Jednotka vymezená bez dalšího ze společných částí domu, což je protiprávní

Děkuji za reakci p. Justitiane!

Nejsem v tom tématu „kovaný“. Snažím se si v tom teprve udělat jasno.

Máte pravdu, BD dále existuje. Měl jsem napsat: „členové toho BD v tom domě založili SVJ“. Přechází z toho BD na SVJ nějaká právní odpovědnost. Jaká?

K vymezení té jednotky bez dalšího ze společných částí domu jsem čerpal např. z usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 3. 2017 sp. zn. 26 Cdo 4519/2016 – viz např. https://www.svj-portal.cz/…w9PBWuC7BmQ/

To usnesení je možné si též zdarma stáhnout ze sbírky NS.

Jeho hlavní sdělení je – cituji: „Společné části domu nelze bez dalšího vymezit jako jednotku. Samotný zápis takto vymezené jednotky do katastru nemovitostí neznamená, že zapsané právo existuje. Jestliže zápisy v katastru neodpovídají skutečnosti, má skutečnost převahu nad zápisem uvedeným v katastru nemovitostí.“.

Vztahuje se to i na ten mnou popsaný případ či ne? Prosím i o vysvětlení a případný odkaz na dotyčný(-é) právní dokument(-y).

SÚ ale souhlas kvůli změně účelu užívání na ateliér od vlastníků jednotek či SVJ chce dle § 187 odst. (4) nového stavebního zákona. Nebo ho požaduje neoprávněně či zbytečně? – viz Vaše tvrzení a vysvětlivka [1]. V jakém (právním) dokumentu má oporu to Vaše sdělení, že už souhlas členů toho SVJ není potřebný?

Předem děkuji za jasné vysvětlení. Doufám, že postupně dojdeme k jasnému závěru. Píšu z mobilu, tak se omlouvám za případné překlepy.

• „Přechází z toho BD na SVJ nějaká právní odpovědnost. Ja­ká?“

Přečtěte si prohlášení. Přečtěte si prohlášení. Přečtěte si prohlášení. Přečtěte si prohlášení. Přečtěte si prohlášení.

• Citát z judikátu: „Společné části domu nelze bez dalšího vymezit jako jednotku.“

Mám už plné zuby toho, že musím opravovat chyby a nepřesnosti českých soudců. Kecy o půdě v tom judikátu – to se nedá číst, proboha! Samozřejmě, že půdu (podkroví) je možné určit jako jednotku: kód 6, rozestavěná jednotka [1]. Rozhodující je obsah prohlášení, nikoliv fantazie hlupáků v talárech.

V budově Vašeho domu nebyla v době vkladu prohlášení žádná společná část. Všechny části budovy byly ve vlastnictví jediného vlastníka – BD. Společná část může vzniknout jedině rozdělením budovy na jednotky. To jest sepsáním prohlášení a jeho vložením do sbírky listin katastru. V době sepsání prohlášení neexistovalo ovšem žádné prohlášení, tedy nemohla existovat ani jakási „společná část“, kterou by bylo zkázáno vymezit v prohlášení jako nebytový prostor.

Pokud se domníváte, že místnost měla z nějakého důvodu být vymezena v prohlášení jako společná, prokažte to. Žádné „odkazy na dotyčný(-é) právní dokument(-y)“ Vám k tomu nebudu vyhledávat. Prokazovat Vaše tvrzení musíte přece Vy sám.

• „Vztahuje se to i na ten mnou popsaný případ či ne?“

Nevztahuje, samozřejmě. BD určilo jako nebytový prostor svou vlastní místnost (prostor uzavřený stěnami, stropem a podlahou a opatřený dveřmi). Co je komu do toho? Na základě čeho byste tento projev vůle vlastníka budovy chtěl zpochybnit? Jste snad nájemcem, a máte v nájemní smlouvě uvedeno právo užívat kočárkárnu jako společné příslušenství bytů? Pak jste v právu, a měl byste se obrátit na Vašeho pronajímatele Požadujte aby dodržel nájemní smlouvu. Ustanovení o nájmu bytu najdete v § 2235 až § 2299 občanského zákoníku.

• „SÚ ale souhlas kvůli změně účelu užívání na ateliér od vlastníků jednotek či SVJ chce dle § 187 odst. (4) nového stavebního zákona.“

Pak SÚ porušuje zákon. SÚ může chtít pouze souhlas SVJ. Nic jiného. A SVJ dá souhlas na základě obsahu prohlášení, ve kterém je nebytový prostor označen jako (budoucí) atelier. Byl tedy již dávno dosažen souhlas všech vlastníků jednotek.

Chtějí-li vlastníci jednotek odvolat svůj souhlas se vznikem atelieru, mohou tak učinit jedině postupem podle § 1169 – změnou prohlášení.

• „V jakém (právním) dokumentu má oporu to Vaše sdělení, že už souhlas členů toho SVJ není potřebný?“

Napsal jsem Vám, že stavebník už potřebný souhlas získal. Má jej písemně, a ten (právní) dokument se jmenuje „prohlášení“. Obsah tohoto dokumentu zavazuje jak všechny vlastníky jednotek navzájem, tak i SVJ – právnickou osobu.

Justitianus

[1] Vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška), Příloha bod 6, Způsob využití jednotky

P. Justitiane, moc Vám děkuji za jasná podrobná vysvětlení!!!

Postupně je mi to víc a víc jasné. Vnímám, že jste skutečný odborník! Nejdu proti Vám, jen hledám pravdu.

Rád bych Vám situaci blíže vysvětlil.

Jeden z členů SVJ v dotyčném domě se totiž domnívá, že v prostorách té jednotky původně byly společné části, protože ve schématu domu z r. 1950 jsou její jednotlivé místnosti označeny jako dílna, kolárna a kočárkárna.

BD ale první (a zatím jediné) prohlášení vlastníka vložilo do KN v r. 2009 a v něm už je ta jednotka označena jako nebytový prostor 3+1 s místnostmi kuchyň, WC, koupelna, předsíň a 2 pokoje a v přiloženém schématu jako ateliér.

Navíc při 1. převodu té nebytové jednotky z vlastnictví BD do osobního je v dané smlouvě uvedeno, že je ten převod schválen členskou schůzí toho BD.

Omlouvám se, ale mé poslední ujišťovací dotazy zní:

Takže na tuto situaci se to usnesení NS rozhodně nevztahuje a platí jen to, co je v tom prohlášení?

Stav. úřadu by tedy jako souhlas SVJ pro (budoucí) účel užívání té jednotky jako Ateliér mělo stačit, když mu předložím to prohlášení?

Předem Vám moc děkuji za odpověď.

• „Jeden z členů SVJ v dotyčném domě se totiž domnívá, že …“

Je bezvýznamné co se kdosi domnívá. Někteří lidé se domnívají, že Země je placatá.

• „Navíc při 1. převodu té nebytové jednotky z vlastnictví BD do osobního je v dané smlouvě uvedeno, že …“

Je bezvýznamné co bylo kdysi uvedeno v kupní smlouvě.

• „Takže na tuto situaci se to usnesení NS rozhodně nevztahuje a platí jen to, co je v tom prohlášení?“

Já přece netuším co je v prohlášení. Na počátku jste zde tvrdil, že „BD vymezilo v Prohlášení vlastníka jednotku … jako nebytový prostor – ateliér“. Teď se ukazuje, že jste napsal nepravdu! Jednotka je v prohlášení vymezena jako jiný nebytový prostor. Nikoliv jako atelier. A přesně tak (jako jiný nebytový prostor) je také zapsána v katastru. Prohlášení tedy neobsahuje žádný udělený souhlas s přeměnou na atelier. Vzhledem k tomu, že vaše informace se ukázaly nevěrohodné, nebudu se už k tomu vyjadřovat.

• „Stav. úřadu by tedy jako souhlas SVJ pro (budoucí) účel užívání té jednotky jako Ateliér mělo stačit, když mu předložím to prohlášení?“

Vy jste vůbec nepochopil co jsem Vám napsal prve. Zopakuji to: „SÚ může chtít pouze souhlas SVJ. Nic jiného.“ Právnickou osobu SVJ zastupuje ve stavebním řízení předseda SVJ, nebo pověřený člen výboru. Ten by udělil souhlas za SVJ.

Justitianus

Vážený p. Justitiane, opět Vám moc děkuji za odpověď a též za trpělivost!

Omlouvám se za nepřesnosti.

Chtěl bych si to s Vámi ujasnit.

V Prohlášení vlastníka je:

I. v textové části toto:

1) Jedn. č. 600/8 je nebytový prostor 3+1 umístěný v 1. podzemním podlaží domu, celková podlahová plocha s příslušenstvím je 75 m2.

2) Jedn. č. 600/8 se skládá z:
a) pokoj - 22 m2
b) pokoj - 23 m2
c) kuchyň - 15 m2
d) předsíň - 5 m2
e) koupelna - 7 m2
f) WC - 3 m2

V bodech 3 a 4 jsou pak definovány spoluvlastnické podíly patřící k té jednotce.

II. ve schématu suterénu domu u té jednotky popis Ateliér 600/8

Je to celé poněkud matoucí. Je ta jednotka dle Vašeho názoru jiný nebytový prostor či ateliér?

Co je nebytový prostor obsahující takové místnosti (viz výše - bod 2)? Není to právě ateliér?

Moc prosím, vyjádřete se mi k tomu. Děkuji!

Jde o prohlášení vlastníka jednotky podle ZoVB. Rozhodující je popis jednotky v té části prohlášení, která definuje jednotky. Tam je pouze uvedeno „nebytový porostor“, což neodpovídá žádné položce v číselníku. Máte tedy – jako obvykle – vadné prohlášení. Jisté je pouze to, že nejde o byt.

Popis ve schématu suterénu (půdorys podlaží) nemá naprosto žádný právní význam. Podle 1994/72/§4/3 platí, že „k prohlášení se přikládají půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek“.

Z uvedeného plyne, že půdorys podlaží v příloze prohlášení sloužil pouze k tomu, aby (a) určil polohy jednotek a (b) k zápisu údajů o podlahových plochách jednotek. Schema suterénu je tedy nepoužitelné k jinému účelu. Zmínka o atelieru je bezvýznamná.

Zřejmě z tohoto důvodu (a pro absenci kolaudačního rozhodnutí stavebního úřadu) katastrální úřad zapsal jednotku jako „jiný nebytový prostor“. Jinou možnost ani neměl.

Z obsahu tohoto prohlášení nevyplývá žádné soukromoprávní oprávnění změnit typ jednotky na atelier.

• „Co je nebytový prostor obsahující takové místnosti (viz výše – bod 2)? Není to právě ateliér?“

Ne. Není. Je to přesně ten typ jednotky, který je zapsán na listu vlastnictví jednotky v katastru. Ať to překrucujete jak chcete, obsah prohlášení a listu vlastnictví je rozhodující.

Justitianus

Chápu!

SVJ mi bohužel souhlas k rekolaudaci na ateliér nedá.

Dle sdělení SÚ to dle nového stavebního zákona znamená, že rekolaudaci nelze provést.

Je to pravda?

Dle starého stavebního zákona se to i přes nesouhlas vlastníků jednotek dalo řešit, ale dle nového to prý už nejde.

Je to tak?

• „SVJ mi bohužel souhlas k rekolaudaci na ateliér nedá.“

Ovšem ono to vůbec nezáleží na SVJ. SVJ je pouze sluha, opravář a údržbář cizího majetku. Je povinno udělat to, co mu přikážou vlastníci jednotek.

Jestliže budete mít v kapse písemný souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek podle 2012/89/§1169/2/b, pak SVJ nemá do toho co kecat a je povinno souhlas dát.

Jde totiž o záležitost, která je zcela mimo právní způsobilost SVJ. Jde přece o rozhodování vlastníků jednotek mezi sebou! SVJ v tom neprojevuje vlastní vůli. Dává souhlas stavebnímu úřadu jen proto, aby potvrdilo, že vlastníci jednotek přijali mezi sebou rozhodnutí o změně prohlášení podle 2012/89/§1169/2/b.

Justitianus

Bohužel mi žádný vlastník jednotky nechce dát souhlas.

Jsem ztracen nebo se to dá nějak řešit, aby rekolaudaci mohla proběhnout?

Pokud ano, tak jakým způsobem?

Zaplatit.

A nebylo by to posuzováno jako nabízení úplatku?

• „A nebylo by to posuzováno jako nabízení úplatku?“

Vůbec netuším jak by to bylo či nebylo posuzováno. To je pouhá spekulace. Nejsem jasnovidec. Ohledně zdanění takového příjmu si přečtěte 1992/586/§4a/o.

Justitianus