Chybné prohlášení a balkony

Vícekrát jsem napsal, že naprostá většina prohlášení vlastníka budovy je vadná. Toto je zase jeden takový případ. Přitom chyba vyšla najevo až dvě desítky let po vzniku prohlášení.

Pan P. P. podal žalobu, protože se nechtěl podílet na nákladech opravy balkonů. Argumentoval tím, že má byt bez balkonu a nemá tedy povinnost přispívat na balkony.

V budově se nachází 36 bytových jednotek a 4 garáže. Podle části C. bodu 2 Prohlášení vlastníka ze dne 18. 2. 2004 jsou v budově vymezeny části společných prostor, které slouží jen některým vlastníkům jednotek, a to balkóny, které slouží vždy jen jednotce, ze které jsou přístupné, přičemž vlastníci těchto jednotek jsou povinni podílet se na jejich opravách a údržbě. Pokud k vymezené jednotce náleží balkón, jeho plocha se do podlahové plochy jednotky nezapočítává.

Nesmyslné výrazy použité v prohlášení vlastníka budovy jsem v předchozím odstavci vyznačil tučným písmem.

• Jestliže některá část domu „slouží“ jen některým vlastníkům jednotek, neznamená to že by snad nebyla společná všem! Zákon nikdy nespojoval „sloužení“ s vlastnickými vztahy. Ostatně v domě mohou být i prostory, které „slouží“ osobě, která není vlastníkem jednotky v domě (1994/72/§9/1, 1994/72/§13/6).
• V prohlášení není obsaženo určení společných částí, které by měly být společné vlastníkům jen některých jednotek (1994/72/§4/2/c). Z uvedeného plyne, že v domě žádné takové části nejsou a proto platí, že všechny společné části jsou společné všem vlastníkům všech jednotek.
• Jestliže vlastníci některých jednotek „jsou povinni podílet se na opravách a údržbě“ balkonů, pak jde o běžnou povinnost každého vlastníka každé jednotky. Tento text nestanoví nikomu žádné speciální povinnosti, ani nepřiznává žádná speciální práva.
• Stejně tak je nesrozumitelné a neurčité tvrzení obsažené v prohlášení, že k jednotce „náleží“ balkon. V první řadě to je nepravda. U jednotek vznikych podle ZoVB totiž platí, že jednotkou je byt (1994/72/§2/h), a dále že bytem je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení (1994/72/§2/b). Balkon ovšem NENÍ místností, takže nemůže být součástí bytu, ani součástí jednotky(1994). Balkon je tedy společný, protože žádný jiný vlastnický vztah k částem domu ZoVB nezná, a prohlášení nezmiňuje žádné části, které by měly být společné vlastníkům jen některých jednotek.

Problémem tedy je od počátku vadné prohlášení. Další problém si způsobil vlastník jednotky, který toto vadné prohlášení četl nekriticky a mylně si je vyložil v rozporu se zákonem č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. A máme zde další naprosto zbytečný právní spor. A ještě do toho tři popletené soudkyně vnesly další totální zmatky [1].

Napsáno s použitím judikátu Nejvyššího soudu 26 Cdo 465/2023 ze dne 21.11.2023.

Justitianus

Poznámka [1]: Judikát 26 Cdo 465/2023 je právně vadný z jiného důvodu, a ten jsem podrobně probral v jiné diskusi: Tři popletené soudkyně opět perlí.