Naše SVJ provádělo zateplení domu. Dům má 56 bytů s lodžií a 40 bytů bez lodžie. Lodžie jsou v prohlášení uvedené jako příslušenství bytu a byty s lodžiemi nemají oproti ostatním žádné navýšení platby do společné zálohy. Nový výbor uhradil celý náklad na zateplení, včetně nákladů vyúčtovaných na lodžie ze společné zálohy. Byl jsem předsedou revizní komise a považoval jsem za svou povinnost žádat po výboru následné vyúčtování bytů s lodžiemi vůči společné záloze. Předpokládal jsem také dojednání spoluúčasti společné zálohy.

Předseda odmítal jakékoliv jednání. Když jsem podal návrh na řešení dodatečné úhrady pro jednání shromáždění, vsunul před ně návrh na úplnou úhradu všech nákladů ze společné zálohy. Jeho návrh byl přijat asi 65% přítomných, což činilo asi 40% všech hlasů společenství (podle podílů), takže byly moje návrhy již nehlasovatelné. Upozornil jsem ihned, že hlasování není platné, protože ke změnám prohlášení vlastníka není shromáždění oprávněno. Předseda odmítl o tom diskutovat. Dospěl jsem k názoru, že se špatným výborem nemá kontrolní komise možnost cokoliv ovlivnit. Rozhodl jsem se proto, hledat oporu u soudu. Výsledek je natolik poučný, že stojí za pozornost.

Podle skutečných hodnot na fakturách jsem určil částku na jednotku plochy bytu, která byla neoprávněně uhrazena za práce na lodžiích. Soud jsem požádal o vystavení platebního příkazu na hodnotu odpovídající ploše mého bytu. Samozřejmě jsem doložil všechny podklady. Výsledek byl pro mě šokem. Soud souhlasil s tím, že byla uhrazena ze společné zálohy částka na součásti bytů vlastníků, avšak vyvodil, že jsem nebyl finančně poškozen, protože nedošlo k protiprávnímu jednání. V následujícím textu uvedu doslova hlavní zdůvodnění rozsudku.

"Jestliže bylo řádně v souladu se zákonem schváleno provedení zateplení domu, způsob financování je již plně v pravomoci výboru společenství vlastníků, který musí postupovat v souladu s usnesením shromáždění vlastníků. Samostatně pak v souladu § 9 odst. 11, věta druhá. ZVB, rozhoduje o využití fondu oprav k této úhradě, do kterého přispívají všichni vlastníci podle pravidel určených ve stanovách společenství. Založil-li tedy žalobce svůj nárok na zaplacení 10.073,– Kč na tvrzení, že mu byla způsobena škoda v důsledku financování zateplení lodžií ze společného fondu oprav, postrádá tato argumentace znak protiprávnosti. Jinak řečeno, atributem škodního nároku, jak jej konstatuje žalobce, je porušení právní povinnosti žalovaným při úhradě zateplení domu, spočívající ve využití fondu oprav k úhradě zateplení i těch částí domu, které nejsou společnými částmi všech vlastníků, nýbrž k zateplení individuálně vlastněných částí bytů (lodžií). Pomíjeje stále probíhající odbornou diskusi nad otázkou, zda lodžie jsou či nejsou samostatnými částmi bytů, z nichž je na ně přístup (pro řešení merita věci není tato otázka podstatná), výbor společenství (žalovaného) neporušil žádnou právní povinnost, pokud hradil z fondu oprav zateplení lodžií, neboť takový postup byl v jeho pravomoci. Nemohl tak způsobit žádnou škodu, tím méně pak přímo žalobci.

S ohledem na absenci protiprávnosti jednání žalovaného je zřejmé, že ani další nezbytné znaky odpovědnosti za škodu, tedy její samotná existence a příčinná souvislost mezi škodou a protiprávním jednáním, dány nejsou. S ohledem na všechny výše uvedené argumenty soud žalobu v celém rozsahu zamítl."

Měl jsem dojem, že rozsudek Krajského soudu v Ostravě je nesmyslný a podal jsem odvolání. Vrchní soud v Olomouci však rozsudek Krajského soudu potvrdil.

Před nástupem nového výboru jsme již třikrát prováděli opravy, které byly současně prováděny na součástech bytu, byly uhrazeny z dlouhodobé zálohy a po zjištění skutečných nákladů následně vyúčtovány jednotlivým bytům k jednorázové nebo postupné úhradě.

Vím, že řada lidí zastává názor, že by měly být náklady na lodžie hrazeny společně. Pokud však vezmeme v úvahu, že lodžie slouží pouze některým jedincům a jejich udržování je finančně náročné, pak je požadavek na úhradu majitelem oprávněný. Připouštím však dohodu na určité spoluúčasti společné zálohy. Při provedené úhradě platby zaplatí největší byt bez lodžie větší částku než 52 bytů, které lodžie vlastní a užívají (není to můj byt).

Na rozsudku mě udivuje, že § 9 odst. 11, věta druhá. ZVB, dovoluje předsedovi zaplatit ze společné zálohy také náklady na součásti, které nejsou společné všem bytům. Ptám se sám sebe, k čemu je pak prohlášení vlastníka, které shromáždění není oprávněno měnit, když předseda vlastně zaplacením nákladů na součásti bytů tuto změnu pro okamžik platby provede. Cílem mého podání k soudu nebyla touha po penězích, ale obava, že předseda bude takto postupovat také příště.

Na tomto portálu jsem se setkal s řadou užitečných poznatků, ale o této pravomoci předsedů jsem nic nezaznamenal. Pro všechny vlastníky a také předsedy je to jistě podnětné poznání. Hlodalo ve mně menší podezření, že mohl být rozsudek ovlivněn tím, že má v domě byt s lodžií také jeden ze soudců Krajského soudu, jehož zástupce na shromáždění hlasoval také pro úhradu ze společného. Potvrzení rozsudku Vrchním soudem tyto domněnky rozptýlilo. Byl bych proto rád, kdyby mi mohl někdo potvrdit, že § 9 odst. 11, věta druhá ZVB skutečně toto jednání výboru SVJ dovoluje, nebo je tvrzení pouze úletem Krajského soudu v Ostravě, který nemá zrovna nejlepší pověst.

FrantaF