založení SVJ, jeho vznik a správa

Dušan:

Děkuji moc za reakci. Měl jsem sem už sám napsat, že některé věci se mi už vyjasnily v souvislosti s dalším studiem a diskusemi (též v souvislosti s tou v tomto vláknu http://www.portalsvj.cz/…e/1166–2-noz ).

Se vším, co píšete v tomto příspěvku, už souhlasím.

Dušan:

Opět s většinou souhlasím.

Ohledně blokace převodů se teď domnívám (jak už jsem psal v tomto http://www.portalsvj.cz/…e/1166–2-noz vláknu ), že § 1198 (2) se uplatní jen v případě, že společenství nevzniklo vkladem prohlášení ani vkladem smlouvy o výstavbě, kdežto §§ 1202 a 1203 se naopak uplatní, pokud SVJ vkladem prohlášení, nebo smlouvy o výstavbě vzniklo. Takže patové situace vznikat nebudou. (Není mi sice jasné, proč §1198 (2) podmiňuje další převody vznikem, a ne založením společenství, dokonce mám pochybnost, zda nejde o nedopatření, ale to je už jiná věc.)

(Pokud jde o založení a vznik, zkrátka mi nejdřív konstrukce, podle které se SVJ nejdřív zakládá a až třeba mnohem později, klidně po desetiletích, vzniká, přišla bizarní, ale už jsem si celkem zvykl… :) )

Martle napsal jste:

„Ohledně blokace převodů se teď domnívám, že § 1198(2) se uplatní jen v případě, že společenství nevzniklo vkladem prohlášení ani vkladem smlouvy o výstavbě.“

To je ale v rozporu z důvodovou zprávou k § 1198, podle níž se blokace uvedená v § 1198/2 uplatní právě v případech zakládání společenství prohlášením nebo smlouvou o výstavbě. Cituji z důvodové zprávy k § 1198: „Předně se v těch případech, kdy dochází k rozdělení práva k domu na práva k alespoň pěti jednotkám prohlášením, nebo kdy má dům s alespoň pěti jednotkami vzniknout na základě smlouvy o výstavbě, vyžaduje, aby společenství bylo založeno přijetím stanov osobou, která činí prohlášení, nebo stranami smlouvy o výstavbě. Tím jsou další případy zakládání jednotek omezeny na statisticky malý počet. Nevyhoví-li se v těchto případech zákonnému příkazu, budou vlastníci jednotek donuceni k založení společenství jednak tím, že dojde k blokaci převodů vlastnického práva k jednotkám …“

Předpokládám, že text „Nevyhoví-li se v těchto případech zákonnému příkazu …“ se vztahuje těch případu „prohlášení a smlouvy o výstavbě“ a nevztahuje se na text „Tím jsou další případy zakládání jednotek omezeny na statisticky malý počet.“

Také jste uvedl:

„Není mi sice jasné, proč §1198 (2) podmiňuje další převody vznikem, a ne založením společenství, dokonce mám pochybnost, zda nejde o nedopatření.“

Založení společenství se nezapíše do veřejného rejstříku, SVJ jako právnická osoba nevzniklo. Účelem blokace ale přece je, aby SVJ vzniklo jako právnická osoba a bylo zapsáno do veřejného rejstříku a aby nebyl zápis do veřejného rejstříku bezdůvodně odkládán nebo ignorován. Katastr při rozhodování o blokaci si vznik jednoduše ověří ve veřejném rejstříku.

Čtu znovu tu důvodovou zprávu a přijde mi teď, že ono „Nevyhoví-li se v těchto případech zákonnému příkazu, budou vlastníci jednotek donuceni k založení společenství…“ se vztahuje celkem jasně právě k těm „dalším případům zakládání ‚jednotek‘“, jež jsou „omezeny na statisticky malý počet“. Tam se uplatňuje zákonný příkaz založit společenství po převodu „první“ jednotky a vynucuje se blokací.

Martle,

na rozdíl od svých přechozích příspěvků, když jsem nesouhlasil s Vašim výkladem, že se blokace převodů § 1198(2) uplatní jen v případě, že společenství nevzniklo vkladem prohlášení ani vkladem smlouvy o výstavbě, s ním teď už souhlasím.

Uvědomil jsem si, že DZ k § 1198 předpokládala (v té době ještě bez podmínky „tří různí vlastníci“), že v těch případech, kdy dochází k rozdělení práva k domu na práva k alespoň pěti jednotkám prohlášením, nebo kdy má dům s alespoň pěti jednotkami vzniknout na základě smlouvy o výstavbě, aby společenství bylo založeno přijetím stanov osobou, která činí prohlášení, nebo stranami smlouvy o výstavbě. Proto nebylo v té době potřebné vynucovat si založení společenství v těchto případech blokací převodů, a ty se týkají jen „těch ostatních případů“.

Teprve dodatečné vložení podmínky „tří různých vlastníků“ do § 1198 způsobilo pro nesplnitelnost této podmínky v okamžiku vkladu prohlášení nevymahatelnost a nevynutitelnost naplnit ustanovení § 1198 (jak vysvětlil Lake v jiném příspěvku). Osoba, která činí prohlášení, tak nebude muset uvést náležitosti stanov do prohlášení, a tak nemusí být splněn záměr původního návrhu zákona o založení společenství prohlášením.

To si nemyslím, jsem přesvědčen, že smyslem blokací převodů bylo vypořádat se se všemi případy otálení s vkladem společenství do veřejného rejstříku. Váš výklad by blokaci převodů omezil jen na tu malou část „dalších případů zakládání jednotek“.

A důvodová zpráva k § 1198 říká:

„Navrhuje se zachovat zákonný požadavek, podle kterého musí společenství vlastníků existovat tam, kde v domě vzniklo alespoň pět jednotek. Nástroje, které povedou k naplnění tohoto požadavku, jsou různé. Předně se v těch případech, kdy dochází k rozdělení práva k domu na práva k alespoň pěti jednotkám prohlášením, anebo kdy má dům s alespoň pěti jednotkami vzniknout na základě smlouvy o výstavbě, vyžaduje, aby společenství bylo založeno přijetím stanov osobou, která činí prohlášení, nebo stranami smlouvy o výstavbě. […]“

Je úplně jasné, že když DZ mluví o „existenci“ SVJ, míní jeho pouhou založenost, nikoli „vzniklost“. („…aby společenství bylo založeno přijetím stanov osobou, která činí prohlášení, nebo stranami smlouvy o výstavbě.“

V tom se neshodneme. Když DZ mluví o „existenci“ SVJ, tak tím míní jeho založení vč. jeho vzniku. Pro okolí společenství existuje, když vystupuje jako právnická osoba a tuto skutečnost si může každý ověřit ve veřejném rejstříku SVJ.

Ano.

Vy prostě vycházíte z ničím nezdůvodněné hypothesy, že smyslem bylo „vypořádat se se všemi případy otálení s vkladem společenství do veřejného rejstříku“. Proti tomu ale mluví celkem jasně důvodová zpráva k §§ 1202 a 1203:

„Navržená ustanovení řeší přechodné období mezi rozdělením domu na dům s jednotkami a stavem, kdy většinu jednotek v domě získají noví vlastníci. V praxi dochází k tomu, že developer po dokončení domu prodá jen malou část bytů a současně se vyváže ze správy domu. Tomu se snaží navržená úprava zabránit a po vzoru řady zahraničních úprav spojuje odpovědnost za správu domu s osobou, která rozhodla o rozdělení domu na jednotky, po dobu, co tato osoba má většinu hlasů.“

No a tyto paragrafy prostě odkládají vznik SVJ do doby, kdy původní vlastník ztratí většinu. Takže záměrem NOZ bylo naopak zabránit (v drtivé většině případů) příliš časným vkladům do rejstříku. Vynutit časné založení, ale následný vznik oddálit.

Martle,

že § 1203 umožňuje vznik SVJ až v okamžiku, kdy původní vlastník ztratí většinu, neznamená, že by by byl podle původního návrhu zákona § 1203 v kolozi s § 1198 o blokaci převodů.

Ustanovení § 1203 podle původního návrhu zákona (před doplněním podmínkou o třech různých vlastnících) mohlo platit současně s ustanovením § 1198 i v tom přechodném období mezi rozdělením domu na dům s jednotkami a stavem, kdy většinu jednotek v domě získají noví vlastníci (ostatně DZ v konsolidované verzi, ze které oba citujeme, uvádí k § 1198 i na jiných místech, jen tu první podmínku založení tj. alespoň pět jednotek a neuvádí tu druhou podmínku „tři různí vlastníci“, i když jde o konsolidovanou, tedy opravenou DZ na platné znění zákona).

Teprve vložení podmínky „tří různí vlastníci“ do § 1198 i do dalších ustanovení zákona způsobilo kolizi obou paragrafů a vyloučilo, aby mohly platit současně v založeném společenství.

Teď Vám vůbec nerozumím.

Podle § 1203 společenství nevznikne, dokud má původní vlastník většinu, a podle § 1198 se nebudou převádět další jednotky, dokud nevznikne společenství. To prostě nelze smířit (v domě, který má alespoň cca 9 jednotek). Nemůže se aplikovat obojí současně.

S tím, zda § 1166 (2) obsahuje podmínku o 3 vlastnících, to skoro nijak nesouvisí. (Jediná souvislost – podle mého výkladu – je, že když tam tu podmínku přidali, bude se § 1198 (2) aplikovat častěji, protože přibude případů, kdy SVJ nebude založeno vkladem prohlášení.)

Chápu, že se Vám zdá můj předešlý příspěvek nesmyslný. Pokusím se vysvětlit, jak jsem k tomu názoru přišel.

Domnívám se, že v původním návrhu měl odst. 2 § 1198 úplně jiný význam než má nyní. Způsobilo to vložení podmínky „tří různí vlastníci“ do odst.1 § 1198. Před vložením podmínky „tří různí vlastníci“ se jednalo v textu 1. odst. § 1198 „nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce“ skutečně o převod první převedené jednotky.

Odst. 1 § 1198 v návrhu zněl:

"1) Nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.“

Odst. 2 § 1198 se nezměnil:

„2) Do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků. To neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem.“

Všimněte si druhé věty „To neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem.“ Na první pohled se zdá nadbytečná, protože „že to neplatí pro nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem“ vyplývá už z věty první ze slov „k další převedené jednotce“.

Podle mého názoru znamenala věta druhá to, že se měla posuzovat skutečnost, zda jde o první nebo další převod u každé jednotky zvlášť. Tzn., že se nemělo posuzovat, zda jde o první nebo další převod v domě, ale u každé jednotky to, zda už byla daná jednotka převedena novému vlastníkovi. Zatímco původní vlastník by při prodeji neprodaných jednotek blokován nebyl, protože v případě těchto jednotek by šlo o jejich první převod, noví vlastníci, kteří byty koupili a chtěli by je dále převést by blokováni byli, protože v jejich případě by šlo už o další převod jejich jednotky.

Z toho vyplývá, že správce (původní vlastník) by převáděl v souladu s § 1203 jednotky až do ztráty většiny, aniž by byly tyto převody blokovány §1198/2 (jednalo by se o první převody těchto jednotek). Blokováni by ale byli noví vlastníci, v případě jejich bytů by se jednalo o další převod, pokud by chtěli koupený byt dále převést na jiného vlastníka. A to až do chvíle, než by správce ztratil většinu a zapsal by společenství do rejstříku, čímž by společenství vzniklo.

Děkuji za upozornění na změnu v § 1198 (1). Máte asi pravdu, že v tomto odstavci „první jednotka“ původně opravdu znamenala první jednotku.

Pokud jde o Váš výklad druhé věty § 1198 (2), nevím, proč ho spojujete s původním zněním odstavce 1. Ten výklad byste stejně dobře mohl razit i dnes. Ale já s ním nesouhlasím. Myslím sice, že se v té 2. větě opravdu nemyslí převod první jednotky, ale myslím, že Váš výklad taky není správný. Nevidím jediný důvod, proč neblokovat prodeje původním vlastníkem, ale blokovat prodeje druhým vlastníkem. (Kterému Vy říkáte „první“.) Myslím, že ten první vlastník je prostě vlastník původní, který nabyl jednotku do vlastnictví prohlášením vlastníka. (Přiznávám, že původně jsem „prvního vlastníka“ chápal jako vlastníka první jednotky, na výklad, který teď presentuji, mě navedla jedna právnička v jiné diskusi.)

Každopádně v mém výkladu k žádné kolisi nedochází, protože § 1198 (2) se uplatní jen v těch řídkých případech, kdy stanovy nebudou součástí prohlášení či smlouvy o výstavbě.

Martle napsal jste:

„Myslím, že ten první vlastník je prostě vlastník původní, který nabyl jednotku do vlastnictví prohlášením vlastníka.“

Takový výklad se nabízí jako nepravděpodobnější, ale je tu logický rozpor. Druhá věta § 1198 stanovuje podmínku neplatnosti případu popsaného ve větě první odst. 2 § 1198. Tj. případu, podle kterého se má jednat o vlastnické právo k další převedené jednotce, tzn. že se nemůže jednat o původního vlastníka a už vůbec ne na základě prohlášení, protože se mluví o převodu (o další převedené jednotce).

Připouštím, že ten můj výklad v předchozím příspěvku je málo pravděpodobný. Napadla mě ještě jedna varianta výkladu, který by mohl vyhovovat druhé větě odst. 2 § 1198 „To neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem“ a to, že ten další převod (tedy druhý převod podle původního návrhu nebo druhý další převod podle schváleného znění, který by měl byl blokován katastrem) blokován nebude v případě, že původní vlastník převede druhý (eventuálně druhý další) byt na vlastníka, na kterého už převedl první byt. Takže by původní vlastník mohl prevádět jednotky dále, ale jen na stejného vlastníka, převody na jiné vlastníky by byly blokovány. Pro takový postup mně ale chybí vysvětlení, co by s tím zákonodárce sledoval, smysluplnost takového postupu, a tak bude asi taká málo pravděpodobný.

„Takový výklad se nabízí jako nepravděpodobnější, ale je tu logický rozpor. Druhá věta § 1198 stanovuje podmínku neplatnosti případu popsaného ve větě první odst. 2 § 1198. Tj. případu, podle kterého se má jednat o vlastnické právo k další převedené jednotce, tzn. že se nemůže jednat o původního vlastníka a už vůbec ne na základě prohlášení, protože se mluví o převodu (o další převedené jednotce).“

No nevím… Je to sice trochu divné, ale třeba ta 2. věta odst. 2 opravdu jen ujišťuje, že první (= původní) vlastník samozřejmě může prohlášením či smlouvou o výstavbě nabýt do vlastnictví jednotek kolik chce, ačkoli SVJ pochopitelně ještě vzniklé není.

Dušan:

Ach, moc se omlouvám. Chtěl jsem napsat:

„Ohledně blokace převodů se teď domnívám, že § 1198 (2) se uplatní jen v případě, že společenství nebylo založeno vkladem prohlášení ani vkladem smlouvy o výstavbě.“

A pak mi dává to, co citujete z důvodové zprávy, za pravdu. Pokud nedojde k splnění „zákonného příkazu“ v případě dělení domu prohlášením vlastníka na 5 a více jednotek, tj. společenství se nezaloží, tak budou převody blokovány, aby byli vlastníci „donuceni k založení společenství“.

Pokud dojde vkladem prohlášení k založení SVJ, § 1198 (2) se neuplatní, naopak se uplatní §§ 1202 a 1203.

Když k založení vkladem prohlášení nedojde, budou vlastníci nuceni k založení blokací. Jenže oni nebudou dle znění § 1198 (2) nuceni jen k založení, ale taky k vzniku. Takže společenství bude muset vzniknout před převodem čtvrté jednotky, kdežto kdyby k založení vkladem prohlášení došlo, vznikne, až když původní vlastník ztratí většinu hlasů. To je zvláštní asymetrie a já se ptám, proč nejsou převody blokovány spíše založením než vznikem (pak by vše v případě nezaložení vkladem prohlášení probíhalo stejně jako obdobně jako v případě založení vkladem prohlášení, uplatnily by se §§ 1202 a 1203. A Vy skutečně citujete z důvodové zprávy, že vlastníci mají být blokací nuceni k založení, ne ke vzniku.

Jak jste přišel na to, že „Účelem blokace ale přece je, aby SVJ vzniklo jako právnická osoba a bylo zapsáno do veřejného rejstříku“? Proč nemůže vznikat SVJ vždy teprve, až původní vlastník ztratí většinu hlasů?

Martle,

Váš výklad má jistou logiku, já se ale zatím přikláním k názoru, že blokace převodů se vztahuje na všechny nevzniklé společenství tj. založené i nezaložené, i když v takovém případě u založených s většinou původního vlastníka vzniká ta kolize, kdy má být blokován převod čtvrté (třetí) jednotky, což ale brání správci splnit povinnost provést tolik převodů, aby ztratil většinový podíl a podal návrh na vklad do rejstříku.

Ptáte se: „Jak jste přišel na to, že „Účelem blokace ale přece je, aby SVJ vzniklo jako právnická osoba a bylo zapsáno do veřejného rejstříku“, a proč nejsou převody blokovány spíše založením než vznikem?“

Vyplývá to z § 1198/2 – Do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků…

Založené společenství funguje ve srovnání se vzniklým společenstvím omezeně, nejde o právnickou osobu, nenajde ho nikdo ve veřejném rejstříku. Přesto, že zákon stanovuje povinnost zapsat společenství do veřejného rejstříku, bez donucovací blokace převodů (v případě, že by blokace by byla využita jen na založení) by problém dneška tj. nezapsání do rejstříku zůstal neřešen. Pokud by správce z jakéholi důvodu po ztrátě většiny návrh na zapsání do rejstřiku nepodal, přestože mut to ukládá za povinnost § 1203 a ani vlastníci nebudou konat, bez donucovací blokace převodů nebude návrh na zápis společenství vlastníků do veřejného rejstříku podán a společenství nevznikne.

Práte se: „Proč nemůže vznikat SVJ vždy teprve, až původní vlastník ztratí většinu hlasů?“

Asi proto, že budou vznikat i společenství, kde nebude mít nikdo většinu.

Dušane, říkáte:

„Vyplývá to z § 1198/2 – Do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků…“

No ale já jsem se přece právě ptal, proč to tam tak je a zda to náhodou není nedopatření. Vy jste řekl, že to není nedopatření, protože záměrem je právě vynutit vznik, já se zeptal, jak to víte, a Vy jste odkázal zpět na § 1198 (2). To je kruh… :)

(Vlastně mě napadá, že ten paragraf může vyžadovat vznik, nikoli založení proto, že ověřit vznik je snazší než ověřit založení. Ale přijde mi to být slabý důvod…)

Podle důvodové zprávy se v NOZ podobně jako u ZoVB zachovavá zákonný požadavek, podle kterého musí společenství vlastníků existovat tam, kde v domě vzniklo alespoň pět jednotek a tří různí vlastníci. K jednomu z hlavních nástrojů, které mají vést k naplnění tohoto požadavku, se zvolila blokace převodů.

Považuji za rozumné a logičtější, že se požaduje vznik a ne jen založení. Založené společenství není právnickou osobou, bez vzniku není v rejstříku. Je ve veřejném zájmu (především v zájmu třetích osob, které jednají se společenstvím, a pro vlastníky konformnější správu ve vzniklém společenství ve srovnání se společenstvím spravovaným podle ustanovení Správa bez vzniku společenství vlastníků) aby společenství vzniklo a bylo v rejstříku.

Nedopatřením je celý NOZ