by jím mohlo vzniknout, ale to je jedno. Ve všech „normálních“ případech nevznikne a prohlášení tedy musí pravidla obsahovat. No a dokud původní vlastník neztratí v domě většinu hlasů, nebudou platit stanovy uvedené v prohlášení (protože SVJ nebude ještě existovat, bude jen založené), ale „na správu se použijí pravidla určená v prohlášení“ (§1202 (2)).

Takže v případě NOZ je několik možností, jaký bude sled platných regulí:

I. V případě, že prohlášení bude obsahovat stanovy i pravidla (podle mě zdaleka nejčastější případ):

1. „Pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku“ uvedená v prohlášení.
2. Stanovy uvedené v prohlášení vlastníka (začnou platit po vzniku SVJ, tj. až původní vlastník ztratí většinu (§ 1203)).
3. (Případně někdy:) Stanovy schválené společenstvím. (Pokud se SVJ rozhodne ta z prohlášení změnit.)

II. V případě, že prohlášení bude obsahovat pravidla, ale ne stanovy:

1. „Pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku“ uvedená v prohlášení.
2. (Pravděpodobně časem:) Stanovy schválené společenstvím. (Poté, co bylo před převodem třetí (?) jednotky založeno společenství (a následně i vzniklo) (§ 1198))
3. (Případně někdy:) Jiné stanovy schválené společenstvím. (Pokud se SVJ rozhodne ta z prohlášení změnit.) :-)

(Scénář III. by nastal, kdyby SVJ vzniklo nějak hned „v souvislosti“ s podáním prohlášení, neumím si ale představit, za jakých okolností by k tomu mohlo dojít. Prohlášení by pak obsahovalo jen stanovy, ne pravidla, a sled by vypadal tak, jak jste napsala Vy (s tím, že na druhý bod samozřejmě nemusí nikdy dojít, je to to „případně někdy“).

Martle,

shrnul a vysvětlil jste to pěkně. Je to dobrý návod a příspěvek by určitě zasloužil více plusů. Může být, že někdo s něčím v uvedeném nesouhlasí, v tom případě by to mohl uvést.

Mně by jen ještě zajímalo, jestli se budou vlastníci při správě spol. částí domu řidit stejnými ustanovenímí zákona v případě, který nastane podle bodu I./1 tj. společenství založené na základě prohlášení s uvedenými náležitostmi stanov a to až do vzniku SVJ,
a
případem, který nastane podle bodu II./1 tj. nezaložené společenství s prohlášením bez náležitostí stanov až do schválení stanov.

Je jásné, že v obou případech se budou řídit „Pravidly pro správu domu, pravidly pro užívání společných částí a pro příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku“ uvedenými v prohlášení. Budou na ně při správě v ostatním dopadat stejná ustanovení Dílu 4 (Spoluvlastnictví) NOZ nebo se budou řídit odlišnými ustanoveními Dílu 4 NOZ?

Děkuji. :)

Jako druhý případ uvádíte případ

„který nastane podle bodu II./1 tj. nezaložené společenství s prohlášením bez náležitostí stanov až do schválení stanov“.

Ale podle mě ve skutečnosti jde o případ,

který nastane podle bodu II./1, tj. nezaložené společenství s prohlášením bez náležitostí stanov až do vzniku SVJ vkladem do rejstříku (po schválení stanov).

To je jen drobné upřesnění. (Neměl jsem v bodu II./2. dávat to „a následně i vzniklo“ do závorky…)

Na Vaši otázku, budou-li se uplatňovat stejná ustanovení zákona pro ony dva případy, nedokážu já v této chvíli s jistotou odpovědět. Nevím o ničem, co by mělo být jinak, ale to nemusí nic znamenat…

Martle napsal jste:

„Ale podle mě ve skutečnosti jde o případ, který nastane podle bodu II./1, tj. nezaložené společenství s prohlášením bez náležitostí stanov až do vzniku SVJ vkladem do rejstříku (po schválení stanov).“

Já jsem napsal „až do schválení stanov“ úmyslně, protože jsem se domníval, že schválením stanov už nepůjde o nezaložené společenství, ale o založené. Mezi okamžikem schválení stanov a vznikem SVJ vkladem do rejstříku nemusí, ale také může uplynout ještě nějaká doba. Ale to není podstatné, vrátím se k těm možným odlišnostem.

V DZ k § 1198 a 1199 se uvádí, že „Nevyhoví-li se v těchto případech zákonnému příkazu (rozuměj založení společenství) budou vlastníci jednotek donuceni k založení společenství jednak tím, že dojde k blokaci převodů vlastnického práva k jednotkám, jednak i tím, že se pro právní poměry spoluvlastníků domu a vlastníků jednotek uplatní obecná ustanovení o spoluvlastnic­tví, která jsou pro vlastníky jednotek méně komfortní, než je správa domu a pozemku společenstvím vlastníků.“

Z toho soudím, že na nezaložené společenství na rozdíl od založeného společenství se mají uplatnit obecná ustanovení o spoluvlastnictví.

Podle DZ k ObčZ jsou „obecná ustanovení o spoluvlastnictví … pro vlastníky jednotek méně komfortní, než je správa domu a pozemku společenstvím vlastníků.“

Tak tomu nemusí být. Z uvedeného plyne, že může v souladu s právem a bez sankcí (za jistých okolnosí) v domě s alespoň 5 jednotkami ve vlastnictví alespoň 3 různých vlastníků správu domu nevykonávat společenství vlastníků.

Právě takový stav (správu podle obecných ustanovení o spoluvlasntictví) si mnozí (i zde) přejí, byl možný pouze v domech s nejvýše 4 jednotkami (a rovněž v domech s nejvýše 2 různými vlastníky jednotek).

Ajó, omlouvám se, máte pravdu, to jsem zmotal, jde skutečně o stav do schválení stanov.

Máte i pravdu, že z důvodové zprávy se zdá plynout, že před založením společenství by se měla uplatňovat jiná stanovení, než mezi založením a vznikem.

(A, mimochodem, těší mě, že, jestli dobře chápu, přijal jste za svůj výklad, že citovaný pasus DZ mluví skutečně o vynucování založení, nikoli vzniku, kterýžto výklad jsem v diskusi mezi námi dvěma původně zastával já. :) Pak Vám ale, stejně jako mně, vyvstává otázka, proč podmiňuje § 1198 (2) další převody vznikem, a ne založením společenství.)

Váš výklad DZ jsem přijal částečně. DZ hovoří o vynucování založení v případech založení společenství v domech s alespoň pěti jednotkami vkladem prohlášení. V ostatních případech založení si myslím, že DZ měla na mysli vztáhnout blokaci na založení vč. vzniku (když mluví o zachování povinnosti existence společenství).

Totiž DZ se v této věci vyjadřuje k původnímu návrhu zákona. A návrh (bez podmínky "tří různých vlastníků) předpokládal automatické založení společenství v domě s alespoň pěti jednotkami vkladem prohlášení díky povinnému uvedení náležitostí stanov v prohlášení. Případ nezaložení společenství v domě s alespoň pěti jednotkami vkladem prohlášení (neuvedení stanov v prohlášení) nemohl, na rozdíl od současného znění zákona nastat. Vzhledem k záměru zamezit správci zbavit se správy (v založeném společenství prohlášením vč. stanov) dříve než ztratí polovinu, se od blokace při vzniku pro kolizi v tomto případě ustoupilo, ale vznik je zajištěn povinností správce podle § 1203.

Takže smyslem návrhu zákona bylo podle mého názoru vynutit nejen založení, ale i vznik společenství. Pokud by blokace vynucovala jen založení, společenství by mohlo vznik bezdůvodně a beztrestně oddalovat (především v těch ostatních případech). Kromě toho by založené společenství nefungovalo naplno, protože by sice mělo schválené stanovy, ale až do vniku by neplatily. S každým návrhem na převod by se na katastr asi musely předkládat schválené stanovy s ověřenými podpisy. Ty by se mohly schválit ale jen účelově kvůli odblokování převodů a k dotažení vzniku by nemuselo vůbec dojít. A už jsem dříve psal o zájmu třetích stran, se kterými bude společenství jednat, ověřit si jeho existenci v rejstříku.

„společenství by mohlo vznik bezdůvodně a beztrestně oddalovat“

To by nemohlo. Původní vlastník by ho musel nechat vzniknout, až by ztratil většinu, úplně stejně jako ve všech ostatních případech (§ 1203).

Já mám hypothesu, že smysl blokovacího ustanovení § 1198 (2) měl být prostě ten, že mělo vynutit včasné založení SVJ (pokud nebylo založeno už vkladem prohlášení), a to proto, aby pak bylo už vše připraveno k jeho vzniku, až původní vlastník vlastník ztratí většinu. Když DZ mluví o „existenci“, myslí na tomto místě podle mě pouhou založenost. A prostě se obávám, že § 1198 (2) mluví o vzniku místo o založení omylem. Kdyby mluvil o založení, bylo by to celé mnohem logičtější. (Váš minulý příspěvek mě nepřesvědčil o opaku).