Založení SVJ je potřeba k rozdělení jednotky

Pane Justitianus napsal jste: (místo vámi uvedeného § 1172 patří správně § 1200 odst. 1)

„Ano, k založení SVJ skutečně postačuje souhlas osob s většinou všech hlasů. Podle 2012/89/§1172/2 platí, že společenství vlastníků se založí schválením stanov; ke schválení stanov se vyžaduje jejich přijetí na ustavující schůzi většinou hlasů všech vlastníků jednotek, nebo shoda všech vlastníků jednotek na jejich obsahu.“

To ale neplatí, pokud by bylo SVJ zakládáno při současném stavu 4 jednotek v domě, protože dle § 1199 platí:

„Je-li v domě méně než pět jednotek, může být společenství vlastníků založeno, pokud s tím souhlasí všichni vlastníci jednotek.“

Souhlas osob s většinou všech hlasů k založení SVJ by postačoval teprve až po rozdělení jedné jednotky na dvě tj. v případě 5 jednotek v domě.

Jakube pamatujte nato, že se nyní u vás správa domu řídí dle části NOZ „Správa bez vzniku společenství vlastníků“ §§ 1191 až 1193, což znamená, že majitel firmy většinový vlastník při rozhodování na shromáždění vlastníků, jak už uvedl Justitianus, „nemůže přehlasovat ostatní vlastníky jednotek, i když jsou v menšině. Podle 2012/89/§1191/2 platí, že k přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a souhlas většiny všech vlastníků jednotek. Jeden nemůže přehlasovat tři.“

Děkuji moc za objasnění. Ještě k doplnění bodu na konci.

On chce svoji jednotku rozdělit protože chce prodat každou zvlášť jinému kupci. Tedy na konci dne bude vlastníků 5. (Jelikož dle odkazu můžete vidět, že on má cca 420m2 a ostatní byty dokupy 240m2 = on má cca 60% baráku = většinu. A těch 420m2 rozdělí na cca 370 a 50m2 = tedy celkem 5 majitelů bude.

Zeptám se ještě jinak, co když 2 byty odmítnou se do SVJ zapsat? Může to založit pro 3 jednotky a ty 2 byty v budoucnu opravdu budou mít problém s případným prodejem, že to na katastru nebudou chtít zapsat?

Děkuji moc za odpověď.

• „… on má cca 60% baráku = většinu.“

To je mu dnes houby platné pro rozhodování shromáždění o správě domu a pozemku. Nemůže přehlasovat ostatní vlastníky jednotek, i když jsou v menšině. Podle 2012/89/§1191/2 platí, že k přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a souhlas většiny všech vlastníků jednotek. Jeden nemůže přehlasovat tři.

• „… co když 2 byty odmítnou se do SVJ zapsat?“

Nemožné. Do SVJ se vlastníci jednotek nezapisují individuálně; není to základní škola ani jazykový kurs. SVJ vzniká zápisem právnické osoby do rejstříku SVJ. Působnost SVJ zahrnuje správu všech společných částí domu a pozemku. Členy SVJ se stanou ze zákona všichni vlastníci jednotek.

Justitianus.

Mohu-li navázat, rád bych požádal o odpověď na následující otázky.

a) Uvádíte: „Podle 2012/89/§1191/2 platí, že k přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a souhlas většiny všech vlastníků jednotek. Jeden nemůže přehlasovat tři.“ Hovoříte tak o situaci, kdy jsou čtyři spoluvlastníci názorově rozděleni v poměru 1:3.

Pan Najdek píše o situaci, kdy jsou čtyři spoluvlastníci názorově rozděleni v poměru 2:2, na straně jedné stojí spoluvlastníci s menším podílem, na straně druhé spoluvlastníci s větším podílem.

Rozumím správně, že ani v případě popsaném panem Najdkem spoluvlastníci s větším podílem nemohou přehlasovat spoluvlastníky s menším podílem, protože je sice dosaženo většiny hlasů všech vlastníků jednotek, nikoli však většiny všech vlastníků jednotek, jak vyžaduje uvedené ustanovení?

b) Mohl byste, prosím, uvést, zda je v důsledku zmíněného ustanovení procedura hlasování spoluvlastníků tam, kde SVJ nevzniklo, po formální stránce nějak odlišná od hlasování SVJ, zejména není-li počet vlastníků týž jako počet jednotek, případně hlasování popsat?

Děkuji.

• „Hovoříte tak o situaci, kdy jsou čtyři spoluvlastníci názorově rozděleni v poměru 1:3. … Pan Najdek píše o situaci, kdy jsou čtyři spoluvlastníci názorově rozděleni v poměru 2:2 …“

Snad si pletete rozhodování o záležitostech správy domu a pozemku podle 2012/89/§1191/2 s rozhodováním o založení SVJ podle 2012/89/§1190. Já jsem ve Vámi citovaném textu psal pouze o správě domu.

Pan Najdek se v souvislosti se správou domu nezmínil nikde o poměru 2:2. Takový poměr samozřejmě může nastat a bude se řešit podle 2012/89/§1191/2. To znamená, že usnesení shromáždění nebude přijato, nebude-li dosažen souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a (zároveň) souhlas většiny všech vlastníků jednotek (to jest poměr 4:0 nebo 3:1).

• „Mohl byste, prosím, uvést, zda je v důsledku zmíněného ustanovení procedura hlasování spoluvlastníků tam, kde SVJ nevzniklo, po formální stránce nějak odlišná …“

Rozdíl je samozřejmě ve vyhodnocení výsledku hlasování – bude třeba průkazně zaznamenat a vyhodnotit dvě různá kriteria. Takže se to projeví i v obsahu zápisu o hlasování.

Justitianus

Děkuji za odpověď a prosím o doplňující vysvětlení:

1. Znamenají Vámi užitá slova „průkazně zaznamenat“ nějaký specifický postup?
2. Chápu dobře, že rozdíl je jen ve vyhodnocení, tedy že po formální stránce hlasování probíhá stejně? Vypořádávám se totiž s názorem, podle kterého je kvůli ustanovení 2012/89/§1191/2 nutné „hlasovat dvakrát, jednou podle podílů, podruhé podle hlav“. I když jsou slovy „hlasovat dvakrát“ míněny podmnožiny jediného hlasování, nezdá se mi to správné.
3. Jak se postupuje v případě, kdy některý ze spoluvlastníků vlastní více jednotek? Nalezl jsem zde diskusi o hlasování na shromáždění SVJ, v níž se probírá otázka, zda takový vlastník hlasuje „jedním hlasem odpovídajícím součtu spoluvlastnických podílů“, nebo „za každou jednotku zvlášť“. Stanoviska diskutujících se různí, zastánci druhé možnosti poukazují na situaci, kdy by vlastník mohl mít důvod hlasovat za každou jednotku jinak.

Omlouvám se, že obtěžuji, nevyznám se v tom.

• „Znamenají Vámi užitá slova „průkazně zaznamenat“ nějaký specifický postup?“

V právu platí v naprosté většině případů pravidlo „kdo tvrdí, ten prokazuje“. Jestliže SVJ tvrdí že bylo přijato rozhodnutí, má povinnost prokazovat: že zasedání shromáždění bylo řádně svoláno, že bylo schopné usnášení, že se hlasovalo o určité záležitosti, jak zněl návrh usnesení, jaký byl výsledek hlasování (zda rozhodnutí bylo či nebylo přijato). Toto vše SVJ prokáže zpravidla pozvánkou, podklady pro jednání a zápisem ze shromáždění, nebo – pro hlasování mimo zasedání – hlasovacími listinami, podklady a písemným oznámením o výsledku.

• „Vypořádávám se totiž s názorem, podle kterého je kvůli ustanovení 2012/89/§1191/2 nutné „hlasovat dvakrát …“

Tento názor je naprostý nesmysl. Jestliže nehlasujete nějak exoticky tajně, pak u každého hlasování lze vyčíslit jak počty pro a proti hlasujících vlastníků jednotek, tak i počty pro a proti hlasů vlastníků jednotek.

• „Jak se postupuje v případě, kdy některý ze spoluvlastníků vlastní více jednotek?“

Problémem je mizerná práce českých zákonodárců (jak při schvalování zákona o vlastnictví bytů 72/1994, tak při schvalování občanského zákoníku 89/2012). Je totiž třeba rozlišovat jak počet vlastníků, tak počet jednotek ve vlastnictví.

• Vlastníkem jednotky může být jedna osoba (singulární vlastník).
• Vlastníkem jednotky může být skupina osob (plurální vlastník). Plurální vlastník jedná navenek jako jediná osoba a všichni spoluvlastníci jednotky jsou jediným nedělitelným (tzv. společným) členem SVJ.

Pod pojem „vlastník jednotky“ spadají tyto případy:

• jedna osoba vlastní právě jednu jednotku (vlastník jednotky),
• jedna osoba vlastní více než jednu jednotku (vlastník jednotek),
• více osob spoluvlastní jednu jednotku (plurální vlastník jednotky),
• více osob spoluvlastní více jednotek a podíl každého ze spoluvlastníků na každé jednotce má stejnou velikost (plurální vlastník jednotek).

Jednotka je věc a ta nemůže právně jednat, ani hlasovat, ani jinak projevovat svou vůli, protože věc žádnou vůli nemá. Jednají a rozhodují osoby, nikoliv jednotky. Členy shromáždění jsou osoby (případně skupiny osob jednající navenek jako jediná osoba), nikoliv jednotky. Vlastník jednotky/jednotek má jeden nedělitelný hlas.

Justitianus

Děkuji za vysvětlení – Vaší ochoty dělit se o vědění si opravdu vážím.

Rád bych ještě požádal o radu, jak postupovat, pokud se shromáždění účastní vlastník více jednotek, který trvá na tom, že bude hlasovat za každou jednotku zvlášť. Uplatňuje se v takové situaci nějaký mechanismus, jímž se z hlasování vyloučí, nebo hlasuje a jeho hlas se hodnotí jako neplatný?

A předpokládám správně, že stejně se bude postupovat i v případě, kdy by měl týmž chybným způsobem za vlastníka více jednotek hlasovat zástupce nebo více zástupců (jestliže by jednali jako jedna osoba), zatímco v případě, kdy by takový vlastník vyslal na shromáždění více zástupců, každého s pověřením za jinou jednotku, už by se shromáždění vůbec neměli/nemohli účastnit?

• „… jak postupovat, pokud se shromáždění účastní vlastník více jednotek, který trvá na tom, že bude hlasovat za každou jednotku zvlášť. “

V tom případě záleží na obsahu plné moci – tu ovšem neznám. Může být, že zástupce vlastníka jednotek je na shromáždění přítomen (počítá se do počtu přítomných pro zjištění usnášeníschop­nosti), ale chce-li projevovat vůli „za každou jednotku zvlášť“, pak nebude oprávněn hlasovat, a vy mu zavoláte rychlou záchrannou službu (telefonní linka 155).

Vlastník (ani zmocněnec zastupce) nehlasuje nikdy „za jednotku“. To je právně vyloučeno. Stejně jako nemůže hlasovat „za ledničku“, „za automobil“, „za svou levou botu“.

Vlastník jednotek hlasuje o záležitostech správy SVJ a záležitostech správy domu sám za sebe jedním hlasem, jehož váha odpovídá podílu vlastníka jednotek na společných částech domu. Jestliže si ustanovil zástupce (zmocněnce), pak zástupce hlasuje za vlastníka jednotek jedním hlasem, jehož váha odpovídá podílu vlastníka jednotek na společných částech domu. Tak je to jednoduché.

• „… v případě, kdy by takový vlastník vyslal na shromáždění více zástupců, každého s pověřením za jinou jednotku, už by se shromáždění vůbec neměli/nemohli účastnit?“

V tom případě by nebyl žádný z nich oprávněn zastupovat vlastníka jednotek. Tyto cizí osoby by nebyly účastníky zasedání shromáždění. Jde o stav obdobný stavu dle § 53 občanského zákoníku.

Justitianus

Děkuji, to je naprosto přesně, co jsem potřeboval vědět, moc jste mi pomohl. A velice se omlouvám za nesnáze, které jsem Vám způsobil.

Bořek

Na shromáždění je podpisová listina. Na ní jsou jednak čísla jednotek, pak jména vlastníků a taky jejich podíl. Když má vlastník 15 bytů, tak jsou tam napsané jeho všechny jednotky, u nich jeho jméno, podíl a on se podepíše – 15krát. Takže se podepíše a hlasuje za každou jednotku. Proboha, co na tom řešíte. Jak může vyloučit z hlasování vlastníka jednotky, jakým právem byste to udělal? Když takového vlastníka někdo zastupuje, tak se taky podepíše 15×. Jste demegog, jste nebezpečný. Vymýšlíte si nesmysly, postupy, jak vlastníkovi zabránit v hlasování. Žádný vlatník v jednom svj nemá více zástupců, proč by to dělal. No a kdyby i měl, tak každý zástupce podepíše jednotku, ve které vlastníka zastupuje. Mrkněte na pragrafy a pokud jim nerozumíte, tak požádejte někoho, aby vám je objasnil.

• Vložil § (bez ověření): „Na shromáždění je podpisová listina. Na ní jsou jednak čísla jednotek, pak jména vlastníků a taky jejich podíl.“

Vy zde zde fantazírujete.
☀ Nejste schopen uvést k Vaším fantaziím žádné ustanovení žádného právního předpisu, které by stanovilo že podpisová listina by musela vypadat právě takto.

• Vložil § (bez ověření): „Když má vlastník 15 bytů, tak jsou tam napsané jeho všechny jednotky, u nich jeho jméno, podíl a on se podepíše – 15krát.“

Vy zde zde fantazírujete.
☀ Nejste schopen uvést žádné ustanovení žádného právního předpisu, které by stanovilo že podpisová listina by měla vypadat právě takto.
☀ Nejste schopen uvést žádné ustanovení žádného právního předpisu, které by stanovilo, že by se osoba musela podepisovat vícekrát. Ke stvrzení účasti na shromáždění stačí jediný podpis. K hlasování podepisováním listiny postačí jediný podpis vlastníka nebo jeho zástupce. K platnosti hlasování per rollam postačí jediný podpis hlasující osoby na hlasovací listině, obsahující plný text návrhu usnesení.

• Vložil § (bez ověření): „Žádný vlastník v jednom svj nemá více zástupců … “

Samozřejmě že může mít víc zástupců, vy právní analfabete.
☀ Může mít například jednoho zástupce pro záležitosti služeb spojených s užíváním bytů, jiného zástupce pro účast a hlasování na schůzi shromáždění, jiného zástupce pro nahlížení do smluv, dokladů a účetních knih. Dalšího zástupce může ustanovit v záležitostech vstupu do bytu (§ 1182/2, § 1183/1). Proč by nemohl ?
☀ Zákon upravuje i postup pro případ, že zmocnitel ustanovil více zástupců ve shodné záležitosti. Podle speciálního 2012/89/§53 platí, že má-li zastoupený více zástupců, postačí, pokud jedná jeden z nich; jedná-li však vůči další osobě více zástupců společně a odporují-li si, nepřihlíží se k projevu žádného z nich.

• Vložil § (bez ověření): „… proč by to dělal.“

Do toho Vám přece vůbec nic není, Vy právní analfabete.
☀ Přečtěte si občanský zákoník.

• Vložil § (bez ověření): „No a kdyby i měl [více zástupců], tak každý zástupce podepíše jednotku, ve které vlastníka zastupuje.“

Vy zde zas plácáte nesmysly právní analfabete !
☀ Zástupce nepodepisuje „jednotku“. Podepisuje prezenční nebo hlasovací listinu.
☀ Zástupce nezastupuje zmocnitele „v jednotce“. Zastupuje jej v záležitosti, jejíž rozsah je uveden v plné moci (§ 441).

Justitianus

Neexistuje ustanovení žádného právního předpisu, které by stanovilo že podpisová listina musí vypadat právě tak, jak se domíváte vy. Fantazírujete. Záleží na tom, jak si to zavedou v každém jednotlivém svj. My bychom to podle vaší fantazie rozhodně nedělali, protože je nutné mít věci přehledné. Pro nás je přehlené něco jiného než pro vás. I když má vlastník třeba 20 jednotek, tak při hlasování zvedá jenom jednou jednu ruku. Hlasuje tedy za všechny jednotky najednou.A ne­plácejte nesmysly, samožřejmě, že vlastník nebo jeho zástupce podepisuje prezenční listinu, co by asi tak podepisoval, vy právní znalče. Pitomý je úvodní dotaz. Vlastník jednotek nikdy na shromáždění za sebe neposílá více zástupců, pouze jednoho, když někoho posílá. Kdyby jich tam posílal několik, tak by se choval přinejmenším jako cvok.

• „Záleží na tom, jak si to zavedou v každém jednotlivém svj.“

To jste ale měl napsat rovnou, že ten nesmysl s 15 podpisy jednoho vlastníka provádíte pouze u vás, ve vašem SVJ. Vy jste však váš příspěvek o 15 podpisech formuloval jako by šlo o obecně platnou pravdu. Naučte se psát srozumitelně.

• „My bychom to podle vaší fantazie rozhodně nedělali, protože je nutné mít věci přehledné.“

Vy tedy považujete za přehledné, že vlastník při hlasování zvedá jenom jednou jednu ruku (to jste přece sám napsal), ale při podepisování listiny najednou chcete, aby se tentýž jeden vlastník podepsal patnáctkrát (to jste taky napsal). Máte podivnou představu o tom co znamená slovo „přehledné“.

• „Hlasuje tedy za všechny jednotky najednou.“

Totální kravina. Hlasuje sám za sebe jako jedna osoba, nikoliv „za všechny jednotky“. Jednotka není osoba, je to věc nemovitá. Jednotka nemůže být zmocnitelem. Jednotku tedy nemůže nikdo zastupovat, Vy právní analfabete. Už jsem to zde dvakrát podrobně vysvětlil. Toto je potřetí.

• „A neplácejte nesmysly, samozřejmě, že vlastník nebo jeho zástupce podepisuje prezenční listinu, co by asi tak podepisoval, vy právní znalče.“

Co by asi tak podepisoval ? No, třeba by podepisoval nějakou jinou listinu: hlasovací listinu pro hlasování na schůzi shromáždění, hlasovací listinu pro hlasování mimo zasedání (per rollam), potvrzení o převzetí nějakého dokumentu (potvrzení o převzetí pozvánky, potvrzení o převzetí podkladů pro jednání shromáždění, předpis záloh na správu, výzva ke zpřístupnění bytu, jiná výzva, výdajový pokladní doklad, kopie potvrzení o výši příjmu vlastníka z pronájmu společné části, atd).

Tohle všechno mu dáváte podepsat patnáctkrát, právní analfabete ?

Justitianus

Založení SVJ § 1200, vznik SVJ § 1204.

Dotyčný většinový vlastník je váš správce, viz § 1193 (2).

Tak je to zřejmě uvedeno i ve vašem Prohlášení vlastníka (§ 1166).

Přesto bych si to v Prohlášení ověřil. To nic nestojí, ledaže Prohlášení doma v šuplíku nemáte a musíte si ho dát okopírovat za 20 Kč/str (platba lze kartou) na pracovišti katastru.

Katastr okopíruje Prohlášení každému zájemci (s tím mám osobní zkušenost), takže nemusíte dokládat List vlastnictví bytu v domě.

A zajímejte se o práva správce dle NOZ, možná i dle Prohlášení.