odměna za vedení účetnictví
V SVJ platíme za vedení účetnictví poměrné částky, které jsou uměrné velikostem obytných ploch jednotek. Je to normální? V jiných SVJ – podle mým informací – platí všechny jednotky stejně. Existuje na to nějaký předpis nebo stačí rozhodnutí členské schůze? J.S.
pro AnonymousX a Petra17
vážení, jsem omylný jako kdokoliv jiný, ale:
- načtěte §11 odstavec 4. „K přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení podle §4, … … je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů.“
- načtěte §4 odst.2 písm.g) „pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu, popřípadě domu jako celku,“.
Pro přispívání na správu jinak než dle velikosti spoluvlastnických podílů je tedy nutné usnesení shromáždění k věci změny „Prohlášení vlastníka“ v části „pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, …“. Pro platnost takového usnesení shromáždění je vyžadován souhlas 75% podílů z přítomných podílů na shromáždění.
Takto konáme při správě řady domů pro společenství od r.2002, kdy každý dům = SVJ posuzujeme individuelně. Záležitosti jsou konzultovány s právníky. Dosud bez problémů.
Pozn: Ve většině společenství v naší správě se přispívá na dlouhodobou zálohu na opravy i za část plochy (30–50%) balkonů, lodžií, teras, garážových stání a pod., jedná-li se o společné části domu ve „výhradním užívání vlastníka jen některé jednotky“. Je to v souladu s ustanoveními OZ, jelikož vlastník, který nemá v užívání balkon, lodžií, terasu či garážové stání by byl znevýhodněn. Připravovaný ZoVB již tato ustanovení obsahuje.
Matějka
Vážená/ý J.S., vážení diskutující,
vraťmě se prosím k základní otázce.
Odpověď řeší (oproti obecně závazným předpisům) speciální ustanovení §11 odstavce 4. ZoVB, kdy postačuje 75% podílů z přítomných podílů na jednání shromáždění.
K hrazení příspěvku na správu podle jiného klíče NENÍ TŘEBA SOUHLASU VŠECH, jelikož se jedná o změnu „Prohlášení vlastníka“ v části dle §4 odstavce 2. písmene g) ZoVB, cituji: – „g) pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou,údržbou a opravami společných částí domu, popřípadě domu jako celku,“.
To je celá pravda, proto užívám úvozovky u slova „DOHODA“.
Poznámka z praxe: Vážení diskutující, předpokládám, že všechny jednotky, bytové i nebytové, si jsou rovné. Proč by tedy vlastník komerční jednotky o 1.000 m2 měl za účetnictví hradit více (20×) než vlastník bytové jednotky o rozloze 50 m2? Počet účetních operací je pro oba vlastníky totožný, počet předepsaných plateb a položek rozúčtování obdobný. Tak lze uvažovat i o řadě jiných položek: administrativa, bankovní poplatky, odměna výboru, SIPO, paušál havarijní služby, atd.
Matějka
Vážený „Teoretik4“, vážený 1234, vážení diskutující,
vlastnictví jednotek je upraveno SPECIELNÍM ZÁKONEM č.72/1994 Sb., v platném znění.
Tento zákon má „specifické“ ustanovení, která řeší samostatně a odlišně některé záležitosti.
Pravidla pro příspěvky na správu, tedy i účetnictví, jsou stanovena dle §4 odstavce 2. ZoVB v „Prohlášení vlastníka“:
- §4 odstavci 2. písm.g) pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou,údržbou a opravami společných částí domu, popřípadě domu jako celku,“
Změna tohoto ustanovení „Prohlášení vlastníka“ = pravidel pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou,…, je řešena v §11 odstavci č.4, a není potřeba souhlasu všech:
- §11 odstavec 4. – K přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení podle § 4, o schválení nebo o změně stanov, … je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů.
Pokud tedy bude nějaký vlastník s rozhodnutím jednání shromáždění ve věci změny „Prohlášení vlastníka“ = pravidel pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou nesouhlasit, může v souladu s §11 odstavcem 3. se domáhat svého práva:
- Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu; spoluvlastníci jednotky mají postavení vlastníka jednotky (jeden hlas). Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoli vlastníka jednotky soud. Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl. Právo je nutno uplatnit u soudu do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zanikne.
Předpokládám, že odpověď na základní otázku daného tématu je pro všechny již plně srozumitelná.
Matějka
Pane Matějko,
V této věci je nutno postupovat podle speciálního §15/1, nikoliv podle obecného §11/4, jak se nesprávně domníváte.
A §15/1 vyžaduje dohodu, tedy souhlas VŠECH.
lake
Ono je s podivem, proč jsou v ZoVB § 4 odstavec 2 písmena g) a h).
Prohlášení vlastníka slouží vymezení jednotek, což řeší písmena
- až f), tak, aby mohly být samostatně zapsány v katastru a prodány.
Vzhledem k tomu, že prohlášení vlastníka vypracovává původní vlastník, písmena g) a h) mi tam nějak nesedí, o správě domu by měl rozhodnout nový vlastník.
Snad se to dá chápat tak, že údaje uvedené p prohlášení podle písmen
- a h) platí po přechodnou dobu, aby byla zajištěna správa domu.
Původní vlastník má jediný zájem: vymezit jednotky a prodat je. Nevidím, proč by měl stanovovat pravidla správy pro budoucí vlastníky jinak než čistě formálně, např. tak, že stanoví, že správu domu bude vykonávat on sám.
Vážený pane lake,
pokud by tak bylo, tak je ustanovení §11/4 nadbytečné.
§11/4 je speciální, jelikož přesně/výslovně vyjmenovává čeho se týká.
Pozn.: §11 je uveden dříve než §15, takže §15 upravuje až to, co není specifikováno ve výše uvedených ustanovení §1 – §14.
(Problém je v nejednotnosti výkladu a možném protiřečení si některých ustanovení ZoVB. Ať se tedy ten vlastník, který nesouhlasí se změnou ustanovení „Prohlášení…“ obrátí na soud a ten rozhodne. Problém: vlastník tak musí učinit do 6 měsíců od rozhodnutí shromáždění.)
Matějka
Pane Matějko,
§15/1 je speciálním ustanovením vůči §11/2 i vůči §11/4. Argumentovat nadbytečností §11/4 nemá logický smysl. Rovněž nemá smysl hledat, co je v zákoně uvedeno "dříve" a co "později".
O příspěvcích jinak než podle výše spoluvlastnického podílu může být rozhodnuto pouze dohodou, tedy se souhlasem všech.
Přečtěte si k tomu i zákon o dani z příjmů. Vyžaduje se PÍSEMNÁ DOHODA, z čehož mi vychází, že půjde o dohodu všech podepsaných.
Tím by mohla tato debata být ukončena.
lake
Pane Matějko, §11/4 se týká rozúčtování služeb spojených s užíváním jednotky, §15 pak má vztah ke správě domu.
Myslím, že je zbytečné přesvědčovat někoho, kdo není ochoten/schopen vnímat argumenty protistrany. Samozřejmě, že má každý právo na svůj názor, ale označovat tento názor za „pravdu“, to o něčem svědčí.
Pan Matějka je hodný, v technické problematice se asi dobře orientuje. Minimálně o ní zajímavě píše. Ale když se pustí na pole práva, tak mu to moc nejde. Asi ani nečte protiargumenty. Ale jinak je ochotný, to ano. Jen by se měl držet toho, co asi zná.
Poznámka z praxe: Vážení diskutující, proč by vlastník 20 bytových jednotek každá o rozloze 50 m2 měl hradit za účetnictví 20× více než vlastník komerční jednotky o 1.000 m2 ? Počet účetních operací je pro oba vlastníky totožný, počet předepsaných plateb a položek rozúčtování obdobný. Tak lze uvažovat i o řadě jiných položek: administrativa, bankovní poplatky, odměna výboru, SIPO, paušál havarijní služby, atd.
Ale pánové, oba §§ nejsou v rozporu. Pravidla pro přispívání je širší pojem a mohou být formulována např. takto:
(1) Vlatníci přispívají na správu domu v hotovosti, a to v novozélandských dolarech.
(2) Platby jsou splatné vždy o prvním úplňku každého čtvrtletí do kasičky umístěné v domovním sejfu.
(3) Potvrzení o zaplacení příspěvku si každý napíše sám při zaplacení a nechá notářsky osvědčit.
(4) Notáři mají za činnost po 18. hodině mimo svou kancelář zvýšený tarif, takže cílem těchto pravidel je, aby přispívali všichni vlastníci najednou, notářeké osvědčení tak bude jenom jedno a všichni ušetříme.
No a výši příspěvků řeší onen druhý §.
Platí co si odhlasujete.
Paušální částka na byt je možná a pro vedení účetnictví rozumná.
Placení podle obytných ploch je nějaká kuriozita, většinou je ukazatelem spoluvlastnický podíl (tedy podle podlahových ploch).
lake
Každé společenství si naštěstí samo rozhoduje, co pro něj je výhodné a co nikoliv, a to bez ohledu na teoretická mudrování.
Žádnou rozumnou ani "dostatečnou" argumentaci v jiné diskusi jsem nezaznamenal.
lake
Ano, ovšem s tím, že:
(1) K hrazení příspěvků na správu podle spoluvlasnického podílu stačí jediný vlastník, který to takto bude požadovat. Rovněž postačí, že se o způsobu placení nejednalo.
(2) Naopak, k hrazení příspěvků na správu podle jiného klíče je třeba souhlasu všech.
Zákonodárce, ač zcela nevylučuje jinou dohodu, se tak jednoznačně přiklání k hrazení podle spoluvlastnických podílů.
Vážený pane Josefe Pilný, a ostatní diskutující,
nastudujte prosím zákon č.72/1994 Sb. v platném znění a po té podávejte vaše rady.
K hrazení příspěvku na správu podle jiného klíče NENÍ TŘEBA SOUHLASU VŠECH, jelikož se jedná o změnu „Prohlášení vlastníka“ v části dle §4 odstavce 2. písmene g) ZoVB, cituji: – „g) pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou,údržbou a opravami společných částí domu, popřípadě domu jako celku,“.
<dl>
<dt>Pro tuto změnu „Prohlášení vlastníka“ v souladu
s ustanovením
§11 odstavce 4. ZoVB postačuje 75% podílů z přítomných podílů na
jednání shromáždění, cituji</dt>
<dd>„K přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem
prohlášení
podle §4, … … a o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky
jednotek podle §9a odst.2 je zapotřebí tříčtvrtinové většiny
přítomných hlasů.“</dd>
<dt>Na základě výše uvedeného</dt> </dl>
- shromáždění je usnášení schopné, je-li přítomno 51% hlasů podílů (v celých procentech),
- ke schválení usnesení ve věci změny „Prohlášení vlastníka“ k příspěvku na správu je nutných 75% podílů z přítomných na shromáždění, tj. v případě 51% účasti přítomných jen 39% všech.
KDE JSTE PROSÍM NAČETL ČI DOVODIL, ŽE JE POTŘEBA SOUHLASU VŠECH ?
Děkuji za odpověď.
Matějka
Vážený pane Matějko, a ostatní diskutující,
nastudujte prosím zákon č.72/1994 Sb. v platném znění a až po té podávejte vaše rady.
K hrazení příspěvku na správu podle jiného klíče JE TŘEBA SOUHLASU VŠECH, protože je to výslovně stanoveno v § 15 odst. 1.
O změně „Prohlášení vlastníka“ v části dle §4 odstavce 2. písmene d) ZoVB, cituji: – „d) stanovení spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech budovy" se přece také nerozhoduje nějakou většinou, ale pouze se souhlasem všech.
Pro tyto změny, a nejen tyto, „Prohlášení vlastníka“ se nepostupuje v souladu s ustanovením §11 odstavce 4. Samozřejmě nepostačuje 75% podílů z přítomných podílů na jednání shromáždění.
Vážený 1234,
nastudujete prosím § 15 odst.1 celý, tedy i druhou větu, a po té dávejte rady, cituji:
- "Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 8 odst. 2).
A právě změna prohlášení vlastníka, tak jak jsem uvedl minule, či usnesení shromáždění v daní záležitosti, je „DOHODA“ v souladu se ZoVB, ke které není potřeba dohody všech.
Z čeho stále řada diskutujících (i právníků) dovozuje, že pojem „dohoda“ znamená dohoda všech, tedy souhlas všech? Užívejte ustanovení ZoVB v celé jeho šíří a nevytrhujte jednotlivé ustanovení z celkového textu.
Přehlasovaný vlastník může uplatnit své právo v souladu se ZoVB §11 odst.3., poslední věta.
Matějka
Nechtěl jsem se angažovat do takové diskuze,ale musím. Skutečně je potřeba si přečíst skripta pro první ročník studia práv dohoda musí mít své strany (dvě minimálně, více podle členů SVJ). Všichni musí souhlasit, aby byla platná. Tak že kde zákonodárce sděluje, že pravidlo je takové , ale je možná dohoda účastníků , tak je to 100 % souhlas všech. To je právní výklad slova dohoda, nic víc.
Dohoda je vždy dobrovolný právní úkon, v daném případě vícestranný.
Doporučuji skripta pro první semestr práv.
Číslo § Vám už napsal diskutér 1234, já jsem Vám ho výše převyprávěl do lidštiny. Nic k diskusi na tom opravdu není.
Všimněte si formulace „pokud se vlastníci nedohodnou jinak“. V zákoně není formulace „pokud společenství nerozhodně jinak“, takže pravidla pro rozhodování společenství se neuplatní.
Nejvyšší soud ČR se k této problamatice vyjádřil v rozhodnutí sp.zn. 28 Cdo 1253/2006, když senát JUDr.Davida zaujal právní názor, že „za "dohodu“ předpokládanou zákonem (15 odst. 1 zák. č. 72/1994 Sb.) tu je třeba považovat i usnesení shromáždění společenství vlastníků, přijaté na základě zákonem upraveného a řádně použitého mechanismu hlasování (k hlasu vlastníka jednotky viz zejména § 11 odst. 3 citovaného zákona). Jiný (zvlášť vyjádřený) projev shody vůle vlastníků jednotek není při spoluvlastnickém vztahu nezbytný. Tomuto výkladu odpovídá i závěr Ústavního soudu, podle něhož je hlasování vlastníků jednotek podle § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů projevem vzájemného vztahu mezi spoluvlastníky (nález ze dne 8. 3. 2005, sp. zn. I. ÚS 646/04, publikovaný ve Sbírce nálezů a usnesení, sv. 36, č. 49).“
Naproti tomu senát JUDr. Spáčila v rozhodnutí sp.zn. 22 Cdo 2038/2008 (jde judikát publikovaný) konstatoval, že „ze znění zákona jasně vyplývá, že příspěvek na náklady spojené se správou domu a pozemku nesou vlastníci jednotek poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 8 odst. 2), nedohodnou-li se jinak. Jde o dispozitivní ustanovení, jehož aplikaci může vyloučit jen shodná vůle všech vlastníků jednotek. Na rozhodování o poměru výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek na náklady spojené se správou domu a pozemku tak nelze použít úpravu uvedenou v § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů; tedy neplatí pravidlo, že při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu (§ 8 odst. 2) (…). Naopak platí, že pokud se všichni vlastníci jednotek nedohodnou jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu.“
Není pochyb o tom, že k dohodě vlastníků může dojít na shromáždění. Podstatné je, zda senát JUDr. Davida uvádí, kolik % je třeba k takové dohodě podle § 15 odst. 1 zákona 72/1994 Sb.
K dohodě vlastníků může dojít na shromáždění – o tom jistě není pochyb. Zmíněný judikát ovšem říká, něco jiného – „Usnesení shromáždění společenství vlastníků ze dne 22. 5. 2003 proto Nejvyšší soud v napadených bodech 2, 3 shledal souladným se zákonem. Vysokou většinou hlasů (91 %) se přítomní dohodli o jiných kritériích rozúčtování nákladů služeb i správy domu, jak to výše příslušná ustanovení zákona o vlastnictví bytů umožňují. Splněn byl nejen požadavek prosté většiny (náklady správy domu), ale i kvalifikované tříčtvrtinové většiny (ceny služeb).“ Podrobněji viz skutkový stav.
A projednával toto i Ústavní soud ?
Jen jsem toto rozhodnutí prolítl, ale zdá se, že NS se vyjádřil v tom smyslu, že nižší soudy rozhodly na základě předložených důkazů správně a že je chybou žalobkyně že nepředložila nižším soudům důkazy, aby mohly rozhodnout jinak.
Můj názor tedy zůstává, že „dohoda“ znamená 100% souhlas.
Poslední komentáře