NOZ §1180 Osoba, která dům spravuje

Pane Kolemjdoucí, čtěte co bylo v této diskusi napsáno, pak porozumíte právním argumentům. Zopakuji pro Vás, co jsem napsal před dvěma dny:

Vy píšete: „… v případě smluvního správce ten přebírá některé činnosti správy domu za volené členy orgánů SVJ“..

To je nesprávné tvrzení. Pletete si pojmy. Správu domu vykonává SVJ-právnická osoba, nikoliv členové jejích volených orgánů. Členové statutárního orgánu nejsou nějací domovníci, zedníci, stavbyvedoucí, údržbáři či opraváři. Viz ustanovení o statutárních orgánech v NOZ. Takže smluvní správce může převzít některé činnosti právnické osoby, nikoliv však činnosti volených členů statutárního orgánu. Cožpak nevíte, že členství ve stautárním orgánu je osobní povahy?

Obsah § 1180 odst. 2 NOZ je jednoznačný, i když Vy se jej snažíte překroutit: zákonodárce zde stanoví povinnost člena SVJ hradit příspěvky, určené na vlastní správu SVJ, nikoliv na správu cizího majetku.

Logika věci říká, že vlastní (vnitřní) správa právnické osoby – to jsou náklady, které by měl každý spolek jen z důvodu své existence, i kdyby neprováděl žádnou správu cizího majetku. Tyto náklady se samozřejmě rozvrhnou (jako u každého spolku) na všechny členy stejně, viz členské příspěvky. O tomto je § 1180 odst. 2 NOZ.

Naopak veškeré činnosti SVJ ke správě cizího majetku nehradí členové SVJ v příspěvcích, nýbrž hradí je vlastník domu (to jest spoluvlastníci společných částí podle podílů). Při tom je naprosto bezvýznamné, zda tuto činnost provádí samotné SVJ, či ji svěří externímu subjektu. Rozhodující je vždy obsah činnosti.

• Pokud SVJ provádí opravy, údržbu či zlepšení CIZÍHO majetku, jde o sluhu, který vykonává činnosti na cizím majetku: provádí např. výběrové řízení, organizuje stavební práce, zajišťuje stavební dozor, realizuje opravy cizího domu. To vše je správa cizího majetku podle 1180 odstavce 1. A je úplně jedno, zda si k tomu SVJ zjednalo nějakého smluvního partnera.
• Avšak pokud výbor organizuje spolkový život, svolává shromáždění, podává žádosti rejstříkovému soudu, zajišťuje vedení účetnictví, agendu daní, sociálních a zdravotních odvodů, a koná činnosti spojené se samotnou existencí právnické osoby – pak koná vlastní správu právnické osoby podle § 1180 odstavce 2. A opět je úplně jedno, zda si k tomu SVJ zjednalo nějakého smluvního partnera.

Podle Vaší logiky by v právnické osobě Autoopravna s.r.o. patřilo k činnostem statutárního orgánu navléci si montérky a opravovat cizí majetek – auta zákazníků. Vy byste do odměny člena statutárního orgánu zahrnoval i toto? To by s Vámi vyběhl jak finanční úřad, tak zdravotní pojišťovna i správa sociálního zabezpečení. Odměna člena statutárního orgánu není za hlavní činnost, nýbrž za vedení, řízení a přijímání rozhodnutí.

Pokud neumíte rozlišit vlastní správu právnické osoby od hlavní činnosti, kterou je u SVJ správa cizího majetku, pak v tom máte zmatek. Že v tom mají zmatek i autoři nařízení vlády Vás neomlouvá. Dojděte se zeptat na Finanční úřad, jak jsou daňové subjekty povinny rozlišovat své náklady: vždy podle jejich skutečného účelu. Mějte se pěkně.

lake

lake napsal: pokud smluvní správce podle bodu 4 vykonává pouze činnosti ke správě domu (opravy, údržba, rozúčtování služeb atd.), pak celý náklad na jeho odměnu se rozúčtuje podle spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky. Pokud ovšem správce vykonává některé činnosti ke správě SVJ (t.j. vlastní správní činnosti jako účetnictví, zápisy do rejstříku SVJ, odvod daní a plateb, právní služby), pak tato část úhrad musí být rozúčtována pevnou částkou na člena SVJ.“ Nebudu to nijak komentovat, jenom se ptám k čemu je tohle rozlišování z praktického hlediska dobré. Uvedu příklad. Náš smluvní správce nevykonává opravy a údržbu (zajišťujeme si vše sami), ovšem rozúčtovává vlastníkům služby. Náš smluvní správce z té druhé hromádky pro nás dělá pouze účetnictví, vše ostatní si děláme sami. Tak jaký poplatek za správu by tedy měl rozúčtovávat, podle podílů nebo ve stejné velikosti? Nechápu vůbec smysl celé této šaškárny. Umí někdo vysvětlit k čemu je to dobré, zvláště jak tedy účtovat náš případ.Vždyť se v tom nikdo nevyzná, tak k čemu je dobrá ta komedie. Napadá mě, že jedině snad pro to, aby klasické bytové družstvo (je jedno jak se jmenuje, je jich spousta), které vykonává správu ve řadě domů mohlo vybírat poplatky dva. Osobně jiný smysl toto komedie nevidím.

Evik,
jaký je smysl celé této šaškárny by Vám musel vysvětlit profesor Eliáš, který takto NOZ sepsal. A naši zákonodárci, kteří to takto schválili. Na to se prosím neptejte mne.

Pokud se ve vašem SVJ bude rozúčtovat podle NOZ, tedy část příspěvků stejně na jednotku a část zase podle spoluvlastnických podílů, pak to máte takto:

• Náklad na vedení účetnictví spadá pod § 1180 odst. 2 a rozúčtuje se shodnou částkou na jednotku.
• Náklad na rozúčtování služeb nepatří vůbec pod NOZ. Spadá pod zákon č.67/2013 Sb. – poskytování služeb. Nejde tedy o přispívání ani podle § 1180 odst. 1 NOZ, ani odst. 2. Jak SVJ přenese tento náklad na vlastníky jednotek máte mít už dávno schváleno ve stanovách, nebo v pravidlech pro rozúčtování služeb.
• Samozřejmě smluvnímu správci nebudou hrazeny žádné extra náklady na odměny jeho statutárního orgánu. To má samozřejmě už zahrnuto v částce, kterou mu SVJ hradí. Ta již zahrnuje odměnu pro příkazníka podle § 2438 NOZ. Ono je to v NOZ nesrozumitelně napsáno.

Váš správce tedy žádnou správu domu neprovádí. Ze správy právnické osoby podle § 1180 odst. 2 provádí pouze vedení účetnictví. Na to máte jistě stanovenu pevnou taxu, takže víte o jakou částku jde.

Opakuji: já jsem si tento „zázračný“ způsob dvou různých příspěvků nevymyslel. Obraťte se na profesora Eliáše, prosím.

lake

lake díky, já tuhle šaškárnu taky nedávám za vinu vám

Pokud někdo překrucuje odst. 1 a 2 § 1180 NOZ, tak jste to pane lake Vy. Uvedl jste:
„…nákladů, které se rozvrhnou na vlastníky dvěma různými způsoby
_na správu cizího majetku (domu a pozemku), které se vždy rozvrhnou podle spoluvlastnických podílů (§ 1180 odst. 1 NOZ) …“

Toto tvrzení je napravdivé, nic takového v odst.1 § 1180 uvedeno není. Odst.1 říká pouze to, že vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku (nebylo-li jinak určeno) ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech.

První část odst.2 § 1180 stanovuje z odst.1 výjimku, podle které příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů se rozvrhnou stejně – rozuměj příspěvky na veškeřé odměny.

Druhá část odst.2 § 1180 (uvozena spojkou „a“ tzn., že se nevztahuje na první část odstavce 2 tj. na příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů) stanovuje vyjímku z odst.1, podle které příspěvky určené na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně. Co se rozumí podobnými náklady vlastní správní činnosti je uvedeno v § 17 NV č.366/2013 Sb. http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-366#p17

Srovnávání autoopravny s.r.o. podnikatelského subjektu zřízeného za účelem dosahování zisku a jejich zákazníků s právnickou osobou SVJ je demagogické. Kromě toho zákazníci autoopravny nejsou společníci s.r.o. o ničem v s.r.o. nerozhodují, kdežto vlastníci jednotek jsou členy shromáždění nejvyššího rozhodovacího orgánu právnické osoby SVJ.

Pane lake, můžete uvést kromě Vašeho jediný názor z okruhu odborné veřejnosti, podle kterého by se část odměn osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů rozvhrhovala na základě § 1180 (nebylo-li určeno jinak) podle podílů a část stejně na jednotku?

Pane Kolemjdoucí,
Je to jako dialog s hluchým. Navíc si pletete vztah vlastníka ke sluhovi, který mu spravuje jeho vlastní majetek, se vztahem člena ke svému spolku/SVJ. Zde jsou přítomny vedle sebe oba vztahy, jeden podle § 1180 odst. 1, druhý podle odst. 2. To pak není divu, že to nedovedete pochopit.

Ustanovení § 1180 odst. 1 říká, že příspěvky na správu domu – což je pro SVJ cizí majetek – nesou vlastníci jednotek podle spoluvlastnických podílů. To jsem napsal a tak to je v NOZ uvedeno. Neumíte-li si to tam přečíst, pánbůh s Vámi.

Ustanovení § 1180 odst. 2 neobsahuje žádnou výjimku, jak nesprávně tvrdíte Vy. Toto ustanovení obsahuje pouze jednoduché pravidlo, že příspěvky na náklady vlastní správní činnosti (činnosti pro SVJ samotné) se rozvrhnou shodnou částkou na každou jednotku.

Dále je zde uveden demonstrativní (příkladmý) výčet toho, co spadá pod ony náklady vlastní správní činnosti podle § 1180 odst. 2: náklady „určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti“.

Já jen upozorňuji na to, že pokud snad člen SVJ provádí ve větším rozsahu činnost podle § 1180 odst. 1, nejedná se v žádném případě o vlastní náklady SVJ podle § 1180 odst. 2. A to ani když je to takto v odměnách snad vykazováno.

Pokud si snad stále myslíte, že členové představenstva Auto ŠKODA Mladá Boleslav si navlékají montérky, aby v hale montovali škodovky, nebo zametali dvůr, jste na omylu. Takovou činnost nelze podřadit pod jejich odměny členů statutárního orgánu. Navádíte zde k průhlednému švindlování a k okrádání vlastníků s menšími byty. 

Statutární orgán má v pravomoci svolat shromáždění k rozhodnutí o opravě domu (činnost podle § 1180odst. 2), ale samotné provádění (organizace, výběrové řízení, zajištění, dozor a kontrola těchto oprav) již nespadá pod vlastní správu SVJ. Jde o správu cizího majetku. Proto spadá příslušná část odměny pod § 1180 odst. 1 a podle toho se také rozvrhne.

Pracuje-li předseda SVJ pro SVJ zároveň jako domovník, údržbář, kotelník, či seká trávu před domem, nepatří tato část jeho odměny ani náhodou pod odměnu členům orgánu právnické osoby podle § 1180 odst. 2. Jde o běžnou závislou činnost ve prospěch vlastníka domu, na kterou by měla správně být uzavřena smlouva DPČ nebo DPP mezi SVJ a předsedou.

Už jsem Vás navedl na to, abyste se zeptal na Finančním úřadě, zda se spokojí s tím, co podnikatel má vykázáno v účetních dokladech, nebo posuzují každý případ podle jeho SKUTEČNÉHO právního obsahu, bez ohledu na slovní označení.

Nápověda: To druhé je správně, samozřejmě. Přečtěte si někdy něco o zastřeném právním jednání: https://www.google.com/search….

lake

Pane lake,

ptám se Vás znovu, můžete uvést kromě Vašeho jediný názor z okruhu odborné veřejnosti, podle kterého by se část odměn osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů rozvhrhovala na základě § 1180 (nebylo-li určeno jinak) podle podílů a část stejně na jednotku?

Já jsem se s takovým názorem zatím nesetkal. Vámi uvedené argumenty považuji za pochybné. Svůj názor změním v případě, že Vás výklad bude odpovídat výkladu odborné veřejnosti.

Pane Kolemjdoucí,
názory tzv „odborné veřejnosti“ a staré Blažkové mne věru nezajímají, znáte mne přece… Víte, že beru pouze právně podložené názory. Jeden takový tady pro Vás zrovna mám, hodí se na náš případ opravdu znamenitě:

Já – prosím pěkně – jen vycházím ze zákona: jsou jedny příspěvky na správu majetku vlastníků, a druhé příspěvky, ty jsou na vlastní správu právnické osoby, že ano. A jakpak ty dvě činnosti od sebe rozeznám? Inu, posoudím je podle jejich obsahu, podle jejich pravé povahy, viz § 555 NOZ. Nikoliv podle pouhého slovního označení, že ano.

• Když předseda dělá něco pro udržení či zlepšení majetku vlastníků, jde podle obsahu právního jednání o správu cizího majetku podle § 1180 odst. 1 NOZ.
• Když ten samý předseda dělá něco pro SVJ-právnickou osobu, jde podle obsahu právního jednání o vlastní správu SVJ podle § 1180 odst. 2 NOZ.

A bylo by velmi ošklivé, kdyby se někdo snažil určitým právním jednáním zastřít jiné právní jednání – například kdyby o činnosti při správě cizího majetku tvrdil, že jde o vlastní správu SVJ. To by bylo opravdu velmi nepěkné zastírání pravé povahy tohoto jednání, v rozporu s § 555 NOZ, nemyslíte?

Počkejte, na závěr tu mám ještě jeden pěkný citát, a kupodivu je zase z NOZ:

lake

Dobrý den pane Lake, píšete: Příspěvek člena SVJ: Tento příspěvek se samozřejmě vždy rozvrhne na každou jednotku stejně. Máme v domě jednak bytové jednotky, ale také každý sklep je jednotkou. A máme jednu jednotku 36 garážových stání. Znamená to tedy, že dvoumetrový sklep bude platit stejně, jako garáž, která má 1.000m a stejně, jako jakákoli bytová jednotka. To mi moc nedává smysl. Magda

Magdo, nemusí Vám to dávat smysl. Budete-li členkou rybářského spolku, nebo šachového klubu, budete platit stejný členský příspěvek, ať vážíte 50 kg nebo 120 kg.

Bude-li Váš manžel členem spolku automobilových veteranistů, bude platit stejný členský příspěvek, ať vlastní Aerovku 50, nebo Pragu Grand, nebo třeba osmitunové nákladní auto Sentinel.

Pan profesor Eliáš se pokusil tuto běžnou pravdu přenést do činnosti SVJ. Pan profesor Eliáš ovšem při psaní NOZ vůbec netušil, jak to v SVJ běžně chodí. On neví, že členové výboru zpravidla provádějí kromě vlastní správy SVJ také mnoho činností ke správě cizího majetku. Tyto činnosti při správě cizího majetku si ale nechávají proplácet v rámci odměn statutára, namísto daňově a účetně správného postupu (kterým by bylo uzavírat s nimi dohody DPČ či DPP).

A problém je tu: zkrátka – teoretik profesor Eliáš stvořil v praxi nepoužitelný nesmysl. Praxe v 53000 SVJ je zcela jinde a u nových SVJ(2012) to bude naprosto totéž.

Jediný způsob, jak z toho ven, je určit si odhadem které činnosti jsou vlastní správní činností právnické osoby. Tato částka se bude rozvrhovat na každého člena SVJ stejně jako „členský příspěvek člena SVJ“. Víte přece co je členský příspěvek, nebo snad nevíte?

Veškeré částky, které svým obsahem spadají pod opravy, provoz, údržbu a zlepšování domu, se rozvrhnou jako náklady SVJ na hlavní činnost – správu cizího majetku podle § 1180 odst. 1 NOZ.

Já zde jen upozorňuji na to, že podle práva i podle praxe finančních úřadů je nutné rozlišovat za co statutár dostává peníze. Pokud jsou v odměně skryté i částky za péči o cizí majetek, nejde o vlastní správní činnost právnické osoby. Jde o náklad právnické osoby, vynaložený na správu cizího majetku podle § 1180 odst. 1 NOZ. A na vlastníky se tento náklad rozvrhne podle podílů na společných částech.

Někteří místní diskutující ovšem sveřepě trvají na tom, že má být porušován zákon a že vše co SVJ hradí svým statutárům i smluvnímu správci se má slepě účtovat jako členské příspěvky – bez rozlišení skutečného účelu a důvodu těch plateb. Jde o očividně nesmyslný názor, v rozporu s § 1180 NOZ i s obecnými ustanoveními NOZ. Vyberte si sama kdo vykládá zákon v souladu s ústavními principy a kdo zákon překrucuje a znásilňuje.

lake

Lakeho výklad vlastní správní činnosti, která má zahrnovat část odměn členů volených orgánů SVJ je v naprostém rozporu s odst.2 § 1180 NOZ, ve kterém se uvádí:
(2) Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.

Z citovaného textu jednoznačně vyplývá, že se celé příspěvky na odměny správce nebo odměny členů volených orgánů SVJ rozvrhnou na každou jednotku stejně, žádné dělení uvedených odměn se nepřipouští.

O vlastní správní činnosti se v citovaném textu hovoří pouze v souvislosti s podobnými náklady vlastní správní činnosti. Co se jimi rozumí je uvedeno v § 17 NV č.366/2013. Část odměn statutárnímu orgánu, tj. odměny za organizaci oprav, údržby, stavebních činností, výběrových řízení atd., jak tvrdí lake, v nich nenajdete.

Vaše vysvětlení je logické. Nedovedu si však představit, jak se bude prakticky rozdělovat např. odměna statutárnímu orgánu na dvě části. Obávám se, že většina si to takto v souladu s Ústavou nevyloží.

ZoVB byl v tomhle ohledu jednodušší. Proč by ostatně nemohl být „členský“ příspěvek úměrný velikosti majetku člena? Obzvlášť v případě, kdy je spolek určen primárně ke správě majetku členů. Máš-li větší majetek spravovaný spolkem, budeš platit větší „členský“ příspěvek. Na tom neshledávám nic nespravedlivého. NOZ to zcela zbytečně komplikuje.

Pane X, na 100% s Vámi souhlasím. Profesor Eliáš ovšem chtěl docílit „vyšší spravedlnosti“, a tak rozdělil přispívání na dvě různé části.

Nemyslím si však, že by rozdělení nákladů a odměn mělo činit jakékoliv problémy. Jistě víte, že dělení nákladů podle účelu je zcela běžné. Máte-li rodinný dům který používáte i pro výkon živnosti, veškeré náklady si dělíte na daňově neúčinné a daňově účinné. Totéž je používáte-li váš automobil také k podnikání. Opět dělíte náklady podle procent využití k soukromým a k podmikatelským účelům.

Nu, a odměny statutárnímu orgánu je možno rozdělit na obě hromádky kvalifikovaným odhadem např. 25% vlastní správa (činnost pro SVJ), 75% správa cizího majetku (činnost pro vlastníky). Nebo nějak jinak, podle okolností.

Příčí se mi tvrzení, že by CELÁ odměna měla být hrazena stejnou částkou na jednotku. To by bylo možné pouze v případě, že SVJ nevyvíjí vůbec žádnou činnost v oblasti správy domu a pozemku. Vše asi provádí najatý smluvní správce.

lake

Neužívejte terminologii, která nemá podlad v právním předpisu („nevlastní“ správní činnost).

Tak si alespoň ten právní předpis přečtěte. NOZ ve svém § 1180 odst. 2 používá termín „náklady vlastní správní činnosti“.

Z uvedeného plyne, že náklady uvedené v § 1198 odst. 1 jsou „náklady nikoliv vlastní správní činnosti“, tedy jde o „náklady nevlastní správní činnosti“. Tímto způsobem (pomocí předpony ne-) se v českém jazyce tvoří slova s protikladným významem.

Mohl bych používat i označení „náklady na správu cizího majetku“ a je to stále totéž.

Mé příspěvky jsou určeny pro čtenáře, kteří je dokáží svou mozkovou činností pochopit. Nepoužívám v nich pouze slova, která se nacházejí v zákoně.

lake

Pane lake,

v § 1180/1 (ten jste měl na mysli?) se hovoří o nákladech na „správu domu a pozemku“ a nikoliv o nákladech na „nevlastní správní činnosti“.

Zákon žádné „nevlastní správní činnosti“ nezná.

Mé příspěvky jsou určeny pro čtenáře, kteří je dokáží svou mozkovou činností pochopit.

lake