Platba do fondu oprav

Juro, díky za postřeh a názor. To se také bude hodit :-).

Magda

To má ale logiku, ne? Jak chcete dovodit, že přehlasovaný vlastník je vlastník nehlasující. Nehlasující vlastník je nehlasující vlastník. Když nehlasujete, nemůžete být přehlasováná.

Myslím však, že nějaká judikatura, že i vlastník, který nepřišel, je přehlasovaný, existuje. Něco jsem k kdysi k tomu četl. Nedávno jsem se to snažil vygooglit ale bohužel už nenašel.

Mám pro vás, Magdo, několik tipů: zkuste analogii práva dle § 10 o.z.

Koukněte, jak to funguje u obchodních korporací, kde bude pro akciové společnosti bohatá judikatura, hodně o věci píše Petr Čech, Štenglová, Lasák, Dědič, Šuk, Jan Dvořák, pro družstevní právo Tomáš Dvořák…

Koukněte, jak to řeší spolky (občanská sdružení). Pomohla by konzultace u advokátů specializujících se na spolkové právo (Deverová, Zahumenský, Ronovská, Bílková…)

Když nepřijde člen korporace (obchodní i neobchodní) na schůzi nejvyššího orgánu, je přehlasovaný, nebo není?

Já to nevím, jen dávám tip.

Bez záruky, jsem BD, ale mohl by to být rozsudek NS 22 Cdo 1423/2009. Uvádí se tam mj: Podle názoru dovolacího soudu nelze možnost napadnout rozhodnutí shromáždění vlastníků v důležité záležitosti přehlasovaným vlastníkem jednotky návrhem u soudu ve smyslu § 11 odst. 3 věta třetí ZVB vykládat tak, že toto právo má pouze vlastník jednotky, který byl při hlasování shromáždění vlastníků jednotek přítomen. 

Misme, díky. Tento judikát se údajně nepoužije (dle žalovaného, nevím zda i dle soudu), neboť jedeme podle NOZ a § 1209. A také proto, že v tomto případě nešlo o vlastníka, který ze shromáždění odešel.

Rozsudek MS bude vynesen 16.1.2017. Jenom bych chtěla smeknout před paní soudkyní, která byla opravdu perfektně připravená. Ať už rozhodne jak chce. Věděla přesně o co jde, četla naše vyjádření. Znala i judikaturu k věci. Nechala spravedlivě obě strany, ať se vyjádří.

Jelikož je vázána odvolacím soudem (a nemyslím, že bych jí svými argumenty o retroaktivitě přesvědčila) a v jeho intencích bude rozhodovat, počítáme se zamítnutím žaloby. Důležité ale budou i důvody. Jak jsem psala, nerada bych se dovolávala k NS a dále, že jsem aktivně legitimována, když mi jde hlavně o to, jaký právní předpis se použije. No necháme se překvapit. Rozsudek zde zveřejním, až bude písemně vyhotoven.

Magda

Magdo, našla jsem ještě něco k tomu mnou dříve uvedenému judikátu. Jde o publikaci (veškeré zkratky jsou v názvu i citovaném textu vypsány, ale mně se to nechce vypisovat) Judikatura NS z pohledu NOZ a ZOK, vyšlo 2014, ISBN 978–80–7263–846–8, autor Mgr. Michal Vrajík, nakladatelství ANAG. V kap. 18.10 autor uvádí: Obsah pojmu přehlasovaný vlastník jednotky bude podle NOZ s ohledem na podobnou dikci zjevně stejný jako podle dřívější právní úpravy. Tomu ostatně nasvědčuje i skutečnost, že NS v citovaném judikátu argumentoval LZPS, jejíž ustanovení nejsou a nemohou být NOZ dotčena. Judikát je tedy aplikovatelný. (Poslední věta je skutečně uvedena tučně.)

Doplňuji: V poznámce pod výše citovaným textem se uvádí, že tento závěr byl dříve traktován odlišně a je uveden odkaz na Holejšovský,…, Zákon o vlastnictví bytů, 2011, C. H. Beck.

Misme, ještě jednou moc díky. Vám i všem ostatním, kdo se mi snaží pomoc. Moc si toho vážím a velmi pozorně čtu vše, co mi píšete.

Magda

A jaké má tedy právo vlastník jednotky, který se z vážného důvody shromáždění zůčastnit nemohl, tedy nebyl přítomen, to znamená nehlasoval a s rozhodnutím shromáždění nesouhlasí? Ten nemá právo se dovolat k soudu?

abc, až dostanu komentář JUDr. Holejšovského k § 1209 tak ho sem také dám. Ale musím počkat, až mi ho právník pošle. Nemám ho v ruce. Podle toho, co jsem jenom zběžně přečetla, tak ten kdo se neúčastnil, nemůže usnesení napadnout. Ale nečetla jsem to celé, to se při jednání nedalo.

Magda

Asi citovali CH Becka, na str. 246 pan Holejšovský píše:

Zákon vyžaduje, aby navrhovatel byl přehlasovaným vlastníkem. Tím bude v prvé řadě takový vlastník, jenž se zúčastní shromáždění, hlasuje proti přijetí a i přes jeho nesouhlas je usnesení přijato. Nehlasuje-li proti (tedy hlasuje-li pro či zdrží-li se hlasování), nevzniká mu právo podat návrh dle § 1209. Problém však vzniká za situace, kdy vlastník není přítomen. Není-li přítomen, ačkoli byl řádně pozván, tedy konání shromáždní mu bylo řádně oznámeno, nelze jej za přehlasovaného vlastníka považovat. Jiná situace ovšem je, jestliže na shromáždění nebyl řádně pozván – lze jej považovat za přehlasovaného vlastníka.

Řádným pozváním se myslí včas, ve formě a způsobem určeným stanovami, resp. zákonem.

Na toto jsem se na školení zeptal Schodelbauerové a ta si naopak myslí, že pozdě zaslaná pozvánka není důvodem, aby vlastník nepřišel na schůzi a byl tedy přehlasovaným vlastníkem. Judikatura by tedy ještě musela vyřešit, co to je „řádné pozvání“. Mohlo by se tedy stát, že i když SVJ pošle pozvánky pozdě, tak by soud schůzi nezneplatnil, pokud přehlasovaný vlastník jen z tohoto důvodu podá žalobu na neplatnost usnesení. Pokud vím k pozdě poslané pozvánce judikatura není.

TN, analogie s korporací je zajímavá, zkusím to zjistit. Jinak judikát existuje, ale prý to není judikát podle NOZ.

My odkazujeme na tento judikát: Zde žalobkyně odkazuje na Rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 1423/2009, ze dne 25.5.2011 „Podle názoru dovolacího soudu nelze možnost napadnout rozhodnutí shromáždění vlastníků v důležité záležitosti přehlasovaným vlastníkem jednotky návrhem u soudu ve smyslu § 11 odst. 3 věta třetí ZVB vykládat tak, že toto právo má pouze vlastník jednotky, který byl při hlasování shromáždění vlastníků jednotek přítomen. Dovolací soud se v této souvislosti přiklání k názoru, podle kterého z možnosti podat návrh na přezkum rozhodnutí v důležité záležitosti není bez dalšího vyloučen vlastník jednotky, který se hlasování nezúčastnil a s rozhodnutím nesouhlasí.

A ještě něco, dnes jsem byla u soudu, který se týká Stanov a především výkladu, jaký zákon dopadá na stará SVJ. Nejde zde o fond oprav. Tam žaluje SVJ mě a musí únést důkazní břemeno ono.

Díky za tipy. Opravdu to dost pomůže.

Magda

Magdo, zde naprosto souhlasím s misme. To, že se změní zákon samozřejmě neznamená, že veškerou dosavadní judikaturu shodíme ze stolu. To se stane pouze s tou, která řeší ustanovení, jež se změnila. A je jedno zda pouhou novelou nebo celým novým zákonem.

No a pokud bych měl citovat ZoVB:

„Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl“

A NOZ:

„Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky nebo i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky, navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl“

Znění sice není úplně stejné, ale dle mého názoru význam ano. Změnila se pouze lhůta, která ale z pohledu tohoto judikátu není důležitá. Aby soud tento judikát nevzal v potaz, musel by žalovaný prokázat, že význam těchto dvou vět je odlišný. Navíc (jak píše i misme) v rozsudku se soud odvolává i na LZPS, která se rozhodně nezměnila.

Já si dokonce ani nemyslím, že by se Vaše postavení lišilo v tom, že jste odešla. V samotném zdůvodnění může určitou roli hrát i důvod odchodu (teď již uvažuji obecně, nejen Váš případ, kde přeci jen neznám podrobnosti) Může to být nevolnost. Nebo nějaké závažné rodinné důvody. To by Vás rozhodně nemělo připravit o možnost se bránit (s ohledem na LZPS) Nebo přijdete na začátek hlasování, kde je na programu pro Vás důležitý bod, po jehož projednání odejdete (zbytek programu Vás prostě nezajímá). Pak se domnívám, že pokud v dalším programu projde něco s čím nebudete souhlasit, nebude rozdíl, jestli nepřijdete vůbec. Odejdete na protest proti programu. Tam je Vaše pozice možná ještě silnější než když se vůbec nezúčastníte. Pokud soud judikoval, že žalobu může podat vlastník, který se ani nezúčastnil, tak proč by ji nemohl podat ten, který se sice zúčastnil, ale před hlasováním na protest odešel, čímž dal jasně najevo svůj postoj k projednávanému?

Krčmo souhlasím. Soudkyně se mě na důvod odchodu ptala. Myslím si, že se ubírá podobným směrem jako vy. Odešla jsem proto, abych snížila kvorum a o stanovách nebylo hlasováno. O tom není sporu mezi žalobcem a žalovaným. Členové výboru po mém odchodu a odchodu dalšího vlastníka začali uhánět nepřítomné vlastníky a ukecávat je, aby dorazili na shromáždění. Trvalo to hodinum než jeden z nich dorazil. Pak teprve se začalo hlasovat.

Uvidíme, jak paní soudkyně rozhodne. Jsem na to sama zvědavá.

Magda

Tak jsem našla článek k hlasování na valné hromadě. http://www.epravo.cz/…-102042.html

Ve společnosti s ručením omezeným se neplatnosti rozhodnutí valné hromady může dovolávat krom každého společníka také jednatel, člen dozorčí rady, je-li zřízena, nebo likvidátor. Žalobu o neplatnost rozhodnutí valné hromady, jež se podává u krajského soudu, v jehož obvodu má sídlo společnost, proti níž návrh směřuje (§ 9 odst. 2 písm. e) a § 85a k § 85 odst. 3 OSŘ) lze však podat pouze pro rozpor rozhodnutí se zákonem, rozpor se společenskou smlouvou či zakladatelskou listinou a pro rozpor s dobrými mravy. Velice důležitou povinností společníka společnosti s ručením omezeným, na kterou se bohužel v praxi někdy pozapomíná, je podání protestu na valné hromadě a jeho zaznamenání do zápisu z jednání valné hromady.
Pro úplnost uvádíme, že společník, jenž se valné hromady neúčastnil, a tedy nemohl vznést protest, se může dovolávat neplatnosti rozhodnutí valné hromady společnosti s ručením omezeným při splnění dalších zákonem stanovených podmínek bez dalšího.

Magda

A ten druhý tip: byť je společenství vlastníků specificiká právnická osoba s vlastní právní subjektivitou, zákon výslovně a zřetelně říká, že jejím úkolem je jen a pouze a výhradně „správa nemovitosti“.

Sice podle stavebního zákona se SVJ bere jako vlastník, v praxi se na SVJ jako na „majitele domu“ nahlíží (nám správcovská firma zatvrzele tiskne evidenční listy, kde je v hlavičce napsáno „Majitel domu: SVJ“, prý to dělá software :-)

Tento argument bych tedy u soudu drsně tlačil a opakoval to soudci do omrzení, dokud se mu v hlavě nerozsvítí. Je možné, že soudce sám bydlí v domě družstevním či SVJ a třeba ho samotného o tom nikdy nenapadlo přemýšlet.

Proto je nutné dokola omýlat, že SVJ je pouze správcem baráku a že majitelem jsou všichni vlastníci jednotek. A že když shromáždění odhlasuje, že se do fondu oprav bude platit XX Kč/m2 na neznámý účel a že se peníze možná použijí někdy v budoucnu na bůhví co, tak vlastník je nucen použít svoje peníze bez účelu, ačkoli by sám s nimi nakládal hospodárněji. Že bez plánu oprav a rozpočtu prostě nejde předepsat příspěvky, což ostatně podle mého výkladu docela jasně vyplývá ze znění § 1180, který mi přijde srozumitelný – vlastník je povinen přispívat na náklady správy domu. Přispívání do kasičky „fond oprav“ ale není správou domu. Správou domu je údržba, opravy, technické zhodnocení, vlastní správa a aby byly zjištěny náklady na tyto činnosti, musí SVJ připravit a shromáždění schválit dlouhodobý plán oprav (DZ) a rozpočet (KZ) a z nich pak může výbor vypočíst konkrétní výši příspěvku.

A do třetice – přišel bych na soud se znaleckým posudkem nebo odborným vyjádřením na téma, co to je účetnický pojem „fond oprav“. Až si to soudce přečte, dozví se, že to, co váš výbor v žalobě nazývá fondem oprav není žádný fond oprav. Vím, že tady na portálu byl v minulosti publikován rozsudek, kde sám soudce píše, že pojem fond oprav je obecně znám a že jde o pojem lidově zavedený, ale podle mě žalovaný vlastník udělal chybu, že soudci nepoložil na stůl znalecký posudek/odborné vyjádření.

jak říká Rychetský – musíte unést důkazní břemeno :-) Tak položte soudci na stůl svůj důkaz :-)

U vás v domě se ještě nestala žádná havárie nebo nepředvídaná událost, kterou bylo nutné ihned řešit? Pokud ano, jak jste se podílela na opravě, na řešení.

SVJ je správcem cizího majetku a dohlizi na dodrzovani stanovenych pravidel.

Pokud jsou stanovena platna pravidla, soud Vam výjimku neudeli a ani je nezmeni. Odkaze Vas na moznost dalších moznych postupu primo v SVJ.

Pokud jste neprotestovala ci nepodala zalobu primo při schvalovani vysi castek na spravu domu ( FO ) … soud to za Vas dodatecne neudela.

Pokud je něco spatne, navrhnete zmenu pravidel, navrhnete svoji verzi planu oprav, predlozte k projednani na shromazdeni ..

Muzete navrhovat a schvalovat rocni rozpocet, rocni vyuctovani i to co se FO deje.

V ramci SVJ jako spolku moc sance na výjimky nemate ( ani s pomoci soudu ) a hlasuje většina.

SVJ nesmí ze zákona zhodnocovat sverene financni prostředky ( poskytovani půjček, nakup akcii a pod )

Pokud by jste svůj spor u soudu vyhrala, mělo by SVJ zpetne vyplatit i ostatní vlastniky … cimz muze zlikvidovat svůj rezervni fond …

Každý je si vedom, ze je lepsi mit nejake financni rezervy ale bez tech financnich rezerv je pak samotne fungovani SVJ daleko pestrejsi a zabavnejsi … to opravdu soutezite byt nejlepší dům v LOW ENDu .. osobne jsem za zvysovani kvality bydleni … ale da se i snižovat .. a bydlet i levne .. viz Cunkodomky.

„..SVJ nesmí ze zákona zhodnocovat sverene financni prostředky ( poskytovani půjček…“

Nevím sice podle jakého, ale když to říkáte :), souhlasím. Jen si laskavě uvědomte také, že „půjčkou“ je samozřejmě i to, když si SVJ na „odhlasovanou investici“ vezme „úvěr na SVJ“, kterého splácení rozpočítá na své členy tzn. i na členy kteří splatili nebo by splatili (byli li by mohli) svou alikvótní část investice neprodlenně před nutností ji zaplatit. Jde o půjčku pro jejího příjemce bezúročnou, nikoli samozřejmě pro poskytovatele (SVJ), že.

„…Pokud by jste svůj spor u soudu vyhrala, mělo by SVJ zpetne vyplatit i ostatní vlastniky … cimz muze zlikvidovat svůj rezervni fond …“

Huberte, (1) jeli „rezervni fond“ plněn příspěvky na správu domu, pak je zjevné že není pytlem peněz určeným na prohrané spory SVJ. A zjevné také je, že jiné prostředky než ty „na správu domu“ není SVJ oprávněné předepsat. (2) Pokud Magda vyhraje, jeví se mně logické, že nebude li ze svých sporů k smrti znavena a stále li jí bude naslouchat „spřízněný“ právník, že nejprve svým SVJ předepíše k úhradě svou alikvótní část na ztrátě, kterou SVJ vytvořilo tím že její staturní orgánci nejednali, v souladu s .. a podle, §159 NOZ a nesplatíli pak statutání jelimánci tuto výzvu, že svou částku započte. Náklady na na škodu (=cena prohraného sporu) MUSÍ s plnou vahou dopadnout na jejich nositele a těmi nepochybně jsou osoby, které se nechaly zvolit do statutárních funkcí a v těchto postech za to pobíraly nikoliv zanedbatelné odměny, případně na ovce, které je svou ne/činností v předmětné konání podpořily a škodu tím způsobily nepřímo či konání jejich eskalovaly.

„…Každý je si vedom, ze je lepsi mit …“

Že u Vás neumíte cashflow, a že nestanovujete plán oprav, že neumíte stanovit účel a nejen přijatelnou ale důvodnou výši prostředků – což nepochybně nebude na akce typu „výbuch ve Frenštátě“ nebo „oslava narozenin 60-tníků, členů výborů SVJ“ …, tak s tím se zde nechlubte. Prostudujte si více a teprve pak se vraťte a kažte nám tady „vodu“. Když tedy chcete „vyšší kvalitu bydlení“ – asi byste nám zde měl „nalít Vašeho kvasu“ – to abychom zde pochopili, co se pod těmi Vašimi „slovíčky“ skrývá. Vaše plytké žvanění o Čunko-domcích zde, je pak zcela mimo mísu a nechte si ho pro Vaše přitakávače, do hospody.

Huberte, nejspíš nerozumíte psanému textu.

1. Nikdy jsem neřekla, že jsem proti vybírání záloh. Jsem pouze proti vybírání záloh na slepo.
2. Podávat žalobu na rozhodnutí ohledně stanovení výše záloh nelze – nesplňuje podmínku důležité záležitosti.
3. Ani shromáždění nemůže rozhodovat o čem chce a jak chce. Může rozhodovat pouze o věcech, které jsou v jeho kompetenci. Pokud rozhoduje o něčem, co v jeho kompetenci není, je takové hlasování neplatné. Vybírat zálohy na neurčitý účel nepatří do působnosti SVJ ani dle ZoVB, ani dle NOZ.
4. Nepotřebuji navrhovat změnu pravidel, ty stávající jsou zcela dostačující.
5. Nikdy jsem neřekla, že by SVJ mělo zhodnocovat moje peníze. To by to dopadlo.
6. Pokud bych soud vyhrála tak existuje mnoho variant, jak se k tomu SVJ může postavit, aniž by došlo k vámi zmiňovanému scénáři. Soudce řekl, jak by si dohodu představoval. Druhé straně se do této dohody vůbec neche. Už představa, že se musí dohadovat s kverulantem je pro ně odporná. Takže uvidíme, třeba k dohodě nedojde a soudce bude rozhodovat. A já z této varianty žádný strach nemám.

Magda

K mému povídání ještě dodávám,a to jistě již víte, že výbor je oprávněn rozhodnout podle nové právní úpravy o nabytí hmotného majetku do 10.000,– Kč a o opravě nebo stavební úpravě v průměrné výši 1.000,– Kč/jednotku. Takže i tyto peníze musí vlastník jednotky pro výbor spořit do černé díry. Ve stavebních úpravách má tak výbor široké pole působnosti za peníze ovčanů.

Dobrý den milá paní, již delší dobu zde sleduji snahu řešit nejasné pojmy, který zákonodárce ve svých normách používá. Je to opravdu smutné, že z nejasného obsahu psaného textu a v používaných významech slov se nevyzná právně vzdělaná osoba, natož běžný občan, jehož neznalost zákona neomlouvá. V tomto případě se zápolí stále s nějakým fondem oprav (nikdo jej nikdy nedefinoval),pop­řípadě s pojmy příspěvek alias přispívání do něčeho či na něco ve výši, kterou odhlasují, na návrh výboru, ovčané. Za vším zřejmě stojí MMR, které veškeré zákonné návrhy o právní regulaci bydlení předkládá, vylepšuje je potom návrhy k NV a nakonec je pak vylepší metodickými pokyny, které tomu dají nakonec korunu.
V této souvislosti jsem tedy zvědav, jak si poradí jiný soud s tím, když protistrana bude tvrdit, že zálohy do fondu oprav vybírá např. na budoucí revitalizaci domu, generální opravu, asanaci domu, ap. Přesně to se stalo mě a Vy již víte jak jsem dopadl. Navíc soud ve svém rozsudku uvedl, že vzájemné vztahy mezi SVJ a vlastníkem jednotky se řídí od 1.1.2014 novou právní úpravou a tak jsme znovu na počátku celého příběhu. Ukončení soudu smírem však tento naznačený problém opět nevyřeší. Přeji Vám úspěch. Jura.

Juro děkuji a souhlasí se vším, co zde píšete. Sama to asi nespasím. Větší šanci by mělo sdružení vlastníků. Já se na tuto aktivitu chystám, ale zatím nebyl čas. Mějte se pěkně. Magda

Chudak soudce … bude hledat první záminku jak to schodit ze stolu. … podle me je to jen taktika jak moc nenastvat obe strany.

Soud prece nebude Vas ridit a ani delat nuceného spravce … to jste mohly rovnou zustat u OPBH .. maximalne muze urcit ci srovnat urcite mantinely.

Urcite by me velmi zajimal rozsudek a jeho zduvodneni.

1. Pravidla musí být pro všechny stejná. Varianta , že někdo do FO bude platit a jiný bude opravy financovat cash je nesmysl. Varianta , že si budou všichni spořit sami , žádný fond oprav existovat nebude a všichni se na opravu složí… je nereálná.. To může fungovat maximálně u komerční budovy, která bude ve vlastnictví několika subjektů… Drtivá většina lidí žije z ruky do huby , nezávisle na tom , zda vydělávají 20,30 nebo 50.000 Kč/měsíc..

A jinak , jak byste si to představovala ? Že přijde faktura od stavebníka a zahájíte sbírku ? To může fungovat , když vás v domě bude tak 5 , kdy všichni ve svých bytech budete bydlet. V našich podmínkách udělat sbírku bude záležitostí na x měsíců.. , což znamená , že propásnete termín splatnosti faktury.

1. Kdybychom u nás měli o každém výdaji svolávat shromáždění , neděláme nic jiného. Proto máme stanoven limit , do jakého je výdaj v kompetenci výboru a nad jaký je třeba výdaj projednávat na shromáždění…

Vážený, pokud se najde blb, který požaduje platbu ve chvíli kdy má v ruce fakturu za provedení práce, pak nemá ve vedení společenství co dělat.

I bez fondu se dá žít, ale ty finance je třeba mít k dispozici ve chvíli podpisu smlouvy na provedení práce.

Nedivím se Vašim představám o financování a řízení společenství, Vy znáte jen svoje kompetence, a volbou do Výboru Vám pouze narostly rohy.

Drtivá většina lidí žije z ruky do huby ? Pán je sociolog, bankovní úředník, exekutor, dražebník ? Řekněme, že i pro tyto kasty platí vaše konstatování o většině. Řekněme, že právě takoví lidé tvoří výbor. Pak se mám cítit spokojeně, že mi nejsou schopni ani zpětně poskytnout přehled o stavu našich financí ?

Pravda, né každý v SVJ má kšefty nad 100.000/měs chráněné komorou, ať je výsledkem sebevětší paskvil.

nedokáže generovat finanční rezervy je fakt. U nás ve městě například před výplatním termínem je město vylidněné , obchody prázdné …ale za dva dny je všude narváno… No , myslím , že těch článků , kolik lidí dokáže finančně rozházet , pokud jim doma odejde nějaký spotřebič typu pračka či lednička vyšlo v poslední době celkem dost… Apropo…u mých dětí ve třídě , takových 20% rodičů nedokáže ani zaplatit svému dítěti školní lyžařský výcvik..

…„všichni vlastníci by měly být informování“ …

Lyže jsem zahodil, když přišel Klaus. Dnes bych děti taky na lyžák neposlal, ale na pračku bych vám půjčil, pokud bych jí neopravil.

vn, pravidla jsou dána. Vy jste si toho jenom nevšiml a snažíte se je obcházet.

Jak se budou financovat opravy je věcí vlastníků. Co se vám zdá, nebo nezdá není vůbec relevantní. Pokud se vlastníci domluví, že nic hradit dopředu nebudou, tak nebudou. Pokud se vlastníci domluví, že hradit zálohu budou, budou muset specifikovat a vyčíslit na co přesně se záloha bude vybírat.

Pokud nejste schopen vědět rok dopředu, že budete něco opravovat, tak jste pouze neschopný. Nic víc. To že neodkladné havárie musíte řešit ihned bez schválení je také jasné. Nejde tedy o výši a limit, ale o podstatu opravy. Nevím, proč mám ve výtahu zrcadla za 10 tisíc, když to nikdo neschválil a havárie to evidentně není. A pokud začne téct do střechy a oprava bude stát 100 tisíc, tak budu chápat, že výbor sám rozhodne o opravě i když jde o opravu nákladnou.

Vaše fantazie o tom, že dostanu fakturu a začnu sbírku je mimo mísu. Pokud půjde o opravu plánovanou, tak v době kdy přijde faktura na ní již na účtě dávno peníze budou. Pokud půjde o havarii, zaplatí jí SVJ z účtu (kde jsou zálohy na plánované opravy) a vyúčtuje jí vlastníkům. Může to udělat kdykoli a né jednou ročně.

Tomu se říká řádné hospodaření. Ale je to pak moc průhledné a vlastnící vědí, za co platí. A to se moc nehodí, že?

Magda

1. Vlastník je povinen hradit příspěvky na správu…tím je v podstatě řečeno , že fond oprav/dlouhodobá záloha je zcela legální.
2. Máme stanovy , jejichž odsouhlasením si vlastníci odladili pravidla.Mimo jiné i taková pravidla , že se zřizuje fond oprav/dlouhodobá záloha na krytí oprav v blízké i vzdálené budoucnosti .
3. Schválením stanov si i vlastníci odsouhlasili jejich ustanovení , že rozhodnutí o opravách do výše x CZK je v kompetenci výboru , nad tuto hranici v kompetenci shromáždění.
4. Apropo, u nás máme více havarijních oprav , než těch , které se dají naplánovat.
5. Havarijní opravy jsou nákladnější (alespoň u nás zatím) , než ty plánované. Na účtu v okamžiku havarijní opravy nemusí být k dispozici potřebné finance.
6. Průhledné hospodaření je i to , když vlastníci dostanou jednou za rok k vyúčtování seznam všech výdajů. To u nás dostávají.
7. Jako řádný hospodář neplánuji na rok dopředu , ale tak na cca 10 let dopředu… apropo, pokud ovečkám řeknu , že po nich nebudu následující rok nic chtít , neboť žádnou opravu neplánujeme a na nějakou havárii na účtu pár mega máme a příští rok po nich budu chtít 50 CZK/m2…tak mě zardousí…
8. Pokud se vám nelíbí zrcadlo ve výtahu za 10 tisíc (apropo , běžná cena , pokud objednáte u běžné výtahářské firmy..ale dá se to vyřešit laciněji , když dojdete koupit sklo ke sklenářovi , koupíte lepidlo a přilepíte jej tam sama) , máte možnost na toto téma rozjet na shromáždění diskusi , výbor odvolat, nechat se zvolit a plně se vrhnout do práce a ukázat všem , jak se to má dělat lépe.
9. Na světě se pohybuje spousta skupin lidí. Jednu skupinu tvoří lidé zcela apatičtí , druhou skupinu věční stěžovatelé a kverulanti a třetí skupinu lidé , kteří se nebojí odpovědnosti a rozhodnou se něco dělat pro dobro celku. Vy evidentně patříte do té druhé skupiny…

„VN“ Vy nejste troll, Vy jste blb.

1. nevíte jaký rozdíl je mezi příspěvkem z zálohou na příspěvky
2. klidně si nazývejte „příspěvky na správu“ pojmem „fond oprav“ nebo třeba „kádí škváry“ ale s „příspěvky na správu“ a „zálohami na příspěvky na správu“ se musí a bude zacházet jako s „příspěvky na správu“ a nikoli jako s „fondem pana VN“ a o jehož použití bude VN rozhodovat dle SVÉ libosti (=svévole).
3. ve stanovách si klidně odsouhlaste třeba 10-fondů a 20-účelů, nicméně stále platí, že každý rok vyúčtujete zasilateli „příspěvku na správu“ jak skutečně jste jeho příspěvky použil a dopodrobna jej seznámíte i s tím jak je příspěvek na další období stanoven a jáká výše zálohy na krátkodobý příspěvek bude v dalším období nutná (nikoliv Vámi požadovaná, ale NUTNÁ).
4. ani stanovení finančního limitu pro stat-org pro použití „příspěvků“ není důvodem, abyste se vzpečoval řádnému vyúčtování. On „limit“ je ze své podstaty pouze pojistkou, která se někdy může uplatnit tehdy, pokud ji pověřená osoba/y poruší. K ničemu jinému si ji (pojistku o „limitu“) vyřezávat do smrkový kůry, nemusíte.
5. Apropo, máte li u Vás více havarijních oprav, než těch, které se dají naplánovat, pak je zjevné, že se o svůj majetek nestaráte řádně (brát si příkklad z Chánova u Mostu, si může jen blb :)), protože hlavně zanedbané domy generují „neplánované opravy“. U těch udržovaných se jedná o „plánovanou údržbu“.
   Na margo: tvrdíte li, že u Vás PLÁNUJETE „havárie“ (protože TO, jsou ty → „opravy havarijní“), pak byste (nejste li přímo Vy ten „plánovač“) měl podat trestní oznámení a škodiče eliminovat. K tomu abyste to pochopil, Vám postačí „rozum průměrného člověka“. Máte li jej?
6. Průhledné hospodaření je i to, když „vyúčtování příspěvků na správu“ nedostanete. Většinou se totiž zrak nemá ve Vaší ruce na co zaměřit a o co zastavit, a dopadá „až na zem“ :)
7. třeba byste nám mohl nadělit vědomost kolik MEGA, Vy „VN“ – plánujete na Vaše „havárie“. Kolik „MEGA“ plánujete např. na to, když Vám tedy „praskne voda ve sklepě“ protože jste zanedbali údržbu a nechali to dojít do stavu, až „havárie“ vznikla?. U nás se havárie „neplánují“ ale „stanou“ a jeli tomu tak, měla by být přizvána pojišťovna a měla by být uplatněno plnění z pojištění.
8. jo, taky máme bohužel „zrcadlo ve výtahu“. Třeba byste se mohl zamyslet nad tím zda jej ve Vašem domě plném „havárií“ vůbec neinstalovat – protože pak byste nemusel shánět zřejmě pro Vás nedostatkové „lepidlo z Tuzexu“.
9. nu Vy evidentně patříte do „3-tí skupiny“: „dobro celku“ financujete cizím kapitálem a doufáte, že se ve Va3em ofčíně nenajde žádná „Magda“, která Vám připálí Vaši obtloustlou zadnici tím, že Vám skrze soud připomene, co to je ODPOVĚDNOST za správu majetku a případně i na Vás osobně, nechá dopadnout důsledky Vašich činů a přečinů v plné míře.

Zaujalo mne, jak pisete: „Vlastník je povinen hradit příspěvky na správu…“ a nize „Jako řádný hospodář neplánuji na rok dopředu, ale tak na cca 10 let dopředu …“.

Platit prispevky presneji znamena, ze platby hradi vlastnik ve forme zaloh (NV 366/2013 Sb.). SVJ tedy prijima ruzne zalohy na ruzne opravy a udrzbove prace od vlastniku a tim se stava dluznikem a vlastnik veritelem. Zaloha je zavazkem dluznika vuci veriteli. Zákonnou povinností každého věřitele je prokázat dlužníkovi predem důvod platby. 89/2012 Sb. § 1791: „(1) Vzniku a trvání závazku nebrání, není-li vyjádřen důvod, na jehož základě má dlužník povinnost plnit; věřitel je však povinen prokázat důvod závazku.“ To znamena, ze SVJ zastoupene vyborem je povinno vlastnikum predem sdelit jednotlive vyse zaloh a jejich terminy splatnosti, coz jsou planovane terminy provedeni jednotlivych oprav a udrzbovych praci.

1. Jak prokazujete predem, na co vsechno chcete platbu napr. 30 Kc/m2 jako souhrn dlouhodobych zaloh na opravy a udrzbove prace?
2. Planujete na tech cca 10 let dopredu konkretni opravy a udrzbu, tzn., ze mate odhadni ceny a znate terminy provedeni a podle toho vypocitavate zalohy, nebo jen planujete urcitou financni castku a opravujete podle toho, xco se vyvrbi?

kok.

vn, vy jste se nyní prozradil. Vy plánovat vůbec neumíte. Protože pokud máte tolik havárií, bude nejspíš někde chyba. Zvláště pak, pokud plánujete na 10 let dopředu a máte dům v havarijním stavu.

Pokud neumíte rozlišit základní terminologii jako je příspěvek na správu a záloha, tak pak moc není o čem se bavit.

Magda

• mrkněte se do NOZ , jak je správa definována…a co se myslí příspěvky na správu.
• „můj dům“ je dům , který byl postaven před 13–15 lety. Který byl plný nedodělků, zfušované práce. Jeho obyvatelé byly vždy apatičtí. O práci ve statutárním orgánu neměl nikdy nikdo zájem … takže to celých 13–15 fungovalo tak , že se vždy někdo obětoval , dav jej zvolil..Ale ten dotyčný pro dům stejně nic nedělal..jeho činnost spočívala v tom , že jednou za rok zorganizoval shromáždění. Tím to skončilo…Pokud někdo měl problém typu , že mu teklo do bytu…nikdo to nikdy neřešil…

Finanční plánování…to byla také jedna velká katastrofa… Já jsem se na tento stav již nemohl koukat , nechal jsem se zvolit a celé 2 roky v podstatě nedělám nic jiného , než řeším průsery , které se měly řešit před deseti lety…

tak já se tedy mrknu do NOZ :-).

Nejspíš jste šel s tím davem moc dlouho a moc dlouho jste se na tento stav koukal. Pokud byl dům postaven před 13 lety a je v havarijním stavu, tak jste nespíš včas nereklamoval. Finanční plánování je dle toho co říkáte katastrofa i nyní. Chápu, je to hodně nevděčná práce za málo peněz. To ale neznamená, že tím pádem je vše dovoleno. A rozhodně to neznamená, že vybírání záloh na neznámý účel je v pořádku.

Magda

Jaké myslíte , že jsou záruční lhůty na nový dům ? 13 let ? Já jsem už neměl co reklamovat. Bylo to pasé. Jakou máte praxi ve finančním plánování, tvorbě budgetů ? Já cca 20 let. Jako jeden z třiceti bodů své manažerské práce jsem zodpovědný i za finanční plánování.Moje středisko , za které jsem zodpovědný ve své hlavní pracovní činnosti v sektoru služeb hospodaří s majetkem nějakých 160 mega a má roční obrat kolem 70 mega… Kdo ze zdejších diskutujících se s tímto může pochlubit ? Apropo to , že vybíráme peníze na budoucí opravy střechy není výběrem peněz na neznámý účel. My víme , že střechu budeme muset někdy opravit. Jen nevíme kdy..jestli to bude za 5 nebo za 10 let. Každopádně víme , že tato oprava spolkne obrovský finanční balík a že se na to musíme připravit. Protože vzhledem ke stavu domu je zde riziko , že v horizontu 5–10 let budeme muset řešit i další a další opravy…

Pane VN, ze stylizace i obsahu Vašeho příspěvku se dá usoudit,že pracujete možná jako nějaká pomocná pracovní síla. Pokud jste ale opravdu manažer, tak buďte rád, že máte nadřízeného ještě většího idiota, než jste Vy sám. V opačném případě by jste byl už dávno nezaměstnaný.

:-), pane managere, pokud jste si koupil byt v novostavbě před 13ti lety, tak jde reklamace za Vámi a nesvádějte to na SVJ. A pokud jste si koupil 10 let starý byt v domě v havarijním stavu, tak jste měl vědět do čeho jdete.

Podle toho co zde píšete, tak po patnácti letech provádíte celkové rekonstrukce snad všeho, co člověka může napadnout. Střecha Vás bude stát 20 mega, stoupačky 40 mega, další 4 mega budou stát výtahy. Jo a ještě výměna oken 20 mega.

Myslím, že za ta mega co házíte do vzduchu budete mít postavený nový dům. Pracuji ve společnosti, která má obrat několik miliard a poskytuje služby v oblasti manažerského poradenství, technologických služeb a outsourcingu. A věřte že nemám vůbec dojem, že se tím nějak zvyšuje má kvalifikace vlastníka bytu.

Magda

jsem si byt nekupoval a o stavu v jakém je jsem nevěděl. Za prvé v době kdy jsem si tam byt kupoval ten dům byl ještě mladý (8 let ), kdy se řada nedostatků ještě nestihla projevit (apropo , řada spotřebních věcí v domácnosti vám také odejde měsíc po záruce).. Za druhé na schůzi chodila těsná většina lidí (145/280) a když tam z těch 145 lidí 3 jedinci mluvili o svých problémech s bytem…nebylo to žádné zásadní číslo. Za třetí i ve „slušnějších“ domech mají výtahy svoji životnost , která se pohybuje někde kolem 25–30 let. A výtah starý 10 let vám nevyhovuje po stránce dnes platných norem a vaší povinností jako provozovatele je jej uvést do požadovaného stavu což vyjde na nějakých 100–200.000 Kč/výtah. U nás těch výtahů máme 19 , takže je to docela darda.. Za čtvrté…máte vůbec přehled , co co stojí ? Loni postavený dům v naší blízkosti s padesáti jednotkami stál investora nějakých 85 mega. My máme 280 bytů a náš dům v době výstavby stál 300 mega. Jenom pro informaci..naše střecha má rozlohu 4000 čtverečních metrů , celková délka vodorovných okapů 700 metrů. Za páté…pracovat ve společnosti , která má miliardové obraty a zabývá se manažerským poradenstvím v podstatě nic moc neznamená… i tam , apropo stejně jako v jakékoliv jiné firmě pracují manažeři a ostatní všichni možní zaměstnanci . Za šesté..SVJ v domě , kde bydlí moji rodiče kdysi fungovalo docela dobře. Pak se tam přistěhoval jeden věčný kverulant vašeho ražení, který výbor napadal v podstatě za cokoliv. Výbor místo toho , aby pečoval o dům tak řešil pouze jeho připomínky a stížnosti. Dopadlo to tak , že lidi ve výboru tak otrávil , že se na další období nenechali zvolit. Dnešní realita je taková , že kvůli kverulantovi do výboru nikdo nechce. SVJ nemá vedení a nyní funguje pouze setrvačností i díky starým smlouvám s dodavateli. Do dvou bytů začalo zatékat ..a není nikdo , kdo by to řešil. Když se obyvatelé domu sebrali a šli za kverulantem ,aby se toho ujal sám…poslal je někam…Nyní tam mají stav takový , že se dost lidí touží odtud odstěhovat.. Starý výbor sice nepostupoval vždy ze 100% striktně dle zákona , ale dům fungoval a počínáním výboru nikdy nikomu nevznikla žádná škoda. Nyní výbor není a cena bytů klesá a klesá…

… a tolik škody ??

Asi by to chtělo být konkrétnější.

Jsem také kverulant, který nechce nic jiného, než mít přehled, mít právo na názor, a v diskusi mít možnost jej uplatnit.

Na rozdíl od statutárů nevidím žádný problém poskytovat informace všem členům společenství bez rozdílu, a k jakýmkoli finančním transakcím poskytovat informace dokládající správnost rozhodnutí a jeho finanční výhodnost, včetně možnosti posouzení a vedení diskuse před rozhodnutím, případně hlasováním.

To ale statutáři s přesvědčením o právu a jediném správném (vlastním) názoru neradi připouští a spoléhají na podporu ovčanů a přehlasování kverulanta, nebo právo výhradního rozhodování Výboru.

Poskytovat jim běžně dostupné informace nejsou ochotni, a to ani v případě projednávání a hlasování k jednotlivým bodů jednání před Shromážděním, a každý kdo se ozve je kverulant.

Takže pane plánovači, skvělý manažer asi věru nebudete, pakliže se neumíte zdvořile chovat k neznámé ženě. Ve vaší autobiografii jste však nám nic neřekl kdo je vlastníkem toho majetku se kterým hospodaříte, abychom mohli posoudit zda hospodaříte s péčí řádného hospodáře. Těším se na odpověď. Jura.

To jaký je kdo manažer se pozná dle toho , jak se kdo dokáže zdvořile chovat k neznámé ženě ? Dobrý joke:-).. Do toho , kdo je vlastníkem našeho objektu Vám nic není..

Dr.Rath patří do které skupiny z těch vašich spousta ?

Fond oprav je fond oprava a dlouhodobá záloha je dlouhodobá záloha. To není totožné. Nebalamuťte vlastníky ve vašem svj. Hodinky taky nejsou holinky a obráceně. Apropo, proč vás tak rozčertil názor Magdy. Domníváte se snad, že Magda musí mít stejný názor jako vy a jiný názor se nepřipouští, nebo co? Mimochodem, Magda má byt ve vašem svj, že vás její názory tak vyvádí z míry?

nevadí mi lidi s jiným názorem. Vadí mi kverulanti. A Magda je kverulant..Apropo, na práci ve výboru nemá čas ani ambice. Ale na soudní spory se SVJ má času i peněz dost..

…že Vaše sdělení je pouze takový pšouk.

Vaše aktivita jen zasmradí, a je štěstí že se nepokračuje. Výsledkem by byl pouze smradlavý exkrement.

Jenom mimochodem. Předpis záloh a vyúčtování služeb, které je vystavené subdodavatelm účetních služeb je neplatným právní úkon a tedy absolutně neplatný.

Vyúčtování musí být vystaveno jménem SVJ a podepsáno jednající osobou za SVJ. Pokud neexistuje souhlas vlastníků s mandátní smlouvu pro tuto činnost.

To by měl vědět minimálně každý právník, kterého se zeptáte na platnost právních úkonů.

Magda

U nas vyuctovani ještě před rozeslanim kontrolujem a schvalujem ve vyboru a KK .. pak se teprve posila a je tam podpis zpracovatele .. tj spravni agentury

Pokud by jste bydlela ci mela byt u nas … mohla by jste se zastavit a mohl bych Vam to ještě podepsat, pokud by Vam vadilo ze tam není podpis předsedy … ale to by jste si pak nasla dodatek .. ze mají byt podpisy 2 a uplne nejlepší by bylo kdyby to podepsalo min 100 % vlastniku

Huberte, tady nejde o to, jak a co kontrolujete. Tady jde o právní skutečnost, a jak by to posuzoval soud, pokud by někdo odmítal převzít a platit to, co mu předepíše nějaký smluvní subjekt svým jménem. Smluvní subjekt nikomu nic předepisovat nemůže. Pokud to vlastníci přijmou bez výhrad a přispívají podle předpisu, tak se nic neděje. Vlastníci to většinou taky přijmou a platí bez komentáře. Pokud by ale někdo měl výhrady, tak je to pak pro svj problém, veliký problém.

Stejne to ve finále prozenu cele shromazdenim a udelam o tom zapis.

viz kolonky schvaleni vyuctovani sluzeb, podani a reseni reklamaci a hospodareni za uplynuly rok.

… nejake další vyhrady ?