Návrhy na změnu zákona

Pasivní legitimace v řízení o přezkum změny prohlášení V řízení, kterým se žalobce podle § 1169 odst. 3 o. z. domáhá přezkumu rozhodnutí o změně prohlášení vlastníka, nemá společenství vlastníků pasivní věcnou legitimaci, a to ani v případě, že rozhodnutí bylo v souladu s § 1221 odst. 2 o. z. přijato na shromáždění[1], neboť ani v takovém případě se nejedná o věc patřící do správy domu a pozemku.

Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR 26 Cdo 908/2024, ze dne 24.09.2024. Zdroj: https://www.profipravo.cz/index.php…

Vlastník jednotky má právo nahlížet i do hlasovacích lístků ostatních vlastníků jednotek odevzdaných při hlasování mimo zasedání shromáždění (tzv. per rollam), aniž by musel tvrdit a prokazovat relevantní důvod.

V obecné rovině nelze vyloučit, že požadavek vlastníka jednotky nahlížet do těchto listin bude naplňovat znaky šikanózního výkonu práva. Za takový šikanózní výkon práva je přitom podle ustálené soudní praxe považována situace, kdy k výkonu práva založeného zákonem dochází z jiných důvodů, než je dosažení hospodářských cílů či uspokojení jiných potřeb, kdy hlavní nebo alespoň převažující motivací je úmysl poškodit či znevýhodnit povinnou osobu.

Přečetl jsem si článek „Okna v bytovém domě: případ z naší praxe“. Autorem je JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D., publikováno dne 22. listopadu 2023 na webu dostupnyadvokat.cz (cit. 2024–11–14).

Článek obsahuje chybná tvrzení, rozporná se zákonem. Jak je vidět, ani dva vysokoškolské tituly nezajišťují autorovi, aby se bezpečně vyznal v bytovém spoluvlastnictví. Uvádím dále citáty z článku a mé komentáře.

• Preuss: „Z pohledu SVJ totiž existoval rozpor mezi dvěma informacemi v Občanském zákoníku“.

Nepravda. Neexistoval žádný rozpor, avšak statutáři nebyli schopni vyložit právní normy obyčejného práva ústavně konformním způsobem.

• Preuss: „K nahlédnutí nám byly klientem poskytnuty mimo jiné stanovy SVJ a Prohlášení vlastníka, ze kterých jsme částečně vycházeli. Podle stanov SVJ bylo ustanoveno, že jsou okna považovány za společnou část domu s tím, že vnitřní část náleží vlastníkům bytových jednotek.“

Totální nesmysl! Stanovy nemohou zasahovat do vlastnických záležitostí. To je zcela mimo právní způsobilost právnické osoby SVJ. Které části jsou společné a které jsou ve vlastnictví vlastníka jednotky – to je stanoveno výlučně v prohlášení. Obsah příslušné části stanov je pro tuto záležitost bezvýznamný a nulitní (neplatný ex tunc). Nejedná se tedy vůbec o součást stanov.

• Preuss: „Záměrem Prohlášení vlastníka byla pravděpodobně snaha nechat výhradní užívání oken v rámci bytové jednotky včetně jejich vnější části a s tím související zodpovědností za údržbu.“

To jsou pouhé dohady a nepodložené fabulace. Pokud snad původní vlastník měl v úmyslu přenést odpovědnost za opravy a údržbu některé společné části na vlastníka jednotky, měl to v prohlášení uvést výslovně. Není-li to tam uvedeno, pak k žádnému přenosu odpovědnosti nikdy nedošlo.

• Preuss: „Toto je ale sporné, protože okna nejdou otevírat, a proto nelze vnější povrch ani užívat.“

To je směšné mudrování. Pouhý povrch hmotné věci není samostatnou věcí. Ani vnější strana oken není samostatnou věcí. CELÉ okno i se všemi svými povrchy je jediná nedělitelná věc, která je společná všem a je užívána spolu s bytem.

• Preuss: „Zákon stanovuje, že tyto společné části domu ve výhradním užívání ( = okna) mají vlastníci jednotek povinnost udržovat.“

Nesmysl a lež pana Preusse. Žádný zákon nic takového nestanoví! Povinnost udržovat a opravovat společnou věc by mohla vlastníkovi jednotky vzniknout jedině na základě prohlášení – což je soukromoprávní projev vůle původního vlastníka budovy (§ 1160/2, § 1166/1/c). Pouze v tom případě by vlastník jednotky byl povinen společnou část nejen užívat, ale také spravovat. Kdo neumí vyložit zákon, ten ovšem tápe.

• Preuss: „Zároveň má ale na starosti správu (jakožto zastřešující pojem) stále SVJ. Kvůli tomu se tyto dva pojmy dostávají do kolize.“

A kolize právních norem se odjakživa řeší jejich výkladem. Jde zde o dvě právní normy ve vztahu lex generalis – lex specialis. Podle § 1190 platí, že osobou odpovědnou za správu domu je společenství vlastníků (= lex generalis). Zároveň však podle § 1180 platí, že vlastníkovi jednotky může být prohlášením uložena povinnost spravovat ty společné části, které užívá výlučně (= lex specialis). Platí, že lex specialis derogat legi generali. Vyřešeno. Z obsahu § 1180 také plyne, že rozsah povinnosti vlastníka spravovat společnou část na vlastní náklad musí být určen v prohlášení. Jinak mu taková povinnost nikdy nevznikla (a SVJ jej nemůže donutit k provádění úkonů správy).

• Preuss: „Lze tedy dovodit, že zákonodárce měl v úmyslu rozdělit údržbu společných částí ve výhradním užívání (a tedy i oken) mezi dotčeného vlastníka jednotky (vlastníka bytu, ve kterém se nachází neotevíratelná okna) a SVJ.“

Opět nesmysl. Zákonodárce takový úmysl neměl ani jej nikde nevyjádřil. Zákonodárce měl pouze jediný úmysl: UMOŽNIT, aby původní vlastník svým projevem vůle mohl v prohlášení definovat takovéto rozdělení správy (mezi SVJ a výlučné uživatele společných částí). Bylo ovšem jen na rozhodnutí původního vlastníka, zda této možnosti využije, nebo nevyužije [1]. Kdo neumí vyložit zákon, ten ovšem tápe.

• Preuss: „Problém ale představuje Prohlášení vlastníka, ve kterém není vymezen konkrétní rozsah povinností vlastníka jednotky ve vztahu ke společným částem domu v jeho výlučném užívání ( = oken).“

Naopak. Nepředstavuje to žádný problém! Jestliže v prohlášení není vymezen konkrétní rozsah povinností vlastníka jednotky ve vztahu ke společným částem domu, pak vlastník jednotky takovou povinnost nemá. Nikdo mu ji totiž nikdy neuložil. Vyřešeno. Jak prosté, milý doktore Watsone (Preussi)!

• Preuss: "Vzhledem k tomu, že jak Prohlášení vlastníka, tak stanovy SVJ tento problém neřeší, přistupuje se k obecné premise, že …

Totální nesmysl. Pan Preuss je popleten a nerozumí obsahu zákona. Prohlášení vlastníka přece tento problém řeší, a to zcela jednoznačně: žádná povinnost vlastníkovi jednotky v něm není stanovena. Správu všech společných částí zajišťuje tedy SVJ na vlastní odpovědnost a vlastní náklad. Kdo neumí vyložit zákon a má v hlavě bramboračku, ten ovšem tápe.

• Preuss: „… přistupuje se k obecné premise, že za “běžnou“ údržbu a drobné opravy společných částí domu ve výlučném užívání ( = okna) je odpovědný vlastník jednotky, zatímco za ostatní údržbu, která již souvisí s funkčností těchto společných částí, je zodpovědno SVJ.“

Totální nesmysl poplety Preusse. Vyložil zákon protiústavním způsobem. Vytahuje neexistující „obecnou premisu“ jako plesnivý salám z udírny, vymýšlí fantazijní a tajemnou „ostatní údržbu, která již souvisí s funkčností“ [2]. V rozporu s Listinou základních práv a svobod (1993/2/§2/3 [3], 1993/2/§9/1 [4]) tvrdí, že vlastníkovi může být nařízena nucená práce. A ještě do toho na samém konci plete nařízení vlády, které je určeno výhradně pro nájemní bydlení. Preuss je neukázněný právní fantasta a bludař. Vymýšlí si neexistující a nikde neuzákoněné povinnosti – inu jako baron Prášil.

Jak už jsem napsal: Ani dva vysokoškolské tituly nestačí k tomu, aby právník byl schopen vyložit právní normu jednoduchého práva ústavně konformním způsobem. Ani dva tituly a diplomy v šuplíku neochrání nikoho před vlastní hloupostí …

Justitianus

Justin,

i kdybyste 100× považoval právní předpis za zpackaný a soudce považoval 100× za blba, tak právní předpis i rozsudek platí tak, jak je napsán, a nikoliv jak Vy si přejete, aby platil.

Máte ovšem možnost kandidovat do parlamentu. Tuto možnost má každý. Asi bych Vás volil. Vaši cestu k soudcovství podpořit nedokážu.

Říká se tomu demokracie.

Toto je opět právní žumpa. Mnohokrát jsem zde prokázal, že někteří soudci jsou hlupáci v talárech. V tomto případě to Dýšková, Brzobohatá a Ferák prokázali nade vší pochybnost.

První a základní chybu spáchal Městský soud v Praze (95 Co 702/2014–145). Hlupáci ze senátu Nejvyššího soudu po něm ty nesmysly opsali (26 Cdo 4519/2016).

V první řadě je zhoubné, že soudci neumějí používat označení obsažená v relevantních právních předpisech. To je způsobeno tím, že relevantní předpisy vůbec neznají. Hloupí soudci totiž netuší, že stavební úřad ani katastr nepoužívá žádný údaj, který by se nazýval „účel užívání jednotky“. Takový údaj neexistuje.

Problematika DPP prochází postupným vývojem od roku 2023, kdy byli příslušní ministři upozorněni na to, že připravované změny ve zdanění sociálkou a zdrávkou jsou hloupost. Nepochopili to. Ostatně nejsou tam od toho aby chápali, ale aby plnili zadání od loutkovodičů.

Potom proběhlo několik změn a další změny se připravují. Výsledkem od roku 2025 má být, že vše bude jako dříve, jen se zavede evidence DPP.

Na tento zmatek plynule navazuje slavná digitalizace. Nějaký IT pracovník rozhodl, že DPP se budou evidovat až od 1.1.2012. DPP uzavřené před tímto datem potom dělají problémy při přihlášení do systému.

V jiné diskusi jakýsi anonymní blb tvrdil toto:

• Anonymní blb: „… zastoupení se běžně řetězí. Formálně, pokud → značí „zastupuje“: [(A → B) & (B → C) & (C → D)] potom [A → D].“

To není pravda. Anonymní blb nezná právní úpravu. Jinak by věděl, že v uvedeném případě zástupcem osoby D je pouze osoba C. Ukážu proč se anonymní blb mýlí, když tvrdí [A → D].

Podle § 441 platí pro smluvní zastoupení, že ujednají-li si to strany, zastupuje jedna z nich druhou v ujednaném rozsahu jako zmocněnec.
Z uvedeného plyne, že jde o dvoustranný vztah, který musí být ujednán mezi stranami. Z případu který popsal anonymní blb víme, že existuje jen jediné ujednání o zastoupení osoby D, a to (C → D). Osoby A ani B do tohoto ujednání nijak nezapadají a nemají s tím tedy nic společného.
Neexistuje tedy žádné „řetězení“.

Podle § 439 platí, že má-li zastoupený pro tutéž záležitost více zástupců, má se za to, že každý z nich může jednat samostatně.
To by byl případ, kdy D sjedná postupně tři smlouvy o zastoupení s osobami A, B a C. Pak má tři rovnocenné zástupce. Schema tedy je:
[(A → D) & (B → D) & (C → D)]
K žádnému „řetězení“ samozřejmě nedochází.

Může (jedno a totéž) SVJ spravovat více nemovitých věcí s nestejnými vlastníky, kdy se liší seznam vlastníků nebo aspoň jejich spoluvlastnické podíly?

Zákaz přímo nikde není, více nemovitých věcí jedno SVJ spravovat může a běžně spravuje.

Justine,

zastoupení se běžně řetězí. Formálně, pokud → značí „zastupuje“:

[(A → B) & (B → C) & (C → D)] potom [A → D].

§ si najdete, hledat umíte.

Kdo vykládá zákon?

• Ministerstvo?
• Ministr?
• Úřad?
• Úředník?
• Autor?
• Právnická fakulta?
• Školicí zařízení?
• Justitianus?

Soud to není. Není možné se obrátit na soud, aby vyložil zákon. Na soud je možné se obrátit pouze v jednotlivé věci proti někomu a navíc ani takovýto výklad není výkladem zákona, ale pouze soudním řešením (jediné) záležitosti (a přijde třeba za 20 let od jejího vzniku a nebo taky nikdy, mezitím se nakupí další a další záležitosti).