Pane Kruppe, i Vám přeji do nového roku zdraví.
Smlouva o poskytování služby spojené s užíváním bytu či nebytového prostoru má soukromoprávní charakter. To neplatí pouze u dodávek služby „TUV“ a „vytápění“ – u nich jsou práva a povinnosti konečných spotřebitelů dána vyhláškou. Je tedy třeba se podívat co v soukromoprávní sféře znamená pojem „smlouva“.

• Stanovy SVJ jsou v právní teorii i praxi považovány za smlouvu sui generis; ZoVB výslovně určuje, že stanovy obsahují práva a povinnosti členů společenství.

Můžete tedy mít výčet služeb ve stanovách a je tím závazný pro všechny. Pokud ovšem ve stanovách máte pouze obecnou povinnost hradit zálohy na služby, je to nevymahatelné, jestliže není zároveň určeno které služby SVJ poskytuje.

• Smlouva může být písemná, ústní (těžko se prokazuje), nebo může být uzavřena i konkludentně (jednáním smluvních stran).

O konkludentně uzavřenou smlouvu se jedná v případě, kdy SVJ poskytuje určitou službu (např. provozování výtahu v domě) a vlastník jednotky za ni bez protestu každoročně hradí předepsanou částku. Soud by jistě uznal, že jde o konkludentně uzavřenou smlouvu o poskytování služby. Zálohy by ovšem nebylo možno žalovat, pokud SVJ neprokáže, že požádalo vlastníka o přiměřenou zálohu podle stanov SVJ, nebo podle § 728 ObčZ.

Taková konkludentní smlouva se zhroutí jako domeček z karet, pokud se do domu nastěhuje nový vlastník, který se k ní nepřipojí. Prohlásí, že jej výtah nezajímá: bydlí v přízemí a výtahem nikdy nejezdí. Požádá aby mu SVJ prokázalo právní důvod na základě kterého by měl hradit službu, která není uvedena ve stanovách SVJ, kteou si neobjednal a kterou si nepřeje odebírat. A už je tu problém …

Pane Kruppe, pokud někteří vlastníci jednotek nejsou ochotni podepsat smlouvu o odebírání určité služby, pak o ni nejspíše nemají zájem. Takže jim tu službu prostě neposkytujte. SVJ není oprávněno vnucovat vlastníkům nevyžádaná plnění, nesouvisející se správou domu.

Nebo si odhlasujte změnu stanov a v nich danou službu uveďte jako povinně odebíranou všemi vlastníky jednotek. Komu se to nelíbí, ať se obrátí na soud do 6 měsíců podle § 11 odst. 3 ZoVB.

lake