Víte co obsahují zálohy na správu?

Přesně tak většina SVJ takto funguje, vztahy mezi lidmi jsou super, ale nedej bože,aby se k vám přistěhoval dle LAKE nějaký „rozumný mladý muž“, který si přečte LAKEHO rady na tomto portále a začne vyhrožovat. Vemte si jak dopadl chudák Strýc, který rozhodl, že nebude do tzv.“FO"přispívat a stanovenou sumu bude skládat do úschovy a čekat, až ho výbor SVJ zažaluje. Chudák je teď na schůzi za blba, protože mu nemůžou vysvětlit, že když přispívá podle podílů, tak se taky i podle podílů platí. A on pořád mele svou, že LAKE to na portále psal a že je třeba vše předložit a že je to pravda. Mimochodem na tomto portále je anketa kolik platí ostatní do „fondu oprav“? Asi to o něčem vypovídá.

A PROTO TYTO LAKEHO RADY ŠKODÍ ZDRAVÍ A MOHOU I ZABÍJET(dobré vztahy v domě).

Hezký den Jana

Paní Janaa,
pouhou žádost o informace označujete za „škodlivou“ a strašíte že „zabije dobré vztahy v domě“. Myslíte tuto pitomost vážně? Zřejmě jste paranoidní. Dobře byste si rozuměla s dřívějšími komunistickými mocipány. Přesně toto bylo (jen ve větším měřítku) obsahem textu tzv. Anticharty: Lid Československa, vedený Komunistickou stranou po boku bratrského Sovětského svazu neochvějně pokračuje v budování socialismu, jen ztroskotanci a samozvanci se snaží mu v tom bránit. Neprojdou!
Těmito zavrženíhodnými odpadlíky byli tenkrát Václav Havel, Jan Patočka a dalších 240 signatářů Charty 77.

Nedochází Vám, že práva vlastníka jednotky nemohou být předmětem nějakého handlu ve stylu „smrádek, ale teploučko“. Přesně tento názor nám vnucovala „strana a vláda“ do roku 1989. Já si ještě pamatuji dobu, kdy v médiích vládla cenzura a cizí „štvavé“ vysílání bylo rušeno. Vy totéž jen opakujete v menším měřítku o 35 roků později.

Vaše názory svědčí o absenci právního vědomí. Právě kvůli Vám (a Vám podobným) se na tomto portálu opakují stížnosti vlastníků jednotek, kteří se nemohou dostat k informacím a jejich zákonná práva jsou jim upírána. Inu, neochota postupovat podle práva bývá kombinována s neschopností. Dobré vztahy v domě, o které Vám jde, můžete mít i bez porušování zákona a bez okřikování vlastníků.

Na manipulátory ve výborech se plně hodí tento dřívější příspěvek o porušování práva, sociální manipulaci a zastrašování v SVJ: http://www.portalsvj.cz/…ypisy-z-uctu#…

Mějte se pěkně.

lake

Vážený pane LAKE, děkuji za připomenutí doby, kdy tady vládla cenzura a cizí „štvavé“ vysílání bylo rušeno. Tato cenzura nám tady na vašem portále stále pokračuje a některé příspěvky jsou zde ne „rušeny“, ale zrušeny. A to nemluvím o upravování a manipulování s příspěvky. O tom který názor je správný rozhoduje určitá osoba (všichni víme která), takže dnešní svobodou názoru na tomto portále bych se neoháněl. Píšete o nějakém porušování zákona a okřikování vlastníků, kde jste na to přišel ? Ve většině případů je to porušováno jen dle LAKE, ale představte si, že to nikomu nevadí. Ve vašem příběhu píšete o rozumném mladém muži vracejícím se z USA. Cožpak si předem před koupí nezjistil co vše se v daném domě platí(úvěr,správa…) a jak vše funguje ? Možná, že by nebylo za škodu se také seznámit s protistranou, ať máme trochu vyvážené informace a ne jen vaše podání že dotyčný je okrádán a pod. Dle vyjádření jiných ale vidím, že u většiny rozumných to funguje tak jako i u nás.

PS: Mimochodem jsem strašně zvědava na Vaši, odpověď kterou Vám položil Neználek dne 20. Srpna 2012 v 6:41. Dočkáme se jak postupovat dále ve vašem případě, když je „porušován zákon a okřikováni vlastníci“ ?

Paní Janaa,
Nezmínil jsem se ani slovem o tom, že by dotyčný mladý muž byl kýmkoliv okrádán. To je Vaše fantazie. Odborně se to nazývá paranoidní bludy. To by vysvětlovalo, proč při pouhém pomyšlení na to, že někdo požádá výbor o informace, reagujete neadekvátně jako by Vám vrážel hřebík do prdele.

V úvodním příspěvku jsem popsal přesně situaci, kdy zákon je porušován a vlastníkovi jsou upírány informace o účelu a výši záloh. Je u toho odkaz na původní dotaz zveřejněný v jiné diskusi. Vy se však kupodivu ptáte „kde jsem na to přišel“. Umíte snad číst …

Nakonec se ptáte „jak postupovat dále ve vašem případě, když je porušován zákon a okřikováni vlastníci“.
Odpověď najdete také přímo v úvodním příspěvku tohoto vlákna.

Pokud je Vaším cílem poradit tazatelům, zkuste tedy odpovědět na dvě konkrétní otázky, které jsem položil panu anonnovi: http://www.portalsvj.cz/…hy-na-spravu#…. Na jeho odpovědi marně čekám. Jsem zvědavý i na Vaši odpověď. Alespoň zjistíme, jak Váš názor obstojí v praxi.

lake

Pane anonne, stěžujete si překvapivě: „Asi netušíte jak obtížné je PRAKTICKY lidi donutit k nějakému zvýšení plateb.“.

Já jsem zde přece nabídl ověřený postup jak vlastníky donutit k tomuto zvýšení. Ano, jde o dlouhodobý plán oprav neboli „Reserve study“. Píšu o tom v celém tomto vláknu.

Vlastníci jedině v Reserve study názorně uvidí, jak v dalších letech budou nevyhnutelně dožívat další a další části domu a jak bude nutné na jejich opravu či výměnu zajišťovat nemalé částky – právě toto poznání je přiměje, aby zvedli ruku pro tvorbu vyšší dlouhodobé zálohy. Vy však proti mé informaci vystupujete velmi tvrdě – a zároveň si stěžujete, že Vy, anonn, nejste schopen vlastníky přimět k vyššímu spoření! Podivná rozpolcenost ducha.

Je zřejmé, že nerozumíte ani právu, ani ekonomice ani dlouhodobému plánování údržby domu. Jinak byste tak zuřivě nevystupoval proti celosvětově ověřenému postupu, který Vám může pomoci dosáhnut vašeho cíle. To, co je ve většině zemí světa naprosto běžné je pro Vás nepředstavitelné. Chcete na jedné straně z vlastníka dostat peníze, ale na druhé straně se bráníte pro něj sestavit dlouhodobý plán údržby a oprav jeho majetku. Vždyť je to směšné…
.............­.............­.............­.............­.............­.............­...

Znovu připomenu, že toto vlákno jsem založil pro toho vlastníka jednotky, který je nucen k úhradě ničím nedoložených částek a nemůže se domoci informací o hospodaření. Uvedl jsem to naprosto jasně v úvodním příspěvku. Tento vlastník tedy stojí v opozici proti SVJ – právnické osobě. A myslím, že zde své informace najde.

.............­.............­.............­.............­.............­......
Otázka pro anonna:
Co byste radil tomuto tazateli v jeho situaci? Aby platil dále naslepo a počkal na vyúčtování, které nikdy nepřijde? Toto je konkrétní případ ze dne 2. června 2012. Nevykrucujte se odpovězte mu jak se má zachovat.
Podle Vás (tedy držet hubu a platit)? Nebo podle mne?

A co poradíte tomuto tazateli (dotaz 16. srpen 2012)? Který z postupů mu přinese výsledek? Váš, nebo můj?
.............­.............­.............­.............­.............­......

lake

Lake píše toto, cituji:

„Vlastníci jedině v Reserve study názorně uvidí, jak v dalších letech budou nevyhnutelně dožívat další a další části domu a jak bude nutné na jejich opravu či výměnu zajišťovat nemalé částky – právě toto poznání je přiměje, aby zvedli ruku pro tvorbu vyšší dlouhodobé zálohy.“ Konec citace.

Milý zlatý Lake, většině lidí můžete předkládat tisíce plánů, tisíckrát jim můžete vyčíslovat co má jakou životnost a kdy to doslouží, ale 99% z nich tím NEPŘESVĚDČÍTE, aby zvedli ruku pro vyšší zálohy!!!

Nevymýšlejte teorie o schopnostech či neschopnostech výborů SVJ či představenstev BD, to je o mentalitě lidí a je to až na výjimky VŠUDE stejné.

Nepopírám že máte jistý právnický rozhled, ale Vaše názory jsou pouze salonní tlachy. Nic víc, nic míň. Takovýchto tlachalů jsou plné úřady a parlament, proto jsme tam, kde jsme. NIKDY jste se nepochlubil, zda máte skutečné právní vzdělání či jen papouškujete judikáty. NIKDY jste také neřekl, zda máte také PRAKTICKOU zkušenost s prací v orgánech SVJ nebo BD či opět jen teoretizujete?

Já vykonávám v družstevním domě v Chebu s 36 byt. jednotkami a s cca 67% vlastníků funkci předsedy samosprávy již pátým rokem. Je mi 38 let, mám za to 2500 Kč 1× ročně. Vzděláním jsem „jen“ vyučen.

Odpovíte mi??? Bez vytáček? Bez nadutosti Vám tak vlastní?

To ale znamená, že si výši měsíčních záloh na správu cucáte z prstu. Jakýkoliv jiný racionální postup je plánováním. Proč se tomu tak zarputile bráníte? Lake netvrdí, že se plán musí za každou cenu splnit. Můžete mít v plánu trubky, pak plán změníte a opravíte střechu (otázkou je, proč jste v plánu neměli i střechu). Vy z toho vyvozujete, že jakékoliv plánovaní je zbytečné. Nesprávně. S vaším přístupem by Američané nikdy nepřistáli na Měsíci. Těch neznámých měli v plánu nekonečně krát více než si vůbec dokážete představit. A přesto plánovali. Jinak by totiž nemohli žádat Kongres o roční příspěvky.

„…Můžete mít v plánu trubky, pak plán změníte a opravíte střechu…“

• nikoliv „Ujče“ – kdyby jste četl více příspěvků uvedeno je jasně, že to na co vybíráte příspěvky na správu musí být „opravou“ ale především pak, pokud se účel vybraných příspěvků nenaplní – že je i bývalý spoluvlASTNÍK oprávněn vymáhat je nazpět. Věřím, že je pohodlné vybírat a po vybrání 60% si jen tak ze srandy změnit účel doposud vybrané sumy a nadále ji použít jinak.

Neználek

A já snad tvrdím že nic neplánujeme? Plánujeme ve výboru, od toho jsme byli zvoleni. Kdo se zeptá ten se dozví na co se peníze použily/použijí. Plánujeme ale něčím jako je schvalování rozpočtu nezatěžujeme shromáždění.

Asi netušíte jak obtížné je PRAKTICKY lidi donutit k nějakému zvýšení plateb. Pro lidi je mnohem jednodušší platit 5 let po sobě 5× tisíc korun než 4×5 stovek a pátý rok 3 tisíce. Uvedl jsem to již na příkladu „obyčejných“ záloh na služby jaký je problém z lidí páčit nedoplatky jen proto že platili měsíčně o stovku méně.

Předseda

Pane lake, vysvětlil jste onomu „rozumnému“ mladému muži, že když dostane podrobný položkový rozpis tvorby rezerv na všechny společné části s životností do 30 let, že v každém SVJ, kde bude pár let bydlet, nechá s největší pravděpodobností více peněz, než když bude platit zálohy na jejich správu ve výši nutných oprav a výměn na následujících cca 5 let plus přiměřenou rezervu na nepředvídané výdaje? Mimochodem, dělat finanční prognózy na 30 let je – a to nejen v dnešní době – celkem k ničemu. Zkuste si vzpomenout na rok 1982 (pokud jste v té době byl už dospělý), jaký by asi byl dnes výsledek vašich finančních prognóz a předpokladů? A jaký bude výsledek dnešních finančních prognóz a předpokladů v roce 2042 (i když si pečlivě spočítáte DCF)? Na druhé straně, ani já nejsem příznivcem zbytečně vysokých záloh na správu. Tyto zálohy musí být ale vždy dostatečně velké, aby pokryly běžné plánované náklady a aby SVJ vždy mělo určitou rezervu na nepředvídané výdaje, jejíž výše závisí na velikosti SVJ a řadě dalších faktorů (např. zda SVJ splácí, nebo nesplácí úvěry, na fixaci úrokové sazby atd.). Přeji hezký den, Šárka

Paní Šárko, jakákoliv „rezerva na nepředvídatelné výdaje“ je nevymahatelná. Píšu to zde asi popáté. Nestačilo?

A snad jste dostatečně inteligentní osoba, takže si umíte představit, že dlouhodobý plán oprav a údržby sestavený na 30 let dopředu se pravidelně aktualizuje. (Ve státě California povinně mimimálně každé tři roky). A zahrnuje (rovněž povinně) vliv inflace. Nebo jste si myslela že sestavíte plán a třicet let podle něj pojedete beze změny? Takovou blbost snad nemůže nikdo mínit vážně …

lake

Teoreticky máte pravdu. V praxi postačí ve většině případů postupovat jednodušším způsobem:

Odpovídají předepsané zálohy na správu skutečným výdajům na správu za minulé období (za posledních několik let)? Pokud ano, lze předepsané zálohy na správu pokládat za přiměřené a platím je. Pokud ne, pokládám je bez bližšího odůvodnění za nepřiměřené a neplatím. (Přičemž ono odůvodnění prozkoumám a v případě potřeby snadno napadnu právě pro nesoulad se skutečnými náklady.) Tímto postupem se vždy zálohy zpětně srovnají se skutečností bez nějakého složitějšího prognózování.

Ostatně stejně se postupuje u plateb za služby, když i u služeb je přesně stejný problém: typicky jsou náklady každoročně stejné, ale mimořádně se mohou odchýlit.

Shrnutí: Zálohy předepisuji a hradím ve výši skutečných nákladů.

Pane lake, byť Vaše příspěvky dlouhodobě sleduji a převážně je beru jako odborné a smysluplné, nemohu souhlasit s Vaším nabádáním, aby vlastníci nehradili žádné prostředky do fondu dlouhodobých záloh. Teorie kterou uvádíte z Kalifornie, je pro naše poměry poměrně málo použitelná.V USA je mentalita lidí historicky naprosto jiná a nedá se srovnávat se stále zažitým vlastnickým uvědoměním lidí u nás. Tady každý kdo se stane vlastníkem bytu, tak si myslí, že dům v širším smyslu, je v majetku nějaké vyšší moci a to ho bude opravovat za peníze někoho ještě záhadnějšího. Proč by měl platit opravu střechy když on bydlí 3 patra pod ní a k ničemu ji nepotřebuje, proč by měl platit opravu výtahu, když on chodí do 1 patra pěšky…atd Vaše teorie o dlouhodobém plánu na desítky let dopředu je rovněž pro české poměry poněkud nepraktická. Náš dům kolaudován v r.2006 má za sebou již proinvestováno cca.250 000,– za pozáruční havarijní opravy a v nejbližší době nás čeká investice dalších cca. 500 000,–Kč. Na ustanovující schůzi SVJ byli vlastníci ujištěni developerem, že novostavba nebude vyžadovat žádné větší opravy 15–20let. To si každý pamatuje velice dobře, a velkým úsilím pro mě bylo prosadit alespoň 5,–/m2 do „klobouku“. Rád bych viděl vás jak plánujete na desetiletí dopředu s využitím kalifornského inflačního koeficientu, když máte 120 000,–Kč v klobouku za rok a urgentní opravy za 200 000,–. Co z toho plyne? Musí se improvizovat a řešit operativně. Plán je na … A Vašemu mladému muži, který se hodlá každé dva roky stěhovat a nechce se mu dávat peníze do cizích domů /a Vy mu ještě radíte ať nic na dlouhodobý účet záloh neplatí/ nechť si koupí RD a tam bude mít vše zdarma a navždy. Richard B.

Cituji „Tady každý kdo se stane vlastníkem bytu, tak si myslí, že dům v širším smyslu, je v majetku nějaké vyšší moci a to ho bude opravovat za peníze někoho ještě záhadnějšího. Proč by měl platit opravu střechy když on bydlí 3 patra pod ní a k ničemu ji nepotřebuje, proč by měl platit opravu výtahu, když on chodí do 1 patra pěšky…“

Opět MOJE SLOVA! tady v ČR si každý myslí že si kupuje BYT který visí tak nějak ve vzduchoprázdnu a „tam někde“ existuje nějaké SVJ které přece opravuje ten dům. Ještě markantnější je to u novostaveb, kde si lidé myslí že dali melouny za byt a do „společného“ nebudou muset 20–30 let dát ani korunu. Jsem rád že tu i další potvrzují PRAKTICKÉ příklady toho jak je nutné sypat i do novostavby další a další peníze.

Nějaké plánování oprav je sice hezká teorie ale bohužel v českých poměrech nepoužitelná. Kvalita odvedených stavebních prací je ubohá a případné pozáruční opravy nelze předvídat. Přitom jde často o statisícové nebo dokonce milionové nečekané náklady.

Někdy bych rád viděl (nebo snad vlastně ani ne) to čistě teoretické SVJ kde vše funguje striktně dle zákona a všemu šéfuje lake. To by byla asi dobrá groteska.

Předseda

Super SVJ napsal: "... nemohu souhlasit s Vaším nabádáním, aby vlastníci nehradili žádné prostředky do fondu dlouhodobých záloh.".
Mýlíte se. Nic takového jsem nenapsal ani netvrdil. Napsal jsem pouze to, že k vybírání záloh musí být splněna zákonná podmínka - že jde o zálohy na budoucí nutné výdaje, což je SVJ povinno na požádání prokázat. Pánové ve výborech si zvykli, že vlastníka jednotky je možno překřičet, přehlasovat, ignorovat. Dobrá - ale nečekejte, že vám dá své peníze.

SuperSVJ napsal: "V USA je mentalita lidí historicky naprosto jiná a nedá se srovnávat se stále zažitým vlastnickým uvědoměním lidí u nás. ".
Přeložím tedy Vaši větu do češtiny: "Lidé v USA se nenechají vodit za nos a manipulovat tak snadno, jako je tomu u nás. Proto by tam neprošlo vybírání NEVRATNÝCH záloh bez konkrétního účelu a časového určení."

Super SVJ napsal: "Teorie kterou uvádíte z Kalifornie, ...".
Opět se mýlíte. Nejde o teorii. Viz český zákon č. 72/1994 o vlastnictví bytů, § 15 odst. 2. Společenství není oprávněno vymáhat placení záloh, není-li schopno prokázat konkrétní budoucí NUTNÝ účel těchto záloh. Pokud to v některém SVJ není dodržováno, jde o odchylku od zákonné úpravy, která existuje pouze díky souhlasu všech s takovou odchylkou.
-------------------------------------------------------------

Může Vás to štvát, můžete s tím nesouhlasit (jako pan anonn), můžete tvrdit že neumíte nebo nechcete sestavovat dlouhodobý rozpočet (jako pan Krupp) - ale to je asi tak všechno co můžete.

Až vás ve Vašem SVJ kterýkoliv vlastník požádá o předložení takového SCHVÁLENÉHO dlouhodobého plánu, budete mu muset vyhovět Vy, anonn i Krupp. Protože jinak od něj neuvidíte ani korunu. Smiřte se s tím. Zacpávat si oči a uši před právní realitou nepomůže ani jednomu z vás.

lake

Pane lake, na rozdíl od Super SVJ nemyslím, že to je o mentalitě. Je to o realitě. Ucpání odpadu ani prasknutí přívodu vody nenaplánujete, kdybyste se rozkrájel. Znovu se vás ptám, jaky je rozdíl mezi dlouhodobým plánováním a naplánováním určité zálohy. Pokud plánujete v horizontu 10 a více let je to naprostá utopie a vědí to všichni, kdo reálně hospodaří. Materiály se mění, vývoj cen a inflaci nenaplánujete, ať tvrdíte opak. Skutečnou cenu budete znát až po skončení výběrového řízení. Skutečné termíny provedení budete rovněž posouvat, neboť i priority se za takovou dobu změní. Za takovou dobu se může výrazně změnit pohled na pořadí důležitosti, než to vidíme teď. Změní se i vlastníci a ti aktuální v jiné době to uvidí jinak. Možná se změní i zákon. Jenom nevyzpytatelnost havarií zůstane. Vaše tvrzení, že havarii uhradíte z dlouhodobé zálohy a pak ty peníze vyberete je jen potvrzení, že rezervu potřebujete, měl jste ji a použil jí. Jen to nechcete přiznat. Pokud byste skutečně ctil důsledný výklad zákona, tak byste to udělat nemohl, neboť jste použil peníze v rozporu s vaším plánem a tedy i se zákonem. Vy jenom nutíte ke kamuflacím, neboť každý dokáže naplánovat akci o jejíž nezbytnosti přesvědčen není, která se dá o rok až dva odložit a tím získat jinde vynaložené peníze zpět. Podle mne je jen tvorba rezervy férové označení toho, co vy označujete detailní a přesné plánování.

Jirka

Pan Krupp opět straší haváriemi. Náklady na odstranění havárie se samozřejmě zaplatí z účtu SVJ. Pokud „spoříte“ podle schváleného plánu např. na opravu střechy, výtahu, apod., pak po zaplacení nákladů havárie následně podle okolností buď posunete termín opravy nebo zvýšíte měsíční platbu DZO (případně kombinace obého), tj. aktualizujete plán oprav. Stejně tak učiníte, když usnesením nepředvídatelně změníte svá předchozí rozhodnutí, priority, atd. (jak píše pan Krupp). Plán oprav není neměnný. Po každé aktualizaci plánu oprav znovu stanovíte měsíční výši záloh DZO. To se ani nemusí schvalovat, to matematicky vyplyne.

Pokud nemáte nic v plánu a na účtu DZO je nula, pak si na havárii můžete půjčit od svého bankéře (jako ti již zmínění staří Babyloňané a Egypťané).

Pokud si z nějakého důvodu nechcete půjčovat a ani nemáte důvod vybírat DZO (žádnou opravu neplánujete), a přesto chcete mít rezervu na havárie, pak můžete nadsadit zálohu na služby (teplo, voda), případně na některé dílčí náklady na správu domu (např. el. spol. prostor). V případě, že havárie nenastala, po vyúčtování služeb vrátíte celý přeplatek. V případě, že havárie nastala, od přeplatku za služby odečtete jednorázovou platbu za havárii (někomu nebo i všem pak samozřejmě může vzniknout nedoplatek).

Otázkou je, jak velkou rezervu na havárie chcete udržovat. Asi nemá valný smysl léta platit stejnou částku do „fondu oprav“ bez plánu oprav jen kvůli haváriím. Rezerva z nadsazených záloh na služby má tu výhodu, že se přeplatky z vyúčtování každoročně vracejí. „Spoříte“ si tedy jen do určité částky. Nevzniká nějaký neustále rostoucí balík neúčelně vázaných peněz. A při prodeji bytu se vám bezděčně „naspořené“ peníze vrátí (nebyla-li ovšem havárie).

Určitě teď někdo namítne, že zálohy na služby se nadsazovat nesmějí. Pak mu tedy nezbude, nemaje peněz na účtu DZO, než v případě havárie oběhnout partaje a peníze vybrat do klobouku (jako to udělal ten pilot bez paliva).

Pane Kruppe,
pokud řádně plánujete a vybíráte podle toho zálohy, vytvoří se vám sama od sebe částka, kterou samozřejmě můžete využít při nenadálé události k odvrácení hrozící škody (§ 419 ObčZ). To snad ani netřeba zdůrazňovat.

Ale znovu (asi počtvrté) upozorňuji, že přijdete li za mnou s tím, abych dal v průběhu pěti let zálohu 50000 na neznámý a neurčený účel, odpovím Vám ihned a jasně NE.

Zřejmě Vám uniká, že co český zákonodárce nazývá „zálohou“ je záloha pouze podle jména: její jakékoliv části jsou prakticky nevratné, vyjma dvou případů:

• vlastník jednotky přesvědčí shromáždění aby odhlasovalo vrácení;
• odpadl účel ke kterému byla záloha vybírána a SVJ je povinno vrátit částku na základě svého bezdůvodného obohacení (§ 451 ObčZ).

Nejsem tak naivní, abych strkal peníze do černé díry. Možná je dnes můj názor menšinový a jsem jedním z mála myslících mezi stády ovcí. Budiž. Je jen otázkou času, kdy bude takto uvažovat více vlastníků jednotek. Výbor (i ten Váš) se tomu bude muset přizpůsobit.

Budete si muset najít způsob plánování výdajů, stejně jako si jej našly miliony Asociací v Kalifornii, miliony Condominií v kanadském Ontariu (Ontario Condominium Act 1998, §94) a v desítkách dalších států Unie a kanadských provinciích, ve Francii, v Británii i jinde.

To je vše, co se o tom dnes dá v zaprděném Česku říci.

lake

„… její jakékoliv části jsou prakticky nevratné, vyjma dvou případů…“

• nerozumím, PROČ BY MĚLA BÝT NEVRATNÁ? Jde o správný výklad: §15/2 přece uvádí cit.

  …Výši záloh si určí vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech…

  to zvýrazněné v textu §15/2 je přeci „defaultní“ forma té LAKE „Reserve study“
   
  

  Jádrem pudla ale, je seznat, že zálohy dle §15/2 jsou pořád zálohami a tedy závazkem dle §15/4. Závazkem vůči tomu kdo je oprávněně/povinně uhradil. 
  

  • stanovenou výši záloh dle §15/2 může vlastník nedoplácet (což ho přivede před soud) nebo přeplácet – nevím komu by to vadilo pokud ne vlastníku samotnému
  • usnesená výše záloh ale nemusí odpovídat žádné myslitelné/opráv­něné „Reserve study“ (je stanovena z křišťálové koule a může být i „pod“ i „nad“ potřebnou výši)
  
  V případě, že poskytnuté zálohy překračují požadavky uvedené v §15/1 tak pak, vznikne vlastníkovi „přeplatek“ zcela na stejném principu jak vzniká přeplatek u záloh hrazených na služby. Já nikde v §15/1 ani §15/2 nečtu, že by zálohy zaplacení nad-účel uvedený v §15/1 se stávaly bezúplatným finančním darem se kterým může SVJ nakládat dle libosti
  
  Takže ještě jednou se ptám: PROČ BY MĚLY BÝT NEVRATNÉ ???
  anebo co konkrétně je NEVRATNÉ …

  třeba se jen neshodneme na „pojmech“ tedy na tom co je

  ZELENÉ

  a co je

  MODRÉ

Neználek

Ověřený postup asi nelze dodat, jednoduše proto, že postup jedné strany je vázaný na postup protistrany a tedy je „velmi“ flexibilni. I pokud by doslo k soudni pri, tak nebude existovat spolecny jednoduchy postup a i ve stejnych pripadech nemusi byt stejny rozsudek… A v neposledni rade soudit se s SVJ znamena se tak trochu soudit sam se sebou, takze nikdy nevyhraju. Spise pokud ma nekdo pocit ze zvoleni zastupitele v organech SVJ nekonaji dobre, tak at to jde delat misto nich.

Ověřený postup jsem popsala x-krát. Poprvné v časopise Účetnictví v č. 11/2007 v miniseriálu o tzv. „fondu oprav“. Od roku 2008 v celé řadě příspěvků na tomto portálu, dále na svém webu věnovaném účetnictví SVJ i v příkladech prodávaných v e-shopku.

Ověřený postup je následující:

Někdy v listopadu probereme a schválíme na shromáždění plán oprav a údržby a rozpočet nákladů na správu.

Rozpočet zahrnuje běžné náklady (např. pojistné, bankovní aj. poplatky, odměny výboru atd.), náklady na akce plánované na několik let dopředu a nějakou rezervu na nečekané výdaje (např. na havarijní opravy).

Měsíční příspěvek každého vlastníka se zjistí tak, že se roční rozpočtované náklady vydělí 12 měsíci a výsledná částka se vynásobí spoluvlastnickými podíly vlastníků jednotek.

U nákladů rozdělovaných jinak podle dohody podepsné všemi vlasníky se postupuje v souladu s dohodou.

Ukázku rozpočtu a z něho odvozených příspěvků (z roku 2007) si můžete prohlédnout, když si objednáte Klaiex 4 zdarma na http://www.portalsvj.cz/klaiex/. Najdete ji v souboru Podklady na listech Rozpočet a Příspěvky na správu.

Takto postupujeme od vzniku SVJ. Schvalování rozpočtu nákladů na správu platný ZoVB neobsahuje, přesto existuje, a sice u těch SVJ, která při tvorbě vlastních stanov opisovala vzorové.

Aktualizovaný příklad zaúčtovaný v Excelu Klaiex 12, kde jsou promítnuty odměny výboru SVJ včetně SZ, je v e-shopku (3 soubory za 130 Kč).

Jako ukázka ale docela postačí stařičký Klaeix 4. Těm, kdo potřebují jasné algoritmy jej doporučuji už proto, že novém ObčZ je v § 1200 předepsáno, že součástí stanov jsou mimo jiné i pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství.

Vzhledem k tomu, že pravidla doznají podstatné změny, doporučuji přemýšlet nad rozpočty na správu od roku 2014 už teď. Jeden z příspěvků k této problematice je tady: http://klaiex.webnode.cz/…d-roku-2014/.

N. Klainová

Cituji:

„Rozpočet zahrnuje běžné náklady (např. pojistné, bankovní aj. poplatky, odměny výboru atd.), náklady na akce plánované na několik let dopředu a nějakou rezervu na nečekané výdaje (např. na havarijní opravy).“

A to je to co tu od začátku tvrdím. Jediný rozdíl v našem SVJ je ten, že takto to stanovuje výbor bez shromáždění. Dle lake je tento postup protizákonný. Přesto je to podle mě praxe v naprosté většině SVJ.

Předseda

Pane anonne, píšete nesmysly. Netvrdil jsem, že skládat peníze naslepo do klobouku je protizákonný postup. Máte v tom zmatek. Už jsem Vám naprosto totéž jednou vysvětloval dne 30. března 2012: http://www.portalsvj.cz/…-spravu-domu#…

ZoVB je soukromoprávní předpis, takže když se všichni dohodli, že budou skládat zálohy na neznámý tajemný účel, není na tom nic protizákonného. Je to jejich svobodná vůle.

Jen jsem upozornil na to, že protizákonné by bylo vymáhat tyto bezdůvodné zálohy na nesouhlasícím vlastníkovi, který požaduje dodržování § 15 odst. 2 zákona. Povinnost platit naslepo mu nelze uložit hlasováním shromáždění, i když byste takto rád postupoval.

Situace ve Vašem SVJ je speciální v tom, že může platit pouze pokud se tak dohodli všichni. Já jsem ovšem založil toto vlákno pro tazatele, který nežije v ideálním SVJ. Jeho situaci jsem zmínil v úvodním příspěvku, ostatně on sám vylíčil poměry ve svém SVJ takto: http://www.portalsvj.cz/…podareni-svj

Vaše hledisko je hlediskem předsedy, takže se na věc díváte z opačné strany než řadový vlastník jednotky. I Vy však musíte respektovat zákon, jestliže vlastník začne vyžadovat jeho dodoržování.

lake

Pane lake, mám pocit, že některé vaše příspěvky jsou škodlivé. Představte si situaci, která skutečně reálně nastala. Dva dny před štědrým dnem praskne potrubí a voda se valí do domu. Vodárny po několika urgencích zastaví vodu v celé ulici. Blíží se štědrý večer a voda nikde neteče. Neseženete jinou firmu než firmu, která požaduje zaplacení keš. Jak byste jednal s vaší (zločinnou) teorií, že nikdo není povinen platit stanovenou rezervu? Úvahy o pojišťovně si nechte od cesty. Je lhostejné, zda je dům pojištěn, neboť pojišťovna zaplatí, ale až po provedení opravy. Těch 50 tis. potřebujete okamžitě. To nehovořím o situacích, kdy do domu začne zatékat. Tady sice nejde o hodiny ale o týdny, zato potřebná částka je několikanásobně vyšší. Pojišťovna opravu nezaplatí, to by střechu musela odnést vichřice. Jste salonní teoretik a většinu Vašich názorů oceňuji. Nemohl byste ale dělat ve výboru, protože teorie je v takovýchto případech v koncích. Potřebných 10 tis. do několika dnů od řady lidí nevyrazíte. Často je ani neseženete. Co tedy radíte v takovéto situaci? Jirka

Jirka

Pane Kruppe,
Vaše tvrzení o instalatérech, kteří vyžadují platbu předem na ruku jste si vymyslel. Žádná firma která chce získat zakázku se takto nechová, pokud ovšem Vaše SVJ není ve městě známo jako notorický neplatič. Pokud má vaše SVJ takovou pověst, může za to výbor.

Do situace s finanční nedostatečností se může Vaše SVJ dostat ve dvou případech:

• jde o „mladé“ SVJ, které nemá dosud vytvořenu dostatečnou dlouhodobou zálohu.
• jde o SVJ, v němž výbor i vlastníci – šetřílci vybírají dlouhodobě příliš nízké zálohy, nepostačující k reprodukci majetku. To je pak samozřejmě jejich chyba, nikoliv moje.

Srdcervoucí historky o prasklém potrubí mohou zaujmout jen toho, kdo nezná princip cashflow. K financování živelní pohromy nebo nenadálé havárie se přece použijí naspořené zálohy. Pro následující období se případně zálohy vlastníkům zvednou tak, aby tvorba dlouhodobé zálohy pokračovala podle plánu.

Mladé SVJ, kde nejsou dosud vytvořeny dlouhodobé zálohy, může postupovat i jinak, opět zcela standardním a všeobecně známým způsobem:

• krátkodobá bankovní půjčka,
• nebo může opravu zafinancovat jeden nebo více vlastníků jednotek. Těm pak tuto částku SVJ vrátí. Chtějí-li vlastníci tekoucí vodu, ať se snaží, není-liž pravda?

Přečtěte si k tomu čerstvou agenturní zprávu: Letecká společnost Air France vybrala od cestujících v letadle peníze v hotovosti, aby piloti mohli nakoupit palivo pro odlet: http://zpravy.idnes.cz/…ranicni.aspx?…
Pročpak z obyčejného prasklého potrubí děláte neřešitelný problém?

Celý Váš příklad slouží pouze k obhajobě tvorby jakéhosi nekontrolovatelného „černého fondu“. Znovu opakuji: zálohy lze vlastníkovi předepsat pouze v přiměřené a prokazatelné výši na konkrétní účel. Podloženo studií životnosti zařízení a odhadem výdajů na opravu/výměnu (reserve study). Cokoliv jiného je báchorka, které vlastník jednotky může nebo nemusí uvěřit. K tomu bývá vlastník jednotky krmen hrůzostrašnými historkami o hrozných haváriích, které číhají za rohem a na které je nutno bez zdůvodnění šetřit a křečkovat.

Označujete mé příspěvky za „škodlivé“ nejspíše proto, že tyto šamanské manipulace výborů odhaluji a píšu jak se ve světě standardně řeší plánování příjmů a výdajů.

Moje příspěvky nejspíše jsou škodlivé – ale jen pro výbor, který vlastníky tahá za nos. Jsou krmeni nesmysly, které pramení z neschopnosti či neochoty výboru řádně plánovat výdaje SVJ. Pokud výbor předkládá vlastníkům strašidelné báchorky o katastrofách namísto toho, aby předložil fakta a čísla – záleží jen na vlastnících, zda si takové vodění za nos nechají líbit.

lake

To, co jste zde napsal, je právě ukázka naprosté demagogie. Naše SVJ nemá žádné černé fondy, neutajuje nic před vlastníky a nemá žádné platební problémy. Případ s vodou se stal v Praze a hledejte firmu, která bude na štědrý den bušit sbíječkou a svařovat. Nepřál bych vám to. Nebyl problém, aby se členové výboru složili a peníze nejbližší pracovní den vybrali a vrátili právě z rezervy.

Vaše úvahy svědčí o preferenci zákona před zdravým rozumem. Uváděné studie nebudou právě levné. To je pro všechny lepší tyto vámi doporučované výdaje ušetřit a vybrané peníze dát místo toho do rezervy. Vámi zmiňovaná „neschopnost či neochota výboru řádně plánovat výdaje SVJ“ je hloupost. Otázka je zda každé SVJ může mít takového odborníka, který je schopen splnit vámi požadované výmysly. Podle mne jde vždy o posouzení, zda náklady na takovéto studie přinesou potřebný efekt. Ve většině případů tomu tak není. Můj názor je, že stačí provést plán nákladů na běžný rok, rámcový plán nákladů na pár let dopředu a stanovit rozumnou rezervu.

Možná se jen trochu rozcházíme v terminologii. Píšete o dostatečné dlouhodobé záloze. Jaký je rozdíl mezi ní a rezervou? Je -li dlouhodobá záloha platba na výměnu střechy, která se bude provádět snad za 30 let a žádný analytik cenu neodhadne, tak jsme možná ve shodě. Před opravou se pak stejně.porovnají naspořené peníze a skutečná cena. Raději ale nazývám věci pravým jménem.

Příklad vrátivšího se studenta mě nepřesvědčil. Pokud nechá rozumnou rezervu v jednom SVJ, nalezne odpovídající rezervu v novém SVJ, kde byt koupí.

Považovat vybírání v letadle na palivo mi opravdu za normální nepřipadá, ač to zákonné snad bude.

Jirka

Byli jsme nuceni u poměrně nové stavby opravit pozáruční vady a fasádu. Proto jsme využili akci Zelená úsporám. Po kompletní opravě domu jsme naznali, že další větší investice nás mohou čekat nejdříve za 20–30 let a proto jsem navrhl zrušit často zavedený stereotyp placení záloh bez účelu. Dohodli jsme si limitní částku 300 tisíc na Vámi zmiňované havarijní účely a dále platíme jen zálohy na služby a energie. Při tom u nás nemáme problém se zneužíváním peněz protože všichni vlastníci obdrží kompletní účetní dokumentaci mailem a na shromáždění také vidíme, že ví o čem se mluví. Jediný motiv je zhodnocování peněz a ulehčení těm, co si na opravu vzali úvěr. Náš účet u FIO je úročený jen 0,6% p.a. Máme šikovné vlastníky, kteří zhodnocují daleko více, ale jejich možnosti nejsou určeny pro právnické osoby. Chápu ovšem, že tato politika se těžko prosazuje v domech s 40 vlastníky. Nás je 12.

Pane Krobe, buď vám nerozumím, nebo rozhodně nefungujete podle názorů pana lake. Těch 300 tis. byste měl vrátit, pokud je nemáte zahrnuty v detailním plánu oprav. Alespoň tak rozumím jeho myšlenkám. 300 tis. rezervy u nového a opraveného domu s 12 vlastníky je pro nás nedostižný sen. Máme 70 let starý, průměrně zanedbaný dům. SVJ je 3 roky staré a má 35 členů. Z toho důvodu to bez rezervy nejde. Pokud bychom měli 300 tis., jsme za vodou. Zmohli jsme se na 250 díky tomu, že původní vlastník stanovil v prohlášení vlastníka zálohy na správu 20Kč/m2. Do doby, než vznikl, výbor, otevřel se účet a SVJ začalo řádně fungovat se těch 250 tis. naspořilo. V posledních dvou letech naopak byly výdaje větší než příjmy. Plánovali jsme co nejlépe jsme uměli, ale vždy se vyskytlo něco, s čím se počítat nedalo. Nechceme ale zvedat platby, neboť víc než polovina jsou důchodci a při koupi bytu finančně vykrváceli. Pokud ale někdo začne uplatňovat myšlenky pana lake a v okamžiku, kdy se některých obdobích bude platit o pár desetikorun víc, než je v plánu oprav, začne dělat problémy, půjdu od toho. Za ty nervy to nestojí.

Jirka

A proč jste tedy u poměrně nové stavby zavedli stereotyp placení záloh bez účelu a ještě s tak velkou částkou ? To jste se nemohli domluvit hned na začátku ? Co jste myslel větou : „Máme šikovné vlastníky, kteří zhodnocují daleko více, ale jejich možnosti nejsou určeny pro právnické osoby.“ ? Jako že s těmi 300 tisíci obchoduje v akciích a nebo kupujete dluhopisy ?

Tento i Váš příspěvek výše = moje slova. Zvlášť ta citace „Jste salonní teoretik a většinu Vašich názorů oceňuji. Nemohl byste ale dělat ve výboru, protože teorie je v takovýchto případech v koncích.“. Jako bych to napsal já.

Často dávám pod příspěvek Lake plusko dokud právní pohled dává smysl. Bohužel zákony ČR jsou často tak zhovadilé že jejich slepé dodržování by úplně znemožnilo běžný chod SVJ. Viz teoretické nesmysly jako „dům jde opravit jen se 100% suhlasem dle lake“, „smlouva o výkonu funkce ve výboru dle lake“ a nyní další v řadě „vybírat lze jen na to na co je plán dle lake“.

Ono praktické vedení SVJ sice vyžaduje znalosti zákonů, ale také praktické zkušenosti. A ty tady pro změnu šířím (nejen) já a někteří teoretici bohužel nechtějí přijmout že v reálném životě (SVJ) to prostě chodí jinak.

Předseda