Zkušenosti se soudem a zcela nový poznatek.
Naše SVJ provádělo zateplení domu. Dům má 56 bytů s lodžií a 40 bytů bez lodžie. Lodžie jsou v prohlášení uvedené jako příslušenství bytu a byty s lodžiemi nemají oproti ostatním žádné navýšení platby do společné zálohy. Nový výbor uhradil celý náklad na zateplení, včetně nákladů vyúčtovaných na lodžie ze společné zálohy. Byl jsem předsedou revizní komise a považoval jsem za svou povinnost žádat po výboru následné vyúčtování bytů s lodžiemi vůči společné záloze. Předpokládal jsem také dojednání spoluúčasti společné zálohy.
Předseda odmítal jakékoliv jednání. Když jsem podal návrh na řešení dodatečné úhrady pro jednání shromáždění, vsunul před ně návrh na úplnou úhradu všech nákladů ze společné zálohy. Jeho návrh byl přijat asi 65% přítomných, což činilo asi 40% všech hlasů společenství (podle podílů), takže byly moje návrhy již nehlasovatelné. Upozornil jsem ihned, že hlasování není platné, protože ke změnám prohlášení vlastníka není shromáždění oprávněno. Předseda odmítl o tom diskutovat. Dospěl jsem k názoru, že se špatným výborem nemá kontrolní komise možnost cokoliv ovlivnit. Rozhodl jsem se proto, hledat oporu u soudu. Výsledek je natolik poučný, že stojí za pozornost.
Podle skutečných hodnot na fakturách jsem určil částku na jednotku plochy bytu, která byla neoprávněně uhrazena za práce na lodžiích. Soud jsem požádal o vystavení platebního příkazu na hodnotu odpovídající ploše mého bytu. Samozřejmě jsem doložil všechny podklady. Výsledek byl pro mě šokem. Soud souhlasil s tím, že byla uhrazena ze společné zálohy částka na součásti bytů vlastníků, avšak vyvodil, že jsem nebyl finančně poškozen, protože nedošlo k protiprávnímu jednání. V následujícím textu uvedu doslova hlavní zdůvodnění rozsudku.
"Jestliže bylo řádně v souladu se zákonem schváleno provedení zateplení domu, způsob financování je již plně v pravomoci výboru společenství vlastníků, který musí postupovat v souladu s usnesením shromáždění vlastníků. Samostatně pak v souladu § 9 odst. 11, věta druhá. ZVB, rozhoduje o využití fondu oprav k této úhradě, do kterého přispívají všichni vlastníci podle pravidel určených ve stanovách společenství. Založil-li tedy žalobce svůj nárok na zaplacení 10.073,– Kč na tvrzení, že mu byla způsobena škoda v důsledku financování zateplení lodžií ze společného fondu oprav, postrádá tato argumentace znak protiprávnosti. Jinak řečeno, atributem škodního nároku, jak jej konstatuje žalobce, je porušení právní povinnosti žalovaným při úhradě zateplení domu, spočívající ve využití fondu oprav k úhradě zateplení i těch částí domu, které nejsou společnými částmi všech vlastníků, nýbrž k zateplení individuálně vlastněných částí bytů (lodžií). Pomíjeje stále probíhající odbornou diskusi nad otázkou, zda lodžie jsou či nejsou samostatnými částmi bytů, z nichž je na ně přístup (pro řešení merita věci není tato otázka podstatná), výbor společenství (žalovaného) neporušil žádnou právní povinnost, pokud hradil z fondu oprav zateplení lodžií, neboť takový postup byl v jeho pravomoci. Nemohl tak způsobit žádnou škodu, tím méně pak přímo žalobci.
S ohledem na absenci protiprávnosti jednání žalovaného je zřejmé, že ani další nezbytné znaky odpovědnosti za škodu, tedy její samotná existence a příčinná souvislost mezi škodou a protiprávním jednáním, dány nejsou. S ohledem na všechny výše uvedené argumenty soud žalobu v celém rozsahu zamítl."
Měl jsem dojem, že rozsudek Krajského soudu v Ostravě je nesmyslný a podal jsem odvolání. Vrchní soud v Olomouci však rozsudek Krajského soudu potvrdil.
Před nástupem nového výboru jsme již třikrát prováděli opravy, které byly současně prováděny na součástech bytu, byly uhrazeny z dlouhodobé zálohy a po zjištění skutečných nákladů následně vyúčtovány jednotlivým bytům k jednorázové nebo postupné úhradě.
Vím, že řada lidí zastává názor, že by měly být náklady na lodžie hrazeny společně. Pokud však vezmeme v úvahu, že lodžie slouží pouze některým jedincům a jejich udržování je finančně náročné, pak je požadavek na úhradu majitelem oprávněný. Připouštím však dohodu na určité spoluúčasti společné zálohy. Při provedené úhradě platby zaplatí největší byt bez lodžie větší částku než 52 bytů, které lodžie vlastní a užívají (není to můj byt).
Na rozsudku mě udivuje, že § 9 odst. 11, věta druhá. ZVB, dovoluje předsedovi zaplatit ze společné zálohy také náklady na součásti, které nejsou společné všem bytům. Ptám se sám sebe, k čemu je pak prohlášení vlastníka, které shromáždění není oprávněno měnit, když předseda vlastně zaplacením nákladů na součásti bytů tuto změnu pro okamžik platby provede. Cílem mého podání k soudu nebyla touha po penězích, ale obava, že předseda bude takto postupovat také příště.
Na tomto portálu jsem se setkal s řadou užitečných poznatků, ale o této pravomoci předsedů jsem nic nezaznamenal. Pro všechny vlastníky a také předsedy je to jistě podnětné poznání. Hlodalo ve mně menší podezření, že mohl být rozsudek ovlivněn tím, že má v domě byt s lodžií také jeden ze soudců Krajského soudu, jehož zástupce na shromáždění hlasoval také pro úhradu ze společného. Potvrzení rozsudku Vrchním soudem tyto domněnky rozptýlilo. Byl bych proto rád, kdyby mi mohl někdo potvrdit, že § 9 odst. 11, věta druhá ZVB skutečně toto jednání výboru SVJ dovoluje, nebo je tvrzení pouze úletem Krajského soudu v Ostravě, který nemá zrovna nejlepší pověst.
FrantaF
Chtěl jsem upozornit na nejistotu předpokladu, že získáme od soudu vždy správné rozhodnutí. Současně mě zajímalo, zda rozhodnutí, které mne překvapilo svými nedostatky, zapůsobí stejně také na jiné vlastníky. Závěry od účastníků diskuze k rozhodnutím soudu se tu nevyskytli. Uvedu nyní závěry soudu, které sám považuji za nesprávné.
Připomínám, že Krajský soud nezpochybnil moje tvrzení, že jsou lodžie příslušenstvím bytu a zaměřil se na dokazování, že postup výboru našeho SVJ byl správný. Moji stížnost odmítl na základě dvou výroků, které já oba považuji za neplatné.
Pro úplnost přiznávám, že nejsem znalý zákonů a nemám žádného právního poradce, jak se zřejmě domnívá „lake“. Potvrzení právníka našeho správce o tom, že lodžie jsou v našem SVJ příslušenstvím bytu, jsem si vyžádal pro výbor, který původně trval na tom, že žádné prohlášení nemáme. Pokud nesouhlasíte s mými výhradami, můžete podat lepší výklad rozhodnutí soudu.
Prvním výrokem je závěr soudu, že souhlasem se zateplením domu na shromáždění vlastníků dne 4. 6. 1009, vyjádřili přítomní vlastníci také souhlas s úhradou nákladů na zateplení lodžií ze společné zálohy. Závěr považuji za chybný ze tří důvodů.
- Text bodu usnesení zněl: „Stanovený rozsah zateplení obsahuje zateplení pláště budovy včetně výměny oken schodiště, zateplení střešního pláště a podhledů prvního podlaží a výměny sklepních oken“. Nezmiňuje se o zateplení lodžií. Z textu nevyplývá, že jsme odsouhlasili také úhradu lodžií ze společné zálohy.
- Je správné, že lodžie nejsou v rozsahu zateplení zahrnuty, protože shromáždění nemůže vnutit skupině vlastníků, které mají lodžie uvedeny jako příslušenství bytu, zateplení na svém příslušenství. O úpravě součástí bytu rozhodují vlastníci sami.
- Lodžie jsou zařazeny v prohlášení jako součásti bytu a jejich náklady nemohou být hrazeny ze společné zálohy. Hlasování o úhradě ze společné zálohy by měnilo ustanovení uvedená v prohlášení. Shromáždění nemůže měnit rozsah podílu vlastníků na právech a povinnostech. Ten lze změnit pouze dohodou všech vlastníků, kterých se změna dotýká.
Druhý výrok je postaven na § 9 odst. 11, druhé věty ZVB. Věta konstatuje, že výbor nebo pověřený vlastník rozhodují o věcech spojených se správou domu, pokud si rozhodnutí v těchto věcech nevyhradí shromáždění.
- Věta může platit pouze pro případy, kdy je úhrada prováděna pro účely, pro které byla záloha tvořena. Jiné využití je v rozporu se zákonem, protože porušuje smlouvu, na základě které je finanční hotovost vlastníky vytvářena.
- Neplatí ani uvedený dodatek, „pokud si rozhodnutí nevyhradí shromáždění“. Shromáždění si nemůže vyhradit rozhodnutí, ke kterému není ze zákona oprávněno.
Výbor také není oprávněn použít peněz k úhradě nákladů, pro které není záloha určena, protože by tím porušil pravidla v prohlášení. Uváděl jsem usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 406/2010, ze dne 30. 11. 2011, ve kterém se o změnách v prohlášení hovoří.
Krátkou poznámku pro AlenuS. Zatím jsem celé znění rozsudku vrchního soudu nedostal. FrantaF
Kromě Vámi uvedených výhrad přidám i další rozpor k závěru soudu, podle kterého souhlasem se zateplením domu na shromáždění vlastníků dne 4. 6. 1009 vyjádřili přítomní vlastníci také souhlas s úhradou nákladů na zateplení lodžií ze společné zálohy i s výrokem soudu, že výbor nebo pověřený vlastník rozhodují o věcech spojených se správou domu. Tedy rozpor s tím, co tu často publikuje Lake.
Lake opakované uvádí, že
„v případě záloh je SVJ pouze oprávněno stanovit, vybírat a
vymáhat zálohy na správu domu podle § 9 odst. 1 ZoVB. Sem ovšem patří
pouze správa, provoz (údržba) a opravy domu. Do činnosti SVJ nespadá ani
rekonstrukce, ani modernizace cizího majetku. SVj není oprávněno ani
stanovit, ani vymáhat zálohy na tento účel.“
Podle tohoto tvrzení nepatří zateplení (technické zhodnocení) do
působnosti SVJ bezohledu na to, jestli lodžie patří nebo nepatří do
společných prostor.
Pane Franto,
Bylo by možné, abyste na svých webových stránkách zveřejnil i rozsudek odvolacího soudu ? Váše zveřejnění je obrovským přínosem.
Alena
Poprvé ve svém životě jsem se dostal do styku se soudem a nejsem odborník na právní záležitosti. Přesto budu panu Zdeňkovi oponovat. Žaloba nemohla být postavena na nesouhlasu z rozhodnutím shromáždění zateplovat dům, protože se zateplením jsem plně souhlasil, ani s dalším kde se hlasovalo, zda mají být náklady na lodžie hrazeny z dlouhodobé zálohy, protože toto hlasování bylo neplatné. Jednak není shromáždění oprávněno k takové změně a také proto, že souhlas vyjádřilo jen asi 40% všech „podílů“.
Soud se neměl zabývat protiprávností rozhodnutí shromáždění, ale úhradou nákladů ze společné zálohy, která je určena na správu společných součástí, na příslušenství vyhrazené bytům, Úhradu příslušenství bytu ze společných peněz soud nezpochybňoval, soud dospěl pouze k závěru, že pokud bylo zateplení schváleno, měl výbor právo uhradit náklady na lodžie z dlouhodobé zálohy, protože mu to dovoluje § 9 odst. 11, věta druhá. ZVB. Přílohou mé žaloby bylo také vyjádření právníka, že lodžie jsou součástí bytu a náklady na ně nemohou být uhrazeny ze společné zálohy. Toto vyjádření dostal výbor ještě před zmíněným hlasováním. Já jsem stále hovořil o nákladech na lodžie a ty byly jednoznačně definované. Uvedu ještě, že lodžie jsou předsunuté, takže se dá snadno poznat, co k nim patří. Mimoto, přiložené faktury uváděly, za co je konkrétní částka požadována.
Vím, že jsem (asi v OZ) četl definici součásti a podle ní není vymezení spolu souvisejících prvků nemožné. Za pochybné považuji dva výroky soudu. Výrok, že jsem schválením zateplení schválil také úhradu celého nákladu ze společné zálohy, a výrok o významu § 9 odst. 11, věta druhá, ZVB. Já v ní nevidím souhlas s použitím zálohy k tomu, k čemu není určena. Považuji výrok za absurdní, za výrok který eliminuje platnost prohlášení v oblasti vymezení součástí vyhrazených pro jednotlivé byty.
O zateplení se hlasovalo v roce 2009 o úhradě zateplení v roce 2011. Jak je uvedeno na jiném místě, společné opravy, ve kterých se setkaly společné součásti a příslušenství bytu se prováděly a uhradily ze společné zálohy před nástupem nového výboru třikrát. Vždy se po upřesnění nákladů do zálohy vrátily platby jednotlivých bytů v odpovídající výši. Prohlášení se prostě považovalo za základní smlouvu o právech a povinnostech vlastníků. Současný předseda prohlásil dokonce před soudem, že naše společenství „žádné prohlášení nemá, má jenom nějakou smlouvu“.
Vyškrtal jsem, co by v dokumentech mohlo něco osobního prozrazovat a nakopíroval jsem je do své složky na „SkyDrive“ pod názvy: Žaloba, Rozsudek, Odvolání a Výhrady při odvolacím řízení. Rozsudek z odvolacího řízení ještě nemám.
Soubory jsem uvedl do své složky http://sdrv.ms/Le0Frm FrantaF
Poměrně drahé připomenutí zásady, že pomocnou ruku je třeba hledat na vlastním rameni. Tedy před vlastním rozhodnutím o provedení prací vyžadovat jasnou dohodu o věcech ve kterých se domáháte berličky soudu. Nelze totiž v našem formalizovaném soudním systému očekávat rozhodnutí ve smyslu anglosaského práva tedy k meritu věci.
Pan Jan II má jistě pravdu v tom, že dohoda je zárukou správného jednání. Ovšem takovou dohodou je v našem případě prohlášení vlastníků, které vymezuje jejich práva a povinnosti. Každý vlastník našeho SVJ dohodu dostal a podepsal. Další dohoda se může uzavřít na způsob splácení jednorázové, postupné apod. Opisovat prohlášení snad není třeba.
Pan lake, v příspěvku „Vložil lake, 23. Září 2010 – 2:14“ jste odpovídal na můj dotaz, zda je možná změna zařazení lodžií do formy dříve užívané, tedy společné lodžie s tím, že budou jejich uživatelé stejně jako dříve přispívat navýšením plochy bytu o polovinu plochy lodžie, odpověděl, že taková změna ani podobná není možná bez souhlasu všech vlastníků. Považuji to za správné a domníval jsem se, že to respektuje také soud. V takovém případě bych snad měl šanci, protože jsem ke své žalobě přiložil také prohlášení právníka, že lodžie jsou uvedeny v prohlášení jako příslušenství bytu. Tady musím pro zdejší právníky dodat, že jsem někde ve výkladu této problematiky četl, že lodžie zařazené jako součást bytu, se uvádí jako příslušenství bytu, takže lpět na tom, že jsou součástí a ne příslušenstvím je zbytečné. V rozsudku soudu jsem nenašel zpochybnění tohoto zařazení. Jestliže platí výrok soudu, že je výbor oprávněn rozhodnout, že budou náklady na lodžie uhrazeny ze společné zálohy, tedy v rozporu s prohlášením, pak je zpochybněn smysl prohlášení, jako trvalé neměnné dohody.
Překvapuje mě také, že nikomu dalšímu než mě nepřipadá jako pochybné vyjádření soudu, že schválením zateplení jsme současně všichni schválili také souhlas, že lodžie budou hrazeny ze společné zálohy.
Dovolím si ještě obecnou poznámku k dotazu „kdo tedy má platit ty balkony“. Diskuze na toto téma končí obvykle sporem co vlastně k balkonům nebo lodžiím patří. Právníci to nemusí vědět, ale ví to jistě projektanti a stavební firmy. V našem případě bych stručně řekl, vše co vyčnívá z fasády.
Ale nám všem přeci nejde o vlastnictví, ale o náklady související s užíváním věci. Mělo by být samozřejmostí pro každého, že za něj nikdo nemusí platit náklady na věc, kterou výlučně jen on užívá. Totéž musí platit u lodžií, vyhrazených konkrétnímu uživateli. Považuji za správné, aby náklady na udržování užívané věci v řádném stavu hradil výhradní uživatel této věci. Veškeré náklady, které udržování vyžaduje, přímo závisí na existenci užívané věci. Kdyby například lodžie na domě nebyla, byly by náklady na její údržbu nulové. Proč má člověk bydlící v domě vedle bytu s lodžií, hradit náklady, vyvolané existencí věci, která slouží pouze sousedovi a současně nepatří k nezbytným věcem pro stavbu samotnou. Při způsobu, který zvolil výbor, zaplatí vlastník s velkým bytem bez lodžie, téměř dvojnásobek toho, co zaplatí uživatel s malým bytem, který lodžii užívá (nejde přímo o můj případ).
FrantaF
Nějak stále nechápu o co jde. Cožpak se lodžie zateplují? K čemu by to bylo dobré? Pokud se na stěny (vnitřní i vnější) lodžií něco lepí, tak určitě ne kvůli lodžiím samotným, ale kvůli zateplení přilehlých bytů, případně kvůli tepelným mostům, nebo jen z estetického hlediska.
Podílet se na nákladech na zateplení domu poměrně podle spoluvlastnického podílu mně přijde logické. Podíl se určuje z podlahové plochy jednotky, což je většinou i vytápěná plocha. Vlastník bytu 100 m2 přispěje na zateplení 2× větší částkou než vlastník bytu 50 m2. Má 2× větší vytápěnou plochu, tedy zateplením by měl ušetřit 2× více za teplo (za jinak stejných podmínek). Bez ohledu na nějaké lodžie nebo balkony.
Pane X, máte pravdu v tom, že zateplení přinese výhody všem. Také jsem žádal výbor o jednání na výši spoluúčasti bytů bez lodžií a připouštěl jsem až 50%. Zainteresovanost vlastníků s lodžiemi hraje také svou roli. Náklady na lodžie činily celkem asi 1,1 milionu Kč, tj. asi 20 tisíc jedna lodžie (dostali jsme dotaci 50%, takže náklady jsou poloviční). Zateplovali se boční stěnky lodžií z obou stran v celé hloubce, což nebylo podle některých hlasů nutné, obrušovalo se zábradlí a natíralo ve dvou vrstvách drahým nátěrem, údajně bylo pocákáno při zateplování. Před 10 lety bylo při opravě vyměněno. V tu dobu jsme měli jiný výbor a opravu platili vlastníci s lodžiemi sami. Značný náklad činil poplatek za zábor pozemku města, protože lešení u lodžií přesahovalo povolenou šířku 1 metru. Tam by se dalo snad také ušetřit.
Nyní vsunu věty z minulého příspěvku. Kdyby lodžie nebyly, ušetřilo by se 1,1 milionu Kč. Vlastník s větším bytem jistě rád přispěje dvojnásobnou (ale odpovídající) částkou na byt, který mu slouží. Proč se domníváte že má zaplatit také dvojnásobnou částku za věc, která mu nic nepřináší a zaplatit za lodžii více, než ten, kdo ji užívá. Nechci komukoliv vnucovat svůj názor, vysvětluji pouze, jak jsem já dospěl ke svému názoru. FrantaF
Pane FrantoF,
Za ztěžejní považuji tuto část rozsudku:
„Pokud žalobce nesouhlasil se způsobem financování zateplení z fondu oprav coby vlastník bytu, který lodžii nemá, měl a též mohl koncentrovat své úsilí do zvratu přijatého rozhodnutí shromážděním vlastníků formou samostatné žaloby tak, jak to předpokládá 11 odst. 3 ZVB. Musel by tak ovšem učinit v zákonem stanovené 6 měsíční propadné lhůtě za současného splnění další podmínky — musel by sám být v pozici přehlasovaného vlastníka. Žalobu ovšem nepodal – a jak plyne ze shodných tvrzení účastníků – sám hlasoval pro zateplení.“
Nevím, jak přesně znělo ono inkriminované usnesení, ale domnívám se, že soud vzal jako fakt, že shromáždění předepsanou formou schválilo zateplení domu a jeho financování bez jakéhokoliv omezení z fondu oprav (záloh na opravy). To bylo pro soud postačující a zároveň rozhodující, proč se dál nezabýval skutečnostmi, zda lodžie jsou nebo nejsou součástí bytu.
A v tom také spočívá poučení.
Zmiňované usnesení shromáždění společenství vlastníků, proti kterému jsem měl podle soudu vystoupit s žalobou, mělo pouze 3 následující body:
1-Schvaluje platnost stávajícího plánu oprav domu i pro nově vzniklé společenství a souhlasí s urychlenou realizací celkového zateplení budovy s využitím úvěru ve výši do 9 mil. Kč. Stanovený rozsah zateplení obsahuje zateplení pláště budovy včetně výměny oken schodiště, zateplení střešního pláště a podhledů prvního podlaží a výměny sklepních oken.
2-Pověřuje výbor společenství zajištěním výběru vhodné stavební firmy, která provede zateplení a ukládá výboru, učinit všechny potřebné kroky a úkony, které jsou nutné pro realizaci celé akce v co možná nejkratším termínu
3-Pověřuje výbor společenství sepsáním jednotlivých smluv se správcem, tak aby byly zajištěny všechny běžné činnosti potřebné pro chod domu (např. dodávka tepla, dodávka vody atd.) a dále aby bylo zajištěno vedení účetnictví společenství vlastníků dle platných zákonů ČR.
Předseda odvolacího soudu se divil, proč jsem přiložil usnesení také z roku 2009, když si stěžuji na důsledek hlasování v roce 2011. Předseda poté oznámil, že dokument doplnil on. Zasmál jsem se v duchu, protože v usnesení bylo uvedeno 10 mil. Kč, místo schválených 9 mil. Má kritika tohoto „zkreslení“ a dalších nedostatků pobouřila některé vlastníky natolik, že jsem byl na zvláštní informativní schůzka, kde bylo asi 25 procent vlastníků vyzván, abych odstoupil z funkce v revizní komisi, protože revizní komise nemá kritizovat výbor, ale má kontrolovat účetnictví. Nemohu proto spoléhat, že se uložený zápis v ostatních bodech shoduje se schvalovaným, jehož kopii mám.
FrantaF
Pane X, je to bohužel předem ztracený případ.
- Pan Franta si plete pojem „součást bytu“ s pojmem „příslušenství bytu“. Tyto dva pojmy jsou zcela odlišného obsahu a nelze je směšovat dohromady.
- Pan Franta ani jeho právník nevědí, že lodžie nemůže NIKDY být součástí bytu. Byt se skládá pouze z místností, to je základní právní postulát zákona o vlastnictví bytů (§ 2 ZoVB písm. b).
- Plete si náklady na zateplení domu s náklady na lodžii.
- Neví ani co je lodžie a vymýšlí k tomu nikým neschválenou definici z oblasti stavebnictví, která nemá naprosto žádnou spojitost se skutečným obsahem Prohlášení vlastníka.
- Odmítá vzít na vědomí, že jeho Prohlášení vlastníka je neurčité, tedy vadné.
- Odmítá vzít na vědomí, že z neurčitého Prohlášení nelze zjistit ani z čeho se skládá lodžie, ani kdo je vlastníkem této tajemné lodžie.
- Nepřipouští si, že proti usnesení shromáždění se měl obrátit na soud do šesti měsíců.
Já se zde celkem často snažím tazatelům radit, ale zde je to zbytečné. Pan Franta žádnou radu nechce. Má svou hlavu. Nechce poradit, nýbrž chce přesvědčit ostatní, že jeho názory jsou jediné správné. Sám ví nejlépe jak se věci mají, sám si vykládá obsah Prohlášení jak se mu zlíbí. U soudu to dopadlo tak, jak to muselo dopadnout.
lake
Lake uvedl: „Pan Franta ani jeho právník nevědí, že lodžie nemůže NIKDY být součástí bytu. Byt se skládá pouze z místností, to je základní právní postulát zákona o vlastnictví bytů (§ 2 ZoVB písm. b).“
Ovšem v jiné diskusi (v reakci na názor jiného diskutujícího Petra, polde kterého balkony nemohou být součástí bytu, nemají čtyři stěny, viz charakteristika bytu např. i v zákoně o bytech.) Lake uvedl: http://www.portalsvj.cz/…y-za-balkony#… „Podle § 120 odst. 1 občanského zákoníku součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Neoddělitelnost je přitom chápána jako neoddělitelnost fyzická, technická i funkční.Součástí stavby mohou být např. různé přístavby, vestavby, nadstavby. Není nutno, aby existovaly „čtyři stěny“. Takovou definici součásti věci neznám. Běžně se judikuje, že součástí bytu může být podlahová krytina, zařizovací předměty, vestavné skříně, kuchyňská linka. Hlavní věc a její součásti tvoří jeden celek. To vše balkon splňuje, je-li zároveň jako součást uveden v Prohlášení vlastníka.“
Pane lake. Již dříve jste uváděl, že se ve zdejších diskuzích stejně nic nevyřeší. Vy totiž obvykle v těchto diskuzích odbočíte k formální stránce, kde máte vždy pravdu a zapomenete na podstatu věci, která je složitější. Tím se nedá nic nepokazit.
Podivoval jsem se nad vyjádřením soudu, že výbor může na základě §9 odst. 11, věta druhá ZVB rozhodnout, že součást vyhrazená k užívání určitému bytu bude uhrazena ze společné zálohy. Chtěl jsem na to upozornit případné zájemce a třeba poznat jejich názor, případně odhalit, co mi uniká.
Místo toho jsem dostal obsáhlý rozbor našeho prohlášení vlastníka, které jsem netvořil. Dokonce ani nevím, jak jste zjistil Vámi uvedené množství jeho závad. O fondu oprav jsem v žalobě nic nepsal, označení „fond oprav“ uváděl soudce v rozsudku (spletl jste si autora textu). Žalobu jsem podal včas po shromáždění v roce 2011(ne pozdě, jak píšete), na kterém se rozhodovalo o tom, že budou náklady na lodžie uhrazeny ze společné zálohy.
Podle Vás „můj právník“, stejně jako já neví, že lodžie nemůže být součástí bytu. OZ uvádí, že součástí věci je vše, co k věci podle její povahy náleží a nemůže být od věci odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Naše vysunuté lodžie jsou přístupné každá pouze z jednoho bytu a oddělit se jistě nedají, protože by se zřítily k zemi. Ale máte pravdu, nemohou být v prohlášení uvedeny jako součást a proto se uvádí jako příslušenství. Není to moje tvrzení, pouze je cituji, stejně jako další text. Dokument, dle kterého se určí, zda je, či není balkon příslušenstvím bytu, je prohlášení vlastníka budovy. Jsou v něm zaneseny popisy bytových či nebytových jednotek v domě, podíly na společných částech domu a definováno příslušenství k bytovým jednotkám. Pokud je balkon příslušenstvím bytu, pak jste povinni tento prostor řádně udržovat a upravovat. Já k tomu dodávám, že se také setkáváme s vyjádřením, že balkony musí být součástí fasády, protože zpevňují budovu. Obvykle jsou to vyjádření z roku 2005.
Na závěr k Vaší poznámce, že nechci radu. Napsal jsem svůj názor na konkrétní vyjádření a očekával jsem, že se o totéž bude třeba zajímat také někdo další. Samozřejmě budu špatně pochopené části doplňovat. Na jediné správné názory tu máme Vás. Podle Vás soud správně rozhodl, že výbor může uhradit náklady na všechny práce na lodžiích, aniž by se musel kohokoliv dotazovat. Přitom soud nezpochybnil, že jsou lodžie v prohlášení uvedeny jako příslušenství bytu. To všechno zdůvodnil jedinou větou v ZVB. Prohlášením se výbor nemusí zabývat. Moje očekávání bylo právě v tom, že někdo z té věty tento důkaz vyloupne. Další užitečná informace je ta, že pokud schválím zateplení, schvaluji současně, že uhradím i práce na příslušenství některých bytů.
Nejdu po penězích, plnil jsem svou povinnost člena revizní komise. Samozřejmě na vlastní náklady. Ale nejsem z toho nešťastný. FrantaF
Byla stavba předem řádně odsouhlasena? Pokud ano, pak souhlasím se soudem.
A me by zajimalo, kdo tedy ma platit ty balkony pri zateplovani? :-)
I ja jsem platil 70000 za balkon, ktery neuzivam…
Co s tim, nic.
Aniž bych znal všechny podrobnosti případu, myslím, že chyba se stala v tom, jak jste postavil žalobu. Žalovat jste měl protiprávní rozhodnutí shromáždění cestou „přehlasovaného vlastníka“ a ne až následně náhradu škody.
Tím jste před soud postavil vlastně 2 kauzy a on se tou první vůbec nezabýval (protiprávností rozhodnutí shromáždění) a řešil jen odpovědnost výboru za škodu. A zde je pak ošemetné jednoznačně prokázat porušení právní povinnosti, škodu a zejména příčinný vztah mezi nimi.
Přidávám se k panu Zdenkovi. Pan Franta se soudil o neurčitý pojem, který není v Prohlášení vlastníka jednoznačně určen. Soudy to pak odflinkly. Není divu. Údajný vlastník „lodžie“ nebyl schopen prokázat ani to, že ji vlastní, ani nedoložil co tedy vlastní. Nelze tedy od soudů očekávat nějaké zvýšené duševní úsilí k ochraně jeho neprokázaných práv.
Škoda, že pan Franta zde nepopsal svou situaci před podáním žaloby. Byl bych jej upozornil (jako již vícekrát na tomto portálu), že stavět žalobu na pojmu „balkon“, „lodžie“, „terasa“ je velmi ošemetné.
Tyto pojmy jsou totiž neurčité. Neurčitost má za
následek neplatnost právního úkonu. To se pak těžko
vykládá obsah Prohlášení vlastníka, když jsou v něm použity neurčité
a nedefinované pojmy. Viděl jsem desítky prohlášení vlastníka a všechny
byly neplatné v části, která se týkala balkonů, lodžií a teras.
--------------------------------------------------------------------------------------
• K pojmu „příslušenství bytu“
Pan Franta tvrdil: „Lodžie jsou v prohlášení uvedené jako
příslušenství bytu.“. Nu a co z toho plyne? To přece
neříká ani slovo o tom, kdo je vlastníkem lodžie. Pojem je
drfinován v Občanském zákoníku:
| zákon č. 40/1964 Sb. § 121 odst. 2 Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. |
Není zde ani slovo o vlastnictví, pouze o užívacím právu.
Příslušenstvím bytu může být i kočárkárna, prádelna, sušárna,
sklepní kóje, parkoviště před domem – a ty samozřejmě nejsou ve
vlastnictví nájemce bytu či jednoho vlastníka určitého bytu, že ano.
--------------------------------------------------------------------------------------
• K pojmu „lodžie“
I kdyby Prohlášení jednoznačně určilo, že lodžie je věcným
příslušenstvím bytu podle § 121 odst. 1 ObčZ, nebyla by situace pana
Franty o nic jasnější. Co je vlastně ta „lodžie“??? Je to snad
pouze prázdno plné vzduchu (obdobně jako pojem „místnost“)?
Nebo snad lodžie zahrnuje i něco víc? Co tedy? Snad i zábradlí? Či
svrchní nášlapnou vrstvu na podlaze? Nebo i vyrovnávací a hydroizolační
vrstvy pod ní? Nebo snad do pojmu lodžie je zahrnuta i celá nosná
podlahová deska? A co stěny ohraničující lodžii zezadu a z boků? Jsou
celé společné? Nebo nejsou? Kdo to ví? Co o tom praví Prohlášení
vlastníka?
Co se tedy vlastně zateplovalo? Svislé stavební konstrukce (stěny), které jsou společné, nebo jakási „lodžie“, která není v Prohlášení nijak definována a je zřejmě pouze prázdným prostorem přístupným z bytu?
lake
bylo by užitečné, pokud by jste oskenoval, anonymizovaně a zveřejnil jak celou žalobu (merit) tak oba zmíněné rozsudky když tedy je v odůvodnění že zneužití DZ není protiprávní. Těžko jinak usuzovat z čeho tak soudy vycházely.
Rozsudek ještě není zřejmě pravomocný. Otázka je, zda se odvolat nebo podat novou lepší žalobu.
Dokládat vyúčtováním získaným od účetní, že byly proplaceny lodžie které patří jen někomu. V prohlášení vlastníka musí být uvedeno, komu lodžie patří. Prohlášení by mělo být na katastru.
Žalovat může i ten, kdo se shromáždění nezúčastnil (nemusí jít o přehlasovaného). To se zde objevilo a citováno z judikátu.
Neuvádějte v žalobě pojem fond oprav. Pan Lake by vysvětlil proč. Možná byste mohl rozsudek kvůli tomuto pojmu napadnout.
SVJ nemůže rozhodovat o částech bytu, nemá k tomu pravomoc, jak tvrdí nesprávně soud. Rozhoduje jen o společných plochách.
Poslední komentáře