Změna stanov - záloha na úhradu společných nákladů ...
Můžete mi někdo poradit? Koupili jsme malý byt, kde mi bylo při koupi řečeno, že všichni vlastníci platí do fondu oprav stejným dílem 700 Kč měsíčně. Nyní si shromáždění odsouhlasilo zvýšení příspěvku do fondu oprav na 1500,–- měsíčně. Já jsem s tím nesouhlasil, nicméně jsem byl přehlasován. Oproti sousedům mám minimálně o polovinu menší byt a tudíž i podíl na společných prostorách. Následně jsem zjistil, že stanovy z roku 2008 obsahují ustanovení, že vlastníci budou hradit náklady dle podílu na m2, pokud nebude jiná dohoda. Ve sbírce listin však žádná tato dohoda není, pouze jsem byl informován, že si kdysi odsouhlasili na shromáždění, že budou všichni platit stejně. Zároveň se nyní tvoří nové stanovy a já s uvedením úhrady do fondu oprav stejným dílem nesouhlasím. Jak se mohu bránit? Dočetl jsem se, že s takovouto změnou by museli souhlasit všichni majitelé bytů (stačí jeden nesouhlas byť můj a musí se jet podle m2). Je to tak? Děkuji za radu.
že změna způsobu rozdělení plateb musí být schválena všemi vlastníky. Pro Vás platí to co je ve stanovách a prohlášení vlastníka. Pokud se předchozí majitel dohodl s oststními jinak a tato dohoda není promítnuta do stanov a prohlášení vlastníka pak se na nového vlastníka nevztahuje. Pokud Vás přehlasují a dají to do nových stanov musíte se včas soudně bránit, účastnit se shromáždění, hlasovat proti a nejlépe mít na to svědka aby nebylo tak snadné zápis zfalšovat.
Napsal jste, že mělo být kdysi na shromáždění odsouhlaseno, že budou všichni platit stejně. Podstatné je, zda to bylo před r. 2014, kdy musela být podle ZoVB dohoda všech vlastníků. Že to bylo kdysi odsouhlaseno shromážděním nemusí znamenat souhlas všemi vlastníky. Pokud nebylo údajné hlasování odsouhlaseno všemi vlastníky, pak nebylo platné a vůbec nemělo k platbě ve stejné výši na byt dojít. Ale i kdyby souhlasili všichni, pak měly být změněny stanovy, k čemuž jak jste uvedl nedošlo (jak jsem pochopil z vašeho příspěvku, stanovy z r. 2008 změněny nebyly).
Od r. 2014 platí NOZ. V § 1180, na který se odvolává Zdeněk, se uvádí: „Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech.“
Problém je, že je různě vykládáno „nebylo-li jinak určeno“. Někdo uvádí, že určeno jinak může být změnou stanov, někdo uvádí, že jedině změnou prohlášení vlastníka.
Ke změně stanov by měla stačit podle NOZ od r. 2014 nadpoloviční většina (pokud stanovy neurčí vyšší kvórum), což by znamenalo, že by nebyl k odsouhlasení přispěvku ve stejné výši nutný souhlas všech.
Ke změně prohlášení vlastníka by naopak souhlas všech potřebný byl.
Nahlédněte do příspěvku zde: http://www.portalsvj.cz/…ku-13–1–2017
„JUDr. Jiří Čáp: Stanovení poměru a rozhodování o výši příspěvků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku 13.1.2017“
z něhož si myslím že plyne, že by měl být potřebný souhlas všech a můžete ho použít jako argumentaci proti znění nových stanov.
Před rokem 2014 (platnost nového občanského zákoníku NOZ) bylo obvykle při založení či vzniku SVJ ze zákona vkládáno do prohlášení vlastníka, že náklady na správu společných částí budou hradit vlastníci podle velikosti příslušného podílu na společných částech. Toto ustanovení téměř ve všech prohlášeních po roce 2014 zůstalo. Ustanovení §1180 je dispozitivní „nebylo-li určeno jinak“ . Ale ono bylo určeno jinak, a to v prohlášení vlastníka. Prohlášení vlastníka nelze změnit hlasováním na zasedání shromáždění. Platí tedy to, co uvedeno v prohlášení vlastníka. Nelze tedy použít rozdělování nákladů u vlastní správní činnosti rovným dílem. Výborně tuto problematiku rozebírá a zdůvodňuje článek JuDr. Jiřího Čápa.
I když je ustanovení § 1180 uvozeno slovy „není-li určeno jinak…“ a navozuje tak dojem dispozitivnosti, dispozitivní v podstatě není.
Slova „není-li určeno jinak…“ je nutno vztahovat pouze k dohodě všech vlastníků, ať už se jedná o SVJ vzniklé podle ZoVB (viz § 15/1) nebo SVJ založené podle NOZ (viz § 1214).
§ 1180/2 pak žádnou dispozitivnost nepřipouští, pokud touto dispozitivností opět nebudeme rozumět dohodu všech vlastníků.
Dohoda všech vlastníků pak zavazuje jen její signatáře a padá s výměnou byť jednoho, pokud k dohodě nepřistoupí.
Nešiřte prosím Vaše domněnky, které nejsou pravdivé. Dostanete další SVJ do prohraných soudních sporů. Poraďte se s právníkem. Níže citace z rozhodnutí soudu v mém sporu se SVJ.
Ust. § 1180 odst. 2 o. z. upravuje rozvržení příspěvku na odměňování osoby, jež dům spravuje, a to na každou jednotku stejně, není zde však výslovně uvedeno, že se strany mohou od tohoto ustanovení odchýlit. Dle ust. § 1 odst. 2 o. z. mají strany možnost ujednat si práva a povinnosti odchylně od zákona, pokud to zákon výslovně nezakazuje, zakázána jsou přitom také ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti. Soud hodnotil povahu předmětného ustanovení v souladu s posledně citovaným ustanovením, přičemž dospěl k závěru, že ust. § 1180 odst. 2 o. z. je dispozitivní, neboť neobsahuje žádný výslovný zákaz odlišného ujednání, rovněž nelze dovodit ani to, že by dosavadní řešení žalované (dle výše odpovídající podílu na společných částech, případně dle mandátní smlouvy) porušovalo dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob. Ustanovení je zjevně pouhým vodítkem pravidel správy nemovité věci a jiné než zákonné
úpravě nic nebrání. Navíc lze poukázat na návětí obsažené v ust. § 1180 odst. 1 o. z., a to „nebylo- li jinak určeno“, které se zřejmě vztahuje rovněž k odstavci 2. Je sice pravdou, že dle ust. § 978 o. z.
se lze odchýlit od ustanovení části třetí upravující absolutní práva s účinky vůči třetím osobám jen tehdy, připouští-li to zákon, o takový případ (účinky vůči třetím osobám) se zde však nejedná, neboť jednotliví spoluvlastníci nejsou třetími osobami. Soud tak uzavřel, že nelze určit nový způsob rozúčtování nákladů na správní činnost s tím, že zákon žádný jiný způsob rozúčtování neumožňuje.
Často se opakuje – může to být jinak než podle zákona, pokud nejsou porušovány dobré mravy.
Kdy začínají být porušovány dobré mravy – když má někdo přispívat na odměňování statutárům dvakrát víc, čtyřikrát víc, desetkrát víc….. než říká zákon – přispívat na byt stejně.?
Nejedná se o byt, ale jednotku – sklep 1,5m2. Ale to je pro tuto diskusi celkem jedno. Proti dobrým mravům je to, že některé prostory, které nejsou zapsány jako jednotka jsou rozúčtovány nově zdarma (ačkoli skutečný náklad na správu je vyšší), jiné jako jednotka, platí nesmyslné částky. Navíc nejde o odměnu statutárů, ale správní firmě. Jistě uznáte, že ve sklepě se např. nedělají odečty vody, energií apod., proto platba za sklep ve stejné výši, jako za byt 6+2 je nesmysl.
Pokud je sklep pouze sklepní koje, je to součást společné části domu a na správu sklepní kóje se nepřispívá. Přispívá bse na společnou část domu jako celek. Sklepní kóji vám přece nikdo nespravuje. Pokud je to samostatná jednotka, ja vaše a na správu vaší samostatné jednotky se nepřispívá (váš byt si taky spravujete sám). Netuším tedy, co to má společného s § 1180.
To je právě ono. Zákon uvádí: „…se rozvrhnou na každou jednotku stejně.“ Autor zřejmě netušil, že některá SVJ to vezmou doslovně i pro jednotky 1,5m2. Nikde se nepíše, že se to netýká sklepů. Výsledkem je, že za garáže, které jsou ve společném vlastnictví (a podobné prostory jako jiné sklepy), ale ve výlučném užívání některého vlastníka se neplatí nic. Já měl bohužel tu smůlu, že můj sklep je dle KN jednotka. Zdůvodnění je jednoduché. U větších bytů byly garáže a sklepy součástí jednotky nebo ve výlučném užívání ke konkrétní bytové jednotce, protože se takto prodávaly. U garsonek nikoliv. Pouze několika majitelům gasonek byl prodán sklep – zapsáno jako jednotka. Prostě jednotka není nutně byt.
SVJ si nemůže vymášlet. Může uvažovat pouze jednotku, která je jako jednotka zapsaná. Nemůžou si vymyslete, že sklepní kóje je jednotka. Jak se co prodávalo je zcela lhostejné. Podstatné je to, co je zapsané v Prohlášení. Pokud je sklepní kóje v Prohlášení zapsaná jako jednotka, je to vada Prohlášení, kterou je potřeba odstranit. Sklepní kóje nemůže být u některého byu jednotkou a u jiného je jinak. To je vada Prohlášení.
Co si myslet o rozsudku soudu , který ve svém odůvodnění používá domněnky?
Navíc lze poukázat na návětí obsažené v ust. § 1180 odst. 1 o. z., a to „nebylo- li jinak určeno“, které se zřejmě vztahuje rovněž k odstavci 2.
Není žádný důvod, aby se návětí odst. 1 vztahovalo i ke 2. odstavci.
A ano, kdo to je „třetí osoba“? Vlastníci mezi sebou nejsou třetími osobami, oni jsou prvními a druhými osobami. Potom ale od ustanovení části třetí NOZ se nelze odchýlit s účinky vůči jiným osobám než (stávajícím) vlastníkům. Tedy např. s účinky vůči potenciálním novým vlastníkům – třetím osobám.
To Zdenek22 Myslet si můžete co chcete, pokud ale někomu radíte, měl by jste používat „domnívám se“ pokud jde o domněnku. Já se domnívám, že třetí osoba je v tomto případě nečlen SVJ.
Pane Mojdale,
gratuluji k úspěchu.
Pouze je smutné, že se musí výklad paskvilu NOZ získávat soudně.
Můžete sem dát spisovou značku judikátu nebo ještě lépe sem judikát vyvěsit po jeho anonymizaci?
Možná by se tím předešlo dalším soudním sporům, protože jsou stále jednotlivci, kteří se domnívají, že 1180/2 je kogentní.
Děkuji.
Hezký den!
Pavel
Pane Pavel,
na základě spisové značky se dá dostat k rozsudku? Já jsem se na základě spisové značky dostal pouze k identifikaci stran (mne jako FO a SVJ jako PO – protistrana). Ptám se jen ze zajímavosti. Může se hodit.
Děkuji
Tedy popsáno to tu, jako dobrověrné vítězství…
- asi nejde o judikát, když Mojdal uvedl že jde o rozsudek (tzn. ne dovolací)
- z takového rozsudku plyne, že i výklad §1180/1 bude pře-vyložen. A to takto: může li být „jinak určeno“ pak gramaticky vyloženo platí, že příspěvky nyní plynoucí ze „status quo“ se mohou dle NOZ určit každému vlastníku samostatně. A dále pak nutno zodpovědět otázku, zda je nutné dělit celkový balík „příspěvků na správu“, tak aby nezbylo nebo v rámci vyložené dispozivity je možné určit je „bez dalšího“ (bez těsné nebo bližší vazby na náklady) a i bez vazby na „dobré mravy“. Stačí tedy určit příspěvek nehystericky (dobré mravy jsou kritérium stejně gumové jako výklad soudu od soudu) a pokud vlastník s „určenou výší“ nesouhlasí, pak je správné aby jednotku prodal (samozřejmě že předkupní právo musí mít ta dobrověrná většina, která mu určila příspěvky na základě kterých prodává).
- jaký by pak ale byl podle takovéhoto výkladu ohledně příspěvků na
správu rozdíl mezi nájemníkem a vlastníkem? Nájemníka chrání NOZ a
statická, hlasováním nepokroutitelná, nájemní smlouva. Na vlastníka
dopadá rozhodnutí hlasovací mašiny.
O příspěvcích vlastníka (v uvedeném rozsudku jen o těch z §1180/2) rozhodl prvo nebo druho instanční soudce, že jsou dispozitivní. Takže do-NOZ se za tuto část platilo „podle podílů“ po-NOZ se mělo za to, že zákonoblbci rozhodli část příspěvků placených podle podílů vyloučit do §1180/2 aby se platilo „od kusu“, teď to „práva vykladač“ narovnal a vyložil, že vlastně zákonodárci nemysleli „od kusu“ ale dispozitivně „jakkoli“. A k tomu přidávám, že každému jednomu povinnému samostatně a že není li vazba mezi náklady a příspěvky v zákoně kogentně, že má většina zákonem dané právo, určit nepohodlným jednotlivcům šikańozní povinnosti. V tomto případě příspěvky.
A kdyby se snad chtěl nějaký „Magda“ nebo jiný „Magda“ ohrazovat, pak tu na něj u NS čeká kat Holejšovský případně u ÚS kat David.
Tipuji tedy, že by se teď mohl najít nějaký zavilý zástupce SVJ, který určí příspěvek na správu o X% vyšší než ostatním vlastníkům a bude se jistě domáhat „dispozitivnosti dle Pavla“ případně „podle Mojdala“) - no ono to nakonec plyne i z běžné situace okolo nás: teď minulý týden po skončení voleb, jsem poslouchal lamentování nově zvolených komunálních lídrů a jejich stížnosti jak nejsou byty a vztahovačné otázky pak směrovaly „na Babiše“: jak prý On, jim komunálním chudákům, pomůže získávat obecní pastoušky, které radostně v 90.tých letech všechny komunální tlupy, zprivatizovaly, a peníze rozházely třeba na euro-kanalizace nebo za převod vodovodů Frantíkům. Byla prý chyba prodávat, když bylo všechno státní a mohlo zde být pouze relativně omezené množství RPG-skupin, které by si mohly se svými nájemci niklat jak by chtěly. A kde prý jako vezmeme na pastoušky, když na ty mizerný hupotéky už mladý maso nedosáhne, že jo.
Takže jo, já si prostě nemyslím, že to je správný rozsudek, ačkoli tu vidím tancovat mnohé zástupce výborů či hlasovacích mašin, tancovat radostí. Pokud ale, jedna vlaštovka jaro nedělá, pak ani tento rozsudek by neměl být brán jako předzvěst re-privatizace a je nutné bojovat s těmi blahovolnými předsedy SVJ, kteří si to vykládají takto.
Pěkný den pane Pavle
Čmuchal
Čmuchale,
ad 1) V českém právním řádu nelze dohledat legální definici pojmu „judikát“. Podle současných encyklopedických právnických hesel by měl judikát v širším smyslu znamenat jakékoliv soudní rozhodnutí a v užším smyslu rozhodnutí vyššího soudu, které má význam pro další rozhodování.
ad 2) Vaším vývodům o prodeji jednotky nerozumím. Poznámky o předkupním právu k jednotce jsou mimo realitu.
ad 3) Vašemu textu nerozumím. Jen faktickou poznámku, JUDr. Josef Holejšovský není soudce NS ale VS Praha. To ví každý, kdo sleduje judikáty z oblasti SVJ.
ad 4) Poznámky k politickým tématům nekomentuji.
ad Závěr) Pokud v jednom judikátu spatřujete „předzvěst re-privatizace“ tak je to na konzultaci s doktorem, ale z jiné oblasti než je právo.
Hezký den!
Pavel
Děkuji Pavle za Váš komentář. Jen několik poznámek. Myslím, že se opravdu nejedná o judikát ve smyslu rozhodnutí NS. Toho se ale ani asi nedočkáme. Vzhledem k nákladům k poměru částek o které se člověk soudí to asi k NS nikdy nedojde. Tedy já bych asi tak daleko nešel. Může se tedy opravdu stát, že jiný soud by rozhodl jinak. To se ale může stát i pokud by bylo již ve věci rozhodnutí NS. Myslím, že soud není NS vždy vázán. Je to jen vodítko. Ale nejsem právník. Asi bych se v takovém případě ptal, co s takovou jednotkou dál. Náš právní řád nedává možnost se jednotky, kterou nikdo nechce zbavit jinak než prodejem nebo převedením na stát (s jeho souhlasem – takže taky smůla). Sklep 1,5m2 za který se platí tolik peněz nikdo nechce. Nemá cenu řešit ani předkupní právo, jak navrhuje pan Čmuchal. Mimochodem na schůzi jsem svoji sklepní jednotku nabízel. Nikdo ji kupodivu nechce. Věřte, že jsem za právníka do dnešního dne dal víc, než byla pořizovací cena sklepa. Příběh se táhl dost dlouho. Soud byl až vyvrcholení, takže přisouzené náklady byly jen za soud, ale ne za přechozí jednání a korespondenci. Lepší by bylo už vyvlastnění sklepa. To za něj aspoň už nemusíte platit. V této situaci jste vlastníkem něčeho nákladného, čeho se nemáte možnost zbavit. To asi zákonodárce úplně nezamýšlel.
Judikátem je rozhodnutí i okresních soudů, jak píše Pavel. Něco jiného je pojem „konstantní judikatura“, kdy by mělo jít o opakovaně shodné rozhodování ve stejných záležitostech u různých stupňů soudní soustavy.
Také bych uvítal spisovou značku nebo celý rozsudek. Pomohlo by mi to v mých soudech. Zatím nedisponuji ničím pravomocným, protože moulové z SBD se odvolávají a advokáti družstva vysávají naše SVJ za lhostejného přihlížení ostatních vlastníků.
V důvodové zprávě ohledně připravované novely občanského zákoníku je uvedeno, že „není-li určeno jinak“ lze chápat i jako pouhé usnesení shromáždění, což některé SVJ skutečně využily. Právě z tohoto důvodu má být tato část věty odstraněna a celá záležitost vyjasněna.
„V důvodové zprávě ohledně připravované novely občanského zákoníku“
Kde je důvodová zpráva připravované novely občanského zákoníku?
Ten odkaz je na návrh novely před vnějším připomínkovým řízením.
V současné době má návrh novely již jiné znění, např. má být náhradní shromáždění s nižším kvórem atd.
Hezký den!
Pavel
Pavle Můžete prosím uvést kde je k nahlédnutí novela v aktuálním znění. Jinak status náhradního shromáždění je opravdu pro mě Nepochopitelná věc velmi si pochvalovala na semináři doktorka šedlbauerová k čemu prosím slouží hlasování per rollam A kam až budou klesat quora pro rozhodování o majetku a financích vlastníků bytů kdy se dopracujeme k tomu že o veškerém jejich majetku bude rozhodovat Ministerstvo pro místní rozvoj a předsedové SVJ?
Pavle Můžete prosím uvést kde je k nahlédnutí novela v aktuálním znění. Jinak status náhradního shromáždění je opravdu pro mě Nepochopitelná věc velmi si pochvalovala na semináři doktorka šedlbauerová k čemu prosím slouží hlasování per rollam A kam až budou klesat quora pro rozhodování o majetku a financích vlastníků bytů kdy se dopracujeme k tomu že o veškerém jejich majetku bude rozhodovat Ministerstvo pro místní rozvoj a předsedové SVJ?
Zálohy na správu domu a pozemkou se platí podle spoluvlastnického podílu (viz § 1180/1 NOZ).
Pouze zálohy na vlastní správní činnosti se rozvrhnou na jednotky stejně (viz § 1180/2 NOZ).
§ 1180 je kogentní tzn., že s placením záloh jiným způsobem, než jak stanoví zákon, by museli souhlasit VŠICHNI vlastníci.
Zdenku 22,
převládá názor, že celý § 1180 je dispozitivní.
Ale protože někteří vykládali, že § 1180/2 je kogentní, tak to má řešit přechodné ustanovení novely NOZ, které má stanovit, že ať již se před novelou postupovalo podle kogentního výkladu nebo dispozitivního výkladu, tak se postupovalo v souladu s právem.
Hezký den!
Pavel
Malý příspěvek do diskuse o dispozitivnosti nebo kogentnosti.
I „právní analytik“ z AK Klusák říká:
Citované ustanovení § 1180 odst. 2 občanského zákoníku je ustanovením dispozitivním. Znamená to, že se od tohoto ustanovení může úprava ve stanovách či v prohlášení vlastníka odlišit. Tedy v případě, že v prohlášení vlastníka (stanovách) je uvedeno, že se tyto příspěvky hradí podle spoluvlastnických podílů jednotlivých vlastníků na společných částech, má úprava v prohlášení (stanovách) přednost před zákonnou úpravou.
Jinak také bojuji za to, aby se alespoň vysoké odměny statutárům hradily stejně na byt. Je to proti ZSR, aby vlastně za stejnou práci pro každý byt někdo platil 4× více. Tony
“aby se alespoň vysoké odměny statutárům hradily stejně na byt”
Myslel jsem, že se tak děje, že je to od NOZ povinné – náklady na správu na BJ a ne podle podílu na spol. částech.
Pane Pavle,
pokud dispozitivností § 1180 rozumíte jeho změnu pouze dohodou všech vlastníků, pak ano, je dispozitivní.
V tomto smyslu je pak ale každé kogentní ustanovení dispozitivní, protože vždy se může celá skupina těch, na které dopadá to které kogentní ustanovení zákona, dohodnout, že ho změní nebo nebudou se jím řídit. Kde není žalobce, nemůže být ani soudce.
Zdenku22,
jsou rozdílné názory k dispozitivnosti § 1180/2, nicméně převládá názor, že je dispozitivní.
Pro stará SVJ, která se řídí výkladem, že je § 1180/2 kogentní to může mít neblahý dopad.
Pro stará SVJ platilo ze ZoVB, že se příspěvky na správu poskytují podle podílu na společných částech.
Pokud by byl § 1180/2 kogentní, tak není problém u těch, kteří ho takto pochopili.
Pokud je ale § 1180/2 dispozitivní, tak nebylo možné změnit úpravu podle ZoVB jinak než 100%.
Návrh novely NOZ to má vyřešit tak, že uvede, že jakýkoliv výklad § 1180/2 před novelou byl správný. Počkejte na novelu.
Hezký den!
Pavel
Pane Pavle,
- Nikde není psáno, že většinové názory (v právu) jsou správné.
- V našem SVJ vzniklém podle ZoVB jsme náklady vlastní správní činnosti začali rozúčtovávat podle jednotek, jak kogentně stanoví zákon, a žádné neblahé dopady jsme nezaznamenali.
- Ať bude znění novely jakékoliv, nebude v našem SVJ problém upravit rozúčtování nákladů vlastní správní činnosti podle novelizovaného zákona.
- Další diskuse na toto téma by nás nutně dovedla k § 978.
Zdenku,
tím neblahým důsledkem jsem myslel, že pokud by se někdo obrátil na soud se žalobou, že byl ošizen výkladem o kogentnosti § 1180/2, tak by mu asi NS přisvědčil. Proto má být uzákoněno, že co bylo, bylo správné, ať to bylo cokoliv. Alespoň takto kolují informace od soudců NS.
Domnívám se, že § 978 NOZ nelze na tuto situaci použít, protože žádné třetí strany se uvedený problém netýká.
Ale jak jsem navrhoval, počkejme na finální znění novely NOZ. Do konce roku by měla doputovat k poslancům.
Hezký den!
Pavel
Poslední komentáře