• Pane ivanq, napsal jste: „Problém je v tom, že vlastníci se dohodli (usnesením shromáždění), že navýší své příspěvky do účtu dlouhodobých záloh tak, aby SVJ mohlo splácet úvěr bance.“

Nu, a právě v tom je problém! Splácení úvěru bance není u právnické osoby nákladem a nelze o tom účtovat jako o nákladu. A už vůbec ne jako o nákladu SVJ na správu domu. Takže tyto úhrady bance nesmělo SVJ čerpat ze záloh složených vlastníky na správu domu. Pokud se tak děje, jde o trestné činy zpronevěry, podvodu, zkreslování údajů o stavu hospodaření a jmění.

Účetně nelze dát tuto účetní žumpu do pořádku jinak, než jejím vykydáním: rekonstrukcí účetnictví zpětně od roku, kdy SVJ provedlo opravu či zateplení, a nezačalo o vzniklých pohledávkách řádně účtovat.

Jediná možnost je ignorovat zjevně zmatečné, vadné a protiprávní tehdejší usnesení shromáždění. To totiž bylo od samého počátku neplatné (nulitní) právě pro rozpor se zákonem, jak už jsem Vám zde právě vysvětlil. Rozpor se zákonem byl podle zákona č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník důvodem pro absolutní neplatnost; soudy jsou povinny k absolutní neplatnosti přihlédnout vždy, i když se žádný z účastníků sporu neplatnosti nedovolá.

Platby vlastníků jednotek je třeba rozldělit na více dílčích plateb, tentokrát označených správně, jak to ostatně navrhuje i pan Pub:

Nabyvatel jednotky obdrží rozpis plateb v této struktuře:

Nic dalšího samozřejmě nabyvatel nehradí, neboť SVJ mu jeho majetek nikdy neopravilo, ani nečerpal od SVJ žádnou zápůjčku, ani mu SVJ neposkytlo úvěr. Dlužníkem a plátcem měsíční částky, označené jako „22 Kč/m2“ je samozřejmě stále původní dlužník, to jest bývalý vlastník. Přestane-li hradit svůj dluh, je možno obrátit se na soud.

Jinak by tomu bylo, pokud by pohledávka SVJ byla jištěna zástavním právem na jednotce dlužníka. podle § 1888 NOZ by se změnou v osobě vlastníka přešel na nabyvatele i dluh, jištěný zástavou. SVJ však žádné zajištění dluhů nesjednalo, dokonce neuzavřelo s dlužníky ani smlouvy o uznání dluhu se splátkovým kalendářem. To je možno vyhodnotit jako závažné porušení péče řádného hospodáře u všech tehdejších členů výboru SVJ.

Legislativní poznámka:

Vzhledem k závadnému a neprůkaznému vedení účetnictví v minulých letech není zřejmé, jaký je právní titul úhrad označovaných nyní „splácení úvěru“ a protiprávně zahrnutých do záloh na správu. Určitě to není ten důvod, že SVJ něco hradí své bance.

• Pokud dlužné částky jsou neuhrazenými příspěvky tehdejších vlastníků z dříve provedeného zhodnocení jejich majetku, budete vymáhat splácení jejich dlužného příspěvku na zateplení domu.
• Pokud dlužné částky jsou splátkami zápůjčky, kterou poskytlo SVJ tehdejším vlastníkům jednotek, budete vymáhat splácení této poskytnuté zápůjčky.
• Pokud dlužné částky jsou splátkami úvěru, který poskytlo SVJ tehdejším vlastníkům jednotek, pak budete vymáhat kromě splátek jistiny navíc i úroky.

Moje závěrečné doporučení:

• Vyčíslete dlužníkům zůstatky dlužných částek a dejte to každému z nich podepsat jako uznání dluhu. Zároveň jim předejte upravené rozpisy plateb, jak jsou uvedeny v bodech č. 1 a 2 výše. Zároveň je nechte podepsat, že jsou srozuměni s tím, že částka 22 Kč/m2 byla v předpisech plateb od počátku chybně označena: nejednalo se o zálohy na správu, nýbrž o splátky dluhů vlastníků.
• Nezapomeňte vymáhat i nadále na dlužníkovi, který prodal svou jednotku. Je ovšem pravděpodobné, že SVJ se ocitne v důkazní nouzi, z důvodu svého neřádného hospodaření, dlouholetého porušování zákona o účetnictví, a trestné činnosti páchané právnickou osobou SVJ a členy výboru SVJ. Výsledek sporu nelze předvídat, když účetnictví vačeho SVJ je jedna velká smrdutá žumpa.

lake

P.S. O výši úroků z úvěru platí tato obecná ustanovení NOZ: