§ 1166 (2) NOZ
„(2) Má-li rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků, uvedou se v prohlášení i náležitosti stanov společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství vlastníků“). […]“
Co znamená to „mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků“? Vždyť prohlášení snad neurčuje, komu budou jednotky patřit. Po vkladu prohlášení zůstávají všechny jednotky ve vlastnictví původního vlastníka. Ledaže by se zároveň s vkladem prohlášení vkládaly smlouvy o převodech jednotek. Myslí ono „mají být“ na to? Nebo na to, že „se“ tak nějak „počítá“ s tím, že jednou budou jednotky vlastníkům převedeny a tři vlastníci vzniknou?
„To by nemohlo. Původní vlastník by ho musel nechat vzniknout, až by ztratil většinu, úplně stejně jako ve všech ostatních případech (§ 1203)“
Ale ta blokace je určena na ostatní případy založení (myšleno založení společenství jinak než prohlášením), kdy nemá nikdo většinu a tak by se účelově založilo společenství schválením stanov jen proto, aby se odblokovaly převody a o vznik by se už nikdo nepostaral.
A jaké jsou ty případy, kdy nikdo nemá na začátku většinu? Kdo v takových případech ty jednotky převádí? (Resp. od jisté chvíle chce převádět, ale je v tom blokován?)
A DZ přece říká:
„Nevyhoví-li se v těchto případech zákonnému příkazu, budou vlastníci jednotek donuceni k založení společenství jednak tím, že dojde k blokaci převodů vlastnického práva k jednotkám, jednak i tím, že se pro právní poměry spoluvlastníků domu a vlastníků jednotek uplatní obecná ustanovení o spoluvlastnictví, která jsou pro vlastníky jednotek méně komfortní, než je správa domu a pozemku společenstvím vlastníků.“
Zde je přímo řečeno, že jde o nucení k založení a Vy jste tím o něco výše sám argumentoval, když jste říkal, že se asi budou před založením uplatňovat jiná ustanovení zákona než po něm.
„Zde je přímo řečeno, že jde o nucení k založení“
Ano DZ uvádí, že budou nuceni k založení blokací a také uplatněním méně komfortních obecných ustanovení o spoluvlastnictví.
Domnívám se, že v případě té blokace, i když to tam není přímo uvedeno, měla DZ na mysly nejen založení, ale i vznik. Naopak u toho uplatnění obecných ustanovení o spoluvlastnictví měla DZ na mysly skutečně jen založení. I když ten vznik v DZ přímo uveden není, nemyslím si, že by to mělo prokazovat, že místo slova „vzniku“ mělo být v samotném znění § 1198 slovo „založení“. Ty důvody, které jsem uvedl na podporu tohoto názoru v předchozích příspěvcích, považuji za racionální, i když Vás nepřesvědčily.
K otázce „A jaké jsou ty případy, kdy nikdo nemá na začátku většinu? Kdo v takových případech ty jednotky převádí? (Resp. od jisté chvíle chce převádět, ale je v tom blokován?)“
Pokud jde o ty další případy (rozuměj případy zakládání jednotek jinak než prohlášením, které jsou omezené na statisticky malý počet) jde při nich o případy vzniku jednotek vůlí několika osob dohodou o oddělení ze spoluvlastnictví nebo jeho zrušení a vypořádání anebo o zúžení či vypořádání společného jmění (jednotky vznikají zápisem do katastru nemovitostí). A pak jde ještě o případy, kdy o vzniku jednotek rozhodne ve stanovených případech soud. Tehdy jednotka vznikne právní mocí rozhodnutí.
V takových případech mohou nastat podmínky pro založení společenství (vznikne alespoň pět jednotek a tři různí vlastníci) a bude-li chtít kterýkoli vlastník svoji jednotku převést, budo převod blokován pokud půjde o „další převedenou jednotku“ a vlastníci domu budou muset přikročit k založení společenství schválením stanov a poté dovršit vznik společenství zapsáním do veřejného rejstříku.
No, ta Vaše hypothesa, že když DZ mluví o donucovacích prostředcích, myslí v půlce věty nucení k založení a v druhé půlce k vzniku, mi přijde dost odvážná.
Děkuji za výčet možností vzniku jednotek, kterých se to má týkat. Myslíte, že u nich skutečně je vysoká pravděpodobnost, že nebude existovat nikdo s většinou hlasů?
Myslím, že v těchto případech půjde většinou o domy s menšim počtem jednotek než s větším a že je u nich vyšší pravděpodobnost, že se nenajde nikdo s většinou.
Dokonce, i kdyby existoval někdo s většinou, spíše se příkláním k tomu, že i v tomto případě by se uplatňoval § 1198 o blokaci a ne § 1202 a 1203.
Podle shora citovaného Návodu ČÚZK se jeví, že ObčZ § 1166 odst. 2 místo Má-li rozdělením vzniknout… měl znít Má-li současně s rozdělením/v souvislosti s rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků, uvedou se v prohlášení i náležitosti stanov společenství vlastníků jednotek. Nastalo by to v situaci, kdy by se současně s prohlášením vlastníka vkládala ještě další listina a nebo by obsah této další listiny (dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy, dohody o zrušení a vypořádání společného jmění manželů, ad.) byl přímo součástí prohlášení vlastníka.
Dá se čekat, že v tomto smyslu bude ObčZ § 1166 odst. 2 vykládán, protože jinak by dopadal toliko na situaci, která nemůže nastat.
Mám před sebou Prohlášení vlastníka. Úplně na záčátku v čl. I se tvrdí, že společnost Finep je výlučným vlastníkem budovy čp. xxxxx, atd.
V čl. II se píše, že vlastník budovy vymezuje ve výše uvedené budově jednotky, atd.
Dále se nikde v PV žádní vlastníci jednotek nezmiňují. Přitom jistě vím, že Finep měl většinu bytů tzv. „prodaných“, tj. měl na ně smlouvy o budoucích smlouvách. Přesto tyto budoucí vlastníky v prohlášení nezmiňoval. Dokonce v PV není ani to, že všechny jednotky bude vlastnit Finep.
Považuji za zcela jasné, že vlastníkem všech jednotek se po vložení PV do KN stane původní vlastník budovy. Pokud jsou vlastníkem budovy manželé (SJM), budou rovněž všechny jednotky v SJM. Pokud má budova spoluvlastníky, budou tito podílově spoluvlastnit všechny jednotky se stejnými podíly jako spoluvlastnili původní budovu.
Pokud následně notářským zápisem doručeným na KN zruší vymezení jednotek, vše se vrátí do původního stavu před vložením PV do KN.
Co je na tom proboha složitého, že se o tom tak dlouho diskutuje?
„… vlastníkem všech jednotek se po vložení PV do KN stane původní vlastník budovy.“
Ve Vašem případě zajisté, jediný navrhovatel žádal katastrální úřad, aby zapsal vlastnické právo k jím vymezeným jednotkám v jeho prospěch. (Vlastnické právo k jednotce Vám nevzniklo prohlášením vlastníka ani v souvislosti s ním.)
„Pokud jsou vlastníkem budovy manželé (SJM), budou rovněž všechny jednotky v SJM.“
Nikoliv nutně, jak zde už bylo ukázáno.
Já přesně nevím, jak jste přišla na to, že tak měl § 1166 znít, ale odkazovaný návod je dělaný pro situaci, kdy platí ZVB, ne NOZ, takže podle mě je v této diskusi celkem irelevantní.
Matilda:
Zde je původní znění vládního návrhu NOZ: http://web.archive.org/…iku_2011.pdf
Zde je k němu důvodová zpráva: http://web.archive.org/…_2011_DZ.pdf
§ 1166 (2) měl tehdy číslo 1157 (2) a zněl:
„Má-li rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, uvedou se v prohlášení i náležitosti stanov společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství vlastníků“). Nevznikne-li v souvislosti s rozdělením společenství vlastníků, určí prohlášení správce domu a pozemku pravidla pro správu domu a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku.“
Důvodová zpráva k dnešnímu § 1198 říká mj.:
„Předně se v těch případech, kdy dochází k rozdělení práva k domu na práva k alespoň pěti jednotkám prohlášením, anebo kdy má dům s alespoň pěti jednotkami vzniknout na základě smlouvy o výstavbě, vyžaduje, aby společenství bylo založeno přijetím stanov osobou, která činí prohlášení, nebo stranami smlouvy o výstavbě. Tím jsou další případy zakládání jednotek omezeny na statisticky malý počet.“
(„Zakládáním jednotek“ se tu, myslím, i vzhledem k dalšímu textu, míní zakládání SVJ. Každopádně si vůbec nejsem jist, že se bude § 1166 (2) vykládat tak, jak říkáte…)
Poslední komentáře