Vážení, jsem překvapen z vaší reakce, budu tedy postupně odpovídat. Pro p.Fandu a ostatní: ustanovení zákona nelze měnit nařízením vlády, pouze zákonem.

1. Dle výkladu stavebních úřadů a ministerstva pro místní rozvoj je balkon a vysunutá lodžie součástí fasády-obvodového pláště, jedná se tedy o společné části objektu (domu či budovy). Balkony či lodžie nemusí být u každého bytu. Vycházím z praxe; máme objekt s 96, třemi vchody a třemi byty na podlaží. Levý byt má lodžii zasunutou, prostřední byt nemá ani balkon ani lodžii, pravý má balkon. Dle občanského zákoníku je v rozporu, aby se vlastník prostředního bytu (jednotky) podílel na nákladech oprav balkonů.

• Nezbývá tedy nic jiného, než určit v „Prohlášení vlastníka“ dle §4, odst.2, písm.c, ZoVB, že balkony jsou společné částí budovy, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, konkrétně vlastníků jednotek č.3, 6, 9, 12, …
• Dále se v „Prohlášení vlastníka“ dle §4, odst.2, písm.g, ZoVB, určí pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené s údržbou a opravami společných částí domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek v případě balkonů (např. 100% nákladů hradí vlastník uživatel balkonu – nedoporučuji, vhodné je 30% nákladů hradí SVJ, 70% nákladů vlastník jednotek č.3, 6, 9, 12, …

Pro stanovení pravidel, respektive změnu Prohlášení vlastníka, se nevyžaduje souhlasu-dohody všech, ale postupuje se dle §11, odst.4, ZoVB, cituji: „K přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení podle §4, o schválení nebo o změně stanov, o uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám a o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek podle § 9a odst. 2 je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů.“ Pozn.: je nutné předpis či zákon nastudovat a nenadávat jen na zákonodárce, nikdo není dokonalý. 2. Dosáhnout 100% na 1. (ustavujícím) shromáždění se včetně plných mocí daří. Všem říkáme, že se jedná o jejich majetek a o jejich peníze. U nových domů od developerských firem se stanovují i zálohy, a to každého zajímá, třeba i včetně odlišností ve vyúčtovávání tepla a TUV rozdílně než stanoví vyhláška č.372/2001 Sb., jelikož nové jednotky jsou technicky vybaveny dle projektu tak, že se podružně měří množství tepla dodaného do jednotky k otopu i ohřevu TUV (TUV se připravuje přímo v bytě) a množství dodané SV, nelze tedy ani s odborným posouzením rozlišit náklady tepla na otop a ohřev TUV a určit množství vyrobené TUV v bytě (jednotce). Trochu odlišné je „lákání“ vlastníků na 1.shromáždění u objektů z privatizace bytů z obce. Zde se snažíme zachovat měsíční úhradu na stejné úrovni, jako u obce. Schvaluje se ale plán oprav, (domy opravy vyžadují), včetně finančního zajištění ve skladbě: příspěvky do „Fondu oprav“, dále tzv.zpětná dotace z kupní ceny domu na předem stanovené opravy dle kupní smlouvy domu a úvěry bez zástavního práva. U těchto domů se někdy účastníme i tvorby-konzultace „Prohlášení vlastníka“ před vkladem do KN. Horší je to s domy od velkých stavebních BD. Zde se objevuje problém s „Prohlášením vlastníka“, ke kterému je přistoupeno původním vlastníkem většinou jen jako k nutnému úřednickému materiálu. Není řešen vztah k některým technickým zařízením, která jsou společná i jiným domům-SVJ, např.domovní blokové kotelny, domovní předávací stanice ze kterých je dodáváno teplo a TUV jiným domům-SVJ, STA apod. 3. Nic není neopravitelné. Začněte u rodného listu domu, tedy „Prohlášení vlastníka“, a proveďte opravy jeho ustanovení. Budete mít jasná pravidla pro všechny vlastníky, navazující stanovy, které nebudou v rozporu s prohlášením vlastníka. Do stanov vkládáme například níže uvedené, vždy dle technického vybavení a posouzení domu, a to vždy v návaznosti na ZoVB a „Prohlášení vlastníka“:

ČÁST PÁTÁ HOSPODAŘENÍ SPOLEČENSTVÍ ČI. XVI Hospodaření společenství a způsob nakládání s jeho majetkem

1. Společenství hospodaří s finančními prostředky poskytovanými členy společenství na úhradu příspěvků na správu domu a pozemku – dlouhodobou zálohu, tj. Fondu oprav a Fondu společenství, dále s finančními prostředky poskytovanými členy společenství jako zálohu na úhradu za služby spojené s užíváním jednotek a s dalšími finančními prostředky získanými v rámci činnosti společenství.
2. …(Následuje několik odstavců, které neuvádím a dále se uvádí)
3. Shromáždění společenství schvaluje dlouhodobý plán oprav, podložený tvorbou finančních prostředků ve Fondu oprav, s cílem zajištění řádného provozuschopného stavu domu k bydlení a dále k postupnému zvyšování technicko-ekonomického stavu domu, včetně technických zařízení domu.
4. Výbor nebo pověřený vlastník rozhodují o věcech spojených se správou domu v souladu s dlouhodobým plánem oprav, popřípadě na základě přebytku plánovaného zůstatku finančních prostředků ve Fondu oprav.
5. Shromáždění společenství schvaluje způsob finančního řešení nezbytně nutných oprav nad rámec dlouhodobého plánu oprav, které nejsou finančně kryty zůstatkem Fondu oprav.
6. V případě řešení havarijních stavů, není-li na zůstatku Fondu oprav dostatek finančních prostředků, je výbor oprávněn učinit takové kroky k zajištění finančních prostředků, aby byl havarijní stav odstraněn a bylo umožněno řádné a bezpečné užívání všech jednotek.
7. O nájmu či pronájmu prostor ze společných části domu, jakož i o případném jejich zcizení je zapotřebí jednomyslného souhlasu všech vlastníků jednotek.
8. V případě zániku společenství či domu se po vypořádání všech závazků a pohledávek rozdělí:

1. zůstatek Fondu oprav dle výše spoluvlastnického podílu na jednotlivé členy společenství zapsané v katastru nemovitostí ke dni předcházejícímu dni zániku domu,
2. zůstatek Fond společenství rovným dílem mezi jednotlivé členy společenství zapsané v katastru nemovitostí ke dni předcházejícímu dni zániku domu.

ČI. XVII Úhrada nákladů spojených se správou domu a pozemku a úhrada za služby

1. Vlastnící jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku formou příspěvků do Fondu oprav a do Fondu společenství a hradit zálohy za služby poskytované s užíváním bytu. K tomuto účelu skládají vlastníci jednotek předem určené finanční prostředky. Výši příspěvků si určí vlastníci jednotek na shromáždění zpravidla vždy na kalendářní rok dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady. 2. Vlastníci jednotek jsou povinni vždy do 15. dne daného měsíce na účet společenství poukazovat předepsanou finanční částku, jež obsahuje:

1. Zálohu na náklady za služby spojené s užíváním bytu sestávající z:

vodné a stočné, teplo pro otop a ohřev TUV, elektrická energie za osvětlení společných prostor a společných zařízení, úklid společných prostor, chodníku a údržby zeleně, pojištění domu, případně správu domu. Výše této zálohy se stanovuje podle nákladů předcházejícího roku v návaznosti na vývoji cen. Vlastník jednotky může v odůvodněných případech dohodnout odlišnou výši stanovení těchto záloh. Rozúčtování nákladů za služby spojené s užíváním bytu (dále jednotky) se provádí podle obecně závazných předpisů. Zálohové platby na náklady za služby spojené s užíváním jednotky se každoročně vyúčtovávají jednotlivým vlastníkům dle skutečné výše cen a záloh za jednotlivé služby vždy za kalendářní rok nejpozději do tří měsíců po uplynutí hospodářského roku. Přeplatek se vrátí do 1 měsíce po vyúčtování jednotlivým vlastníkům, ve stejné lhůtě je vlastník povinen uhradit vyúčtovaný nedoplatek na účet společenství. Tento postup platí, pokud není obecně závazným předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu stanoven jiný postup.

Při absenci obecně závazných předpisů se rozúčtování provede takto:

• Náklady za vodné a stočné se rozúčtují dle faktury vodárenské společnosti na jednotlivé jednotky v poměru dle naměřených hodnot poměrových vodoměrů studené a teplé vody v jednotce.
• Náklady tepla na otop se dělí na složku základní a spotřební. Základní složka činí 30% nákladů na otop a rozúčtuje se na jednotlivé jednotky v poměru podle velikosti vytápěné plochy jednotky. Spotřební složka činí 70% nákladů na otop a rozúčtuje se na jednotlivé jednotky podle naměřených hodnot poměrových měřičů tepla.
• Náklady tepla na ohřev TUV se dělí na složku základní a spotřební. Základní složka činí 30% nákladů na ohřev TUV a rozúčtuje se na jednotlivé jednotky v poměru podle velikosti plochy jednotky. Spotřební složka činí 70% nákladů na ohřev TUV a rozúčtuje se na jednotlivé jednotky podle naměřených hodnot poměrových měřičů – vodoměrů TUV.
• Náklady za likvidaci TKO, budou-li hrazeny společenstvím, se rozdělí na jednotlivé jednotky v poměru dle počtu osob v jednotkách, přitom platí, že členem domácnosti v jednotce jsou osoby, které tvoří společnou domácnost a jiné osoby, které byt nebo část bytu užívají po dobu, která v součtu činí nejméně 3 měsíce v kalendářním roce.
• Náklady za elektřinu na osvětlení společných prostor a provoz společných zařízení v domě se rozdělí na jednotlivé jednotky v poměru dle počtu osob v jednotkách, přitom platí, že členem domácnosti v jednotce jsou osoby, které tvoří společnou domácnost a jiné osoby, které byt nebo část bytu užívají po dobu, která v součtu činí nejméně 3 měsíce v kalendářním roce.
• Náklady za úklid společných prostor v domě, budou-li účtovány, se rozdělí na jednotlivé jednotky v poměru dle počtu osob v jednotkách, přitom platí, že členem domácnosti v jednotce jsou osoby, které tvoří společnou domácnost a jiné osoby, které byt nebo část bytu užívají po dobu, která v součtu činí nejméně 3 měsíce v kalendářním roce.
• Náklady za úklid společných prostor – chodníku a údržby zeleně před domem, budou-li účtovány, se rozdělí na jednotlivé jednotky v poměru dle velikosti spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu.
• Náklady za pojištění domu se rozúčtují v poměru dle velikosti spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu (§ 8 odst. 2. zákona č.72/1994 Sb.).
• Náklady za správu domu, budou-li účtovány, se rozdělí na jednotlivé bytové jednotky stejným dílem.

1. Příspěvek do Fondu oprav,

ze kterého se hradí náklady spojené s údržbou, opravami a revizemi domu, jakož to společných částí domu a jejich zařízení, včetně pozemku. Výše příspěvku jednotlivých vlastníků bytových jednotek do Fondu oprav se odvíjí od výše spoluvlastnických podílů na společných částech domu.

1. Příspěvek do Fondu společenství,

na činnost Společenství vlastníků, jakož to právního subjektu, z kterého se hradí nezbytné náklady spojené se správou domu (administrativa, poštovné, poplatky z vedení účtu, odměna notáři, odměna za výkon funkce, apod.). Výše příspěvku jednotlivých vlastníků do Fondu společenství je pro každého člena shodná. 3. Vlastníci jednotek jsou povinni oznámit výboru společenství počet členů domácnosti-uživatelů bytu po jednotlivých měsících a hlásit změny počtu osob nejpozději následující měsíc. 4. V případě opoždění platby dle odstavce 1 tohoto článku (záloh na náklady spojené s užíváním bytu, příspěvků do Fondu oprav a do Fondu společenství) či nedoplatku za vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu, je dlužník povinen k dlužné částce uhradit penalizační poplatek ve výši …% dlužné částky za každý i za započatý měsíc trvání dluhu. V případě vymáhání dluhu hradí dlužník i náklady na vymáhání dluhu, popřípadě i škody vzniklé společenství z důvodu pozdní úhrady zálohových plateb na náklady spojené s užíváním bytu a příspěvků do Fondu oprav a do Fondu společenství. 5. Na žádost dlužníka může společenství vlastníků po odsouhlasení shromážděním od sankcí dle odstavce 4 tohoto článku upustit např. z důvodu finanční tísně dlužníka na základě dlouhodobé nemoci nebo ztráty zaměstnání, pokud dlužník přede dnem své žádosti uhradí dlužnou částku záloh na náklady spojené s užíváním bytu a příspěvků do Fondu oprav a do Fondu společenství.

Čl.XIX Zánik, zrušení a likvidace společenství

1. Společenství zaniká výmazem ze seznamu společenství vedeného příslušným soudem.
2. Společenství se zrušuje:

1. Klesne-li počet členů – vlastníků jednotek na méně než tři.
2. V případě, že vlastníci všech jednotek v domě uzavřou dohodu o tom, že vlastnictví jednotek změní na podílové spoluvlastnictví budovy. Dohoda musí mít formu notářského zápisu. Vkladem spoluvlastnického práva do katastru nemovitostí podle této dohody zaniká vlastnictví jednotek a vzniká podílové spoluvlastnictví budovy.
3. Z důvodu zániku budovy.
4. Jiným způsobem, který stanový zákon.

3. Společenství vstupuje bezodkladně do likvidace podle platných právních předpisů z důvodů výše uvedených.

ČÁST ŠESTÁ ZÁVĚREČNÁ USTANOVENÍ Čl.XX Společná ustanovení

1. Za den zaplacení ve smyslu těchto stanov se považuje den, kdy byla předmětná částka připsána ve prospěch účtu oprávněného, nebo den, kdy byla příjemci nebo osobě oprávněné za něj jednat předána v hotovosti.
2. Rozhodnutí týkající se jednotlivých členů SVJ jim musí být písemně oznámeno a doručeno. Doručení doporučeným dopisem nebo do vlastních rukou je nutné v případech stanovených zákonem, stanovami nebo rozhodnutím shromáždění.
3. Za den doručení se pro účely těchto stanov považuje den, kdy projev vůle jedné smluvní strany došel druhé smluvní straně. Doručuje-li se prostřednictvím pošty, má se v pochybnostech za to, že dnem doručení je třetí den po dni, kdy byl tento projev vůle odeslán druhé smluvní straně. Účinky doručení nastanou i tehdy, jestliže pošta písemnost vrátí odesílateli jako nedoručitelnou a příjemce přitom svým jednáním doručení zmařil, zejména, jestliže přijetí písemnosti odmítl. Členovi se doručují písemnosti na adresu k tomu určenou, kterou naposledy sdělil.
4. Společenství je oprávněno písemné oznámení, které se týká všech nebo většího počtu členů, doručit i vhozením do schránky příslušného člena, současně je však povinno toto datované oznámení vyvěsit na tabuli v přízemí budovy bytového domu.

Čl.XXI Ostatní ujednání

1. Činnost společenství se řídí českým právním řádem.
2. Právní vztahy neupravené těmito stanovami se řídí příslušnými ustanoveními zákona 72/1994 Sb. ve znění pozdějších předpisů, zákona 40/1964 Sb. – občanským zákoníkem ve znění pozdějších předpisů a dle ostatních obecně platných právních předpisů v ČR.
3. V domě platí ”Domovní řád” vydaný společenstvím, pokud obecně právní předpis nestanoví jinak.
4. V případě nájmu bytové či nebytové jednotky vlastníkem třetí osobě nejsou nikterak dotčena práva a povinnosti vlastníka této jednotky ve vztahu ke společenství vyplývající mu ze stanov společenství a obecně závazných předpisů.

Při kopírování se rozházelo číslování odstavů i úprava. Doufám, že nevadí. Matějka