žaloba na nezaplacené zálohy

Pane Lake,

Předem bych Vám chtěl poděkovat za Vaší odpověď ze dne 22. Prosinec 2012 – 17:04, považuji ji za právně gramotnou.

Měl bych ještě pár doplňujících dotazů, abych si v tom udělal finální pořádek.

Zřejmě jsem nedostatečně formuloval svůj dotaz. Naše SVJ si je vědomo, že jde o dva rozdílné instituty. S vyúčtováním nákladů není žádný problém, nemůžeme se však shodnout, zda budeme úspěšní podáme-li žalobu na nedoplatek záloh. Povinnost platit zálohy je stanovena ve stanovách a výše záloh pro každého vlastníka, byla odsouhlasena na shromáždění.

Můj dotaz je:

1. Musí dlužník odsouhlasit na shromáždění výši svých záloh, nebo stačí, aby bylo rozhodnuto kvalifikovanou většinou?
2. Musí být o každé výši zálohy za jednotlivou službu rozhodnuto samostatně, nebo stačí odsouhlasení v „balíčku“ pro konkrétní jednotku?
3. bohužel v našem SVJ nemáme stanoveny jednotlivé služby, které zabezpečujeme. Jaký právní důsledek to přináší?

Na shromáždění jsme odhlasovali povinnost BJ skládat výši měsíčních záloh. O této povinnosti byly informovány správcem domu.

Můj poslední dotaz:

1. vzhledem k shora uvedenému máme tedy žalovat i nezaplacené zálohy?? V případě poskytnutí málo informací rád doplním.

Prosím své odpovědi číslujte, abychom jsme zachovali přehlednost.

Závěrem Vám chci poděkovat za Vaši konzultaci a přeji Vám krásné vánoční svátky a úspěšný vstup do nového roku.

Daniel

Daniel píše: „… nemůžeme se však shodnout, zda budeme úspěšní podáme-li žalobu na nedoplatek záloh“.
Chcete-li žalovat zálohy, pospěšte si: máte čas do konce prosince. Předpokládám, že zúčtovací období pro Váš dům končí 31.12.. Po jeho skončení je žaloba na hrazení záloh odsouzena předem k neúspěchu. Cituji:
„… povinnost k platbám záloh po skončení zúčtovacího období a provedení vyúčtování zaniká, o jejich zaplacení (o zaplacení záloh jako takových) s úspěchem žalovat nelze; dlužné zálohové platby se stávají položkou vyúčtování, z něhož mohou případně vzejít nedoplatky, k jejichž vymáhání je pak vlastník legitimován (skutečnost, že zálohové platby, pokud byly řádně stanoveny a předepsány, nebyly včas zaplaceny, může po vyúčtování najít výraz již jen v otázce příslušenství takové platby).“.
Viz rozsudek Městského soudu v Praze č.j. 15 Co 170/2010–111 ze dne 31.8.2010; potvrzeno usnesením Ústavního soudu I.ÚS 2708/12 ze dne 11.09.2012: http://kraken.slv.cz/…3%9AS2708/12

K Vašim číslovaným otázkám:

1. Schválení výše záloh na správu domu provádí shromáždění (§ 15 odst. 2 ZoVB). Následně výbor nebo pověřený vlastník vypočte a sdělí výši záloh jednotlivým vlastníkům jednotek. K platnosti stanovení záloh na správu tedy není nutný souhlas vlastníka jednotky.
2. Schválení výše záloh na služby spojené s užíváním bytů zákon č. 72/1994 Sb. neupravuje. Nestanoví nic o službách, ani o zálohách na ně, dokonce se nezmiňuje ani o tom, co patří a co nepatří mezi tyto služby. Vaše stanovy mohou upravit výčet služeb, stanovit kdo stanoví výši záloh na služby a jak se při tom postupuje.
3. Jestliže nemáte v SVJ stanoveny služby, které SVJ poskytuje, pak SVJ je v procesně nejistém postavení: bude muset u soudu prokazovat, že je oprávněno poskytovat určitou službu a že existuje povinnost vlastníka jednotky takovou službu odebírat a/nebo hradit. Teprve prokáže-li SVJ existenci smlouvy/dohody o poskytování služby, bude se soud případně zabývat nedoplatky vlastníka, či nehrazením záloh.

Nikdo nemůže být nucen k odběru neobjednané služby, ani k jejímu hrazení, ani k platbám záloh na takovou službu. Výjimkou je vyhláška č. 372/2001 Sb.: ta upravuje služby dodávka TUV a vytápění, stanoví způsob rozúčtování i povinnost konečného spotřebitele tyto služby hradit. U ostatních služeb není dnes žádným celostátně platným právním předpisem dáno jejich povinné odebírání. Od 01.01.2014 to bude upravovat zákon o službách.

lake

„…Předpokládám, že zúčtovací období pro Váš dům končí 31.12.. Po jeho skončení je žaloba na hrazení záloh odsouzena předem k neúspěchu…“

• 17Co 398/2001

  …Už v prvostupňovém řízení vyšlo najevo, že služby poskytnuté žalovaným v roce l999 již byly vyúčtovány. Stalo se tak dopisem Realitní kanceláře J JK z 27. 3. 2OOO, to znamená ještě před podáním projednávané žaloby. Tímto dopisem okresní soud provedl důkaz, avšak odpovídající právní závěr ve smyslu výše uvedeného z něj nevyvodil. Žalobci od počátku řízení vymáhají nikoliv konečnou úhradu za služby poskytnuté žalovaným v roce l999, nýbrž zálohy na ni. Už jen proto, i kdyby snad jiných důvodů k zamítnutí žaloby v této části nebylo, uspět nemohou …

  Je tedy zjevné že nikoliv uplynutím účetního období, ale až předáním vyúčtování je nárok na zálohy anulován.

Neználek

Zažalovat můžete nevyúčtované zálohy po splatnosti a nedoplatky z vyúčtování po splatnosti. Nikoliv tedy jen zálohy do konce zúčtovacího období (typicky 31.12.). Nemá to logiku a ani to soud v uvedeném rozhodnutí netvrdí.

Nárok na úhradu záloh máte pravděpodobně ve stanovách (čl. III odst. 4 písm. a, odst. 5 písm. a, čl. XIV odst. 2 písm. c nařízení vlády č. 371/2004 Sb. kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek)

V žalobě doporučuji používat pojem "úhrada" místo "záloha". Je totiž jedno, zda se jedná o úhradu zálohy nebo úhradu vyúčtování. Jedná se o stále ty samé peníze, jen se mění forma. Kdyby to bylo jinak, platil byste soudní poplatek s těch samých peněz opakovaně.
Náležitosti žaloby najdete např. na http://www.portalsvj.cz/diskuse/vymahani-dluhu-dle-zakona-o-bytech#comment-54763.

Z každé úhrady po splatnosti můžete požadovat i úrok z prodlení (§ 517 odst. 2 ObčZ, § 1 nařízení vlády 142/1994 Sb. kterým se stanoví výše úroků z prodlení a poplatku z prodlení ObčZ). Poplatek z prodlení nelze v tomto případě použít, protože se nejedná o nájemné (viz rozhodnutí NS 22 Cdo 2207/2008).

To co tady teď tvrdí p.LAKE je rada pro jakýkoliv výbor SVJ, tak akorát si hodit mašli. To aby výbor s jednotlivými uživateli bytů uzavíraly smlouvy ohledně dodávek a placení za tyto služby. Mě to připadá, že p.LAKE dává takovýhle rady aby dal vydělat pochybným právníkům(možná je jedním z nich) který těmto výborům budou dělat takovýhle smlouvy. V normálním SVJ lidi chápou, že se na tyto služby musej platit zálohy, jinak z čeho má SVJ platit těmto dodavatelům?????????­???????????

p.LAKE opravdu KVALITNÍ RADA.

Pane Dvořáku,
co má být splněno aby SVJ mohlo úspěšně žalovat neplacení záloh jsem napsal hned v úvodním příspěvku http://www.portalsvj.cz/…acene-zalohy#….
Většina čtenářů tomu snad porozuměla.
Jen Vy jediný jste z toho vyvodil „aby si výbor hodil mašli“ (a doprovodil jste to dvaceti otazníky na konci věty).

Napsal jste: „V normálním SVJ lidi chápou, že se na tyto služby musej platit zálohy“
Zde nediskutujeme o tom, co lidi chápou. Zde jde o to za jakých podmínek může SVJ úspěšně právně vymáhat zálohové platby na službu. Celou dobu se zde zabýváme dotazem pana Daniela, to jest případem, kdy zálohy neplatí dobrovolně všichni. SVJ tedy musí umět prokázat i u soudu své oprávnění dodávat službu, oprávnění předepisovat na ni zálohy, a prokázat povinnost vlastníka jednotky tuto službu odebírat a skládat k její úhradě zálohy.

lake

a jak je to s výší záloh – ta musí být podle nějakého předpisu nebo má být stanovena „na jistotu“ tedy aby SVJ mělo vůči vlastníkovi vždy velký přeplatek (viz. Viktorka) ?? A pokud by nechtěl platit tak ho žalovat že neplatí jemu předanou výši záloh. Vaše

• „dokazování oprávněné výše záloh na služby“
• „dokazování oprávněnosti účelu příspěvků na správu“

je tedy KDE V ZÁKONĚ UVEDENÓ? A to tak srozumitelně, aby tomu i soud porozuměl a formalisticky neporovnával POUZE, zda se výše připsaných plateb na SVJ account shoduje s „předpisem záloh“?

Dvořáku – nejhorší se čte pravda…

A proto to bude SVJ platit z dlouhodobých záloh, protože jiné finance vlastně nemá, určených na něco jiného a pak možná, až bude vyúčtování služeb, ty peníze dostane zpět, pokud se vlastníci nezhroutí z vyúčtovaných částek, protože neplatili zálohy a uhradí to jednorázově.

A dotaz závěrem: kdo a z čeho bude hradit dodavatelům energií a vody do domu, když z ničeho neplyne platba záloh?

Penik se ptá: „… kdo a z čeho bude hradit dodavatelům energií a vody do domu, když z ničeho neplyne platba záloh?“.

Peniku, kladete zvláštní dotaz. Vezměte rozum do hrsti. Jste člen výboru? Takže je to na Vás, abyste se postaral a nemusel si tuhle otázku klást někdy v budoucnu, až se v domě objeví jeden, dva či tři neplatiči.

Cožpak Vám, penikovi, dodavatel plynu či elektřiny dodává své zboží bez smlouvy? Samozřejmě že ne. Bez smlouvy Vám nedodá ani kubík plynu, ani kilowatt energie. Přečtěte si ty smlouvy a najděte si v nich sjednané smluvní pokuty a hrozby dodavatele. Proč by se SVJ mělo chovat jinak?

Vaše SVJ snad někomu něco dodává jen tak, na dobré slovo? Bez řádně uzavřených smluv s konečnými spotřebiteli? Nemáte povinnost odebírat a hradit služby uvedeny v Prohlášení vlastníka? Ani to nemáte ve stanovách? Ani jste si neodsouhlasili závazný způsob rozúčtování podle § 11 odst. 4 ZoVB?

Opravdu je to u vás tak, že ve Vašem SVJ „z ničeho neplyne platba záloh“??? Pak se ovšem nedivte, že někdo dříve či později přestane zálohy platit. A v tom případě nemůžete zálohy soudně vymáhat. Poslyšte, to jste tedy v průšvihu. Lake za to ale nemůže …

lake

Pane lake, ještě jednou opakuji dotaz, jak postupovat, když vlastníci nepodepíší smlouvy o dodávce služeb.
Představme si modelovou situaci, kdy vlastníci odebírají služby a řádně platí zálohy. SVJ má odhlasovaná pravidla pro rozúčtování. Každý je tedy přesvědčen, že má nárok služby čerpat (to aby měl Neználek co vytrhávat z kontextu). SVJ z ničeho nic rozhodne, že by s ním měli podepsat smlouvy o dodávce. Někteří vlastníci odmítnou, protože to budou považovat za zbytečnost. Vidíte nějakou možnost je k tomu nutit?
Prohlášení vlastníka, jak jistě víte, nezpracovávalo SVJ. To mívá často jen problém se s chybně zpracovaným PV vypořádat.
Ještě podotázka. Takováto smlouva by musela být uzavřena s každým a na každou službu. Není to trochu příliš? To je ale na zvážení každého SVJ.
Podle máho je jediné rozumné řešení mít povinnost platby záloh zakotvenu ve stanovách.
Hodně zdraví do nového roku přeje Jirka

Pane Kruppe, i Vám přeji do nového roku zdraví.
Smlouva o poskytování služby spojené s užíváním bytu či nebytového prostoru má soukromoprávní charakter. To neplatí pouze u dodávek služby „TUV“ a „vytápění“ – u nich jsou práva a povinnosti konečných spotřebitelů dána vyhláškou. Je tedy třeba se podívat co v soukromoprávní sféře znamená pojem „smlouva“.

• Stanovy SVJ jsou v právní teorii i praxi považovány za smlouvu sui generis; ZoVB výslovně určuje, že stanovy obsahují práva a povinnosti členů společenství.

Můžete tedy mít výčet služeb ve stanovách a je tím závazný pro všechny. Pokud ovšem ve stanovách máte pouze obecnou povinnost hradit zálohy na služby, je to nevymahatelné, jestliže není zároveň určeno které služby SVJ poskytuje.

• Smlouva může být písemná, ústní (těžko se prokazuje), nebo může být uzavřena i konkludentně (jednáním smluvních stran).

O konkludentně uzavřenou smlouvu se jedná v případě, kdy SVJ poskytuje určitou službu (např. provozování výtahu v domě) a vlastník jednotky za ni bez protestu každoročně hradí předepsanou částku. Soud by jistě uznal, že jde o konkludentně uzavřenou smlouvu o poskytování služby. Zálohy by ovšem nebylo možno žalovat, pokud SVJ neprokáže, že požádalo vlastníka o přiměřenou zálohu podle stanov SVJ, nebo podle § 728 ObčZ.

Taková konkludentní smlouva se zhroutí jako domeček z karet, pokud se do domu nastěhuje nový vlastník, který se k ní nepřipojí. Prohlásí, že jej výtah nezajímá: bydlí v přízemí a výtahem nikdy nejezdí. Požádá aby mu SVJ prokázalo právní důvod na základě kterého by měl hradit službu, která není uvedena ve stanovách SVJ, kteou si neobjednal a kterou si nepřeje odebírat. A už je tu problém …

Pane Kruppe, pokud někteří vlastníci jednotek nejsou ochotni podepsat smlouvu o odebírání určité služby, pak o ni nejspíše nemají zájem. Takže jim tu službu prostě neposkytujte. SVJ není oprávněno vnucovat vlastníkům nevyžádaná plnění, nesouvisející se správou domu.

Nebo si odhlasujte změnu stanov a v nich danou službu uveďte jako povinně odebíranou všemi vlastníky jednotek. Komu se to nelíbí, ať se obrátí na soud do 6 měsíců podle § 11 odst. 3 ZoVB.

lake

„…To neplatí pouze u dodávek služby „TUV“ a „vytápění“ – u nich jsou práva a povinnosti konečných spotřebitelů dána vyhláškou…“

• kde určuje Vyhláška „pro rozpočet TUV a TEP“ že „dodávka“ není soukromoprávní? Ona 372 snad určuje pouze pravidla pro rozpočet, ne?

„…Taková konkludentní smlouva se zhroutí jako domeček z karet, pokud se…“

• proč tu strašíte? Z Vašich tvrzení přece plyne, že postačí s nastěhováním spoluvlastníka, který by byl tak chytrý jako Vy (a bude-li to tedy vymáhat) – stačí s ním „vyběhnout“ pře-schválením Stanov na nejbližěím Shromáždění… no ne?

„…Prohlásí, že jej výtah nezajímá: bydlí v přízemí a výtahem nikdy nejezdí. Požádá aby mu SVJ prokázalo právní důvod…“

• pokud opravdu znáte příklad a nikoliv jen říše Vaší právní fantazie (souhlasím s „nice to have“), že by bylo možné platbu „za výtah“ (nebo jakoukoliv jinou službu) odmítnout jen proto, že tvrdím, že ji nevyužiji – tak se chlubte. A držte se Vašeho příkladu – tedy „VÝTAHU“

  pochybuji že by byl vlastník kterému SVJ neprokáže ten cit. „…právní důvod na základě kterého by měl hradit službu…“ úspěšný s návrhem pro SVJ na

  • „vytažení předávacích bodů do společných prostor“
  • resp. „zavedení čipů na použití výtahu“

  což jsou jistě způsoby jak mu bránit ve svévolném užívání služby.
  Podle mne by neuspěl ani u soudu

Neználek

Pane NeznáIku, požádám Vás, abyste četl co bylo napsáno. Jedině v tom případě budou Vaše příspěvky dávat smysl.

Napsal jste: "kde určuje Vyhláška „pro rozpočet TUV a TEP“ že „dodávka“ není soukromoprávní?"
Nic takového jsem o dodávce nenapsal. Psal jsem jasně o právech a povinnostech konečných spotřebitelů. Ty vznikají nezávisle na vůli konečného spotřebitele, bez toho, že by on sám musel učinit nějaký právní úkon (podpis smlouvy), bez toho, že by mohl odběr těchto služeb odmítnout. Pokud chcete zjistit více o veřejnoprávním charakteru právní úpravy služeb vytápění a poskytování TUV, musíte si přečíst vyhlášku, zákon, k jehož provedení byla vydána a Stavební zákon.

Napsal jste: "proč tu strašíte?"
Nic takového jsem nenapsal. Nerozumíte-li obsahu psaného textu, je to Váš problém. To nebylo z mé strany strašení, nýbrž jen jsem konstatoval zřejmou skutečnost: Jak tazatel pan Daniel, tak pan Krupp (a tisíce dalších SVJ) nemají ve stanovách definován výčet služeb zajišťovaných společenstvím. Poskytují se tedy nějaké služby bez prokazatelného právního důvodu. Pak se zde někteří naivně diví, že bude problém platby za neobjednané služby právně vymáhat... Moje rada (kterou jsem dal již v první odpovědi tazateli) zněla: dejte si výčet služeb do stanov. Je potěšitelné, že Vám to též došlo.

K výtahu a jiným službám:
Zřejmě žijete zcela mimo právní řád tohoto státu a mimo právní řád Evropské unie.
Pokud opravdu znáte příklad a nikoliv jen z říše Vaší právní fantazie, že by bylo možno jakoukoliv nevyžádanou službu vnutit příjemci bez jeho souhlasu a bez právního důvodu – tak se chlubte.

lake

Pane lake, nikde jsem neuváděl, že nemáme výčet služeb ve stanovách. Jen jsem položil dotaz k vaší radě, uzavřít na dodávku služeb smlouvu, jak řešit případy, kdy tuto smlouvu vlastník nechce podepsat. Jednak smlouvu nemusí všichni podepsat. Za druhé uzavírání smluv na jednotlivé služby v domech s více jednotkami je administrativně nesmyslně náročná činnost. Představme si sto a více jednotek krát počet služeb – hrůza. Nové smlouvy při změnách vlastníků…atd. Uzavření smluv stále považuji za nejhorší možnost, jak záležitost řešit. Z mého pohledu nesmyslnou i když možnou.

S pozdravem Jirka

Pane Kruppe, minimálně třikrát jsem zde uváděl, že obsah stanov je smlouvou sui generis. Vy jste (dvakrát) trval na tom, abych Vám objasnil jak postupovat, jestliže vlastníkům jednotek dodává SVJ bez smlouvy a oni ji nechtějí podepsat.

Teď zničeho nic píšete, že smlouva existuje – stanovy. Kdybyste si předtím uvědomil a jasně napsal, že to máte dáno ve stanovách, mohl jste si ušetřit Vaše dva dotazy a já odpovědi na ně.

Hlavně že teď už víte, co máte ve stanovách.

lake

No právě. Měl byste si uvědomit, komu tento portál slouží. Pokud budete termín smlouva sui generis užívat na fóru určeném právníkům, budou vědět, co máte na mysli. Pokud chcete, aby vám většina rozuměla zde, měl byste tomu uzpůsobit používaný jazyk. Jirka

Pane lake, je vlastník povinen vámi zmiňovanou smlouvu podepsat? Co když ji nepodepíše. Na dodávku služeb má tak jako tak nárok. Jirka

„…Na dodávku služeb má tak jako tak nárok…“

• ten Vámi tvrzený „nárok“ vzniká podle Vás ze „zvykového obyčeje“ že to tak „je odjakživa“
  nebo to má podle Vás nějaký zákonný podklad…
• …pane Jirko?

Neználek

Pane Neználku, děkuji za vaše moudro. Nevytrhávejte slova z kontextu. V domě se topí, svítí, teče voda, jezdí výtah atd. Výbor by chtěl použít rad pana lake a uzavřít s vlastníky smlouvy o dodávce. Platiči nejspíš podepíší, neplatiči pravděpodobně nikoliv. Vy dokážete zajistit, aby někomu z nich netekla voda, netopilo topení,nesvítilo se na schodišti a nejel výtah? Snad jedině u toho výtahu to jde omezit. Nezkoušejte prosím radu dům zbourat a postavit tak, aby měl každý své přípojky a chodby.

„…Neználku, děkuji za vaše moudro. Nevytrhávejte slova z kontextu…“

• pane Kruppe, zanechte hloupých odsudků: „kontext“ jsem hledal u Vás. A ten jsem nenašel. Vy jste uvedl něco o nároku a „nárok“ je něco zcela jiného než „možnost“ a chtění omezit dodávku služeb tomu kdo za ni neplatí.
• a pokud jde o neplacení energií/služeb – je jistě rozdíl, pokud SVJ sanuje z nepřesně stanovených záloh dle §15/2 i společnou elektřinu nebo úklid
  OPROTI energiím/službám, kterou spotřebuje jednotka/vlas­tník sám/a.
• ve Vašich slovech může tedy „nárokem“ souhlasit jen někdo s myšlením hodně nalevačku. A Vaše doplnění, že já něco „vytrhávám“ je jen Vaší snahou hodit blátem. Prostě uvádím jednoduše: nárok „konečného spotřebitele“ je dostat „plnění“ na základě plnění smluvních podmínek stejně jako nárok „dodavatele“ je dostat „totéž“.

„…Nezkoušejte prosím radu dům zbourat a postavit tak, aby měl každý své přípojky a chodby…“

• stupňující se tlak vlivem stoupajícího počtu neplatičů za tyto dodávky nakonec DONUTÍ některá SVJ (s vyšším pudem sebvezáchovy) najít buď řešení smluvní (viz. LAKE) nebo technickou (vytažení předávacích bodů do společných prostor). A ty které to nedonutí včas – poučí následná exekuce.
• nový rozvod vody – postavený tak, aby již neprocházel výhradně bytem, ale byt se byl nucen připojit z chodby – stál ve mně známém SVJ-případě 120.000. Zkuste si tipnout za jak dlouho po „deaktivaci“ starých rozvodů byly nedoplatky vyrovnány…

Neználek

V BD, kde jsou vlastníci normální není co řešit. Tam, kde jsou popisované problémy je třeba založit smluvní vztah mezi SVJ a každým vlastníkem zejména na dodávku vody, ale také tepla. Ve smlouvě mimo jiné precizovat vše kolem zálohových plateb. Také je nutné mít shromážděním schválená pravidla všech ostatních plateb a finanční plán.