Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka

Mínusujete zbytčne ovčané, ať se vám to líbí nebo nelíbí je to tak. Není možné vymáhat na nabyvateli jednotky splátky zateplení či opravy střechy nebo balkonů, které je povinen i nadále hradit ten, kdo si stavební úpravu objednal. Tečka.

Dobry den, preletla jsem vase radky, protoze hledam odpoved a podporu ke svemu sporu. Vydrazila jsem byt a nyni po me bytova sprava chce, abyhc prevzala placeni revitalizace. U dvou ruznych exekutoru se setkavam se dvema ruznymi nazory, jeden tvrdi, ze dluh je byvaleho majitele a tedy ho nemama prebirat a druhy tvrdi, ze bych do data koupe mela prebrat – duvody nebudu vypisovat…ale neco jako ze je to jiny pripad a atak dal, za kazdou radu budu vdecna, samozrejem jeste ve volne chvili proctu vase prispevky do podrobna…pomohly by mi odkaz na rozhodnuti nejvyssiho soudu a zakony, dekuji moc

Přeji dobrý den.Doporučuji k Vašemu dotazu založit nové samostatné vlákno v kolonce diskuse.JaVa

Odpověď od lake nečekejte, ten už delší dobu tady nepřispívá. Důvod já neznám. Jste v situaci, kdy platí: dva právníci, tři názory. Já se dotazuji, ty splátky jsou součátí něčeho, např. fondu oprav, nebo máte spátky za zateplení nějak uvedené na rozpisu plateb samostatně? Napište podrobnosti.

P.lake, velmi pozorně načítám Vaše příspěvky a jako osoba pohybující se ve státní správě, právní prostředí, mnohdy se zájmem zjišťuji svoje nedostatky-přiznávám, jsem jedna z tzv. „ovcí“ jak jste kdysi na foru uvedl. Každopádně třeba i o tom tady to forum je…oceňuji, že snad jako jeden z mála svoje tvrzení dokládáte judikaturou, či odkazy na zákonná či jiná ustanovení, což kvituji a nejen já určitě děkuji.
Nyní k věci a mojí neznalosti v souvislosti s Vaším článkem, že dluhy nepřecházejí na nového vlastníka:

• manželka již 3 rokem vlastní bytovou jednotku v domě v SVJ, kde již před „x“ lety (tedy dříve než se stala nabyvatelem) odsouhlasili na shromáždění SVJ zateplení domu, opravu střechu, výměna stoupaček a vzali si úvěr. Splátka měsíční činí příkladmo dle podílu cca 2 tis. Kč v našem případě (jen pro upřesnění, bydlíme jinde, byt pronajímáme). Teď se od Vás dozvídám a přiznávám zároveň svoji neznalost, že dluhy (závazky) tenkráte odsouhlasené nepřecházejí na moji manželku. Bohužel i my splácíme měsíční splátku za „tenkrát“ odsouhlasený úvěr, jak jsem již popsal. Neexistuje žádné písemné či jiné, dobrovolné převzetí tohoto závazku mojí ženou za původního vlastníka.

****Chápu dobře Váš výklad, že manželka tento dluh, který jak jsem řekl splácí již 3 rokem a ještě 7 let by ji čekalo, splácet nemusí ?- jak to oznámit výboru, postačí písemně, či na shromáždění… Existuje nějaký právní podklad, na kterém by bylo možné neoprávněné splátky (3 roky nazpět), chtít vrátit ?-či jsme byli 3 roky hloupí a máme smůlu?****

Omlouvám se za délku, ale chtěl jsem to řádně vysvětlit. Děkuji předem za odpověď a přeji pevné nervy tady na foru, neboť nás pravda mnohdy bolí…jsem tím příkladem.

Hahaha, to by mě tedy zajímalo, kde v zákoně o účetnictví nebo českém účetním standardu je napsáno, jak při úhradě lednové faktury za teplo pro celej barák zjistím, cituji, „kdo je dlužníkem, kdo je věřitelem, ve kterém okamžiku vznikl dluh, kdo je povinen jej uhradit.“

V tomto okamžiku totiž vím, že dlužníkem je SVJ a věřitelem Teplárna; komu vznikl dluh vůči SVJ a kdo je povinnen ho na SVJ uhradit se dozvím nejdříve za rok. Takže asi tak o účetnictví, pohledávky se evidují až do doby jejich vyúčtování vcelku.

Paní PeDu Ples, pletete si vztah SVJ-teplárna se vztahem SVJ-vlastník jednotky. Pouze o tom se zde bavíme. To pak nemá cenu jakákoliv diskuse.

Ve vašem případě půjde spíše o vztah SVJ-zhotovitel stavby. O tom jistě účtujete a víte přesně, kdy vznikl závazek SVJ a pohledávka vůči vlastníkovi stavby. Jak SVJ následně rozúčtuje jednotlivé položky vlastníkům jednotek je přece dáno zákonem: buď podle spoluvlastnického podílu, nebo podle dohody uzavřené podle § 15 odst. 1 ZoVB. Je povinností SVJ řídit se podle toho.

Jestliže se na daný účel skládaly zálohy, SVJ svou pohledávku odepíše z nich. Jestliže se neskládaly zálohy (nebo v nedostatečné výši), vzniká závazek vlastníka jednotky vůči ostatním vlastníkům jednotek SVJ ve výši alikvotní částky, která byla vydána na správu domu. SVj je pak oprávněno tuto částku vymáhat svým jménem – samozřejmě pouze po dlužníkovi (§ 9a ZoVB).

Mimochodem, citovaný judikát určuje zajímavý detail: že povinnost vlastníka hradit vznikla (nezávisle na účetnictví SVJ) již v okamžiku, kdy shromáždění o věci platně rozhodlo. Okruh povinných osob je tedy dán seznamem všech vlastníků jednotek v okamžiku hlasování, neboť oni si tím práci objednali.

Spoluvlastníci (popř. SVJ) jsou oprávněni vymáhat vždy na konkrétním neplatiči, nikoliv však na osobě, která nabyla jednotku po něm.

Jestliže nastoupíte do tramvaje, nemůže na Vás revizor vymáhat pokutu za černého pasažéra, který předtím seděl na Vašem sedadle.

lake

Jestliže se neskládaly zálohy (nebo v nedostatečné výši), vzniká závazek vlastníka jednotky vůči ostatním vlastníkům jednotek SVJ ve výši alikvotní částky, která byla vydána na správu domu. 

A to jako proč? V případě úvěru, který získala právnická osoba SVJ a náklad na správu domu uhradila, by měli mít vlastníci závazek vůči SVJ, a ne vůči sobě navzájem, ne?

SVj je pak oprávněno tuto částku vymáhat svým jménem – samozřejmě pouze po dlužníkovi (§ 9a ZoVB).

Nějak jsem si myslela, že lze vymáhat jen splatné dluhy. Pokud splatnost zálohy nenastala, nelze ji vymáhat. Čili pokud je lednová splátka bance dle usnesení shromáždění splatná z lednové zálohy vlastníků, nemůžu ji vymáhat o tři roky dřív.

Mimochodem, citovaný judikát určuje zajímavý detail: že povinnost vlastníka hradit vznikla (nezávisle na účetnictví SVJ) již v okamžiku, kdy shromáždění o věci platně rozhodlo. 

A to vidíte kde? Já tam úrok z prodlení od roku 2003 nevidím.

Okruh povinných osob je tedy dán seznamem všech vlastníků jednotek v okamžiku hlasování, neboť oni si tím práci objednali.

A ne a ne a ne. Když se vloni na shromáždění odsouhlasilo, že se letos udělá oprava střechy, tak přece nebudu náklady vymáhat po těch, co v průběhu roku byt prodali a střechu ani neviděli. A chtěla bych vidět soud, který by takový rozsudek vydal…

Paní PeDuPles si ve svém příspěvku zřejmě plete dva odlišné právní vztahy:

• závazek SVJ vůči bance ke splácení úvěru,
• závazek objednatele díla vůči SVJ k úhradě díla.

Dluh vlastníka jednotky vůči SVJ vznikl v plné výši poskytnutím objednaného věcného plnění (stavebních prací na domě). Objednateli – vlastníkovi jednotky – je přece zcela lhostejné, zda si zhotovitel k vytvoření díla vzal nějaký bankovní úvěr. Také ho nezajímá zda a jak dlouho bude tento úvěr společnost Rychlostav (či SVJ či jiný zhotovitel) splácet. A tento dluh samozřejmě nepřechází na nabyvatele jednotky.

ZoVB se zmiňuje o úvěru poskytnutém SVJ – právnické osobě, ale ani slovem nenaznačuje, že by závazek ke splácení měl automaticky přejít z dlužníka na nabyvatele jednotky. Naopak: ustanovení § 9 odst. 2 ZoVB obsahuje jediný postup jak si SVJ má zajistit splácení přijatých úvěrů: pomocí zástavního práva k jednotce:

• Zákon o vlastnictví bytů, § 9 odst. 2:
  Se souhlasem vlastníka jednotky je společenství oprávněno sjednat smlouvu o zástavním právu k jednotce včetně příslušných spoluvlastnických podílů na společných částech domu, a to k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domu. Vlastníci jednotek ručí až do výše ceny jednotky za závazky vyplývající z této smlouvy.

Z toho je zřejmé, že k žádnému zákonnému přechodu dluhu nedochází. Kdyby mělo dojít k automatickému přechodu dluhu (cesi) podle § 531 ObčZ, zákonodárce by se o této důležité skutečnosti jistě zmínil, že ano?

Znění ZoVB je tedy jasné a nepřipouští jiný výklad: Neexistujuje nic takového jako „automatický přechod dluhu na jinou osobu“. Takové fantazie je třeba vyhnat si z hlavy. Existuje pouze zákonné ručení vlastníků za závazky SVJ, tedy i za závazek společenství vůči bance.

SVJ si může zajistit splácení pomocí soukromoprávní smlouvy s dlužníkem, popř. pomocí zástavy nemovitosti. Je pouze věcí SVJ, že některým (nebo všem) dlužníkům povoluje splácení dluhu na základě platebního kalendáře bez jakékoliv zástavy a bez sjednání sankcí. To je rozhodnutí SVJ a je to pouze dvoustranná soukromoprávní dohoda mezi věřitelem a dlužníkem. Dluh však nepřechází na nabyvatele jednotky, neboť dluhy nemají nožičky.

Kdo dluží, ten platí. Pokud se někdo domnívá opak, ať uvede příslušný právní předpis.

lake

Pane lake, přečtěte si pořádně Vaše tvrzení z úvodního příspěvku: Ten, kdo rozhodoval o opravě či technickém zhodnocení domu, je také povinen za provedení prací zaplatit plnou částku. Na věci nic nemění, zda později přestane být vlastníkem jednotky v domě.

Od člověka, co propaguje schvalování reserve study na 30 let dopředu, to je opravdu góóól – to už se v téhle republice neschválí jediná oprava :-))) To jako myslíte, že když se na shromáždění v lednu schválí na červen oprava střechy a někdo v únoru prodá byt, bude přesto hradit opravu střechy v červnu??? Nebo za deset let v květnu? To nemůžete myslet vážně…

V rozsudku 22 Cdo 242/2009 se jasně říká: Z uvedeného vyplývá, že vlastník jednotky, který jednotku převedl na jiného, je pasivně legitimován ve sporu o platby záloh podle § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů, KTERÉ SE STALY SPLATNÝMI V DOBĚ, KDY BYL VLASTNÍKEM JEDNOTKY; na nabyvatele jednotky povinnost platit tyto zálohy nepřechází.

Dále ale rozsudek říká také: Naproti tomu není žádného … důvodu, proč by na nového vlastníka neměla přejít povinnost ke složení zálohy dle § 15 odst. 2 zákona, když povinnost přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku vázne ze zákona na vlastníkovi jednotky jako takovém (§ 15 odst. 1 zákona) .

Rozsudek tedy není možno použít na zrušení obecné povinnosti hradit zálohy na správu ve shromážděním odsouhlasené výši současným vlastníkem na náklady odsouhlasené do budoucna; týkal se zálohy/příspěvku na jednorázovou akci splatné před jejím zahájením.

Jestliže je ale podloženo usnesením shromáždění vlastníků, že se úvěr bude splácet ze záloh/příspěvků na správu, bylo by nebezpečné vyvozovat, že usnesení shromáždění vzniklá před datem nabytí jednotky nejsou pro nového vlastníka závazná, čili že splatnost zálohy/příspěvku na úhradu úvěru nenastává až aktuálnímu vlastníkovi v aktuálním měsíci. Pokud se to novému vlastníkovi nelíbí, neměl byt kupovat; pokud se neobtěžoval si informace o plánu výdajů zjistit, proč by se mělo angažovat SVJ?

O účetnictví diskutovat nebudu, to mám samozřejmě správně, ale tam se minimálně v průběhu účetního období uvádí celkové částky, nikoli rozpočty na konkrétní osoby. Ojeté auto se také ZoVB neřídí.

všechno zde uvedené, jsou pouze Vaše právní fantazie. Ukažte mi judikát že tomu tak je. A tím judikátem NENÍ již zmíněný „22 Cdo 242/2009“. Takže JINÝ!

Neználek

NeznáIku, nerozumíte-li obsahu některého judikátu, nemohu Vám nijak pomoci. Už jstem to napsal jinde.

Je na Vás, abyste citoval zákonné ustanovení, které by umožňovalo švindlovat v účetnictví SVJ právnické osoby. Já takové neznám. Paní PeDuPles také ne, a to se v účetnictví vyzná mnohem lépe než Vy.

Je na Vás, abyste citoval zákonné ustanovení, které by umožňovalo přechod dluhu na jinou osobu jinak než zákonným způsobem. Já takové neznám (vynechám li odporovatelnost, dobrovolné převzetí dluhu, zdědění dluhu, dluh váznoucí na nemovitosti jako věcné břemeno).

Uveďte fakta a čísla paragrafů, jinak je to jako obvykle o ničem.

lake

Ano, je opravdu potřeba rozumět judikátu a tomu, čeho se týká.

Je-li tedy judikát na úhradu dluhu, který byl splatný před započetím oprav, nelze ho použít na dluhy, jejichž splatnost ještě nenastala. A mám s financováním oprav prostřednictvím úvěrů ze stavebního spoření osobní zkušenost, bylo použito v domě, jehož jsem předsedou. Takže vím naprosto přesně, o co v daném judikátu jde.

Zde se ale bavíme o něčem jiném. Jestliže shromáždění odsouhlasí opravu a její způsob financování úvěrem na SVJ, který bude splácen z běžných záloh na správu, pak přes to nejede vlak a splatnost pohledávky SVJ vůči vlastníkovi nastává v daném měsíci pouze pro alikvotní podíl výše splátky úvěru, resp. stanovené zálohy na správu.

To nic nemění na tom, že SVJ samozřejmě eviduje pohledávku vůči vlastníkům ve výši nesplaceného úvěru vůči bance; splatnost této pohledávky ale ještě nenastala a tudíž není po nikom vymahatelná. Právo určit splatnost pohledávek usnesením shromáždění snad nikdo SVJ neupírá.

Splátky úvěru bance jsou pak samozřejmě zahrnuty ve finančním plánu jako náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech na správu domu, a promítnuty do záloh. S tím vším se nový vlastník může seznámit a zařídit se podle toho – buď požadovat slevu z kupní ceny, nebo byt nekupovat.

Stejně tak by se měl nový vlastník seznámit se schváleným plánem oprav na další roky, aby se pak nedivil, že po něm bude SVJ měsíc po koupi požadovat peníze na novou střechu. Protože je SVJ opravdu, ale opravdu nebude vymáhat na vlastníkovi, který tuto (dosud nerealizovanou) opravu na shromáždění před rokem schválil.

Nevím tedy, o jakém přechodu dluhu se tady bavíme. SVJ účtuje o dluhu vůči bance i o (nesplatné) pohledávce vůči vlastníkům. Splatnost jednotlivých částek nastává vlastníkům z titulu splatnosti záloh na správu po jednotlivých měsících; i podle rozsudku NS se tak děje vůči vlastníkovi aktuálnímu.

Výši záloh si určili vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu zcela dle zákona a pro nového vlastníka tam výjimku nevidím. A tyto zálohy jsou opět zcela v souladu se zákonem použity na splátku dluhu právnické osoby SVJ, jejímž je nový vlastník členem. Tak jaký cizí dluh?

Domnívám se, že se tady možná dávají dohromady dvě věci. To, co ze zakona patří do správy domu s tím, co tam nepatří. Oprava střechy patří do správy domu, zateplování tam nepatří. Uvedu praktický reálný příklad. Člen společenství plánuje prodat byt (takového vlastníka znám) a ví, že když se mu provede prosadit zateplení domu, tak svůj byt zhodnotí. Dům se zateplí, byt pak prodá za vyšší cenu, což nás vcelku nemusí zajímat. Kdo tedy bude splácet ten jeho podíl na zateplení. Původní vlastník už není členem, nový vlastník je dejme tomu informovaný a ten to platit odmítne. Úvěr na zateplení není úvěr na správu domu. Prosim, nenapište sem nakonec, že to nebude platit ani jeden. To by to pak splácel zbytek vlastníků. To co uvádím je docela reálná situace, tak jak jí řešit v souladu s právem. Děkuji za odpověď.

JanoN,

podle § 9 odst. 1 ZoVB je SVJ způsobilé vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. Gramatickým výkladem lze dospět k názoru, že rekonstrukce a modernizace (zateplení, výměna oken, výměna balkonů za lodžie aj.) nespadá do správy domu.

V literatuře (1), (2) jsou ale výklady, které do správy domu zahrnují i modernizaci a rekonstrukci společných částí domu. Pokud tedy přijmeme tento rozšiřující teleologický výklad, mělo by se postupovat podle § 15 odst. 4 ZoVB, tj. při vypořádání závazku SVJ vůči bývalému vlastníku jednotky se nepřihlédne k zálohám na správu domu, které bývalý vlastník uhradil podle § 15 odst. 2 ZoVB.

Pokud nebude diskutujícím jasno, co patří do správy podle ZoVB, lze vymýšlet různé konstrukce o „dluzích“ bývalých vlastníků, kteří si schválili modernizaci domu a kteří budou desítky let splácet „dluhy“.

Já nejsem teoretik, jako praktikovi je mi bližší výklad uvedený v literatuře, který vychází z účelu SVJ.

A nový OZ již mnohem konkrétněji upravuje, co patří do správy v § 1189. Nejsou to pouhé opravy.

Používat pouze jazykový výklad paskvilu ZoVB je nedostatečné, přímo zavádějící. Ale každý má možnost volby.

Hezký den!

Pavel

Lit.:

(1) Čáp, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2009,

(2) Pražák, Z. Společenství vlastníků jednotek. 3. vydání. Praha: Leges, 2010,

Pan Pavel napsal: „… lze vymýšlet různé konstrukce o „dluzích“ bývalých vlastníků, kteří si schválili modernizaci domu a kteří budou desítky let splácet „dluhy“. Já nejsem teoretik, jako praktikovi je mi bližší výklad uvedený v literatuře …“

Pane Pavle, snad by bylo lepší vycházet raději ze znění zákona a z judikatorní praxe. V diskusích s Vámi tuto zásadu připomínám v poslední době často. Vaše literatura je z období, kdy nebyly k dispozici judikáty, nebo je autoři neznali.

Uvedu další konkrétní případ z nedávné rozhodovací praxe Ústavního soudu: I.ÚS 2926/10 ze dne 19.01.2011. O co šlo? Shromáždění odsouhlasilo novou elektroinstalaci a zároveň příspěvek vlastnice jednotky na tento účel. Po výměně elektroinstalace vlastnice svou jednotku převedla na jinou osobu a tvrdila, že povinnost k úhradě má nabyvatel jednotky, nikoliv ona.

Ústavní soud ji poučil, že povinnost hradit má ten, kdo byl vlastníkem jednotky v okamžiku hlasování o částce na budoucí technické zhodnocení. ÚS zcela odmítl tezi, že by náklady měl splácet někdo jiný než dotyčná vlastnice. Stálo ji to pak kromě úhrady dlužné částky i úrok z prodlení a náhradu nákladů řízení v částce 10.500,– Kč. ÚS shledal výstižným a zcela správným názor odvolacího soudu:

• „Skutečnost, že žalovaná převedla kupní smlouvou vlastnické právo k předmětné bytové jednotce na další osobu jí nezbavila povinnosti uhradit závazek vzniklý prokazatelně v době, kdy ještě byla vlastníkem této bytové jednotky.“

Tím je opět potvrzeno, co píšu: ať jde o elektronstalaci či zateplení, na počátku určenou částku (či její splátky) hradí pouze ti, kdo o věci rozhodovali jako spoluvlastníci domu. Ten,kdo se stal vlastníkem jednotky později, nepřebírá dluhy předchozího vlastníka jednotky. Tak pravil první senát ÚS ve složení Ivana Janů, Vojen Güttler a František Duchoň. Cituji z I.ÚS 2926/10:

• „Ústavní soud přitom neopomíjí princip, jež má pro tento případ zásadní význam, a sice, že vlastnictví nelze chápat jako beneficium svědčící toliko jednotlivci, ale že klade na vlastníka (třebas i bývalého) rovněž povinnosti; stručně řečeno, že vlastnictví zavazuje (čl. 11 odst. 3 Listiny).
  Těchto povinností se přitom nelze obecně apriori zříci jen tím, že jedinec přestane být vlastníkem věci, s níž tyto povinnosti ať už jakýmkoliv způsobem souvisí; řečeno jinak, ne všechny závazky související s vlastnictvím konkrétní věci přichází automaticky na nového vlastníka.“

Z právního hlediska tedy není pochyb, že kdo si objednává opravu či technické zhodnocení, ten za ně také zaplatí plnou částku, i když prodá jednotku.

Byla by jistě zajímavá diskuse o tom, zda povinnost uhradit částku vznikla již v okamžiku, kdy byla její výše odhlasována shromážděním (k tomu dospěl ÚS), nebo teprve v okamžiku zhodnocení majetku (k tomu se přikláním já). Vycházím z toho, že teprve faktickým zhodnocením majetku (ve věcném plnění) vzniká obohacení vlastníka jednotky a také jeho povinnost přispět na toto zhodnocení jinak než zálohově. K tomu viz shodná formulace o „věcném plnění“ použitá v § 4 zákona o daních z příjmů.
---------------------------------------------------------------------------------

Je zřejmé, že rafinované pokusy paní PeDuPles uvádět nabyvatele jednotky v omyl (a označovat dluhy bývalého vlastníka za zálohy na budoucí správu domu) jsou v rozporu s právem. Také Váš názor, že bývalí vlastníci nemají splácet své dluhy je v rozporu s právem. Jen pro zajímavost: kdo tedy má tyto dluhy vůči SVJ splatit za ně, podle Vás?

Běžné klamavé praktiky s označováním splácených dluhů jako budoucí zálohy jsem označil za švindl a podvod, ke kterému dochází hromadně v tisících SVJ. Jediným cílem tohoto podvodného jednání je totiž uvést nabyvatele jednotky v omyl, udělat z něj hejla a vzbudit v něm přesvědčení, že on je tím, kdo má tyto „zálohy na správu“ (ve skutečnosti dluhy jiné osoby) uhradit.

lake

„…pokusy paní PeDuPles uvádět nabyvatele jednotky v omyl (a označovat dluhy bývalého vlastníka za zálohy na budoucí správu domu) jsou v rozporu s právem…“

• jak vidět ani senátu okresního soudu nevadí používat pojem „fond oprav“, který Vás tak irituje. Divné ne?
• nicméně judikát je jedna věc a poučení pak druhá. I přes znalost takového judikátu je nutno vyvodit nějaké teze či postupy. Jde výslovně o to, že uvedený princip není takto v praxi aplikován. Z neznalosti nebo z tuposti. Co ale může udělat vlastník který toto ví, který je s tímto principem za jedno? Uvedu příklad mně známého SVJ

  Usnesly se ovce na zateplení domu/budovy (nechytejte mne za slova). A tak se odsouhlasil, že „příspěvek do FO“ (ať již FO znamená cokoli) bude XX-Kč/m2 a z tohoto „FO“ se budou hradit splátky úvěru, který byl vzat u jedné „spřátelené“ dohazovačky bankovních úvěrů. To bylo v r. 2006. Od té doby změnilo majitele asi 15% bytů. 2% vlastníků zemřely stářím a 3% z tíhy exekucí
  Situace je taková, že Výbor tají jaké jsou dluhy spoluvlastníků – prý podle zák. 101/2000 musí se sdělením dluhů ke spoluvlastníkům souhlasit a vůbec obstrukčně brání výkonu práv. Úvěr má skončit za 12 let
  
  A teď otázka: dejme tomu, že po skončení splácení úvěru začne vymáhat některý spoluvlastník na základě teze Vámi uvedeného judikátu bezdůvodné obohacení SVJ v důsledku nesprávně stanovené částky na správu domu – tedy, že do nich byly kalkulovány dluhy předchozího vlastníka. A pravděpodobně i uspěje.

  • Kdo zaplatí toto neoprávněné obohacení? Ostatní konkrétní-vlastníci (nebo SVJ? – tedy i ti co jen ručí podle §13/7 tedy ti „noví“), kteří dopustili aby vlastník, který se odstěhoval a splácel toliko splátky za úvěr aby při odstěhování nevyrovnal mimořádnou splátkou tento dluh?
  • Nebo by ho měli jít hledat a vyžalovat to na něm? Jenže ho zřejmě nenajdou.
  • A především, co může udělat vlastník-jednotlivec již teď pokud o uvedeném ví? Má jej vymáhat? A proti komu? Proti SVJ nebo má honit vlastníka sám?

A takto popsané to je zřejmě v hodně případech.

Neználek

Děkuji přispívateli Pavel za posun někam dál. Chápu tedy snad správně, že výměna technicky zastaralého výtahu za nový, který je logicky na jiné technické úrovni je modernizací domu a patří do správy. A co je tedy zateplení. Zejména, co tedy s novým vlastníkem, který koupí byt v zatepleném domě a odmítne se podílet na splátkách úvěru. Přichází do úvahy soudní vymáhání, když ano, bude výsledek tohto sporu jednoznačný? Jsme síce praktici, ale co si budeme namlouvat, takoví vlastníci existují.

Jano, zde se velmi podrobně psalo o tom, co spadá pod opravy (správa domu podle § 9 odst. 1 ZoVB) a co již je technickým zhodnocením uvedeným jinde (v § 11 odst. 5). Přečtěte si to, ať pouze nehádáte. http://www.portalsvj.cz/…-neni-oprava

Je tam uveden i odkaz na poměrně čerstvý rozsudek NSS 8 Afs 4/2012, který se zabýval výjimkami v rozlišení oprav a technického zhodnocení majetku.

Výměna výtahu s vyššími technickými parametry spadá do správy domu (i když nejde o opravu), neboť dnes už neexistuje možnost (ani technicky, ani právně) pouze opravit původní výtah do původního stavu.

U zateplení musíte rozlišovat, zda jde o nutnost (k dodržení povinného ukazatele energetické náročnosti), či se tím odstraňuje technická závada stavby (nedostačující izolace, promrzání, vlhkost zdiva), nebo zda jde o zhodnocení nikoliv nutné (proto, že vlastníci chtějí prostě mít hezký a zateplený dům). Uvedený rozsudek odkázal na individuální posouzení v každém jednotlivém případě.

lake

Plně se ztotožňuji se s vaším názorem a z toho budu vycházet.

JanoN,

že zateplení patří do správy jsem tu psal již v roce 2009:

http://www.portalsvj.cz/…a-pod-spravu

Je o tom literatura, tu jsem již dnes také uváděl.

NOZ to postavil najisto v § 1189/1.

Že se někdo opozdí s platbou, to ano, ale že by odmítl „splácet úvěr“, protože si zateplení nepřál, tak to nikoho zatím nenapadlo. Máme 141 jednotek a k prodeji bytů dochází často.

Hezký den!

Pavel

Domnívám se, že dnes to už nebude úplná pravda. Od ledna se změnil stavební zákon a SVJ už není automaticky oprávněno zastupovat vlastníky ve stavebním řízení, tak jak to bylo do 31.12.2012. A na zateplení je potřeba stavební povolení.

JanoN,

já řeším v tomto podvláknu pouze to, co patří do správy domu.

Neřeším novelu stavebního zákona. Takto bychom se mohli postupně dostat až k tomu, co dělat, když nikdo nechce být ve výboru nebo není usnášeníschopné shromáždění. To potom také nemůžete dělat rekonstrukci.

Na to co patří do správy domu nemůže mít vliv nějaká novela stavebního zákona.

Hezký den!

Pavel

Jenom jsem reagovala na váš odkaz, nic víc. Nicméně, zda zateplování patří do správy domu jasné dle mého názoru není.

Paní PeDuPles, potřetí musím připomenout, že příspěvky nerovnají se zálohy. Možná nerozumíte tomu, že zálohu nelze vybírat po tom, co již byla částka vynaložena. V tom případě již lze vymáhat pouze konečnou platbu. O zálohách nemůže být ani řeči. Je k tomu konstantní judikatura.

Vaše tvrzení je tedy nesprávné: vlastníci jednotek kteří si odhlasovali určitou stavební akci (opravu) ji pak splácejí. Jde tedy o běžné splátky dluhu vzniklého ze zákona, nikoliv o úhradu záloh na budoucí výdaje. Máte to popletené, nebo jde o podvodné jednání. Skutečně se domníváte, že ve vašem účetnictví je vše v pořádku?

ObčZ § 39: „Neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.“ Tvrdíte, že později po vzniku dluhu jej označíte jako by to byla záloha na budoucí nutné výdaje. Vaším cílem je obejít zákon a přehodit splácení dluhu z dlužníka na jinou osobu, která tuto povinnost nemá. To je jednoznačně podvod jako vyšitý, spáchaný v organizované skupině.

Podle ustálené soudní praxe se organizovanou skupinou rozumí sdružení více osob, tj. nejméně tří, v němž je provedena určitá dělba úkolů mezi jednotlivé členy a jehož činnost se v důsledku toho vyznačuje plánovitostí a koordinovaností. Tato definice platí i pro výbor, že ano. Dostat se za hranu zákona je velmi lehké, jestliže jej nedodržujete.

ObčZ § 35 (2): „Právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem.“. Takže jestliže výbor vyjádřil svou vůli vymáhat úhradu vzniklého dluhu, je bezvýznamné, jestliže to nesprávně ukryli pod předpis zákoh na budoucí nutné výdaje. Jde vůči nabyvateli jednotky o úkon, který se příčí zákonu i dobrým mravům a je tedy neplatný.

Jakmile SVJ provedlo po schválení podle § 11 odst. 5 jakoukoliv činnost na nemovitosti, vznikl vlastníkům jednotek automaticky (ze zákona) závazek podílet se na úhradě této činnosti (§ 13 odst. 1). Jde o závazek vůči osobě vykonávající správu domu – SVJ. Toto nelze nijak okecat.

Pokud o tomto zákoném závazku vlastníků jednotek neúčtujete řádně, popřípadě o něm neúčtujete vůbec, porušujete zákon.

Jestliže SVJ cosi uhradilo za vlastníky jednotek a nepožadovalo ihned úhradu v plné výši, šlo nejspíše o finanční službu, kterou normálně poskytují banky. Veškeré náklady této služby je SVJ povinno naúčtovat těm, kterým poskytlo plnění. Představte si toto půjčování peněz jako by šlo např. o dodávku vody či tepla a pochopíte, KDO je povinen ji uhradit. Ten kdo plnění odebral, že ano.

lake

Pane lake, máte nějaký chaos v terminologii a účetnictví, takže ani nevím, kde začít.

Ano, v okamžiku provedení opravy (a fakt nevím, proč bych ve chvíli odsouhlasení Vaší Reserve Study na 30 let dopředu měla mít závazek několik milionů) vzniká vlastníkům NESPLATNÝ závazek vůči SVJ. (Kdyby byl splatný, složí se všichni rovnou a nemusí se brát úvěr; pak by byla tato diskuze zbytečná).

Ano, zálohy nelze vybírat na něco, co bylo vynaloženo. Problém je v tom, že v případě financování oprav úvěrem SVJ nic nevynaložilo. Pouze závazek vůči dodavateli, splatný okamžitě a najednou, vyměnilo za závazek vůči bance, splatný na několik let až desítek let dopředu a po částech.

Vzhledem k tomu, že prostředky, jež jsou předmětem závazku vůči bance, byly použity na správu domu, stává se splátka úvěru nákladem na správu domu – ale až ve chvíli, kdy jsou peníze vynaloženy, tedy splátka z účtu SVJ odeslána. Teprve v té chvíli dochází k čerpání příspěvku na správu.

Není tedy problém, aby se na splátku splatnou bance 25.dne v měsíci vybíraly zálohy na správu splané do 20. dne v měsíci. Jsou totiž vybírány na náklad, který bude teprve vynaložen. Zároveň okamžikem vynaložení prostředků na splátku bance dochází ke snížení závazku vlastníka vůči SVJ.

Pokud by SVJ vynaložilo prostředky (tedy čerpalo zálohy na správu) tak, jak to tvrdíte Vy, dokonce v okamžiku schválení akce, byl by účet dlouhodobých záloh všech SVJ v trvalém několikamilionovém minusu. Ano, i takové jsem viděla :-(

Účtuji řádně jak o (nesplatných) závazcích SVJ bance, tak o (nesplatných) pohledávkách vlastníků. Nevím jak jste dospěl k názoru, že tomu tak není. Stejně tak řádně účtuji o přijatých zálohách vlastníků a jejich vynakládání na náklady spojené se správou domu.

Je zcela jasné, že SVJ za vlastníky nic neuhradilo a žádnou finanční službu tedy vlastníkům neposkytuje. Plnění poskytuje SVJ vlastníkům průběžně, tedy prostředky na splátky úvěru měsíčně vynakládá, a účtuje je těm, kterým poskytuje plnění – tedy vlastníkům v době, kdy je vynakládá.

Představte si to jako technickou kontrolu u auta – povinen ji uhradit je ten, v jehož vlastnictví se auto v den technické nachází, ne původní vlastník automobilu, který Vám ho jasně prodal s technickou v té době platnou na dobu určitou. O nákladech i jejich splatnosti jste věděl nebo měl vědět dopředu.

K Vaší teorii tedy potřebuji vysvětlit pár věcí – jak SVJ může vynaložit peníze, které nemá, v době, kdy nic nedělá, za akci, která neproběhla, a co potom dělá ve chvíli, kdy peníze bance posílá, když je nevynakládá.

Vskutku absurdni situace.

Chci-li prodat jednotku, musim tedy zuby nehty sabotovat veskere plany na rekonstrukce, modernizace, zateplovani a podobne veci – protoze pokud by to nedejboze Shromazdeni schvalilo (75%), budu to jako debil platit, kdyz z toho nebudu mit prospech…

Pane Viktore, nepochopil jste možná, že za byt v zatepleném domě s opravenou střechou a novými okny získává vlastník jednotky výhodu a vyšší peněžní hodnotu při prodeji.

Pak jste možná nepochopil, k čemu mají sloužit dlouhodobé zálohy: právě k tomu, aby si vlastníci postupně našetřili na nutné opravy a údržbu. Uvažte zda toto je mravné:

• Pan A dvacet let vybydluje dům,
• platí při tom nízké zálohy, nepostačující k reprodukci majetku,
• pak si nechá z cizího úvěru zvelebit svůj majetek,
• byt v opraveném domě dobře prodá a inkasuje rozdíl v tržních cenách pro sebe,
• a vzápětí přestane svůj dluh splácet – ať se stará ten hejl, kterému pan A prodal draho svůj byt.

To je nejen nemravné, ale protizákonné jednání. Dluhy se mají platit. Podvádět se nemá, je to trestné.

Slušný prodávající by řekl na rovinu: mám hradit 800 Kč měsíčně na 20 let jako splátky SVJ, takže v kupní smlouvě to převezmete a já Vám dám příslušnou slevu.

Ve reálném životě to ovšem bude spíše tak, že prodávající se o svém dluhu kupujícímu nezmíní, inkasuje peníze, zmizí z domu a přestane splácet co je dlužen. Vůči bance by si to nedovolil. Je-li ale věřitelem SVJ, je velká šance, že neschopný výbor se nebude vůbec namáhat s výběrem dluhu.

Zdá se, že někteří členové výboru si ani nestačili všimnout, že nějaký dluh již panu A vznikl ze zákona a že by již pár měsíců či let měl být veden v účetnictví SVJ jako pohledávka za panem A. Viz příspěvky paní PeDuPles.

Řešívá se to tak, jak jsem popsal – protizákonně. Výbor či správce se snaží podfouknout nabyvatele jednotky. Cizí splátky se dovedně ukrývají v zálohách na správu pod podivnými názvy: „fond oprav Wustenrot“ nebo „fond doplňkové tvorby“ nebo „revitalizace“ nebo (jako u paní PeDuPles) „záloha na úvěr“.

Počítá se s tím, že většina nových vlastníků jednotek se ve věci neorientuje a na podfuk nepřijde.

lake

Slušný prodávající by řekl na rovinu: mám hradit 800 Kč měsíčně na 20 let jako splátky SVJ, takže v kupní smlouvě to převezmete a já Vám dám příslušnou slevu. 

Celou dobu tvrdím, že podobně to má proběhnout, tedy bez té smlouvy, a NObčZ se právě toho trochu nešikovně snaží docílit. Takže moje teorie je správná.

Ve reálném životě to ovšem bude spíše tak, že prodávající se o svém dluhu kupujícímu nezmíní, inkasuje peníze, zmizí z domu a přestane splácet co je dlužen. Vůči bance by si to nedovolil. Je-li ale věřitelem SVJ, je velká šance, že neschopný výbor se nebude vůbec namáhat s výběrem dluhu. 

V tomhle máte taky pravdu. Ale nevím, který zákon ukládá SVJ, aby tu bylo od toho hlídat, že Mánička má platit zálohy na správu 8,43 Kč/m2, protože tu nebydlela když jsme dělali střechu, a Hurvínek 12,89 Kč/m2, protože tu nebyl když jsme dělali dveře ale na střechu už jo, a Křemílek co bydlí už pět let ve Švédsku nám má ještě 43 měsíců splácet malování na chodbě za 4,56 Kč/m2 a Vochomůrka má nedoplatek na tři roky za opravu dlažby v sušárně za 2,78 Kč/m2, ačkoli se odstěhoval dva dny před nástupem dlaždičů.

Paní PeDuPles, nevím, zda to v diskusi zapadlo, ale hned ve třetím řádku úvodního příspěvku jsem jednoznačně vymezil, že píšu o „… případech, kdy dluh je hrazen ve splátkách podle splátkového kalendáře.“.

I v citovaném rozsudku šlo o ten případ, kdy vznikla povinnost hradit náklady na dům (příspěvek), a to nikoliv zálohově, nýbrž příspěvkově (v tomto případě ve splátkách). Proto také soud dovodil, že je to bývalý vlastník, kdo je povinen dále splácet, i když převedl jednotku na svou dceru ve snaze splátkám se vyhnout.

I oba příklady (na které jsou na konci úvodního článku uvedeny odkazy) se zabývají právě takovými situacemi: Kdosi měl platit, neplatí – napsalo se to tedy na nabyvatele jednotky, jakoby šlo o zálohu. Existující splátky dluhu ovšem nelze dodatečně označit za zálohové platby a ty předepsat jiné osobě podle § 15 odst. 2 ZoVB.

Vám zřejmě leží na srdci v první řadě financování pomocí záloh na správu, nikoliv případ s dluhem hrazeným ve splátkách.

Uzavírám, že tyto dva režimy jsou navzájem nekompatibilní. Hrazení splátek dluhu je zásadně odlišné od skládání záloh. SVJ je povinno účtovat o pohledávce za vlastníkem jednotky, jakmile vznikla. Pozdější prodej jednotky na tom nic nezmění. Pak ovšem nemůže nastat případ, aby se dlužná částka ocitla najednou nějakým kouzlem v rozpisu záloh jiné osoby.

lake

…no to je nějaký spekulant, neznáme podrobnosti…

A máte jistotu v tom, že když koupím byt, kde SVJ má úvěr, že já vyhraju soud o tom, že splácet má původní majitel bytu? Asi ne, že?

a asi tomu nerozumím, leč prakticky se 1/ vybírá fond oprav 25,–/metr a měsíc na účet SVJ a 2/ banka si inkasuje splátky úvěru z účtu SVJ…

nikde obvykle není nijak stanoveno, jaký vlastník má jaký konkrétní dluh atp. Stejně tak jak si to účetní firma vykouzlí, to je snad její problém, ne?

„Vůči bance by si to nedovolil.“

Banka by si nedovolila, co si dovolí společenství vlastníků.

Ano, Vas priklad s panem A je jasny. Jenze nizke prispevky nepostacujici k reprodukci majetku nejsou vinou pana A, ale SVJ. Sam rikate, ze dlouhodobe zalohy maji slouzit k tomu, aby si vlastnici postupne nasetrili. Nas pristup se lisi jen v tom, ze podle meho si nemaji nasetrit jen na udrzbu, ale i na modernizace postupne.

A na Vas priklad mam jiny. Pripada mi stejne nemravne, abych platil neco, co jsem si neobjednal (byl jsem prehlasovan) a co nevyuziju (prodavam byt). A nejak neverim tomu, ze mam realnou sanci pri prodeji to, co dluzim na zvelebeni, dostat nejakou formou od kupujiciho. (Z jeho pohledu jiste nebude tezke najit podobny byt, kde stejny cilovy stav zafinancovalo SVJ z nasetrenych penez, nikoliv z cerstve porizeneho uveru, ktery je potreba splatit).

Ale co mne zajima nejvic – jestli je nejake legalne ciste reseni – tedy napriklad, co kdyz Shromazdeni rozhodne, ze ted se zvysi prispevky na spravu a udrzbu o X, aby se za 5 let dal vymenit stary vytah?

„Ale co mne zajima nejvic – jestli je nejake legalne ciste reseni – tedy napriklad, co kdyz Shromazdeni rozhodne, ze ted se zvysi prispevky na spravu a udrzbu o X, aby se za 5 let dal vymenit stary vytah?“

Viktore, pletete příspěvky se zálohami. Měl jste jistě na mysli zálohy, že?

Právně čisté řešení existuje, ale dostanu za něj hezkých pár mínusů. Na všechny větší schválené (75%) opravy, rekonstrukce a modernizace vlastníci přispějí ve vhodném okamžiku jednorázově. Kdo nemá peníze, tak si vezme úvěr nebo byt prodá. Starý člověk požádá o příspěvek své dědice (má-li nějaké) nebo byt prodá nebo si vezme reverzní hypotéku (a dědicové utrou). Při prodeji bytu se cena stanoví na základě aktuálního stavu domu (a samozřejmě nabídky a poptávky v místě). Pokud se 20 let nic s domem nedělá, tak dům podle toho vypadá a dosažená cena bude nižší než u domu po nákladné rekonstrukci. SVJ ze záloh na správu průběžně zajišťuje údržbu a menší opravy, spoření a úvěry na větší akce si každý zajišťuje sám. SVJ tak nemusí řešit, zda dluhy mají nožičky apod.

Uvědomuji si, že výše popsaný postup má jednu závažnou nevýhodu. Vyžaduje totiž samostatné lidi, kteří nechtějí žít pod kuratelou SVJ.

• takoví lidé ale nebydlí v bytových domech :-D
• reverzní hypotéka v Česku? Kde?