Prehled: kvory hlasovani o otazkach hospodareni se spolecnym majtkem clenu SVJ

Pane Evžene, Váš dotaz je zmatečný. Buď se rozhoduje na zasedání shromáždění, nebo se rozhoduje mimo zasedání shromáždění. Neexistuje však nic takového jako rozhodování „na zasedání mimo shromáždění“.

Až budete vědět na co se ptáte, upřesněte nám to. Děkuji.

Judikát, který citujete je zjevně vadný. Soudce nebyl schopen zdůvodnit svůj protiprávní názor, a neuvedl z jakého nosného důvodu se odchyluje od jednoznačně formulovaného znění zákona. Judikát je tedy nepřezkoumatelný. Je to pěkná ukázka libovůle soudu a neschopnosti soudce. Jiný význam nemá.

O tom jsem Vám, pane Evžene, psal už jednou jinde: http://www.portalsvj.cz/…atit-na-soud#….
--------------------------------------------------------------------

Navíc se naprosto mýlíte ve výkladu práva, zjevně pro Vaši neznalost obsahu zákona. Ustanovení o rozhodování spoluvlastníků se samozřejmě použijí i pro rozhodování bytových spoluvlastníků. Vždyť to výslovně stanoví § 1158 a § 1206 NOZ. To byste si to ustanovení ovšem musel napřed přečíst, a také pochopit jeho obsah.

Pokusím se o obecnou odpověď na Váš dotaz, platnou pro rozhodování o významné záležitosti v SVJ(2012), které nemá ve stanovách uvedena kvora vyšší, než stanoví zákon.

(1) Při rozhodování na řádně svolaném zasedání shromáždění se rozhoduje kvorem podle zákona, tedy podle § 1129 NOZ: „je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků“.

(2) Stejným kvorem se rozhoduje mimo zasedání (per rollam), pokud ve stanovách je taková možnost rozhodování zakotvena.

(3) Jestliže jde o rozhodování mimo zasedání (per rollam) po tom, co řádně svolané shromáždění mělo o věci rozhodnout, avšak nebylo způsobilé usnášet se (§ 1210 NOZ), pak se použije speciální snížené kvorum uvedené v § 1214. To má jako lex specialis nepochybně přednost před obecným § 1129. Podle § 1214 NOZ platí, že v tomto případě se rozhodnutí přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek.

(4) Dvě výjimky ze sníženého hlasovacího kvora podle § 1214 jsou vyjmenovány přímo v § 1214. Je to pochopitelné, protože obě tam uvedená rozhodování vyžadují ujednání (smlouvu) všech dotčených spoluvlastníků. Proto většinové hlasování nepřichází v těchto dvou případech vůbec v úvahu.

lake
--------------------------------------------------------------------

P.S. Jak Evžen, tak Arveno se mýlí zásadním způsobem, jestliže předpokládají, že hlasování per rollam je vždy spojeno se sníženým kvorem. Samozřejmě tomu tak není: zákon nic takového neobsahuje a důvodová zpráva k NOZ to vysvětluje dostatečně jasně. Snížené kvorum podle § 1214 platí pouze při opakovaném rozhodování o téže věci po tom, co řádně svolané shromáždění o věci nerozhodlo pro svou nezpůsobilost usnášet se. Čtěte NOZ.

Pane lake uvedl jste:

" Jak Evžen, tak Arveno se mýlí zásadním způsobem, jestliže předpokládají, že hlasování per rollam je vždy spojeno se sníženým kvorem. Samozřejmě tomu tak není: zákon nic takového neobsahuje a důvodová zpráva k NOZ to vysvětluje dostatečně jasně. Snížené kvorum podle § 1214 platí pouze při opakovaném rozhodování o téže věci po tom, co řádně svolané shromáždění o věci nerozhodlo pro svou nezpůsobilost usnášet se. Čtěte NOZ."

Rozhodování mimo zasedání upravuje § 1210 v odst. 1 a 2. Dle odst. 1 jde o rozhodování (per rollam) v případě, že nebylo předchozí svolané shromáždění způsobilé usnášet se. Dle odst. 2 jde o všechny ostatní případy, pokud to připustí stanovy.

Rozhodování mimo zasedání upravuje § 1214 a podle něho se rozhodnutí přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů (v případě změny velikosti podílů nebo změny poměru výše příspěvků pak souhlasem všech vlastníků jednotek). Nikde není v tomto ustanovení zmínka o tom, že by se mělo vztahovat pouze na rozhodování mimo zasedání upravené v odst. 1 a nemělo vztahovat na rozhodování mimo zasedání upravené v odst. 2 § 1210, jak tvrdíte. Zákonnému ustanovení nelze přikládat jiný význam, než jaký plyne z vlastního smyslu slov v jejich vzájemné souvislosti.

Odkázal jste se na důvodovou zprávu, která má podle vás jasně potvrzovat váš výklad. Není tomu tak, důvodová zpráva nic takového co tvrdíte nepotvrzuje. Cituji z DZ tu část, kterou jste měl na mysli:

„K § 1210
Z praktických důvodů se navrhuje umožnit přijmout rozhodnutí také mimo zasedání. Případy, kdy tak lze učinit, návrh dělí na dvě skupiny. Za prvé jde o případ, kdy se na zasedání svolaného shromáždění nesejde dostatečný počet vlastníků jednotek, takže nebudou schopni usnášet se. V takové situaci se zamýšlí umožnit, aby se o záležitostech, o nichž mělo být na zasedání rozhodnuto, rozhodlo náhradním způsobem bez zasedání per rollam. Výslovné ustanovení o možnosti stanov připustit tento způsob rozhodování se může jevit jako nadbytečné, protože jen opakuje právní pravidlo obsažené již v obecných ustanoveních o právnických osobách. Zařazeno je však z toho důvodu, aby se z prvého odstavce nedovozovalo opakem, že v jiných případech rozhodovat mimo zasedání není možné.“

Stalo se zvykem, že po rekodifikaci soukromého práva zpochybňujete rozhodnutí soudů. Máte na to právo. Já pokládám za vhodné upozorňovat čteráře diskusí v takových případech, že soudy zatím rozhodují odlišně od vašeho názoru.

Pane Evžene, mýlíte se naprosto. Váš omyl je způsoben tím, že nesprávně vykládáte ustanovení § 1210 odst. 2 NOZ. Už jsem zde uvedl, že je to jendoznačně objasněno v důvodové zprávě k NOZ: existují dvě různé skupiny případů, které nelze směšovat dohromady.

Vy jste unikát. Činíte nesprávný závěr, aniž byste byl schopen vyložit důvodovpu zprávu jinak. TA přece jasně jasně odděluje dva odlišné právní případy: jeden případ je obyčejné hlasování per rollam na základě stanov a podle § 1206, druhý případ je opakované hlasování per rollam, vyhlášené jako náhradní (nouzové) po prvním neúspěšném pokusu, a to probíhá podle § 1214.

Dokud si důvodovou zprávu znovu nepřečtete a nepochopíte, nemá smysl abych Vám k Vašemu omylu psal cokoliv dalšího. Nebo se tedy pokuste vyložit § 1210 Vaším způsobem, ovšem s přihlédnutím k historickému výkladu s použitím obsahu důvodové zprávy. To jste zatím nedokázal.

Pro ostatní, kteří chtějí porozumět skutečnému obsahu § 1210 odst. 2 NOZ, doporučuji k prostudování:

• text důvodové zprávy https://obczan.cz/…5/pododdil-5?…
• a také tento podrobný výklad ustanovení § 1210 NOZ: https://obczan.cz/…5/pododdil-5?…
• za přečtení stojí i celá následná diskuse, čítající asi 10 příspěvků.

lake

Pane lake,

příslušnou část důvodové zprávy, kterou jsem sám citoval, popisuje jen správné určení případů, ve kterých lze rozhodovat mimo zasedání. O hlasovacím kvóru, které určuje § 1214, či jeho využití jen na jednu skupinu hlasování per rollam viz § 1210 tu není zmínka. Rozhodně si nemyslím, že je z uvedeného zřejmé to, co tvrdíte.

Že existují dvě skupiny případů, kdy lze přijmout rozhodnutí mimo zasedání, jsem sám už uvedl. Jedna skupina podle odst. 1 a druhá podle odst. 2 § 1210. Pro obě skupiny platí ustanovení § 1214 o výši počtu hlasů potřebných pro schválení. Unikátem je spíše vaše popírání jednoznačného textu uvedeného v ustanovení § 1214.

Paní Arveno, ptáte se:

„Pane Evzen, proc by nesmel ci nemohl byt pouzit zakon o hlasovani spoluvlastniku nemovitosti? Je to nejakym zakonem zakazano?“

Oddíl 5 NOZ „Bytové spoluvlastnictví“ je speciální částí Dílu 4 „Spoluvlastnictví“. Tzn., že pro bytové spoluvlastnictví (SVJ) platí ustanovení oddílu 5 „Bytové spoluvlastnictví“ (§ 1158 až 1222) s tím, že to, co není upraveno v tomto oddíle, se řídí obecnými ustanoveními o spoluvlastnictví.

Protože speciální ustanovení bytového spoluvlastnictví § 1206 a § 1214 upravují hlasování ve všech záležitostech patřících do působnosti shromáždění vyjmenovaných v § 1208 vč. bežných nebo významných záležitostí týkající se společné věci, není důvod řídit se v těchto věcech obecnými ustanoveními o spoluvlastnictví, ledaže by kvóra obecných ustanovení vyžadovaly stanovy.

Dále se ptáte:

„Pokud § 1206 neodkazuje k zakonu o hlasovani spoluvlastniku § 1128 jakemu dalsimu zakonu tedy odkazuje?“

Odkazem na zákon v odst.2 § 1206 se rozumí ustanovení § 1214 vztahující se k rozhodnutí mimo zasedání, podle kterého, „…mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.“

Všimněte si, že v ustanovení § 1214 chybí (na rozdíl od ustanovení § 1206) slova ledaže zákon vyžadují vyšší počet hlasů. Sám totiž už obsahuje výjimku, kdy se použije vyšší počet hlasů – souhlas všech vlastníků (mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu). Odkaz sám na sebe by byl nelogický.

Pan Evžen se opět mýlí. Opět ta samá slepá neznalost textu zákona a obsahu zákona a smyslu zákona.

(1) Pan Evžen začal svou úvahu správně. Dovodil, že oddíl o bytovém spoluvlastnictví je pouze speciální právní úpravou (lex specialis) vůči Dílu 4 „Spoluvlastnictví“.

(2) Dále správně dovodil, že právní úprava, obsažená v lex specialis, má vždy přednost před právní úpravou obecnou. Hlasování spoluvlastníků společných částí domu je tedy upraveno ve speciální části NOZ v § 1206. Z obecných výkladových pravidel plyne, že toto speciální ustanovení má „přednost“ před obecnou úpravou hlasování spoluvlastníků (§ 1128 až § 1133 NOZ).

(3) Až potud je v úvaze pana Evžena všechno v pořádku. Pak už je všechno špatně. Bohužel, pan Evžen nezná obsah lex specialis § 1206 a nevychází z obsahu této právní normy. Namísto toho uplatňuje své protiprávní fantazie. Proto dochází k absurdním a nesprávným závěrům. Při tom samotný § 1206 je jednoznačná, určitá a srozumitelná právní norma jednoduchého práva. Cituji:

Pořadí pro stanovení hlasovacího kvora je tedy dáno jednoznačně:

1. Rozhodování bytových spoluvlastníků se řídí podle stanov.
2. Neobsahují-li stanovy příslušnou speciální úpravu, rozhodování se řídí podle zákona.
3. Neobsahují-li ani stanovy ani zákon příslušnou speciální úpravu, rozhoduje se podle poslední možnosti zmíněné v § 1206 (nadpoloviční většinou přítomných).

Je tedy zcela zjevné, že se hlasuje podle obsahu stanov, případně podle zákona. Zákonodárce zjevně nechtěl znovu opisovat § 1128 až § 1133, takže prostě odkázal na zákon. Takže platí, že se použijí také ustanovení o rozhodování spoluvlastníků podle § 1128 až § 1133, a dále samozřejmě ustanovení § 1214. Mimo to se samozřejmě použijí i ustanovení kterýchkoliv jiných zákonů současných i budoucích, jestliže se týkají (budou týkat) spoluvlastnického rozhodování; například speciální rozhodování o službách spojených s užíváním bytů probíhá podle příslušných ustanovení zákona č. 67/2013 Sb..

Kolosální zmatek v hlavě pana Evžena vznikl tím, že není seznámen s obsahem § 1206. Nestačí slepě tvrdit, že se vždy použije speciální ustanovení § 1206. To je samozřejmě pravda, ale je třeba si také toto ustanovení přečíst, porozumět mu, a řídit se jeho obsahem. Jestliže zákonodárce odkázal obecně na zákon, věděl proč tak činí.

Shrnuto jednou větou:
Hlasování upravené v § 1206 se použije, pouze pokud nelze nalézt odpovídající právní úpravu rozhodování spoluvlastníků ani ve stanovách, ani v zákoně.

lake

Souhlasím s principiálním názorem pana Lake, že § 1206 je do jisté míry limitován paragrafem 1129, ALE § 1129 patří do oddílu „Správa společné věci, tj. jakékoliv věci. Právě specielně pro byty jsou v NOZ paragrafy v oddílu "Bytové spoluvlastnictví“, takže tento oddíl jaksi nadřízen oddílu „Správa společné věci“. Závěr: Pro hlasování v SVJ platí § 1206, není-li v odílu Byt. spoluvlastnictví stanoveno jinak. Viz i uváděný judikát.

Mifka napsal: „Právě specielně pro byty jsou v NOZ paragrafy v oddílu "Bytové spoluvlastnictví“

Další hlupák. Vážený Mifka, co to zde plácáte? Jaké paragrafy? Kde v oddílu o bytovém spoluvlastnictví nalézáte tyto Vaše „paragrafy“:

• o běžné správě společné věci,
• o rozhodování o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování,
• o možnosti obrany přehlasovaného spoluvlastníka proti takovému vtšinovému rozhodnutí,
• o spoluvlastníkovi opominutém při rozhodování o neodkladné záležitosti, a o jeho možnostech obrany proti takovému rozhodnutí,
• o případu neúměrného omezení v užívání společné věci, a o řešení takové situace,
• o vzniku povinnosti spoluvlastníka zřejmě nepoměrné k hodnotě jeho podílu, a o způsobu řešení tohoto stavu,
• o rozhodování o opatření potřebném pro zachování nebo zlepšení společné věci a o tom, co z toho plyne,
• o rozhodnutí, na jehož základě má být společná věc zatížena nebo její zatížení zrušeno,
• o rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let,
• o zřízení zástavního práva nebo jiné obdobné jistoty sloužící k zajištění peněžité pohledávky vzniklé při zlepšení společné věci nebo při její obnově.

Napsal jste správně jen to, že pro hlasování v SVJ platí § 1206. Vždyť jsem totéž napsal úplně stejně o kousek výše. Jenomže ten slavný § 1206 neobsahuje o rozhodování spoluvlastníků o společné věci vůbec nic. Odkazuje pouze mimo § 1206, na obsah stanov SVJ a na obsah „zákona“. Tedy odkazuje (mimo jiné) přímo právě na ustanovení o rozhodování spoluvlastníků podle § 1128 až § 1133, na ustanovení zákona č. 67/2013 Sb. o schvalování pravidel pro služby, atd. Zákon č. 89/2012 Sb. je totiž zákon, na který je odkazováno, víme? Zákon č. 67/2013 Sb. je totiž zákon, na který je odkazováno, víme?

Což Vám to ani nepřijde zvláštní, že § 1206 neobsahuje o rozhodování bytových spoluvlastníků vůbec nic??? Ani nemusí, protože odkazuje jinam.

Pochopit obsah a smysl jednoduchého § 1206 NOZ (jedna věta) je zřejmě nad síly průměrného českého Ajnštajna.

lake

„§ 1206 neobsahuje o rozhodování bytových spoluvlastníků vůbec nic“

Takto bych to neformuloval. § 1206 neobsahuje nic o rozhodování vlastníků jednotek o správě společné věci.

Je zjevné, že § 1206 se použije na rozhodování ve spolkových záležitostech, které zákonodárce pokládá za méně důležité než rozhodování o správě společné věci, když se spokojí i s menšinovým rozhodováním.

Je možný ale i Váš výklad: Účelem SVJ je výhradně správa společné věci. Potom veškerá rozhodnutí jsou rozhodnutími o správě společné věci. Takto jste to myslel? § 1206 odst. 2 je potom zcela nadbytečný.

Pane Ignác,

proč vymýšlíte podobně pochybné závěry jako pan lake? Jam můžete napsat, že „§ 1206 neobsahuje nic o rozhodování vlastníků jednotek o správě společné věci?“

Copak vy nevidíte, že § 1206 mluví o shromáždění, a že hned v § 1208 je vyjmenováno co patří do působnosti shromáždění? Vám není jasné, že § 1206 popisuje jak se hlasuje o záležitostech vyjmenovaných v § 1208?

Copak vy nevidíte v § 1208 f)rozhodování
2.o změně účelu užívání domu nebo bytu,
5.o změně podílu na společných částech,
6.o změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky,
7. o opravě nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,

Copak toto nejsou ustanovení přímo o správě společné věci?

Přesně tak, pane Vítku. Nevidím, že by § 1208 řešil rozhodování o správě společné věci, ani se to v něm neuvádí.

Definice správy věci se zde dá dohledat. Zahrnuje provoz, údržbu, opravy, revize společné věci, v daném případě společných částí domu a společných technických rozvodů a zařízení domu. Podrobněji Vás s obsahem pojmu správa seznámí správní firma. Obsahem § 1208 to není.

Pane Ignáci, já určitě rozlišuji rozhodování bytových spoluvlastníků od rozhodování členů SVJ. Proto jsem to formuloval takto.

I vy jste napsal tentýž postřeh: že rozhodování „nadpoloviční většinou přítomných“ podle § 1206 se použije pouze v rozhodování o věcech, které nejsou upraveny stanovami či zákonem. Půjde tedy nejspíše o vnitřní „spolkové záležitosti“ a nevýznamné rozhodování o podrobnostech činnosti samotné právnické osoby SVJ.

Není pravdou, že by veškerá rozhodnutí SVJ byla rozhodnutím o správě společné věci. Tak tomu samozřejmě není! SVJ rozhoduje mimo jiné o svých vnitřních záležitostech, jako je obsazení funkcí ve výboru, stanovení výše odměn za výkon funkce, a celá vlastní správa právnické osoby samotné. Zákon či stanovy určují, zda se o těchto věcech rozhoduje na úrovni statutárního orgánu, nebo na úrovni nejvyššího orgánu.

lake

„já určitě rozlišuji rozhodování bytových spoluvlastníků od rozhodování členů SVJ“

Pane Laku,

takovéto rozhodování je ovšem zcela nadbytečné, když nejenomže zákon toto rozlišování nezná, ale naopak, mezi rozhodováními tak jak jste je označil výslovně klade rovnítko. Z nesprávných předpokladů plyne cokoliv.

Volba předsedy podle Vás spadá kam?

Volba toho, zda do domu bude dodávána voda, podle Vás spadá kam? (Psal jste, že povinnost zajišťovat dodávku vody dána není.)

Volba toho, zda se dům pojistí, podle Vás spadá kam?

• Ondatra napsala: „Pane Laku, takovéto rozhodování je ovšem zcela nadbytečné, když nejenomže zákon toto rozlišování nezná, ale naopak, mezi rozhodováními tak jak jste je označil výslovně klade rovnítko.“

Jestliže něčemu nerozumíte tak hluboce, nebudu Vám to ani vysvětlovat. Byla by to oboustranná ztráta času. Takže prokažte co tvrdíte: citujte zde tu část zákona, případně judikát, ve které(m) se výslovně klade rovnítko mezi rozhodováním spoluvlastníků o společném majetku a rozhodováním členů právnické osoby o záležitostech právnické osoby.
--------------------------------------------------------------------

Volba předsedy:
To je samozřejmě vnitřní rozhodování mezi členy statutárního orgánu (výboru). Ti si volí ze svého středu předsedu. To je typický projev spolkové autonomie. Čili jde o vnitřní záležitost (vlastní správa právnické osoby samotné). Nejde o rozhodování spoluvlastníků o společné věci.

Volba toho, zda do domu bude dodávána voda:
Nejasný dotaz. Do bytového domu je zpravidla dodávána voda, a byla dodávána i před tím, než byl dům rozdělen na jednotky. Není o čem hlasovat. Pokud míníte, že se má teprve vybudovat např. studna, vodárenské zařízení a rozvod vody v domě, pak jde o typické rozhodování spoluvlatnické: hlasuje se o modernizaci majetku, případně o pořízení nové věci, která se má stát společným příslušenstvím do­mu.

Volba toho, zda se dům pojistí:
Pojištění cizího majetku správcem tohoto majetku upravuje NOZ v části „Inventář, jistota a pojištění“. Tak si to přečtěte. Správce pojistí cizí majetk buď na základě smlouvy s beneficientem, t.j. na základě stanov SVJ (§ 1423 NOZ), nebo o pojištění rozhodne sám (§ 1427 NOZ). V obou případech jde o pojištění na náklady beneficienta.

lake

Pane lake,

kdyby mělo ustanovení § 1206 odkazovat na obecná ustanovení § 1128 a následující, tak by v těchto obecných ustanoveních muselo být výslovně uvedeno, že se uplatní i na speciální úpravu v bytovém spoluvlastnictví případně na SVJ. Jedině tak by ztratila speciální úprava v bytovém spoluvlastnictví přednost před obecnou úpravou. Co je myšleno odkazem na zákon v § 1206 jsem už vysvětlil v jiném příspěvku, nebudu se opakovat.

Při vašem výkladu by bylo naprosto nelogické, že ustanovení § 1214 neobsahuje též odkaz na zákon, což pak způsobuje ten váš zmatený výklad § 1214, podle kterého dovozujete, že § 1128 a následující mají přednost před § 1206, ale nemají přednost před § 1214. Respektive podle vašeho pozoruhodného výkladu jen před případy podle odst. 2 § 1210 a ne případy podle odst. 1 § 1210. Při hlasování na shromáždění mají být podle vás upřednostněny hlasovací kvóra podle obecných ustanovení, ale při hlasování mimo zasedání o té samé věci obecná ustanovení upřednostněny být nemají, respektive mají jen u některých hlasování mimo zasedání. Taková nelogická hloupost podle mého názoru nebyla úmyslem zákonodárce.

Ale nejde jen o můj názor, vždyť už jsem vám citoval i výrok soudu.

Žvaníte, Evžene.

Odkaz na právní úpravu uvedenou na jiném místě nikdy nevyžaduje, aby v odkazovaném ustanovení byl také odkaz zase zpět. To si vymýšlíte fantazie, které jsou mimo hranice práva a mimo hranice zdravého rozumu.

Ohledně odkazu na „zákon“ jste nic nevysvětlil, pouze jste prokázal neznalost práva a základních výkladových pravidel. Zákonodárce odkázal na „zákon“, což podle obecně přijímaných pravidel výkladu psaného práva znamená odkaz na kterékoliv ustanovení kteréhokoliv účinného zákona. Je Váš problém, že toto neměnné výkladové pravidlo nerespektujete. Zjevně ani netušíte, že existuje.

Vzhledem k tomu, že bytové spoluvlastníctví je pouze speciální druh spoluvlastnictví, dopadají na ně samozřejmě obecná ustanovení o rozhodování spoluvlastníků. Platnost těchto ustanovení by mohla být překonána jedině tím, že zákonodárce by pro tytéž záležitosti zavedl paralelně také speciální odlišnou právní úpravu, dopadající pouze na bytové spoluvlastnictví.

Tak se v NOZ stalo pouze v několika případech (mezi nimi je § 1214 NOZ). Tam, kde taková výslovná speciální úprava chybí, nelze vůbec hovořit o „lex specialis“. Nexistuje speciální právní úprava, která by mohla mít přednost před právní úpravou obecnou a nahrazovala ji. Uplatní se tedy to jediné, co je – obecná ustanovení o rozhodování spoluvlastníků.
--------------------------------------------------------------------

Obsah, smysl a důvod § 1214 jsem objasnil jinde velmi podrobně: http://www.portalsvj.cz/…em-clenu-svj#…. Přečtěte si to. Pokud ani pak nebudete schopen pochopit, proč § 1214 neobsahuje odkaz na „zákon“, pak nemá smysl se k tomu vracet.

lake

Vaše vysvětlení ustanovení § 1214 je nesmyslnou fabulací vašich pomýlených domněnek.

Jaký výklad bude platit, určují soudy. Doufám, že alespoň toto nepopřete. Zatím vedu 1 : 0. Až bude k dispozici jiný rozsudek, potvrzující váš výklad, dejte vědět.

Pane Evžene,

tvrdíte, že o správě společné věci (bez SVJ) rozhodují vlastníci 1/2 – 2/3 většinou, zatímco o správě společné věci (se SVJ) rozhodují vlastníci 1/4 podílem? V obou případech se může jednat o stejný dům a stejný pozemek.

Jak jste přišel na to, že oddíl 5 Bytové spoluvlastnictví je speciální ve vztahu k oddílu 3 Správa společné věci? To přece odnikud neplyne.

Z obecných ustanovení o spoluvlastnictví Díl 4 oddíl 1 vyplývá, že se týká práva k vlastnictví věci, které náleží více osobám – spoluvlastníkům. Bývá označováno též jako „podílové spoluvlastnictví“ Oddíly 1 až 4 Dílu 4 „Spoluvlatnictví“ upravují obecně „spoluvlastnictví věci“ – lze zjistit z obsahu těchto ustanovení.

Oddíl 5 „Bytové spoluvlastnictví“ upravuje speciálně jednu část „spoluvlastnictví“, jak vyplývá z ustanovení § 1158 a to „Bytové spoluvlastnictví je spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek.“

Ignáci uvedl jste:

„tvrdíte, že o správě společné věci (bez SVJ) rozhodují vlastníci 1/2 – 2/3 většinou, zatímco o správě společné věci (se SVJ) rozhodují vlastníci 1/4 podílem? V obou případech se může jednat o stejný dům a stejný pozemek.“

Není to napsané přesně. Při spoluvlastnictví v obecném smyslu tj. v podílovém spoluvlastnictví rozhodují spoluvlastníci o společné věci 1/2 – 2/3 v domě, který nebyl rozdělen prohlášením na jednotky tj. nejde o bytové spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek. Spoluvlastníci nevlastní konkrétní jednotky, nýbrž podíl na celém domě.

Bytové spoluvlastnictví naproti tomu vznikne až po rozdělení domu na jednotky prohlášením vlastníků, kdy je spoluvlastnictví nemovitosti založeno vlastnictvím jednotek. Znamená to, že bytovým spoluvlastnictvím se řídí nejen v domech, kde vzniklo SVJ, ale také v domech, kde ještě SVJ nevzniklo. Pro SVJ je pak v části „bytové spoluvlastnictví“ vyhrazena ještě doplňující samostatná část, ve které jsou uvedeny i vzpomínané § 1210 a 1214 upravující hlasování v SVJ.

Pan Evžen to nenapsal úplně přesně.

Při spoluvlastnictví v obecném smyslu tj. v podílovém spoluvlastnictví rozhodují spoluvlastníci o společné věci jednou polovinou hlasů všech spoluvlastníků, případně dvěma třetinami hlasů všech spoluvlastníků, případně je nutný souhlas všech spoluvlastníků.

Při spoluvlastnictví společné věci, založené vlastnictvím jednotek, je rozdíl pouze v tom, že spoluvlastníci nerozhodují o celé budově, nýbrž pouze o té části budovy, kterou mají ve spoluvlastnictví. Samotné rozhodování se děje naprosto shodně: jednou polovinou hlasů všech spoluvlastníků, případně dvěma třetinami hlasů všech spoluvlastníků, případně je nutný souhlas všech spoluvlastníků.

Výjimka je obsažena v ustanovení § 1214. Tato výjimka se uplatní pouze při současném splnění těchto tří podmínek:

1. Jde o dům rozdělený na jednotky podle NOZ.
2. Bylo svoláno zasedání shromáždění, avšak o předložené věci se nerozhodlo pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se.
3. K téže věci bylo vyhlášeno opakované hlasování, tentokrát mimo zasedání (per rollam).

Může se tedy skutečně stát, že při řádném průběhu shromáždění by se určitá záležitost rozhodovala podle § 1129 NOZ dvoutřetinovou většinou všech. Jestliže však vlastníci byli líní dojít na řádně svolané shromáždění, bude se o téže věci hlasovat podruhé. V tomto opakovaném hlasování platí „za trest“ snížené hlasovací kvorum, a to nadpoloviční většina všech vlastníků jednotek.

Proč tomu tak je? Vysvětlím.

Podílet se na správě svého majetku je nejen právo, ale i povinnost každého vlastníka jednotky. Jestliže někteří vlastníci jsou nečinní, poškozují tím ty vlastníky, kteří se o společný majetek chtějí řádně starat. Snížené kvorum je tedy pobídkou – či trestem – pro lhostejné vlastníky: nedojde-li dotyčný na shromáždění a zůstane sedět u televize, rozhodne se napodruhé i bez něj a sníženým kvorem.

Určitě není pravda, co uvedl pan Ignác: že o správě společné věci by se snad mohlo rozhodovat „1/4 podílem“. Nejnižší možné kvorum pro spoluvlastnické rozhodování je nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků jednotek, podle § 1128 NOZ. Ani při speciálním hlasování podle § 1214 nemůže toto minimální kvorum klesnout níže.

Nižší kvorum, uvedené v § 1206, se použije při rozhodování o jiných záležitostech, než je správa společné věci.

lake

Ta hlasovací kvóra jsou samozřejmě pohádky ovčí babičky. Už jsem citoval judikát, ve kterém je popřeno to, co lake uvádí.

• Pane Evžene, napsal jste: „Lakeho výklad odporuje výroku soudu.“

To je pravda. Je-li soudce zjevně blb, který jen papouškuje co do něj nahustili v Kroměříži na jakémsi školení, pak jsem hrdý, že o mně se toto říci nedá. Jsem rád, že můj výrok odporuje zmatečnému a nepřezkoumatelnému výroku soudu. Judikát je vadný pro zjevný rozpor se zákonem a pro nepřezkoumatelnost. S tím nic nenaděláte.

V judikátu není nic „popřeno“, Vy popleto. Soudce pouze napsal bez odůvodnění, že stranu sporu „poučil o svém odlišném názoru“. Ale tento nepodložený a protizákonný názor ničím nezdůvodnil. Poslyšte, napsat hloupost bez odůvodnění – to dovede každý blb. Soud však musí zdůvodňovat. Má to v popisu práce, jinak mu to odvolací soud odpálí zpět.

Soudce je zmatený … popleta, který nerozumí právu a nedovedl ani zdůvodnit svůj protizákonný názor. A Vy jste na tom stejně, když nedokážete rozpoznat karikaturu soudce od soudce.

lake

No prosím, tak ono i školitelé na školeních zastávají stejný názor jako já. To jsem ani nevěděl a samozřejmě mě to těší.

„uvedl pan Ignác: že o správě společné věci by se snad mohlo rozhodovat „1/4 podílem“.“

To psal pan Evžen, což jsem také uvedl a Vy vynechal.

Snížené kvorum je však i trestem pro aktivní vlastníky s jiným názorem, neboť nedojdou-li pohodlní vlastníci na shromáždění, rozhodne se snáze proti jeho jinému stanovisku.

Z diskuze si musim udelat zaver, ze NOZ nedava vlastnikum dostatecne jasne, zretelne informace. Proto si kazde SVJ muze vybrat zpusob hlasovani dle libosti. Bud dle modelu presentovaneho p. Evzenem podporeneho rozsudkem soudu (casto pouze 1/4 kvora) ci dle logicke argumentace p Lake kterou neni SVJ nuceno se ridit. Odhaduji, ze vetsina SVJ zvoli modell s nizzsimi kvorami.

Bylo by zajimave a uzitecne diskutovat mozne nasledky hlasovani s nizsimi kvorami pro ev vlastniky kteri se citi byt danym hlasovanim postizeni.

Paní Arveno,

Vaše domněnka, že „si kazde SVJ muze vybrat zpusob hlasovani dle libosti,“ nenalézá oporu v právu. Dále, uveďte prosím, jakým kvorem by si podle Vás SVJ vybíralo způsob hlasování.

Pane Ondatro, nejedna se domnenku ale o logicky zaver z diskuze na tomto i jinych vlaknech. Z techto diskusi nemohu bohuzel udelat jiny zaver nez, ze NOZ nedava jasne vedeni kterymi castmi NOZ a kterymi § se ma SVJ pri hlasovani ridit. Pokud by to bylo jasne tak by neexistovaly kilometry dlouhe diskuse rozcilenych, zmatenych a nekdy zoufalych ucastniku diskusi.podle me (snazivy, gramotny, vse ctouci a premyslivy pravni laik) by se SVJ melo ridit zakonem ktery by mel byt tak jasny, ze by nebylo ani mozno ani treba si zpusob hlasovani vybirat. V uvodu k tomuto vlaknu se ptam na nazory, konstruktivni i kriticke pripominky k memu pokusu shrnout zpusoby/kvory hlasovani v SVJ. Ocenim i Vasi informaci kde v NOZ naleznu pro vsechny (Evzen, Lake a jini i ja) diskutujici zretelnou a prijatelnou informaci jaka kvora pouzit pri hlasovani o ruznych zalezitostech SVJ. Kde v NOZ naleznu oporu v zakonu pro kvory hlasovani v SVJ? Bylo by nesmirne uzitecne dosahnout nejaky konsensus/shodu nazoru tak jako se to dela v jinych oborech.

Dekuji Arveno

NOZ (i předchozí právní úprava) se hlásí k principu většinového rozhodování. S tímto principem není souladné rozhodování menšinou.

Snad je nyní po tomto osvětlení volba kvora Vámi požadovaná poněkud jednodušší.

Paní Arveno,

souhlasím s Vámi, že právní přespisy by měly být jednoznačné a srozumitelné. A pokud takovými nejsou, měly by k takovému stavu směřovat.

Ještě by mě zajímal Váš názor, jakým kvorem si SVJ vybírá způsob hlasování. Děkuji.

Pane Ondatro, nevim jakym kvorem si SVJ vybira zpusob hlasovani. Rada bych se dozvedela jakym zpusobem by si SVJ dle zakona melo vybrat hlasovani. Z dosavadni zkusenost vim, ze vybor preferoval hlasovani ”vetsiny z pritomnych a zastoupenych plnou moci” i v pripadech kdy se jednalo o vetsi investice. Pane ”vetsinova mensina” , nevim zda vetou, ze ”.. nyní po tomto osvětlení je volba kvora Vámi požadovaná poněkud jednodušší” minite mne. Jednodussi to neni. Zatim to vidim tak, ze si budu muset udelat tabulku s prehledem bodu o kterych je treba hlasovat (okopiruji prehled presentovany p. Lake). U kazdeho bodu si zaskrtnu ev mozne alternativy hlasovani a promyslim vyhody a nevyhody moznych alternativ/kvor. Tim snad ziskam vecne argumenty pro pouziti te ci one kvory pro zarazeni do stanov. Pokud mate lepsi navrh tak ho uvitam.

Pane Vlastiks, snad neberete do úvahy, že k rozhodování podle § 1214 může dojít jen tehdy, jestliže svolané shromáždění nebylo způsobilé usnášet se.

K usnášeníschop­nosti shromáždění je nutné, aby byli přítomni vlastníci jednotek s nadpoloviční většinou hlasů. Jestliže toho nebylo dosaženo, ukazuje to zřetelně, že neexistuje většinová vůle vlastníků věc nějak vyřešit (ať PRO, nebo PROTI). Proto zákonodárce nechává o téže věci hlasovat „ve druhém kole“ a se sníženým kvorem.

Otázka je: jak jinak a lépe byste to vyřešil Vy? Spoluvlastnictví je ďáblův vynález. Co je lepší z hlediska celku: rozhodnout napodruhé se sníženým kvorem, nebo nechat věc navěky nevyřešenou? Snad byste dal přednost soudnímu sporu při každé pitomosti, o které se spoluvlastníci nebyli schopni spolu domluvit?

Existuje samozřejmě jednoduché řešení: nekupovat si jednotku. Pak nebudete muset počítat s možností, že Vás někdo přehlasuje.

lake

„Existuje samozřejmě jednoduché řešení: nekupovat si jednotku.“

Opět vedle, pane Laku. Zdaleka ne všichni vlastníci bytu nabyli byt koupí.

Otázkou je, jestli pak případné prohlasování 1/4 většinou je ještě „morálně zdůvodnitelné dobro“. Asi záleží na problému, a jeho nutnosti řešení. V případě malých SVj je to v podstatě rozhodnutí členů Výboru.

Pokud nejde o podstatnou záležitost, která nestrpí možnost posečkat, pak myslím že by bylo vhodnější se problémem spíš dále nezabývat a věc odložit.

Problém bych spíše hledal v přístupu Výboru v podání informací o důležitosti řešení problému na pozvánce na jednání !

Přeji dobrou a úspěšnou noc.

Oddíl 5 Bytové spoluvlastnictví o správě společné věci pojednává pouze okrajově, což se nedá vyložit jinak, než že se pro správu společné věci použije oddíl 3 Správa společné věci. Není žádný důvod, aby tomu bylo jinak.

Panove Evzen a Lake presentuji ruzny vyklad textu § 1206 dle ktereho platí, že k přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vysší počet hlasů.

Dle Evzena neni odkazem na slovo zakon v textu § 1206 minen § 1128 tykajici se hlasovani ”spoluvlastniku nemovitosti” nebot tento zakon se nevztahuje a nemuze byt pouzit na ”specialni hlasovani” o bytovem spoluvlastnic­tvi SVJ.

Pane Evzen, proc by nesmel ci nemohl byt pouzit zakon o hlasovani spoluvlastniku nemovitosti? Je to nejakym zakonem zakazano? Pokud § 1206 neodkazuje k zakonu o hlasovani spoluvlastniku § 1128 jakemu dalsimu zakonu tedy odkazuje?

Na rozdil od Evzena mini Lake, ze § 1206 NOZ vyslovne stanovi, ze se ustanovení o rozhodování spoluvlastníků použijí i pro rozhodování bytových spoluvlastníků. Lake chape slovo zakon v textu § 1206 jako zretelny odkaz k zakonu o rozhodovani spoluvlastniku (§ 1128). Pokud zakonodarce v § 1206 vskutku odkazuje k zakonu § 1128 proc to vyslovne nenapsal? Mohl minit odkaz i na jine/dalsi zakony? Pokud ano ktere?

Zatim dekuji za vsechny komentare a dale sleduji se zajmem debatu expertu. Ctu si NOZ i ZoVB. Prostuduji Duvodovou zpravu k NOZ, ale obavam se, ze navzdory argumentum p. Lakeho daji nase vybory SVJ prednost nizzsim kvoram dle nazoru p. Evzena. Castecne proto, ze nizzsi kvora ulehci potize s rozhodnutimi ktera by mohla byt znemoznena pro nizkou ucast vlastniku na shromazdeni. Osobne preferuji pri rozhodovani o vyznamnych zalezitostech vyssi kvory, ale uvidim jak to dopadne.

„Judikát, který citujete je zjevně vadný.“

Pane Laku,

i judikát, který označíte jako vadný, je platný.

Pane Evzen, uvodem, me znalosti pochazeji z opakovaneho procitani tohoto Portalu, ZOVB (v tomto pripade), z pokusu o pouziti "zdraveho selskeho " rozumu a z pripominek ucastniku diskuze.

V nasledujicim se pokusim vysvetlit jak bych ja, laik, o dane otazce premyslela.

Pokud stanovy o vyznamne zalezitosti mlci tak bych se podivala co o teto vyznamne zalezitosti rika jak zakon tak i § tykajici se hlasovani mimo shromazdeni a volila bych hlasovani dle vyssi kvory.

Jak to vidite vy ostatni diskutujici? Uvitam pripominky, nazory jak konstruktivni tak i negativni i slusne prednesenou kritiku .

Delame to vsechno pro sebe, nikdo to za nas neudela a tak pokud mozno konstruktivne spolupracovat. Uz se tesim.

Podle mého názoru není důvod použít vyšší kvórum uvedenené zákonem (tj. 2/3 většiny viz. § 1131), protože se bude postupovat podle § 1214 (tj. nadpoloviční většina) vztajující se na rozhodnutí mimo zasedání.

Proč by se mělo použít ustanovení § 1131, když jeho použití v tomto případě ustanovení § 1214 nepřipouští?

Pane Evzen, dobra pripominka, diky! Podobne pripominky jsou vitany. Donuti nas to premyslet o tom jake situace mohou nastat. Premyslela bych nasledovne:

Rozhodnuti se tyka Vyznamne zalezitosti a proto bych pouzila vyssi kvoru dle § 1129, kdy je rozhodnuti podmineno souhlasem 2/3 vastniku.

Pokud by si vybor pral se vyssi kvore 2/3 vyhnout zaridil by hlasovani mimo zasedani dle § 1214 kde pro rozhodnuti staci vetsina vlastniku. Duvod hlasovani mimo zasedani muze byt ku prikladu opakovane usnaseni neschopne shromazdeni, ci vedomi o tom, ze skupina k navrhu negativnich vlastniku by svym nesouhlasem znemoznila docileni kvory 2/3. V techto pripadech by bylo pouziti § 1214 bud nutne ci vyhodne nebot v tom pripade by k souhlasnemu rozhodnuti stacil mensi pocet vlastniku nez v pripade uziti §1129.

Nikde nevidim, ze by zakon §1214 nepripoustel pouziti vyssiho kvora dle §1129. Nepripustne by urcite bylo pouziti nizsiho kvora nez udava § 1214. Mozna, ze pri hlasovani o Vyznamne zalezitosti by mohlo byt pouziti kvora dle § 1214 zpochybneno. Ale to nevim. Bylo by zajimave slyset vice nazoru.

Pro jistotu abychom vedeli o cem se bavime pridavam z textu NOZ online kopie Vami zminenych zakonu. Nevim proc se zminujete o § 1131. Mozna si prejete poukazat na moznost vyrovnani s prehlasovanym vlastnikem ktery by rozhodnutim utrpel ujmu.

§ 1129 (1) K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků.

§ 1214 Rozhodnutí mimo zasedáni se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. Mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.

§ 1131 Rozhodne-li většina spoluvlastníků o opatření potřebném pro zachování nebo zlepšení společné věci a zaváže-li se vůči přehlasovanému spoluvlastníku, že po něm nebude požadovat, aby se na nákladech podílel, nebo že mu nahradí veškerou újmu způsobenou přijatým opatřením a poskytne dostatečnou jistotu, nemá přehlasovaný spoluvlastník právo podle § 1130.

§ 1130 Přehlasovaný spoluvlastník, jemuž rozhodnutí hrozí těžkou újmou, zejména neúměrným omezením v užívání společné věci nebo vznikem povinnosti zřejmě nepoměrné k hodnotě jeho podílu, může soudu navrhnout, aby toto rozhodnutí zrušil. Ustanovení § 1128 odst. 3 platí obdobně.

„Arveno“ – já u našeho SVJ budu požadovat vyšší kvórum při hlasování, a to 2/3 tak jak máme uvedeno v dosavadních stanovách. A důvod- jsme dva vchody, v přízemí každého vchodu obchod (také ve vlastnictví, ne nájem), obchod ve vchodu č. 1 má více m2 (kromě přízemí má ve vlastnictví i sklepní prostory)než obchod ve vchodu č. 2.A oba vchody od založení SVJ mezi sebou neustále „bojují“. Takže při hlasování „většinou vlastníků“, což je kvórum více jak 50% by vlastníci z vchodu č.1 vždy přehlasovali vlastníky ze vchodu č. 2. Jsem proto velmi ráda, že NOZ strikně nenařizuje dodržovat kvórum hlasování v něm uváděná a umožňuje ponechat původní podmínky hlasování.

Pardon, uvedl jsem § 1131, ale správně měl být samozřejmě § 1128 týkající se významné záležitosti.

Podle mého názoru se § 1128 na „bytové spoluvlastnictví“ (SVJ) podle NOZ nevztahuje. Hlasování na shromáždění vlastníků upravuje podle NOZ § 1206 (a § 1214 při rozhodnutí mimo zasedání), jde ustanovení speciální pro „bytové spoluvlastnictví“ (SVJ) a nelze na něj použít obecná ustanovení týkající se hlasování spoluvlastníků nemovitostí (§ 1128 a následující).

Ustanovení § 1206 http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89… upravuje rozhodování na shromáždění vlastníků jednotek ve všech věcech, které patří do působnosti shromáždění a jsou vyjmenováné v ustanovení § 1208 http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…

Tento názor zastává i soud v judikátu j.č. 25Cm42/2014 (žádný jiný výrok soudu v této záležitosti jsem zatím nezaznamenal).

Cituji z judikátu:

„Soud žalobce poučil dle § 118a odst. 2 o.s.ř. o jiném právním názoru soudu, dle něhož ust. § 1206 a násl. o.z. jsou ustanoveními speciálními pro SVJ a nelze na ně vztahovat ustanovení obecná týkajících se hlasování spoluvlastníků nemovitostí. Soud tak má napadené shromáždění vlastníků žalovaného za usnášeníschopné a usnesení bodu 2)pozvánky hlasováním za přijaté dle § 1206 odst. 2 o.z., Neboť na toto hlasování shromáždění SVJ speciálně upravené nelze použít obecná ustanovení vyžadující většinu všech spoluvlastníků dle § 1128 odst. 1 o.z..“

Dekuji Evzene. Pokud to moje unavene oci vydrzi tak jeste vecer prostuduji. Pokud nestihnu tak se k Vasemu prispevku vratim az to nastuduji.

Týká se to např. úvěru který si vezme SVj. Existuje i úvěr bez zajištění, tedy bez zástavy domu.

Toho hojně využívají statutáři, neboť stačí pouze prohlasovat ve Shromáždění. Problém nastane pouze v případě neplatičů, kdy zástavu tvoří zbývající platící spoluvlastníci, kteří si ale tento úvěr (bez zajištění) odhlasovali.

V době kdy hlasovali jim tato skutečnost nebyla známa, nebo jí nevěnovali patřičnou pozornost.