Kvórum - souhlas všech pro zřízení úveru

Lake dobrý den, chtěl bych znát pouze Vás názor spojitost § 1132 OZ na hlasování o odpojení od centrálního zdroje dodávek tepla – teplárna a vybudování tepelných čerpadel. Vycházím z toho, že se zde jedná o omezení na 10 let ( trvale ) a mělo by být kvórum souhlas všech vlastníků SVJ. Je to tak ? P.H.

Lake dobrý den, chtěl bych znát pouze Vás názor spojitost § 1132 OZ na hlasování o odpojení od centrálního zdroje dodávek tepla – teplárna a vybudování tepelných čerpadel. Vycházím z toho, že se zde jedná o omezení na 10 let ( trvale ) a mělo by být kvórum souhlas všech vlastníků SVJ. Je to tak ? P.H.

1. Úvěr není zatížení společné věci ani omezení práv spoluvlastníků
2. Nedochází ani ke zřízení zástavního práva, ani k zajištění peněžité pohledávky.

To by bylo pouze v případě, že se bude schvalovat úvěr, který využije některý z uvedených zajišťovacích instrumentů.

Některé banky dokonce již nepožadují ani zajištění peněžité pohledávky.

Pane Korky, nikdo zde netvrdil, že by snad úvěr byl zatížením společné věci. Tak tomu samozřejmě být nemůže, neboť úvěr si sjednává SVJ svým jménem a na svůj náklad.

Zatížením společné věci je však ručitelský závazek všech vlastníků jednotek vůči úvěrující bance. Takže pro pořádek: S přijetím úvěru právnickou osobou vzniká každému vlastníkovi jednotky přímý ručitelský závazek vůči věřiteli. K tomu viz § 13 odst. 7 ZoVB, a obdobně § 1186 NOZ. Výše ručitelského závazku se řídí jeho spoluvlastnickým podílem na společných částech.

Právě tento ručitelský závazek je „zajištěním peněžité pohledávky“ podle § 1133 NOZ. Viz § 2018 NOZ per analogiam.

Samotný ručitelský závazek se samozřejmě velmi týká vlastníků jednotek. Týká se dokonce i těch, kteří uhradili svůj podíl předem, nedluží SVJ žádné peníze, a nic SVJ nesplácejí. Ručitelský závazek je „závadou váznoucí na věci, která není zapsána ve veřejném seznamu“ a omezuje tedy práva vlastníků jednotek. K tomu viz § 1107 NOZ.

lake

Pane lake,

tento ručitelský závazek, který zmiňujete a odvoláváte se např. na § 13 odst. 7 ZoVB, však vzniká před schválením úvěru shromážděním a nemění se ani přijetím úvěru, protože tento ručitelský závazek trvá i po splacení úvěru.

Stejně tak tento ručitelský závazek existuje před schválením nějaké opravy i po jejím provedení.

Opíráte své tvrzení o paragrafy, které se ke schválení úvěru nevztahují, protože ručitelský závazek v dané podobě již existuje.

A použít k tomu ještě navíc § 2018 NOZ? Dovedete si představit, že poběží vlastníci do banky, aby podepsali zajištění dluhu formou ručitelského závazku?

Ručitelský závazek např. dle § 13 odst. 7 ZoVB se týká vlastníků již od okamžiku nabytí jednotky.

Naprosto se mýlíte, pane Korky.

Ručitelský závazek nevzniká před schválením úvěru, jak se nesprávně domníváte. Nevzniká ani schválením úvěru. Vzniká teprve přijetím úvěru od banky. To jsou zákldní právní skutečnosti o vzniku a zániku závazků.

Netuším, proč do toho pletete schválení „nějaké opravy“, a Vy to také netušíte.

lake

Vzhledem k tomu, že původní odpověď byla smazána, napíšu zde i něco nového.

Ručitelský závazek vlastníka jednotky dle § 13, odst. 7 zákona č. 72/1994 Sb. vzniká při nabytí jednotky. Ručitelský závazek vlastníka jednotky dle § 1194, odst. 1, věta druhá NOZ vzniká při nabytí jednotky.

Tento ručitelský závazek není žádným způsobem „spojen“ s rozhodnutím vlastníků a nevzniká přijetím úvěru!

Tento ručitelský závazek ze zákona se vztahuje i třeba na to, když SVJ neuhradí nějakou fakturu za opravy.

Lake je popleta, který šíří nepravdu, nepochopil zřejmě obsah zákona.

Samožřejmě, že se v případě úvěru nepoužijí obecná ustanovení o spoluvlastnictví § 1132 a § 1133, jak píše lake. Tuto záležitost upravuje totiž speciální ustanovení oddílu 5 „Bytového spoluvlastnictví“. Bytové spoluvlastnictví upravuje úvěr v § 1208 NOZ, ve kterém určuje, co patří do působnosti shromáždění, úvěr je řešen v odst. g/3 a samotné hlasování shromáždění upravuje § 1208 NOZ – „K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.“

Citované ustanovení odkazuje v případě požadavku na vyšší počet hlasů na stanovy a na zákon. Pokud by byl odkazem na zákon myšlen odkaz na § 1132 a 1133 NOZ, tak by v těchto ustanoveních muselo být výslovně stanoveno, že se uplatní i na ustanovení oddílu 5 „Bytové spoluvlastnictví“.

Pane Vítku, popleta jste zde jedině Vy sám. Ale zato popleta pořádný.

Naprostým nesmyslem je Vaše tvrzení, že údajně hlasování o úvěru upravuje § 1208 NOZ. Není tomu tak, což byste měl poznat přímo ze znění NOZ. O kvoru pro schválení úvěru zde není ani slovo. Ani v § 1206 o tom nic nenajdete. Četl jste vůbec NOZ?

Hlasování o úvěru mezi spoluvlastníky v SVJ(2012) je upraveno pouze v ustanovení § 1132 a § 1133. Takže kvorum tam uvedené se samozřejmě použije i při rozhodování spoluvlastníků společných částí domu, rozděleného na jednotky(2012) podle NOZ. Vy to nevíte? Vy si snad myslíte něco jiného? A proč si to myslíte? To taky nevíte, že ano. Vy snad v § 1208 či § 1206 nacházíte něco speciálního o hlasovacích kvorech při hlasování o úvěru? Nenacházíte, že ano.

Tak si přečtěte obecný § 1132 a je to. Tam to najdete.

Vaše tvrzení, že by cosi muselo být v § 1132 výslovně potvrzeno – to je blábol, pane; nerozumíte zjevně základnímu právnímu principu lex specialis derogat legi generali. Obecná právní úprava nemusí v sobě obsahovat žádný odkaz na zvláštní právní úpravu. Obecná právní úprava prostě platí, neexistuje-li k téže věci speciální ustanovení s odlišnou právní úpravou. To jste si vymyslel něco, čemu vůbec nerozumíte.

Zůstalo Vám také skryto, že bytové spoluvlastnictví není nic jiného, než speciální případ spoluvlatnictví. Kdybyste znal NOZ, našel byste to v § 1158, pane. Protože část o bytovém spoluvlastnictví neobsahuje žádnou speciální právní úpravu hlasování o úvěru, dopadá na toto rozhodování obecná část NOZ o spoluvlastnictví. To jest § 1132 a § 1133.

Podotýkám, že kvorum uvedené v zákoně (§ 1132) je vyšší, než kvorum ve speciálním ustanovení § 1206 (což by byl „souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek“). Proto se k hlasování o úvěru samozřejmě použije vyšší kvorum dvoutřetinové, jak to stanoví zákon. Najdete to v § 1206 odst. 2, pane. Četl jste NOZ?

lake

Pane lake,

mýlíte se, pravdivé je jen Vaše tvrzení:
„Obecná právní úprava prostě platí, neexistuje-li k téže věci speciální ustanovení s odlišnou právní úpravou.“

Pro bytové spoluvlastnictví právě platí ta speciální ustanovení. O tom, co patří do působnosti shromáždění je stanoveno v speciálním ustanovení § 1208 (rozhodování o úvěru tam rozhodně patří, jak už jsem vysvětlil v předchozím příspěvku) a rozhodování shromáždění o všem, co je uvedeno v § 1208 (hlasovací kvóra) upravuje speciální ustanovení § 1206. To by mělo být osobě s průměrným rozumem jasné.

Pane Vítku,

pokud se setkám s úpornou neznalostí, obvykle poznamenávám, že dotyčný je buď blb, který to pochopit neumí, nebo troll, který to pochopit nechce. Ve Vašem případě jsem poněkud smířlivější, protože jde o část NOZ, která k pochopení vyžaduje myšlenkový výkon alespoň průměrného člověka (§ 4 odst. 1 NOZ).
--------------------------------------------------------------------------------------

Nikdo nerozporuje, že právní úprava bytového vlastrnictví je lex specialis (tedy speciální úprava) vůči obecným ustanovením o spoluvlastnictví. Vy však z této skutečnosti činíte nesprávné závěry, rozporné se zákonem. Důvodem je Vaše neznalost NOZ. Už jsem Vás při tom třikrát nachytal.

Speciální právní úpravou, která má u SVJ(2012) přednost před obecnou úpravou hlasování spoluvlastníků, je totiž § 1206 NOZ. Podle § 1206 platí, že „[k] přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů“.

Speciální právní úprava § 1206 tedy odkazuje zpět na „zákon“, to jest (také) na obecnou právní úpravu NOZ, a to za splnění podmínky, že zákon vyžaduje vyšší počet hlasů než uvádí § 1206. Toto je splněno právě pro hlasování podle § 1132 (který vyžaduje souhlas všech spoluvlastníků), a pro hlasování podle § 1133 (který vyžaduje souhlas dvou třetin všech spoluvlastníků).

Z toho zákonného důvodu se použije vyšší kvorum, které stanoví „zákon“, a nikoliv nižší kvorum, které stanoví § 1206 o bytovém spoluvlastnictví.

Pane Vítku, napřed se seznamte se zněním NOZ. To je základ. Není to jednoduchý právní předpis. Teprve pak byste se mohl pokusit znění NOZ nějakým způsobem vyložit. Zatím toho nejste schopen. NOZ je natolik překombinovaný, že dělá problémy i právníkům.

Mějte se pěkně.

lake

Pane lake,

o Vašem omylu svědčí ustanovení § 1214 NOZ http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89… vztahující se k rozhodnutí mimo zasedání. Podle něho se rozhodnutí přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. Všimněte si, že v tomto ustanovení chybí (na rozdíl od § 1206) slova ledaže zákon vyžadují vyšší počet hlasů.

Co to znamená? Pokud bychom přijali Váš názor, tak se o úvěru při hlasování na shromáždění podle § 1206 řídíme odkazem na zákon, což je podle Vás § 1132 (který vyžaduje souhlas všech spoluvlastníků) nebo § 1133 (který vyžaduje souhlas dvou třetin všech spoluvlastníků). Ale při rozhodnutí téhož mimo zasedání podle § 1214 je možné rozhodonout pouze většinou hlasů všech vlastníků jednotek, protože odkaz na zákon, který by umožnil uplatnit § 1132 nebo 1133, uveden není. Zřejmý nesmysl.

To potvrzuje, že lze o úvěru rozhodovat na shromáždění podle § 1206 nadpoloviční většinou přítomných vlastníků, nebo nadpoloviční většinou všech vlastníků podle § 1214 při rozhodování mimo zasedání.

Pane Vítku, držte se laskavě tématu. Zde se nediskutuje o rozhodování mimo zasedání podle § 1214 NOZ. Čtěte co bylo napsáno.

To, co zbytečně zmiňujete, je zcela jiný případ – výjimka z výjimky – platný pro SVJ(2012), a pouze tehdy, nebylo-li řádně svolané shromáždění schopné usnášení. K věci samé tedy nemáte nic, že.

Když jste nepochopil obsah § 1214 NOZ, neznamená to ještě, že jde o nesmysl. Znamená to pouze, že jste nepochopil obsah § 1214 NOZ.

lake

Pane lake,

opět potvrzujete, že jste popleta a šíříte nepravdy.

To porovnání schvalovacích kvór § 1206 a 1214 dokazuje absurdnost Vašeho výkladu, proto je zcela na místě.

Další nepravda, kterou uvádíte, že rozhodování mimo zasedání podle § 1214 NOZ se vztahuje jen na případ „nebylo-li řádně svolané shromáždění schopné usnášení“. § 1214 přece řeší rozhodování mimo zasedání podle § 1210 až 1214. Pokud byste si přečetl ustanovení § 1210, pochopil byste, že obsahuje kromě odst. 1 i odst. 2 – „V jiných případech lze mimo zasedání rozhodnout, pokud to připustí stanovy“, což znamená, že i na tyto případy se vztahuje § 1214.

Pane Vítku, jemně a subtilně jsem Vás už dvakrát upozornil, že nerozumíte zákonu. Asi to nestačilo.

Neexistuje důvod, pro který by bylo možno § 1214 označit za nesmyslný. Neexistuje ani žádná spojitost mezi hlasováním na zasedání shromáždění a hlasováním mimo zasedání shromáždění. TA dvě hlasování upravují dvě rozdílné právní normy. Tedy nemá žádný rozumný smysl srovnávat kvora podle § 1206 a kvora podle § 1214.

Zatím je zjevné jen to, že neumíte vyložit právní normu. Namísto toho, abyste hledal chybu ve Vašich slabých znalostech práva a zákonů, tvrdíte bez důvodu, že cosi je „nesmysl“ a „absurdní“. To je typická reakce, známá v psychologii jako projekce. Postižená osoba si nepřipouští své neznalosti, selhání a ztrátu orientace v realitě, a svádí důvody na okolní zlý a pro ni nepochopitelný svět.

Kromě ničím nepúodložených výkřiků jste dosud nic relevantního k věci nenapsal. Buďte tak laskav: přestaňte s tím nesrozumitelným křikem, a konečně začněte věcně argumentovat. Napište SROZUMITELNĚ z jakého důvodu se domníváte, že neplatí § 1214, či že neplatí § 1206, či co to vlastně chcete světu sdělit. Zatím jste neuvedl k Vašim zmateným tvrzením žádný právní důvod, takže je načase, abyste to udělal. Děkuji.

lake

Pane Vítku, nechtěl jsem od Vás, abyste papouškoval nějaký popletený protiprávní rozsudek. Vyzval jsem Vás přece k něčemu jinému:

Přestaňte s tím nesrozumitelným křikem, a konečně začněte věcně argumentovat. Napište SROZUMITELNĚ z jakého důvodu se domníváte, že neplatí § 1214, či že neplatí § 1206, či co to vlastně chcete světu sdělit.

lake

Cituji: „Neexistuje ani žádná spojitost mezi hlasováním na zasedání shromáždění a hlasováním mimo zasedání shromáždění. TA dvě hlasování upravují dvě rozdílné právní normy. Tedy nemá žádný rozumný smysl srovnávat kvora podle § 1206 a kvora podle § 1214.“

Pane lake, stále se jedná o rozhodování nejvyššího orgánu – Shromáždění, pouze se upravují kvora dle toho, jak a kde dané rozhodování probíhá!

Pane Korky, plně souhlasím. Nikdy jsem přece nic jiného netvrdil: jde o stále totéž rozhodování nejvyššího orgánu SVJ. Pouze kvora mohou být odlišná podle okolností.

• V prvním případě se použijí kvora podle § 1206 (uvedená v zákoně, ve stanovách, nebo v § 1206).
• V druhém případě jde o speciální případ opakovaného hlasování po tom, co svolané shromáždění bylo neschopné usnášení. V tom případě se postupuje podle lex specialis § 1210 odst. 1 až § 1214 NOZ a použijí se kvora podle § 1214 NOZ.

lake

Pane lake,

v druhém případě (rozhudnutí mimo zasedání) vůbec nemusí jít opakovaného hlasování po tom, co svolané shromáždění bylo neschopné usnášení. V případě, že má SVJ upravenu možnost rozhodování mimo zasedání podle odstavce 2 § 1210 „(2) V jiných případech lze mimo zasedání rozhodnout, pokud to připustí stanovy.“, pak může jít o první hlasování (rozhodnutím mimo zasedání).

Nevidím smysl snížení kvora pro hlasování při rozhodnutí mimo zasedání oproti hlasování na shromáždění ani v případě, že by šlo o opakované hlasování rozhodnutím mimo zasedání po tom, co svolané shromáždění bylo neschopné usnášení. Nevidím rozumný důvod, aby se mohlo uplatnit kvorum nižší než na prvním hlasování na shromáždění. Naopak se domnívám, že by kvorum mělo být stejné, nebo ještě vyšší. Na shromáždění mohou zaznít nejrůznější argumenty pro i proti, kdežto při rozhodování mimo zasedání může být vlastník ovlivněn názorem třeba člena výboru, který sbírá podpisy.Jsem přesvědčen, že tak to zákonodárce ani nezamýšlel, a že ze znění zákona vyplývá, že se obecná ustanovení pro spoluvlastnictví v případě bytového spoluvlastnictví neuplatní.

Já uvedeným ustanovením NOZ rozumím tak, že při rozhodnutí na shromáždění se hlasuje nadpoloviční většinou přítomných podle § 1206 (nevyžadují-li vyšší počet hlasů stanovy nebo odkaz v zákoně tj. výjimka uvedená v zákoně v ustanovení § 1214 – mění-li se velikost podílů nebo výše příspěvků), a při rozhodnutí mimo zasedádání (upraveném zákonem dle odst.1 § 1210, tak i upravené stanovami dle odst.2 § 1210) se hlasuje nadpoloviční většinou všech podle § 1214 (nevyžadují-li vyšší počet hlasů stanovy nebo výjimka uvedená v samotném ustanovení § 1214 – mění-li se velikost podílů nebo výše příspěvků).

Pane lake,

jako obbykle, když vám dojdou argumenty, uchýlíte se k osobnímu napadání. Tady ovšem nejde o mě. K názoru, že ustanovení § 1206 a násl. NOZ jsou ustanoveními speciálními a nelze na ně vztahovat ustanovení ohledně hlasování spoluvlastníků obecně, dospěl už také soud.

Cituji z příspěvku "Vložil Fede, 31.března 2015:

„Pane Lake, mám k dispozici usneseni Městského soudu v Praze z listopadu 2014 který Váš názor, že oddíl NOZ spoluvlastnictví se použije i pro bytové spoluvlastnictví nesdílí. Šlo o žalobu na SVJ (2000) o neplatnosti usnesení o opravě / výměně oken. Soud dovodil, že se použije par.1206 NOZ (většina přitomných hlasů) a nikoli obecná ustanovení o spoluvlastnictví (většina všech hlasů). Rovněž názor, že se má použít ZoVB a 3/4 většina vlastníků soud nepřipustil. Cituji:“Žalobci dáno poučení dle par.118a, odst.2 o.s.ř. o jiném právním názoru soudu s tím, že ustanovení par.1206 a násl.NOZ jsou ustanoveními speciálními a nelze na ně vztahovat ustanovení ohledně hlasování spoluvlastníků obecně."

Milý pane Vítku, zopakuji vám tedy otázku, protože jste ji buď nepochopil, nebo ji záměrně ignorujete.

Napište SROZUMITELNĚ z jakého důvodu se domníváte, že neplatí § 1214, či že neplatí § 1206, či co to vlastně chcete světu sdělit. Zatím jste neuvedl k Vašim zmateným tvrzením žádný právní důvod, takže je načase, abyste to udělal.

lake

Snad to Vrchní soud napraví.

číslo toho judikátu prosím máte?

O právním názoru soudců MS v Praze vím a moc mě to nepřekvapuje. Evidentně se všichni účastnili stejného školení.

Magda

25Cm 42/2014 – 66

Děkuji Vítku, zkusím vyhledat. Magda

U citovaného ustanovení (označeno proloženě) opravuji číslo §. Místo „samotné hlasování upravuje § 1208“ patří správně „§ 1206“.

Není zmatečný. Nyní není na pořadu dne zjišťovat, zda pro ně volila většina či nikoliv, protože schůze s notářem, kde se bude o nich hlasovat na ostro teprve proběhne. Nyní jsme měli jen takovou cvičnou schůzi, kde jsme ladili detaily. Ale jinak tam přišli vlastníci v požadovaném počtu (80%) a všichni se na této myšlence shodli, že chtějí toto kvorum zvýšit. Neřeší se věc opravy, která je nutná, plánovaná, ale v případě, že by vlastníci chtěli do něčeho investovat, něco zhodnotit, byť by to nutné nebylo, tak aby v případě, že by na tuto bylo potřeba brát úvěr, tak aby se hlasovalo 100%, bez ohledu zda půjde o úvěr na dva roky nebo dvacet let.

Neřeším nyní ani tak právní aspekt, jako praktičnost. Mě to připadá nerozumné, jak zde již píší jiní.

Jinak jak jste sám jinde psal, v případě zateplení (typický příklad), kde se SVJ využije k zajištění akce a SVJ si vezme úvěr, jste říkal, že by SVJ mělo s každým vlastníkem sepsat smlouvu o splácení dluhu vlastníka vůči SVJ. Co ale, když se toto odhlasuje 2/3 (řekněme že úvěr bude do 10ti let) a někdo ze zbývající třetiny bude odmítat toto podepsat? (Samozřejmě ani nebude chtít na toto přispět jednorázově, protože s akcí nesouhlasil)

Pane Werewolfe, on přece nemusí s ničím souhlasit. Nemusí podepsat žádný splátkový kalendář. Nemá takovou zákonnou povinnost. Jak byste jej do toho chtěl nutit?

SVJ mu po uhrazení faktury od zhotovitele pošle výzvu k úhradě celého jeho příspěvku do pěti dnů, na bankovní účet společenství. Nezaplatí-li, následuje šestý den předžalobní výzva se lhůtou zaplatit do tří dnů, pak následuje soud. Jak jinak byste si to představoval?

lake

Tak se bude muset podvolit většině,nebo se odstěhovat a jednotku prodat.To je prostě právní zmetek SVJ.Java

Můžete zdůvodnit kde je napsáno, že si SVJ musí brát nějaký úvěr? Který §, kterého zákona to společenství dává za povinnost?

Já nic takového nenapsal, že si musí SVJ brát úvěr.

Jistý problém lze spatřovat i v tom, že chcete kvalifikovat akce technické péče podle potřeby naléhavosti realizace a podle toho aplikovat rozdílné schvalovací kvórum pro získání úvěru. Protože takové rozlišení je ryze subjektivní, může vznikat spor o tom, zda konkrétní akce („trochu zatékající střecha“) je případem kterého druhu akce (havárie nebo jen zbytná oprava) a tím i spor o tom, zda schválení bylo legitimní či nikoliv.
K uvedenému poznamenám, že jedna věc je učinit souhlas, aby SVJ získal úvěr a druhá záležitost je pro jaký účel bude použit finanční zdroj z úvěru. SVJ není vlastníkem spravovaného majetku a povinnost financovat správu má vlastník a ne SVJ. Tudíž SVJ nemá přímý důvod získat úvěr, takový zájem má pouze vlastník aby jeho podíl na nákladech akce technické péče byl uhrazen z půjčky, když vlastník je ve finanční tísni a vlastní finanční zdroj nemá. Proto odpovědný orgán SVJ by měl souhlasit s poskytnutím finanční služby úhrady závazku vlastníka z úvěru jen tehdy, když vlastník o poskytnutí „zápůjčky“ z úvěru:

1. požádá
2. zaváže se participovat na nákladech této služby
3. souhlasí s aplikací zajišťovacího instrumentu tohoto závazku.

Podle mne i účel a podmínky využití peněz z úvěru by měly být schváleny podle přijatých schvalovacích procedur, a že je to rozhodnutí závažnější, než vlastní souhlas se získáním úvěru.