Dotaz: V našem SVJ vznikly jednotky už v roce 2011, stanovy máme vypracovány podle metodiky SMBD. Máme povinnost vyúčtovat náklady na správní činnost dle §1180 odst. 2 NOZ na jednotku nebo můžeme účtovat na m2 (ve stanovách jsme rozúčtování nákladů na správní činnosti na jednotku nenašli)?

Odpověď:

V případě Vašeho SVJ jednotky ve vlastnictví vznikly přede dnem nabytí účinnosti nového občanského zákoníku (dále jen „NOZ“), tedy za účinnosti předchozího zákona o vlastnictví bytů, a z této skutečnosti vychází dále uvedená odpověď: V NOZ se v právní úpravě bytového spoluvlastnictví zcela nově upravuje – oproti předchozí úpravě v zákoně o bytovém spoluvlastnictví (a pro vlastnictví jednotek vzniklé po dni nabytí účinnosti NOZ) zákonný rámec pro možné způsoby určení jednak poměru velikosti podílů jednotlivých vlastníků jednotek na společných částech (domu a pozemku), viz § 1161 a § 1162 NOZ, jednak poměru výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek na správu domu a pozemku (na správu nemovité věci rozdělené na jednotky), viz § 1180 NOZ. Souvisí to jednak s určitou liberalizací právní úpravy soukromého práva, jednak s novým právním pojetím jednotek vznikajících za účinnosti NOZ, tedy po 1. 1. 2014, viz § 1159 NOZ. Zákonodárce zařadil v uvedených souvislostech (v podstatě na základě tehdejších požadavků praxe v SVJ) do nové právní úpravy bytového spoluvlastnictví také ustanovení v § 1180 odst. 2 NOZ o rozvržení příspěvků na správu domu a pozemku, pokud jde o zde vyjmenované příspěvky na správu týkající se určité části příspěvku na správu domu a pozemku, jímž se hradí náklady některých správních činností; blíže pak jsou druhy těchto správních činností uvedeny v § 12 a v § 17 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. K tomu lze předeslat, že již ode dne nabytí účinnosti NOZ pak byly – a v podstatě i v současné době ještě jsou – vyjadřovány v praxi SVJ rozdílné názory na to, zda ustanovení §1180 odst. 2 je donucující povahy (kogentní povahy), a nelze se tedy od něho v prohlášení (resp. v případě SVJ ve stanovách přizpůsobených nové právní úpravě po 1. 1. 2014) odchýlit, anebo není donucující povahy, a lze se od něho odchýlit. Část odborné veřejnosti, především té odborné veřejnosti, která se podílí na přípravách záměrů novelizace ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví se sjednotila na stanovisku, že celé ustanovení § 1180, tedy včetně odst. 2 je dispozitivní povahy, jak to lze dovozovat z úvodu textu odst. 1, podle něhož „Nebylo-li určeno jinak…….“, přispívá vlastník jednotky v poměru podle tohoto odst. 1, a tedy, tato dispozice platí i pro ustanovení v odst. 2, neboť celý paragraf 1180 se zabývá pouze jedinou záležitostí – poměrem výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek na správu domu a pozemku (pouze vnitřně členěných na příspěvky týkající se správy domu a pozemku z hlediska provozního a technického a z hlediska správních činností, viz též § 7 a § 8 uvedeného nařízení vlády). Podle stanoviska této části odborné veřejnosti se ve vztahu k jednotkám vzniklým přede dnem nabytí účinnosti NOZ dovozuje, že nebyla–li přede dnem nabytí účinnosti NOZ určena (dohodnuta) stejná výše příspěvků každého vlastníka jednotky na některé činnosti správy domu a pozemku dohodou všech vlastníků jednotek podle § 15 odst. 1 věty druhé tehdejšího zákona o vlastnictví bytů, pak by bylo možné upravit poměr výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek v době po 1. 1. 2014 v tomto případě (tedy v případě vzniku jednotek před 1. 1. 2014, což je Váš případ) jedině se souhlasem všech vlastníků jednotek, postupem podle §1169 odst. 2 NOZ. Pokud k takové dohodě podle § 1169 odst. 2 NOZ po 1. 1. 2014 nedošlo, měli byste postupovat podle ustanovení, které bylo uvedeno v prohlášení, na jehož základě vznikly jednotky ve vlastnictví v době před 1. 1. 2014. K bližšímu vysvětlení by bylo vhodné poskytnout při ústní konzultaci. Současně na závěr dodáváme, že však v řadě SVJ je výklad různý, a v případě sporu by v této věci mohl rozhodnout jedině soud. A dále podotýkáme, že v rámci příprav záměrů novelizace ustanovení o bytovém spoluvlastnictví v NOZ se sice předběžně dohodlo, že by z novelizace měla jednoznačně vyplývat dispozitivní povaha celé úpravy poměru výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek na správu domu a pozemku – tedy včetně příspěvků týkajících se činností uvedených nyní v § 1180 odst. 2 NOZ, avšak kdy dojde k projednání a k přijetí novelizace, zatím nelze předvídat.

JUDr. Jiří Čáp

zdroj: https://www.bytovadruzstva.cz/archiv-odpovedi

Přeji hezký den.JaVa