Názor na anketu

Vážení, omlouvám se, že nebylo podepsáno. Nejedná se o matení členů SVJ. Vše záleží na přípravě jednání shromáždění. V přípravě prvního (ustavujícího) shromáždění SVJ bývá účast 100% včetně plných mocí. Každý dostane projednávané důležité materiály písemně s pozvánkou. Tudíž na tomto shromáždění přijetím „Stanov…“ a „Pravidel ke stanovení záloh a způsobu rozúčtování…“ dochází k dohodě v souladu s §13, odst.1, a §15, odst.1 ZoVB. Materiály musí respektovat i „Prohlášení vlastníka“. V případě doplnění či úpravě nebo schválení pravidel, kde je vyžadován souhlas 100%, je zajištěno dodatečné písemné vyjádření v dané záležitosti členy výboru od jednotlivých vlastníků.

Největší podíl na bezproblémovém fungování SVJ má přípravný výbor a prvně zvolený výbor, který připravuje „jízdní řád“ SVJ. Podcenění přípravy materiálů a uspěchání konání prvního shromáždění má své negativní důsledky.

Důležitým materiálem je „Prohlášení vlastníka“ (rodný list objektu). Je nutné velmi dobře rozpracovat obsah prohlášení vlastníka dle ustanovení §4, odst.2, písmene c), g), h) ZoVB:

• písmeno c) určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek,(například balkony, terasy apod.)
• písmeno g) pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu, popřípadě domu jako celku,
• písmeno h) pravidla pro správu společných částí domu, popřípadě domu jako celku, včetně označení osoby pověřené správou domu.

Proto doporučujeme, aby před vkladem prohlášení do KN, jeho obsah budoucí vlastníci mohli připomínkovat. „Právníci“, kteří zhotovují prohlášení, většinou provozně technickým záležitostem pozornost nevěnují.

Změna Prohlášení vlastníka vyžaduje souhlas ¾ přítomých hlasů-podílů (§11, odst4 ZoVB). Prohlášení vlastníka je nadřazeným dokumentem stanov a pravidel, byť schválených dohodou všemi.

Matějka

Vážený pane, zajímalo by, mě z jakého zdroje odvozujete Váš názor, že vlastnictví lodžií a balkonů je společným spoluvlastnictvím vlastníků těch bytů, k nimž tyto stavební části obvodové konstrukce domu přináleží. Děkuji za informaci. k.ko­lar@centrum.cz

Pane Matějka můžete prozradit v jakém regionu a u jak velkých SVJ dosahujete 100% účast? Já mám podstaně horší zkušenosti.

Ale samozřejmě souhlasím, že důkladná příprava 1. shromáždění se vyplatí. Zejména když se neinformovaným vysvětlí základy ZoVB a nechají se vypovídat. Pak jde 1. shromáždění uřídit a může se hlasovat o skutečných problémech.

Neděláte SVJ u developerských projektů? Tam bych tu velkou účast pochopil. Já mám zkušenosti s SVJ vzniklých z družstev a tam je to o něčem jiném.

Hezký den! PavelSVJ@centrum­.cz

Žádný prohlášení vlastníka, stanovy, dohody nemohou být v rozporu se zákonem 72/94. Jsou li v rozporu se zákonem jsou neplatné. Bohužel VBJ nemá jinou možnost než novodobé diktátory donutit žalobou u soudu k respektování zákona. Stojí to čas,peníze, nadávky od nerozumných, ale jiná cesta v ČR není. Nemaťte lidi a držte se zákona.

S pozdravem Fanda

Můžete sdělit v čem konkrétně pan Matějka v tomto příspěvku mate lidi?

Pokud má 100% souhlas všech?

Děkuji

Hezký den! PavelSVJ@centrum­.cz

Nelze měnit prohlášení vlastníka 75% většinou. Musí být souhlas 100% vlastníků. Viz. NV 151/2006 čl.VII odstavec 14.

S pozdravem Fanda

Vážení, jsem překvapen z vaší reakce, budu tedy postupně odpovídat. Pro p.Fandu a ostatní: ustanovení zákona nelze měnit nařízením vlády, pouze zákonem.

1. Dle výkladu stavebních úřadů a ministerstva pro místní rozvoj je balkon a vysunutá lodžie součástí fasády-obvodového pláště, jedná se tedy o společné části objektu (domu či budovy). Balkony či lodžie nemusí být u každého bytu. Vycházím z praxe; máme objekt s 96, třemi vchody a třemi byty na podlaží. Levý byt má lodžii zasunutou, prostřední byt nemá ani balkon ani lodžii, pravý má balkon. Dle občanského zákoníku je v rozporu, aby se vlastník prostředního bytu (jednotky) podílel na nákladech oprav balkonů.

• Nezbývá tedy nic jiného, než určit v „Prohlášení vlastníka“ dle §4, odst.2, písm.c, ZoVB, že balkony jsou společné částí budovy, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, konkrétně vlastníků jednotek č.3, 6, 9, 12, …
• Dále se v „Prohlášení vlastníka“ dle §4, odst.2, písm.g, ZoVB, určí pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené s údržbou a opravami společných částí domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek v případě balkonů (např. 100% nákladů hradí vlastník uživatel balkonu – nedoporučuji, vhodné je 30% nákladů hradí SVJ, 70% nákladů vlastník jednotek č.3, 6, 9, 12, …

Pro stanovení pravidel, respektive změnu Prohlášení vlastníka, se nevyžaduje souhlasu-dohody všech, ale postupuje se dle §11, odst.4, ZoVB, cituji: „K přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení podle §4, o schválení nebo o změně stanov, o uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám a o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek podle § 9a odst. 2 je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů.“ Pozn.: je nutné předpis či zákon nastudovat a nenadávat jen na zákonodárce, nikdo není dokonalý. 2. Dosáhnout 100% na 1. (ustavujícím) shromáždění se včetně plných mocí daří. Všem říkáme, že se jedná o jejich majetek a o jejich peníze. U nových domů od developerských firem se stanovují i zálohy, a to každého zajímá, třeba i včetně odlišností ve vyúčtovávání tepla a TUV rozdílně než stanoví vyhláška č.372/2001 Sb., jelikož nové jednotky jsou technicky vybaveny dle projektu tak, že se podružně měří množství tepla dodaného do jednotky k otopu i ohřevu TUV (TUV se připravuje přímo v bytě) a množství dodané SV, nelze tedy ani s odborným posouzením rozlišit náklady tepla na otop a ohřev TUV a určit množství vyrobené TUV v bytě (jednotce). Trochu odlišné je „lákání“ vlastníků na 1.shromáždění u objektů z privatizace bytů z obce. Zde se snažíme zachovat měsíční úhradu na stejné úrovni, jako u obce. Schvaluje se ale plán oprav, (domy opravy vyžadují), včetně finančního zajištění ve skladbě: příspěvky do „Fondu oprav“, dále tzv.zpětná dotace z kupní ceny domu na předem stanovené opravy dle kupní smlouvy domu a úvěry bez zástavního práva. U těchto domů se někdy účastníme i tvorby-konzultace „Prohlášení vlastníka“ před vkladem do KN. Horší je to s domy od velkých stavebních BD. Zde se objevuje problém s „Prohlášením vlastníka“, ke kterému je přistoupeno původním vlastníkem většinou jen jako k nutnému úřednickému materiálu. Není řešen vztah k některým technickým zařízením, která jsou společná i jiným domům-SVJ, např.domovní blokové kotelny, domovní předávací stanice ze kterých je dodáváno teplo a TUV jiným domům-SVJ, STA apod. 3. Nic není neopravitelné. Začněte u rodného listu domu, tedy „Prohlášení vlastníka“, a proveďte opravy jeho ustanovení. Budete mít jasná pravidla pro všechny vlastníky, navazující stanovy, které nebudou v rozporu s prohlášením vlastníka. Do stanov vkládáme například níže uvedené, vždy dle technického vybavení a posouzení domu, a to vždy v návaznosti na ZoVB a „Prohlášení vlastníka“:

ČÁST PÁTÁ HOSPODAŘENÍ SPOLEČENSTVÍ ČI. XVI Hospodaření společenství a způsob nakládání s jeho majetkem

1. Společenství hospodaří s finančními prostředky poskytovanými členy společenství na úhradu příspěvků na správu domu a pozemku – dlouhodobou zálohu, tj. Fondu oprav a Fondu společenství, dále s finančními prostředky poskytovanými členy společenství jako zálohu na úhradu za služby spojené s užíváním jednotek a s dalšími finančními prostředky získanými v rámci činnosti společenství.
2. …(Následuje několik odstavců, které neuvádím a dále se uvádí)
3. Shromáždění společenství schvaluje dlouhodobý plán oprav, podložený tvorbou finančních prostředků ve Fondu oprav, s cílem zajištění řádného provozuschopného stavu domu k bydlení a dále k postupnému zvyšování technicko-ekonomického stavu domu, včetně technických zařízení domu.
4. Výbor nebo pověřený vlastník rozhodují o věcech spojených se správou domu v souladu s dlouhodobým plánem oprav, popřípadě na základě přebytku plánovaného zůstatku finančních prostředků ve Fondu oprav.
5. Shromáždění společenství schvaluje způsob finančního řešení nezbytně nutných oprav nad rámec dlouhodobého plánu oprav, které nejsou finančně kryty zůstatkem Fondu oprav.
6. V případě řešení havarijních stavů, není-li na zůstatku Fondu oprav dostatek finančních prostředků, je výbor oprávněn učinit takové kroky k zajištění finančních prostředků, aby byl havarijní stav odstraněn a bylo umožněno řádné a bezpečné užívání všech jednotek.
7. O nájmu či pronájmu prostor ze společných části domu, jakož i o případném jejich zcizení je zapotřebí jednomyslného souhlasu všech vlastníků jednotek.
8. V případě zániku společenství či domu se po vypořádání všech závazků a pohledávek rozdělí:

1. zůstatek Fondu oprav dle výše spoluvlastnického podílu na jednotlivé členy společenství zapsané v katastru nemovitostí ke dni předcházejícímu dni zániku domu,
2. zůstatek Fond společenství rovným dílem mezi jednotlivé členy společenství zapsané v katastru nemovitostí ke dni předcházejícímu dni zániku domu.

ČI. XVII Úhrada nákladů spojených se správou domu a pozemku a úhrada za služby

1. Vlastnící jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku formou příspěvků do Fondu oprav a do Fondu společenství a hradit zálohy za služby poskytované s užíváním bytu. K tomuto účelu skládají vlastníci jednotek předem určené finanční prostředky. Výši příspěvků si určí vlastníci jednotek na shromáždění zpravidla vždy na kalendářní rok dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady. 2. Vlastníci jednotek jsou povinni vždy do 15. dne daného měsíce na účet společenství poukazovat předepsanou finanční částku, jež obsahuje:

1. Zálohu na náklady za služby spojené s užíváním bytu sestávající z:

vodné a stočné, teplo pro otop a ohřev TUV, elektrická energie za osvětlení společných prostor a společných zařízení, úklid společných prostor, chodníku a údržby zeleně, pojištění domu, případně správu domu. Výše této zálohy se stanovuje podle nákladů předcházejícího roku v návaznosti na vývoji cen. Vlastník jednotky může v odůvodněných případech dohodnout odlišnou výši stanovení těchto záloh. Rozúčtování nákladů za služby spojené s užíváním bytu (dále jednotky) se provádí podle obecně závazných předpisů. Zálohové platby na náklady za služby spojené s užíváním jednotky se každoročně vyúčtovávají jednotlivým vlastníkům dle skutečné výše cen a záloh za jednotlivé služby vždy za kalendářní rok nejpozději do tří měsíců po uplynutí hospodářského roku. Přeplatek se vrátí do 1 měsíce po vyúčtování jednotlivým vlastníkům, ve stejné lhůtě je vlastník povinen uhradit vyúčtovaný nedoplatek na účet společenství. Tento postup platí, pokud není obecně závazným předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu stanoven jiný postup.

Při absenci obecně závazných předpisů se rozúčtování provede takto:

• Náklady za vodné a stočné se rozúčtují dle faktury vodárenské společnosti na jednotlivé jednotky v poměru dle naměřených hodnot poměrových vodoměrů studené a teplé vody v jednotce.
• Náklady tepla na otop se dělí na složku základní a spotřební. Základní složka činí 30% nákladů na otop a rozúčtuje se na jednotlivé jednotky v poměru podle velikosti vytápěné plochy jednotky. Spotřební složka činí 70% nákladů na otop a rozúčtuje se na jednotlivé jednotky podle naměřených hodnot poměrových měřičů tepla.
• Náklady tepla na ohřev TUV se dělí na složku základní a spotřební. Základní složka činí 30% nákladů na ohřev TUV a rozúčtuje se na jednotlivé jednotky v poměru podle velikosti plochy jednotky. Spotřební složka činí 70% nákladů na ohřev TUV a rozúčtuje se na jednotlivé jednotky podle naměřených hodnot poměrových měřičů – vodoměrů TUV.
• Náklady za likvidaci TKO, budou-li hrazeny společenstvím, se rozdělí na jednotlivé jednotky v poměru dle počtu osob v jednotkách, přitom platí, že členem domácnosti v jednotce jsou osoby, které tvoří společnou domácnost a jiné osoby, které byt nebo část bytu užívají po dobu, která v součtu činí nejméně 3 měsíce v kalendářním roce.
• Náklady za elektřinu na osvětlení společných prostor a provoz společných zařízení v domě se rozdělí na jednotlivé jednotky v poměru dle počtu osob v jednotkách, přitom platí, že členem domácnosti v jednotce jsou osoby, které tvoří společnou domácnost a jiné osoby, které byt nebo část bytu užívají po dobu, která v součtu činí nejméně 3 měsíce v kalendářním roce.
• Náklady za úklid společných prostor v domě, budou-li účtovány, se rozdělí na jednotlivé jednotky v poměru dle počtu osob v jednotkách, přitom platí, že členem domácnosti v jednotce jsou osoby, které tvoří společnou domácnost a jiné osoby, které byt nebo část bytu užívají po dobu, která v součtu činí nejméně 3 měsíce v kalendářním roce.
• Náklady za úklid společných prostor – chodníku a údržby zeleně před domem, budou-li účtovány, se rozdělí na jednotlivé jednotky v poměru dle velikosti spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu.
• Náklady za pojištění domu se rozúčtují v poměru dle velikosti spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu (§ 8 odst. 2. zákona č.72/1994 Sb.).
• Náklady za správu domu, budou-li účtovány, se rozdělí na jednotlivé bytové jednotky stejným dílem.

1. Příspěvek do Fondu oprav,

ze kterého se hradí náklady spojené s údržbou, opravami a revizemi domu, jakož to společných částí domu a jejich zařízení, včetně pozemku. Výše příspěvku jednotlivých vlastníků bytových jednotek do Fondu oprav se odvíjí od výše spoluvlastnických podílů na společných částech domu.

1. Příspěvek do Fondu společenství,

na činnost Společenství vlastníků, jakož to právního subjektu, z kterého se hradí nezbytné náklady spojené se správou domu (administrativa, poštovné, poplatky z vedení účtu, odměna notáři, odměna za výkon funkce, apod.). Výše příspěvku jednotlivých vlastníků do Fondu společenství je pro každého člena shodná. 3. Vlastníci jednotek jsou povinni oznámit výboru společenství počet členů domácnosti-uživatelů bytu po jednotlivých měsících a hlásit změny počtu osob nejpozději následující měsíc. 4. V případě opoždění platby dle odstavce 1 tohoto článku (záloh na náklady spojené s užíváním bytu, příspěvků do Fondu oprav a do Fondu společenství) či nedoplatku za vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu, je dlužník povinen k dlužné částce uhradit penalizační poplatek ve výši …% dlužné částky za každý i za započatý měsíc trvání dluhu. V případě vymáhání dluhu hradí dlužník i náklady na vymáhání dluhu, popřípadě i škody vzniklé společenství z důvodu pozdní úhrady zálohových plateb na náklady spojené s užíváním bytu a příspěvků do Fondu oprav a do Fondu společenství. 5. Na žádost dlužníka může společenství vlastníků po odsouhlasení shromážděním od sankcí dle odstavce 4 tohoto článku upustit např. z důvodu finanční tísně dlužníka na základě dlouhodobé nemoci nebo ztráty zaměstnání, pokud dlužník přede dnem své žádosti uhradí dlužnou částku záloh na náklady spojené s užíváním bytu a příspěvků do Fondu oprav a do Fondu společenství.

Čl.XIX Zánik, zrušení a likvidace společenství

1. Společenství zaniká výmazem ze seznamu společenství vedeného příslušným soudem.
2. Společenství se zrušuje:

1. Klesne-li počet členů – vlastníků jednotek na méně než tři.
2. V případě, že vlastníci všech jednotek v domě uzavřou dohodu o tom, že vlastnictví jednotek změní na podílové spoluvlastnictví budovy. Dohoda musí mít formu notářského zápisu. Vkladem spoluvlastnického práva do katastru nemovitostí podle této dohody zaniká vlastnictví jednotek a vzniká podílové spoluvlastnictví budovy.
3. Z důvodu zániku budovy.
4. Jiným způsobem, který stanový zákon.

3. Společenství vstupuje bezodkladně do likvidace podle platných právních předpisů z důvodů výše uvedených.

ČÁST ŠESTÁ ZÁVĚREČNÁ USTANOVENÍ Čl.XX Společná ustanovení

1. Za den zaplacení ve smyslu těchto stanov se považuje den, kdy byla předmětná částka připsána ve prospěch účtu oprávněného, nebo den, kdy byla příjemci nebo osobě oprávněné za něj jednat předána v hotovosti.
2. Rozhodnutí týkající se jednotlivých členů SVJ jim musí být písemně oznámeno a doručeno. Doručení doporučeným dopisem nebo do vlastních rukou je nutné v případech stanovených zákonem, stanovami nebo rozhodnutím shromáždění.
3. Za den doručení se pro účely těchto stanov považuje den, kdy projev vůle jedné smluvní strany došel druhé smluvní straně. Doručuje-li se prostřednictvím pošty, má se v pochybnostech za to, že dnem doručení je třetí den po dni, kdy byl tento projev vůle odeslán druhé smluvní straně. Účinky doručení nastanou i tehdy, jestliže pošta písemnost vrátí odesílateli jako nedoručitelnou a příjemce přitom svým jednáním doručení zmařil, zejména, jestliže přijetí písemnosti odmítl. Členovi se doručují písemnosti na adresu k tomu určenou, kterou naposledy sdělil.
4. Společenství je oprávněno písemné oznámení, které se týká všech nebo většího počtu členů, doručit i vhozením do schránky příslušného člena, současně je však povinno toto datované oznámení vyvěsit na tabuli v přízemí budovy bytového domu.

Čl.XXI Ostatní ujednání

1. Činnost společenství se řídí českým právním řádem.
2. Právní vztahy neupravené těmito stanovami se řídí příslušnými ustanoveními zákona 72/1994 Sb. ve znění pozdějších předpisů, zákona 40/1964 Sb. – občanským zákoníkem ve znění pozdějších předpisů a dle ostatních obecně platných právních předpisů v ČR.
3. V domě platí ”Domovní řád” vydaný společenstvím, pokud obecně právní předpis nestanoví jinak.
4. V případě nájmu bytové či nebytové jednotky vlastníkem třetí osobě nejsou nikterak dotčena práva a povinnosti vlastníka této jednotky ve vztahu ke společenství vyplývající mu ze stanov společenství a obecně závazných předpisů.

Při kopírování se rozházelo číslování odstavů i úprava. Doufám, že nevadí. Matějka

Vážení diskutující, dovolil bych si shrnout rozsáhlou diskuzi na tema „Názor na anketu“, která by podrobným zkoumáním odpovědí p.Matějky asi trvala ještě dlouho. Zajímavá byla tím, že postihovala řadu samostatných temat. Nelze p.Matějkovi upřít nezměrnou pracovitost se zpracováváním příspěvků, které ne vždy jsou v souladu s ustanoveními ZoVB na které sám odkazuje. Používání některých pojmů s ohledem na jejich význam je zavádějící, někde zmateční a proto tak široká diskuze. Pokusím se to doložit na jeho uváděných příspěvcích stručně, konkretně, a chronologicky, a dle názvů jeho odpovědí. Anketa 6.9. 20.18 V úvodní části…je balkon a vysunutá část lodžie součástí fasády-obvodového pláště…jedná se o společné části objektu. Pozn. lodžie není vysunutá, je zapuštěnáˇa není součástí fasády. …určit V „Prohlášení vlastníka“ dle§4…že balkony jsou společné části budovy, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, konkretně … Pozn.Toto ZoVB připouští ale asi jinak než se snažil p.Matějka postupně vysvětlovat. Prohlášení vlastníka 7.9. 20.11 …vy­členění určitých přesně specifikovaných částí „objektu“-domu… do spol.vlastnictví jen některých vlastníků členů SVJ nemá žádný vliv na změnu velikostí spol.vlastnických podílů … Názor na anketu 7.9. 20.54 …na­vrhované změny „Prohlášení“ neprovádí změnu vlastnických podílů, pouze vyčleňuje některé přesně definivané společ. části (nezcizují) a určují, že je užívají jen někteří vlastníci např. balkony, …úhrada nákladů na údržbu se přenáší na uživatele … Pozn. jednou se mluví o lodžiích, pak balkonech, u balkonu, jako „společné části domu“ (dne 6.9.) už se (7.9.) tyto „vyčleňují“ a určují „užívání“ jen pro některé vlastníky za účelem přenesení nákladů na údržbu „užívaných balkonů“. Co se vlastně provádí? Změna spoluvlast. podílu nebo „vyčlenění“, podle jakého § ? Je třeba rozlišovat lodžii jako legitimní „součást“ byt. jednotky a nebo „spoluvlastnický podíl“ na společ. částech domu ve vztahu jako součásti stavební konstrukce domu. Specielně u lodžií jsou to dvě samostatné věci, 1)statická součást obvod. pláště domu, jejíž část nelze Prohlášením vymezit a 2)její využitelný prostor, tvořený stěnami domu a povrchem její podlahy lze definoovat jako „součást“ přináležící ke konkretní BJ, nebo do společ. částí domu přístupných ostatním. Společné prostory 9.9. 11.36 (odpověď Fandovi) …narovnat skutečnosti, že někteřé společné prostory jsou společné všem vlastníkům (Pozn.čeho?) a některé spol. prostory jen některým vlastníkům … Prohlášení p.Vávra 9.9. 5.16 …vy­členěním některých společných částí z užívání všech vlastníků do výhradního užívání jen některých spoluvlastníků nikdy nedojde ke změně velikosti spol.vlastnických podílů. Pozn. Tak tomuhle už lze z hlediska „kdo je vlastně čeho vlastníkem“, opravdu obtížně porozumět, spíš ne. Odpověď p.Fandovi 11.9. 6.06 …spo­lečné prostory-garážová stání… Pozn. Plocha garážových stání je na rozdíl od lodžií převoditelná jako vymezená samostatná nebytová jednotka do spoluvlastnictví např.jen některých spoluvlastníků společných částí domu, vlastníků i nevlastníků BJ. Společné prostory a účast na nákladech 11.9. 6.34 (odpověď pro pí Klainovou) …spoluvlastnické podíly na společných částech domu zůstanou stejné, jen někteří vlastníci budou hradit více za „výhradní užívání některých společ. částí domu … Pozn. To je asi to o co jde. Jak rozlišit a jakou výši stanovit za to, že někdo je zvýhodněn tím, že má u BJ lodžii ale jako její "součást“ a nikoliv samostatně vyjádřený podíl na společ. částech domu společných jen některým vlastníkům BJ. Zda se podařilo srozumitelně vyjádřit určitou „nesrozumitelnost“ a rozporuplnost argumentací p.Matějky přímo z jeho příspěvků. Tak jako pí Klainová považuji tuto diskuzi dál za nadbytečnou. P.Matějkovi nelze upřít snahu o vysvětlení nejednuchých problémů, které nám všem ZoVB přinásí. Někdy se to i v dobrém úmyslu nemusí povést na 100% ,i jiným, mě nevyjímaje. Dobrou noc k.kolar@cen­trum.cz

Vážený pane Matějko, oceňuji Váš rozsáhlý výklad a prosím, z tech. důvodů-problém s překopírováním, o jeho přeposlání na níže uvedený e-mail, pro možnost k vyjádření k jeho určité části. Děkuji a dobrou noc. k.kolar@cen­trum.cz

Podle § 11/4 ZoVB, který pan Matějka uvedl ve svém příspěvku, cituji: „K přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem PROHLÁŠENÍ podle § 4 … je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných“. Tolik ZoVB.

Podle ZoVB má tedy pan Matějka pravdu.

Argumentovat pouhým NV proti zákonu samozřejmě nejde.

Část čl. VII/14 vzorových stanov, které ale nejsou závazné ve všech případech (jen pokud si to SVJ přeje resp. se nedokáže dohodnout na jiném znění), je v § 11/5 ZoVB.

Z logiky vyplývá, že o velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech budovy musí být souhlas všech.

Ale třeba o § 4/2/g (s výjimkou § 15/1) a § 4/2/g může rozhodovat pouhá 3/4 většina přítomných.

Takže se také domnívám, že o Prohlášení vlastníka, až na výjimky, může rozhodovat 3/4 většina přítomných.

Hezký den! PavelSVJ@centrum­.cz

Pan Matějka má zajisté pravdu – zákon je nadřazen nařízení vlády, ale toto nařízení vlády vychází ze zákona 72/1994, který byl do dnešního dne již 10 x změněn. Poslední změna 179/2005. A některé citace uvedené p. Matějkou již nejsou aktuální. Ke změně vlastnických podílů je třeba souhlasu všech 100% VBJ viz §11 odst 5 aktuálního znění zákona.Zastavení jednotky je možno jen se souhlasem VBJ viz. §9 odstav. 2 atd. Souhlasím s ním, že zákon je nutno znát v aktuální podobě.

S pozdravem Fanda

Vážení, všechny citace vychází ze všech úprav ZoVB, který je v plném znění na těchto stránkách.

Matějka

Vážení, námi navrhované změny „Prohlášení vlastníka“ neprovádí změnu vlastnických podílů, pouze vyčleňují některé přesně definované společené část (nezcizují je) a určují, že je užívají jen konkrétní vlastníci, např. v mnou uváděných balkonech. Jelikož se tím přenáší i úhrada nákladů s jejich případnou údržbou či obnovou pouze na ty, kterří tato využívají, je vše v pořádku. Bude-li novelizován ZoVB či nový a bude-li mít ustanovení, že balkony, lodžie a terasy se započítavají do spoluvlastnických podílů určitou částí, bude vše v pořádku. Zákonodárce nezná mechanizmus, jak toto ustanovení nového zákona „opravit“ v již vložených „Prohlášeních vlastníka“ v KN včetně smluv o převodu vlastnictví. Matějka

K těm výjimkám: Já mám dokonce z právního oddělení MMR písemně, že pokud by šlo o změnu spoluvlastnických podílů (§ 4 odst. 2 písm. d)), potom je možné měnit prohlášení vlastníka pouze se souhlasem 100 % všech vlastníků jednotek.

Totéž je i v návrhu ZoVB z roku 2005. Přestože jsem žádala novelizaci ZoVB, aby o tom věděli všichni, nepovedlo se. V novém zákoně to s největší pravděpodobností bude jasné. Změna prohlášení vlastníka, která má za následek změnu spoluvlastnických podílů na společných částech domu, bude muset být odsouhlasena všemi vlastníky jednotek.

Zdraví N. Klainová

Vážení, vyčlenění určitých přesně specifikovaných společných částí objektu-domu dle §4, odst.2, písm.g, ZoVB, do spoluvlastnictví jen některých vlastníků členů SVJ, nemá žádný vliv na změnu velikosti spoluvlastnických podílů dle §4, odst.2, písm.d, ZoVB.

Matějka

Toto by mělo logicky vyplývat z práv k vlastnictví, protože změnou podílů jste reálně připraveni o část majetku. s pozdravem, Petr Vávra

Vážený pane Vávro, vyčleněním některých společných částí z užívání všech vlastníků do výhradního užívání jen některých spoluvlastníků nikdy nedojde ke změně velikosti spoluvlastnických podílů. Naopak budou „narovnána“ spoluvlastnická práva k těm společným částem domu, která využívá výhradně jen některý vlastník, jelikož změnou těchto vztahů dochází i ke změně pravidel na přispívání na správu …, budou tito někteří výhradní spoluvlastníci přispívat za tyto původně společné části do tzv.„FO“. Výši příspěvku je vhodné určit posouzením, doporučujeme započítávat plochu ve výši 30%-50%.

Matějka

Dobrý den, chápu, případ např. teras, kam se jiný vlastník nedostane nikdy, ale něco jiného je otázka společných prostor, která užívají všichni. s pozdravem, Petr Vávra

Vážený pane, dle mne Váš výklad, že ke změně prohlášení vlastníka stačí 75% souhlas vlastníků /podílů/ je nesprávný. V případě jeho použití by si mohli prohlásit za společné prostory příslušné k některým jednotkám i půdy, sušárny, prádelny, dílny, technické prostory atd. jen někteří VBJ a ostatní VBJ, které by přehlasovali tam nepustit.

S pozdravem Fanda

Pane Fando, otázka je, zda chcete dělat spoluvlastníků problémy, nebo narovnat skutečnosti, že některé společné prostory jsou společné všem vlastníkům, a některé společné prostory jsou společné jen některým vlastníkům, případně jen někomu.

Příklad jsem uváděl, ale tedy znova:

• váš byt nemá balkon jako jediný na podlaží,
• společenství odsouhlasí výměnu balkonů zavěšených za přistavěné, náklad 45.000 Kč za kus,
• balkon je společná část, tedy i vy se budete podílet na nákladech,
• domníváte se, že je to správné?, není!, je to v souladu se ZoVB v rozporu s OZ.

Druhý příklad:

• v domě je 30 jednotek (bytů),
• v I.PP je jako společná část domu parkovací plocha s 10 stáními, (není zapsáno v KN v souladu s „Prohlášením vlastníka“ jako samostatná jednotka),
• dle vás je tedy správné, aby 10 uživatelům stání přispívali na náklady těchto prostor i ti, kteří neužívají tento společný prostor jelikož nemohou ze stavebně technických důvodů zde umístit dalších 20 aut, (jedná se o osvětlení, ventilaci, požární zařízení včetně EPS apod.).

Pokud s novou úpravou přehlasovaný vlastník nesouhlasí, uplatní svou námitku u soudu.

Matějka

Pane Matějka vy jste na moji námitku neodpověděl. Potíže dělají ti, kteří se snaží zákon ohnout, aby jim vyhovoval. Svoje vlastnická práva si rozhodně nenechám zcizit. S pozdravem Fanda

Vážený, nikdo nikomu nebere vlastnická či spoluvlastnická práva. Prostory, které využívají všichni zůstávají ve spoluvlastnictví všech, a každý vlastník do nich má přístup kdykoliv nebo dle provozního řádu/pravidel – prádelna, sušárna.

Co ale například se společným prostorem, který není vyčleněn jako jednotka: parkovacím či garážovým stáním, jak jsem popsal – 30 bytů a místo pouze pro 10 aut. Pan Fanda nemá parkovací stání v užívání, ale dle své logiky přispívá (podílí se na nákladech) dle „pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu“ na náklady těchto parkovacích či garážových stání:

• měsíční zkouška EPS bez případných oprav = 1.500,–Kč,
• půlroční kontrola provozuschopnosti EPS = 5.000,–Kč,
• roční revize EPS = 7.000,–Kč,
• HP, požární klapky, požární dveře 1× ročně = 2.500,–Kč,
• roční náklad servisu vzduchotechniky bez el.energie a případných oprav = 1.500,–Kč,
• roční náklad servisu vjezdové rolety bez el.energie a případných oprav = 2.000,–Kč,
• elektrická energie = cca 6.000,–Kč, (dle p.Fandy asi ve službách osvětlení společných prostor),
• elektrorevize – 1× za 3 roky = 2.500,–Kč,
• úklid plochy asi 6× ročně = 9.000,–Kč (dle p.Fandy asi ve službách úklid společných prostor),
• připojištění objektu/domu za technická zařízení zde umístěna a za zvýšení požárního nebezpečí (dle p.Fandy asi ve službách pojištění společných prostor).

Rád bych v takovém domě parkoval své vozidlo, kde mě ostatní přispívají. Sporná je pane Fando dílna v domě, kam by si mohl každý vlastník-kutil přijít a něco si vyrobit či upravit. Je tato dílna vyjmenována v „Prohlášení vlastníka“ ve společných částech domu? Pokud není vyjmenována, jedná se o „partyzánštinu“ některých vlastníků-kutilů. Jaká jsou pravidla pro její užívání a jak se hradí náklady (elektrická energie, užívání vybavení). Můžete mne prosím uveřejněním textu pravidel inspirovat? Děkuji.

Matějka

Společná stání se dají pronajmout a výnos rozdělit jednotlivým VBJ, nebo dát do záloh na správu. Ohledně ostatních prostor doporučuji inspirovat se dřívějšími OPBH, pro ně to žádný problém nebyl. Pochopitelně, kdo chce část společných prostor si přivlastnit musí ostatním 100% VBJ zaplatit a né jen 75%.

S pozdravem Fanda

Pane Fando,máte pravdu,byloby-li to tak jednoduché. Řadu ujednání od „PBH“ lze užít jako vzor a aplikovat v SVJ, to ale vyžaduje opravu-doplnění „Prohlášení vlastníka“ a „Stanov SVJ“, aby se jednalo o závazný materiál-normu i pro vlastníky při změně vlastnických práv. Jinak je vždy nutné doplňovat-aktualizovat „dohodu všech“, nebude-li nový vlastník souhlasit, nemáte nástroje, jak ho k „dohodě všech“ donutit.

Zpracovatel „Prohlášení vlastníka“ provedl vypracování nedbale, ale ne v rozporu se zákonem. Uživatelé garážových stání si stání zaplatili, jedná se o příslušenství bytu tak jako sklep v případě, že není místností – jelikož není ohraničen 6ti stěnami. Vyčlenit místnost garážových stání nově do „Prohlášení vlastníka“ a KN jako jednotku je věcí složitou, jelikož dojde ke změně všech spoluvlastnických podílů včetně vypracování dodatků ke všem smlouvám o převodu vlastnických práv jednotek; je vyžadován souhlas všech vlastníků s ověřenými podpisy. Záležitost je vhodné řešit v advokátní či notářské kanceláři. Matějka

V případě, že nedojde k dohodě odsouhlasené 100% vlastníků rozhodne na návrh oprávněného subjektu soud. Dle prohlášení katastrálního úřadu /KÚ/ za pravdivost prohlášení vlastníka nese odpovědnost vlastník a v žádném případě KÚ. Kupní smlouva je vždy nadřazena prohlášení vlastníka.

P.S. V případě, že garážová stání koupili VBJ a v prohlášení vlastníka toto, nebylo uvedeno, je možno po 100% odsouhlasení ostatním VBJ změnit podíly. Jinak musí postupovat viz výše. Rozhodně bych se, jako vlastník garážového stání nespoléhal jen na dohodu ostatních VBJ, kterou nový majitel nemusí ctít a žádný zápis na KÚ mu nepomůže.

S pozdravem Fanda

Pane Fando,máte pravdu,byloby-li to tak jednoduché. Zpracovatel „Prohlášení vlastníka“ provedl vypracování nedbale, ale ne v rozporu se zákonem. Uživatelé garážových stání si stání zaplatili, jedná se o příslušenství bytu tak jako sklep v případě, že není místností – jelikož není ohraničen 6ti stěnami. Vyčlenit místnost garážových stání nově do „Prohlášení vlastníka“ a KN jako jednotku je věcí složitou, jelikož dojde ke změně všech spoluvlastnických podílů včetně vypracování dodatků ke všem smlouvám o převodu vlastnických práv jednotek; je vyžadován souhlas všech vlastníků s ověřenými podpisy. Záležitost je vhodné řešit v advokátní či notářské kanceláři. Matějka

Takže, spoluvlastnické podíly na společných částech domu zůstanou stejné, i když se některým vlastníkům vyčlení k užívání část společných prostor v domě.

Vlastníci se nebudou účastnit na nákladech podle spoluvlastnických podílů, ale jinak.

Protože na prvním shromáždění, kde máte 100 % účast, s tím všichni souhlasili, znamená to, že je naplněn § 13 a § 15 platného ZoVB.

Autoři nového ZoVB měli připraveno něco podobného v návrhu zákona z roku 2005, který byl zveřejněn na stránkách PSP jako sněmovní tisk 1118.

Vedle účasti na nákladech podle spoluvlastnických podílů stanovili i další způsoby, mimo jiné i účast na nákladech v souvislosti s tzv. „vymezeným užíváním některých částí domu“.

V § 4 písm. i) bodu 5 navrhovaného zákona je uvedeno, co všechno může být spojeno s vymezeným užíváním (balkony, lodžie, terasy, garážová stání…). § 25 návrhu zákona uvádí v odst. 2, jak se počítá účast na nákladech (k podlahové ploše jednotky se připočte polovina podlahové plochy vymezených společných částí domu). A tak vznikl vedle spoluvlatnického podílu nový podíl (např. podíl 2).

Kdyby takto návrh prošel, museli by podle něj postupovat všichni – ovšem opět s výjimkou případů, že se všichni vlastníci dohodli nějak úplně jinak.

§ 25 obsahuje i další zajímavý způsob účasti na nákladech souvisejících s technickým zařízením (tady by se počítaly další podíly – podrobnosti v časopise Účetnictví č. 1/2006).

Doporučuji seznámit se s novými záměry autorů návrhu ZoVB, stojí za prostudování.

My jsme nechtěli čekat, až tyto zajímavé návrhy budou muset být dodržovány ze zákona a něco jsme už využili jako inspiraci.

N. Klainová

Vážená p.Klainová, ano, spoluvlastnické podíly na společných částech domu zůstanou stejné,jen někteří vlastníci budou hradit více za výhradní užívání některých společných částí domu, čímž se sníží „náklady“ pro všechny ostatní spoluvlastníky. Již před vydáním/zveřejněním tisku novelizace ZoVB uplatňujeme v praxi některá jeho navrhovaná ustanovení.

Mám ale z provozně věcného hlediska námitku: jednoznačně stanovit v zákoně započitatelnou plochu balkonů, teras, garáží a pod. není vhodné. Je nutné vždy odborně posoudit (technicky, ekonomicky, provozně) náklady a tedy výši příspěvku na správu ve formě stanovení procenta započitatelné plochy. Vždy záleží na každém objektu/domě případ od případu.

Například u garážových či parkovacích stáních na rozsahu technického vybavení, popřípadě některé náklady spojené s provozem tohoto společného prostoru dát v celkových nákladech do ročního vyúčtování služeb jen pro uživatele garážových či parkovacích stání (např.: zajištění provozu včetně zákonných kontrol/revizí požárního zabezpečení – HP, EPS, přenos dat na PCO a služba PCO, úklid, vzduchotechnika apod.), jelikož se netýká domu jako celku.

Matějka

Pane Matějko, ráda bych z mé strany ukončila naši diskusi k platbám příspěvků na správu. Myslím, že v zásadních věcech mezi námi existuje shoda.

1. Vaše návrhy, jak hradit platby za balkony, lodžie, garážová stání apod. jsou naprosto v pořádku, pokud získáte 100 % souhlas všech a ten, jak píšete, získáváte na prvním shromáždění. Naproti tomu já se v těchto případech vždy oháním dohodou podepsanou všemi vlastníky. Předpokládám, že při změně vlastníka zajišťujete i jeho písemný souhlas s Vámi navrhovanými platbami záloh na správu.
2. U záloh na správu uvádím v textu příspěvků tzv. „fond oprav“, aby text pochopili i účetní laici. V účetnictví znamená fond vlastní zdroj účetní jednotky, zatímco zálohově poskytované příspěvky, jak je upravuje zákon, představují závazek SVJ.

Ve stanovách, které jsou stěžejním dokumentem SVJ, bychom se měli vyjadřovat v souladu s právními normami.

Ty Vaše fondy – fond oprav a fond společenství – tam opravdu nemají co dělat. Mohl byste používat pojmy jako např. krátkodobé zálohy na běžnou správu a dlouhodobé zálohy na finančně náročné akce, nebo si vymyslet podobné názvy, vždy ale v souladu se skutečným obsahem. A fondy mají opravdu zcela jiný význam.

3. Vaše námitka, že stanovení započitatelné plochy v zákoně není vhodná, je námitkou, kterou by měli znát na MMR. Můžete ji tam poslat přímo nebo ji můžete zveřejnit zde v rámci části Návrhy na změnu zákona, kde se připomínky k ZoVB soustřeďují.

4. Vaše příspěvky si čtu se zájmem, představují pro mne zdroj poučení zvlášť v technické oblasti, ve které se vyznám opravdu velmi málo.

S pozdravem N. Klainová

Dobrý den, děkuji vám i za Vaše postřehy, náměty, připomínky. Můžeme případně komunikovat prostřednictvím adresy: matejka.j(zavi­náč)centrum.cz (zobrazil se ve zprávě nesmysl)

Na stránku vstupuji jako nováček, díky obsáhlé diskusi se začínáme teprve orientovat. Naše družstvo se na převod bytů do vlastnictví začíná teprve připravovat, zatím ještě splácíme městu kupní cenu. Ve věci bytových balkonů, lodžií, komor apod. ve výhradním užívání jednoho bytu má za platnosti dané legislativy pravdu p. Matějka. Bojovníci za svatá práva společného vlastnictví jsou jaksi mimo. Nelze-li tedy s taxativním zařazením prostorů (ploch) tohoto druhu podle zákona „hnout“ a prohlásit je rovnou za součást jednotky (bytu) včetně započtení do její podlahové plochy, pak zřejmě nezbývá než po patřičném pojednání v Prohlášení vlastníka vést pro účely stanovení výše úhrad paralelní evidenci výměr bytů, kde prostory a plochy tohoto typu budou připočteny. Naopak by nás zajímalo, jakými argumenty obhájit před „nevlastníky“ těchto částí domu, že se do ploch pro účely úhrad do společného tzv. fondu oprav budou započítávat jen zčásti podílem např. 30 % nebo 50 %. Dostatečně již známe myšlení našich lidí – budou žádat na sousedech obdařených bohatějším příslušenstvím zápočet plochy v plné výši. Při výkladu pojmu společných prostor přesto přetrvává určitá pochybnost – § 2 odst. g) zákona 72/1994 Sb. definuje, že společnými částmi domu jsou části určené pro společné užívání; není zde přece jen nějaká dvojznačnost? Uvítali bychom k výše uvedeným otázkám bližší výklad.

M. Vondra