opět § 1186

Pane ,lake, svůj příspěvek jsem nazval tak, jak mi to připadalo v tu chvíli přiléhavé. Jestliže Vy to vidíte jinak, jsem ochoten se Vaší autoritě podřídit. Tím se ale problém nevyřešil.

Problém je v tom, že vlastníci se dohodli (usnesením shromáždění), že navýší své příspěvky do účtu dlouhodobých záloh tak, aby SVJ mohlo splácet úvěr bance. V průběhu splácení však jeden z vlastníků odpadl (prodal jednotku a odstěhoval se). Místo něho přišel nový vlastník. Musí se tento nový vlastník řídit dřívějším usnesením shromáždění z doby, kdy ještě nebyl členem společenství?

Konkrétně je situace taková, že všichni vlastníci přispívají měsíčně částkou 10 + 25 = 35 Kč/m2. Kdyby nový vlastník nemusel usnesení shromáždění respektovat, potom, zatímco by všichni přispívali dál měsíčně 35 Kč/m2, on jako jediný by přispíval měsíčně pouze 10 Kč/m2 a SVJ by se začalo potýkat s nedostatkem peněz na splátky.

Jako laik vidím, jak se v tom výbor plácá, ale neumím poradit. Udělal výbor někde chybu, nebo vidí jen čerty namalované na zeď? V tom je hlavní problém.

Výbor neví, že se zde dotazuji. Proto děkuji za Vaše upřímné názory.

ivanq

• Pane ivanq, napsal jste: „Problém je v tom, že vlastníci se dohodli (usnesením shromáždění), že navýší své příspěvky do účtu dlouhodobých záloh tak, aby SVJ mohlo splácet úvěr bance.“

Nu, a právě v tom je problém! Splácení úvěru bance není u právnické osoby nákladem a nelze o tom účtovat jako o nákladu. A už vůbec ne jako o nákladu SVJ na správu domu. Takže tyto úhrady bance nesmělo SVJ čerpat ze záloh složených vlastníky na správu domu. Pokud se tak děje, jde o trestné činy zpronevěry, podvodu, zkreslování údajů o stavu hospodaření a jmění.

Účetně nelze dát tuto účetní žumpu do pořádku jinak, než jejím vykydáním: rekonstrukcí účetnictví zpětně od roku, kdy SVJ provedlo opravu či zateplení, a nezačalo o vzniklých pohledávkách řádně účtovat.

Jediná možnost je ignorovat zjevně zmatečné, vadné a protiprávní tehdejší usnesení shromáždění. To totiž bylo od samého počátku neplatné (nulitní) právě pro rozpor se zákonem, jak už jsem Vám zde právě vysvětlil. Rozpor se zákonem byl podle zákona č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník důvodem pro absolutní neplatnost; soudy jsou povinny k absolutní neplatnosti přihlédnout vždy, i když se žádný z účastníků sporu neplatnosti nedovolá.

Platby vlastníků jednotek je třeba rozldělit na více dílčích plateb, tentokrát označených správně, jak to ostatně navrhuje i pan Pub:

Nabyvatel jednotky obdrží rozpis plateb v této struktuře:

Nic dalšího samozřejmě nabyvatel nehradí, neboť SVJ mu jeho majetek nikdy neopravilo, ani nečerpal od SVJ žádnou zápůjčku, ani mu SVJ neposkytlo úvěr. Dlužníkem a plátcem měsíční částky, označené jako „22 Kč/m2“ je samozřejmě stále původní dlužník, to jest bývalý vlastník. Přestane-li hradit svůj dluh, je možno obrátit se na soud.

Jinak by tomu bylo, pokud by pohledávka SVJ byla jištěna zástavním právem na jednotce dlužníka. podle § 1888 NOZ by se změnou v osobě vlastníka přešel na nabyvatele i dluh, jištěný zástavou. SVJ však žádné zajištění dluhů nesjednalo, dokonce neuzavřelo s dlužníky ani smlouvy o uznání dluhu se splátkovým kalendářem. To je možno vyhodnotit jako závažné porušení péče řádného hospodáře u všech tehdejších členů výboru SVJ.

Legislativní poznámka:

Vzhledem k závadnému a neprůkaznému vedení účetnictví v minulých letech není zřejmé, jaký je právní titul úhrad označovaných nyní „splácení úvěru“ a protiprávně zahrnutých do záloh na správu. Určitě to není ten důvod, že SVJ něco hradí své bance.

• Pokud dlužné částky jsou neuhrazenými příspěvky tehdejších vlastníků z dříve provedeného zhodnocení jejich majetku, budete vymáhat splácení jejich dlužného příspěvku na zateplení domu.
• Pokud dlužné částky jsou splátkami zápůjčky, kterou poskytlo SVJ tehdejším vlastníkům jednotek, budete vymáhat splácení této poskytnuté zápůjčky.
• Pokud dlužné částky jsou splátkami úvěru, který poskytlo SVJ tehdejším vlastníkům jednotek, pak budete vymáhat kromě splátek jistiny navíc i úroky.

Moje závěrečné doporučení:

• Vyčíslete dlužníkům zůstatky dlužných částek a dejte to každému z nich podepsat jako uznání dluhu. Zároveň jim předejte upravené rozpisy plateb, jak jsou uvedeny v bodech č. 1 a 2 výše. Zároveň je nechte podepsat, že jsou srozuměni s tím, že částka 22 Kč/m2 byla v předpisech plateb od počátku chybně označena: nejednalo se o zálohy na správu, nýbrž o splátky dluhů vlastníků.
• Nezapomeňte vymáhat i nadále na dlužníkovi, který prodal svou jednotku. Je ovšem pravděpodobné, že SVJ se ocitne v důkazní nouzi, z důvodu svého neřádného hospodaření, dlouholetého porušování zákona o účetnictví, a trestné činnosti páchané právnickou osobou SVJ a členy výboru SVJ. Výsledek sporu nelze předvídat, když účetnictví vačeho SVJ je jedna velká smrdutá žumpa.

lake

P.S. O výši úroků z úvěru platí tato obecná ustanovení NOZ:

Pane lake a ostatní diskutující, kdyby jeden z vlastníků svůj byt neprodával, nevznikl by žádný problém. Pokusím se to vysvětlit na skutečném případě, u kterého jsem pozměněni některé identifikační ú­daje.

Výbor zjistil, že pro realizaci zateplení bude potřeba úvěr od banky ve výši 5.040.000.- (včetně úroků a poplatků). S bankou byla domluvena doba čerpání úvěru 100 dnů. Doba čerpání je zároveň dobou realizace zateplení.

Po skončení doby čerpání úvěru začíná doba splácení úvěru Kč. Úvěr bude splácen 7 let (84 měsíců) a SVJ bude po celou dobu splácení splácet bance 60000.- Kč měsíčně. Kde SVJ ty peníze vezme?

Dejme tomu, že SVJ má 30 bytů o velikosti 70 m2, což dává celkovou podlahovou plochu 2100 m2. Na každý m2 potom připadá měsíčně 28,57 Kč. Aby SVJ mohlo splácet úvěr, musí každý vlastník uložit každý měsíc na nějaký účet SVJ 2.000.- Kč. Jinými slovy, měsíční příspěvek každého vlastníka na nějaký účet SVJ se musí navýšit o 28,57 Kč/m2.

Vlastníci se na tomto navýšení usnesli na shromáždění vlastníků. Za 84 měsíců bude úvěr splacen a vše se vrátí do původních kolejí. Kde je tu jaký trestný čin? Co je v nepořádku?

Problém nastane, když v době splácení některý vlastník svůj byt prodá. Potom se může řešit problém, jestli nový vlastník má přijmout navýšení příspěvku na ten nějaký účet SVJ. Podle mne ano. Potom teprve může následovat otázka, jestli je nutné dělat nějaké další právní zajištění.

Pomozte mi, prosím, rozluštit tento problém. Uvažuji správně, nebo je někde chyba? Zajímá mne Váš názor. Ivanq.

• Pane ivanq, napsal jste: „… kdyby jeden z vlastníků svůj byt neprodával, nevznikl by žádný problém.“

Nepravda. Ten problém vznikl na samém počátku, vaším švindlováním v účetnictví a pácháním trestného činu zkreslování údajů o hospodaření a jmění. Vaše věta je jako vystřižená z toho filmu o seriovém sexuálním vrahovi: „Kdyby ty holky neutíkaly a nekřičely o pomoc, nevznikl by žádný problém“. Už jsem napsal, že vaše zprasené účetnictví nelze dát do pořádku jinak, než jeho rekonstrukcí zpětně od okamžiku kdy jste začali páchat trestné činy.

SVJ přece nepochybně vynaložilo náklad na zhodnocení cizího majetku ve výši podle „faktury“ od zhotovitele. Řekněme 4 011 000 Kč, podívejte se na fakturu. O tom mělo být ihned účtováno jako o nákladu SVJ a zároveň o pohledávce za dlužníky. Účtujete o tom? Dlužníci měli buď uhradit celou alikvotní částku do dne, který jim SVJ stanovilo jako den splatnosti, nebo měly být sjednány s dlužníky smlouvy o úhradě ve splátkách (se splátkovým kalendářem a se sankcí okamžité úhrady celého zůstatku dluhu při zcizení jednotky dlužníka). V tom případě jste jim měli naúčtovat dalších 1 029 000 Kč jako náklady na poskytnutí finanční služby.

• Napsal jste: „Aby SVJ mohlo splácet úvěr, musí každý vlastník uložit každý měsíc na nějaký účet SVJ 2.000.- Kč.“.

Úvaha je zdánlivě správná, jde o vyrovnání cashflow. Ovšem samotná skutečnost, že SVJ potřebuje sehnat prachy, neznamená ještě, že členové výboru kvůli tomu mají porušovat zákon o účetnictví a podvádět nabyvatele jednotky. Zcela Vám ušlo, že SVJ nebylo nikdy oprávněno vymáhat žádné částky z důvodu splácení svého úvěru. To prostě nejde, to je naivní účetní podvod. Už jsem Vám napsal, že splácení jistiny úvěru nikdy není nákladem. Čemu na tom nerozumíte? Zeptejte se kteréhokoliv daňaře, kteréhokoliv kontrolního pracovníka FÚ.

SVJ mělo vymáhat skutečně vzniklou pohledávku za zateplení domu, případně platby za poskytnutou finanční službu. Nikoliv fiktivní částky, které vlastníci svému SVJ vůbec nedluží, a které jste podvodně označili za „zálohy na správu“ – i když se nejednalo ani o zálohy, ani nebyly na správu. Proč jste prostě nezačali vymáhat to, co tehdejší vlastníci skutečně dlužili? Proč jste s nimi nesjednali písemné smlouvy o splátkovém kalendáři? Proč jste zkreslovali a nadále zkeslujete účetnictví SVJ?

• Napsal jste: „Problém nastane, když v době splácení některý vlastník svůj byt prodá. Potom se může řešit problém, jestli nový vlastník má přijmout navýšení příspěvku na ten nějaký účet SVJ. Podle mne ano.“

Co tvrdíte „podle Vás“ je protiprávní nesmysl. Nabyvatel jednotky samozřejmě není povinen hradit jakékoliv částky za jiného, navíc ještě za situace, kdy předpis těch částek je od počátku zjevně protiprávní – vymáhají se podvodem na základě sešvindlovaného účetnictví a absolutně neplatného usnesení shromáždění. Kolik v tom je trestných činů jsem Vám už vyjmenoval. Nepokračujte v páchání trestné činnosti, nesnažte se uvést nabyvatele jednotky v omyl s cílem obohatit sebe či jiného na úkor podvedené osoby. Jde o podvod v organizované skupině.

Dám Vám jednoduchý příklad:

Ty takzvané zálohy z našeho příkladu totiž mizí, jsou průběžně vytunelovány a používány na jiný účel. Autoservis používá ty částky „záloh“ na hrazení svých vlastních dluhů. Podvod je v tom, že pánové ve vedení autoservisu nikdy neplánovali použít ty zálohy na stanovený účel. Věděli od počátku, že jde jen o švindl a že je utratí (zpronevěří) na úplně jiný účel. Nikdy neplánovali, že by ty zálohy vrátili plátci, či použili na účel, ke kterému byly „jako“ vybírány.
--------------------------------------------------------------------------------

V případě bytu i v případě automobilu je recept jednoduchý: Nelhat, nezkresovat účetnictví, nepodílety se na podvodech. Pokud vlastník bytu/auta nemá na úhradu těch 100 000 Kč za opravu/zhodnocení, dohodne s autoservisem/spo­lečenstvím splátkový kalendář. Až bude auto/byt prodávat, hradí samozřejmě dál co je dlužen, nebo podle smlouvy uhradí celý zůstatek jednorázově. Vždyť má peníze z prodeje. Nebo si kupujícím sjedná, že ten převezme povinnost ke splácení dluhu prodávajícího. Věřitel se k tomu vyjádří, zda přijímá či nepřijímá nabyvatele jako nového dlužníka, a je to. Je to přece tak jednoduché. Jiné právní možnosti nejsou.

lake

Pane lake,

přestaňte prosím s těmi hloupými demagogickými srovnávacími příklady. Srovnáváte nesrovnatelné. Majitelem auta jsem sám, není v spoluvlastnictví více osob. Vedoucí autoservisu nemá s mou osobou nic společného a já nemůžu spolurozhodovat o jeho záležitostech. Naopak jsem členem SVJ a podílím se na spolurozhodování na shromáždění vlastníků nejvyšším orgánu SVJ.

Opět vidím, že nutně potřebujete doplnit znalosti. Uvolím se vysvětlit vám alespoň některé skutečnosti, které snad napomohou vaší orientaci v základech práva.

Právní vztah mezi SVJ na jedné straně a vlastníky jednotek na druhé straně není typickým právním vztahem mezi cizími osobami (vlastníci jednotek např. ručí ze zákona za dluhy SVJ) a nelze jednoduše na ně bezmyšlenkovitě aplikovat některá ustanovení NOZ.

Shrňme si fakta o omezené (tedy speciální) právní subjektivitě SVJ a odlišnostech této právnické osoby od ostatních právnických osob.

Spoluvlastníci domu jsou osobami, které se v důsledku toho, že se stali vlastníky jednotek, stali ze zákona členy zvláštního druhu právnické osoby. Té jsou zákonem svěřeny některé působnosti, které jinak příslušejí u podílového spoluvlastnictví podle NOZ podílovým spoluvlastníkům.

Účelem členství vlastníků v SVJ je sdružit vlastníky k výkonu správy domu a pozemku v právnické osobě, která má oprávnění a povinnosti stanovené zákonem. Speciální je jak oprávnění této právnické osoby k výkonu správy domu a pozemku, tak zákonné vymezení práv a povinností vlastníků jednotek. Uzákoněným způsobem správy společných částí domu a pozemku, tj. činností SVJ jako osoby zákonem k této činnosti určené, je totiž v určitém rozsahu ze zákona omezeno právo spoluvlastníků samostatně vykonávat správu domu a pozemku v porovnání s principy podílového spoluvlastnictví. Správy domu se odvíjejí od speciálních znaků vlastnictví jednotek oproti právní úpravě podílového spoluvlastnictví.

Od jiných právnických osob se SVJ liší svým výlučně zákonem stanoveným učelem; svou speciální omezenou právní subjektivitou; možností nabývat majetek výlučně pro účely vymezené v oddílu bytové spoluvlastnictví; zákazem podnikání; členství v SVJ vzniká ze zákona, aniž by vlastník jednotky měl možnost tento stav ovlivnit; zpravidla vzniká vždy pro jeden dům; účelem SVJ není hospodařit s vlastním majetkem, nýbrž spravovat společné části domu a pozemku v bytovém spoluvlastnictví, teprve v druhé řadě je možné ve vymezeném rozsahu, že SVJ může mít svůj určitý majetek, který však může pořizovat jedině pro účely vymezené činnosti SVJ (v rámci speciální právní subjektivity); má ze zákona zvláštní postavení, které v určitém rozsahu omezuje některá práva vlastníků jednotek; není vlastníkem, ani spoluvlastníkem domu, pro který vzniklo; nemusí mít žádné vlastní jmění, a přesto vystupuje při výkonu a zajišťování správy společných částí domu svým jménem a na vlastní účet; členové SVJ ručí za závazky SVJ celým svým majetkem a to v poměru podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku.

Já vím, že diskuse s „právním expertem“ který všechno ví, všude byl (někde i dvakrát) je plýtváním času, ale nedá mi, abych se nepodělil o reakci na lakem uváděný příklad opravy automobilu v autoservisu. On totiž opomněl (nebo zcela záměrně fabuluje) takové maličkosti, jako např.:

• majitel opravovaného auta nemá žádnou majetkovou účast (není spolumajitelem) v servisu, a nemá zájem (povinnost) podílet se na údržbě servisu – čili ten příklad je zcela mimo mísu,
• představte si, že při sjednávání splátkového kalendáře za opravu auta si vymíníte, že tyto splátky může autoservis použít pouze na umoření vašeho dluhu a ne například na dovolenou majitele servisu v Mongolsku (jak by asi majitel servisu na takový požadavek reagoval – u toho bych chtěl být)!
• odvody na účet správy domu a pozemku (a neodpustím si – klidně to nazvu Fond oprav) nejsou zálohy, ale příspěvky!
• naivní představa, že opravou auta (bytu) za 100 000 Kč vzroste jeho kupní cena o 100 000 Kč a kupující ji musí respektovat snad ani nestojí za komentování,

• Jaký vliv má na právní vztah to, jestli je majitel vozu spolumajitelem servisu? Žádný, jestli je spolumajitelem, zda má osobní zájem na chod servisu nijak nesouvisí s tím, že za opravu musí zaplatit i v případě dohody o splácení.
• Servis tím umoří Váš dluh a jak následný zisk po odečtu nákladů využije je na něm. Pokud bude ochoten Vám slíbit, že jej věnuje na dobročinné účely fondu ohrožených dětí v Tazmanii obětovaných za úplňku, proč ne.
• Rozdíl mezi zálohou a příspěvkem je snad jasný ne? Zálohu skládám na budoucí konkrétní účel, zatímco příspěvek skládám na již definovanou uskutečnenou službu, u které již byla vyhodnocena přesná suma. Faktura, zaplacená služba…
• Jestli investicí do nějakého předmětu (byt, auto, podnikatelský subjekt, výstavní plemeno švýcarského býka) vzroste hodnota tohoto předmětu přesně o danou investici, je pouze splekulací investora. Nemá žádný vliv na tom, že investor musí investici doplatit. Jestli prodejem předmětu se mu investice vrátí, vydělá nebo prodělá, není předmětem problému a je to pouze spekulativní problém investora. Kupujícího toto nezajímá. Pokud dáte 20tis za GO motoru do totálně zrezlého Favorita, těžko najdete kupce, který by Vám tuto cenu za vůz zaplatil. (jedině znalce, nadšence) Ať najdete nebo ne, nemění to nic na tom, že za GO (generální opravu) zaplatíte tak jako tak, že?

Pane Wervolfe, to je právě ono. Koupíte zrezivělého favorita po GO za nějakou tržní cenu. Pak se ale dozvíte, že prodávající generálku nechal udělat na úvěr a teď se po vás chce, abyste platil splátky toho úvěru. Hloupost, nemyslíte?? Přeci je musí splatit ten, kdo si úvěr a generálku sjednal. Hezký den. Jirka

No a co asi já tvrdím? :-D Četl jste pořádně? Já nejsem zastáncem teorie automatického přechodu dluhů.

Blbuvzdorněji to snad napsat/popsat nelze. Za mě palec nahoru lake.

„pácháním trestného činu zkreslování údajů o hospodaření a jmění“

„jde o souběh trestných činů v oblasti účetnictví a v oblasti výběru daní.“

Pane,

jakou máte kvalifikaci v oblasti práva trestního Republiky české a Unie evropské? Víte vůbec, kdo posuzuje, zda jednání je či není trestné?

Bylo by dobré, kdyby se někdo vyjádřil k tomu, zda tyto podvody podléhají nějaké sankci, kdo nese za ně odpovědnost a zda eventuálně FÚ kontroluje účetnictví SVJ. Kde totiž není žalobce tam také není soudce!Vím, že normální smrtelník se v problematice účetnictví vůbec nevyzná a když už zaplatil nějakou platbu, která je z něj vylákána nekalým způsobem pak už nemá šanci něco napravit, jak už tu bylo mnohokráte řečeno. Je tedy nějaká následná obrana?

„zda tyto podvody podléhají nějaké sankci“

Trestný čin podvodu podléhá sankci podle trestního zákoníku. Byla tady uváděna i jiná právní kvalifikace.

Osobně se domnívám, že se o až tak velký podvod nejedná. Je to pochybení vzniklé hloupostí výboru a účetního. Posouzení je záležitostí finančního úřadu, pokud by prováděl kontrolu a zjistil pochybení. Věřím, že by to skončilo nějakou pokutou. Podklad pro to ale nemám, ani zkušenost. O daňový únik se nejspíš nejedná, protože SVJ ve velké většině daně neplatí. O tunelování, které v tom vidí lake, taky nejspíš nejde.
Problém nastane hlavně po prodeji bytu poučenému nebo chtřejšímu vlastníku, který dluh prodávajícího nebude ochoten platit. Pak je na výboru, aby honil prodávajícího a vymáhal placení jeho dluhu. Jirka

1. svj musí vést účetnictví a to musí znázorňovat pravdivý obraz finančních toků. V momentě, kdy SVJ zaplatí zateplení, byl vynaložen náklad 5 040 000,–Kč. SVJ tyto peníze nemělo, půjčilo si je od banky. V tomto okamžiku mají jednotliví vlastníci povinnost, podílet se na zaplacení tohoto vynaloženého nákladu. Jelikož peníze nemají, dohodnou si s SVJ odklad plateb. To znamená, že oni SVJ dluží, a budou mu po dobu 7 let tento svůj dluh splácet a budou se podílet na dalších nákladech spojených půjčkou, tj. bankovních poplatcích a úrocích. Takto to musí být vedeno v účetnictví. V praxi budou platit navíc těch vašich 28,57 Kč na metr jako splátku svého dluhu a zřejmě jako náklad půjčky. SVJ pak splácí svůj dluh vúči bance z peněz, které mu splácejí dlužní vlastníci.
2. pokud někdo prodá byt v zatepleném domě, prodá ho dráž než v domě nezatepleném. Připadlo by vám normální, že nový vlastník koupí zateplený byt a ještě bude zateplení platit podruhé formou splátek? Přeci se buď dohodne s prodávajícím, že mu zaplatí cenu nezatepleného bytu a převezme splácení jeho dluhu. Nebo zaplatí cenu zatepleného bytu a pak prodávající musí uhradit svůj dluh za zateplení sám. Je to jen mezi nimi a ostatním vlastníkům a SVJ do toho téměř nic není. Pouze v prvním případě musí SVJ vyslovit souhlas s převzetím dluhu jinou osobou.

Pane Krupp, děkuji Vám za váš příspěvek do diskuse, i když mě v něm označujete za toho, kdo tuto diskusi nepochopil. Je to ale přesně naopak, protože já chápu problém přesně tak, jak to Vy popisujete. Přesně totéž si myslím i v otázce ad 2), že při prodeji bytu v zatepleném domě se musí prodávající s nabyvatelem vyrovnat při stanovení ceny. Myslím, že v tomto případě by přicházel do úvahy též § 1186 odst. 2 NOZ. Ještě jednou díky.

Kdo problém asi nepochopil, bude pan lake, protože tomu, co on píše, to mě sice děsí, ale ať se snažím sebevíc, těm přirovnáním o žumpě a o autoopravně nerozumím. Autoopravna je přece úplně jiná právnická osoba než SVJ. Už v tom je rozdíl, že autoopravna podniká, kdežto SVJ podnikat nesmí, že nejvyšším orgánem autoopravny není shromáždění zákazníků atd. Jeho přirovnání proto kulhá.

Těším se na další odezvy k tomuto problému, který nabízí dvě úplně odlišná řešení. Myslím, že je více výborů SVJ, kde se v této otázce neví, co je správné. Vaše diskusní příspěvky zde mohou velmi pomoci, ať jste na straně pro, nebo proti.

ivanq

myslím, že Váš problém je v :" 2), že při prodeji bytu v zatepleném domě se musí prodávající s nabyvatelem vyrovnat při stanovení ceny."
nemusí – nic mu to nenařizuje. A vy nemůžete spoléhat na jeho dobrou vůli, protože pokud ji nemá, máte problém. Lake také uvádí jako možnost, že se majitelé mezi sebou dohodnou. Vy, jako správný hospodář musíte mít ošetřenou situaci, když se nedohodnou. navíc – pokud máte pravdivé účetnictví, tak musíte evidovat pohledávky na vlastníky, ne na jednotky.

Vážený kok, díky za informaci. Náš účetní (správce) pohledávky na vlastníky eviduje. Upřesním si, jestli může zjistit konečný stav u každého vlastníka kdykoli a ne jenom na konci roku. Jak ale ošetřit situaci pro případ, že účastníci prodeje bytu do jeho ceny pohledávku z úvěru nezahrnou? Respektive aby ji do ceny nezapomněli zahrnout? Mám na mysli nejen smluvní ujednání SVJ s vlastníkem, ale též aby SVJ včas zjistilo, že se byt prodává.

Děkuji všem za příspěvek do diskuse.

ivanq

„…dejte to každému z nich podepsat jako uznání dluhu…“

• nedonutíte kohokoli v SVJ tazatele podepsat „uznání dluhu“,
  pokud již utekla ta „promlčecí doba“.

„…Výsledek sporu nelze předvídat, když účetnictví vačeho SVJ je jedna velká smrdutá žumpa…“

Po Česku je tisíce smrdutých účetních SVJ-žump. Jistě nejde o první spor svého druhu.

Ke skutečně důkladnému „vykydání“ by ofce, donutila jedině insolvence SVJ.

Dle tohoto příspěvku má diskutující Pub nějakou fascinaci fekáliemi, což je zcela patrné z fixace na slova „žumpa“, nebo dokonce „velká smrdutá žumpa“. Tady pomůže pouze návštěva sexuologické poradny (pokud se nepletu, tato fascinace je dokonce diagnostikována jako koprofilie)…

„…navýší své příspěvky do účtu dlouhodobých záloh …“

Je chyba domnívat se, že o tom vlastníci mohli dohodnout (což nesouvisí s tím, zda fakticky nějaké usněsení mají). Revitalizaci nelze (po právu) platit z příspěvků na správu domu, i když to tak fakticky SVJ praktikuje.

„…Bude muset přispívat zvýšenou částkou jako všichni ostatní, …“

Vaše otázka je dotazem pro nalezení cesty, jak nabyvatele podvést a „úvěr SVJ“ na něj navléct. Především úvěr na revitalizaci si mohli a měli vzít jen ti Vaši spoluvlastníci, co něměli cash uhradit jej hnedle po dokončení zakázky. Za tyto spoluvlastníky klidně mohlo SVJ manageovat (nikoli vzít na sebe!!) úvěr na základě dvoustranných smluv.

„…, nebo budeme honit po soudech původního vlastníka, aby platil dál? …“

Máte Vaše SVJ dlužní úpisy? Jestli ne, bylo by mrháním peněz „honit se po soudech“, které by zřejmě namitku promlčení neodmítly. Jestli ano, je dlužník jasný a určitý. Neplatí li, obrátíte se na soud.

Konkrétně je Vaše řešení takové, že stávající vlastníci budou od teď přispívat měsíčně částkou 10 + 25 +(10 / (∑vl – Y)) Kč/m2. Noví vlastníci nemusí usnesení shromáždění respektovat, protože, zatímco budou stávající přispívat dál měsíčně 35 +(10 / (∑vl – Y)) Kč/m2, oni jako nikoli hloupí budou přispívat měsíčně pouze 10 Kč/m2 a SVJ se tak nemusí obávat nedostatku peněz na splátky. (nyní je Y=1 a kolik je ∑vl, to víte nejen Vy sám)

Co teď píši je ve shodě s tím, co uvedeno zde již je o „milionu napsaném na kusu papíru“ a povinností nabyvatele jej splácet.

Zdá li se Vám to „nespravedlivé“, odpovězte si na to proč. Jakou vinu má nabyvatel, z Vašeho SVJ-hospodaření? Tím spíše, že takový případ nastat může a zjevně nastane poté, co další Váš stávající zcizitel opustí Vaši potápějící se dluhovou bárku a nabyvatel si nenechá Vaše praktiky líbit. Schválně zkuste si promyslet jak se situace začne vyvíjet se zvyšující se hodnotu Y.

Indivindi-řešení (v situaci, že Vaše SVJ nemá ty dvoustranné smlouvy) je UTÉCT a také namítat promlčení (pokud by Vás Vaši bývalí milci také chtěli honit soudně).

PS: moje situace je obdobná. U nás je již Y=5 ale protože se navíc u nás nelze dostat k účetním záznamům, je problém dobře ukryt. Kdokoli se pak na problém zeptá (ať již výboru nebo na shromáždění), je označen za prudičské hovado a musí si pak dávat pozor ke komu z procházejících taky-vlastníků se otočí zády.

Shodnem se:

• SVJ si vzalo úvěr
• SVJ není bankovní instituce a nemá oprávnění poskytovat půjčky a to ani jednotlivým vlastníkům.
• SVJ nemá dohodu s vlastníky o splátkách
• jedná se o drobné půjčky cca do 300.000,– Kč na jednotku

  ručenými výši příspěvku do FO

• investorem akce je SVJ
• na stavebním povolení je jako stavebník označeno SVJ.

Za dluhy SVJ ručí členové do výši svých vlastnických podílů.

Další z uvažovaných variant je že by si úvěr mohly vzít jednotlivý vlastníci, tj hromada vlastníků – hromada různých úvěru, kteří by také byli označeni za investory a stavebníky.

Domnívám se, v uvedeném tvrzení nenajdeme určitě žádný rozpor.

Zdravím, a na jaký účet by se to mělo účtovat když ne na 3×x ?

Vážený pane Jarek, díky za konkrétní radu. Abych však tuto radu mohl jako laik správně uchopit, pokusím se na věc podívat z hlediska vlastníka, z jehož peněz se nakonec všechno platí.

Nestěžuji si na naši účetní. Jenom bych při jednání s ní nechtěl vypadat jako někdo, kdo věci vůbec nerozumí a nedokáže ani formulovat svoje požadavky.

Představuji si to proto následovně. Jako vlastník dostávám každý rok rozpis měsíčních úhrad. V něm mám napsáno, kolik budu platit měsíčně celkem, kolik z toho na služby a kolik na správu domu.

1. Budu tedy na účetní chtít, aby se v rozpisu úhrad objevila nová řádka s názvem např. Splátka úvěru, kde budu vidět svůj měsíční rozpis splátek (splátkový kalendář).
2. Dále dostávám každý rok vyúčtování plateb. V tomto dokumentu budu požadovat další řádku s položkami kolik činil můj podíl na úvěru, kolik jsem z toho v daném roce zaplatil a kolik ještě zbývá zaplatit.

Nedokážu si představit, jak to účetní zajistí. Chtěl bych ale vědět, jestli to, co žádám, je reálné a jestli to řeší problém, jak jste ho naznačil.

Děkuji za Vaše názory.

ivanq

Diskutující Ivanq má pravděpodobně minimální (pokud vůbec) představivost, pokud si neumí představit, jak účetní zajistí jeho požadavky. Tyto jeho požadavky ve 2 bodech například u nás zcela běžně tvoří součást jak rozpisu měsíčních úhrad (Evidenčního listu), tak i ročního vyúčtování. A nakonec, pro vyčíslení požadovaných finančních údajů nepotřebujete účetního, ani žádný účetní program, ale postačí jakýkoliv tabulkový procesor, kalkulačka, sčot, abakus nebo pero a papír (to dle úrovně vzdělání). Jedná se základní matematické operace (sčítání, dělení a násobení).

Sám víte, že situace není jednoduchá – proto hledáte rady či odpovědi. Zatím zde na portále nejsou – alespoň já jsem je nenašel. Nejsem právník, proto nemohu dát právní radu, mohu jen říci, co bych dělal já sám.

Především bych nekontaktoval účetní, ale výbor. Po výboru bych požadoval nápravu (ten Vám asi podepisuje rozpis měsíčních úhrad) a je to SVJ, které má zodpovědnost za vedení účetnictví (viz §5 zákona o účetnictví). Snažil bych se, aby členové výboru pochopili, oč jde. Slušně, nekonfliktně, může jim to trvat, záleží na jejich znalostech a profesích. Dobré by bylo vysvětlit jim trochu problematiku – nečekejte, že budou trávit desítky hodin studiem práv či účetnictví a shánět odbornou literaturu. Na to asi nebudou mít čas. Rozpočítání pohledávek na jednotlivé vlastníky a jejich měsíčních splátek můžete klidně provést sám – to nezabere moc času, pokud máte jen několik různých velikostí bytů.

Navrhoval bych, aby se ten nový řádek v rozpisu měsíčních úhrad jmenoval jinak než Splátka úvěru – jednotliví vlastníci totiž neplatí úvěr (ten splácí bance SVJ), ale spíše třeba Splátka (či doplatek) příspěvku na správu z regenerace apod. Celková výše úhrady se jednotlivým vlastníkům nezvýší, jen se o částku doplatku nákladů na v minulosti provedenou regeneraci sníží částka na správu domu pro toto či budoucí účetní období. Pokud se zatím nezměnili vlastníci, neměli by s tím mít nějaké větší problémy. Při hlasování o úvěru hlasovali o tom, že souhlasí s tím, že se stanou ručiteli za tento dluh SVJ. Dle mých zkušeností ale většina z vlastníků to vnímá tak, že tímto hlasováním souhlasili s tím, že budou náklady na regeneraci splácet SVJ postupně.

Požadoval bych, aby SVJ předalo účetní i jednotlivým vlastníkům doklady pro nápravu účetnictví – vyúčtování nákladů na regeneraci jednotlivým vlastníkům s uvedením jejich dosud splacené výše a zůstatku pohledávek SVJ z tohoto titulu za jednotlivými vlastníky k určitému datu a nové rozpisy měsíčních úhrad pro jednotlivé vlastníky od tohoto data.

Požadoval bych, aby SVJ důsledně kontrolovalo účetnictví, zvláštní pozornost bych věnoval účetním dokladům. Nelze účtovat na základě jakéhokoliv papíru. Účetní zápisy musí být podloženy účetními doklady a ty musí splňovat požadavky na ně kladené zákonem o účetnictví – viz §2 a §11 zákona o účetnictví. Dle mých poznatků většina nesprávností v účetnictví SVJ vzniká nerespektováním těchto základních ustanovení zákona o účetnictví.

Snažil bych se výboru vysvětlit, že účetní nerozhoduje o záležitostech SVJ, ale účtuje. Snažil bych se také výboru naznačit, že přílišné spoléhání na to, že správcovská firma udělá všechno za nás, je v dnešní době trochu bláhové. V SVJ bych provedl alespoň základní osvětu, aby si vlastníci uvědomovali, že SVJ-čku dluží nějaké peníze. Pro případ, že by nastala situace, kdy by se některý z vlastníků chtěl vyhnout doplacení svého dluhu vůči SVJ, bych nastudoval judikaturu ohledně uplatnění námitky promlčení v rozporu s dobrými mravy (pokud už od Vaší regenerace uplynula delší doba), třeba by se nějaká vhodná našla – že splácejí náklady z minulých let vědí všichni vlastníci a pokud prokazatelně neprotestovali, tak s tím souhlasili.

Pokud opravdu chcete situaci napravit, budete potřebovat hodně trpělivosti a hodně odhodlání. Nebudete to mít asi jednoduché. Ono něco napravit je vždy složitější. Držím Vám palce. Snad se Vám to povede.

kdy opravu domu hradilo 60% vlastníků hotově a zbytek úvěrem. To by s Vaším řešením (zvýšíme všem dlouhodobé zálohy o x kč/m2) asi ti co platili cash nebyli moc nadšeni. Takže nezbývá rozlišit dluh a ostatní platby a to kupodivu i individuálně. Nemáme účetní, děláme si to sami a v excelu to zvládáme za pár minut. A protože těch 60% nechtělo ručit za dluhy ostatních tak mají také individuální smlouvy o úvěru. Ano, je to pracné, psal jsem to tak 10 min. ve worldu a pak jen měnil jména a částky.

mohl byste prosím rozvést větu „… a protože těch 60% nechtělo ručit za dluhy ostatních tak mají také individuální smlouvy o úvěru.“ Jak to tedy máte s úvěrem (každý sám?). Pokud má úvěr SVJ z ručení dle podílů na SČD se nikdo nemůže „vyvlíknout“ (tedy dokud je vlastníkem) anebo snad nějakou další smlouvou …)

Jarku, rádoby správcovská firmy vznikly proto, aby jejích majitelé vydělal a ne proto, aby správcovská firma byla podporou výborů svj. Maximálně členy výboru kočírují tak, aby dosáhli svého a majitel vydělal podle svých představ. Výborníky kočírují tak, aby je dotlačili tam, kam potřebují, tam, kde je chtějí mít. Nic víc. Co se týče bank, svj ( členů výboru) a úvěru, na obou stranách sedí rovnocenní partneří. Podle toho je potřeba se chovat. To máte těžké, když v některých svj klidně výborníci dovolí, aby jim úvěr dojednal nějaký rádoby poradce, který se zničehnic objeví jako kouzelný děděček. A výborníci jsou nadšení, jak jim to dobře zařídil, protože vše je vyřízené a oni nemuseli nic dělat. No a co se týče podvojného účetnictví pro svj, tak to je kapitola sama pro sebe. Píšete, že většina správcovských firem zaúčtuje pohledávky na účet 378. No a, co má být,vždyť je to prý věrný obraz. To se tady psalo už xkrát. Můj názor, že podvojné účetnictví pro svj je právě proto povinné, aby šlo kamuflovat a zašívat peníze, tak tento názor mi nikdo nevymluví. Prostě je to tak. To v jednoduché evidenci nemůžete udělat, tam je to okamžitě vidět.

ale Váš názor mohu jen podepsat. Účetní laik si v jednoduché evidenci příjmů a výdajů vyzná zatím co v podvojném tápe.

Proč se tak domníváte?

Protože …

• nebyl uveden v omyl
• mohl se seznámit s účetní závěrkou
• mohl se seznámit se stanovami a závěry schůzí
• protože dostal přiměřenou slevu při koupi
• všechny jeho dotazy byly zodpovězeny
• jako člen SVJ ručí svým podílem za závazky SVJ
• svobodně se rozhodl vstoupit do SVJ

Jinak stačí oznámit trestný čin, že byl ohrožován na životě, pokud nepodepíše kupní smlouvu.

A co původní vlastník? Ten dostal za zhodnocený byt penízky a bude si je užívat. A nebude muset platit nic. Ten bude vysmáty.

Vźdy sleva byla poskytnuta, odpovídala nabídce a poptávce a stavu nemovitosti, včetně závazku.

Určitě nekupoval za cenu novostavby a ani za průměrnou cenu bytu vybydleného bytu typu sídliště Luník IX.

a kupující měl právo svobodné volby.

Na téma úvěru domu, rozpisu na vlastníky a prodej bytu kde není úvěr zapsán (kde vlastně zapsán je ?) je zde diskuse, že ji nestačíte za den vstřebat. Nestačil jsem přečíst všechny příspěvky. Pokud bych se do této situace dostal jako kupec, zeptal bych se prodávajícího, proč mi o úvěru neřekl a jaký má na to vůbec názor. Možná by řekl, že na to tehdy výbor v diskusi upozorňoval (nevím, zda kupující zná zápis dotyčného shromáždění). To stále není řešení. Prodávající nebude chtít dodatečně dát slevu na cenu, kupující se nebude chtít podílet na splátce úvěru. Bude muset žalovat buď prodávajícího o slevu na ceně (třeba na základě toho, že v posudku ceny bytu má uvedeno zateplení) nebo žalovat výbor (či SVJ) aby mu nestrhávali z příspěvků splátku úvěru. Nebo se kupující smíří se situací. Když poslanci řeší jak vypořádat dluhy vlastníků v exekuci a práva bank, SVJ atd. (viz nedávno návrh dotyčného zákona), měli by také řešit tuto situaci. A výbor by měl řešit situaci do budoucna, pokud jsem pochopil, zbývají ještě 4 roky a za tu dobu může dojít k dalšímu převodu vlastnictví bytu.

Nevím, zda píšete dotaz za sebe ale jak byste to řešil vy konkrétně ?

Je jiné řešení ?

Pane Martine, pochopte, že podvody a zkreslování účetnictví v SVJ pana ivanq vedly k tomu, že prodávající ZDÁNLIVĚ žádný dluh nemá, ani nic nikomu nesplácí.

Možná, že prodávající tomu i sám věřil. Těžko říci, lidé bývají neuvěřitelně naivní.

Vždyť SVJ objednalo a zaplatilo zhotoviteli zateplení domu, ale nikdy nezačalo svou pohledávku na dlužnících vymáhat. Vlastníkům nikdy nebyla sdělena výše jejich dluhu, ani datum splatnosti. Takže prodávajíví ani nemohl sdělit kupci základní informaci: že něco dluží SVJ a kolik ještě dluží ke dni prodeje.

Proto mezi prodávajícím a kupujícím ani nemohla být sjednána dohoda o převzetí dluhu: jestliže žádný dluh ZDÁNLIVĚ neexistuje, pak si oba nemohli navzájem nic sjednat, i kdyby chtěli.

Podotýkám, že celý dluh je již bezpochyby promlčen. Pormlčecí doba byla tříletá od okamžiku, kdy SVJ mohlo vykonat své právo poprvé.

lake