Pronájem nebyt. prostor

Škoda, že v tom nemajú tak jasno páni a dámy v talároch.

Naše SVJ sa takto pokúsilo legalizovať dlhé roky trvajúce využívanie spoločných priestorov bez právneho dôvodu. Ako to už býva išlo o využívanie bývalými a súčasnými predsedami, miestopredsedami výboru SVJ a spriaznenými osobami, na základe zmlúv, ktoré si podpísali navzájom (absolútne neplatné zmluvy z viacerých dôvodov – bez schválenia zhromaždením SVJ, výhradné využívanie spoluvlastníkmi bez zmeny prohlášení vlastníka (PV) plus dôvod, že SVJ vôbec nemá právo také zmluvy uzatvárať). No a pochopiteľne za smiešne sumy, ktoré by nestačili ani na náklady. A už vôbec nehovorím o tom, že časť „prenajatých“ priestorov vznikla stavebným vyčlenením bez stavebného povolenia, ktoré zasiahlo do nosných stien spoločných priestorov, zmenilo výmeru, zmenilo účel a opäť bez zmeny PV. V PV je účel využitia týchto spoločných priestorov iný ako prenájom (sušárny, kolárny atp.).

Pokus o legalizáciu prebehol nasledovne, predložilo sa a odhlasovalo sa na zhromaždení uznesenie, ktoré uložilo výboru SVJ uzavrieť nové zmluvy s vágnou špecifikáciou s o trošku vyššími sumami. Ja ako prehlasovaný vlastník som podal na súd návrh o vyslovenie neplatnosti event. nicotnosti takéhoto uznesenia riadne v rámci zákonnej lehoty.

Poviete si jasný prípad. Tie „prenájmy“ boli protiprávne resp. nikdy nevznikli z viacerých dôvodov. Úplný nonsens.

Čo nasledovalo?

1. Prvostupňový MS v Praze JUDr. Hana Suchánková – je to v poriadku, žaloba sa zamieta. Ten blábol napísaný v zdôvodnení uznesenia tu ani nebudem reprodukovať.
2. Odvolanie riešil VS v Praze senát JUDr. František Švantner, JUDr. Josef Holejšovský, Ph.D. a JUDr. Ing. Dušan Hrabánek – je to v poriadku, žaloba sa zamieta. Trochu menší blábol, ale stále úplny právny nezmysel v rozpore s konzistentnou judikatúrou NS.
3. Dovolanie na NS je podané na stôl to dostal senát JUDr. Jitky Dýškovej.

Len také drobné upozornenie, že teória je jedna vec a prax na českých súdoch vec druhá.

S výjimkou prvního stupně mám zkušenost se soudci zmíněnými v příspěvku „Teorie vs. Prax“ Vložil vlastnik_petriny, 15. Únor 2025 – 21:23.

Zasedání shromáždění vlastníků nebylo svoláno v souladu se zákonem ani stanovami, osobou, která není oprávněna zasedání svolat.

Uvedení soudci mi vysvětlili, že to nevadí.

Opomenuli mi vysvětlit, proč zákon a stanovy upravují okruh osob, které jsou oprávněny zasedání svolat.

Překvapuje mne, že jste nebránil Vaše práva, když se v domě načerno bouraly a přestavovaly společné místnosti. Nebránil jste Vaše práva, když Vám byl upírán vstup do společných místností. A teď najednou – jako čertík z krabičky – vyskakujete a brojíte proti zcela nevinnému rozhodnutí shromáždění, přestože nejde o důležitou záležitost. Máte zajímavě deformovanou stupnici hodnot.

• vlastnik_petriny: „… predložilo sa a odhlasovalo sa na zhromaždení uznesenie, ktoré uložilo výboru SVJ uzavrieť nové zmluvy s vágnou špecifikáciou s o trošku vyššími sumami. Ja ako prehlasovaný vlastník som podal na súd návrh o vyslovenie neplatnosti event. nicotnosti takéhoto uznesenia …“

Soudím, že právě toto je důvod, proč nebudete u soudu úspěšný. Zcela Vám ušlo, že shromáždění si může schválit cokoliv – rozhodnutí shromáždění může být nelogické, nesprávné z hlediska řádného hospodaření, obtížně splnitelné, avšak to na věci nic nemění. Rozhodnutí shromáždění jenom zavázalo statutáry, aby se pokusili vyvíjet určitou aktivitu směřující ke sjednání budoucích smluv o pronájmu společných prostor.

Je tedy pouze na statutárech, aby se pokusili splnit takto formulované zadání. Ke splnění by bylo ovšem nutné, aby k tomu byly splněny i další nezbytné podmínky:

1. pronajímané místnosti by musely být zkolaudované pro daný účel,
2. pronajímané místnosti by musely být právně volné,
3. k tomu by se muselo změnit prohlášení (§ 1169), a
4. budoucí nájemci by měli souhlasit s obsahem nájemních smluv.

Splnění těchto čtyř podmínek je ovšem zcela mimo pravomoci statutárního orgánu SVJ. Rozhodnutí shromáždění tedy pouze zavázalo právnickou osobu SVJ, aby činila nějaké předběžné kroky směřující k budoucímu pronájmu společných místností. Nejde tedy o žádný „pokus o legalizaci“, jak se nesprávně domníváte. Takto formulované rozhodnutí shromáždění není ani neplatné, ani nicotné. Domníváte-li se opak, čeká Vás ještě prohraný spor u Nejvyššího soudu a Ústavního soudu.

Právo je jako ostře nabroušený nůž. Chytíte-li ho za nesprávný konec, pořežete se.

Justitianus

Pán Justitianus, v prvom rade vďaka za Vašu reakciu.

K situácii v našom SVJ som neuviedol úplný kontext, a preto chápem Váš komentár k mojej osobe, i keď je nepresný a samozrejme ma mrzí.

Rád by som sa však vrátil k téme a pokiaľ možno dobral sa k podstate veci. Som relatívne jednoduchý človek a právny laik, a preto by som sa rád uistil, že Vám rozumiem správne.

Z Vašeho komentáru:

• Justitianus: Rozhodnutí shromáždění pouze zavázalo statutáry, aby se pokusili vyvíjet určitou aktivitu směřující ke sjednání budoucích smluv o pronájmu společných prostor.

usudzujem, že problém nenastáva v momente prijatia usnesenia na zhromaždení SVJ (je to len zadanie akejsi úlohy pre štatutára), ale až v neskôr. Je tým problematickým momentom moment, keď štatutár podpíše zmluvy o prenájme/výh­radnom používaní (názov asi nie je podstatný) bez toho, aby boli splnené nutné podmienky, ktoré ste sám uviedol? Sú takéto „zmluvy“ absolútne neplatné alebo mi zas niečo uniká?

Alebo ani to nie je problém a štatutár si môže podpisovať čokoľvek? Nastáva problém až keď iný vlastník na základe týchto „zmlúv“ začne výhradne využívať spoločné priestory v zmysle, že ich uzamkne a zneprístupní ostatným vlastníkom?

Je jednanie štatutára, ktorý takéto zmluvy vytvorí a podpíše za SVJ protiprávne? Je jednanie vlastníka, ktorý takto vyčlení spoločné priestory pre seba protiprávne? Jednoducho ma zaujíma, ako sa dostať k svojmu majetku, ktorý mám uvedený v prohlášení vlastníka.

• „Sú takéto „zmluvy“ absolútne neplatné alebo mi zas niečo uniká?“

To nemohu tušit. Popsal jste situaci tak nesrozumitelně, že nelze odpovědět. Pokud jde o společné místnosti uvedené v prohlášení, ty podle Vašeho popisu už přestaly existovat, zanikly bez náhrady. Takže se nemůžete domáhat, abyste je mohl užívat. Vaše užívací právo, uvedené asi v prohlášení, tím také zaniklo.

Namísto toho jsou v domě jiné místnosti, vzniklé načerno stavební úpravou, proti které žádný z vlastníků nevznesl námitku. Tyto místnosti nejsou uvedené v prohlášení a nejsou zkolaudované stavebním úřadem. K těmto místnostem nemůžete požadovat právo užívání, protože nejsou v prohlášení vůbec uvedeny – ani v popisu společných částí, ani ve schematu (půdorysu) jednotlivých podlaží.

• „Alebo ani to nie je problém a štatutár si môže podpisovať čokoľvek?“

Jestliže v domě existují společné místnosti, které nejsou určeny ke společnému užívání, pak mohou být pronajaty komukoliv. Stav ve vašem domě je z více důvodů rozporný s právem, protože jste vy, vlastníci, nebránili vaše práva. To je důvod, proč jste ve slepé uličce.

• „Je jednanie štatutára, ktorý takéto zmluvy vytvorí a podpíše za SVJ protiprávne?“

Jak to mám tušit? Jestliže shromáždění rozhodne většinou o pronájmu místností, které neslouží ke společnému užívání, nevidím důvod proč by mělo jít o protiprávní jednání statutára. Jiná záležitost je skutečnost, že v domě došlo ke stavebním úpravám které (možná) vyžadovaly souhlas stavebního úřadu, případně rekolaudaci k novému způsobu využití. To je však problém veřejnoprávní, nikoliv soukromoprávní.

• „Je jednanie vlastníka, ktorý takto vyčlení spoločné priestory pre seba protiprávne?“

Protiřečíte si. Prve jste tvrdil, že má jít o nájemní vztah – o smlouvu sjednanou mezi SVJ jako pronajímatelem a jinou osobou jako nájemcem. Teď zase tvrdíte cosi o tom, že vlastník „vyčlení spoločné priestory pre seba“. Tak si konečně rozmyslete co nám tady chcete servírovat k věření. Nejsme úplně hloupí, abychom to všechno spolkli i s navijákem.

Justitianus

České soudnictví – to je zdroj neustálého údivu.

Zde se o tom také psalo: Užívání společných částí domu 1.

Justitianus

Oprávněný k pronájmu je pochopitelně pouze vlastník věci, zde nemovité věci přesněji Jednotky (až už „bytu“ či „nebytu“). Dle NOZ zhruba „Co je uvedeno pro byt, platí i pro nebyt“, viz § 1158 (2)

Vlastníkem (pronajímané) jednotky (tedy i nebytové) může být ale také i SVJ. To plyne z

§ 1206

"(1) Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech;

JE-LI VŠAK VLASTNÍKEM JEDNOTKY SPOLEČENSTVÍ …, K JEHO HLASU SE NEPŘIHLÍŽÍ".

Nespekuluji nad tím, zda pronájem jednotky (kterou SVJ může vlastnit)

• je podnikání, protože dle § 1194 nesmí SVJ podnikat
• zda jako vlastník dotyčné jednotky (viz § 1206/1) může být zapsáno SVJ přes svoje IČO, nebo musí být jako vlastníci uvedeni aktuální členové Společenství.

Dále se řiďte radami Justitiana a zjistěte z Prohlášení (nebo na cuzk.cz) zda je místnost (kterou uvažujete pronajmout) samostatnou jednotkou nebo v opačném případě patří do společných částí

Pozn.: podobný omyl je uvažovat o tzv. „prodeji půdy“ (viz zdejší občasná diskuse) pokud je (většinou) společnou částí, nikoli samostatnou jednotkou