Pane AsiTak, já mám v předpisu záloh jednoznačně oddělenou částku „záloha na správu domu a pozemku“ a částku „záloha na služby“. Nevím jak je tomu ve Vašem SVJ, ale toto musí být odděleno (služby jsou jiné položky, poskytují se podle jiného zákona, a rozúčtují se různými způsoby které zpravidla neodpovídají hrazení podle spoluvlastnického podílu).

Takže minimálně dvě hromádky existují od počátku vždy, a to bez ohledu na ten detail, že vlastníci bytů zpravidla hradí jednu souhrnnou částku (která je součtem obou hromádek).
H = H1 + H2

Domnívám se, že toto dělení – nedělení je úplně špatně. Mícháte jablka s hruškami. Je třeba vyjít z číselníku ekonomických činností, a ze zákona o daních z příjmů. Nikoliv z nepřesných amatérských formulací v občanském zákoníku. 

• Hlavní ekonomickou činností SVJ je pouze správa domu a pozemku. To zahrnuje jak údržbu a opravy, tak i případné technické zhodnocení (zlepšení) domu.
• Vedlejší ekonomickou činností může být (avšak nemusí být) poskytování nějakých služeb spojených s užíváním bytů.
• Další vedlejší ekonomickou činností může být (avšak nemusí být) pojišťování cizího majetku svým jménem (což je speciální služba, nespojená s užíváním bytů, která má vlastní označení v číselníku).
• Další vedlejší ekonomickou činností může být (avšak nemusí být) pronajímání cizího majetku (místností a prostorů v domě). Jak jistě víte, jak číselník ekonomických činností, tak i zákon o daních z příjmů má pro tuto činnost speciální zařazení.

Do nákladu na poskytování služeb patří vše, co souvisí s poskytováním služeb: tedy patří sem i odečítání měřidel/indikátorů, zpracování rozúčtování podle zákona č. 67/2013 Sb. (nebo podle jiného ujednání), patří sem i zpracování vyúčtování pro příjemce služeb a vyřizování případných „reklamací“. Toto vše ekonomicky náleží do vedlejší činnosti „poskytování služeb spojených s užíváním bytů“. Vy se snažíte švindlovat a přiřazujete určitou část těchto nákladů jakémusi nerozlišenému „společnému vlastnímu nákladu“. To je naprosto špatně jak ekonomicky, tak i daňově!!!

Dám příklad: V domě jsou jak byty, tak i garáže. Vlastníci bytů čerpají jiné služby než vlastníci garáží (v garážích nebývá voda ani teplá voda na kohoutku, někdy ani centrální vytápění, na garáže se nevztahuje úklid společných chodeb a schodišť ani zajištění TV příjmu). Vy byste ale mzdové náklady, příslušející těmto službám, rozpočetl na všechny vlastníky jednotek podle spoluvlastnických podílů. To je účetní švindl, pane.

Není tedy pravdivé ani Vaše tvrzení, že Náklady odměny předsedy/výboru jsou náklady společné za všechny „produkty správy“ a proto tvoří náklady vlastní správy.

Náklady na odměny předsedy/výboru přece jsou zejména za konkrétní činnosti pro vlastníky jednotek. Už jsem upozornil, že poskytuje-li SVJ kromě hlavní činnosti (údržby, oprav atechnického zhodnocení cizího majetku) i vedlejší ekonomické činnosti, pak těmto činnostem by mělo být přiřazeno odpovídající procento mzdových nákladů SVJ. Jaké to bude procento se určí odhadem např. podle objemu financí jednotlivých „hromádek“, nebo lépe podle množství času, které statutáři musí těmto činnostem věnovat (odhad za delší časové období). Není problém rozklíčovat mzdové náklady. Problém je jestliže se hledají výmluvy že „to nejde“ a skutečné členění se skrývá pod jakýsi „nepřímý vlastní náklad SVJ“.

Členové statutárního orgánu dostávají měsíčně určitou částku. Domnívám se, že Je vhodné odhadnout jaký podíl z této částky připadá na jednotlivé ekonomické činnosti podle klasifikace CZ-NACE. Alespoň v členění správa domu-služby. Teprve pak – až tyto částky identifikujete a kvantifikujete – můžete s těmi částkami začít něco dělat a určit podle jakého klíče se na jejich úhradě budou podílet vlastníci jednotek.

Absolutní spravdlnost neexistuje, ale alespoň by se SVJ nemělo dopouštět zjevné nespravedlnosti. Jestliže se SVJ stará vlastníkům o jednotky různé velikosti (a tedy různé majetkové hodnoty), je jen spravedlivé, aby vlastníci jednotek platili za tyto činnosti podle spoluvlastnického podílu. Tedy tak, jak to určoval ZoVB. Nikoliv stejnou částkou na jednotku, jak to nesmyslně uvádí ustanovení § 1180 NOZ (které je naštěstí pouze dispozitivním úletem popleteného zákonodárce).

Justitianus