Umístění solárního panelu na spol.prostorách

Pane Zdenek 22,
O "podnikání" se nikde v tomto příspěvku nepíše. Jde tedy jen o Vaši fantazii, která nemá nic společného se skutečným stavem.

Ostatně k podnikání netřeba velkopanského svolení SVJ. Jestliže si někdo pronajme např. místnost, nebo uzavře smlouvu o úplatném užívání části fasády (pro reklamní panel), nebo umístí na svůj balkon anténu k úplatné distribuci internetového připojení, pak SVJ mu neuděluje žádné svolení k podnikání. Pletete si SVJ s živnostenským úřadem, viďte?

lake

Předpokládám, že se tady bavíme o fotovoltaickém panelu a tedy o výrobě elektřiny. Tu si tazatel jistě nebude skladovat v akumulátoru pro vlastní potřebu, ale prodávat do distribuční sítě. O co se tedy pak jedná, když ne o podnikání?

Myslím, že se memusíme chytat za slovíčko. Ano, SVJ nepovoluje žádné podnikání, ale vydává souhlas k užívání společných částí k podnikání tím, že uzavře příslušnou smlouvu.

Pane Zdenku, odpovím vám velmi mírně: víte o věci prd.

Za prvé: malý FV panel slouží ke spotřebě v domácnosti tazatele, on to jasně napsal. Čtěte co bylo napsáno, jinak nemají Vaše příspěvky smysl.

Za druhé: Výroba elektřiny se dnes často realizuje jako tzv. „ostrovní“ systém, to jest bez napojení na veřejnou síť, se skladováním energie do olověných akumulátorů pro vlastní spotřebu. Že to nevíte je Váš problém. viz https://www.google.cz/search…

Znovu (podruhé) opakuji že nikomu není nic do toho zda a jak konkrétní VJ podniká. Rozhodující je, že dostal svolení od vlastníků jednotek a to se mu vzápětí jiná osoba (SVJ) snaží odejmout, aniž k tomu je oprávněna.

lake

Ano, ve svých příspěvcích jsem reagoval pouze na první tazatelův dotaz a nepřečetl jsem si jeho pozdější upřesnění:

„Ostatně, takto malý solární panel nenahradí ani spotřebu vlastní BJ a tedy dochází pouze k úspoře el. enrgie a ne k její výrobě pro účel prodeje. Nemůže se tedy jednat o komerční využití, ale pouze k výkonu práv související s využíváním BJ- tedy právo na úsporu energie!“

Přesto z tohoto upřesnění nevyplývá jednoznačně, zda se jedná o ostrovní mikro-FVE. Vím, o co se jedná, a také vím, že se jedná o poměrně nákladný systém s dlouhou návratností a že akumulace takto vyrobené a nespotřebované energie je nerentabilní. Jednoznačné vyjádření tazatele by bylo vhodné.

Tato vaše odpověď je velmi zajímavá ale pro mne ne úplně jasná ve vysvětlení a v souvislostech. Můžete to celé popsat tak trochu polopaticky a oddůvodnit, prosím. Asi by mi to velmi pomohlo. Děkuji Pavelh

„…celé popsat tak trochu polopaticky a oddůvodnit…“

1. máte k dispozici „usnesení“ z data-X kde Vám souhlas s realizací vyslovuje >=75%

   nepochybně důležitá podmínka pro možnost stavebních úprav na společných částech SVJ. O ní se rozhoduje dle §11/5 ZVB tj. >=75%

2. máte (pro svou jistotu) i výslovný podpis 38-BJ na listině kde Vám spoluvlastníci dali zřejmě ničím nepodmíněný souhlas s Vaší investicí

   uvádíte sice, že si Předseda vymínil projekt a revizi což sice může vypadat oprávněně, ale zda tuto povinnost máte v písemné podobě neuvádíte. Přesné a písemně stanovené podmínky by ale stanoveny být měly.
   
   Listinu bych již nedal k dispozici pouze kopii. Je tou listinou kde se Vám spoluvlastníci ve své blahosklonnosti upsali k úhradě případně zmařené investice. Zajistil bych si ještě kopii nějaké presenční listiny abych se pojistil proti těm kteří by chtěli svůj podpis na listině tvrzením falešnosti

3. správně, jste tedy na základě těchto rozhodnutí zrealizoval svúj záměr

   argumentace se SATelity je příkladná – nepochybně mění vhled domu a to dle mého názoru k horšímu, a je vhodné ji uvést hlavně těm kteří Vám vyhrožují soudy ale jako argument Vám k řešení nepomůže. Na SAT stejně tak na FVE (Váš případ) nepotřebujete stavební povolení ani ohlášku (§103/1/h StZ)

4. následující konané Shromáždění rozhodovalo o věci o které je nutné rozhodnout dle §11/5 způsobem dle §11/2 což jej podle mého názoru činí NEPLATNÝM

   Je to stejné jako když myslíte ANO ale napíšete NE. Prostě pokud neobsahuje text tohoto usnesení výslovně požadavek na odstranění (přičemž by měl být také navrhovatelem obhájitelný – což podle mého není) pak se jím uvedeným usnesením nemůžete řídit.

5. Já osobně bych zařízení nainstaloval nazpět; nové „usnesení“ bych ignoroval jako neplatné a počkal bych až teprve by proti mně někdo vystoupil způsobem jenž by vyžadoval aktivní obranu

   tj. nechal bych na ostatních aby iniciaovali soudní řízení. Nic na mé nečinnosti by něměnilo ani případné doručení několika jednotlivců, kteří by svůj podpis na listině revokovali. Pokud by byla investice zmařena – i na nich bych se NEPOCHYBNĚ snažil uplatnit škodu. Investici bych považoval za zmařenou teprve poté, co bude platně (§11/5) usneseno „nařízení o odstranění“ a teprve pak nastupuje postup o způsobené škodě, který Vám napsal LAKE.

Neználek

Nějak opět nerozumím bodu 1. Nikde jsem nepsal, že mám ze shromáždění usnesení z data X, kde se vyslovuje souhlas (pokud tím „usnesením“ v uvozovkách nemyslíte ten arch s podpisy 75% vlastníků – pak mi ale nedává smysl bod 2, který by tím pádem bod 1 duplikoval)! bod 3 jsem samozřemě realizoval, ale byl použit (dle mne hloupý protiargument) že satelit je něco jiného, než FVE a navíc je prý na jiné stěně!?! Proto se neustále ptám, zda je nějaký rozdíl ve svislých stěnách u balkónu BJ a na střeše na stěně strojovny výtahu? bod 4 chápu, ale mám opět problém s tím, že neexistuje zápis, který by přesně hlasování k tomuto bodu dokumentoval. V zápise pouze stojí, že mne není svoleno FVE namontovat. Ani přesná otázka k hlasování není jasná a zdokumentovaná v zápise.

Zajímalo by mě na základě čeho zakládáte právo na případné uplatnění změřené investice. ObčZ to neřeší a i ObchZ zná pouze porušení povinnosti ze závazkového vztahu. Zde však žádná smlouva nevznikla, vzniklo zde pravděpodoně pouze právo na umístění panelu FVE. Pokud nebyla uzavřena nějaká smlouva s konkrétnímy možnosti vypovězení, termíny, sankcemi, není na základě čeho tu škodu uplatnit.

Jak si Lake vetsinou vazim, myslim, ze zde slapl vedle. A vy s argumentaci take. Pro blizsi a hlavne nezavisle posouzeni by bylo nutne se podrobneji seznamit s vasi situaci, stanovami, presnym znenim toho souhlasu atd. Napriklad sam uvadite ze dali „predbezny souhlas“, coz neni souhlas k instalaci. Dale spolecne prostory je mozne, dokonce bezplatne, ci bez predchoziho svoleni ostatnich vlastniku vyuzivat k vykonu prav souvisejicich s uzivanim jednotky, do cehoz se napr. i ten satelit zaradit da. Nicmene solarni panel, notabene tedy komercni cinnost na majetku spoluvlastniku, to je trosku jiny pripad, ne? Podle meho nazoru v tomto pripade je potreba projevu vule shromazdeni, ktere ten papir nemuze nahradit(ve vasich stanovach mate kdy a jak se da hlasovat distancne) a do te doby pravo na tu instalaci nemate, tedy vybor se spravne domaha(dokonce musi) vraceni veci do puvodniho stavu.

Arch s textem: „Souhlasím s využitím společného prostoru – jižní venkovní zdi výtahové strojovny – pro osazení solárního panelu“ mám podepsaný 38 vlastníky BJ z padesáti se 75% vlastnickým podílem. Mám dojem, že na tomto základě bylo možno panel instalovat zvláště, když byl vyžadován předsedou SVJ projekt, který jsem si na to konto nechal udělat autorizovanou firmou s kulatým razítkem což není zrovna levné. Po instalaci byla vyžadována i výchozí el. revize, která byla též zpracována a též není zdarma. Bylo tedy všemu plně vyhověno, přesto shromáždění solární panel neodsouhlasilo (mj. i celý výbor jako členové hlasovali pak též proti). Naše stanovy jsou naprosto běžné, není tam nic výjimečného a jsou plně převzaty ze zákona ZoVB. Velmi by mne ale zajímalo jak je to tedy se společnými prostory (vnějšími obvodovými zdmi domu)kde mají vlastníci též svoje zařízení (satelity, antény apod.) a na které se žádný souhlas nevyžaduje. Jak již jsem uvedl, jediné kompetentní místo, kde je možné nepřímo zjistit (přímý dotaz je irelevantní a tedy se s ním nikdo nebude zabývat), zda se nechá solární panel o rozměrech 2×1,5m srovnat třeba se satelitní parabolou o průměru 1,3m a tedy zařadit do stejné kategorie zařízení na jejichž instalaci není potřeba žádné povolení ze stav.zákona, je Stavební úřad, kde jsem vznesl účelový dotaz přesně v tomto znění: „Je nutné ohlášení, nebo stavební povolení k osazení satelitní paraboly nebo solárního panelu na zeď nebo střechu panelového domu?“ a bylo mi písemně sděleno, že to považují za úpravy dle §103/1h zák. č.103/2006Sb, které nevžadují ohlášení ani povolení. Z tohoto lze logicky usoudit, že solární panel i satelitní parabola spadají do stejné kategorie a tedy pokud není problém s osazením paraboly, neměl by být logicky ani se solárním panelem. Vlastníci prostě parabolu osazují bez jakéhokoliv povolení (a nikdo to ani po nich nechce), ale se solárním panelem mají největší problém vlastníci těch největších namontovaých satelitních parabol hyzdících vzhled domu, na stejném společném prostoru – vnější obvodové zdi domu! I já chci ale společný prostor využít ne ke komerčním účelům, ale jen v k výkonu svého práva související s užíváním BJ. Ostatně, takto malý solární panel nenahradí ani spotřebu vlastní BJ a tedy dochází pouze k úspoře el. enrgie a ne k její výrobě pro účel prodeje. Nemůže se tedy jednat o komerční využití, ale pouze k výkonu práv související s využíváním BJ- tedy právo na úsporu energie! Nebo není dovoleno jakkoliv spořit, když to není nikomu na úkor, nikomu to nepřekáží, nezapáchá to,nedělá to hluk, nehyzdí to(není vidět)a financuji si to sám, pokud to milostivě nedovolí shromáždění?

Dobrý den,

Stále se s názory kolegů přispěvatelů zde neztotožním. Pokud máte jak uvádíte vzorové stanovy, tak ty mají v článku tuším X. že členové společenství mohu hlasovat distanční formou pouze v případech, kdy je potřeba souhlasu všech členů společenství. Takže můj osobní názor je, že stále nemáte v ruce potřebný souhlas, protože vaše stanovy to v tomto případě neumožňují odhlasovat jinak než na shromáždění. A takové souhlasné usnesení jak sám uvádíte shromážděním nikdy neprošlo.

V prvním příspěvku jste také psal o potřebném souhlasu k připojení k ČEZ, což předpokládám znamená připojení k veřejné síti a tedy výkup elektrické energie, tedy činnost za účelem zisku v prostorách společenství… To z mého pohledu stále nelze považovat za běžnou činnost související s užíváním bytové jednotky. Srovnání s parabolami z úhlu pohledu stavebního úřadu je pak nepodstatné. Resp. vámi uváděné vyjádření stavebního úřadu nijak nekategorizuje dané úpravy z hlediska společenství.

Různé názory z diskuze si však budete muset přebrat a vyhodnotit sám :)

Nedorozumění je asi v tom, že já si stále myslím a několik názorů také, že pro montáž solárního panelu, který není prioritně určen pro výdělečnou činnost a el.energie v něm vyrobená je jen a pouze pro potřeby vlastní BJ,(a nemusí to být jen ostrovní systém, ale dle mého názoru stačí, když by nebyl podíl vyrobené a spotřebované energie větší než jedna – a může to být i připojené legálně do sítě) není potřeba ani souhlas shromáždění stejně, jako ho není třeba pro montáž SAT paraboly! Právě proto se zde snažím z vás všech „vymáčknout“ názor, zda se společné prostory zdí nějak rozlišují. Zde se jedná o vnější stěnu obvodových zdí buď na, nebo poblíž balkonu a obvodové zdi výtahové strojovny.

Chci vám sdělit, že solární panel, který jsem namontoval byl používán skutečně jen pro dobíjení baterie 12V/200Ah a tedy nebyl připojen na síť. Energii vyrobenou panelem do akumulátoru jsem pak měřil a z akumulátoru jsem pak měničem svítil a poháněl některé spotřebiče.Chtěl jsem udělat studii „výtěžnosti“ el. energii na konkrétním místě po dobu 1 roku a pak dle toho optimálně navrhnout možnost se zúčastnit tohoto projektu pro všechny vlastníky BJ v domě, o čemž byli ti, kteří projevili zájem, informováni. Přesto neměli zájem, nebo si vymysleli, že jsem jim svůj úmysl dostatečně důrazně nevysvětlil, přesto, že to bylo napsáno jako druhý bod na archu, který podepisovali a kde byl 75% udělen souhlas s umístěním panelu. Svolení k připojení k el. síti jsem chtěl požadovat do budoucna (ono to chvíli trvá, než se to vyřídí a příští rok to asi nebude možné zase vůbec). Ale to dle mého názoru s problémem nesouvisí. Chtěl bych, aby jste se vyjádřili spíše k těm společným prostorám a souvislost mezi SAT parabolou a solárním panelem připojeným na baterii bez komerčního výdělečného využití, osazené na tyto společné prostory. Rozlišují se nějak společné vnější prostory obvodových zdí na bytě, nebo balkóně za účelem využití a zdi na výtahové strojovně? Děkuji

Pane Petř8592, Vaše interpretace je chybná. Vlastník nepotřebuje SVJ k tomu, aby rozhodoval o svém majetku. Jsou domy, v nichž SVJ nevzniklo a schůze SVJ se tedy nekonají. To vlastníkům nebrání v rozhodování.

V tomto případě vlastníci již rozhodli a dali svůj písemný souhlas potřebnou většinou 75%. To je platné vyjádření vůle vlastníka domu. SVJ – právnická osoba není vlastníkem a o domě nerozhoduje. Může rozhodovat jedině skrze vlastníky jednotek – a ti už svůj závazek dali a písemně potvrdili. Cokoliv je v rozporu s tímto jejich závazkem, je neplatné (zmatečnost rozhodování). Nemohou rozhodovat jinak o věci, o níž už rozhodli jiným způsobem a toto rozhodnutí nezrušili.

Jestliže jednotlivý vlastník dal již svůj souhlas a stvrdil jej svým podpisem, může stejným způsobem dohodu ukončit výpovědí (s dodržením tříměsíční lhůty ke konci čtvrtletí). Výpovědí ovšem není, jestliže zajde na shromáždění a tam nějak hlasuje. Připomínám, že hlasování SVJ není právním úkonem. Podpis na dohodě je právním úkonem. Z toho je zřejmé, že jednou přijatý osobní závazek nelze zrušit zvedáním ruky na shromáždění.

lake

Pane Lake, tento případ je jednoznačně o spoluvlastníku ve fungujícím SVJ, které má schválené stanovy a kde spolecenstvi prokazatelne vzniklo. Na jedné straně ctíte stanovy při určování potřebného kvóra při schválení, na druhé straně stanovám upíráte definici přípustnosti daného hlasování. Naprosto s vámi souhlasím, že SVJ není vlastníkem a nerozhoduje, ale stanovy jsou dohodou vlastníků, jak budou ke společnému majetku přistupovat, takže pokud je ctít, tak komplet, ne? A pokud tam je explicitně stanoveno v jakých případech lze hlasovat distančně… A pokud se dostaneme do roviny, ze stanovy nejsou pravne zavazne, tak se vratime k ZoVB, kde mame par.11odst.4 kde se u 75%kvora jasně mluví o přítomných vlastnících, tedy shromáždění. Nejsem pravnik, takze toto je pro me tenky led, existuje uz v tomto smeru nejaka konkretni judikatura? Ja o ni nevim.

Pane Petře, máte pravdu v tom, že věc není jednoznačně upravena zákonem. Vy stavíte rozhodování na shromáždění jako jedinou možnost – jako by by vlastníci jednotek měli zákaz rozhodovat mezi sebou i jinak. Tak tomu ale vždy není. Cituji z rozsudku Nejvyššího správního soudu 9 As 73/2010 ze dne 24. března 2011:

„Nejvyšší správní soud na tomto místě shrnuje, že jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy jednotky, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, jimiž se nemění ani vzhled domu, a nemají-li tyto práce za důsledek změnu užívání stavby či změnu stavby, postačuje pro oprávnění ke stavbě souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek.
Pro tento souhlas není založena pravomoc společenství vlastníků či jejich shromáždění, proto se jedná o vyjádření vůle každého konkrétního vlastníka jednotky v domě; bez toho, že by tato vůle měla být vyjádřena hlasováním na shromáždění vlastníků. “

Můj názor je ten, že rozhodování o způsobu užívání společných částí domu je rozhodováním mezi vlastníky jednotek o společné věci, stejně jako rozhodování podle § 11 odst. 5, které řešil NSS. Proto při absenci výslovné právní úpravy je možno připustit rozhodování o věci zákonem neupravené jak na shromáždění, tak i mimo ně. Navíc zde došlo k nepochybnému uzavření soukromoprávní písemné smlouvy se třemi čyvrtinami vlastníků jednotek. Účastníci této smlouvy jsou jejím obsahem vázáni a to jim nedovoluje platně rozhodovat jinak, dokud účastník smluvní vztah řádně neukončí (nevypoví). A to nehovořím o tom, že usnesení shromáždění je možno označit za neplatné pro neuvedení otázky v pozvánce.

lake

_{P.S. Mám k rozsudku NSS zásadní výhradu z jiného důvodu (který se netýká této diskuse), ale názor že není nezbytné vždy rozhodovat na shromáždění považuji za zajímavý.}

Dekuji Lake za uvedene rozhodnuti. Myslim, ze cela tato diskuze bude puvodnimu tazateli prospesna, protoze tim zaroven vidi argumentaci s jakou muze pocitat.

Jinak ja nestavim rozhodovani na shromazdeni jako jedinou moznost, ja pouze rikam, ze platne stanovy stanovuji jinou formu „hlasovani“ nez tu na schuzi(coz je take v kompetenci vlastniku – nikoliv SVJ nebo vyboru jak si to nastavi).

O tom usneseni na shromazdeni se nema smysl bavit, jenze obecne mimo tento pripad, presne ty same duvody, ktere mohou vest k uspesnemu napadeni toho usneseni ze shromazdeni mohou vest k napadeni toho podepsani „mimo schuzi“, ale to uz je pribeh jiny.