26 Cdo 908/2024 - Změna prohlášení je mimo právní způsobilost SVJ
Pasivní legitimace v řízení o přezkum změny prohlášení V řízení,
kterým se žalobce podle § 1169 odst. 3 o. z. domáhá přezkumu rozhodnutí
o změně prohlášení vlastníka, nemá společenství vlastníků pasivní
věcnou legitimaci, a to ani v případě, že rozhodnutí bylo v souladu s
§ 1221 odst. 2 o. z. přijato na shromáždění[1], neboť ani
v takovém případě se nejedná o věc patřící do správy domu a
pozemku.
Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR 26 Cdo 908/2024, ze dne 24.09.2024. Zdroj: https://www.profipravo.cz/index.php…
Justitianus
Poznámka [1]: Typově shodnou záležitostí se zabýval Nejvyšší soud už o deset let dříve, v roce 2014. V judikátu R 57/2014 Nejvyšší soud zdůraznil, že jde o souhlasný projev vůle všech vlastníků jednotek (dohodu), nikoliv o rozhodnutí shromáždění. I když nepochybně vlastníci jednotek mohou tento souhlasný projev vůle učinit (vyjádřit) i na shromáždění (poznámka Justitianova: správně měl soud uvést „na zasedání shromáždění“), nejde o rozhodnutí shromáždění, ale jen o jejich dohodu.
Temto judikát ukazuje, jak nesmírně je důležté UMĚT ČÍST. To znamená umět přečíst text právního předpisu. To je ten úplně první krok. (Další navazující dovedností je VYLOŽIT TEXT PRÁVNÍHO PŘEDPISU, ale to v tomto případě nebylo ani nutné. Stačilo jen umět číst.)
Porovnejme nesprávný názor dovolatelky na obsah právní normy se skutečným obsahem právní normy.
| 8. Dovolatelka má za to, že pokud by společenství vlastníků jednotek nebylo v řízení o přezkum změny prohlášení vlastníka dle § 1169 odst. 3 o. z. pasivně legitimováno, vedlo by to prakticky k znemožnění ochrany zájmů vlastníků zejména ve velkých bytových domech. Prohlášení vlastníka mohou změnit pouze vlastníci, nicméně mohou tuto svou působnost vykonat rozhodnutím shromáždění společenství vlastníků (§ 1221 odst. 2 o. z.). |
Všimněte si, že dovolatelka – ani její advokát – nebyli schopni dokonce ani bezchybněně reprodukovat znění § 1221 odst. 2 o. z., kterého se žalobkyně dovolávala. Advokátovi Mgr. Janu Němcovi se nedivím; šlo mu o prachy, nikoliv o výhru ve sporu. Má kancelář na Loretánském náměstí v Praze, a nájemné na této prestižní adrese jistě dosahuje astronomické výše. Musí tedy tahat peníze z důvěřivých klientů.
Soud vyvedl žalobkyni/dovolatelku z omylu, když ocitoval publikované správné znění právní normy:
| 21. Podle § 1221 odst. 2 o. z. stanoví-li zákon ve věcech bytového spoluvlastnictví působnost vlastníkům jednotek, lze ji vykonat i jejich rozhodnutím přijatým na shromáždění. |
Rozhodnutí „shromáždění“ (2. pád singuláru) je ovšemže něco úplně jiného než rozhodnutí „na shromáždění“ (6. pád singuláru). Proto soud učinil tento bezchybný závěr:
| 24. V řízení, kterým se žalobce podle § 1169 odst. 3 o. z. domáhá přezkumu rozhodnutí o změně prohlášení vlastníka, nemá společenství vlastníků pasivní věcnou legitimaci, a to ani v případě, že rozhodnutí bylo v souladu s § 1221 odst. 2 o. z. přijato na shromáždění, neboť ani v takovém případě se nejedná o věc patřící do správy domu a pozemku; právní posouzení pasivní věcné legitimace odvolacím soudem je proto správné. |
Ďábel se skrývá v detailu. V tomto případě ve slovíčku „na“.
Justitianus
Usnesení o změně PV odsouhlasené většinou přítomných na shromáždění dle bodu programu bez předchozího projednání se všemi dotčenými vlastníky je od samého počátku neplatné (nicotné). Jakým způsobem ale měl tedy žalobce bránit svá práva, pokud výbor SVJ považuje takto schválenou změnu PV za „směroplatnou“?
- xyz: „Jakým způsobem ale měl tedy žalobce bránit svá práva, pokud výbor SVJ považuje takto schválenou změnu PV za „směroplatnou“?“
Váš dotaz je nesmyslný. Prohlášení je vloženo ve sbírce listin rejstříkového soudu. Z toho je třeba vyjít. Že někdo považuje cosi za cosi jiného – to si může(te) strčit za klobouk.
Je přece naprosto bezvýznamné co výbor SVJ „považuje“. Mohou klidně považovat velblouda za koně a paní Karáskovou za Brigitte Bardot, ale na právní realitě se tím nemění naprosto nic.
Pokud by došlo mezi vlastníky ke sporu ohledně obsahu prohlášení, bude to nejspíše řešit soud. Účastníky sporu budou povinně všechny dotčené osoby, a ty musí ve sporu vystupovat buď na straně žalobce, nebo jako žalovaní. Nebude-li toto splněno, soud žalobu neprojedná.
Neexistuje však možnost, aby do sporu o obsah prohlášení jakkoliv vstoupilo SVJ – právnická osoba. Ledaže by samo bylo vlastníkem jednotky v domě.
Justitianus
Z textu „Změna prohlášení pro xyz“ mi vypadla polovina věty. Opravuji a doplňuji kompletní znění: Prohlášení je vloženo ve sbírce listin rejstříkového soudu a ve sbírce listin katastru.
- xyz: „Předpokládám správně, že RS nevloží do sbírky listin změněné PV, jehož součástí nebudou písemné souhlasy dotčených vlastníků?“
Předpokládáte úplně špatně. Soudní úřednici je úplně jedno co se zakládá do sbírky listin. Už to zde popsal Garant.
Justitianus
Pokud je změna PV mimo právní způsobilost SVJ a soudní úřednici je úplně jedno, co zakládá do sbírky listin, tak jak na takové změněné PV pohlížet? Je platné, nebo neplatné?
- xyz: „… jak na takové změněné PV pohlížet? Je platné, nebo neplatné?“
Už jsem Vám to napsal, ale Vy jste nedával pozor. Kdokoliv si může napsat třebas deset různých prohlášení, ale jediné platné je prohlášení vložené do sbírky listin katastru. Podle toho se bude řídit i soud, bude-li někdy řešit spor spoluvlastníků ohledně obsahu prohlášení.
Justitianus
„Prohlášení je vloženo ve sbírce listin rejstříkového soudu.“
Což není garance ani správnosti ani platnosti. Rejstříkový soud při dodržení formálního postupu vloží cokoliv.
Rejstříkový soud jsem upozornil, že obsah založené listiny neodpovídá jejímu označení, a rejstříkový soud založenou listinu stáhl. Měnit ani opravovat ji nemůže.
1.SVJ odhlasuje na shromáždění nějakou změnu prohlášení vlastníka.
2.Žalobce se domáhá soudního přezkumu.
3.Soud přezkum zamítne, protože žalovaný není ve sporu pasivně věcně legitimován.
Pochopil jsem to správně?
Svj není oprávněné vstupovat do jakékoliv změny prohlášení a nemůže dávat do programu shromáždění odhlasování změny prohlášení. Pokud tak učiní, nemá takové hlasování žádný právní účinek, je neplatné. Podobný případ se stal u nás, případ skončil u soudu a společenství spor prohrálo, změna prohlášení se nekonala. Společenství nemůže navrhovat, aby vlastníci na shromáždění odhlasovali změnu prohlášení. To je záležitost vlastníků, ne svj. To znamená, že s jakoukoliv změnou prohlášení musí souhlasit každý vlastník, kterého se to dotýká, souhlas se změnou musí podepsat. Právnická osoba svj a shromáždění s tím nemá vůbec nic společného, nemá se co do toho montovat, v této záležitosti nevystupuje, to svj nepřísluší.
§ 1208
Do působnosti shromáždění patří
- změna stanov,
- volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn,
- schválení rozpočtu, účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu a pozemku, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků,
- schválení druhu služeb a způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky,
- rozhodování
- o členství společenství vlastníků v právnické osobě působící v oblasti bydlení,
- o opravě nebo údržbě společné části anebo stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,
- udělování předchozího souhlasu
- k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi,
- k nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž hodnota převyšuje částku stanovenou prováděcím právním předpisem, nebo k jinému nakládání s nimi; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,
- k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru,
- k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil,
- určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, a rozhodnutí o její změně,
- rozhodování v dalších záležitostech určených zákonem, stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí.
kde je možnost změny PV?
Poslední komentáře