Zeteplení, přechod dluhů - jak přesvědčit účetního
Měl jsem dnes schůzku s kandidátem na vedení účetnictví u nás. Kromě tohoto problému si rozumíme, takže jej chci přesvědčit i v tomto. Neraďte, ať najdu jiného, je jediný, kdo je vůbec ochoten se o tom bavit narozdíl od ostatních…
Možná někdy budeme chtít zateplovat (vlastníci). Trval jsem, aby tato situace, až jednou přijde, byla řešena, jak se zde radí.
- Tedy vlastníci se dohodnou na zateplení, využijí k tomu SVJ-právnickou osobu. SVJ si zajistí firmu a úvěr. SVJ si dohodne s vlastníky jejich dluhu vůči SVJ buď splacením alikvótní části najednou nebo odkladem splátek. Do rozpisu plateb se tedy zavede nová položka „splátka zateplení např.“ pro ty, co si dohodnou odklad splácením.
- V případě, že někdo prodá svou zateplenou jednotku, SVJ vydává potvrzení o tom, že žádné dluhy nepřecházejí a prodávající bude nucen doplatit zbytek dlužné částky.
Účetní je stará škola a trvá na starém přístupu. Tedy navýšení záloh a z toho hrazení dluhu bance. Dále při prodeji dluh samozřejmě přechází a navýšených zálohách platí nový vlastník. Vysvětloval jsem mu podvod, že takto nový vlastník zaplatí dvakrát a míchá se tam účetnictví vlastní právní osoby a účetnictví domu. Vysvětlit si to nenechal a měl pár argumentů, s kterými jsem si neporadil:
- Pokud hned po zateplení se někteří vlastníci, co si dohodli odklad splácením, odstěhují a nebudou chtít splatit svou dlužnou část, SVJ může mít smlouvu a tahat to z nich soudně, ale to může trvat měsíce a po tu dobu nebude mít SVJ peníze na placení bance – krach. Jak bude SVJ honit původního vlastníka, který prodal a je bůhvíkde?
- Jak si SVJ zajistí od vlastníků závazek hradit odklad splátek? Konečná suma, kteoru má vlastník zaplatit bude známa, až bude dílo hotovo a stavaři předají SVJ fakturu. SVJ ale potřebuje mít zajištěno od vlastníků, že budou platit mnohem dříve. Co když při dokončení díla v jeden moment stavaři vystaví fakturu SVJ a zároveň nějaký vlastník prodá byt? Jak již bude zavázán?
- Než bude dům zateplen, musí banka schválit úvěr a ta bude chtít nějaké podmínky (co jsem se ptal, tak chtějí vidět, kolik si lidi platí, jak jinak než do „fondu oprav“) Jakou je SVJ schopno dát bance záruku, když nechceme použít „oldschool“ model, tj. hrazení úvěru skrze navýšené zálohy?
Jak jej mám přesvědčit? Jsou k dispozici nějaké judikáty, které se týkaly právě těchto případů? Došlo už někde k tomu, že nový vlastník odmítl hradit svj její dluh za zateplení a soud vyhrál?
p. Lake jednou napsal: „Pokud SVJ přistoupí na úhradu dluhu některého vlastníka ve splátkách, pak samozřejmě dlužníkem je ten, komu SVJ zhodnotilo jeho majetek a kdo podepsal se SVJ smlouvu o splátkovém kalendáři.“ Ale kdy se má tato smlouva sepsat? Na začátku akce potřebuji, aby se vlastník zavázal uhradit svou část za zhodnocený majetek. Ale kolik to má dělat se dozvím až po zhotovení díla…
ps. pro blby: chci to dělat řádně a proto se zde na to ptám. Kdo tuto nepochopil, o jeho názor nestojím.
Pár postřehů z praxe:
Banky požadujou splácení úvěru z fondu oprav, ať už si pod tim představujou cokoli. Úvěrový pracovníci nejsou účetní a maj zezhora nadirigovaný formuláře s kterýma nehnou a ani k tomu nemaj motivaci. Bančičky co se s váma budou o smlouvě bavit jsou zoufalci, mění co rok majitele a nikdy nevíte čeho se dočkáte.
Velký a solidní banky prostě nadirigujou minimální měsíční příjmy do fondu a každej rok jste povinný jim předložit tabulky, který to dokazujou a sedí na účetnictví. Účtovat předpis záloh na splátky úvěru jinak než přes fond oprav vyhodnotí banka jako porušení podmínek smlouvy a okamžitě sesplatní úvěr, v lepšim případě napálí pokutu podle smlouvy a vyzve k nápravě.
Banka chce hned na začátku smlouvu o dílo s konečnou cenou. Zároveň si ohlídá vlastníky co chtěj platit hotově a dokud neuvidí jejich prašule na účtě (složenej podíl z konečný ceny) tak vám ten zbytek nedá. Dohadovat placení těch co na to maj podle průběžnejch faktur vám banka nepovolí.
Když si nezajistíte přechod dluhu například stanovama na novýho vlastníka, ani vás nemusí zajímat katastrofický scénáře jeho útěku za hranice. Vono úplně stačí to že většina bank nepovoluje mimořádný splátky. Takže i kdyby vám hodnej bejvalej vlastník splatil celou částku co mu zbejvá, vy se můžete jít klouzat.
Novýmu vlastníkovi totiž v takovým případě nemůžete předepsat zálohy do fondu oprav ve stejný výši jako původnímu a najednou vám ve výkazech pro banku chybí příjmy do fondu. Takže paradoxně budete mít na účtě fůru peněz od původního vlastníka PLUS budete všem ostatním vlastníkům muset navýšit zálohy do fondu abyste splnili podmínky banky, jinak zase pokuta nebo sesplatnění.
(To samý platí pokud se vám povede ukecat banku na to že to budete mít v účetnictví jinde, prostě pokud nemáte povolený libovolný mimořádný splátky, tak sice budete mít velkej stav na účtě ale malý ty průběžný příjmy ke kterým jste se ve smlouvě o úvěru upsali.)
Poslední vysledovanej problém je to, že po vlastníkovi nemůžete v okamžiku prodeje bytu chtít jenom jeho podíl na jistině úvěru ale i na celym příslušenství (úroky, poplatky). Pokud jste si nedali fixaci úrokový sazby na celou dobu splácení tak jste v píheli, protože výši splátky po uplynutí fixace prostě neznáte takže je těžko můžete odcházejícímu vlastníkovi vyčíslit, že jo.
Takže ať si to kdo chce řiká co chce o podvodech a neschopných účetních, nejlepší je využít §1 odstavec 2 NOZu a neprůstřelně rozhodnout shromážděnim, že se splátky BUDOU platit z fondu (dlouhodobejch záloh na správu) a nejlíp to hned zakotvit do stanov včetně přechodu dluhu a vtlouct vlastníkum do hlavy, že s tim maji novýho vlastníka při prodeji seznámit. Tim se vyhnete všem problémům s bankama i nedostižnejma původníma vlastníkama.
Finančáky rozhodně se splátkama úvěrů z fondu oprav problém nemaj, protože to tak dělaj všichni a žádnej daňovej únik tam nehrozí. I ve starších diskuzích tady na portále k tomu máte návody co všechno papírově podchytit a jak to účtovat, jenom ty dotyčný z praxe prostě zdrhli když byli dehonestovaný jednim teoretikem kterej má čas a možnosti svoje teoretický postřehy a nadávky oponentům donekonečna opakovat. Praktici účtujou a nekecaj.
Jinak mý řešení (teda jsem ho nevymyslel, jenom popsal a funguje v 99% SVJ) zcela eliminuje všechny problémy 1–3 z úvodního příspěvku a kromě teoretiků co SVJ nevedou ani neúčtujou s nim nikdo problém nemá a okradenej taky nikdo neni, když si to prodávající s kupujícim vyřeší v kupní ceně, banka jásá nad bezproblémovým klientem a SVJ je furt na svym.
P.S. Judikáty jsou akorát na to, jak nový vlastník spor PROHRÁL. Jsou i tady na portále. Vzhledem k okolnostem ale jsem asi ten blb co o jeho názory tazatel nestojí. Dle mýho ale záleží na definici co znamená „to dělat řádně“ a pak je důležitý se rozhodnout jestli praktikovat složitou teorii jednotlivců nebo jednoduchou praxi tisíců. Při řádným ošetření funguje oboje bez újmy na jakýkoli straně, při blbým se dá zneužít všechno.
- Páčko napsalo: „Judikáty jsou akorát na to, jak nový vlastník spor PROHRÁL. Jsou i tady na portále.“
Tvrzení páčka je lživé. V soudní praxi – i na tomto portále – je dohledatelná konstantní judikatura na to, jak nový vlastník svůj spor VYHRÁL. Uvádím namátkou jen ty judikáty, které jsem přímo jmenoval ve svých textech na tomto portálu portalsvj.cz:
- rozsudek Krajského soudu v Brně 11 Cm 87/2009–54 ze dne 31.7.2009
- rozsudek okresního soudu v Přerově 11 C 58/2010–34 ze dne 23.7.2010
- rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 242/2009 ze dne 08.12.2010
- usnesení Ústavního soudu I. ÚS 2926/10 ze dne 19.01.2011
- rozsudek Nejvyššího soudu 28 Cdo 4131/2011 ze dne 13.6.2012
- rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 3404/2010 ze dne 23.08.2012
- rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 216/2011, ze dne 24.1.2013
Viz dvě diskuse http://www.portalsvj.cz/…ho-vlastnika a http://www.portalsvj.cz/…-vlastnika-0.
lake
Zeptám se na extrémní příklad, jde mi o princip. Pokud bude tento úvěr vzat ne na zhodnocení, ale na nutné opravy, na věci se nic nemění, anebo zde bude jiná situace s přechodem dluhu? Řekněme, že dům je v tak dezolátním stavu (na rozpadnutí, povodeň, vymysleme si cokoli), že si SVJ vezme 24mil, tj 1mil na byt (řekněme, že jsou byty stejné). Že se SVJ na toto mělo připravit a vybírat prostředky není podstatné. Dům se opraví a kupující již nevidí, že by domu něco bylo, je v pořádku, je opraven.
- Koupí tedy nabyvatel byt za 800tis a bude se podílet na splácení úvěru?
- Měl by prodávající tento byt v tržní hodnotě 800tis nabízet za 1,8mil, aby mohl ten milion vyplatit SVJ?
- Má ho prodat za 800tis a přidat ještě 200tis a dát to SVJ?
Werewolfe tady jasně vidíte jak je to s těma radama. Když jdete kupovat mobilní telefon tak vás vcelku nezajímá jak funguje elektromagnetické vlnění a na co lítaj telekomunikační družice a jak se držej na místě, že jo? Chcete vědět jakej čudlik zmáčknout když chcete volat nebo poslat SMS, že jo? Tady je to to samý. Tak si vyberte jestli chcete rady z teorie nebo z praxe.
Váma zmíněná situace by v praxi neměla vůbec nastat. Pokud už došlo k devastaci majetku chátráním na takovou míru že je nepoužitelnej tak učitě nemá počáteční tržní hodnotu 800.000 Kč ale spíš někde ke stovce tisíc a míň. Je to blbost majitele že vybydloval a netvořil si rezervy.
U povodně to samý – nomálka je mít byt pojištěnej a pokud nemam tak sem trouba a dobře mi tak, ale zase po tý povodni má byt hodnotu k tý stovce tisíc a míň. Prostě neni možný aby byt před rekonstrukcí a po ní měl stejnou tržní hodnotu. Takže chybka musí být už v původnim předpokladu.
Dál, pokud už teda mám zdevastovanej nebo vytopenej byt s téměř nulovou hodnotou a jsem tak nějak připravenej investovat milion, měl bych si ujasnit, jestli to má efekt. Esli neni lepší ten byt prodat za tu stovku tisíc a za tržní hodnotu 800.000 kaček koupit stejnej jinde s úsporou 300.000 celkem.
(Je to stejný jako když nebouráte svoje starý auto a víte že na díly ho prodáte za 5.000 Kč a v tipťop stavu za 30.000 Kč – necháte ho za pade opravit abyste ho moh za třicku prodat? Tutově ne, půjdete si za tu páďu koupit mnohem lepší ojetinu.) Prostě to chce hned na začátku použít selskej rozum jestli se ta oprava vůbec vyplatí.
Takže moje rada je že pokud je cena rekonstrukce větší než nárůst tržní ceny bytu tak to buď ostatním vlastníkům rozmluvte nebo aspoň za sebe zdrhněte eště před rekonstrukcí co nejdál protože to nemá rozumný řešení a jak vyplývá z vašeho dotazu tak to minimálně tušíte. (Za ty prachy by se na zelený louce postavil barák s dvojnásobnou hodnotou).
Abychom pokryli teda všechny varianty tak samozřejmě jsou lidi co si kvůli citový hodnotě nechají opravit starou věc za vyšší cenu než je nová a u baráků to tak taky může fungovat, ale pak zase nemůžete koukat na tržní cenu a každej za sebe musí zvážit jestli do toho jde nebo ne.
Za sebe ale musim říct že všechny mnou absolvovaný a zaplacený rekonstrukce navýšily cenu bytů o víc než byla cena rekonstrukce i s úrokama. Fakt to u vás vychází tak blbě?
Byl to jen vymyšlený příklad, abych nastínil, proč se ptám na finální tři varianty. Jinak už mě mockrát napadlo, jak tam ty družice vlastně držej :-)
Werwolfe,uvažujete správně a logicky.Bez uzavřených smluv s jednotlivými vlastníky o splátkách dluhu vůči SVJ se dočkáte jen nemilých komplikací.I banka,která SVJ úvěr poskytne, uzavírá s jednotlivými vlastníky bytových jednotek tzv.ručitelské smlouvy,kterými majitelé bytu ručí svojí alikvotní částí,okamžitě splatnou pro případ,že SVJ přestane splácet svůj úvěr.
http://www.portalsvj.cz/…eni-uveru-fo
JaVa
Werewolfe, vždyť je to tak jednoduché. Je úplně jedno jaký byl důvod vynaložení nákladu – zda šlo o náklad na opravu domu, nebo o náklad na zhodnocení domu. Vždyť v tom není naprosto žádný rozdíl!
Dlužníkem je vždy ten, kdo obdržel od SVJ věcné plnění. Dlužníkem je ta osoba, která se obohatila tím, že její majetek byl opraven nebo zhodnocen. Zda dlužník později svůj majetek zcizí – to je přece bezvýznamné. Psalo se o tom zde opakovaně, včetně citací z judikatury. Tak si to přečtěte: http://www.portalsvj.cz/stitky/….
- Jestliže nabyvatel koupí byt za 800 tisíc (a nesjednal s prodávajícím nic o převzetí dluhu prodávajícího), pak samozřejmě dlužníkem SVJ zůstává prodávající.
- Druhý Váš dotaz je zmatečný a naprosto nesrozumitelný. Co udělá nabyvatel se svým bytem – do toho Vám vůbec nic není.
- Třetí Váš dotaz je zmatečný a naprosto nesrozumitelný. Co udělá nabyvatel se svým bytem – do toho Vám vůbec nic není.
lake
Řešíte hlouposti. Co je vám po tom za kolik kdo prodává byt. Na tom se dohodne prodávající s kupujícím. Kupující, pokud není blb, tak si u SVJ zjistí případné pohledávky SVJ za prodávajícím a tyto zohlední do kupní ceny. Pak splátky úvěru hradim já jako nový vlastník. A pokud si to u SVJ nezjistím, mám smůlu. V současnosti zákon hovoří jasně, že dluh přechází na nového vlastníka jednotky. Žádný judikát o tom, že tomu tak není zatím neexistuje.
- Anonymous napsal: „Pak splátky úvěru hradim já jako nový vlastník.“
Nikoliv, nehradíte. Vaše tvrzení je nepravdivé a nesmyslné.
Anonymous, Vy přece nemáte povinnost hradit žádné splátky úvěru za SVJ! To byste si musel sjednat se SVJ, že nastupujete jako nový dlužník na místo starého dlužníka. Jenže to nepůjde, protože ke změně v osobě dlužníka by musel dát souhlas i věřitel – banka. A ta souhlas nikdy nedá.
Jediné, co byste mohl po prodávajícím převzít, je jeho vlastní dluh vůči SVJ. Ten dluh ovšem vznikl mezi ním a SVJ nejspíše tím, že mu SVJ opravilo nebo zhodnotilo jeho majetek, a on svůj dluh průběžně splácí. Nějaký cizí bankovní úvěr do toho prosím nepleťte. Ten se netýká ani správy domu, ani prodávajícího, ani Vás, ani žádného vlastníka jednotky v domě.
lake
lake, máte vůbec představu o tom, jak se běžně v praxi řeší úvěr na opravy domu mezi SVJ členy SVJ a bankou? Domnívám se, že nikoli. S vašim přístupem by ten barák už dávno spadnul!!!
Já si nebudu se SVJ ani s bankou nic sjednávat. SVJ splácí bance úvěr, který si vzalo v zastoupení vlastníků jednotek na opravu domu. Vlastníci splácí SVJ splátky a SVJ zase bance. Koupím byt a stanu se členem SVJ. S původním členem, který mi jednotku prodal jsem se tak dohodnul. O nutnosti splácet úvěr jsem věděl a také se to zohlednilo v ceně bytu. Proč bych proboha neměl nic platit???
Vůbec netuším o jakém cizím úvěru píšete?
Cizí úvěr.
Jak výše uvádíte,koupil jste byt a stal se členem SVJ.O nutnosti splácet"úvěr SVJ" jste se dohodl s prodávajícím a dokonce jste si domluvil alikvotní snížení kupní ceny.Potud, je vše v pořádku.Ale opravdu nám chcete stále tvrdit,že ten úvěr máte sjednán s bankou Vy osobně,nebo je to úvěr právnické osoby SVJ,tedy úvěr pro Vás cizí?Nechejte si to ještě jednou projít hlavou.JaVa
Můžete mi prosím objasnit ve kterém mém příspěvku jsem tvrdil, že úvěr sjednávám já s bankou? Nic takévého jsem netvrdil. Kde jste na to přišel?
Hledal jste přece cizí úvěr,nebo ne?Ten cizí úvěr vůči vaší fyzické osobě, je úvěr vašeho SVJ u banky.A ten z vás udělal dlužníka vůči právnické osobě SVJ,které ho nyní po dohodě s prodávajícím za něho splácíte.JaVa
- JaVa napsal: „Ten cizí úvěr vůči vaší fyzické osobě, je úvěr vašeho SVJ u banky.A ten z vás udělal dlužníka vůči právnické osobě SVJ,které ho nyní po dohodě s prodávajícím za něho splácíte.“.
To je nepravdivé tvrzení. Pan JaVa nějak nechápe to základní: pouhá skutečnost, že si někdo vzal úvěr, nezpůsobuje, že by za něj měla jiná osoba povinnost splácet. To jsou fantazie zcela mimo realitu.
Dlužníka vůči právnické osobě z Vás udělala úplně jiná věc: Vždyť SVJ Vám opravilo či zhodnotilo Váš majetek. To je ten důvod. A SVJ už zhotoviteli uhradilo „fakturu“. Ještě jste za to nezaplatil ani korunu, a už byste chtěl rozdávat peníze bez právního důvodu na úhradu cizího úvěru???
Pane JaVa, když si vezme úvěr Váš soused, začnete snad za něj splácet bez právního důvodu, jen proto, že si ten chudáček vzal úvěr? Když si vezme úvěr autoservis, kde Vám zrovna opravují auto, jste snad ochoten zaplatit kromě ceny opravy i všechny splátky toho jejich úvěru? Když si SVJ vezme úvěr, hrnete se snad do splácení cizího dluhu bez důvodu? A myslíte si snad, že takto nesmyslně se začne chovat i nabyvatel jednotky, kterou mu prodáváte?
Už to nemá cenu opakovat. V této diskusi končím.
lake
Ano máte pravdu,měl jsem zde napsat,že se kupující s prodávajícím při prodeji bytu dohodli na finančním vyrovnání úvěru,kterým SVJ již zhodnotilo majetek prodávajícího a že nabyvatel bytové jednotky bude zlepšení majetku měsíčně hradit na účet SVJ. JaVa
Rekapitulujme, co napsal Lake. Situace:
SVJ si vzalo úvěr. SVJ neopravilo ani nezhodnotilo majetek vlastníků jednotek, zhotoviteli nehradilo.
Lake tvrdí, že (i) za popsané situace vlastník jednotky není povinen úvěr SVJ hradit.
A ne snad?
Jestliže si SVJ vzalo úvěr jen tak, aby mu tyto peníze ležely na účtě, je věc SVJ, aby úvěr splácelo z půjčených peněz (bude mít však problém pokrýt úroky, jestliže nemá vlastní příjmy)
Anebo si SVJ vzalo úvěr za nějakým jiním účelem pro zhotovení požadavku vlatníků (vlastníci se rozhodli postavit si na společném pozemku sochu svého předsedy v nadživotní velikosti) a pak jsou opět povinni SVJ zaplatit za tuto práci.
„bude mít však problém pokrýt úroky“
Přesně o to tady jde. Náklady úvěru mohou být ve srovnání s jistinou značné. Pan Lake zatím nenapsal, kdo je uhradí (pouze napsal, že vlastník jednotky to není).
„vlastníci se rozhodli postavit si na společném pozemku sochu svého předsedy v nadživotní velikosti“
Na nákladech SVJ se vlastník jednotky podílí, tady problém nevzniká.
Náklady úvěru rozpočte SVJ do splátek těm, kteří nezaplatili (např. náklady rekonstrukce najednou). Pro zdejší teoretiky uvedu konkrétní příklad z našeho SVJ/32BJ (úvěr úvěr 4,9mil od SFRB Panel + s fix.úrokem 1,75% na 20 let, cena reko 9 mil.) Náklady rekonstrukce (přes m2) vyšly na vlastníky BJ cca 270 tis. Ti co zaplatili zálohu v obdobné výši už nic nesplácí(s SVJ se vypořádali na skut. cenu a na „přispívání“ na splátky se již nepodílí, bohužel ze zákona ručíme všichni…). No a ti co nesložili peníze předem tak splácí měs. příspěvek cca 1400 Kč (270 tis. + cca 50 tis. navíc) – máme s každým splácejícím „dlužníkem“ uzavřenu smlouvu o uznání dluhu a splátkovém kalendáři … Z těchto „příspěvků“ SVJ hradí měs. splátku 24 tis. (20 let) A pro informaci dříve jme hradili cca 28 Kč/m2 na „správu domu“ (něco se i naspořilo a tak se prostředky vlastníkům „vrátily“ a ti je využili na úhradu výměny oken v BJ … ti co již měli vyměněno získali kompenzaci). Nyní platíme všichni 10Kč na SD (i tak je tam rozumná rezerva) no a těm co splácejí zbylo cca 18 Kč (splátka cca 19Kč/m2)… vše zatím funguje, máme zatepleno, vyměněné balkóny a výtah …víc pro to asi (výbor) udělat nemohl a možných rizik jsme si vědomi …
tak ty opominute platby dluzniku budou asi muset rozdelit mezi vsechny (???) i mezi ty co jiz zaplatili cash? Nebo se mylim?
Jedno minus je za diakritiku, OK. Co ty dalsi? Pokud ev dluh vlastniku neplaticich za uver nebudou rozdeleny mezi vsechny ostatni, tak odkud vezme SVJ penize??? Zaloba a exekuce na byt ci co? Rada se poucim. Nejsem vubec neomylna (pouze trochu prislepla). Dekuji.
Milí mínusovači, SVJ je právnická osoba a úvěr si bere sama na sebe.S jednotlivými vlastníky jednotek,kteří nezaplatili svoji alikvotní část úvěru keš, musí tato právnická osoba sepsat smlouvy o splátkách dluhu na revitalizaci jejich majetku,jinak nekoná s péčí řádného hospodáře!JaVa
„… a co když to má SVJ ošetřeno už ve stanovách …“ v tom je právě „výhoda“ smlouvy o uznání dluhu", ta platí pořád, kdežto „prodejem BJ“ končí členství v SVJ a tedy na základě čeho byste chtěl žalovat bývalého člena o dluh?
odpověď pro Arveno ji byla řečena … o nedobytný dluh se bohužel podělíme všichni, ale to je bohužel riziko (úvěru) SVJ a vyžaduje to jistou bdělost. Jak jsem dříve psal, byli jsme před volbou rekonstruovat anebo ne … (někteří splácející by úvěr v bance nedostali …)
za dluhy pravnicke osoby SVJ, neni-liz pravda? I kdyz svoji cast dluhu jiz zaplatili v hotovosti. Nebo se mylim?
Předpokládám,že alikvotní část úvěru,kterou již vlastník jednou předem zaplatil, mu k podruhé k tíži připsána nebude,neboť on žádnou smlouvu o splátkách dluhu vůči SVJ mít nebude.Ale jelikož je SVJ právní zmetek,tak je možné očekávat cokoliv. JaVa
Doplnění k ručení za dluhy SVJ.
Zřejmě se v tom ručení za dluhy SVJ nemýlíte.Jsem velmi rád,že se mě to netýká.Já osobně, jsem taky zateplení platil keš,ale mám tu výhodu,že si úvěr u banky vzalo na sebe ještě SBD (původní vlastník a správce dle prohlášení vlastníka)a nyní už je z nás právnická osoba SVJ.Ti z vlastníků,kteří to předem nezaplatili ten dluh nyní splácejí Družstvu.Jen mi vadí,že je to na stejné číslo bankovního účtu,který patří SBD(právnická osoba pověřená správou a vedením účetnictví na základě příkazní smlouvy) a na který ostatní vlastníci jednotek(mimo mě,já jediný platbu posílám na bankovní účet zřízený na IČO našeho SVJ) posílají všechny své povinné měsíční platby na správu domu a služby s tím spojené. JaVa
§ 12 Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou vlastníci jednotek oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů (§ 8 odst. 2).
§ 13(7) Vlastníci jednotek ručí za závazky společenství v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Otazka:o jake zavazky se uze jednat?
„Otazka:o jake zavazky se uze jednat?“ Arveno o vše. Tzn. o zálohy na služby, o dlouhodobé zálohy, teď po novu rozdělené na správu domu a pozemku na zálohu na režii. V našem SVJ byl neplatič, tři roky neplatil stanovené zálohy byl v podstatě vysmátý. A co my „slušní“, platící? Pominuli-li příspěvek na správu domu a pozemku, tak vše ostatní šlo z našich příspěvků, tzn. hradili jsme za něj spotřebované teplo, správní režii (správce, pojistku, SIPO, odečty IRTN…).Rovněž tak právní služby, zastupoval nás na vymáhání dluhu najatý právník (cca 28 tis.). Dluh se vyšplhal zhruba ke dvěstětisícům a při malém počtu vlastníků je to dost velký problém (20 b.j.). A když si to zpětně promítnu, tak jak je nastaveno soudní řízení, tak spíš nahrává dlužníkům, navíc se neskutečně táhne. Stačí, aby jednou za rok dlužník něco zaslal na účet, stačí jedna záloha, a už právník musí vše pro soud přepracovat dle aktuálního stavu, a opět platíte právní službu. Pak stačí, aby se dlužník odvolal proti návrhu na platební rozkaz, a řeší to vrchní soud v Praze (přidejte minimálně rok řízení). Po neskutečných peripetiích se výboru za pomoci právníka podařilo peníze vymoci, již jsem zde dřív o tom psala. A to můžeme být rádi, že jsme neměli žádný úvěr.
Nejedná se o ručení za závazky jednotlivých vlastníků, nýbrž o o ručení za závazky SVJ. Závazky SVJ mohou vzniknout jednak kvůli neplatičům, ale také např. nekonáním statutárního orgánu s péčí řádného hospodáře, nebo přímo podvodným jednáním statutárního orgánu.
Anonymous, blábolíte. Válím se smíchy po podlaze.
Není pravda, že SVJ má úvěr „… který si vzalo v zastoupení vlastníků jednotek na opravu domu“. SVJ si vzalo úvěr svým jménem, a ty peníze od banky už dávno přijalo přímo SVJ, Vy popleto popletený! Dlužníkem banky z úvěru je SVJ-právnická osoba. Nikoliv vlastníci jednotek. Cožpak ani tuto základní věc neumíte rozpoznat?
Když si necháte jako vlastník v servisu spravit auto, také Vás nezajímá zda si právnická osoba snad vzala nějaký úvěr. Pokud ano, ten úvěr nebudete splácet Vy, popleto jeden. Vy pouze zaplatíte tomu servisu co jste dlužen za práci a za materiál k opravě auta. Cizí úvěr Vás vůbec nezajímá – to ať si vyřídí ten, kdo si úvěr v bance sjednal.
Jestliže budete naopak v postavení kupce takového
opraveného auta, pak si s prodávajícím můžete sjednat nanejvýš to, že
za něj uhradíte co je ještě dlužen za opravu v servisu. Nebudete však
sjednávat, že za něj budete hradit nějaký cizí úvěr, který servis snad
splácí své bance.
On totiž prodávající nemá ani nikdy neměl povinnost nic takového
hradit, takže si s ním ani nemůžete sjednat, že by taková neexistující
povinnost snad přešla na Vás.
Myslete hlavou, dokážete-li to.
lake
Pane lake napsal jste: „Když si necháte jako vlastník v servisu spravit auto, také Vás nezajímá zda si právnická osoba snad vzala nějaký úvěr.“
Pane lake,
přestaňte prosím s těmi hloupými demagogickými srovnávacími příklady. Srovnáváte nesrovnatelné. Majitelem auta jsem sám, není v spoluvlastnictví více osob. Vedoucí autoservisu nemá s mou osobou nic společného a já samozřejmě nemůžu spolurozhodovat o jeho záležitostech. Naopak jsem členem SVJ a podílím se na spolurozhodování na shromáždění vlastníků nejvyšším orgánu SVJ.
Opět vidím, že nutně potřebujete doplnit znalosti. Uvolím se vysvětlit vám alespoň některé skutečnosti, které snad napomohou vaší orientaci v základech práva.
Právní vztah mezi SVJ na jedné straně a vlastníky jednotek na druhé straně není typickým právním vztahem mezi cizími osobami (vlastníci jednotek např. ručí ze zákona za dluhy SVJ) a nelze jednoduše na ně bezmyšlenkovitě aplikovat některá ustanovení NOZ.
Shrňme si fakta o omezené (tedy speciální) právní subjektivitě SVJ a odlišnostech této právnické osoby od ostatních právnických osob.
Spoluvlastníci domu jsou osobami, které se v důsledku toho, že se stali vlastníky jednotek, stali ze zákona členy zvláštního druhu právnické osoby. Té jsou zákonem svěřeny některé působnosti, které jinak příslušejí u podílového spoluvlastnictví podle NOZ podílovým spoluvlastníkům.
Účelem členství vlastníků v SVJ je sdružit vlastníky k výkonu správy domu a pozemku v právnické osobě, která má oprávnění a povinnosti stanovené zákonem. Speciální je jak oprávnění této právnické osoby k výkonu správy domu a pozemku, tak zákonné vymezení práv a povinností vlastníků jednotek. Uzákoněným způsobem správy společných částí domu a pozemku, tj. činností SVJ jako osoby zákonem k této činnosti určené, je totiž v určitém rozsahu ze zákona omezeno právo spoluvlastníků samostatně vykonávat správu domu a pozemku v porovnání s principy podílového spoluvlastnictví. Správy domu se odvíjejí od speciálních znaků vlastnictví jednotek oproti právní úpravě podílového spoluvlastnictví.
Od jiných právnických osob se SVJ liší svým výlučně zákonem stanoveným učelem; svou speciální omezenou právní subjektivitou; možností nabývat majetek výlučně pro účely vymezené v oddílu bytové spoluvlastnictví; zákazem podnikání; členství v SVJ vzniká ze zákona, aniž by vlastník jednotky měl možnost tento stav ovlivnit; zpravidla vzniká vždy pro jeden dům; účelem SVJ není hospodařit s vlastním majetkem, nýbrž spravovat společné části domu a pozemku v bytovém spoluvlastnictví, teprve v druhé řadě je možné ve vymezeném rozsahu, že SVJ může mít svůj určitý majetek, který však může pořizovat jedině pro účely vymezené činnosti SVJ (v rámci speciální právní subjektivity); má ze zákona zvláštní postavení, které v určitém rozsahu omezuje některá práva vlastníků jednotek; není vlastníkem, ani spoluvlastníkem domu, pro který vzniklo; nemusí mít žádné vlastní jmění, a přesto vystupuje při výkonu a zajišťování správy společných částí domu svým jménem a na vlastní účet; členové SVJ ručí za závazky SVJ celým svým majetkem a to v poměru podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku.
Vítku, blábolíte nesmysly.
- Napsal jste: „Majitelem auta jsem sám, není v spoluvlastnictví více osob.“
A jakpak to má souviset s tím, že vlastník auta/domu není povinen hradit dluh jiné osoby, která si vzala nějaký úvěr? Je úplně jedno, zda je jediný vlastník, nebo jde o skupinu spoluvlastníků. Vítku, nechte těch nesmyslů. Vždyť ani nevíte co napsat.
- Napsal jste: „Vedoucí autoservisu nemá s mou osobou nic společného a já samozřejmě nemůžu spolurozhodovat o jeho záležitostech.“
A jakpak to má souviset s tím, že vlastník auta/domu není povinen hradit dluh jiné osoby, která si vzala nějaký úvěr? Vítku, byl jste někdy s autem v servisu? A chtěl po Vás snad vedoucí, abyste za ně platil splátky jejich úvěru? Vzpamatujte se.
- Napsal jste: „Naopak jsem členem SVJ a podílím se na spolurozhodování na shromáždění vlastníků nejvyšším orgánu SVJ.“
A jakpak to má souviset s tím, že vlastník auta či domu není povinen hradit dluh jiné osoby, která si vzala nějaký úvěr? Vždyť i společnost ČEZ jistě má také nějaký nejvyšší orgán, a jeho členové se podílejí na spolurozhodování; ale samozřejmě nejsou sami povinni hradit bance miliardové dluhy společnosti ČEZ. Rozhodpovat neznamená být dlužníkem, Vy popleto. Vítku, stále blábolíte o ničem.
Pak jste ještě opsal dva odstavce, které s touto diskusí nemají nic společného. Ale počkat – přece jen je tam něco zajímavého: v posledním odstavci píšete
| SVJ vystupuje při výkonu a zajišťování správy společných částí domu svým jménem a na vlastní účet. |
No vidíte: To je právě ten důvod, proč vlastník auta není povinen hradit žádný dluh za autoservis, a proč vlastníci jednotek nejsou povinni hradit žádný dluh za SVJ. Dlužníkem banky je SVJ-právnická osoba, jednající svým jménem a na vlastní účet. Tak si to po sobě přečtěte, Vítku. Sám jste to napsal.
Ještě kdybyste tomu taky porozuměl, že ano. Ale uznávám – to bych asi chtěl příliš.
lake
Smíchy se válím já !!! S Vaším přístupem by se neopravil žádný dům. Všechno by padlo lidem na hlavu. Dokážete jenom blábolit a blábolit. Praxe v běžném životě je ale úplně jiná. Proberte se prosím, dejte si studenou sprchu a hlavně si jděte vyvětrat mozeček někam do přírody. A až půjdete kolem nějakýho paneláku, tak se optejte jak to v SVJ v běžném životě chodí…
Anonymous, zde se nediskutuje o tom, že by dům měl někomu spadnout na hlavu. Zjevně neumíte porozumět psanému textu v českém jazyce. Požádejte někoho, aby Vám pomalu vysvětlil o čem se bavíme.
Zde se diskutuje o tom, jak právně a účetně zařídit financování opravy domu tak, aby se členové výboru při tom nedopustili trestného činu podvodu, trestného činu zatajení údajů o stavu hospodaření a jmění, trestného činu porušení povinnosti při správě cizího majetku, trestného činu zpronevěry.
Ono to samozřejmě jde, ale to nesmíte jednat jako naprostý blb, který ignoruje zákony. Musíte se naučit myslet tím, co máte mezi ušima. Jmenuje se to mozek.
Známý psychiatr profesor Cyril Höschl pravil v září roku 1991 na půdě Karlovy univerzity v Praze, při slavnostním shromáždění v Karolinu:
| „To, co nyní řeknu, není projevem univerzitní povýšenosti ani
sarkasmu. Je to suché konstatování skutečnosti. Třetina obyvatel této země je slabá duchem. Každý sedmý občan je debilní nebo dementní nebo alkoholik. Zhruba polovina obyvatel této země má podprůměrný intelekt.“ |
Citováno z http://www.psp.cz/…/s020006.htm
lake
Napsal jste, co řekl CH:
„Třetina obyvatel této země je slabá duchem. Každý sedmý občan je debilní nebo dementní nebo alkoholik. Zhruba polovina obyvatel této země má podprůměrný intelekt.“ Myslíte, že do poloviny zahrnul debilní, dementní a alkoholiky a třetinu slabých duchem, že to můžeme shrnout tak, že polovina je slabých duchem a už v sobě zahrnuje ty ještě temnější varianty?
Škoda, že se na toto téma nedělá žádná přesná statistika. Nebo o nějaké víte?
Jar
Velevážený lake, jako naprostý blb a člověk bez mozku bych Vás, člověka znalého všeho, tímto chtěl poníženě požádat, zda by jste byl tak laskavý a pro mne, méně chápavého člověka, mohl ve srozumitelných bodech vypsat postup, jakým mají postupovat vlastníci bytů, kteří jsou členy SVJ v případě, že potřebují úvěr na rekonsrukci jejich bytového domu? Poníženě Vás tímto prosím, zda by jednotlivé body, upřesňující postupné kroky, mohly být vypsány s omezením na pár vět. Poníženě Vám děkuji.
„jak právně a účetně zařídit financování opravy domu tak, aby se členové výboru při tom nedopustili trestného činu podvodu, trestného činu zatajení údajů o stavu hospodaření a jmění, trestného činu porušení povinnosti při správě cizího majetku, trestného činu zpronevěry.“
Vážený pane lake,
asi chápete, že bych si rád si ověřil správnost Vámi uváděné informace, než ji budu tlumočit dále. Doložte zde, prosím, nějaká soudní rozhodnutí, která kontstatují Vámi uvedenou právní kvalifikaci Vámi popsaného jednání. Jsou jich jistě tisíce.
Quido
Zmatek v tom máte vy, Anonymous,. SVJ si v bance nebere žádný úvěr v zastoupení vlastníků jednotek. Vlastník nesplácí žádný úvěr, úvěr splácí pouze ten vlastník, který si s bankou sjednal úvěr sám individálně. Ten pak spláci svůj úvěr bance, svj s tím nemá naprosto nic společného.
Prosil bych něco novějšího a hlavně za účinnosti NOZu. Von nám to §1186 drobet zamotal a zrovna vy to moc dobře víte.
A hlavně – esli jsem dobře čet, tak ani jeden z uvedenejch rozsudků se dluhů z úvěrů SVJ a jejich přechodu na nabyvatele netejká.
To máte totiž stejný jako s oddílem 5 NOZu pro starý SVJ – můžete tisíckrát mávat s rozsudkama o nepravý retroaktivitě, ale soudy prostě souděj jinak.
Páčko, zase plácáte nesmysl. On ten § 1186 nic nezamotal, víme? Zamotal jste se do toho jedině Vy sám.
A prosím zeptejte se už konečně někoho, kdo rozumí účetnictví. Potvrdí Vám, co ví každý daňař, každá/ý účetní, každý referent Finančního úřadu: že splácení úvěru či půjčky není nákladem účetní jednotky. Takže to nemůže být žádným švindlem a podvodem vydáváno za náklad (na správu).
To neokecáte. Nevíte o účetnictví nic.
lake
Páčko asi budete smazán. Zde se pravda moc nenosí. Ale soudy rozhodnou v souladu se zdravým rozumem.
Moje zkušenost je taková, že se teta z banky zeptala, kolik se platí do FO. Tak jsem se jí zeptal, kolik by se mělo podle nich platit a podle toho jsem jí napsal číslo, které ji uspokojilo. Nediskutoval jsem o tom, jestli FO existuje, nebo ne. Vlk se nažral a koza zůstala celá. Jirka
Možná jste jen diskutoval s bankou o možnosti získání úvěru pro SVJ. Pokud byste jednal dále, tak by po vás chtěli nejrůznější doklady (výpisy z účetnictví, platby do „FO“, dlužníky, celkovou měsíční platbu od vlastníků, atd., třebas za 2 roky). Ono se výše úvěru a splátky odvíjí od toho nešťastného FO.
Poslední komentáře