Zmena velikosti bytove jednotky, prohlaseni vlastnika x realita

„vše je tak, jak jste si to všichni přáli.“ (Vložil Justitianus, 27. Březen 2021 – 18:26)

Jak jste na tohle přišel? Tazatel se táže právě proto, že tomu tak není. Nejste úředník? Takto odpovídají úředníci, zpravidla aniž by se seznámili s věcí.

Pane Stavěle, z Vaší hloupé otázky je zjevné, že nerozumíte pojmu „spoluvlastnictví“.

Se současným stavem domu neměl nikdy nic společného žádný úředník! Byl to tazatel, kdo nedbal na svá práva spoluvlastníka. Nebránil změně vnitřního uspořádání. Neozval se proti stavebním úpravám, které měnily podlahové plochy ve více bytech. Nežádal změnu prohlášení ohledně spoluvlastnických podílů, i když na to měl právo. Nikdo před ním nic netajil. Je pouze jeho problém, že byl lhostejný a líný starat se o svůj majetek.

Vyjádřil tedy svým mlčením konkludentní souhlas se všemi stavebními úpravami společné věci. Souhlasil s tím, že spoluvlastnické podíly se nemění. Váš zmatený názor na tom nemůže změnit vůbec nic.

Kdo se nestará o svá práva, ten o ně přichází. Poučte se, Stavěle.

Justitianus

Že nejde změnit vůbec nic, jaku uvedl Justitianus je blbost. Pokud je současný stav podle Justitianuse v pořádku, pak je prohlášení vadné, protože prohlášení vymezuje jednotky nesprávným způsobem a lze uplatnit postup podle § 1168 NOZ „Odstranění vady prohlášení“.

Pamětníku, nevíte o věci vůbec nic, ale dovolujete si plácnout že kecám. Nekecám! To jen Vy jste neználek a dáváte to hloupě najevo. Neznáte právní úpravu bytového vlastnictví a bytového spoluvlastnictví.

Je zřejmé, že Vám ušlo to hlavní a podstatné: Práva a povinnosti vlastníků jednotek se odvozují od spoluvlastnických podílů zapsaných v prohlášení. Nikoliv od podlahových ploch.

• Jde-li o prohlášení vlastníka budovy podle zákona č. 72/1994 Sb., pak platí že plocha vnitřních ochozů se do podlahových ploch místností bytu nepočítá. Viz § 2 písm. i) tohoto zákona.
• Jde-li o prohlášení podle zákona č. 89/2012 Sb., pak platí že podlahová plocha bytu je bezvýznamná a nemá vliv na spoluvlastnické podíly zapsané v prohlášení.

Justitianus

Pene Justitanus,

vy zcela ignorujite, že vám Karel Novotný už v příspěvku zde http://www.portalsvj.cz/…ka-x-realita#… vysvětlil, že došlo k rožšíření galerie v mezonetovém bytě a že došlo k rožšíření původního ochozu na plnohodnotnou místnost.

Ostatně i vnitřní ochoz se v určitých případech započítává do podlahové plochy bytu.

Je jasné, že v této problematice tápete, proto vám doporučuji doplnit si své vědomosti např. v článku zde:

https://dspace.vutbr.cz/…60-klika.pdf?…

z něhož cituji:

„2.3Zákon č. 72/1994 Sb. –zákon o vlastnictví bytůJak už bylo vúvoduzmíněno zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů byl zrušen od 1.1.2014 nabytím účinnosti občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. Vzhledem ktomu, že tento zákon byl relativně dlouho součástí právního řádu ČR a výpočet podlahových ploch dle definice tohoto zákona byl nejednou diskutován u odborné veřejnosti, považuji za nutné, zmínit i postup výpočtu podlahové plochy dle tohoto zákona. Podlahová plocha dle tohoto zákona sloužila ke stanovení podílu na společných částech domu a pozemků. Podíl měl pak návazně vliv na poplatky spojené sbytem, jako jsou úhrady společné vody, tepla, elektřiny a podobně.Samotná definice uvedená vtomto již neplatném zákoně je v §2 vymezení pojmů vodstavci i)a j).„i) podlahovou plochou bytu nebo rozestavěného bytu podlahová plocha všech místností, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu nebo rozestavěného bytu,j) podlahovou plochou nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru podlahová plocha všech místností nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytovéhoprostoru včetně ploch určených výhradně k užívání s nebytovým prostorem, popřípadě s rozestavěným nebytovým prostorem; do této plochy se započítává jednou polovinou podlahová plocha vnitřních ochozů a jiných ploch, které jsou součástí meziprostoru,Jak jevidět zdefinice, postup stanovení podlahové plochy není zcela přesně definován a proto docházelo u odborné veřejnosti kurčitým rozporům. Nejednoznačné bylo, zda se do podlahové plochy budou započítávat výklenky a plocha vprostupech zdivem, jak bude započtena plocha vprostoru schodiště a podobně. Nakonec se odborná veřejnost shodla na tom, že podlahová plocha bude stanovena jako plocha podlah včetně okenních a dveřních ústupkůa prostor schodiště u dvoupodlažních jednotek bude započten pouze u jednoho podlaží. Lze tedy říci, že se jedná o plochu, na kterou lze umístit podlahovou krytinu.“2.4Ob­čanský zákoník č. 89/2012 Sb.Od 1.1.2014 nabývá účinnosti zákon č. 89/2012 Sb. občanský zákoník. Tento nový právní předpis bude mít vliv na mnoho odvětví a mimo jiné i na výpočet podlahových ploch. Občanský zákoník vsobě zahrnuje mimo jiné i oddíl o „Bytovém spoluvlastnictví“. Tento oddíl nahrazuje dřívější zákon č. 72/1994 Sb. Vtomto oddílu je uveden vznik jednotky a mimo jiné i metoda stanovení podílu na společných částech domu a pozemků. Zákon opět používá pojem podlahová plocha. Je třeba však uvést, že podlahová plocha nemusí být jediným kritériem pro stanovení podílu. Samotný zákon pak podlahovou plochu nedefinuje, bylo však vydáno Nařízení vlády č. 366 ze dne30.10.2013 o ú­pravě některých záležitostí souvisejících sbytovým spoluvlastnictvím, kprovedení zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník. Vtomto nařízení vlády je pak podlahová ploch celkem přesně definována v § 3.„§ 3 Způsob výpočtu podlahové plochy bytu vjednotce E x FoS -Ex pe r t Fo r e ns i c Sc i e nc eX XIII. mezinárodní vědecká konference soudního inženýrstvíB r n o 2 01463(1) Podlahovou plochu bytu v jednotce tvoří půdorysná plocha všech místností bytu včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu, jako jsou stěny, sloupy, pilíře, komíny a obdobné svislé konstrukce. Půdorysná plocha je vymezena vnitřním lícem svislých konstrukcí ohraničujících byt včetně jejich povrchových úprav. Započítává se také podlahová plocha zakrytá zabudovanými předměty, jako jsou zejména skříně ve zdech vbytě, vany a jiné zařizovací předměty ve vnitřní ploše bytu.(2) Podlahovou plochu mezonetového bytu umístěného ve dvou nebo více podlažích spojených schodištěm uvnitř bytu tvoří půdorysná plocha všech místností vypočtená způsobem stanoveným v odstavci 1 a plocha pouze dolního průmětu schodiště.(3)V pří­padě bytu s galerií, kdy je horní prostor bytu propojen s dolním prostorem schodištěm, se podlahová plocha galerie započítává jako podlahová plocha místnosti, pokud podchodná výška tohoto prostoru dosahuje alespoň 230 cm, i když není zcela stavebně uzavřena všemi stěnami; započítává se současně plocha dolní místnosti, má-li alespoň stejnou podchodnou výšku, a plocha dolního průmětu schodiště. Pokud podmínky minimální podchodné výšky nejsou splněny, započte se pouze plocha dolní místnosti.(4) Vypočtená podlahová plocha bytu podle odstavců 1 až 3 se uvádí v m2a zaokrouhluje na jedno desetinné místo tak, že pět setin m2a více se zaokrouhluje směrem nahoru, k méně než pěti setinám m2se nepřihlíží.“Jak je vidět, způsob výpočtu podlahové ploch je zcela odlišný od postupu používaného pro účely zákona č. 72/1994 Sb. Zásadní změnou je, že se do podlahové plochy započítávají i plochy pod zdivem a to jak nosným tak nenosným.“

Pamětníku, jste blb, který není schopný pochopit text v českém jazyce.

Napsal jsem Vám přece toto: „Práva a povinnosti vlastníků jednotek se odvozují od spoluvlastnických podílů zapsaných v prohlášení. Nikoliv od podlahových ploch.“

Kterému slovu v těch dvou větách nerozumíte? Proč se stále dokola zabýváte zcela zbytečnou a bezvýznamnou otázkou podlahových ploch?

Justitianus

Tipuji, že se (mnoho lidí, nejen Pamětník) zabýva podlahovou plochou, protože je to „snadno uchopitelný“ a jasný údaj (a kdyby to nešlo jinak, tak i relativně lehce změřitelný). Proti tomu nějaký obvykle šílený zlomek s pojmenováním „spoluvlastnický podíl“ – to pro mnoho lidí není a neumí si pod ním nic konkrétního představit.

To, že se spoluvlastnický podíl (připadající na jednotku) v průběhu výstavby do (prvního) prohlášení vlastníka obvykle určí podle podlahové plochy dané jednotky, je jen detail. V té chvíli logický – developer není sponzor stavby, vše (společné části) si zaplatí vlastníci jednotek – kdo si pak koupí větší jednotku, zaplatí víc i za společné části (a bude platit víc do „dlouhodobých záloh“ či za další služby pokud budou tyto vyúčtovány podle spoluvlastnického podílu), ale pak bude mít i větší váhu hlasu…

To, zda si plochu jednotky pak v budoucnu zvětší (nebo i zmenší… i když to nedává smysl) nemá na již určený spoluvlastnický podíl vliv – stále bude vlastnit stejný „ideální podíl“ na společných částech, ručit stejným podílem za případné závazky a mít stejnou váhu hlasu.

Jen si někdo stále myslí, že tyto „veličiny“ jsou závislé od (za jistých okolností měnitelné) podlahové plochy. Ne, nejsou. Jen podle stanoveného spoluvlastnického podílu, uvedeném v prohlášení vlastníka.

Zdeno napsal jste:

„To, zda si plochu jednotky pak v budoucnu zvětší (nebo i zmenší… i když to nedává smysl) nemá na již určený spoluvlastnický podíl vliv – stále bude vlastnit stejný „ideální podíl“ na společných částech, ručit stejným podílem za případné závazky a mít stejnou váhu hlasu.“

Nepochopil jste, že já tady vedu spor s Justitianusem o tom, že pokud se změní velikosti podlahových ploch některých jednotek, tak se musí změnit prohlášení vlastníka. To se týká jak případu, kdy se vlastníci rozhodnou, že ponechají spoluvlastnické podíly, i když už nebudou odpovídat poměru podlahových ploch, tak samozřejmě i případu, když se rozhodnou upravit spoluvlastnické podíly, aby nadále odpovídaly poměru podlahových ploch. A to se v uvedeném případě nestalo. Proto je, jak jsem uvedl už výše, prohlášení vadné, protože vymezuje jednotky nesprávným způsobem a lze uplatnit postup podle § 1168 NOZ „Odstranění vady prohlášení“. To ovšem bohužel není pan Justitianus schopen pochopit.

Pokud se vlastnicí totiž rozhodnou, že sploluvlastnické podíly nově už nebudou odpovídat poměru podlahových ploch, mělo by to být zdůvodněno, jinak by měly být stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě viz § 1161 NOZ:

„Neurčí-li se podíly na společných částech se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu nebo jako stejné, platí, že jsou stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě.“

Ostatně, podlahová plocha bytů patří k povinným náležitostem „prohášení vlastníka“, takže další důvod, proč jejich změna vyžaduje změnu prohlášení vlastníka viz § 1166 (2)

„K prohlášení se přiloží půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu bytů a společných částí domu, spolu s údaji o podlahových plochách bytů“

• Pamětník napsal: „… já tady vedu spor s Justitianusem o tom, že …“

Pane Pamětníku, nevšiml jsem si, že byste se mnou vedl nějaký spor. Pouze opakovaně píšete nesmysly a Justitianus Vás na to opakovaně, laskavě a trpělivě upozorňuje.

Spor s Vámi by ovšemže probíhal zcela jinak: Pamětník označí celostátně účinny právní předpis, který ukládá vlastníkům jednotek povinnost změnit prohlášení, jakmile se změní podlahové plochy. Justitianus se pak bude moci vyjádřit k tomu zda takové ustanovení má charakter dispozitivní nebo kogentní.

Pamětník ale žádné zákonné ustanovení dosud neoznačil, dokonce ani netvrdí že něco takového je součástí právního řádu. Pamětník jen fantazíruje. Takže žádný spor s Justitianem neexistuje; dosud ani nezačal. Ničím nepodložená tvrzení Pamětníka jsou pouze bzukotem mouchy v Justitianových u­ších.

Justitianus

Pane Justitianus,

vedení další diskuse s primitivem Justitianusem je věc zbytečná.

Tím spíš když Vám do diskuse chybí jakékoliv argumenty, že ano, Pamětníku …

Justitianus

Napsal jsem Vám už podrobně co musíte udělat, chcete-li se mnou diskutovat či vest spor:
„Pamětník označí celostátně účinny právní předpis, který ukládá vlastníkům jednotek povinnost změnit prohlášení, jakmile se změní podlahové plochy. Justitianus se pak bude moci vyjádřit k tomu zda takové ustanovení má charakter dispozitivní nebo kogentní.“
Tak kde to vázne, Pamětníku?

Nepochopil jste, že já tady vedu spor s Justitianusem o tom, že pokud se změní velikosti podlahových ploch některých jednotek, tak se musí změnit prohlášení vlastníka.

Nejsem právník a nebudu se tedy „hádat“, zda se opravdu musí prohlášení změnit, nebo je to naprosto zbytečné (za předpokladu, že se nemění spoluvlastnické podíly – pokud by je po změně podlahové plochy jednotky někdo měnit chtěl, znamenalo by to změnu podílu u všech jednotek / vlastníků – tedy všichni by tuto změnu museli podepsat. To nezní moc reálně.)

Ja vím, co je obsahem prohlášení (a že je tam i vymezení a popis místností včetně podlahových ploch), ovšem co přesně sledujete vynucováním změny prohlášení pokud zůstávají stejné podíly? Má to podle Vás nějaký smysl a význam? Osobne to vnímám stejně jako změnu správce budovy, která je běžná a přitom je (nějaký první) správce uveden i v prohlášení – a přesto není důvod prohlášení kvůli tomu měnit… Ale pochopitelně nikdo Vám v tom nebrání pokud chcete (a schválí to většina všech hlasů – ale také pokud to písemně podepíše vlastník jednotky se změněnou plochou – jeho se změna dotkne, takže pokud by s tím nesouhlasil… ale jak sem psal, nejsem právník :)

Zdeno,

dojde-li při změnách podlahových ploch jednotek k celkovému navýšení podlahových ploch jednotek v domě, dochází zpravidla také ke změně společných částí domu. Taková změna vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a změnu prohlášení. Bez uvedeného souhlasu není taková změna možná.

dojde-li při změnách podlahových ploch jednotek k celkovému navýšení podlahových ploch jednotek v domě, dochází zpravidla také ke změně společných částí domu.

Podle mne zásadní omyl, nedochází (zpravidla) ke změně společných částí… a už vůbec ne v popisovaném případě v tomto tématu. Tam si vlastník dostavěl jinak volný prostor novou konstrukcí – zcela výhradně v „prostoru“ jeho jednotky, čím neměl jak změnit společné části domu (OK, z pohledu fyziky a statiky – „pouze“ víc zatížil některé nosné části domu, co jsou společné části, nevím zda to považovat za jejich změnu. Zasáhl do nich, to rozhodně ano, proto by to mělo jít přes stavební povolení, ke kterému si stavební úřad vyžádá „souhlas vlastníka budovy“ – při SVJ souhlas většiny hlasů). A krom toho i projekt včetně statiky…

Ano, navýšil si tím podlahovou plochu. A tak je jen k diskuzi (pokud „není zájem“ o změnu spoluvlastnického podílu), zda kvůli tomu měnit prohlášení vlastníka – jen proto, aby se tam u jeho jednotky zaktualizovalo nějaké číslo, které na nic nemá vliv, nebo to nechat být. Za sebe tvrdím, že bych to nechal být…

Zdeno,

trvám na tom, že dochází-li v bytových domech k rozšíření bytových jednotek zvětšením jejich podlahové plochy, je to v naprosté většině na úkor společných částí domu (vyjma sloučení dvou jednotek na jednu, nebo rozšíření jedné jednotky na úkor druhé). Nevím, jak přesně proběhly změny v tomto případě, protože neznám podrobné stavební úpravy, ale pokud ke změně společných částí nedošlo, tak je to výjimka.

Rozhodně případů, kdy došlo k tomu, že spoluvlastnické podíly už neodpovídají poměru podlahových ploch (i když za ně tak usilovně horujete) je v praxi zanedbatelné množství a v drtivé většině bytových domů odpovídá spoluvlastnický podíl poměru podlahových ploch.

trvám na tom, že dochází-li v bytových domech k rozšíření bytových jednotek zvětšením jejich podlahové plochy, je to v naprosté většině na úkor společných částí domu

Klidně si trvejte na čem chcete, ale mýlíte se. Je tomu právě naopak, v naprosté většině případů se zvětší podlahová plocha jednotky dostavbou / vestavbou v jinak prázdném prostoru (ale stále uvnitř dané jednotky), k žádnému zásahu do společných části tak nedochází.

Vy možná myslíte spíš případ, kdy si vlastník jednotky chce zvětšit jednotku „zabráním si“ části chodby = společné části. To je ale více žánr sci-fi, takový případ by opravdu znamenal navýšení spoluvlastnického podílu a změnu všech podílů v domě (po takové změně se součástí jednotky stane nově něco ze společných částí a také se samotné společné části o něco zmenší) – kde to opravdu bez změny prohlášení nejde a s tím by museli písemně souhlasit všichni.

Číst zákon!  Nevymýšlet kraviny!  Nediskutovat o zjevných nesmyslech!

Pane Zdeno, nesprávně (tedy bez jakéhokoliv právního důvodu) tvrdíte, že „… takový případ by opravdu znamenal navýšení spoluvlastnického podílu a změnu všech podílů v domě“. Dále jste napsal ten nesmysl že „… to (…) bez změny prohlášení nejde a s tím by museli písemně souhlasit všichni“.

Citujte laskavě celostátně účinný právní předpis, který by ukládal vlastníkům jednotek povinnost změnit spoluvlastnické podíly všem při změně stavby. Já takový předpis neznám.

Dále prosím citujte celostátně účinný právní předpis, který vlastníkům jednotek přikazuje změnit prohlášení, dojde-li ke zvětšení plochy jednotky na úkor plochy společné části. Já takový předpis neznám.

Já – na rozdíl od Vás – znám zákon č. 89/2012 Sb.. Podle § 1169 odst. 1 tohoto zákona platí, že vlastníci jednotek MOHOU prohlášení změnit. Z uvedeného plyne, že je to dobrovolné: zákon jim v této věci žádnou povinnost neukládá.

Stejně tak je zbytečné mudrování Andrejovo o tom zda spoluvlastnické podíly odpovídají či neodpovídají podlahovým plochám. To je totiž úplně jedno! Koho to zajímá? Je to bezvýznamné i pro tazatele z úvodního dotazu. Jemu jde přece o spoluvlastnické podíly a o přispívání na správu domu!

Samozřejmě, že spoluvlastnické podíly nemusí odpovídat podlahovým plochám bytů, a ani podlahové plochy uvedené v prohlášení nemusí odpovídat reálnému stavu. Je pouze na vlastnících jednotek, zda budou mít většinovou vůli ta čísílka v prohlášení změnit; případně zda se (při prokazatelném nedostatku většinové vůle) některý z nich obrátí na soud podle § 1169 odst. 3.

Podlahové plochy jednotek se v katastru neevidují

Podle § 13 vyhlášky č. 357/2013 Sb. platí, že v katastru se o jednotce vymezené podle občanského zákoníku a jednotce vymezené podle zákona o vlastnictví bytů evidují tyto údaje:

1. číslo listu vlastnictví,
2. číslo jednotky,
3. údaje o nemovitosti, ve které je jednotka vymezena; je-li součástí této nemovitosti budova, pak i údaje o této budově,
4. typ jednotky podle bodu 5 přílohy k této vyhlášce a způsob využití jednotky podle bodu 6 přílohy k této vyhlášce,
5. typ a způsob ochrany nemovitosti podle bodu 7 přílohy k této vyhlášce,
6. spoluvlastnický podíl na společných částech nemovitosti v bytovém spoluvlastnictví u jednotky vymezené podle občanského zákoníku, nebo spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku, které jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, u jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví by­tů,
7. údaje o právech,
8. upozornění týkající se jednotky.

Z uvedeného plyne, že v katastru se u jednotek neevidují žádné „podlahové plochy“. Obdobně to platí u ploch společných částí domu: ty nejsou v katastru zapsány vůbec – ani na listu vlastnictví budovy, ani nikde jinde. Ostatně zpravidla jejich podlahové plochy nenajdete ani v prohlášení. Vzhledem k tomu, že podlahové plochy chodeb se neevidují, je z hlediska katastru úplně jedno zda například některé byty byly dodatečně zvětšeny o část společné chodby.

Taková změna stavby musí být povinně zanesena pouze ve stavební dokumentaci budovy. To už se tazatel dozvěděl, včetně navodu kde si má stavební dokumentaci vyžádat.

Číst zákon!  Nevymýšlet kraviny!  Nediskutovat o zjevných nesmyslech!

Justitianus

Možná Vás to překvapí, ale zákon znám. Kraviny nevymýšlím, ostatně nikde jsem ve svém příspěvku nepsal, že „podle § x zákona z se musí změnit prohlášení“. Ovšem neznám jiný / lepší způsob, jak jednoznačně, trvale a nenapadnutelně zajistit ten popisovaný případ (zvětšení bytu na úkor společné části – chodby).

Konkrétně toto řešil můj dobrý kamarát cca před 4 lety. Jednotku má na konci chodby a chtěl si „posunout“ kus zdi a vstupní dveře do své jednotky ke hraně jiných dveří cca o 2 metry a získat tak „novou halu / prostor pro botníky“ – už ve své jednotce.

Z pohledu spoluvlastnických vztahů (a také podílu) mi to opravdu přijde tak, že si svůj podíl zvětšuje a všem ostatním se (drobně) zmenší (předtím mohli využívat celou původní chodbu, nově jen chodbu o 2 metry kratší…).

Mohu se zeptat, jak by jste to řešil vy?

Pro info, on to původně také chtěl změnou prohlášení – ale to pak vzdal, podpisy všech by nikdy nezískal. Prohlášení neměnili, získal „jen“ nadpoloviční souhlas a s SVJ uzavřeli nějakou smlouvu (prý nijak lehce vypověditelnou na 50 let tuším, ale detaily neznám) na užívání toho kusu chodby / společné části domu, která tak formálně zůstala „společná“, i když je za uzamčenými dveřmi do jeho jednotky…

Stále tvrdím, že lidová tvořivost „funkcionářů“ v SVJ je bezbřehá. Váš příklad to jen potvrzuje:-)

lidová tvořivost „funkcionářů“ v SVJ je bezbřehá

Ten kamarád jednak bydlí v jiném domě a „funkcionář“ SVJ není… s výborem nic nemá. Takže v čem vidíte problém? Já naopak oceňuji to, že to vůbec probrali a nalezli „nějaké“ řešení (probíral to s výborem a pak i na shromáždění), netvrdím že našli ideální řešení, ale vyšli si vzájemně vstříc. A tak by to podle mě mělo být vždy…

Ideální tzv.po „soudružsku“ vyřešený neoprávněný zábor společných částí domu, který je v rozporu se zákony a PV, je pořád „lidová tvořivost statutárů SVJ“ a tu zde už ničím neokecáte:-)

… vyřešený neoprávněný zábor společných částí domu …

Proč by byl neoprávněný? Přečtěte si to ještě jednou, co jsem k tomu napsal. Chtěl to řešit změnou prohlášení, ale to je spíš z říše snů (sehnat podpisy všech opravdu není sranda), i tak – s výborem našli a dohodli se na řešení, shromáždění bylo o všem informováno a celý postup schválilo, nikdo nebyl proti… To opravdu není případ, že si někdo sám (ideálně tajně) přivlastní nějakou společnou část domu, jak se to rozebírá jinde (např. http://www.portalsvj.cz/…ch-prostor-1).

Že to je „lidová tvořivost“ okecávat ani nechci, s tím trochu souhlasím :) jen dodávám, že pokud to jde a jsou s tím všichni spokojeni, tak kde je problém? Problém by kamarád měl leda tehdy, až by to někdo časem napadl (např. nový vlastník jiné jednotky) – to, pokud by se to celé vyřešilo změnou prohlášení, by již nehrozilo…

„Zdeno“ Vy jste zřejmě „cizinec“ a proto nerozumíte česky psanému textu, ve kterém se píše, že když je něco provedeno v nesouladu s platnými zákony a PV, pak je to samozřejmě „protizákonné“ a ten kdo to „provedl“, se vystavuje trestnímu postihu. Ve Vašem konkrétním případě, je jakákoliv „smlouva na 50 let“ právně neplatná a žádný soudce se jí nebude ani zabývat. Jeho bude zajímat, zda je zmíněná část zapsaná v PV, jako společná část ve výlučném užívání zmiňovaného vlastníka jednotky:-) a taky, jaké více náklady na její údržbu bude hradit do společné kasy. Zapomínáte, že na správu, provoz a údržbu společných částí domu, přispívají (většinou)všichni vlastníci jednotek v domě, dle velikosti svého spoluvlastnického podílu. Tím, že se všem jejich podíl zmenšil a oni stále hradí podle svého podílu zapsaného v KN, dochází k neoprávněnému obohacování jednoho člena SVJ, „který si ten "prostor zabral a osadil dveřmi“, na úkor všech ostatních spoluvlastníků společných částí domu. To je opravdu trestný čin. Už Vám to aspoň dochází?

„Zdeno“ Vy jste zřejmě „cizinec“…

Ano, v tomto jediném máte pravdu :) i když to nic neřeší (nebo snad jo?).

proto nerozumíte česky psanému textu

Představte si, rozumím. Ale k věci:

když je něco provedeno v nesouladu s platnými zákony a PV, pak je to samozřejmě „protizákonné“ a ten kdo to „provedl“, se vystavuje trestnímu postihu.

A věděl by jste konkrétně napsat, co je na (dřív zmíněném případu) v nesouladu se zákony? Co podle Vás brání dobrovolnému ujednání mezi vlastníkem (zmíněným kamarádem) a SVJ, co projednalo a schválilo shromáždění? Nápověda – zkuste začít zákonem 89/2012, § 1 , (2) Nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona …

smlouva je právně neplatná a žádný soudce se jí nebude ani zabývat.

Vy jste soudce, že máte takovou jistotu (navíc když jste ji ani neviděl)? Jinak ale trochu předbíháte, říká se, že kde není žalobce, není soudce – a v tomto případě není žalobce, znovu opakuji – vše projednalo shromáždění a není tam nikoho, kdo by nesouhlasil s daným řešením.

Zapomínáte, že na správu, provoz a údržbu společných částí domu, přispívají (většinou)všichni vlastníci jednotek v domě, dle velikosti svého spoluvlastnického podílu.

Nezapomínám, to spíš vy, v tomto tématu to navíc několikrát opakuji a zdůrazňuji :)

Tím, že se všem jejich podíl zmenšil a oni stále hradí podle svého podílu zapsaného v KN, dochází k neoprávněnému obohacování jednoho člena SVJ

On se jim ale žádný podíl nezmenšil :) To si asi neuvědomujete, ale tím, že se prohlášení nezměnilo, zůstali podíly stejné, bez ohledu na „změnu výměr“. To, co se jim (teoreticky) zmenšilo, je „využitelná plocha společné chodby“ – i když, je to chráněná požární úniková cesta, tedy nesmí tam být nic odloženo a navíc jde o novší dům, kde čipy a systém klíčů „pustí“ na dané patro a do dané chodby jen vlastníky jednotek na tomto patře (s těma to kamarád probral osobné a jejich explicitní souhlasy má) – takže většina ostatních vlastníků se do této (zmenšené) chodby nemohla dostat ani předtím, ani teď… Nicméně, když už jste začal s tím obohacením – co vím, součást té uzavřené smlouvy je i povinnost přispívání do dlouhodobé zálohy za tuto „část chodby“ – kamarád tedy platí víc (jako kdyby došlo ke změně PV), pravdou je, že ostatní platí stejně jako před touto změnou a ne „o pár haléřů méně“, co by jim vyšlo po změně podílů / PV – s čím (opět) – nikdo neměl problém. Ten máte pořád jen vy…

„který si ten "prostor zabral a osadil dveřmi“, na úkor všech ostatních spoluvlastníků společných částí domu.

Nic si „nezabral“ na úkor ostatních, znovu a znovu opakuji, že dveře byli osazeny až po dohodě, projednání a schválení shromážděním.

To je opravdu trestný čin. Už Vám to aspoň dochází?

Ne, nedochází ;) ale když jste přesvědčen, že jde o trestný čin – prosím, podejte trestní oznámení. Sice nevím, čím ho chcete podložit (naposledy zopakuji – shromáždění s tím souhlasilo, nikdo s tím nemá dodnes problém a nenapadl to a to už přešlo několik let…)

PS: Snad by to takto mohlo stačit, nikam se tato diskuse neposouvá.

Pro Zdeno (bez ověření) a pro anonymouse (bez ověření):

• Anonymouse (bez ověření) zde tvrdil: „když je něco provedeno v nesouladu s platnými zákony a PV, pak je to samozřejmě „protizákonné“ a ten kdo to „provedl“, se vystavuje trestnímu postihu. (…) To je opravdu trestný čin.“.

Anonymouse (bez ověření) se mýlí.

Své extrémní názory by mohl uplatnit jako vrchní dozorce v koncentračním táboře. Tam bylo vězňům povoleno pouze to, co jim dozorci výslovně dovolili. Tento diktátorský přístup se však nemůže uplatnit mezi svobodnými osobami, které samy rozhodly o nakládání se společnou věcí. K tomu cituji judikát.

Pro úplnost dodávám, že spoluvlastnictví společných části domu se odlišuje od „běžného“ spoluvlastnictví tím, že vždy existuje písemná dohoda o užívání společných částí (nazývá se prohlášení). Jestliže si spoluvlastníci dohodnou odchylku od prohlášení, jde nepochybně o jejich dohodu, na kterou mají právo. Dohoda spoluvlastníků neuvedená v prohlášení je ovšem velmi křehká: má účinky pouze mezi nimi navzájem. Taková dohoda ovšem nebude zavazovat třetí osobu, která nebyla účastníkem!!! Nový nabyvatel jednotky tedy není takovou dohodou nijak vázán.

(Taková bezformální dohoda má smysl jako krátkodobé operativní řešení. Například: v bytě se opravují podlahy a vlastníkovi se udělí souhlas aby svůj nábytek a věci uskladnil ve sklepní místnosti. Nebo v bytě hořelo, a vlastník bude mít krátkodobě přístřeší v některé společné části.) 

Zdeno tedy popsal řešení, které je právně možné, ale je nerozumné a nepraktické.

Změna prohlášení stojí pouze 1000 Kč, takže nechápu proč vlastníci jednotek nepřistoupili ke standardnímu postupu předvídanému zákonem: Změnit prohlášení a přenechat příslušnou část společné chodby do výlučného užívání vlastníkovi jednotky číslo XX. A měli by to vyřešeno naprosto „neprůstřelně“ a transparentně i do budoucna a pro každého.

A jak už jsem zde pětkrát napsal: Tato změna prohlášení nemusela být doprovázena žádnými změnami spoluvlastnických podílů. Je to stejné jako v případě který popsal tazatel: nedošlo-li při stavební úpravě ke změně spoluvlastnických podílů v prohlášení nebo ve smlouvě o výstavbě, nedochází ani ke změně v přispívání na správu domu a pozemku.

Závěrem shrnuji:

1. Zdeno (bez ověření) zde popsal odstrašující případ naprosto nerozumného a nesmyslného „řešení“ které stabilním řešením není (avšak není zákonem zakázáno).
2. Anonymouse (bez ověření) na to reagoval zmatenými výkřiky, které jsou v rozporu s právem.
3. Oba diskutující se ocitli mimo téma. Žádný z nich nepřispěl POUŽITELNOU radou k tématu této diskuse. Pouze tuto diskusi zasvinili, a já to pak musím uklízet, uvádět na pravou míru a vysvětlovat.

Justitianus

Děkuji Justimu za možná až příliš dlouhý příspěvek, ale hlavně za to, že v něm uvedl zásadní rozdíl, mezi podílovým spoluvlastnictvím a spoluvlastnictvím společných částí v právnické osobě SVJ. Zapomněl ale uvést, že tu „dohodu“ dali na papír statutáři SVJ, kteří musí konat s péčí řádného hospodáře, dodržovat platné zákony a to hlavně § 159 a také PV, což jim v tomto případě moc nevyšlo, že jo:-)

Pane anonymouse (bez ověření), ono je úplně jedno kdo dal tu dohodu „na papír“. Rozhodující je pouze to, že účastníky dohody jsou vlastníci jednotek v domě. Nikoliv SVJ či statutáři SVJ.

Vaše absurdní snaha kriminalizovat běžné nakládání spoluvlastníků se společnou věcí nebyla ničím podložena.

Mimochodem, vlastníci jednotek se mohou odchýlit od prohlášení i jinak – například odlišným poměrem přispívání na správu domu a pozemku. Najdete to v zákoně o daních z příjmů (§ 4a písm. p); takže buďte ubezpečen, že to možné je. A určitě to není trestné, jak jste nesprávně tvrdil.

A na závěr: napsal jsem už, že taková dohoda vlastníků jednotek zavazuje pouze její účastníky navzájem. Nezavazuje SVJ – právnickou osobu. Zřejmě jste můj příspěvek nepochopil, když zmiňujete SVJ, které s tou odchylkou od prohlášení nemá nic společného.

Justitianus

. Uvádíte, že tento závadný stav, neodpovídající PV „Nezavazuje SVJ – právnickou osobu.“

A co bude dělat právnická osoba v případě, že s touto dohodou nebude souhlasit nový člen SVJ? Podle Vás nic, bude hrát mrtvého brouka a každé další vyúčtování bude vadné:-)

Pane anonymose (bez ověření), snažíte se zde psát o věcech, o kterých nevíte vůbec nic. Nechte toho; je možné to poznat na první pohled.

Jestliže SVJ přijme nějakou platbu navíc od kteréhokoliv vlastníka jednotky, zaúčtuje ji prostě jako mimořádný příspěvek na správu domu. Nevidím zde žádnou možnost jak by SVJ mohlo vytvořit „vadné vyúčtování“, o kterém se zmiňujete. Ale na to jste mohl přijít i sám, vlastním mozkem.

U vlastníka jednotky bude ten mimořádný příspěvek daňově účinný jako náklad/výdaj pouze v případě že bude mít dohodu s ostatními vlastníky jednotek o jiném poměru přispívání. Dohoda by měla být písemná, protože finanční úřad po něm může vyžadovat aby prokázal existenci této dohody.

Nový vlastník jednotky samozřejmě nemusí souhlasit s dohodou, jestliže není jejím účastníkem. Ale na to jste mohl přijít i sám, vlastním mozkem.

Justitianus

Samozřejmě, že tomu „nerozumím“, jinak bych se zde neptal, jak vydrbat nejen se zákony, ale i s ostatními spoluvlastníky a zbytečně nevyhazovat peníze, za změnu PV.:-)

Váš zásadní problém je, že jste pořád přesvědčen, že to co je tu popsáno je protizákonní. Bylo Vám vícekrát vysvětleno, že není. Stále jste neuvedl nic (konkrétního), se kterými „zákony to vydrbává“ – pouze bušíte pěstičkami a domníváte se, že tím „přebijete“ názorové oponenty.

tento závadný stav, neodpovídající PV …

Vždyť to je právě cílem té dohody, že je to něco oproti znění PV. K čemu by podle Vás bylo uzavírání dohody na něco, co by odpovídalo PV ???

zbytečně nevyhazovat peníze, za změnu PV

O peníze vůbec nešlo, je to tu víckrát popsáno (a navíc, díky Justinianusovi, možná tu změnu PV i dořeší :) – tam šlo o to, že na změnu PV se změnami podílů by musel sehnat podpisy všech. Zkuste si to v (novším) domě s 50 a více jednotkami, kde je půlka bytů „investičních“ / na pronájmy a vlastníci na komunikaci a správu dlabou… Při malé bytovce se 6ti jednotkami, kde vlastníci sami bydlí, to obvykle problém není.

Takže si to shrneme.„Justi“ Vám hodil udičku s judikátem, který se vztahuje na podílové vlastnictví § 1115 až 1157 a Vy jste mu na to skočil.

Bytové spoluvlastnictví vztahující se na právnické osoby SVJ ale začíná až od § 1158. Vy zřejmě taky nevíte, že Člen SVJ ručí dle § 1194 odst.2 za dluhy společenství vlastníků v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech. A jak by to bylo ve vašem „přímo ukázkovém případě“? Vy tady s „Justym“ přímo nabádáte k tomu, aby si každý ze spoluvlastníků společných částí domu, které jsou řádně původním vlastníkem nemovitosti vymezeny v PV „zabral“, co se mu zlíbí, dal k tomu nějaký „cár papíru“ a přitom tvrdil, že to není nezákonné, ale přece řádně „dohodnuté“ mezi vlastníky domu, i když někteří z nich vůbec neví, že jim zasahujete do jejich vlastnických práv?Jste opravdu marní oba:-)

V tomto vlákně začínám chápat Justinianusovy vyjádření o „blbečcích“ atd. Vy jím opravdu jste, přímo ukázkový.

Vy tady s „Justym“ přímo nabádáte k tomu, aby si každý ze spoluvlastníků společných částí domu, které jsou řádně původním vlastníkem nemovitosti vymezeny v PV „zabral“, co se mu zlíbí, dal k tomu nějaký „cár papíru“ a přitom tvrdil, že to není nezákonné, ale přece řádně „dohodnuté“

Kde k tomu nabádám(e) ??? Jako politik by jste se možná dobře uživil (jinak by to šlo nazvat „manipulátor“, ale to není „povolání“ :)

Takže, jak pro blbečka – nikdy jsem nepsal a nenabádal, aby si „každý zabral, co se mu zlíbí“ (a jinak, když jste předtím vytahovat tu trestní odpovědnost, tak existuje přečin pomluvy, tak bacha jo? :) A naposledy Vám zdůrazňuji, jak to bylo u toho kamaráda – napřed svůj záměr / požadavek řešil s výborem, pak to projednali na shromáždění, následně byl sepsán „ten cár papíru“ a k tomu „záboru“ – posunu dveří došlo až nakonec… Ale Vy stejně nepochopíte rozdíl.

Nick anonymouse má naprostou pravdu. Nick Zdeno je popleten jak březnový zajíc. S tím přečinem pomluvy jste mě pobavil, obzvláště když někoho označíte za přímo ukázkového blbečka a zároveň jej přirovnáte k politikovi, tak bacha jo? Měl jste na mysli přímo ukázkového vašeho krajana všeci kradnů iba ja čerpám?

" napřed svůj záměr / požadavek řešil s výborem, pak to projednali na shromáždění, následně byl sepsán „ten cár papíru“ a k tomu „záboru“ – posunu dveří došlo až nakonec"

Ti „blbečci“ ve výboru měli hned na začátku toho vašeho kamaráda upozornit, že bez změny v PV je celá věc nemožná. Jenže „voni“ jsou přece „výboři“ a ti mohou všechno:-)

S vámi je to opravdu marný :) sice tu již vše bylo zmíněno, ale opakování je přeci matkou moudrosti, tak si to dáme ještě jednou :)

Ti „blbečci“ ve výboru měli hned na začátku toho vašeho kamaráda upozornit, že bez změny v PV je celá věc nemožná.

Ti „blbečci“ ve výboru to na začátku navrhli řešit změnou PV. Jenže i se změnou spoluvlastnických podílů (a zde udělali chybu – jak ten výbor, tak i kamarád). Když se pak zjistilo, že souhlas všech se prostě nepovede, tak to probrali znovu (to zmíněné „řešil s výborem“), jaké jsou další možnosti (a zde udělali druhou chybu, že nešli do změny PV bez změny podílů, ale navrhli popisované řešení dohodou / smlouvou). Zbytek popisu jak to proběhlo sedí. Spokojen? A znovu opakuji, ani já si nemyslím, že je to „vhodné řešení“, jen že je možné…

Jenže „voni“ jsou přece „výboři“ a ti mohou všechno

To nevadí, že to není pravda, Ale tak, podle tohoto Vašeho vyjádření, šup šup do výboru a můžete také všechno…

Jak jste nakonec sám přiznal:-), toto řešení není „košér“ a pokud se rozhodne někdo z vlastníků, který tuto „vadnou“ dohodu nepodepsal, že to musí dát „výboři“ do cajku, tak už budou muset konat s péčí řádného hospodáře a ne „po soudružsku“ jak byli doposud zvyklí. Jinak se taky může stát, že pokud tu společnou část, nebude mít váš kamarád určenu v PV k výlučnému užívání čeká ho uvední do původního stavu. Samozřejmě na svoje náklady:-)

Shrňme, co tvrdí Justi:

Spoluvlastník je oprávněn užívat společné části domu.

Ostatní s užíváním (konkludentně) souhlasí.

Tento (údajný) souhlas platí na pořád.

Říká se tomu anarchie.

„vlastníci na komunikaci a správu dlabou“

Co by měli podle Vás dělat?

Správu domu zajišťuje SVJ.

Správu domu zajišťuje svj, ale nemá oprávnění upravovat vztahy mezi vlastníky. Co na tom nechápete. To si musí vlastníci vyřešit mezi sebou, nejlépe tím, že změní Prohlášení. POkud tak neučiní, tak jakékoliv dohody na shromáždění, ve sklepě nebo někdo pokecem na chodbě jsou k ničemu, pro nového vlastníka nejsou závazné. Ten kus chodby má taky právo užívat.

Změna prohlášení stojí pouze 1000 Kč, takže nechápu proč vlastníci jednotek nepřistoupili ke standardnímu postupu předvídanému zákonem: Změnit prohlášení a přenechat příslušnou část společné chodby do výlučného užívání vlastníkovi jednotky číslo XX. A měli by to vyřešeno naprosto „neprůstřelně“ a transparentně i do budoucna a pro každého.

Na toto neznám celou odpověď. Možná proto, že byli (a jsou) přesvědčeni o tom, že tou změnou musí změnit spoluvlastnické podíly. Které by se měnili všem a tak by to nestálo len těch 1000 Kč, ale pokud se nepletu 1000 Kč + ( 2000 Kč * počet jednotek ), co by ještě nebyl největší problém, ten je spíš v tom, že i tam mají několik „mrtvých duší“, které jednoduše nekomunikují (alespoň že platí předepsané příspěvky), takže sehnat jejich podpis na souhlas se změnou prakticky nelze.

Mimo téma to nevnímám, dám mu vědět, ať zkusí projednat toto (podíly nechat, dát tu část do výlučného užívání), také jsem přesvědčen, že to by řešilo vše co potřebuje…

„mají několik „mrtvých duší“, které jednoduše nekomunikují (alespoň že platí předepsané příspěvky)“

Co by měli podle Vás dělat?

Správu domu zajišťuje SVJ.

Vlastník jinou povinnost než platit v podstatě nemá. Sám píšete, že platí.

O co Vám jde?

O co Vám jde?

Mě o nic. Ale kamarád „potřeboval“ ten podpis / písemný souhlas… (výš je popsáno proč).

Poradit, jak ho má získat od někoho, kdo v jednotce nebydlí a nijak nekomunikuje (ani s výborem/SVJ) – to byste neuměl? Tak o tom tam šlo.

Ale když to berete jen jako práva a povinnosti, tak vlastně máte pravdu, povinnost „komunikovat“ či něco podepsat opravdu není :) jen pokud je na něco třeba souhlasu všech, tak – smůla.

Dle vaší logiky si vlastníci jednotek můžou společné části domu rozebrat dle vlastního uvážení a použít je k nějakému svému účelu. Vždyť to potřeují, tak jaképak copak.

Místo delší odpovědi – přečtěte si prosím http://www.portalsvj.cz/…ka-x-realita#… , ta odpověď naprosto sedí i na tento Váš příspěvek.

Jen pro pořádek – mýlíte se ve všem, co jste napsal. Ne, žádná taková logika není a ne, nemůžou (si rozebrat dle vlastního uvážení). Detailně je to v příspěvku 194922. Prosil bych číst s pochopením…

Váš argument chápu a přijde mi logický. Rozhodně však nemám v úmyslu zpochybňovat velikost vlastnického podílu, ale selským rozumem, pokud se do fondu oprav odvádí částka za m2 podlahové plochy, pak tímto způsobem vlastníci dané jednotky odvádí nižší částku než by reálně měli ne? Děkuji.

… ale selským rozumem, pokud se do fondu oprav odvádí částka za m2 podlahové plochy, pak tímto způsobem vlastníci dané jednotky odvádí nižší částku než by reálně měli ne?

Pokud by příspěvek byl opravdu určen podle m2 podlahové plochy, tak by to tak asi bylo. Ale obvykle bývá (normálně bych napsal, že měl by být, ale…) určen podle spoluvlastnického podílu. To, že je to často komunikováno trochu jinak („na m2 plochy“) je opět jen pro lepší pochopení / představivost, či porovnání s jinými domy, ale podstatné je jak je to naformulováno v (schváleném) usnesení a jak je to pak uvedeno v předpisu plateb či vyúčtování.

Pokud by snaha o domluvu ohledně změny podílů selhala, je možné uplatnit žalobu na bezdůvodné obohacení.
Nicméně co to asi je tazatelem uvedené "v mezonetech prodloužili stávající patra". Nejspíš měli u bytu terasu, kterou přeměnili na místnost. A už u té terasy by asi mělo být od začátku zohledněno výhradní užívání a tedy vyšší příspěvek. Bylo?

O terasu opravdu nejde, jde o prodloužení ochozu, který je součástí vnitřních dispozic bytu. Definici společných prostor zahrnující balkony, případně zahrádky samozřejmě znám…