Sám víte, že situace není jednoduchá – proto hledáte rady či odpovědi. Zatím zde na portále nejsou – alespoň já jsem je nenašel. Nejsem právník, proto nemohu dát právní radu, mohu jen říci, co bych dělal já sám.

Především bych nekontaktoval účetní, ale výbor. Po výboru bych požadoval nápravu (ten Vám asi podepisuje rozpis měsíčních úhrad) a je to SVJ, které má zodpovědnost za vedení účetnictví (viz §5 zákona o účetnictví). Snažil bych se, aby členové výboru pochopili, oč jde. Slušně, nekonfliktně, může jim to trvat, záleží na jejich znalostech a profesích. Dobré by bylo vysvětlit jim trochu problematiku – nečekejte, že budou trávit desítky hodin studiem práv či účetnictví a shánět odbornou literaturu. Na to asi nebudou mít čas. Rozpočítání pohledávek na jednotlivé vlastníky a jejich měsíčních splátek můžete klidně provést sám – to nezabere moc času, pokud máte jen několik různých velikostí bytů.

Navrhoval bych, aby se ten nový řádek v rozpisu měsíčních úhrad jmenoval jinak než Splátka úvěru – jednotliví vlastníci totiž neplatí úvěr (ten splácí bance SVJ), ale spíše třeba Splátka (či doplatek) příspěvku na správu z regenerace apod. Celková výše úhrady se jednotlivým vlastníkům nezvýší, jen se o částku doplatku nákladů na v minulosti provedenou regeneraci sníží částka na správu domu pro toto či budoucí účetní období. Pokud se zatím nezměnili vlastníci, neměli by s tím mít nějaké větší problémy. Při hlasování o úvěru hlasovali o tom, že souhlasí s tím, že se stanou ručiteli za tento dluh SVJ. Dle mých zkušeností ale většina z vlastníků to vnímá tak, že tímto hlasováním souhlasili s tím, že budou náklady na regeneraci splácet SVJ postupně.

Požadoval bych, aby SVJ předalo účetní i jednotlivým vlastníkům doklady pro nápravu účetnictví – vyúčtování nákladů na regeneraci jednotlivým vlastníkům s uvedením jejich dosud splacené výše a zůstatku pohledávek SVJ z tohoto titulu za jednotlivými vlastníky k určitému datu a nové rozpisy měsíčních úhrad pro jednotlivé vlastníky od tohoto data.

Požadoval bych, aby SVJ důsledně kontrolovalo účetnictví, zvláštní pozornost bych věnoval účetním dokladům. Nelze účtovat na základě jakéhokoliv papíru. Účetní zápisy musí být podloženy účetními doklady a ty musí splňovat požadavky na ně kladené zákonem o účetnictví – viz §2 a §11 zákona o účetnictví. Dle mých poznatků většina nesprávností v účetnictví SVJ vzniká nerespektováním těchto základních ustanovení zákona o účetnictví.

Snažil bych se výboru vysvětlit, že účetní nerozhoduje o záležitostech SVJ, ale účtuje. Snažil bych se také výboru naznačit, že přílišné spoléhání na to, že správcovská firma udělá všechno za nás, je v dnešní době trochu bláhové. V SVJ bych provedl alespoň základní osvětu, aby si vlastníci uvědomovali, že SVJ-čku dluží nějaké peníze. Pro případ, že by nastala situace, kdy by se některý z vlastníků chtěl vyhnout doplacení svého dluhu vůči SVJ, bych nastudoval judikaturu ohledně uplatnění námitky promlčení v rozporu s dobrými mravy (pokud už od Vaší regenerace uplynula delší doba), třeba by se nějaká vhodná našla – že splácejí náklady z minulých let vědí všichni vlastníci a pokud prokazatelně neprotestovali, tak s tím souhlasili.

Pokud opravdu chcete situaci napravit, budete potřebovat hodně trpělivosti a hodně odhodlání. Nebudete to mít asi jednoduché. Ono něco napravit je vždy složitější. Držím Vám palce. Snad se Vám to povede.