Zeteplení, přechod dluhů - jak přesvědčit účetního

Tetu z banky to začne zajímat, až SVJ(které si půjčilo peníze na základě falešných údajů) nebude mít na splátky. Na splátky nebude mít v okamžiku, kdy si byty koupí lidé, kteří než něco podepíší, tak si to přečtou a řeknou milému výboru…sorry, já žádný úvěr u SVJ nemám, takže máte peška. Kolik takových osvícených sousedů utáhnete a jak zdůvodníte shromáždění, že máte ,,neplatiče''? Cítím, že tančíte na tenkém ledě.

Už jsem v jiné diskusi upozornil, že podepíší-li členové výboru v bance závazek k tvorbě neexistujícího fondu oprav, jde o trestný čin úvěrového podvodu podle § 211 TrZ.

Pachatel bude potrestán odnětím svobody až na dvě léta nebo zákazem činnosti. Ovšem v případě výboru jde o spáchání trestného činu v organizované skupině, což je přitěžující okolnost. Pachatelé budou potrestáni odnětím svobody na dvě léta až osm let.

Při tom je bezvýznamné, zda při tom svým jednáním způsobili škodu.

lake

Teta z banky,než půjčí peníze, si to taky ověří, a v bance pracují také vlastníci a předsedové SVJ, nejen trotlové..... a v neposlední řadě, tady nejsme v právním státě, tady nečekejte u soudu, že bude dělat něco, co se blíží k selskému rozumu!!

Vy se chcete soudit s bankou?

Pane Jacku, na tenkém ledě netančíme, splátky vlastníků máme smluvně zajištěny. Jen nemáme FO. Jirka

Já nedokáži posoudit, zda Váš názor je ten správný. Ale co jste napsal, má hlavu a patu a je to srozumitelné a umím si tento postup v praxi představit (bez ohledu na to, zda to tak být má nebo ne). Váš příspěvek je tedy právě takový, jaký jsem žádal, nejste tedy blb a já Vám děkuji za názor.

Ono jestli to někdy v budoucnu zařídím podle Lakeho verze nebo podle Vaší, lidem v domě bude úplně jedno, tohle v podstatě nikoho nezajímá. Průšvich však ale může nastat právě ve chvíli, kdy se zcizí jednotka… Zde na fóru je toho popsáno již mnoho a mnoho jsem již toho četl, ale všechno jsou jen teorie a jestliže nemáme v praxi soudně ověřen postup, kdy se nabyvatel bloknul hradit zvýšené zálohy na splácení a SVJ toto vymohlo ze starého vlastníka.

Váš postup se mi zdá použitelný, ale Lakeho verze má jeden argument, který mi připadá neprůstřelný: Jestliže prodávající je schopen nezateplený byt prodat řekněme za 800tis a zateplený 900tis, odhlasuje na shromáždění zateplit, počká až se zateplí. Zatepleno, prodá za 900t. Nabyvatel tak zaplatil za zateplení 100k navíc a nyní to ještě jednou celé zaplatí na úhradě úvěru zkrze zálohy. Zaplatí tedy dvakrát. Prodávající vydělal 100k jen zvednutím ruky – bezdůvodné obohacení.

Jak ošetříte toto?

Začnu trochu zeširoka. Jste SVJ, chcete opravovat a nemáte prachy, tak jdete do banky a chcete úvěr. Banka vám úvěr chce dát, protože to je její hlavní způsob výdělku, ale chce mít jistotu že ty prašule dostane zpátky, takže si vás proklepne esli máte z čeho splácet.

Když tam půjdete jako Werewolf, řeknou si o potvrzení o příjmu a úvěr vám dají, když budete roky zaměstnanej u zavedený firmy na dobu neurčitou s dostatečným příjmem nebo podnikatel se stálýma ziskama. Jinak to dopadne, když jim řeknete že vám na splátky bude dávat brácha a že na to máte sepsanej papír. To vám (možná) nabídnou úvěr bez prokazování příjmů s ručením nemovitostí, za pětkrát horší úrok a s fůrou dalších poplatků a dost hustých podmínek.

Stejně tak bankovní úvěry pro SVJ bez zajištění až do 300.000 Kč na byt a s nízkejma úrokama jsou celý postavený na tom, že vlastníci jsou povinný platit zálohy nebo příspěvky na správu ze zákona a SVJ tak má jistej příjem na splátky úvěru s tim, že i soudy zrovna tohle případně soudí rychle a jednoznačně.

Pokud teda splníte podmínky banky a přinesete usnesení shromáždění vo tom, že se úvěr bude splácet ze záloh nebo příspěvků na správu, je to pro banku jasnej případ, minimální administrativa, maximální jistota, ručitelé jsou ze zákona vlastníci s bytama, dostanete úvěr s nízkýma úrokama bez zajištění a vobčas vám i vodpustí poplatky, do měsíce stavíte. Po právní stránce to má banka pojištěný taky.

Když přijdete do banky s tim, že teda jako chcete prachy, a že vám to lidi budou splácet na základě smluv o půjčce nebo odkladu splátek, banka zbystří. V lepšim případě bude chtít vidět smlouvy a bude požadovat objasnit způsob jejich zajištění, v horšim bude požadovat lepší zajištění úvěru po SVJ – zástavu nemovitostí, ručitelský závazky, směnky. A ste v háji.

Jinak řečeno banka ví že v konečným důsledku půjčuje těm vlastníkům přes SVJ. Taky ví že SVJ má zákonný páky z vlastníků peníze za zálohy nebo příspěvky dostat a banka to má bez problémů. Když si ale na záložnu začne hrát SVJ tak banka bude po SVJ požadovat aby zajištění odpovídalo tomu jako kdyby jednotlivým vlastníkům půjčovala samotná banka, páč banka ví moc dobře jak blbě se dluhy z půjček vymáhaj.

Další věc je to, že vo tom co je výdaj na správu rozhodujou jenom a pouze vlastníci. Takže jestli se z příspěvků na správu co nejsou předmětem daně platí splátky úvěru nebo občerstvení na shromáždění nemá vliv na správnost nebo nesprávnost účetnictví, páč to jsou všechno nedaňový výdaje a do těch je všem kromě vlastníků houbelec. Co si odsouhlasili to mají a přes to nejede vlak.

Pro vošetření je teda nutný zařídit aby se zároveň s plánovanou akcí změnily stanovy tak, že se tam všechno frkne. Do rozpočtu se dají splátky úvěru, do stanov se splácení úvěru ze záloh nebo příspěvků zakotví zároveň s povinností vlastníka při převodu bytu předat nabyvateli vyčíslení zbývajícího podílu na zůstatku splátek a finančně se vypořádat v rámci kupní ceny.

Řeší to ouplně všechno. Banka bez problémů půjčí, vlastníci platí „do fondu“ furt stejně, peníze se nikde nehromadí ani nechybí, žádnej výpadek nebo houpák v cashflow, nikdo nebyl poškozenej, řeší to i všechny situace převodů před, při i po rekonstrukci, všichni jsou spokojený.

Pro uvedenej příklad – prodávající uvede cenu bytu po zateplení 900.000 Kč a doloží nabyvateli potvrzení od SVJ že se ještě z příspěvků 100.000 Kč splatí bance za úvěr takže konečná cena bytu 800.000 Kč. Nabyvatel zaplatí prodávajícímu cenu nezateplenýho bytu a na SVJ v příspěvkách jednou zateplení. Čili dohromady zaplatí přesně cenu zateplenýho bytu. Nikdo nic neplatí ani nedostane dvakrát.

Samozřejmě pokud prodávající nesplní povinnost předat potvrzení nabyvateli a úvěr splácenej podle stanov z příspěvků na správu mu zapře, pak se dopouští podvodu. S tím ale nemá nic společnýho ani výbor ani SVJ a je to vo morálce jednotlivejch vlastníků. Sedět půjde ten kdo zamlčel podstatný skutečnosti čili původní vlastník. Záměrně nemluvim o inteligenci člověka co kupuje byt za milion a nepřečte si aspoň stanovy.

Takže závěr – je jen na vás jestli půjdete jednoduchou a průzračnou cestou „mojí“ při který vám banka bez problémů půjčí a peníze budete dolovat jen ze stávajících vlastníků, nebo cestou jinou kdy se vám při každým převodu bytu nahrnou na účet peníze který si od vás banka nevezme a na povinně vykazovaným průběžným vám budou chybět a ponesete si u banky následky, vo případným honění nezvěstných původních vlastníků nemluvě (bohatý vlastní zkušenosti ale to je na jinou diskuzi).

Furt trvam na tom že při správným ošetření nikdo neni poškozenej ani nikomu nevzniká škoda a pokud se tak rozhodnete na shromáždění a ve lhůtě se nikdo neodvolá tam na tom normálně můžete stavět. Je to v praxi ověřeno na tisících SVJ a ty co to udělaly poctivě tak problémy nemaj ani s vlastníkama ani s FÚ.

Jinak já netrvrdim že můj názor je správnej, jenom že je to jedna z možnejch obecně používanejch variant. Od nás jde do Prahy dojet přes Písek nebo přes Tábor, jedno je kratší a druhý rychlejší. Která cesta je správná?

• Páčko píše: „ručitelé jsou ze zákona vlastníci s bytama“

To je samozřejmě pravda, která vyplývá ze zákona, ale o tom se zde vůbec nebavíme.

• Páčko napsal: „Stejně tak bankovní úvěry pro SVJ bez zajištění až do 300.000 Kč na byt a s nízkejma úrokama jsou celý postavený na tom, že vlastníci jsou povinný platit zálohy nebo příspěvky na správu ze zákona a SVJ tak má jistej příjem na splátky úvěru.“

S příspěvky máte samozřejmě pravdu. Neplatí je však vlastníci jednotek, jak jste nesprávně napsal. Platí je dlužníci, kterým SVJ opravilo či zlepšilo jejich majetek. Pokud splácejí dlouhodobě, je to na základě splátkového kalendáře, což je dvoustranná dohoda mezi SVJ (věřitelem) a dlužníkem. Dlužníci jsou samozřejmě povinni splácet svůj dluh nadále i po tom, co svou jednotku zcizí. Takže Páčko, přestaňte s těmi mystifikacemi a překrucováním právních vztahů.

Zálohy na budoucí náklady správy domu se nesmějí zpronevěřit na splácení úvěru SVJ. Co píšete je návod k trestnému činu zpronevěry a k trestnému činu zkreslování údajů o stavu hospodaření a jmění. Když vlastník spoří na budoucí opravy svého majetku, nemá to žádnou spojitost s tím, že SVJ snad něco dluží své bance. Splácení úvěru či půjčky není u účetní jednotky nákladem. Tedy není to ani náklad na správu domu!

Nákladem SVJ je něco jiného: částka, kterou SVJ zaplatilo zhotoviteli za opravu či zhodnocení majetku tehdejších vlastníků. Právní důvod plateb vybíraných SVJ od dlužníků je tedy zcela jiný. Věřitelem je jiná osoba: SVJ, nikoliv banka. Dlužníci jsou jiné osoby. Páčko, máte zmatek v hlavě i v účetnictví.

Páčko, celý ten podvod a švindl se Vám zhroutí jako domeček z karet, jakmile se v průběhu splácení změní vlastník některé jednotky a s těmi Vašimi podvody Vás pošle do háje. Najednou zjistíte, že dlužníkem je převodce jednotky, který se už mezitím odstěhoval, a že jste jej nikdy nevyzvali k úhradě jeho dluhu. To bude nepříjemné probuzení!

Pak si to ve výboru nasčítejte: trestný čin podvodu spáchaný v organizované skupině, trestný čin úvěrového podvodu, trestný čin zkreslování údajů o stavu hospodaření a jmění, nesprávně a neprůkazně vedené účetnictví, trestný čin zpronevěry, porušení povinnosti jednat s péčí řádného hospodáře.

Chce-li se někdo chovat jako vůl a páchat trestné činy, dlouhodobě podvádět desítky lidí, nabyvatele jednotek, banku i finanční úřad, a tunelovat SVJ, je to jeho volba. V tom mu nelze zabránit. Apeluji na zdravý rozum vlastníků jednotek. Vy snad nejste tak pitomí – nebo jste?

lake

Lake já vážim spousty vašich názorů na spoustu různejch právnickejch problémů, ale proboha vás prosim vyhněte se komentářům k účetnictví. Vaše představa o definici nákladů a příspěvků je tak mimo že až to zjistíte tak budete muset smazat polovinu svých příspěvků na portále abyste se nemusel jít hanbou zahrabat.

Jako teoreticky by váš způsob fungovat mohl ale prakticky bych fakt chtěl vidět jak sháníte podpisy na nějaký smlouvy od 50, 100 nebo 200 vlastníků a i kdyby se vám to za rok za dva povedlo tak stejně SVJ nedostane od banky úvěr, protože tam nějaký vaše cáry papíru jako zajištění za miliony zajímat nebudou.

Takže bavit se o smlouvách na úhradu dluhu za rekonstrukci vaším stylem je stejné jako jednat o smlouvách na porcování lochnesské příšery, kterou taky nikdy nikdo prokazatelně neviděl. Banka vám úvěr jinak než na ručení příspěvky neposkytne, takže rekonstrukce se nekoná a není co splácet.

V mým případě se nebojte, soud nebudou zajímat cukatury novýho vlastníka když ve stanovách bude jasně napsaný že je povinnej příspěvky platit, že jejich část je výslovně na splátky úvěru určená a že byla povinnost původního vlastníka mu předat potvrzení podle §1186 a vypořádat se s ním při převodu.

Vim naprosto přesně jak ten soud dopadne, protože jsem podobnejch rozsudků viděl spousty, ve stylu „věděl jsi nebo jsi měl vědět že tahle povinnost ve stanovách je páč tam byla roky před tím než ses objevil a nikdo tě nenutil ten byt kupovat když se ti to nelíbí a je to volně přístupný na netu tak sis to měl zjistit a rozmyslet“.

Finančák se pro změnu koukne, jaký jsou příjmy, zjistí že jsou všechny nedaňový (tj. nenajde např. příjmy z pronájmu nebo penále) a půjde dál, páč výdaje ho nezajímaj když z principu na nedaňový příjmy nemůžou bejt daňový výdaje. Rozhodně nebude zkoumat jestli vykázaný pohledávky za vlastníkama sedí nebo nesedí na katastr.

Mám za sebou několik opravenejch baráků kde mám byty, fůru sjednanejch a řádně splácenejch úvěrů, pár kontrol finančáku na účetnictví kvůli dotacím bez ztráty kytičky a stovky spokojenejch sousedů. Na pravidelným kulábru s kolegama předsedama ze sídliště sbírám další zkušenosti.

Čím konkrétním z praxe se můžete pochlubit vy? Dokážete jmenovat aspoň jeden případ, kdy by banka poskytla úvěr za vašich podmínek tj. bez splácení z fondu oprav / záloh na správu / příspěvků na správu ? Pokud ano, prokažte anonymizovanou smlouvou do přílohy, pokochám se rád a děkuji předem.

Páčko – mluvíte mi z duše. Přesně tak to funguje u tisíců SVJ. Nevím proč někteří se v tom pořád rejpou a hledají problémy. Za Váš příspěvek děkuji a dal bych Vám tři + kdyby to šlo. Karel.

Pokud nabyvatel zaplatí za zateplení 2× tak je to pěkný blb. Já pokud budu kupovat byt, tak samozřejmě mám představu o ceně. Pokud nemám představu a chci mít jistotu, tak si nechám udělat odhad ceny. Současně požádám SVJ o vyčíslení případných nedoplatků současného vlastníka bytu. Od SVJ předpokládám dostanu mimo jiné částku dlužnou na splacení úvěru na zateplení v poměru připadajícím na vlastníka bytu, který chci koupit. Tuto částku samozřejmě prodávajícímu odmítnu uhradit v případě, že ji budu muset hradit ve splátkách SVJ. Pokud prodávající nebude souhlasit, tak má smůlu. JÁ NEJSEM BLB, abych platil dvakrát…

• Pane Werewolfe, napsal jste: „Nabyvatel tak zaplatil za zateplení 100k navíc a nyní to ještě jednou celé zaplatí na úhradě úvěru zkrze zálohy.“

Skutečně by šlo o bezdůvodné obohacení. Váš příklad ovšem vychází z toho, že nabyvatel jednotky je hlupák, který začne bez důvodu platit za skutečného dlužníka. Rozumný nabyvatel jednotky ovšem nic takového neudělá. Rozumný nabyvatel jednotky se a vysměje předsedovi SVJ, který mu začne povídat pohádky o neexistujícím „fondu oprav“ a o „zálohách“, které SVJ chce ihned zpronevěřit na úhradu svého vlastního dluhu u banky.

Rozumný vlastník na takový průhledný pokus o podvod zareaguje jediným způsobem – podá trestní oznámení pro trestný čin podvodu v organizované skupině, trestný čin zkreslování údajů o hóspodaření a jmění, trestný čin zpronevěry a trestný čin úvěrového podvodu.

lake

Ano, to je sice pravda, že tetka z banky to požaduje, ale když ji důrazně upozorníte, že žádný fond oprav nemáte a ani si fond oprav kvůli bance pořizovat nebudete, tak teta toho ukecávání nechá. Diskuse se pak ubírá jiným směrem. Vlastní zkušenost.

Úvěr, který si berou SVJ na jakékoliv finanční nedostatky spojené se správou domu, jsou ve své podstatě vždy úvěry na pohledávky SVJ za vlastníky. Pokud tedy SVJ nemá tento vztah s jednotlivými vlastníky náležitě „ošetřen“ pak dochází k tomu, že „tetky“ poskytují úvěry, aniž by cokoliv chápaly. Více zde o tom na tomto portálu píše LAKE, a jeho závěry plně odpovídají tomu, že úvěry poskytované „tetkami“ jednotlivým SVJ jsou v zásadě úvěry na pohledávky. Z praxe lze dovodit, že se ve většině případů jedná o úvěry nezajištěné (nezajištěné reálně podloženými pohledávkami) a za poskytnutí takových úvěrů by měl následovat vyhazov konkrétní „tetky“ z peněžního ústavu. Na tomto portálu vedené názory pod zn. LAKE plně potvrzují, že se opravdu jedná o úvěry na pohledávky a ne o jakési fiktivní krytí „nákladů“ SVJ. Anon

Ale jó, ukecávání nechá. V lepšim případě napíše svý postřehy metodikům do Prahy, ty to pošlou právnímu oddělení a pokud jim za to těch vašich pár milionů stojí, pošlou tetce za dva měsíce zpátky formulář upravenej na dlouhodobý zálohy (tetka by za svévolnej zásah do formuláře letěla jak namydlenej blesk, i kdyby se jí ho náhodou povedlo hacknout).

Mezitím si SVJ který už má objednaný dělníky a začínají chodit faktury patrně sjednalo úvěr i se splácením z fondu oprav ve smlouvě a za mnohem horších podmínek v nějaký stavební spořitelně aby nemuselo platit smluvní pokuty za neplacení dodavatelům. Taky konkrétní zkušenost.

Dotaz: který z problémů z úvodního příspěvku jste svým komentářem vyřešil? Můžete uvést znění smlouvy (paragrafů týkajících se úhrad vlastníků) na který jste tetku v bance při tý vlastní zkušenosti ukecal?

Je vidět, že mluvíte z praxe, je to přesně tak. Min. dvě z našich největších bank takto úvěry poskytují a bylo veliké divení a dlouhé vysvětlování a povídání si s právním oddělením jmenovaných bank, že vlastně FO neexistuje. Oni ho chtějí a domlouvat se s nimi na čemkoliv jiném je běh na dlouhou trať :-))

Někomu prostě banka nepůjčí např. kvůli zastavenému bytu, nebo někdo je na sociálních dávkách (výhodou při pobírání sociálních dávek je, že takový člověk dostane v soc. dávkách platby SVJ zohledněny. Někdo si úvěr od nějakého finančního úřadu prostě nevezme ze zásady. Takový člověk za těchto podmínek bude hlasovat proti a pokud potřebujete souhlas všech, tak jeho souhlas jinak nezískáte.