Tři hromádky peněz podle občanského zákoníku
Nynější občanský zákoník rozlišuje tři hromádky peněz: služby, správu domu a pozemku a vlastní správu. Služby jsou a byly vždy bezproblémové, jsou upraveny vlastním zákonem, vyúčtovávají a vypořádávají se. Správa domu a pozemku i vlastní správa se vyúčtovává a (zpravidla, vypořádávání nic nebrání) nevypořádává, tj. nevyčerpaný zůstatek se převede do dalšího účetního období. A k tomu směřuje dotaz.
Jaký je nevyčerpaný zůstatek příspěvků na vlastní správu k datu zavedení tohoto příspěvku? Začíná se na nule, a nebo se vyčlení jistá část (jak velká?) ze zůstatku dřívějšího příspěvku na správu domu a pozemku, který v sobě zahrnoval nynější příspěvek na správu domu a pozemku i příspěvek na vlastní správu?
Služby – podle zákona o službách.
Správa domu a pozemku – podle paní Ing. Naděždy Klainové https://klaiex.webnode.cz/…vani-spravy/
a podle společností SPRAVEXA SERVIS s. r. o. http://www.spravexa.cz/…/1404041781/
.
Vlastní správa – nikdo neví, nikde není upraveno, nikdo nezveřejnil.
Pane telefonisto, pojem vlastní správa právnické osoby je jasný každému – ovšem nikoliv autorům nařízení vlády 366/2013 Sb. a nikoliv tehdejším členům vlády, která tento paskvil vydala, aniž to vůbec četli.
Jinak řečeno: co je o „vlastní správě“ uvedeno v nařízení vlády je částečně nesmyslná pitomost. Náklady na vlastní správu právnické osoby SVJ jsou pouze ty náklady, které by SVJ mělo, i kdyby neexistoval žádný dům s jednotkami.
Jaké jsou to náklady? Není těžké to rozeznat. Představte si SVJ bez domu a bez pozemku. Copak asi takové fiktivní SVJ dělá? Na co vynakládá prostředky?
- Nutný je samozřejmě náklad na vedení účetnictví a na sestavení roční závěrky a souvisejících dokumentů.
- Má-li SVJ bankovní účet, pak sem patří náklad na vedení účtu.
- Dále sem zařadíte náklad na „spolkové“ záležitosti – na pronájem sálu pro shromáždění, náklad na svolání shromáždění a na doručení zápisu ze shromáždění.
- Náklady na notáře, je-li jeho přítomnost na shromáždění nutná.
- Dále sem patří náklady na pořízení majetku SVJ (může být počítač, tiskárna, mobil, nábytek do kanceláře, atd.).
Určitě Vás napadlo: a co odměny předsedovi nebo členům výboru? Patří do vlastní správy, nebo nepatří?
Odpověď je jednoduchá: musíte odměny rozdělit na dvě hromádky, podle toho za jakou činnost jsou statutáři placeni. Jedna (menší) hromádka je za to, že předseda/výbor udržuje v chodu právnickou osobu (která vůbec nic nedělá, jen existuje). Tato hromádka peněz patří nepochybně do nákladů vlastní správy. Druhá hromádka (ta podstatně větší) je za to, že předseda/výbor zajišťuje hlavní činnost SVJ – a tou je správa cizího majetku. To zahrnuje správu, údržbu a opravy společných částí domu, zajišťuje také služby a zabezpečuje jejich rozúčtování/vyúčtování a vyřizování reklamací, kontroluje se provádění prací, sjednávají se smlouvy (např. pojistka domu), sleduje se jejich plnění; patří sem pronájem společných částí domu, atd. Tato druhá hromádka peněz nepatří do nákladů vlastní správy právnické osoby. Jde totiž nepochybně o náklad na správu cizího majetku.
Zákonodárce se zmiňuje o nákladech na vlastní správu a o vlastním majetku správce na více místech zákona č. 89/2012 Sb.:- § 338 odst. 1 (nadace)
- § 358 odst. 3 (nadace)
- § 403 (ústav)
- § 1180 odst. 2 (SVJ)
- § 1414 (správa cizího majetku)
Justitianus
Především musíme vyjasnit jaké ekonomické veličiny tvoří „hromádky“ zda peníze nebo jiná aktiva a kde jsou evidovány. V měsíčním předpisu plateb jsou položky plateb rozděleny dle účelu určení na úhradu skutečných nákladů (SN). Vlastník hradí měsíční platbu jedinou společnou transakcí, přičemž rozpis platby se neposkytuje příjemci. Placená částka je pak připsána na běžný účet bez rozdělení. Takže hromádky peněz nehledejme, ty neexistují! Můžeme ovšem vytvořit za každého plátce a za jeho platbu rozpis předpisu plateb který byl realizován příchozí platbou. Rozpisy realizovaných plateb už dokážeme představit rozdělit na tři hromádky. Chceme-li strukturalizovat náklady musíme strukturalizovat činnosti, neboť náklady vznikají prováděním produkční činností. Jako každá účetní jednotka i SVJ vykonává hlavní činnost a činnost vedlejší a doplňkovou. Hlavní činnost tvoří správa domu a pozemku (dohromady „služby“ plus „správa domu“) a na další úrovni dělení pak jednotlivé druhy „služeb“ a „správy domu“. Kalkulace a rozpočetnictví rozlišuje náklady přímé a nepřímé (společné, režijní). Přímý náklad je přiřaditelný produktu a u nepřímého je naopak. Tak přímé náklady produktu služby vytápění (teplo z blokové kotelny) tvoří náklady nákupu spotřebovaného plynu, elektřiny, vody, mzdové náklady obsluhy atd) nebo náklad nákupu tepla u dálkového vytápění. Nepřímý náklad (jedna faktura zpracovatele) tvoří náklady odečtu a rozpočítání odběru služeb T, TUV a SV. Nákladová cena služby (SN) je dána úhrnem identifikovatelných přímých nákladů produktu „druhu služby“. Ze zbývajících společných nákladů, pokud neaplikujeme rozpočítání na jednotlivé produkty služeb dle stanovené rozvrhové základny, vzniká „společný vlastní náklad SVJ“. Takže definice pojmu „společný vlastní náklad SVJ“ je „nepřímý vlastní náklad SVJ“ a ne „ty náklady, které by SVJ mělo, i kdyby neexistoval žádný dům s jednotkami“. Náklady odměny předsedy/výboru jsou náklady společné za všechny „produkty správy“ a proto tvoří náklady vlastní správy. Je obtížný problematiku objasnit v právním předpisu bez předpokladu znalosti základů kalkulace a rozpočetnictví. Další problém vzniká zmatkem použité terminologie, kdy pojem služba je použit jako skupina výkonu správy i jako označení druhu produkce výroba/služba a použití „správa domu a pozemku“ jako označení hlavní činnosti SVJ ale i dílčí činnosti pro správu domu.
Pane AsiTak, já mám v předpisu záloh jednoznačně oddělenou částku „záloha na správu domu a pozemku“ a částku „záloha na služby“. Nevím jak je tomu ve Vašem SVJ, ale toto musí být odděleno (služby jsou jiné položky, poskytují se podle jiného zákona, a rozúčtují se různými způsoby které zpravidla neodpovídají hrazení podle spoluvlastnického podílu).
Takže minimálně dvě hromádky existují od počátku vždy, a to
bez ohledu na ten detail, že vlastníci bytů zpravidla hradí jednu souhrnnou
částku (která je součtem obou hromádek).
H = H1 + H2
Napsal jste nesprávně toto: „Hlavní činnost tvoří správa domu a pozemku (dohromady „služby“ plus „správa domu“) a na další úrovni dělení pak jednotlivé druhy „služeb“ a „správy domu“.“
Domnívám se, že toto dělení – nedělení je úplně špatně. Mícháte jablka s hruškami. Je třeba vyjít z číselníku ekonomických činností, a ze zákona o daních z příjmů. Nikoliv z nepřesných amatérských formulací v občanském zákoníku.
- Hlavní ekonomickou činností SVJ je pouze správa domu a pozemku. To zahrnuje jak údržbu a opravy, tak i případné technické zhodnocení (zlepšení) domu.
- Vedlejší ekonomickou činností může být (avšak nemusí být) poskytování nějakých služeb spojených s užíváním bytů.
- Další vedlejší ekonomickou činností může být (avšak nemusí být) pojišťování cizího majetku svým jménem (což je speciální služba, nespojená s užíváním bytů, která má vlastní označení v číselníku).
- Další vedlejší ekonomickou činností může být (avšak nemusí být) pronajímání cizího majetku (místností a prostorů v domě). Jak jistě víte, jak číselník ekonomických činností, tak i zákon o daních z příjmů má pro tuto činnost speciální zařazení.
Do nákladu na poskytování služeb patří vše, co souvisí s poskytováním služeb: tedy patří sem i odečítání měřidel/indikátorů, zpracování rozúčtování podle zákona č. 67/2013 Sb. (nebo podle jiného ujednání), patří sem i zpracování vyúčtování pro příjemce služeb a vyřizování případných „reklamací“. Toto vše ekonomicky náleží do vedlejší činnosti „poskytování služeb spojených s užíváním bytů“. Vy se snažíte švindlovat a přiřazujete určitou část těchto nákladů jakémusi nerozlišenému „společnému vlastnímu nákladu“. To je naprosto špatně jak ekonomicky, tak i daňově!!!
Dám příklad: V domě jsou jak byty, tak i garáže. Vlastníci bytů čerpají jiné služby než vlastníci garáží (v garážích nebývá voda ani teplá voda na kohoutku, někdy ani centrální vytápění, na garáže se nevztahuje úklid společných chodeb a schodišť ani zajištění TV příjmu). Vy byste ale mzdové náklady, příslušející těmto službám, rozpočetl na všechny vlastníky jednotek podle spoluvlastnických podílů. To je účetní švindl, pane.
Není tedy pravdivé ani Vaše tvrzení, že Náklady odměny předsedy/výboru jsou náklady společné za všechny „produkty správy“ a proto tvoří náklady vlastní správy.
Náklady na odměny předsedy/výboru přece jsou zejména za konkrétní činnosti pro vlastníky jednotek. Už jsem upozornil, že poskytuje-li SVJ kromě hlavní činnosti (údržby, oprav atechnického zhodnocení cizího majetku) i vedlejší ekonomické činnosti, pak těmto činnostem by mělo být přiřazeno odpovídající procento mzdových nákladů SVJ. Jaké to bude procento se určí odhadem např. podle objemu financí jednotlivých „hromádek“, nebo lépe podle množství času, které statutáři musí těmto činnostem věnovat (odhad za delší časové období). Není problém rozklíčovat mzdové náklady. Problém je jestliže se hledají výmluvy že „to nejde“ a skutečné členění se skrývá pod jakýsi „nepřímý vlastní náklad SVJ“.
Členové statutárního orgánu dostávají měsíčně určitou částku. Domnívám se, že Je vhodné odhadnout jaký podíl z této částky připadá na jednotlivé ekonomické činnosti podle klasifikace CZ-NACE. Alespoň v členění správa domu-služby. Teprve pak – až tyto částky identifikujete a kvantifikujete – můžete s těmi částkami začít něco dělat a určit podle jakého klíče se na jejich úhradě budou podílet vlastníci jednotek.
Absolutní spravdlnost neexistuje, ale alespoň by se SVJ nemělo dopouštět zjevné nespravedlnosti. Jestliže se SVJ stará vlastníkům o jednotky různé velikosti (a tedy různé majetkové hodnoty), je jen spravedlivé, aby vlastníci jednotek platili za tyto činnosti podle spoluvlastnického podílu. Tedy tak, jak to určoval ZoVB. Nikoliv stejnou částkou na jednotku, jak to nesmyslně uvádí ustanovení § 1180 NOZ (které je naštěstí pouze dispozitivním úletem popleteného zákonodárce).
Justitianus
Justitanus napsal:
„Náklady na odměny předsedy/výboru přece jsou zejména za konkrétní činnosti pro vlastníky jednotek. Už jsem upozornil, že poskytuje-li SVJ kromě hlavní činnosti (údržby, oprav atechnického zhodnocení cizího majetku) i vedlejší ekonomické činnosti, pak těmto činnostem by mělo být přiřazeno odpovídající procento mzdových nákladů SVJ. Jaké to bude procento se určí odhadem např. podle objemu financí jednotlivých „hromádek“, nebo lépe podle množství času, které statutáři musí těmto činnostem věnovat (odhad za delší časové období). Není problém rozklíčovat mzdové náklady.Náklady na odměny předsedy/výboru přece jsou zejména za konkrétní činnosti pro vlastníky jednotek. Už jsem upozornil, že poskytuje-li SVJ kromě hlavní činnosti (údržby, oprav atechnického zhodnocení cizího majetku) i vedlejší ekonomické činnosti, pak těmto činnostem by mělo být přiřazeno odpovídající procento mzdových nákladů SVJ. Jaké to bude procento se určí odhadem např. podle objemu financí jednotlivých „hromádek“, nebo lépe podle množství času, které statutáři musí těmto činnostem věnovat (odhad za delší časové období). Není problém rozklíčovat mzdové náklady.“
Justitianus, to snad nemyslíste vážně? Neděláte si z nás srandu? Rozklíčovat procenta mzdových nákladů členů statutárního orgánu podle číselníku ekonomických činností a zákona o daních z příjmů a podle množství času, které statutáři musí těmto činnostem věnovat, jen proto, aby byla z odměny statutáře vyčleněna nějaká zanedbatelná část odměny, která patří či nepatří do nákladů vlastní správy?
No určitě vidím ty spousty SVJ, kde si vezmou vaše rady k srdci a nedejbože se jimi budou řídit.
Pane Emile, máte vlastně pravdu. Rozklíčovat zanedbatelnou část odměny nemá smysl.
Jenomže někteří touží za každou cenu rozúčtovat náklady vlastní správy na každou jednotku stejně. Netuším proč. To jsem si přece nevymyslel já – naopak se domnívám, že odměny statutárům (a s nimi i ostaní náklady vlastní správy) mají být rozúčtovány jednoduše podle spoluvlastnických podílů. Tak, jak to bylo od počátku uzákoněno v ZoVB a jak je to logické + jednoduché.
- Řekněme, že máte garsonieru a sousedé v patře mají třípokojové byty. Máte menší spoluvlastnický podíl, Váš byt má nižší hodnotu. Když budete garsonieru pronajímat, dostanete za ni nájemné asi polovinu toho co dostane soused za svůj třípokoják. A za těchto okolností máte hradit mzdové náklady výboru na každou jednotku shodně??? Proč?
Máte pravdu v tom, že rozklíčovat toto nemá valný smysl. Ale někteří se k tomu upnuli jako ke Svatému Grálu. V těchto případech je přípustné ( a akceptují to i finanční úřady) klíčovat vše pouze podle hlavní činnosti. A hlavní činností SVJ je – jak všichni víme – správa domu a pozemku, a hradí se podle spoluvlastnických podílů. Hotovo, vyřešeno.
Ale protože blbost kvete, mnozí si přečetli (podle mne vadný a zbytečný) § 1180 a špekulují jak zjistit co jsou náklady vlastní správy, aby tu hromádku mohli oddělit a rozúčtovat nějak úplně jinak. Smysl to prakticky nemá.
Justitianus
Pane Justitianus píšete,
„Ale protože blbost kvete, mnozí si přečetli (podle mne vadný a zbytečný) § 1180 a špekulují jak zjistit co jsou náklady vlastní správy, aby tu hromádku mohli oddělit a rozúčtovat nějak úplně jinak. Smysl to prakticky nemá.“
Mnozí nešpekulují, jak zjistit, co jsou náklady vlastní správy, to špekulujete pouze vy. Už tu bylo několikrát uvedeno, že náklady vlastní správy určuje jasně § 1180 NOZ a NV č. 366/2013 Sb.. Ať se vám to libí nebo ne, nic na to nezměníte a vašimi spekulacemi zbytečně matete čtenáře diskuse.
„odměny statutárům (a s nimi i ostaní náklady vlastní správy) mají být rozúčtovány jednoduše podle spoluvlastnických podílů. Tak, jak to bylo od počátku uzákoněno v ZoVB a jak je to logické + jednoduché.“
Souhlas. Jak to mohu prosadit?
Rovněž neměřené služby by se měly rozúčtovat podle spoluvlastnických podílů. Rozúčtování rovným dílem na jednotku a podle nahlášeného počtu osob nebrat (při malém počtu nahlášených osob, tj. 0–1 na jednotku, se tento způsob změní v rozúčtování rovným dílem na jednotku). Už jenom z toho důvodu, že jednotky mohu vymezit různě, plocha je jenom jedna. K bytu patří garáž a sklepní místnost. Mohu vymezit jako jednu jednotku, ale také jako tři jednotky. Při rozúčtování podle spoluvlastnického podílu je to jedno.
Matematik by řekl, že rozúčtování rovným dílem na jednotku není aditivní.
Napsal jste:
„„odměny statutárům (a s nimi i ostaní náklady vlastní
správy) mají být rozúčtovány jednoduše podle spoluvlastnických podílů.
Tak, jak to bylo od počátku uzákoněno v ZoVB a jak je to logické +
jednoduché.“
Souhlas. Jak to mohu prosadit?“
Pokud máte rozúčtování odměn statutárů (a s nimi i ostaních nákladů vlastní správy) na každou jednotku stejně už zakotvené ve stanovách, tak toto rozúčtování po 1.7. 2020 zrušíte jen se souhlasem všech vlastníků, protože to bude vyžadovat změnu prohlášení.
A vzhledem k tomu, že rozúčtování na jednotku stejně je výhodnější pro vlastníky větších bytů, obvykle se najde některý z nich, který změnu nepodpoří.
Vlastníku bytu, někomu rozúčtování na jednotku vyhovuje. Tak nekecej. Nech každého, každé společenství, ať si zvolí co uzná za vhodné podle vlastního uvážení. Nebo se snad domnívaš, že všichni budou skákat tak, jak ty pískáš.
„někomu rozúčtování na jednotku vyhovuje“
Rozúčtování podle počtu vlastněných jednotek nevyhovuje nikomu, z více důvodů. Nebo snad u Vás hlasujete podle počtu vlastněných jednotek? Už se zde řešilo.
S výjimkou případů, kdy jsou jednotky (skoro) stejně velké, kdy se jedná o rozúčtování podle podílů.
„co je o „vlastní správě“ uvedeno v nařízení vlády je částečně nesmyslná pitomost“
Nesmyslná pitomost je hlavně Vaše psaní o vlastní správě právnické osoby. O té se totiž nikde (v souvislosti se SVJ) v zákoně nepíše.
Už se zde řešilo, hledejte, prosím.
Anonymous v úvodním příspěvku správně uvedl, že občanský zákoník rozlišuje náklady na vlastní správu právnické osoby a náklady na hlavní/vedlejší činnost.
Není to specialita SVJ, ale totéž je v zákoně zmíněno např. i u nadací. Ostatně – toto platí obecně: v obecných ustanoveních NOZ o správě cizího majetku se rovněž uvádí, že správce nesmí smísit vlastní majetek s majetkem pod svou správou.
Jiná věc je jakým způsobem vlastníci přispívají na vlastní správu právnické osoby SVJ. Může to být podle spoluvlastnických podílů stejně jako u příspěvků na správu domu. Pokud v Prohlášení nebo ve stanovách je odlišně uvedeno, že vlastníci přispívají na náklady vlastní správy shodnou částkou na jednotku pak to samozřejmě platí.
V účetnictví je vždy nutné rozlišovat náklady na správu cizího majetku od nákladů na vlastní správu SVJ. Anonymous tedy najde částky na vlastní správu v účetnictví SVJ. Kde jinde by je měl hledat?
Justitianus
„Pokud v Prohlášení nebo ve stanovách je odlišně uvedeno, že vlastníci přispívají na náklady vlastní správy shodnou částkou na jednotku pak to samozřejmě platí.“
Jen bych doplnil,že:
Pokud je v PV uvedeno ,že vlastníci jednotek přispívají na správu domu, podle spoluvlastnického podílu,pak ve stanovách této SVJ vzniklé dle ZOVB, nemůže být uvedena povinnost hradit jiným způsobem.Nebo se snad mýlím?
Navíc v oddíle bytové spoluvlastnictví je v § 1180 odst.1.
§ 1180
(1) Nebylo-li jinak určeno (myšleno v PV), přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech…
Přeji hezký den.JaVa
„Pokud je v PV uvedeno, že vlastníci jednotek přispívají na správu domu, podle spoluvlastnického podílu, pak ve stanovách této SVJ vzniklé dle ZOVB, nemůže být uvedena povinnost hradit jiným způsobem. Nebo se snad mýlím?“
Podle ZoVB je odpověď jednoduchá: pro jiné přispívání na správu domu než podle spoluvlastnických podílů se vyžadovala dohoda všech.
Podle ObčZ odpověď není jednoznačná, jsou různé výklady, formulace příslušného ustanovení je nesrozumitelná, judikatura zatím chybí.
Magnolia, přispívání na správu domu nebylo v ZoVB nijak odlišeno od přispívání na správu právnické osoby SVJ. Tyto dvě „hromádky“ splývaly dohromady.
Je to naprosto logické, neboť hlavní činností SVJ vždy byla, je a bude správa cizího majetku. Odměňování právnické osoby SVJ tedy sledovalo stejný osud (a řídilo se stejnými pravidly) jako přispívání na hlavní činnost – správu domu a pozemku.
Nový občanský zákoník výslovně umožňuje, aby si osoby ujednaly vlastní pravidla odchylně od zákona. Snad proto k tomu nejsou judikáty – existuje-li dohoda, která neporušuje dobré mravy ani veřejný pořádek, pak není o co se soudit. Dohoda má přednost před zněním zákona. Není-li dohoda ohledně způsobu přispívání na náklady vlastní správy SVJ, pak by se použila zákonná úprava.
Zákonodárce zmatečně zavedl platby, které nejsou ničím jiným než členskými příspěvky. Ovšem nenazval je členskými příspěvky …
Justitianus
„existuje-li dohoda, která neporušuje dobré mravy ani veřejný pořádek, pak není o co se soudit. Dohoda má přednost před zněním zákona. Není-li dohoda ohledně způsobu přispívání na náklady vlastní správy SVJ, pak by se použila zákonná úprava.“
Máte tedy za to, že pro odlišné přispívání než stanoví zákon je třeba dohody, tj. souhlasu všech vlastníků, která ovšem zavazuje pouze ty, kteří se takto dohodli? Může vlastník jednostranně od takovéto dohody odstoupit?
Právě proto jsem zmiňoval dva dokumenty: Prohlášení a stanovy SVJ. Oboje jsou nepochybně dohoda či smlouva sui generis (smlouva svého druhu).
Obrovský rozdíl od jiných soukromoprávních dohod je ten, že jak Prohlášení, tak stanovy SVJ zavazují automaticky i třetí osoby.
Nabyvatel jednotky nemusí k žádné běžné dohodě přistoupit, nechce-li. Ale Prohlášení i stanovy SVJ pro něj platí vždy, i když je neschvaloval a snad ani nezná jejich obsah. A samozřejmě od nich nemůže odstoupit.
To jsou ty v NOZ zmíněné „účinky vůči třetím osobám“.
Justitianus
„Prohlášení i stanovy SVJ pro něj platí vždy, i když je neschvaloval a snad ani nezná jejich obsah.“
Potom ovšem nejde o dohodu. Už se zde řešilo.
Dohoda je souhlas všech.
Stále nerozlišujete prohlášení a stanovy.
Pokud zde chcete opakovat tu pitomost že prý nerozlišuji prohlášení a stanovy, pak Vás žádám: citujte nějaký můj text, ze kterého by plynulo co zde nepravdivě tvrdíte. Čekám.
Pokud jde o pojem „dohoda“: Je pouze Váš problém, že tomu nerozumíte. Prohlášení je nepochybně dohoda spoluvlastníků budovy. Každý vlastník jednotky je touto dohodou vázán. Stanovy SVJ jsou dohodou sui generis o právech a povinnostech členů SVJ. Každý člen SVJ je touto dohodou vázán.
Nabyvatel jednotky přistupuje k těmto dohodám automaticky, a to tím, že nabude do vlastnictví jednotku v domě. Je to naprosto totéž jako kdyby podepsal Prohlášení, nebo odhlasoval stanovy.
Už jsem jednou napsal (a Vy jste to nepochopil): Jde o speciální soukromoprávní dohody s účinky vůči třetím osobám (podle § 978 občanského zákoníku).
Justitianus
Paní Eugenie,
existuje zákon č. 89/2012 Sb., platný od 1. ledna 2014. Nazývá se občanský zákoník. Je zjevné že obsah tototo zákona neznáte. Přečtěte si jej tedy, mnohé se Vám objasní. Nebudete pak psát nesmysly.
Zejména Vám doporučuji přečíst si § 1 odst. 2 tohoto zákona. A hned potom si znovu přečtěte § 978, který navazuje na § 1 a upřesňuje jeho obsah pro oblast absolutních majetkových práv.
Až si obě ustanovení přečtěte, až jim také porozumíte, a přesto Vám ještě něco bude nejasné, dejte mi vědět.
Justitianus
Justitianus,
možná by se vyjasnilo, pokud vysvětlíte, zda za dohodu považujete pouze stanovy přijaté všemi vlastníky, či také stanovy přijaté nadpoloviční většinou.
Odpověď pro pana Otu:
Přečtěte si v první řadě VAŠE stanovy.
Máte v nich uvedeno jakým hlasovacím kvorem je možné je měnit. Já to netuším. Možná že vaše stanovy lze měnit jen dohodou všech vlastníků. Možná ke změně vašich stanov postačuje souhlas nadpoloviční většiny. Nebo to máte upraveno ještě nějak jinak. Zkrátka přečtěte si stanovy.
Jestliže byly vaše nové stanovy přijaty stanoveným postupem, jsou závazné nejen pro ty kdo se na novém znění stanov dohodli. Nové stanovy mají nepochybně účinky i vůči třetím osobám, to jest:
- vůči nesouhlasícím členům SVJ
- vůči právnické osobě SVJ
- vůči členům statutárního orgánu SVJ (kteří nemusí být členy SVJ)
- vůči všem budoucím členům SVJ
Napsal jsem prve že stanovy jsou smlouvou sui generis. Závaznost této smlouvy (i pro ty, kdo nehlasovali pro přijetí stanov) je dána zákonem. I toto jsem zde už vícekrát uvedl: Občanský zákoník přece výslovně připouští, aby některá ujednání týkající se absolutních majetkových práv měla účinky i vůči třetím osobám.
Justitianus
Od 1.7.2020 bude jasno. Od dispozitivního ustanovení příspěvků podle § 1180 odst.1 i odst.2 se bude možné napříště odchýlit pouze v prohlášení tj. souhlasem všech.
Pane Zdenek 22, zjevně máte potíže s porozuměním jednoduchému textu v českém jazyce.
Podle ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., části „Absolutní majetková práva“, ustanovení § 978, platí že "od ustanovení této části se lze odchýlit ujednáním s účinky vůči třetím osobám, jen připouští-li to zákon.
Ustanovení § 978 tedy nepochybně zakotvuje ujednání (dohodu) s účinky vůči třetím osobám. A toto ujednání se může odchylovat od zákonné úpravy (k tomu viz § 1 odst. 2 NOZ). Mezi tato ujednání podle § 978 patří – jak už jsem napsal – prohlášení vlastníka (podle § 1166) a stanovy SVJ (podle § 1200 odst. 2).
- Paní Eugenie v rozporu se zněním zákona tvrdila, že § 978 občanského zákoníku žádnou dohodu s účinky vůči třetím osobám nezakotvuje.
- Paní Eugenie se tedy mýlí.
- A Vy se mýlíte také.
Prohlášení lze změnit podle § 1166 odst. 2 dohodou dotčených vlastníků; Tato změna má účinky vůči třetím osobám (vůči všem současným vlastníkům kteří se změnou prohlášení nesouhlasí a vůči všem budoucím vlastníkům jednotek).
Stanovy SVJ lze změnit podle § 1208 písm. a), a to postupem podle § 1206 odst. 2. Tato změna má účinky vůči třetím osobám (vůči všem současným členům SVJ kteří s novými stanovami nesouhlasí a vůči všem budoucím členům SVJ).
Justitianus
Toto vlákno (viz úvodní dotaz) je o možném rozdělení příspěvků na správu domu a pozemku a vlastní správní činnosti v případě, že v prohlášení není žádné zvláštní určení společných částí k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky.
Za tohoto předpokladu má každý nový vlastník (třetí osoba) zákonný nárok na to, aby
- příspěvky na správu domu a pozemku byly podle SVP,
- příspěvky na vlastní správní činnosti byly podle jednotek.
Na tomto zákonném nároku nemůže nic změnit dohoda stávajících vlastníků, protože takováto dohoda by zavazovala jen jejich účastníky.
Mám za to, že zákonodárce si uvědomil, že byt není rohlík v pekárně nebo TV v elektru, ale natolik důležitá komodita, že bytové spoluvlastnictví systematicky zařadil do části absolutních majetkových práv. A tato práva nelze měnit s účinky vůči třetím stranám, pokud to zákon výslovně nepřipouští.
Pane Zdenku 22, částečně máte pravdu, částečně ji nemáte. Připomínám, že většina SVJ v České republice jsou SVJ(1994) neboli „stará“ SVJ v domech se „starými“ jednotkami(1994).
Podle zákona č. 72/1994 platilo, že podle spoluvlastnických podílů se rozúčtují jak náklady na správu domu a pozemku, tak i veškeré náklady na vlastní správu právnické osoby SVJ. Ani v Prohlášení, ani ve stanovách není žádná zmínka o nějakém odlišném způsobu přispívání na vlastní správu SVJ.
Nevím jak jste dospěl k (nesprávnému) názoru, že na „stará“ SVJ by se měly vztahovat ty části NOZ, které popisují vnitřní poměry v „nových“ SVJ, vzniklých teprve od 1.1.2014 v domech s „novými“ jednotkami(2012).
Takže Vámi zmíněný nový vlastník se samozřejmě může domáhat, aby do stanov SVJ(1994) byla nově zařazena část o odlišném způsobu rozúčtování nákladů na vlastní správu právnické osoby SVJ(1994). Jestliže to nový vlastník navrhne, bude se o této úpravě stanov nepochybně hlasovat na nejbližším shromáždění. Zda to bude schváleno je jiná věc.
Pokud by se jednalo o SVJ(2012) v domě s jednotkami(2012), to je úplně jiný případ. V tomto případě na ujednání mezi členy SVJ(2012) dopadá ustanovení § 1180 odst. 2 o nákladech na vlastní správu SVJ(2012). Neexistuje-li nějaké výslovné ujednání o rozúčtování těchto nákladů (typicky ve stanovách, které by zavazovaly i nabyvatele jednotky), pak by se skutečně použila zákonná právní úprava.
Jen připomenu, že náklady na vlastní správu právnické osoby nezahrnují ty náklady, které uvádí vadné nařízení vlády č. 366/2013 Sb.. Ze seznamu uvedeného v § 8 tohoto předpisu spadá pod vlastní správu pouze část pod písmenem c): „vedení účetnictví, zpracování a předložení daňových přiznání, řádné hospodaření s finančními prostředky, vedení seznamu členů společenství vlastníků jednotek“.
Vše ostatní pod písm. a), b), d), e) f) jsou nepochybně náklady správce na správu cizího majetku – a proto patří do výčtu uvedeného v § 7.
Vadné a zmatečné nařízení vlády se naaopak vůbec nezmiňuje o nákladech, které bezpochyby patří do nákladů vlastní správy právnické osoby SVJ. Sem patří např. náklady na „spolkovou“ činnost, tedy náklady na konání shromáždění, na zasílání pozvánek a zápisů ze shromáždění, náklady na notáře (je-li jeho přítomnost nutná), náklady na vkládání listin do rejstříku, náklady na vedení a změny skutečností zapisovaných do rejstříku SVJ, náklady na vedení bankovního účtu SVJ.
Už jsem zde napsal, že náklady na vlastní správu právnické osoby jsou pouze ty náklady, které právnická osoba má jen z důvodu své pouhé existence (i kdyby neexistoval žádný dům s jednotkami). Nařízení vlády je v této části § 8 nepochybně vadné. Tento paskvil nebrat!
Justitianus
Pane Pro Justitianus, bavit se s vámi o tom, že pro některá SVJ neplatí kogentní ustanovení NOZ, to opravdu nebudu.
Také se s vámi nebudu bavit o tom, že NV č. 366/2013 Sb. je vadné a zmatečné a paskvil.
A už vůbec nebudu nikomu doporučovat, aby na takovém právním názoru založil svou případnou žalobu.
Pane Zdenku, mýlíte se. Zjevně Vám totiž ušla jedna základní skutečnost:
| Ustanovení § 1180 NOZ není kogentní. |
Ustanovení § 1180 NOZ je bezpochyby dispozitivní. Shoduje se na tom jak právnická veřejnost, tak i soudy. Polemizovat s Vámi tedy nemá valného smyslu, jestliže neumíte rozpoznat ani tak zásadní věěc jako je dispozitivnost právní normy, která je uvozena slovy „Nebylo-li jinak určeno, …“.
Pro ostatní (přemýšlivější) čtenáře podotýkám, že u všech „starých“ SVJ(1994) nepochybně „bylo jinak určeno“, neboť tato SVJ vznikala za účinnosti zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. Veškeré náklady (jak na správu domu, tak i na správu právnické osoby SVJ) jsou od počátku hrazeny zpravidla podle spoluvlastnických podílů. A to trvá už roky či desítky let. A tak to zůstává i nadále. Dispozitivní ustanovení § 1180 NOZ se tedy nemůže uplatnit.
Jen blb by mohl tvrdit, že ve „starých“ SVJ toto nebylo určeno jinak než uvádí § 1180. (Výjimku tvoří některá SVJ(1994), vzniklá v družstevních domech, kde si od počátku stanovili příspěvek správci (tehdy družstvu) v jednotné výši na každý byt. Ale toto mají nepochybně již dávno uvedeno ve stanovách, nebo ve smlouvě o správě domu.)
Nic nebrání vlastníkům jednotek ve „starých“ SVJ(1994), aby si přípěvky na vlastní správu právnické osoby určili jinak; například pro každou jednotku stejnou částkou. Až to bude ve stanovách, bude to nepochybně platit. Do té doby se tyto vztahy řídí podle právní úpravy, obsažené v ZoVB.
Přečtěte si laskavě usnesení Vrchního soudu v Olomouci 8 Cmo 202/2016, nebo vrchního soudu v Praze 7 Cmo 315/2015 – píšu o tom zde: http://www.portalsvj.cz/…astni-sprave#…. Soudce JUDr. Holejšovský došel k názoru, že právní úprava bytového spoluvlastnictví (konkrétně § 1200) se vztahuje pouze na „nová“ SVJ(2012) a nevztahuje se na „stará“ SVJ(1994). Proč by totéž nemělo platit i na § 1180? Ten je dokonce dispozitivní i pro „nová“ SVJ, že ano …
Justitianus
Justitiaunus (lake?) píše,
že názor, že na „stará“ SVJ by se měly vztahovat i ty části NOZ, které popisují vnitřní poměry v „nových“ SVJ, vzniklých teprve od 1.1.2014 v domech s „novými“ jednotkami(2012), je nesprávný.
Tím se vracíme do lakeho historie. Ovšem od té doby už judikatura potvrdila, jak se lake mýlil. Stačilo by se zeptat paní Magdy, jak u soudů uspěla s lakeho argumentací.
Máte to pomíchané. Jestli si někdo neschváli, nedá do stanov ani do prohlášení to, co doporučuje vláda a co je v NOZ, tak to pro něj neplatí i kdybyste se stavěl na hlavu. Problém Magdy je úplně v něčem jiném.
Pane JaVa, děkuji za dotaz. Je třeba uvědomit si, že Prohlášení vzniklo před tím než vzniklo/bylo založeno SVJ pro dům. Některé části Prohlášení se okamžikem vzniku/založení SVJ stávají nadbytečnými (obsoletními) a nelze je už vymáhat.
To platí např. pro osobu správce, která musí v Prohlášení být uvedena. Jakmile však vznikne SVJ a zvolí svůj statutární orgán, přestává automaticky platit to, co o osobě správce uvádí Prohlášení.
Stejná situace bude u přispívání na vlastní správu SVJ: v Prohlášení o tom nemohlo být ani slovo, protože SVJ neexistovalo v okamžiku vkladu Prohlášení do katastru. Vlastníci jednotek nejsou tedy nijak vázáni touto částí Prohlášení. Mohou si ve stanovách sami určit způsob přispívání na vlastní správu SVJ
Justitianus
Jako naprostý laik na vedení účetnictví, si dovoluji všechny odkázat na webové stránky odborníka,který se zde,k naší velké škodě, vyskytuje již jen vyjímečně.
https://klaiex.webnode.cz/…stni-spravu/
Přeji všem hezký den.JaVa
Ne, pro všechny ne, protože se „jede“ podle prohlášení vlastníka. Pokud v prohlášení tři hromádky nejsou, tak 3 hromádky nebudou.
No jasně proč podle Prohlášení, jede se podle vašich výkřiků, třeba výkřiků na schůzi, Eugenie. Podle toho to tak vypadá.
Co o om píše JUDr.Čáp
JUDr. Jiří Čáp: Stanovení poměru a rozhodování o výši příspěvků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku 13. 1. 2017..........
"K tomu je nezbytné uvést, že v případě, kdy jednotky vznikly přede dnem nabytí účinnosti NOZ, tj. před 1. 1. 2014, platí i nadále, že nebylo-li za účinnosti zákona o vlastnictví bytů všemi vlastníky jednotek dohodnuto jinak, přispívají vlastníci jednotek na náklady spojené se správou domu a pozemku v poměru podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu (jak stanovil § 15 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů – zákon č. 72/1994 Sb. ve znění pozdějších předpisů – dále jen „ZOVB”).
V případě jednotek vzniklých za účinnosti NOZ (tedy po 1. 1. 2014) dále umožňuje § 1180 odst. 1 NOZ úpravu poměru výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek také s přihlédnutím k výlučnému užívání společné části domu konkrétním vlastníkem jednotky (např. jde o balkon či lodžii přístupnou pouze z bytu, užívanou výlučně vlastníkem konkrétní jednotky).
– U jednotek vzniklých před 1. 1. 2014 za účinnosti ZOVB by takové řešení bylo nově možné jedině v případě, že by o tom všichni vlastníci jednotek uzavřeli písemnou dohodu o změně prohlášení podle § 1169 odst. 2 NOZ.
Podle § 1180 odst. 2 NOZ se dále také umožňuje rozvrhnout ve stejné výši na každého vlastníka jednotky příspěvky na náklady odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejich orgánů, na náklady spojené s vedením účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti („podobné náklady vlastní správní činnosti” jsou příkladně blíže vymezeny v § 17 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.). – U jednotek vzniklých před 1. 1. 2014 za účinnosti ZOVB by takové řešení bylo nově možné rovněž jedině v případě, že by o tom všichni vlastníci jednotek uzavřeli písemnou dohodu o změně prohlášení podle § 1169 odst. 2 NOZ." konec citace
Přeji hezký den.JaVa
Od 1.7. 2020 vstoupí v platnost novela NOZ. Podle ní bude platit:
„Přechodná ustanovení
1.Jestliže se vlastníci jednotek odchýlili ujednáním stanov upravujícím
poměr výše příspěvku na správu domu a pozemku od § 1180 zákona č.
89/2012 Sb., ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti tohoto
zákona, považuje se toto ujednání ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona
za součást prohlášení.“
Co bude nebo nebude od 1.7.2020 platit,je zatím ještě pouze v návrhu novely NOZ.Zatím se řídíme tím,co platí aktuálně!
Přeji hezký den.JaVa
Pane JaVa,
uvedenou novelu už schválila ve shodě koalice i opozice jak v Poslanecké sněmovně, tak v Senátu. Za pár dnů ji podepíše prezident, a je téměř jisté, že nevrátí novelu zpět Poslanecké sněmovně.
V obou komorách Parlamentu schválené znění novely s vyznačením změn zde:
Dotaz: V našem SVJ vznikly jednotky už v roce 2011, stanovy máme vypracovány podle metodiky SMBD. Máme povinnost vyúčtovat náklady na správní činnost dle §1180 odst. 2 NOZ na jednotku nebo můžeme účtovat na m2 (ve stanovách jsme rozúčtování nákladů na správní činnosti na jednotku nenašli)?
Odpověď:
V případě Vašeho SVJ jednotky ve vlastnictví vznikly přede dnem nabytí účinnosti nového občanského zákoníku (dále jen „NOZ“), tedy za účinnosti předchozího zákona o vlastnictví bytů, a z této skutečnosti vychází dále uvedená odpověď: V NOZ se v právní úpravě bytového spoluvlastnictví zcela nově upravuje – oproti předchozí úpravě v zákoně o bytovém spoluvlastnictví (a pro vlastnictví jednotek vzniklé po dni nabytí účinnosti NOZ) zákonný rámec pro možné způsoby určení jednak poměru velikosti podílů jednotlivých vlastníků jednotek na společných částech (domu a pozemku), viz § 1161 a § 1162 NOZ, jednak poměru výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek na správu domu a pozemku (na správu nemovité věci rozdělené na jednotky), viz § 1180 NOZ. Souvisí to jednak s určitou liberalizací právní úpravy soukromého práva, jednak s novým právním pojetím jednotek vznikajících za účinnosti NOZ, tedy po 1. 1. 2014, viz § 1159 NOZ. Zákonodárce zařadil v uvedených souvislostech (v podstatě na základě tehdejších požadavků praxe v SVJ) do nové právní úpravy bytového spoluvlastnictví také ustanovení v § 1180 odst. 2 NOZ o rozvržení příspěvků na správu domu a pozemku, pokud jde o zde vyjmenované příspěvky na správu týkající se určité části příspěvku na správu domu a pozemku, jímž se hradí náklady některých správních činností; blíže pak jsou druhy těchto správních činností uvedeny v § 12 a v § 17 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. K tomu lze předeslat, že již ode dne nabytí účinnosti NOZ pak byly – a v podstatě i v současné době ještě jsou – vyjadřovány v praxi SVJ rozdílné názory na to, zda ustanovení §1180 odst. 2 je donucující povahy (kogentní povahy), a nelze se tedy od něho v prohlášení (resp. v případě SVJ ve stanovách přizpůsobených nové právní úpravě po 1. 1. 2014) odchýlit, anebo není donucující povahy, a lze se od něho odchýlit. Část odborné veřejnosti, především té odborné veřejnosti, která se podílí na přípravách záměrů novelizace ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví se sjednotila na stanovisku, že celé ustanovení § 1180, tedy včetně odst. 2 je dispozitivní povahy, jak to lze dovozovat z úvodu textu odst. 1, podle něhož „Nebylo-li určeno jinak…….“, přispívá vlastník jednotky v poměru podle tohoto odst. 1, a tedy, tato dispozice platí i pro ustanovení v odst. 2, neboť celý paragraf 1180 se zabývá pouze jedinou záležitostí – poměrem výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek na správu domu a pozemku (pouze vnitřně členěných na příspěvky týkající se správy domu a pozemku z hlediska provozního a technického a z hlediska správních činností, viz též § 7 a § 8 uvedeného nařízení vlády). Podle stanoviska této části odborné veřejnosti se ve vztahu k jednotkám vzniklým přede dnem nabytí účinnosti NOZ dovozuje, že nebyla–li přede dnem nabytí účinnosti NOZ určena (dohodnuta) stejná výše příspěvků každého vlastníka jednotky na některé činnosti správy domu a pozemku dohodou všech vlastníků jednotek podle § 15 odst. 1 věty druhé tehdejšího zákona o vlastnictví bytů, pak by bylo možné upravit poměr výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek v době po 1. 1. 2014 v tomto případě (tedy v případě vzniku jednotek před 1. 1. 2014, což je Váš případ) jedině se souhlasem všech vlastníků jednotek, postupem podle §1169 odst. 2 NOZ. Pokud k takové dohodě podle § 1169 odst. 2 NOZ po 1. 1. 2014 nedošlo, měli byste postupovat podle ustanovení, které bylo uvedeno v prohlášení, na jehož základě vznikly jednotky ve vlastnictví v době před 1. 1. 2014. K bližšímu vysvětlení by bylo vhodné poskytnout při ústní konzultaci. Současně na závěr dodáváme, že však v řadě SVJ je výklad různý, a v případě sporu by v této věci mohl rozhodnout jedině soud. A dále podotýkáme, že v rámci příprav záměrů novelizace ustanovení o bytovém spoluvlastnictví v NOZ se sice předběžně dohodlo, že by z novelizace měla jednoznačně vyplývat dispozitivní povaha celé úpravy poměru výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek na správu domu a pozemku – tedy včetně příspěvků týkajících se činností uvedených nyní v § 1180 odst. 2 NOZ, avšak kdy dojde k projednání a k přijetí novelizace, zatím nelze předvídat.
JUDr. Jiří Čáp
zdroj: https://www.bytovadruzstva.cz/archiv-odpovedi
Přeji hezký den.JaVa
Zadejte do políčka „hledat“ JUDr Čáp nebo přejděte na :
http://www.portalsvj.cz/…ku-13–1–2017
citace je z 3.1.2017, JUDr. Jiří Čáp, Zdroj: Verlag Dashöfer
Přeji hezký zbytek dne.JaVa
„Pokud v Prohlášení nebo ve stanovách je odlišně uvedeno, že vlastníci přispívají na náklady vlastní správy shodnou částkou na jednotku pak to samozřejmě platí.“
Proč má být podle Vás v prohlášení nebo ve stanovách, aby to platilo, uvedeno, co je již shodně uvedeno v zákoně?
Navíc nesprávně směšujete prohlášení a stanovy.
Paní Petříková, zjevně Vám ušlo, že od toho co je uvedeno v zákoně se lze odchýlit ujednáním. V tomto případě tím ujednáním mohou být buď Prohlášení vlastníka budovy, nebo stanovy SVJ. Obojí bude mít shodný účinek: ustanovení zákona se neuplatní. Přečtěte si prosím § 1 odst. 2 občanského zákoníku, abyste tomu porozuměla.
Justitianus
Prosím o upřesnění Vašeho tvrzení: „Pokud v Prohlášení nebo ve stanovách je ODLIŠNĚ uvedeno, že vlastníci přispívají na náklady vlastní správy shodnou částkou na jednotku, pak to samozřejmě platí.“
Odlišně od čeho?
(Na nutnost rozlišování prohlášení a stanov jste již byl upozorněn výše.)
Magnolia, slovem „odlišně“ jsem mínil „odlišně od stavu, který byl běžný ve všech SVJ(1974) vzniklých podle zákona č . 72/1994 Sb.“.
Naprostá většina SVJ v České republice vznikla před dnem 1.1.2014. Jsou to tedy „stará“ SVJ. Od počátku v nich bylo zavedeno, že podle podílů se hradí jak příspěvky na správu domu, tak příspěvky na správu právnické osoby SVJ. Většinou se toto v účetnictví ani nerozlišovalo.
(Samozřejmě vždy rozlišuji Prohlášení a Stanovy. Netuším jak jste dospěl k opačnému závěru.)
Justitianus
Poslední komentáře