ručení SVJ

Jen magor může chtít 100%

Jen magor může chtít 100%

Ano,je mi to divné, ale jak píšete"Za úvěr ručí jednotliví vlastníci a to do výše svého spoluvlastnického podílu"…na budově?,která je ve spoluvlastnictví majitelů,nebo pozemkem v podílovém spoluvlastnic­tví?Nedovedu si představit,že banka,v nejhorším případě, se spokojí s čím?Že k vyřešení pohledávky, prodá jednu obvodovou zeď bytového domu,nebo střechu? Společenství asi něco vlastní,jinak nevidím důvod ke vzniku společenství. Otázka velice stručná : Za dluh společenství tedy ručí vlastník? Svým majetkem?

Přesná citace zákona je " Za dluhy společenství vlastníků ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech. "

Přitom ručíte celým svým majetkem, nikoliv jen nemovitostí.

Příklad: máte podíl na spol. částech domu 1/10 (jedna desetina tedy 10%) a SVJ má dluh 10 milionů. Věřitel po vás může chtít 1 milion korun.

Správně za úvěr ručí vlastníci ale žádnou střechou ale svým majetkem ale i ta střecha je něčí majetek – majetek jednotlivých vlatníků dle spoluvlastnického podílu… nechápeš???

„Za dluh společenství tedy ručí vlastník? Svým majetkem?“

Za dluh společenství ručí vlastník veškerým svým majetkem.

Úvěr SVJ nebrat.

Solide, kdyby to došlo až tak daleko, že svj nesplácí úvěr, tak banka nebude prodávat žádné obvodové zdi ani střechu. Banka vlastníkům zabaví byty.

nějak tak ale ten úvěr musí být ale v souladu stanov svj… pokud je to nějaký tzv. hurá úvěr tak za to odpovídá výbor…

Jarku zase kecáš

„pokud je to nějaký tzv. hurá úvěr tak za to odpovídá výbor“

Tohle plyne odkud? A kdo a jak v takovém případě škodu na výboru vymůže?

Děkuji,taky mi to tak vyšlo.

Za dluh společenství ručí i ten vlastník jednotky, který pro úvěr nehlasoval, i ten vlastník jednotky, který se na úvěru nepodílí.

Úvěr SVJ nebrat! Nechť se zadluží vlastníci.

Vlastníku bytu celkem s tebou souhlasím – v našich stanovách máme 100% souhlas s úvěrem… takže pokud budou chtít vlastníci úvěr musí souhlasit všichni . Pokud nebudou tak musí přitlačit na tzv. fondu oprav což je logické a pokud ani s tím nebudou souhlasit tak se bude investovat nebo opravovat pouze to na co jsou peníze na účtu. Vše je v rukou vlastníků…

V takovém domě bych nechtěl bydlet, pokud jste si zároveň neodhlasovali i rozumně vysoké příspěvky na opravy a údržbu tak, aby před většími opravami bylo na účtě dost peněz: Pokaždé se v domě najde někdo, kdo bude proti úvěru. Pokud si myslíte, že přinutíte některé vlastníky, aby si vzali na svůj podíl na opravě domu úvěr, nemusíte uspět, a SVJ se dostane do dluhu za horších podmínek, než kdyby si vzalo úvěr a za každá dluh SVJ ručí ze zákona všichni vlastníci jednotek. Nikoho nemůžete SVJ přinutit, aby si vzal úvěr, na to SVJ nemá žádný nástroj! Navíc i když by se to podařilo, hrozí riziko, že takový vlastník se dostane do dluhové pasti a přestane platit i příspěvky na služby a na vlastní správu domu. Zmenšili jste si pouze manévrovací prostor, 100% souhlas s úvěrem není šťastné řešení. Podle mne daleko důležitější je, aby ti, kteří na to mají, složili svůj podíl na opravě před zahájením opravy, aby úvěr byl co nejmenší a aby se vyjednaly takové podmínky úvěru, které bude schopen splácet každý ze zbývajících vlastníků. Dá se nastavit výše splátky a doba splácení. V SVJ je důležité zajistit, aby dům nechátral, protože jinak se znehodnocují spoluvlastnické podíly a byty se stávají neprodejnými za rozumnou cenu. 100% souhlas s úvěrem způsobí jen to, že se SVJ prakticky zbavilo jednoho nástroje pro financování oprav, ale nic tím nevyřešilo. Přemýšleli jste i o tom, že pokud by došlo k nějaké havárii v domě a pokud pojišťovna vše neuhradí, jak budete odstranění havárie financovat?

SVJ sice nemůže diktovat vlastníkovi, aby si sjednal úvěr, ale pravomoc rozhodnout a předepsat mimořádnou zálohu na správu domu má. Byl by to zajisté tvrdý přísup, ale není nefér – buď má vlastník peníze a zaplatí je předem, nebo si je půjčí (a z hlediska SVJ tedy také zaplatí předem). Všichni jsou si rovni.

Dále bych viděl jako ne zcela jednoznačně právně vyřešený mechanizmus přechodu dluhů v případě prodeje jednotky u SVJ zatíženého úvěrem, kde část vlastníků hradila celou částku předem a část splácí – vy v tom máte jasno ?

Cituji co píše „tep“:

„Podle mne daleko důležitější je, aby ti, kteří na to mají, složili svůj podíl na opravě před zahájením opravy, aby úvěr byl co nejmenší a aby se vyjednaly takové podmínky úvěru, které bude schopen splácet každý ze zbývajících vlastníků. Dá se nastavit výše splátky a doba splácení.“

V kostce to dle mého názoru znamená toto:

Vy,co na to máte(myšleno majetní vlastníci), zaplaťte předem co nejvíc,abychom se „My“(co nejsme zvyklí šetřit a raději si na všechno půjčíme),moc nezadlužili.Na­konec, pokud ten úvěr „My“ nebudeme schopni splácet a SVJ vznikne dluh,stejně ho pak zaplatíte spolu s námi, dle velikosti svého spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku.Jen už nebude tak velký,poněvadž jste „Vy hlupáci“, svoji alikvótní část již jednou zaplatili a teď budete platit znovu.

Lidové tvořivosti, se zde opravdu daří.Přeji hezký zbytek dne. JaVa

Maximální souhlas.Pokud někdo potřebuje více informací, zde :
https://www.okolobytu.cz/…idi-pravnik1.

Hezký den.

V článku je pouze potvrzena známá skutečnost, že členové SVJ ručí za závazky SVJ přímo ze zákona a této povinnosti se nedá nijak zbavit, tj. ani v případě, když se členové na úvěru nepodílí, protože složili celou částku hotově předem.

Naopak se na uvedeném portálu v jiných článcích uvádí, že k odsouhlasení úvěru stačí většinové rozhodnutí viz https://www.okolobytu.cz/…-pro-i-proti

Legislativu máme tak mizernou, jak mizerně volíme. Zákonodárci v mnoha případech nedokázali předvídat, co svou tvořivostí způsobí v budoucnu mnoha lidem. Hledám právě proto schůdná řešení a lidovou tvořivost obdivuji, z její klenotnice bych rád čerpal i pro dnešek. V sousedním domě na revitalizaci domu zaplatil zbylou částku podnikatel bydlící v tomto domě a ti, kteří neměli hotové prostředky mu svůj podíl na dluhu splácejí bezúročně v měsíčních splátkách přes SVJ. V domě jsou cca z poloviny mladé rodiny, které neměly úspory. Dům se tak obešel bez úvěru od banky. Náš dům si vzal úvěr za 5,24% p.a. a 300 Kč měsíčně platíme ještě za vedení úvěrového účtu. Za zbytek dluhu 1,663 mil. Kč ještě zaplatíme bance 1,910 mil. Kč. Za případného dlužníka bychom platili nejen jeho podíl na dluhu, ale i podíl na úrocích. Proto jsem napsal, že úvěr je třeba brát obezřetně tak, aby ho byl schopen splácet každý vlastník bytu v domě, před úvěrem je nutné s lidmi hovořit a znát jejich možnosti.

Podnikatel má dobrý pocit, že pomohl mladým rodinám na jejich startovací čáře a všichni bydlí v krásném domě. Na stejném principu jsme v našem domě pořídili výtah jen s tím rozdílem, že peníze bezúročně zapůjčilo více majitelů bytů.

Před chvílí jsem odeslala na KB dále uvedený text. Je mi jedno, kolik mínusů za to posbírám, ale i já patřím mezi ty, kteří jsou pro 100 % souhlas, pokud nebude ošetřeno, kdo za úvěr skutečně dluží.

............

Vážení,

obracím se na vás s dotazem, jestli je ve vaší bance možné, aby si společenství vlastníků jednotek (dále SVJ) vzalo úvěr, na jehož splátkách se budou podílet pouze někteří, ve smlouvě vyjmenovaní vlastníci jednotek, zatímco ostatních členů se úvěr, a tedy ani ručení za něj, nebude vůbec týkat.

**Zdůvodnění: **

Jako účetní poradkyně specializovaná na účetnictví SVJ vím, že u řady SVJ už taková praxe existuje. Ti „majetnější“ jsou schopni složit svůj podíl na finančně náročných akcích předem. Nechtějí se podílet na úrocích a poplatcích z úvěrů. Problémem je však ručení za takové úvěry.

V § 1194 občanského zákoníku (dále OZ) je v odstavci 2 uvedeno, že za dluhy společenství ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech. Současná praxe není nikde zohledněna. Vlastníkům jednotek se to pochopitelně nelíbí viz dále odkazy na diskuse.
Mně se to nelíbí už hodně dlouho, ale mé připomínky k OZ nebyly brány v úvahu.

Že se to nelíbí členům SVJ, si můžete přečíst v některých z posledních diskusí na portálu SVJ: http://www.portalsvj.cz/…e/ruceni-svj a tady: http://www.portalsvj.cz/…e/ruceni-svj#…

Velmi výstižný příspěvek:

100% souhlas s úvěrem 1)

Vložil JaVa, 6. Leden 2018 – 9:58

Cituji co píše „tep“: „Podle mne daleko důležitější je, aby ti, kteří na to mají, složili svůj podíl na opravě před zahájením opravy, aby úvěr byl co nejmenší a aby se vyjednaly takové podmínky úvěru, které bude schopen splácet každý ze zbývajících vlastníků. Dá se nastavit výše splátky a doba splácení.“ V kostce to dle mého názoru znamená toto:

Vy, co na to máte(myšleno majetní vlastníci), zaplaťte předem co nejvíc, abychom se „My“ (co nejsme zvyklí šetřit a raději si na všechno půjčíme),moc nezadlužili. Na¬konec, pokud ten úvěr „My“ nebudeme schopni splácet a SVJ vznikne dluh, stejně ho pak zaplatíte spolu s námi, dle velikosti svého spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku. Jen už nebude tak velký, poněvadž jste „Vy hlupáci“, svoji alikvótní část již jednou zaplatili a teď budete platit znovu.

Lidové tvořivosti, se zde opravdu daří. Přeji hezký zbytek dne. JaVa

.............­.............­.............­.............­....

I v našich schválených stanovách máme podmínku 100 % souhlasu s úvěrem. Stejnou podmínku doporučuji v ukázce návrhu stanov na svém webu www.klaiex.webnode.cz . Nikdy bych nedala souhlas k úvěru, dokud nebudu mít jistotu, že kdyby se do domu nastěhovali neplatiči, nebudou díky § 1194 OZ splácet dluh z úvěru SVJ třeba ještě moje vnoučata, i když jsem se na něm vůbec nepodílela.

Pokud nejsou schopni změněnou situaci v SVJ řešit zákonodárci, protože se o SVJ nezajímají, věřím, že banky budou mít o poskytování úvěru SVJ zájem i v budoucnu a udělají něco proto, aby bylo jejich splácení vymáháno pouze na těch vlastnících, kterých se týká, a to i v případě změny vlastníka.

Přechod dluhů při změně vlastníka je totiž další katastrofa, se kterou se potýkají někteří vlastníci jednotek. Zakoupí si jednotku v zrenovovaném domě za cenu, která odpovídá provedeným opravám a technickému zhodnocení a teprve po čase se dozvědí, že budou rekonstrukci splácet podruhé – tentokrát ve formě splátek úvěru, protože dluhy, které podle OZ přecházejí na nového vlastníka, se prý týkají i dluhů SVJ z úvěru. Prodávající na nutnost splácet úvěr třeba 20 let vůbec neupozorní, v katastru o této povinnosti není rovněž žádná zmínka.

Nepochybuji, že má každá banka k dispozici dostatek právníků, kteří si s tímto problémem na rozdíl od autorů OZ poradí, a že připraví takové smlouvy, které budou pro vlastníky jednotek akceptovatelné. Podle mého laického názoru stačí ve smlouvách uvést skutečné dlužníky. Pokud by si měli zařizovat úvěry jednotlivci svým jménem, asi by SVJ nic neopravilo a nezrekonstruovalo. Proto je třeba něco vymyslet. Doufám, že se vám to podaří.

Stejný e-mail posílám i dalším bankám, uveřejním jej na svém webu i na portálu SVJ, na který výše odkazuji. Uveřejňovat tam budu i případné vaše odpovědi.

S přáním hodně úspěchů v novém roce Ing. Naděžda Klainová

http://klaiex.webnode.cz/…az-k-uverum/

paní Klainová, na zmíněném odkazu není informace o reakcích bank ale „přihlášení“. Jeli Vaše informace o reakcích bank podmíněna platbou, mohla byste uvést „kolik ta informace stojí“ rovnou na tom odkazu?

Čmuchal

Už jsem to opravila, stránky byly dlouho přístupné, ale občas se něco semele, něco se otevře a uzavře…

Dobrý den, zamýšlím se nad vaším řešením úvěru – tj. SVJ se zaváže, že bude posílat splátky ze svého účtu bez ohledu na to, zda má od dlužníků uhrazeno. Pokud nebude mít platby od dlužníků, z čeho bude hradit? Neznám obsah smlouvy mezi bankou a SVJ, ale pokud je tam nějaká forma závazku, nevznikne v případě jeho neplnění stejně ručitelská povinnost všem?

V některých svj se nepřemýšlí, ani výbor, ani vlastníci. Schvalují se úvěry hlava nehlava. Jaképak přemýšlení o tom, o čem přemýšlíte vy pane Hofmane. Když nebude na splácení, tak se nezaplatí. Obstaví se účet a katastrofa je hotová, svj je insolvenční. V svj nelze udělat oddlužení. Většine svj ten risk asi vyjde, v některých to vyjít nemusí.

S nejvyšší pravděpodobností jsme ručili všichni, smlouvu jsem neviděla. Někteří vlastníci se občas s platbou opozdili, ale nakonec dlužné částky uhradili. Bylo na ně hodně vidět, protože se spořitelně neplatilo ze záloh na správu. Jejich dluhy byly vedeny samostatně, jejich výši bylo možné určit ke kterémukoliv okamžiku.

Přechod dluhů byl tehdy vyřešen beze zbytku. Alespoň něco. Prodávající a kupující se domlouvali, kdo bude dluh splácet i jak se to projeví na prodejní ceně.

Od konce prosince 2017 máme schváleny nové stanovy včetně povinnosti 100 % souhlasu s úvěrem. Stanovy měli možnost připomínkovat všichni od léta. Připomínky byly i k hlasovacím kvórům, ale proti 100 % souhlasu s úvěrem nebyl nikdo.

Obávám se, že banky a družstva nikdy nedovolí, aby bylo ručení za úvěry upraveno, takže na další banky se obracet nebudu. Vlastníkům, kteří se nechtějí podílet na úvěru, by možná pomohlo, kdyby si SVJ pojistilo splácení úvěru zajišťovacími směnkami. Ale to by už museli domyslet jiní.

Dobrý den, píšete

… Bylo na ně hodně vidět, protože se spořitelně neplatilo ze záloh na správu. Jejich dluhy byly vedeny samostatně, jejich výši bylo možné určit ke kterémukoliv okamžiku.

pokud jsou jak běžné zálohy, tak i platby pro SS na jednom účtu je úplně jedno jak to máte evidenčně/účetně.

Ano, účetně mám zachycenu pohledávku vůči vlastníkovi z titulu neplacení splátek SS, ale stejně to platím z „jedné“ hromádky, a pokud neuhradí svoji část splátky, vezmu a pošlu z běžných záloh…

… možná pomohlo, kdyby si SVJ pojistilo splácení úvěru zajišťovacími směnkami

Směnka má smysl, pokud je krytá…, navíc k její nucené realizaci stejně potřebuji směnečný platební rozkaz… to už bych spíše volil zástavní právo na byt (třeba i s pořadím po bance, která poskytla HÚ na jeho koupi) a notářský zápis se svolením k vykonatelnosti (exekuce na mzdu či jiný majetek)…

žádné řešení tento problém asi nemá…

Přechod dluhů a info o nesplacené části úvěru řešíme u nás v potvrzení dle § 1186/2 OZ.

Dluh přechází ze zákona a kupující má tuto informaci ve formě:

Nesplacená část úvěru ke dni…. celkem… podíl bytu…

Zůstatek DZ ke dni ….. celkem ….. podíl bytu…

Takže podle mě kupující pokud si toto potvrzení vyžádá má informace komplexní a může s ní při stanovení kupní ceny pracovat.

Pane Hofmane, ještě něco mne napadlo k řešení ručení všech za závazky SVJ.

Nepomohlo by, kdyby si SVJ zajistilo před sjednáním úvěru od všech vlastníků splacení budoucí pohledávky za vlastníky pomocí „Uznání dluhu“ ve výši jejich podílů na rozpočtovaných nákladech na rekonstrukci či jiném TZ?

Ti kteří chtějí hradit bez účasti na úvěru, by se svého dluhu zbavili úhradou svého podílu a a následným vyrovnáním případných doplatků k záloze v případě vyšších skutečných nákladů.

Ti, kteří se chtějí podílet na úvěru, by podepsali uznání i dluhů, které vzniknou z poplatků a úroků z úvěru. Dluh by se snižoval podle splátkového kalendáře.

Kdyby se k uznání dluhu doplnilo i to zástavní právo, o kterém píšete, mohlo by to něco vyřešit, ne? Dluh SVJ bance by byl plně kryt pohledávkou SVJ za vlastníky, jejíž úhrada by byla zajištěna právě uznáním dluhu.

V účetnictví se stejně správně účtuje přijatá faktura za rekonstrukci jako pohledávka SVJ za vlastníky. Tzn., že by se v účetnictví nic nemuselo měnit.

Měnit by se muselo pouze SVJ, kde o přijaté faktuře za rekonstrukci aj. TZ neúčtují jako o pohledávce za vlastníky, ale přímo jako čerpání DZ na správu, což je katastrofa, která je bohužel doporučována i v některé literatuře.

Kdyby nějaký právník zvládl takto nebo podobně zlikvidovat ručení všech za dluhy SVJ bance, neměl by být problém získat 100 % souhlas s úvěrem od všech vlastníků.

Ovšem jestli mohou vlastníci podepsat uznání dluhu, který jim ve skutečnosti vznikne až zaúčtování přijaté faktury za TZ, netuším.

Dobrý den, paní Klainová, domnívám se, že z ručení se nelze v konečném důsledku „vyvinit“.

Je-li tato část NOZ kogentní…tak bych se jako případný věřitel dovolával právě toho ručení všech do výše podílu…

Možná by uznání dluhu zlepšovalo postavení SVJ jako věřitele vůči členovi, ale ručení je ze zákona a nelze jej nijak „obejít“.

Takže pokud úvěr tak všichni, pokud ne tak ať ti co nemaji si půjčí bez asistence SVJ, žádný „kočkopes“.

Jak jsem psal v jiném vlákně, ano u nás máme úvěr, který je splácen z příspěvku na správu domu, resp. v předpise je samostatně vyčíslen, při prodeji jednotky uvádíme nesplacenou část úvěru jako dluh přecházející na nabyvatele.

Judikaturu jsem k tomu nenašel, výklady jsou jaké jsou… a navíc nejsem právník…

Děkuji moc, tohle by mi už opravdu mělo stačit, abych se přestala snažit. Spokojená se současným stavem sice nejsem, ale smířená s tím, že jsou věci, které změnit nemohu, už jsem.

Třeba se najde někdo, kdo uzná, že současná právní úprava není v pořádku a náhodou patří mezi ty, kdo mají šanci to změnit.

Pane Hofmane, děkuji. Vaše doporučení zástavního práva jsem přidala na svůj web, aby nezapadlo pro jiné, ani pro naše SVJ. Až si se souhlasem všech schválíme úvěr, musí být předem zabezpečeno, že jej nebudou splácet ti, kdo se na něm nepodílejí. Tolik k ručení všech, o kterém si nadále myslím, že by mělo být upraveno zákonem jinak.

K přechodu dluhů: U nás jsem popisovala situaci před 10 a více lety. Nyní, pokud jsem na tomto portálu dobře četla, vymáhají některá SVJ splácení úvěrů po nových vlastnících bez jakýchkoliv potvrzení. Už jsem tu o tom psala a pan Java rovněž.

S touto problematikou končím, vracím se k účetnictví SVJ.

ČSOB je přímo posedlá fondem opavv svj. Její úředníci se domnívají, že je v jejich pravomoci nařizovat společenstvÍ mít fond oprav podle jejich představ. Je moje zkušenost.

„…zařizovat úvěry jednotlivci svým jménem, asi by SVJ nic neopravilo a nezrekonstruo­valo…“

Podle mne v těch SVJ, kde se ztotožňují s tímto „pohledem na věc“, je ZÁMĚRNĚ překrucován obsah pojmu „správa domu a pozemku“, která je uvedena v (§1189/1 NOZ, §9/1 ZVB) a ke které jediné, má oprávnění SVJ (právnická osoba) dle §1194/1 NOZ.

Ve společenstvích, kde si SVJ na své jméno vezme úvěr nebo tím je SVJ pověřeno, tam vzniká dle mého jasné porušení §1196/1 NOZ. Proto, že široce překračuje meze svého účelu.

Jak jistě zjistíte, až Vám odepíší některé Vámi obeslané subjekty, tak některé si toho vědomy jsou.

Např ČSOB: ve svých nabídkách úvěrů pro SVJ uvádí JEDNOZNAČNĚ: úvěr na schválenou akci poskytne ale k jeho poskytnutí požaduje 100% souhlas s úvěrem všech členů SVJ. V případě, že SVJ nemá písemně podložený 100%-souhlas, žádá ČSOB aby SVJ doložilo výpisem z účtu, že ti členové SVJ, kteří odmítli účast na úvěrování, zaplatili svůj alikvótní podíl na celkové částce za „akci“ cash. A pokud se tak nestane – úvěr neposkytne.

Takový přístup bohužel problém §1194/2 NOZ nevyřeší, ale alespoň umožní bonitním členům SVJ nemít náklady za úvěrem. Takový přístup samozřejmě poněkud diskvalifikuje ČSOB z tohoto segmentu úvěrování, protože jiné banky si s tím kebuli nelámou: konkrétně pak ČSAS ani KB ani Wustenrot. Ostatní nevím.

Problém §1194/2 NOZ můžou jistě řešit zákonodárci (jak vidět, komunikace s panem Tejcem ale byla marná a jistě to nebude jiné ani s jinými „experty“ co nyní hačají ve sněmovně) anebo soudy.

Možnost „soudy“ je ale nyní již zablokována: „úvěr na triko SVJ“ nepochybně nebude uznán jako „důležitý důvod“ … tedy až se najde někdo, kdo by chtěl, tak nějak cvičně pro-šustrovat nějaký ty svoje tintili-vantili za soudy a za palmáre a bláhově by se soudil, že zaplatí li cash, že by rád měl právní jistotu, že nebude případně v budoucnu platit úvěr za zbytek asociálních pijavic (členů SVJ, kteří z různých zavrženíhodných důvodů nebudou své závazky vůči SVJ hradit).

Bohužel na NS teď sedí „vykladači obyčejů“ a nikoli „vykladači práva“. Prameny práva jsou jak známo v zákoně nebo DZ apod. Státem pověření „vykladači práva“ se ale řídí pouze svým rozumem a litera zákona je pro ně a jejich (rozumem průměrného člověka nepochopitelné) odsudky jen NEZÁVAZNÉ vodítko. Jejich podporovatelé v parlamentu, jim pak nadělili slovní spojení „důležitý důvod“ (§485, §1023, §1192, §1209, §1682, §2968 NOZ) umožňující mít naoko „právo na něco“ ale ve skutečnosti je to právo nevymožitelné, protože ho budoucí talárníci (Korupčníková,Pros­toduchá,Funebrák) odmítnou vůbec přezkoumávat, odvolávajíc se na své dědy/báby (talárníci Dýšková,Brobo­hatá,Ferák) a jejich judlikáty

---

„…Podle mého laického názoru stačí ve smlouvách uvést skutečné dlužníky…“

mělo by stačit. Ale proč by si s tím poskytovači úvěrů dělali těžkosti, když to za ně pohodlně vyřeší účelové překrucování smyslu zákona. Dokud bude moci být „správa domu a pozemku“ vykládána tak, že „nic by neopravilo a nezrekonstruovalo“ tzn. že správou domu v režii SVJ jsou i investice do jeho rozšíření a do pořizování „pochutin“

bazén na střeše, fotovoltaika na poli, tepelný čerpadla místo CZT, parkoviště atd… → to všechno lze interpretovat dle §1189 NOZ

do té doby se třeste strachem, zda ve Vašem SVJ už zakořenily asociální socky nebo lemry a o nichž uslyšíte až Vám bude 70+ a lichváři (kterým to ty „šikovné banky“ odprodají) Vám začnou prodávat byty pod zadnicemi. Prostě se z Vás pak stanou nájemníci.

Tento problém je příkladně analogický s problémem „fondů oprav“ v rámci SVJ. Nazývejte si ve svých SVJ „fondem oprav“ co chcete, ale netvrďte, že je v souladu s dobrými mravy chápat to za sud peněz, který funguje jako důchodový zabezpečení pro ty u SVJ-koryta.

---

Co jsem uvedl, je pouze můj názor na některé výroky paní Klainové, aniž bych s ní chtěl jakkoli polemizovat, či ji nepřímo vybízet k reakci.

Napsal jste:

„Ve společenstvích, kde si SVJ na své jméno vezme úvěr nebo tím je SVJ pověřeno, tam vzniká dle mého jasné porušení §1196/1 NOZ. Proto, že široce překračuje meze svého účelu.“

O žádné překročení meze účelu SVJ ani porušení § 1196 nejde. Potvrzuje to i ustanovení § 1208 g) 3., podle kterého patří do působnosti shromáždění udělení souhlasu k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru.

Pane Konečný, reagovat na duševní zvratky shluku buněk s nickem Čmuchal nemá význam. Nic neví, jen stále něco píše. „Vtipně“ przní češtinu a asi o to mu jde. O NOZ nic netuší, nejspíše ho nečetl a pokud ho četl, tak nepochopil.

Paní Klainová napsala jste:

„Přechod dluhů při změně vlastníka je totiž další katastrofa, se kterou se potýkají někteří vlastníci jednotek. Zakoupí si jednotku v zrenovovaném domě za cenu, která odpovídá provedeným opravám a technickému zhodnocení a teprve po čase se dozvědí, že budou rekonstrukci splácet podruhé – tentokrát ve formě splátek úvěru, protože dluhy, které podle OZ přecházejí na nového vlastníka, se prý týkají i dluhů SVJ z úvěru. Prodávající na nutnost splácet úvěr třeba 20 let vůbec neupozorní, v katastru o této povinnosti není rovněž žádná zmínka.“

Přechod dluhů při změně vlastníka není žádnou katastrofou, pokud bude nabyvatel jednat ve smyslu ustanovení § 1186 NOZ. Nabyvatel nemůže spoléhat na prodávajícícho, jestli ho upozorní na nutnost splácet úvěr. Z § 1186 vyplývá, že prodávající doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Tzn., že nabyvatel musí trvat na předložení uvedeného potvrzení prodejcem. Dokud mu není potvrzení předloženo (a je jedno jestli je to z viny prodejce nebo SVJ), tak nabyvatel nemůže ve vlastním zájmu na koupi jednotky přistoupit.

Pokud v potvrzení SVJ nebudou splátky úvěru uvedeny, nabyvatel splátky úvěru nemusí splácet, protože dle důvodové zprávy k NOZ se do předmětného ustanovení promítají obecné důsledky úpravy převodu vlastnického práva. Podle ní jsou dluhy, které mají přejít na nabyvatele jednotky, závadou, která není zapsána ve veřejném seznamu a která na nabyvatele přejde, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit. V případě neuvedení splátek úvěru v potvrzení nemohl nabyvatel z okolností zjistit, že na něj splátky úvěru přecházejí a proto takové dluhy ze zákona na nabyvatele nepřejdou.

Pane Konečný, naprosto s Vámi souhlasím, že by se měl kupující zajímat, jestli na jednotce neváznou dluhy. Četla jsem i na tomto portálu o případech, kdy se kupující zajímal a úvěr mu byl zatajen. Nejasnosti nejsou jen u úvěrů, ale i u dluhů týkajících se služeb a správy domu. Dopisovala jsem si o tom mimo jiné i s JUDr. Tejcem, který navrhoval změnu ustanovení § 1186. Marně.

Dáte ruku do ohně za to, že platí to, co je v důvodové zprávě? Že v žádném případě nebudu jako kupující hradit dluhy, které nebudou vyčísleny na potvrzení?

Na potvrzení ale stejně nemohou být vyčísleny všechny dluhy. Jak zjistí účetní, kolik dluží prodávající v době prodeje jednotky za služby, když dostanou vyúčtování skutečných nákladů až o několik měsíců později? Já si myslím, že dluhy ze služeb nepřecházejí na nového vlastníka. Dokud to neuvidím v zákoně, nebudu si jistá.

Jde o hodně vážné věci, které by měly být zcela jednoznačně upraveny přímo zákonem, ne důvodovou zprávou. Bohužel se do zákona promítla skutečnost, že autoři nejsou členy SVJ, takže je nedokonalosti právní úpravy SVJ vůbec nezajímají. Snažím se občas o nápravu, ale autoři různých právních předpisů nemají čas mé připomínky číst. Některé možná čtou, ale nechápou, protože by chyby už dávno opravili. Nerozeznávají např. příjmy od výnosů, náklady od výdajů apod. Ale to už je zase o něčem úplně jiném.....

Napsala jste:

„Dáte ruku do ohně za to, že platí to, co je v důvodové zprávě? Že v žádném případě nebudu jako kupující hradit dluhy, které nebudou vyčísleny na potvrzení?“

Dluhy, které nebudou v potvrzení uvedeny, na kupujícího nepřecházejí. To přece vyplývá z ustanovení § 1186, v němž se uvádí, že přecházejí dluhy uvedené na potvrzení. Dluhy neuvedené na potvrzení tak podle ustanovení § 1186 nepřejdou.

Dále jste napsala:

„Na potvrzení ale stejně nemohou být vyčísleny všechny dluhy. Jak zjistí účetní, kolik dluží prodávající v době prodeje jednotky za služby, když dostanou vyúčtování skutečných nákladů až o několik měsíců později?“

Samozřejmě, že takové v potvrzení neuvedené dluhy (které budou zjištěny až z vyúčtování), nebude-li v převodní smlouvě ujednáno jinak, na nabyvatele nepřecházejí. Dluh v potvrzení neuvedený na nabyvatele jednotky nepřejde, neboť nabyvatel nemohl tento dluh z okolností zjistit viz § 1107
„(1) Kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon.“

Nový vlastník se o tom, že splácí úvěr, nedozví hned často i proto, že SVJ neúčtují o splátkách úvěru na samostatných účtech.

Splácení úvěru řeší SVJ často tak, že zvednou zálohy na správu a úvěr splácejí z těchto záloh. Zálohy bývají stanoveny na m2, ne na základě schváleného rozpočtu. Vím, o čem píšu, to mi můžete věřit.

Nový vlastník potom v platbách záloh na správu splácí úvěr např. na zateplení, i když už zateplení domu uhradil v ceně jednotky. Pokud se o tom dozví, tak spíše náhodou, vyžaduje-li zdůvodnění výše zálohy na správu.

Znám několik případů,kdy se nabyvatel jednotky dozvěděl o svém dluhu, na úvěru SVJ, až po písemném dotazu,co všechno se v jeho předpisu plateb,který mu SVJ zaslalo,ukrývá pod položkou „fond oprav“.Jaké pak bylo jeho zděšení,že se vůbec nepřistěhoval do domu s šetřícími vlastníky jednotek a že se částka 1200 kč.,netýká jen oprav a spoření na dlouhodobé zálohy,ale 1000 kč., z ní měsíčně, splácí úvěr na revitalizaci domu,který již jednou zaplatil prodávajícímu, za bytovou jednotku v opraveném domě.

Hezký zbytek víkendu.JaVa

Kdo nestřeží svá práva, ten o ně přichází. A tak to má být!

nemůže existovat,jednotka nemůže mít žádný dluh. DLuh může mít pouze ten, komu byly předepsané nějaké platby a on je neuhradil. Nebo má vlastník dluh vůči svj z důvodu úvěru. Jednotce žádné platby nelze předepsat, nelze jí tedy vyčíslit ani žádný dluh.

Zcela jiste, že jednotka nemůže mít dluh. Stejně tak nemůže mít dluh vaše aktovky, bota, automobil anidům. Ani se nedivím, že vás v svj tahají za nos. Vy si totiž někteří nic jiného nezasloužíte.