Přístavba nových balkonů

A balkon, jako společná část domu – společná jen některým vlastníkům jednotek v domě, je takový balkon, který je přístupný ze dvou a více bytů. V tomto případě není takový balkon příslušenstvím bytu. K tomu srovnej definici bytu (byt je soubor místností dle stav. zákona a místnost je dle stav. zák. nad 8 m2, že balkon není místnost je zřejmé, potom musí být příslušenstvím bytu, stejně jako koupelna o rozměrech 3 m2).

Názory přispěvatele An1 nejsou správné. Podle něj by střecha nebyla společnou částí domu, protože není volně přístupná všem vlastníkům jednotek. Kotelna (která musí být z bezpečnostních důvodů zamčena) by také nebyla společná. A tak dále… Pan An1 také nesprávně interpretuje rozsudek Nejvyššího správního soudu 4 As 44/2012, viz http://kraken.slv.cz/4As44/2012.

Na celé kauze od žaloby, přes rozsudek Krajského soudu až po NSS je zajímavá jediná věc: jak žalobkyně, tak soudy se chovaly naprosto iracionálně, když nebyl navrhován ani proveden základní důkaz, kterým je určení vlastnictví balkonu podle Prohlášení vlastníka budovy. Postup samotné žalobkyně byl zjevně nerozumný.

• Žalobkyně se chovala jako kuře s uříznutou hlavou, které ještě chvíli běhá po dvoře. Mohla a měla brojit již proti prvotnímu rozhodnutí shromáždění, které odsouhlasilo úpravu balkonu ve vlastnictví žalobkyně. Proti tomuto zásahu do samé podstaty svého vlastnictví se žalobkyně měla obrátit a oznámit SVJ absolutní neplatnost takového „usnesení“. Mohla se případně obrátit na soud podle § 11 odst. 3 ZoVB.
• Namísto toho však čekala jako ovce až na vydání stavebního povolení. To pak na poslední chvíli napadla stížností pro zcela okrajovou a malichernou příčinu – že nebyla oslovena jako účastník stavebního řízení. Rozum asi zaspal …

Totéž lze říci o senátech KS a NSS, které zjevně neznaly a nepoužily základní ustanovení zákona č. 72/1994 Sb: že je to původní vlastník, kdo rozdělil budovu svým rozhodnutím na společné části domu a jednotky. Obsah Prohlášení vlastníka byl tedy pro věc klíčový. Soudy se však touto zásadní skutečností nezabývaly – slovo „Prohlášení“ se v rozsudku NSS nevyskytuje. Tvrdím zde opakovaně, že soudy neumějí řešit záležitosti spoluvlastnictví podle ZoVB a selhávají v tom se školáckými chybami.

Soudy měly v první řadě přihlédnout (ex offo) k absolutní neplatnosti usnesení shromáždění. SVJ přece „rozhodovalo“ mimo svou pravomoc o cizích balkonech, které nejsou společnými částmi domu. Při zjevné neplatnosti tohoto usnesení nebylo SVJ oprávněno ani podat svým jménem žádost o stavební povolení. Soudy neměly tedy rušit usnesení Stavebního úřadu, nýbrž měly prohlásit celé stavební řízení od počátku za zmatečné pro nesplnění základní podmínky – SVJ jako stavebník neprokázalo „právo založené smlouvou provést stavbu“.
.............­.............­.............­.............­.............­..

O této věci zde píši poměrně často. SVJ je pouhý slouha, který není bez smlouvy s vlastníkem oprávněn sahat na cizí majetek a provádět na něm stavební úpravy (ať jde o balkon, nebo o zateplení stavby).

lake

Lake píšete:

…by střecha nebyla společnou částí domu, protože není volně přístupná všem vlastníkům jednotek. Kotelna (která musí být z bezpečnostních důvodů zamčena) by také nebyla společná.

Ale podle § 2 písm. g ZoVB jsou vyjmenované prostory společnými částmi domu jen pokud slouží společnému užívání a jsou k tomuto užívání určeny. To střecha i kotelna splňuje (na rozdíl od balkónu přístupného z bytu), i když nejsou volně přístupné.

Nemyslím si, že pan An1 nesprávně interpretuje rozsudek Nejvyššího správního soudu 4 As 44/2012, viz http://kraken.slv.cz/4As44/2012. V rozsudku je to napsáno jasně. Cituji:

Nejvyšší správní soud zdůrazňuje, že zákonná definice pojmu společné části domu, založená na účelu jejich užívání, jinou interpretaci neumožňuje. Je-li balkón přístupný jen z jedné bytové jednotky a slouží-li k užívání pouze vlastníku této jednotky, nikoli vlastníkům ostatních jednotek v domě, nelze výkladem dospět k tomu, že se jedná o společnou část domu. Také Ústavní soud v usnesení ze dne 8. 12. 2004, sp. zn. III. ÚS 23/04, které je dostupné na www.nalus.usoud.cz, konstatoval, že společné části domu [jsou] upraveny jako části určené pro společné užívání, jejichž příkladmý výčet je dále uveden. Vyjmenované prostory však jsou společnými částmi domu, jen pokud slouží společnému užívání a jsou k tomuto užívání určeny, v opačném případě nikoliv.

I když se jednalo o různé případy, ÚS ve svém usnesení mimo jiné reagoval na obecnou námitku stěžovatele, že by šlo o nerovnost, kdyby on vlastník nemohl měnit v prohlášení vlastníka určení spol. prostor, zatímco vlastníci tak činit mohou.

Cituji co k námitce ÚS uvedl:

Pokud stěžovatel uvádí, že vlastníci jednotek mohou změnit určení společných částí domu, zatímco on, jako vlastník budovy tak při vymezení jednotek prohlášením vlastníka učinit nemůže, v čemž spatřuje nerovnost vlastnického práva, uvádí k tomu Ústavní soud následující: Dle § 2 písm. g) zákona o vlastnictví bytů jsou „společnými částmi domu části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény …“. Jak uvedl již odvolací soud, jsou tedy společné části domu upraveny jako části určené pro společné užívání, jejichž příkladmý výčet je dále uveden. Vyjmenované prostory však jsou společnými částmi domu jen pokud slouží společnému užívání a jsou k tomuto užívání určeny, v opačném případě nikoliv.

Pane Dušane, napsal jste: "... podle § 2 písm. g ZoVB jsou vyjmenované prostory společnými částmi domu jen pokud slouží společnému užívání a jsou k tomuto užívání určeny.".

Vaše tvrzení je nepravdivé. Zákon neobsahuje co tvrdíte. Provedl jste nepřípustnou manipulaci s textem zákona, když jste do citátu vsunul slůvko "jen". Tím se Vám podařilo překroutit obsah a smysl právní normy.

Také Váš citát z nálezu ústavního soudu je zbytečný. Jednak se netýká balkonů. Druhak neříká o věci nic než to, co už všichni známe ze znění §2 ZoVB:
Výrok A: Části domu, určené ke společnému užívání, jsou společné.

Vy se z toho zřejmě snažíte pomocí dvojí negace vydolovat opačné tvrzení. To je vyloučeno. Přečtěte si nějakou stať o výrokové logice.
Výrok B: Části domu, NEurčené ke společnému užívání, NEjsou společné.

Tento Váš výrok není ničím podložen. V domě samozřejmě mohou existovat části (např. okna v bytě, sklepní místnost ve výhradním užívání jediného vlastníka) které nejsou určeny ke společnému užívání, avšak jsou společnými částmi domu, neboť je to tak určeno v Prohlášení vlastníka budovy.

Zřejmě si neuvědomujete, že z výroku A (§ 2 zákona) nelze nijak odvodit platnost Vašeho výroku B. Z hlediska výrokové logiky se tedy dopouštíte chyby. Abyste ji zakryl, zmanipuloval jste trochu znění zákona, jak už jsem se zmínil.

lake

V NOZ jsou společné části v zásadě skutečně určeny pouze tím, co prohlásí původní vlastník budovy (je tam uloženo „minimum“ (co musí být), jinak volná ruka).

Ovšem vlastnické vztahy – vzniklé před 1.1.2014 nemohou být NOZ dotčeny. Pro kolizi s Ústavou. Jednalo by s částečně o vyvlastnění bez náhrady a částečně o přikázání věci jinému – srovnej si stav v domech, kde jsou byty jak „s balkony“ tak byty „bez balkonů“.

Jenom blázen si koupí byt po 1.1.2014 (prohlášení a následně).

Aby většina odřezávala balkony menšině (jenom proto že je musí opravovat – tak jak to ty prosazuješ – společná část domu) nebo aby „někdo“ měnil vlastníkovi okna (směr otevírání, ventilace, členění), je myšlenka naprosto fantastická.

Vážený An1,
Vaše tvrzení je: „balkon je přístupný pouze z bytu – tedy není společný“. Tento názor je velmi daleko od reálného světa. Jde o bezduchou aplikaci prázdné litery zákona. Jsem rád, že jste se zmínil o kolizi tohoto čistě teoretického a spekulativního názoru s Ústavou.

Už jsem napsal, že testy z výrokové logiky jsou součástí přijímacích zkoušek na právnické fakulty. Zákon ve svém § 2 písm. (g) stanoví: "společnými částmi domu [jsou] části domu určené pro společné užívání (…)..

Zákon tím nijak nevylučuje, že společnými částmi domu mohou být také další části (ke kterým je možno se dostat jen skrz byt), ale původní vlastník je i přesto určil jako společné části domu projevem své vůle (viz Prohlášení vlastníka). A takové části domů samozřejmě existují – jde o miliony částí staveb v desítkách tisíc domů. Namátkou:

• Minimálně v polovině z 53000 SVJ jsou všechna okna uvnitř bytů stanovena jako společné části domu, i když nejsou určena pro společné užívání: užívá je, otevírá a zavírá po celý svůj život pouze vlastník dané jednotky a přístupná jsou samozřejmě jen zevnitř bytu.

• Nejméně polovina domů s balkony či lodžiemi je má v Prohlášení uvedeny jako společné části (součást fasády domu), i když přístup na balkon a lodžii je možný pouze přes konkrétní byt.

• Desítky tisíc domů s ústředním topením má všechny radiátory v bytech uvedeny v Prohlášení jako společné části domu (součást topné soustavy), přestože je užívá (a teplo z nich dostává) pouze konkrétní vlastník konkrétní jednotky ve svém konkrétním bytě.
.............­.............­.............­.............­.............­..

Pane An1, chystáte se ve všech těchto desítkách tisíc domů začít provádět hromadné vyvlastňování majetku? Pokud ano, dejte nám prosím vědět co nejdříve. Jsou nás miliony, které to bude VELMI zajímat.

lake

Máš obtíže porozumět slovnímů spojení pěti slov: „části domu určené pro společné užívaní“. Nedovedeš si představit, že by takto definovanou částí domu měl být vždy balkon přístupný pouze z jedné konkrétní jednotky.

Nikdo se ti na tomto portálu nebude smát jenom proto, že něčemu nerozumíš, ale snažíš se porozumět.

Podle mne to není žádná hanba – vznést dotaz.

Pro začátek, pokus se koncentrovat na slovní spojení dvou slov: „společné užívaní“.

Nyní se pokus aplikovat toto slovní spojení („společné užívaní“) na balkon v bytovém domě přístupný pouze z jednoho bytu.

Jakým způsobem by jsi chtěl „společně užívat“ balkon v šestém nadzemním podlaží obytného domu ?

Aby jsi mohl užívat „cizí balkon“, kupříkladu k opalování v letních měsících, musel by jsi se prvně vloupat do „cizího bytu“, nebo by jsi se musel slaňovat ze střechy.

Balkon přístupný z jednoho konkrétního bytu není svým stavebně-technickým určením determinován k tomu, aby sloužil „společnému užívaní“.

Pane lake,

já jsem ale neuvedl přesnou citaci § 2 písm. g. Neuvedl jsem, že jde o citaci, navíc citace uvádím kurzívou nebo v úvozovkách. Uvedl jsem, že „podle § 2 písm. g …“ tzn. že jsem provedl svůj zkrácený výklad, který je úplně stejný, jak je uveden v citovaném rozsudku 4 As 44/2012.

V § 2 písm. g. ZoVB je uvedeno:

g) společnými částmi domu části domu určené pro společné užívání, zejména …

Podmínka „určené pro společné užívání“ je zde jasně daná a podle mého názoru odpovídá mému výkladu a výkladu uvedenému v citovaných rozsudcích.

Citát z usnesení ÚS není vůbec zbytečný jak uvádíte. Na to usnesení III. ÚS 23/04 se odvolává rozsudek 4 As 44/20124. Můj názor není tolik důležitý, na rozdíl od výroků rozsudku NSS a usnesení ÚS. Pokud mluvíte o nějaké manipulaci, pak byste ji měl připsat jim. Nemyslím si, že bych je nesprávně interpretoval. Naopak jsem je citoval s minimálním komentářem z mé strany.

Pane Dušane, neprovedl jste „zkrácený výklad“ zákona, nýbrž jste si vymyslel vlastní text. Napsal jste nepravdu, která v zákonu není uvedena. Je zajímavé, jek jediné slovíčko dokáže zcela změnit smysl právní normy.

Co je společnou částí domu určuje Prohlášení vlastníka. Společnými musí být vždy ty části, které jsou určeny ke společnému užívání. Společné však mohou být i jiné části. Záleží pouze na znění Prohlášení.

Jde o základní cvičení z výrokové logiky. Takové jednoduché testovací výroky se používají při přijímacích zkouškách na právnické fakulty.

lake

Lake,

a můžete se prosím vyjádřit k těm výrokům NSS a ÚS, které opakovaně cituji?

Z rozsudku 4 As 44/2012 cituji:

Nejvyšší správní soud zdůrazňuje, že zákonná definice pojmu společné části domu, založená na účelu jejich užívání, jinou interpretaci neumožňuje. Je-li balkón přístupný jen z jedné bytové jednotky a slouží-li k užívání pouze vlastníku této jednotky, nikoli vlastníkům ostatních jednotek v domě, nelze výkladem dospět k tomu, že se jedná o společnou část domu.

Za rozhodující kritérium pro určení, zda se jedná o společnou část domu, či nikoliv, Nejvyšší správní soud považuje skutečnost, zda tato část domu je či není určena pro společné užívání. V tomto kontextu je nutné vykládat i demonstrativní výčet společných částí domu uvedený v citovaném ustanovení zákona o vlastnictví bytů. Jinými slovy, ve výčtu zmíněný balkón lze označit za společnou část domu jen za předpokladu, že je určen pro společné užívání.

Také Ústavní soud v usnesení ze dne 8. 12. 2004, sp. zn. III. ÚS 23/04, které je dostupné na www.nalus.usoud.cz, konstatoval, že společné části domu [jsou] upraveny jako části určené pro společné užívání, jejichž příkladmý výčet je dále uveden. Vyjmenované prostory však jsou společnými částmi domu, jen pokud slouží společnému užívání a jsou k tomuto užívání určeny, v opačném případě nikoliv.

Z usnesení III. ÚS 23/04 cituji:

… jsou tedy společné části domu upraveny jako části určené pro společné užívání, jejichž příkladmý výčet je dále uveden. Vyjmenované prostory však jsou společnými částmi domu jen pokud slouží společnému užívání a jsou k tomuto užívání určeny, v opačném případě nikoliv.

Od 1.1.2014 bude alespoň toto dilema vyřešeno dle § 1160 odst. 2 ObčZ (neboli snad lépe než ve stávajícím ZoVB, kde se pak lidé i soudy přou právě ohledně zmíněného - užívání vs. Prohlášení vlastníka).

Btw, zajímavě to již novelou z roku 2010 vyřešilo Slovensko, kde se praví v zákoně 182/1993 (zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov) v § 10 odst. 1:
"Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak je súčasťou bytu balkón, lodžia
alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25% z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy."
a v odst. 3 pak:
"Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov a lodžií."

Balkony přístupné pouze z jednoho konkrétního bytu nemohou být nikdy společnou částí domu. Bez ohledu na to, co stojí v prohlášení původního vlastníka budovy. Můžeš požádat Nejvyšší správní soud ČR, aby ti ze studijních účelů umožnil nahlédnout do spisu vedeného NSS ČR pod č.j. 4 As 44/2012. Pokud jsi alespoň asistent na právech, a dobře to zdůvodníš, povolení obdržíš. Veřejně publikovaný rozsudek je totiž velmi stručný, hlavní jádro argumentace se z něj nedozvíš. Rozsudek má velkou váhu, v senátu byl i Josef Baxa. Odvolací soudy, dle mých zkušeností, se kloní k právním závěrům NSS ČR.

Mám na vás dotaz. Je nás 5 vlastníků v panelovém domě o celkem 46 byt. jednotkách. Jak je to v případě schvalování přístavby balkonů. My jako vlastníci přistavovat nechceme, také z důvodu vysoké investice (14 nových balkónů). Musí být souhlas všech vlastníků, nebo je to jako např. u zateplení fasády, kde dle stanov BD stačí nadpoloviční většina všech členů? Jakou legislativou se řídíme? Díky

O balkonech máte zde napsáno vše.
Ohledně zateplení fasády nemáte pravdu. Neřídíte se přece stanovami družstva, nejste nájemcem družstevního bytu. Přečtěte si § 11 odst. 5 ZoVB.

lake