Dotaz k per rollam
Dobrý den,
omlouvám se hloupý dotaz, ale stejně se raději zeptám, jestli tomu dobře rozumím. Vzala jsem funkci předsedkyně a měla bych dotaz k hlasování. Pokud jednotku vlastní dva vlastníci (každý polovinu), tak pokud bude jeden s usnesením souhlasit a druhý ne, tak se počítá ta půlka jednoho vlastníka jako „ANO“ nebo se to vynuluje a je to jako kdyby ani nehlasovali? Děkuji
proč jste vzala takovou funkci, když nevíte ani jednu z nejzákladnějších věcí, co se týká hlasování v svj?
Hlasování v SVJ v případě spoluvlastnictví jednotky a společný
zástupce SVJ
https://webdomu.cz/…cny-zastupce
Některé otázky z praxe SVJ, jde-li o společného zástupce podle §
1185 odst. 2 NOZ
https://www.fulsoft.cz/…pD7Ydw2LApI/
Hlasování spoluvlastníků
https://www.svjaktualne.cz/…WcEWLDBR98/
Vámi popisovaná situace nemůže nastat, neboť vlastník jednotky má navenek jeden nedělitelný hlas, který sdělí prostřednictvím jednoho společného zástupce. Do rozhodování spoluvlastníků jednotky mezi sebou nijak nezasahujete, to si spoluvlastníci rozhodnou (před shromážděním) sami podle ustanovení o spoluvlastnictví.
I z této situace je zřejmé, že je třeba vlastníkům dopředu poskytnout návrhy všech rozhodnutí, o nichž se bude hlasovat, aby se spoluvlastníci jednotky mohli dopředu dohodnout, jak bude jejich společný zástupce hlasovat.
Odpovídáte správně, nicméně pro tazatelku je třeba dovysvětlit praktický rozměr, neboť praxe se od teorie obvykle odchyluje. Vycházím ze své četné praxe žalobce (všechny spory vyhrány) i zástupce SVJ, která byla žalována, a studia judikatury. Znám tedy problém z obou stran (utlačovaného vlastníka i šikanovaného výboru bláznivým prudičem).
Tak tedy:
Pokud vám při hlasování per rollam spoluvlastníci dodali hlasovací lístky každý za sebe a oba hlasovali stejně, projevili shodně vůli a hlas započtěte.
Pokud vám při hlasování per rollam spoluvlastníci dodali hlasovací lístky každý za sebe, ale každý hlasoval jinak, k hlasům nepřihlížejte, ignorujte je a daný byt vůbec do hlasování nezapočítávejte. Nebo dotyčným spoluvlastníkům zavolejte, jestli by se mohli dohodnout a hlasovat shodně, nebo ještě lépe, aby ustavili společného zástupce, který bude hlasovat.
Podle četné rozhodovací praxe soudů, není neustavení společného zástupce vada hlasování, která by vedla ke zrušení soudem. Pokud by tedy některý žalobce zkoušel namítnout, že společní zástupci ustanovováni nebyli, soud takový argument odmítne a pouze na základě této vady shromáždění mimo zasedání nezruší. Žalobce by musel přijít s jinými vadami.
Prosím o vysvětlení této věty: „Pokud vám při hlasování per rollam spoluvlastníci dodali hlasovací lístky každý za sebe, ale každý hlasoval jinak, k hlasům nepřihlížejte, ignorujte je a daný byt vůbec do hlasování nezapočítávejte.“
Co znamená nezapočítávat hlas? Znamená to, že pro schválení usnesení nebude tento hlas potřeba, i kdyby měl teoreticky nadpoloviční váhu? Nebo příslušný podíl stále zůstává v hlasování, což ale znamená to stejné jako nesouhlas?
- OP (bez ověření): „Co znamená nezapočítávat hlas? Znamená to, že pro schválení usnesení nebude tento hlas potřeba … ?“
Příště si napřed přečtěte zákon, abyste se neptal tak hloupě. Při hlasování per rollam se většina počítá vždy ze VŠECH hlasů.
- OP (bez ověření): " Nebo příslušný podíl stále zůstává v hlasování, což ale znamená to stejné jako nesouhlas?"
Příště si napřed přečtěte zákon, abyste neplácal nesmysly. Odevzdat neplatný hlas neznamená to stejné jako nesouhlas! Ten kdo odevzdal neplatný hlas není přehlasovaným vlastníkem a nemůže se obrátit na soud podle § 1209. Naopak při řádně vyjádřeném nesouhlasu se přehlasovaný vlastník může obrátit na soud podle § 1209.
Justitianus
Děkuji za rychlou reakci a omlouvám se za neznalost příslušných zákonů.
Ano, četl jsem, že hlasování se počítá ze všech hlasů. Jenom jsem v zákonech nenašel, zda se do „všech“ hlasů počítají i neplatné hlasy, nebo se tyto hlasy ignorují jakoby vůbec neexistovaly, čímž by se snížil potřebný počet souhlasných hlasů pro schválení.
Dobrý den, nemusíte prosím hned tázajícího napadat, není přeci chybou se zeptat na něco, čemu člověk nerozumí, naopak. Osobně tápu v podobném problému.
Chápu, že právně nesouhlas a neplatný hlas není to samé, ale předpokládám, že OP se táže na to, jak přistupovat k neplatnému hlasu v případě vyhodnocení schvalování bodu hlasování. Když per rollam je vyhodnocováno vždy ze všech hlasů, pak neplatný lístek v případě vyhodnocení Ano/Ne bodu hlasování je započítán jako nesouhlas, neboť jeho podíl se do základny (100%) počítá, ale nikoliv samozřejmě do souhlasu. Čili já to chápu tak, že skutečně v takovém případě, kdy spoluvlastníci nezvoli zástupce a hlasují jednotlivě a v nesouladu, pak je jejich hlas neplatný, tedy nemůže být započítán jako PRO, tedy je počítán jako PROTI, stejně jako kdyby dotčená jednotka nehlasovala vůbec. Je má logika správná? Nebo jsem mimo? Děkuji.
- vh (bez ověření): „… neplatný lístek v případě vyhodnocení Ano/Ne bodu hlasování je započítán jako nesouhlas …“
Žvaníte. Znalosti počtů pro druhou třídu ZŠ Vám citelně chybí.
Divím se jak dospělý člověk může být tak hloupý, že nerozezná vlastníka hlasujícího PRO, nebo hlasujícího PROTI, od vlastníka který nehlasoval vůbec. Jestliže nehlasoval, pak by bylo podvodem započítávat jeho hlas jako by byl odevzdán „proti“. Vy jste statutár?
Justitianus
Vám zase chybí evidentně vychování. Příklad: Mám 100 členů. Bez ohledu na spoluvlastnictví, tedy 1 člen = 1 jednotka. 30 hlasuje pro, 60 proti a 10 neplatných. Kolik % je pro?
30%
a zapomnel jste na ty, kteri nehlasovali…
Chapete spravne, ze pokud vyslovne nesouhlasim a soucasne se nechci soudcit tak proste nehlasuji, jine dusledky to v PerRollam nema
Mockrát děkuji za odpověď. Tak jsem to chápal od začátku. Ty, co nehlasovali jsem bral rovnou jako Proti, neb to máme i ve stanovách. Teď si ale představte, že jednotkou s téměř převažujícím podílem na celku je hromadná garáž, která má přes 70 spoluvlastníků. Jde však právě o jednu jednotku. Nemají zástupce, i když jsou tak povinni učinit. Nicméně posílají hlasy za sebe, jako členy sdružení. Samozřejmě se nikdy neshodnou na odpovědi už jen proto, že nehlasující se počítá jako nesouhlas. Tím pádem dochází v per rollam vždy k tomu, že více jak 48% (podíl této jedné jednotky na celku) se bere jako nesouhlas s jakýmkoliv bodem. Pak stačí, aby jeden, dva byty hlasovaly Proti (nebo nehlasovali vůbec) a bod je neschválen. Dokážete mi prosím někdo poradit, co by se s tím dalo dělat, kromě toho, že se podaří přesvědčit všechny byty, aby hlasovali Pro? Jde například o schválení výroční zprávy.
- vh (bez ověření): „… hromadná garáž, která má přes 70 spoluvlastníků. … Nemají zástupce … posílají hlasy za sebe, jako členy sdružení. Samozřejmě se nikdy neshodnou na odpovědi …“
Vy jste neschopný statutár !!!
Každý vlastník jednotky – tedy i vlastník jednotky „garáž“ – měl dostat pouze jednu hlasovací listinu. Tu pak měl vrátit (řádně vyplněnou a podepsanou) ve stanovené lhůtě.
Je vyloučeno, aby SVJ přijímalo od spoluvlastníků jednotky jakési jiné papírky. Právnické osobě SVJ je přece úplně jedno jak se spoluvlastníci garáže domluvili nebo nedomluvili. SVJ je pouze povinno vydat hlasovací listinu tomu spoluvlastníku garáže, který si pro ni došel jako první. SVJ je pak povinno přijmout vyplněnou hlasovací listinu, jakmile je doručena zpět. O nic víc se SVJ nezajímá.
Jste neschopní statutáři a děláte hlouposti, to je jisté.
- „Ty, co nehlasovali jsem bral rovnou jako Proti …“
A já jsem Vám už vysvětlil že tohle je podvod ! Jste povinen vypočíst výsledek hlasování takto:
| (počet hlasů odevzdaných PRO) děleno (celkovým počtem hlasů všech
vlastníků jednotek) Je-li výsledek 0.5 nebo méně, pak usnesení nebylo přijato. Je-li výsledek větší než 0.5, pak usnesení bylo přijato. |
- Pro samotný výsledek hlasování je tedy naprosto bezvýznamné kolik hlasů bylo odevzdáno PROTI.
- Je bezvýznamné kolik hlasů propadlo, protože vlastník odevzdal neplatný hlas.
- Je bezvýznamné kolik hlasů propadlo, protože vlastník jednotky odevzdal hlas po stanovené lhůtě.
- Je bezvýznamné kolik hlasů propadlo, protože vlastník jednotky neodevzdal hlas vůbec.
- Je bezvýznamné kolik hlasů propadlo, protože vlastník jednotky není znám, nebo se od počátku neúčastnil rozhodování.
Hlasy odevzdané „PROTI“ jsou důležité z jiného důvodu, a to pokud by se přehlasovaný vlastník obrátil následně na soud podle § 1209. Ten kdo se rozhodl nehlasovat „PROTI“, není v postavení přehlasovaného vlastníka a nemá práva, která zákon s tímto postavením spojuje.
Jiná věc je, že podrobnější statistické údaje o proběhlém hlasování by měl statutární orgán uvést v písemném oznámení podle § 1213. Například takto:
| 1. Celkem bylo vydáno hlasovacích listin: | 40 |
| 2. Převzato vlastníkem jednotky nebo zástupcem: | 39 |
| 3. Nedoručeno/nepřevzato: | 1 |
| 4. Odevzdáno ve lhůtě – platné hlasy PRO: | 21 |
| 5. Odevzdáno ve lhůtě – platné hlasy PROTI: | 3 |
| 6. Odevzdáno ve lhůtě – neplatné hlasy: | 4 |
| 7. Doručeno SVJ po lhůtě (k hlasovací listině se nepřihlíží): | 2 |
| Výsledek hlasování Celkový počet hlasů všech vlastníků jednotek: 4000 Počet platných hlasů PRO usnesení: 2100 Usnesení bylo přijato. |
Justitianus
„SVJ je pouze povinno vydat hlasovací listinu tomu spoluvlastníku garáže, který si pro ni došel jako první.“ (Vložil Justitianus, 16. Září 2023 – 10:51)
Pane Justitiane,
odkud soudíte, že by si vlastník jednotky měl chodit pro hlasovací listinu?
Odkud soudíte, že by SVJ mělo vydat hlasovací listinu tomu spoluvlastníkovi jednotky, který si pro ni přijde jako první?
Kam a kdy přesně by vlastník jednotky pro hlasovací listinu podle Vás měl chodit?
- ? (bez ověření): „… odkud soudíte, že by si vlastník jednotky měl chodit pro hlasovací listinu?“
Za situace kdy 70 spoluvlastníků porušilo zákon a neurčilo společného zástupce a má jim být doručena jedna listina, nevidím pro SVJ jinou možnost než čekat kdo z nich přijde první (§ 1185 odst. 2).
- ? (bez ověření): „Odkud soudíte, že by SVJ mělo vydat hlasovací listinu tomu spoluvlastníkovi jednotky, který si pro ni přijde jako první?“
Konstantní judikatura o vzájemném zastupování spoluvlastníků jednotky vůči SVJ v případě, kdy dosud neurčili společného zástupce. Za společného zástupce bude považován ten, kdo se dostaví a prohlásí že jedná jako společný zástupce spoluvlastníků. Viz § 1127. Psalo se o tom i zde; jsem líný Vám to hledat v judikátech.
- ? (bez ověření): „Kam a kdy přesně by vlastník jednotky pro hlasovací listinu podle Vás měl chodit?“
Jakpak to mám tušit? Zeptejte se v tom SVJ, nebo si přečtěte stanovy.
Justitianus
Pane Justitiane, vy ale dokážete pobavit. Napsal jste, že:
„Za situace, kdy 70 spoluvlastníků porušilo zákon a neurčilo společného zástupce a má jim být doručena jedna listina, nevidím pro SVJ jinou možnost než čekat, kdo z nich přijde první.“
To jste skutečně myslel, kdo ze spoluvlastníků si přijde vyzvednout jako první hlasovací listinu? To jako že člen statutárního orgánu v určeném místě bude osobně v úředních hodinách čekat na prvního spoluvlastníka, kterému protokolárně předá hlasovací listinu?
- Zdenek 22: „To jste skutečně myslel, kdo ze spoluvlastníků si přijde vyzvednout jako první hlasovací listinu?“
Ano. Pokud neumíte číst, nechte si to od někoho vysvětlit.
- Zdenek 22: „To jako že člen statutárního orgánu v určeném místě bude osobně v úředních hodinách čekat na prvního spoluvlastníka, kterému protokolárně předá hlasovací listinu?“
Nic takového jsem nenapsal. Proč se tedy ptáte? Vy přece netušíte zda SVJ tazatele má či nemá stanovené nějaké úřední hodiny. Já to samozřejmě taky netuším.
Justitianus
„Za situace kdy 70 spoluvlastníků porušilo zákon a neurčilo společného zástupce a má jim být doručena jedna listina, nevidím pro SVJ jinou možnost než čekat kdo z nich přijde první (§ 1185 odst. 2).“ (Vložil Justitianus, 16. Září 2023 – 12:03)
Z § 1185 odst. 2 Vámi tvrzené neplyne, a to ani přibližně.
Pane Justitiane, není vůbec rozhodné, kolik při hlasování per rollam bylo vydáno nebo doručeno nebo převzato… hlasovacích listin. Nevím jak u vás, ale u nás prázdnou a nijak číslovanou hlasovací listinu vkládáme do schránek, posíláme e-mailem a vyvěšujeme na nástěnku. Prostě tak, aby byla snadno dostupná každému.
Rozhodné je jen to, kolik v termínu odevzdaných hlasovacích lístin bylo řádně vyplněno (ano/ne/zdržuji se) a podepsano vlastníkem jednotky nebo společným zástupcem jednotky ve spoluvlastnictví nebo jednotky vlastněné manžely.
- „Pane Justitiane, není vůbec rozhodné, kolik při hlasování per rollam bylo vydáno nebo doručeno nebo převzato …“
V tom se mýlíte. Snad nečtete co bylo napsáno.
Odpovídal jsem statutárovi, v jehož SVJ existuje jednotka se 70 spoluvlastníky. Spoluvlastníci jednotky porušují zákon tím, že nesdělili svému SVJ společného zástupce. SVJ tedy neví komu a na jakou adresu má doručit hlasovací listinu a případné podklady. Navíc podíl této problémové jednotky na celku je 48%, takže významně ovlivňuje každé hlasování (a to ať se jej účastní, nebo neúčastní).
Někteří ze spoluvlastníků jednotky si ilegálně nakopírovali hlasovací listinu a tyto neplatné papírky pak odevzdávají. SVJ na to reaguje jediným možným způsobem – všechny ty zfalšované hlasovací listiny označí za neplatné pro neurčitost projevu vůle vlastníka jednotky.
Navrhl jsem tazateli, aby vlastníkovi této jednotky SVJ vydalo pouze jedinou hlasovací listinu. Tím se zamezí tomu, aby byly odevzdávány různé protichůdné „hlasovací listiny“ k jednotce téhož vlastníka.
Dále: SVJ musí být kryto pro případ, kdy vlastník ani společný zástupce si hlasovací listinu nepřevzal. Proto je rozumné uvádět v písemném oznámení podle § 1213 tu skutečnost, že SVJ své povinnosti splnilo. Že hlasovací listina byla pro vlastníka připravena. Bylo pouze chybou vlastníka, jestliže si listinu nepřevzal a hlasování se neúčastnil. Tuto chybu není možné přičítat SVJ.
Pokud máte pro tazatele jiný praktický způsob jak zamezit falšování hlasovacích listin, nebo jak předejít budoucímu zpochybnění celého hlasování, poraďte tedy přímo tazateli.
Justitianus
Teď si ale představte, že jednotkou s téměř převažujícím podílem na celku je hromadná garáž, která má přes 70 spoluvlastníků.
Zde je asi jádro pudla. Zkuste nám zde popsat, jak počítáte „hlasy“, z toho co uvádíte předpokládám, že asi „na jednotky“ – a pak se takto zbytečně zamotáváte (a navíc to děláte špatně, nejen to, že „nehlasující se počítá jako nesouhlas“ – ne, nehlasující je nehlasující).
Zkuste si pozorně přečíst zejména § 1206 zákona 89/2012: Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech.
Předpokládám, že každý z těch 70 spoluvlastníků garáže vlastní v domě i nějakou tu jednotku (pokud by tento předpoklad neplatil a šlo by o 70 zcela jiných vlastníků, situaci to dost mění, ale tak to asi není, že?). Pak to, že tam máte jednu velkou jednotku (garáž) – nehrá vůbec žádnou roli. Vlastník má počet hlasů dle velikosti svého spoluvlastnického podílu (na domě) a ten je jen jeden a je jasně daný (viz nahlížení do katastru a zobrazte si „Stavbu“).
Hlasuje pak (a to nejen při per rollam, ale i na zasedání shromáždění) daný vlastník, např. „Franta Omáčka“, svým počtem hlasů (vůči celku). A ne vlastník jednotky č. 1, 2, 3, … Pokud by Franta Omáčka vlastnil 3 jednotky, stále hlasuje („jednou“) svým počtem hlasů dle spoluvlastnického podílu na domě; a ne, že za jednotku 1 souhlasí, za jednotku 2 je proti a za jednotku 3 se zdržel hlasování.
Pokud zvládnete pochopit tento princip hlasování, pak zistíte, že s tou garáží není vůbec problém.
(a navíc to děláte špatně, nejen to, že „nehlasující se počítá jako nesouhlas“ – ne, nehlasující je nehlasující)
- A co když to dané SVJ má takto ve stanovách?
Předpokládám, že každý z těch 70 spoluvlastníků garáže vlastní v domě i nějakou tu jednotku (pokud by tento předpoklad neplatil a šlo by o 70 zcela jiných vlastníků, situaci to dost mění, ale tak to asi není, že?).
- Nevím, jak v daném SVJ, ale u nás máme spoluvlastníky garáže, kteří mají pouze část garáže, žádný byt.
Vlastník má počet hlasů dle velikosti svého spoluvlastnického podílu (na domě) a ten je jen jeden a je jasně daný (viz nahlížení do katastru a zobrazte si „Stavbu“).
- Ale přece nemůže hlasovat částí svého hlasu za jednotku, která není v jeho výlučném vlastnictví (je tam jen jako spoluvlastník)? Pak by to odporovalo tomu, že za jednotku ve spoluvlastnictví může hlasovat pouze zmocněný zástupce a že vzhledem k věci jako celku, se spoluvlastníci považují za jedinou osobu a nakládají s věcí jako jediná osoba. (§1116, §1185). Jestli to správně chápu.
„Dokážete mi prosím někdo poradit, co by se s tím dalo dělat“ (Vložil vh (bez ověření), 15. Září 2023 – 14:10)
Nevymezovat jednotku (ať už hromadnou garáž nebo jakoukoli jinou) s více než 70 spoluvlastníky. Pokud už takto vymezena je, vypořádat spoluvlastnictví.
V našich stanovách máme, že pokud nedoručí člen společenství ve stanovené lhůtě statutárnímu orgánu svůj souhlas s návrhem usnesení, platí, že s návrhem nesouhlasí.
Pak všichni kdo hlasovali proti, nehlasovali, nebo odevzdali neplatný hlas, hlasují de facto proti a ztěžují situaci těm, kteří hlasují pro. Nebo se mýlím?
- „V našich stanovách máme, že pokud nedoručí člen společenství ve stanovené lhůtě … “
Ve vašich stanovách máte nulitní (absolutně neplatný) nesmysl.
Probuďte se. Zeptejte se některého školáka na prvním stupni, jestli říci „NESOUHLASÍM“ je nebo není totéž co mlčet a nedat najevo žádný názor.
Chcete falšovat výsledky hlasování, ale netuším proč to děláte.
Justitianus
Můžete své tvrzení doložit zákony, kterým tento bod stanov odporuje?
Zatím tady pouze kritizujete ostatní a na dotazy vůbec neodpovídáte. Pokud nechcete věcně přispět do diskuze, raději nic nepište.
Výsledky hlasování v žádném případě falšovat nechci, proto zjišťuji, jak to má být správně a z Vašich „odpovědí“ se dozvím leda tak to, že si mám přečíst zákony a jít se zeptat školáka na prvním stupni.
- OP (bez ověření): „Zatím tady pouze kritizujete ostatní a na dotazy vůbec neodpovídáte.“
Na všechny Vaše dotazy jsem odpověděl. Nemohu za to, že jste tvrdohlavý blb který nečte co se mu píše. Dnes už na ZDŠ skončilo vyučování. Už jste se zeptal nějakého školáka zda nevyjádřit se je totéž co vyjádřit výslovný nesouhlas ?
- OP (bez ověření): „Můžete své tvrzení doložit zákony, kterým tento bod stanov odporuje?“
Tolik tuposti najednou – to je opravdu neobvyklé.
|
§ 465 (1) Soud jmenuje opatrovníka člověku, je-li to potřeba k ochraně jeho zájmů, nebo vyžaduje-li to veřejný zájem. Soud jmenuje opatrovníka zejména tomu, koho ve svéprávnosti omezil, tomu, o kom není známo, kde pobývá, neznámému člověku zúčastněnému při určitém právním jednání nebo tomu, jehož zdravotní stav mu působí obtíže při správě jmění nebo hájení práv. |
SVJ není opatrovníkem vlastníka jednotky, a proto není oprávněno za něj jednat, ani nahrazovat jeho vůli svým rozhodnutím.
Hlasování spoluvlastníka je jeho právem, nikoliv povinností. Mlčení znamená pouze to, že spoluvlastník svou vůli nevyjádřil. To nelze znásilnit a zfalšovat pomocí nějakého Vašeho nesmyslu ve stanovách. Vaše SVJ je plné oslů, jestliže jste si takový nesmysl dali do stanov.
Jste to Vy, kdo by musel „doložit zákony“, které by umožňovaly statutárům lhát a falšovat výsledky hlasování. Já žádný takový zákon neznám.
Justitianus
„Pokud vám při hlasování per rollam spoluvlastníci dodali hlasovací lístky každý za sebe“
Tato situace nemůže nastat. Vlastník jednotky disponuje jedním nedělitelným hlasem, tj. odevzdá jeden (nebo žádný) hlasovací lístek. Hlas vlastníka jednotky nelze dělit.
(Dokážu si představit i jinou úpravu, tu ale zákonodárce nezvolil.)
Co když někdo vlastní 2 jednotky, může za každou hlasovat jinak? Nebo, může za jednu jednotku zmocnit někoho jiného a za druhou jednotku hlasovat sám?
Odpověď jste již napsal!Je jedno jestli vlastní jednu nebo deset jednotek v domě.Jeho váha hlasu se vždy odvíjí od velikosti podílu na společných částech domu a ten je nedělitelný!
Zkuste si pročíst § 1206/89/2012 Sb.,možná pak již budete v obraze.
Přeji hezký zbytek dne.JaVa
„Vycházím ze své četné praxe žalobce (všechny spory vyhrány) i zástupce SVJ, která byla žalována, a studia judikatury. Znám tedy problém z obou stran (utlačovaného vlastníka i šikanovaného výboru bláznivým prudičem).“
Pane TN,
dovolil bych si Vás jako utlačovaný vlastník vzhledem k uvedenému požádat o konzultaci. Děkuji.
„Podle četné rozhodovací praxe soudů, není neustavení společného zástupce vada hlasování, která by vedla ke zrušení soudem. Pokud by tedy některý žalobce zkoušel namítnout, že společní zástupci ustanovováni nebyli, soud takový argument odmítne a pouze na základě této vady shromáždění mimo zasedání nezruší.“
Ano, bohužel je to tak, soudům nedodržování zákona nevadí. Soudy v podstatě říkají, že není třeba zákon dodržovat, tj. není třeba společného zástupce ustanovovat.
Proč potom zákonodárce sepisuje zákon, který není třeba dodržovat?
Pan TN má naprostou pravdu pokud jde o hlasování spoluvlastníků jednotky. Formální neustanovení společného zástupce není vadou, která by mohla zneplatnit celé hlasování.
Pan Jen se tomu diví, ale to pouze z neznalosti zákona. Zastoupení totiž obecně upravuje občanský zákoník v ustanoveních § 441 až § 449. Obecně platí, že ustanovení zásupce je dobrovolné. Podle § 1116 platí, že vzhledem k věci jako celku, se spoluvlastníci považují za jedinou osobu a nakládají s věcí jako jediná osoba. Ostatně u jednotky ve společném jmění manželů je to totéž: podle § 694 platí, že běžných záležitostech rodiny právní jednání jednoho manžela zavazuje a opravňuje oba manžele společně a nerozdílně.
Jestliže si manželé či spoluvlastníci jednotky neustanovili společného zástupce, jak jim ukládá speciální ustanovení § 1185 odst. 2, pak porušili zákon. Porušení zákona s sebou nese následky: žádný z nich se pak nemůže dovolávat zákonné ochrany svých práv. Nikdo se totiž nemůže dovolávat porušení zákona, které on sám způsobil!
Právě toto je důvod, proč v občanském zákoníku je uveden § 1185 odst. 2. Právě proto soudy pohodlně rozhodují tak, jak rozhodují. Bylo by absurdní očekávat, že porušením zákona o společném zástupci by bylo možno zcela ochromit a zablokovat rozhodování shromáždění o společné věci.
Justitianus
Dobrý den, děkuji Vám za odpovědi. Zeptám se Vás ale spíše na takovou drobnost, ale i tak zeptám. Jakmile budeme mít výsledky, tak to pošleme v PDF jako přílohu všem do emailu. Psal byste ten výsledek rovnou i do toho emailu nebo byste tuhle informaci nechal pouze v tom PDFku? Děkuji
Já bych výsledek uvedl i v emailu. Tím nic nezkazíte. Poznámka k příloze: volte takový formát, který všichni příjemci mohou svou elektronikou otevřít a přečíst. Nejjednodušší je txt nebo doc. Zřejmě se ale u vás osvědčilo pdf.
Na www.sousede.cz/magazin/clanek/
(když jsem uvedl úplný odkaz na článek, vyhodnotil to portál jako potential spam)
je tento názor:
"Jak správně hlasovat na Shromáždění SVJ pokud má jednotka více spoluvlastníků? … s NOZ vstoupil do života SVJ nový termín – společný zástupce.
Termín „společný zástupce“ jasně definuje §1185 odst. 2 NOZ – „Spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce, … . To platí i v případě SJM manželů“
Jak to funguje v praxi?
…
… v domech, kdy společné garáže bývají zapsané jako jedna jednotka s velkým počtem spoluvlastníků. … platí stejné pravidlo – všichni se musí dohodnout a zvolit jednoho společného zástupce.
Z praxe známe několik špatných přístupů k hlasování vlastníků takových jednotek na shromáždění SVJ.
… situace, kdy se všichni vlastníci musí dohodnout na společném zástupci, vede v praxi často k tomu, že se jednoduše dohodnout nedokáží. Celá společná jednotka je pak z hlasování úplně vyloučena. Často taková situace vede i k tomu, že se nesejde dostatečný počet vlastníků na Shromáždění".
Poslední komentáře