Občanský zákoník – § 1180 odst. 2)

Podle mne je to spravedlivé. Zaúčtování faktur za vodu, za teplo, za opravu čehokoliv nemá nic společného s velikostí bytů. Stejně tak řeší-li se neplatič v malém či velkém bytě, přijde mi to na jedno brdo. Obdobně výměna podružných vodoměrů co do nákladů je stejná u velkého či malého bytu. Výbor SVJ i mandatář řeší problémy obecně bez vazby na velikost bytu, tak proč by na správu neměli přispívat všichni vlastníci stejně velkou částkou?

Tepe, za 1) pletete si správu domu a zajišťování služeb. Zaúčtování faktury za teplo, nebo vodu spadá spíš pod zajištění služby dodávka tepla a vody. Můžete mi dát vědět, co má společného zaúčtování faktury za teplo, nebo vodu společného s počtem jednotek? Já například ve sklepě ani jednu tuto službu neodebírám. A vy mě nutíte za to platit.

Pokud se SVJ soudí za vlastníky například o částku 100.000,–Kč, pak každý vlastník ručí za tuto částku svým podílem. Například v případě promlčení zaplatí byt, který vlastní 10% 10.000,– Kč a vlastník, který vlastní 1% zaplatí 1.000,–Kč. Proto by se také na nákladech právníka měl každý podílet dle vlastnického podílu.

„Výbor i mandatář řeší problémy celého domu.“ To máte pravdu. To znamená, že se stará o zcela jinak velký majetek majtele 200m bytu a majitele 20m garsonky.

Tak proto.

Magda

Magdo, zaúčtování faktur má spojitost pouze s povinností vést účetnictví a náklady na vedení účetnictví nesouvisí nijak s velikostí vlastnických podílů. O rozúčtování nákladů na služby zde nemluvíme, to se děje podle jiného právního předpisu.

Promlčí-li výbor SVJ vymáhání dluhu, tak podle NOZ nejednal s péčí řádného hospodáře a vlastníci mohou škodu vymáhat po výboru bez ohledu na to, o jakou částku ve sporu šlo. Udělá-li se ve střeše díra, je jedno, zda je to nad malým či velkým bytem a opravu zajistí výbor. Náklady na vlastní opravu ale už se rozúčtují podle spoluvlastnických podílů. V tom problém nevidím. Obdobně následky prohraného soudního sporu se rozúčtují podle spoluvlastnických podílů. Motivuje to vlastníky větších podílů v domě, aby dbali o kvalitní složení výboru SVJ.

Zaúčtování faktury za vodu a teplo má přímou spojitost se zajištěním služby vlastníkům jednotek. Nesouvisí ani s velikostí vlastnického podílu, ale ani s počtem jednotek. Povinností SVJ je správa domu a také nikdo netvrdí, že oprava střechy je vlastní správní činnost. To že má SVJ nějakou povinnost ještě neznamená, že je to vlastní správní činnost.

Promlčí li se vymáhání dluhu, musí vlastník vymáhat škodu po právnické osobě SVJ. Vlastník nemůže vymáhat škodu po členech výboru. Po členech výboru může vymáhat škodu SVJ. Nic to nemění na tom, že vymáhání dluhů je jménem vlastníků a každý vlastník je tam zainteresován jiným dílem. Může se také stát, že spory SVJ vyhraje, ale náklady ani dluhy nevymůže. Pak každý zaplatí dle podílu.

„Udělá-li se ve střeše díra, je jedno, zda je to nad malým či velkým bytem a opravu zajistí výbor.“ To máte pravdu, že neexistuje žádná souvislost mezi tím, zda se bude opravovat střecha nad malým, či velkým bytem. Ta souvislost je v tom, že větší část střechy vlastní vlastník s větším podílem. A proto by měl zaplatit větší část za zajištění opravy. Váš argument je asi tak relevantní, jako že úroky za úvěr na střechu se vyúčtují každému stejně, protože úvěr musí být zajištěn bez ohledu na to, nad jakým bytem zatéká.

Magda

Motáme se v kruhu. Správní činnost v SVJ je vše, co v SVJ dělá výbor a mandatář jednak ze zákonů a dále podle stanov SVJ. Nic víc a nic méně. Správně jste poznamenala, že náklady na správní činnost nijak nesouvisí s velikostí majetkových podílů vlastníků, proto je správné, že se náklady rozdělí stejným dílem na všechny vlastníky.

Jinak už je to s výsledky činnosti SVJ. Magdo, nemáte pravdu, že úroky za úvěr na střechu se vyúčtují každému stejně, protože úvěr musí být zajištěn bez ohledu na to, nad jakým bytem zatéká. Náklady na opravu hradí vlastníci dle svých majetkových podílů. Pokud některý vlastník zaplatí svůj podíl na opravě hotově, tak neplatí žádné úroky. Náklady na opravu se tedy rozdělí na jednotlivé vlastníky podle výše jejich majetkových podílů a úroky i náklady na vedení úvěrového účtu hradí navíc jen ti, kteří si přes SVJ peníze nepřímo půjčili od banky. Jiná věc je, že pokud by některý vlastník přestal splácet svůj dluh vůči SVJ, pak to za něj musí zaplatit ostatní vlastníci ze zákona podle svých majetkových podílů, i když si žádný úvěr nebrali.

Skvěle, dobře jste to vysvětlil.

IvaneQ,

celé SVJ je superpakárna, laici nesou odpovědnost za věci, o kterých nic nevědí, nebo ani nechtějí, často ani nevědí, že nesou odpovědnost. Nevím, v čem spatřujete takovou nespravedlnost při rozdělení stejné částky na byt. Když účetní zaúčtuje platbu za byt 100 m2 nebo 25 m2, zaúčtovala prostě 1 položku a faktury za energie atd. totéž. Upomínky nechť si zaplatí natvrdo ten, kdo je právem upomínán.

Jar

Pro jar. Již jsem o tom psal, v čem vidím tu nespravedlnost, ale zopakuji to. Je to nespravedlivé, protože je to nesystémové. Začnu řečnickou otázkou. Proč vlastník třípokojového bytu přispívá na správu domu víc než vlastník garsonky? Protože vlastník třípokojového bytu má větší podíl na společných částech domu než vlastník garsonky. Platí, že kdo má větší podíl na majetku, ten za něj také musí nést větší odpovědnost. Co z toho ale má ten movitější vlastník, když platí víc? Má z toho to, že jeho hlas, hlas vlastníka třípokojového bytu má při rozhodování o správě domu a pozemku větší sílu, než hlas vlastníka garsonky. To je ta výhoda, za kterou se platí.

Právě tato zásada je v § 1180 odst. 2 pošlapána. Vlastník třípokojového bytu by chtěl mít výhody silnějšího hlasu, ale platit by chtěl jako vlastník garsonky. Proto to považuji za nesystémové a nespravedlivé.

Co se týče upomínek, tam s Vámi souhlasím.

Co se týče „superpakárny“, to je po očištění od vulgarismu zajímavá otázka, která by si zasloužila samostatné vlákno.

Ivanq.

Souhlas s Ivanq. § 1180 odst. 2 je nesystémový, nespravedlivý, zbytečný a zejména neurčitý, coz znamená, že bude zdrojem nekonečných pří, co podle něho rozúčtovávat a co nikoliv. Kromě toho se vlastníci více bytů budou podle zcela stejné logiky domáhat, aby platili stejně jako vlastníci méně bytů (a budou mít pravdu, podle použité logiky toto lze dobře dovodit).

Jde o principiální záležitost, neboť je prolomena zásada, že se spoluvlastnicí společné věci podílejí na nákladech ve stejném poměru, v jakém jsou za ni odpovědni a v jakém o ní rozhodují.

Přím se dá zabránit tak, že se podle § 1180 odst. 2 bude rozúčtovávat (řekněme) 5 % celkových nákladů, aniž by se specifikovalo, o jaké náklady se jedná.

Podle našeho advokáta je navíc § 1180 odst. 2 kogentní. Navrhoval jsem, že se podle něho postupvat nebude, neuspěl jsem.

Souhlasím s Vámi hlavně v tom, že velký problém toho pargrafu je neurčitost. To je jeho hlavní problém; nespravedlnost a zbytečnost je diskutabilní; a jako nesystémový ho nevnímám.

Píšete, že je prolomena zásada podílové odpovědnosti a přispívání na společnou věc. V tomto ohledu si to úplně nemyslím. Na veškeré věci, které v domě spoluvlastním, stále přispívám podle svého podílu (opravy, provoz, energie spol. prostor, úklid a podobně).

Všechny byty mají podle NOZ příspívat shodně na, zjednoušeně řečeno, provozní náklady SVJ. A SVJ ale není dům, nemám na něm podíl podle velikosti svého majetku. SVJ je byrokratická struktura NAD těmi jednotlivými majetky a zajišťuje, aby ty výše zmíněné činnosti probíhaly. A faktem je, že u těhle činností je úplně jedno, jak velký mám byt, stojí prakticky pořád stejně.

Provoz SVJ prostě není samotná správa domu a pozemku. Je to jen její zajištění. Jediný rozpor, který tam vidím (chceme-li být opravdu důslední), je, že i o těhle administrativních nákladech se rozhoduje na Shromáždění podle podílů.

Triston obhajuje, aby vlastníci jednotek přispívali na provozní náklady SVJ (rozuměj „na vlastní správní činnosti SVJ“) rovným dílem, tj. nezávisle od velikosti podlahové plochy bytu a potažmo podílu vlastníka na společných částech domu. Jeho argumentace ve svém důsledku přihrává názoru, aby vlastníci více bytů přispívali na zmiňované správní činnosti stejně jako vlastníci jednoho bytu. Doplním tučným písmem, jak to vyplývá z logiky jeho názoru: „A faktem je, že u těchto činností je úplně jedno jak velký mám byt nebo kolik mám bytů – stojí to prakticky pořád stejně.“

Čeká nás asi mnohem větší svoboda a rozmanitost ve stanovách o bytovém spoluvlastnictví v jednotlivých SVJ, než jsme si původně mysleli.

Ivanq.

Největší problém je v definování „vlastní správní činnosti“.

Nesouhlasím s tím, že vyúčtování služeb je vlastní správní činností. Náklady na rozúčtování služeb může být klidně na základně rozhodnutí vlastníků rozděleno jinak, protože jde o službu, nikoli správu domu. Účetní firma by neměla mít problém s tím, aby vám uvedla kolik z fakturované částky je za účetnictví a kolik za vyúčtování služeb. Dokonce ani u každé jednotky nebude stejná pracnost vyúčtování. Bytová jednotka bude mít mnohem pracnější vyúčtování než například garáž.

Nesouhlasím ani s tím, že právní služby a náklady na vymáhání dlužných částek je vlastní správní činnost. To tedy opravdu není. SVJ vymáhá tyto částky za vlastníky a vlastníci za nevymoženou část ručí každý svou velikostí vlastnického podílu. I tyto služby se dle mého názoru musí vyúčtovat dle velikosti podílu.

Ani odměna výboru není z velké části nákladem vlastní správní činnosti. Velkou část této odměny členové dostávají za to, že se starají o cizí majetek. Nikoli proto, že se starají o blahobyt a rozkvět SVJ samotného.

Domnívám se, že i vlastní správní činnost SVJ by měla být rozdělena mezi vlastníky podle velikosti jejich podílů, ale pokud už SVJ trvá na tom, že rozúčtuje na jednotky, pak je velmi důležité určit, co vše spadá pod vlastní správní činnost. Možná pak zjistí, že jde o tak zanedbatelné částky a že je pracnější určit, kdy jde o vlastní správní činnost, že od tohoto nesmyslu ustoupí.

Magda

My se u nás vlastní správní činností vůbec nezabýváme, ani na ni nepředepisujeme žádné platby. Řídíme se pravidly pro správu, které máme v Prohlášení vlastníka a nehodláme je měnit. Je to naše rozhodnutí, tak ať nás někdo soudí, když se mu to nelíbí. Vlastní správní činnost je pakárna na n-tou, nikdo neví co to je, každý prezentuje jakýsi svůj právní názor a náš právní názor je, že není potřeba věnovat této nedefinované pakárně žádnou pozornost.

… částečně nikoliv.

Odměna členů výboru je v daném paragrafu zmíněna explicitně a tudíž se celé její výše týkají shodné náklady na jednotku. Ať už je Váš názor na dělení činnosti členů výboru jakýkoliv. Stejně tak účetníctví.

Ostatní náklady jsou spornější, ale to už jsme tu řešili, že hlavním problémem je nejednoznačnost toho paragrafu.

Nesouhlasím Tristone.

Předně, nejde o ustanovení kogentní, ale dispozitivní.

V ustanovení je také explicitně uvedeno, že se týká vlastní správní činnosti. Domnívám se tedy, že musí být splněny obě podmínky a že jde v tomto ustanovení o výčet příkladmý.

Magda

Nebudu se tu dohadovat o kogentnosti nebo dispozitivnosti, na to tu běží jiná vlákna (a může mít za důsledek i to, že pravidlo nebude platit vůbec). Budu pokračovat v rozboru za předpokladu, že se tímto paragrafem SVJ řídí tak, jak je.

A pak musím s Vaším výkaldem ostře nesouhlasit. Paragraf specifikuje, jaké věci se budou platit shodně na byt, nikoliv žádné plnění více podmínek najednou:

(2) Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.

Tj. (2) Příspěvky určené

• na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů,
• na vedení účetnictví
• a na podobné náklady vlastní správní činnosti

se rozvrhnou na každou jednotku stejně.

Kde tam vidíte, že by se to mělo jakkoliv kombinovat dohromady? Jde o prostý výčet. Až ta třetí položka je dost neurčitá, ale jen sama o sobě, nijak neovlivňuje ty první dvě.

Tristone, ona je ta dispozitivnost či kogentnost dost zásadní.

Je zcela zjevné, že zákonodárce rozlišuje příspěvky na dva různé účely. V odstavci č. 1 zmiňuje příspěvky vlastníků jednotek na správu cizího majetku (domu a pozemku). V odstavci č. 2 jsou zmíněny příspěvky členů právnické osoby na správu právnické osoby samotné (vlastní správní činnost).

Že část odměny členů výboru i část účetnictví lze zahrnout do vlastní správní činnosti je OK. A já říkám, že podle § 1180 odst. 2) můžete odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, nebo vedení účetnictví vyúčtovat na jednotky stejně v případě, že jde o vlastní správní činnost. Protože odst. 2) se týká vlastní správní činnosti, nikoli správy cizího majetku.

Magda

Neshodneme se. Já to čtu prostě jinak než Vy. A tak, jak to čtu, jsem to rozdělil v příspvěku výše.

Sousloví „podobné náklady vlastní správní činnosti“ patří k sobě v celku tak jak je a nemá vliv na předchozí dvě položky. Jediná souvislost, která z toho pro mě jazykově plyne je ta, že zákonodárce považuje odměny a účetnictví bezvýhradně za vlastní správní činnost a ty „podobné náklady“ k nim přirovnává. Ten odstavec přímo neříká, že se celý týká jen vlastní správní činnosti, byť tento dojem oprávněně vyvolává.

Ale určitě ta věta neříká, že pouze část odměn a část účetnictví, která by se definovala jako vlastní správní činnost budou placeny shodně na jednotku a další část poměrně. To se na mě nezlobte, ale to se z té věty vyčíst nedá, ať ji bude ohýbat, jak chcete.

Tristone,

já jsem zde neustále poučována, že můj doslovný a jazykový výklad neobstojí.

Máte pravdu, že zákonodárce to napsal dost blbě. Nesmysl je především v tom, že zákonodárci nejspíš vůbec nedošlo, že jednotka není pouze byt, či nebytový prostor, ale též například sklep. 1m2 sklepa tak zaplatí za vlastní správní činnost stejně jako garáž (900m2, nebo 200 metrový byt). Myslím, že nový občanský zákoník na takové absurdity pamatuje. Jmenuje se to dobré mravy.

Já se v případě výkladu dle smyslu tohoto ustanovení budu držet toho, že zákonodárce chtěl rozlišit mezi vlastní správní činností a správou cizího majetku. A pak tam nepatří celá část odměny. Představte si, že členovy výboru bude schválena mimořádná odměna ve výši 100 tisíc za přípravu a dohled nad revitalizací domu. Vy tuto odměnu rozúčtujete na jednotky?

Magda

„jednotka není pouze byt, či nebytový prostor“

Paní Magdo,

jakkoli je mi Váš přístup k věci blízký, ba dokonce sympatický, je třeba ctít zákon. A ten říká, že jednotka je buď byt, nebo nebytový prostor.

Ano Správo, napsala jsem to špatně. Zákonodárce zapomněl, že nebytový prostor může být i sklep, nebo garáž.

Je to tak lepší ;-).

Magda

Podle stanov budu muset :) Ale to u nás nehrozí a není k tomu důvod. Odměny máme dostatečné a považoval bych to za nefér k nim ještě brát příplatky za něco, co mám v „popisu práce“.

Jinak vaší argumentaci rozumím, má svůj díl pravdy, jen ríkám, že to je něco, pro co v zákoně nevidím oporu. A navíc, čistě prakticky, pokud bychom na něco takového přistoupili, tak získáme jen další bitevní pole v rámci SVJ pro nekončící spory, kolik procent např. odměn bude a tak a kolik onak.

A trochu bokem – to že developeři dělají třeba sklepy jako jednotku je prasárna. Má se definovat do Prohlášení jako příslušenství bytu a je vymalováno. A asi ještě horší jsou celé garáže jako jedna velká jednotka, která má v domě klidně i 1/4 hlasů. Ale to je holt realita a je nutné se s tím nějak naučit žít.

Já osobně bych takovéhle malé sklepy zkusil řešit dohodou v domě, že se přičtou k bytům a nebudou se účtovat jako samostatná jednotka. Pokud taková dohoda není možná, tak bych to holt asi zpracovával plně jako standardní jednodku s vlastními zálohami a učetnictvím a z toho plynoucími shodnými podíly na odměnách jako mají velké byty.

A než se do mě pustíte, že popírám svůj výklad – nepopírám, ale pokud se dokážou lidé dohodnout, tak ať se klidně od striktního výkladu odchýlí, v tu chvíli to není problém. Beru to tak, že tu pitváme případ, kdy je nutné mít věci skriktně správně, protože dohoda s vlastníky není možná.

Tristone, tady se nebavíme o tom, na čem se vlastníci dohodnou a nemají s tím problém. Tady se řeší, jak to má být dle zákona.

A já tvrdím, že váš výklad není správný a nemá oporu v zákoně. A souhlasím, že rozlišit, co je vlastní správní činnost a co už ne je problém. A proto se přimlouvám za rozúčtování dle vlastnických podílů. A pokud někdo trvá na rozúčtování na jednotky, pak musí také rozlišit, zda jde o vlastní správní činnost. A to i v případě odměny výboru a účetnictví. To je celé.

A opomíjím fakt, že na SVJ(2000) toto ustanovení NOZ vůbec nedopadá :-).

Magda

„A to i v případě odměny výboru a účetnictví.“

To se ovšem rozliší snadno, když tyto případy zákon uvádí výslovně, takže není co řešit.

Zajímavější to je s odměnou smluvní správní firmě. Můžete se, paní Magdo, vyjádřit zde i k ní?

V DZ k § 17 NV č. 366/2013 se uvádí:

„Náklady, jejichž výše nesouvisí s velikostí jednotky, resp. s velikostí spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech (účtování o platbách vlastníků jednotek, správní činnost prováděná členy výboru SVJ, zaměstnanci SVJ nebo smluvním správcem, vyúčtování služeb spojených s užíváním jednotek) jsou činnosti stejně pracné a nákladné ve vztahu k malé i velké jednotce, tedy jsou v podstatě shodné pro každou jednotku. Proto se tyto náklady, blíže specifikované v návrhu nařízení rozvrhnou na každou jednotku ve stejné výši. Ustanovení návrhu nařízení vlády navazuje na § 1180 odst. 2 NOZ.“

Správo, já jsem se nikde v zákoně nedočetla, že odměna výboru a účetnictví = vlastní správní činnost. Vy snad ano?

Co chcete slyšet ke smluvnímu správci. Je to stejné jako s odměnou výboru, nebo účetnictvím. Pokud jde o vlastní správní činnosti (správa právnické osoby jako takové), pak MŮŽETE (nikoli musí) rozúčtovat na jednotky. Nejspíš půjde o náklady typu: náklady na zápis do OR, nebo příprava shromáždění atd..

Magda

Ono tam nikde není řečeno, že účetnictví a odměny jsou vlastní správní činnost. Tam je řečeno, že se účtují na jednotku. A pak, že se na jednotku účtuje také vlastní správní činnost.

Ta není sama o sobě definovaná, ale je přirovnaná právě k účetnictví a odměnám. Aspoň já ten paragraf takto chápu. A z toho pak mohou plynout i ty položky u správcovské fir­my:

Podobné řekněme účetnictví:

• zápisy do rejstříků
• rozúčtování energií (jedna z možností; může být i podle reálných nákladů nebo asi i podle plochy)

A podobné odměnám:

• připrava Shromáždění
• například právní poradenství (v ceně, de facto platba že je stále k dispozici)
• technická pohotovost

A zbydou i některé problematické, které se takto přiřadit jednoduše nedají:

• zajišťování revizí (spíš už správa domu)
• zajišťování oprav (taktéž)
• vymáhání dluhů (já bych osobně to zařadil spíš k podobnému odměnám, ale ne moc silně)

Kromě tohjo, že je problém ty položky správně (co je správně?) zatřídit, je další problém to, že na faktuře od správce nebudou rozepsané.

Já nevim, proč tu furt řešíte kam dát vymáhání dluhů. Jenom proto, že to nějakej pakoň narval do §8 nařízení vlády 366/2013 Sb., protože neměl tušení která bije?

Podle § 513 NOZ Příslušenstvím pohledávky jsou úroky, úroky z prodlení a náklady spojené s jejím uplatněním.

Náklady na vymáhání platí teda v každým případě a v plným rozsahu neplatič, na kterým se dluhy musely vymáhat.

To by si někdo zkusil jenom jednou narvat mi do vyúčtování (sebrat z mejch peněz) náklady na vymáhání dluhů Pepy Vopršálka vod vedle.

Protože občas můžete vymáhat, jak chcete, a nic nevymůžete. Prostě proto, že dotyčný nic nemá. Na bytu zástavko pro banku a jinak prázdné kapsy.

V takovém případě je samozřejmě nutné ve vhodnou chvíli vymáhání zastavit a pohledávku odepsat, ale do té doby Vám nějaké náklady vzniknou. A ty se samy nikam jen tak nevstřebají, nějak se musí rozdělit mezi ostatní, bohužel.

Takže ano, nebojte se, jednou to možná někdo zkusí. A kupodivu bude třeba i v právu.

Oukej, v tomhle případě možná jo, ale mělo by se zdůraznit, že jenom v tomhle případě (nám se naštěstí zatím nestal a obecně ho považuju za míň běžnej).

Ale přišlo by mi logičtější kdyby se to pak rozpočetlo podle podílu jako u ručení za dluhy a né na jednotku. A to mám velkej byt a tratil bych na tom.

Takže Tristone máte za to, že některé náklady vlastní správní činnosti jsou náklady vlastní správní činnosti podobnými a jiné náklady vlastní správní činnosti podobnými náklady vlastní správní činnosti nejsou.

„V odstavci č. 2 jsou zmíněny příspěvky členů právnické osoby na správu právnické osoby samotné“

Nic takového v zákoně není.

Snažíte se mi vložit do úst něco, co není pravda. Já si naopak rozhodně nemyslím, že vlastník dvou bytů má platit totéž co vlastník jednoho.

Protože náklady na správní činnost dvou bytů jednoho vlastníka se takřka neliší od nákladů na dva byty dvou vlastníků. Opakuju to už poněkolikáté, ale v běžně fungujícím SVJ jsou největší náklady vlastní správní činnosti účetníctví, vyúčtování a možná rozúčtování energií (to kvůli nejednoznačnosti paragrafu bude záležet SVJ od SVJ, kam to zařadí). A tyto věc se vedou na jednotku, nikoliv na vlastníka.

Jedinou situaci, kde uznávám, že to má smysl, je, pokud vlasník má více bytů propojených k vlastnímu užívání. Pak k ničemu nepotřebuje vyúčtování pro každý byt zvlášť a je možné se k nim administrativně chovat jako k jednomu bytu. S jednou měsíční patbou a jedním společným vyúčtováním. Ale to už je o dohodě a vnitřních poměrech v SVJ. Nikoliv o obecném principu.

Pan Tristone tvrdí, že bude větší rozdíl v nákladech na „vlastní správu“ ve dvou domech

(A) s pěti vlastníky a pěti/sto byty

v porovnání s rozdílem nákladů ve dvou domech

(B) se sto byty a pěti/sto vlastníky.

Já tvrdím, že větší rozdíly v nákladech budou v případě (B).

Máte úplně pitomé příklady.

Situace A je nesmysl. Chcete srovnávat náklady na 5 nebo 100 bytů. Samozřejmě že nákaldy na vlastní správu budou mnohonásobně vyšší pro 100 bytů než pro 5.

Kdežto situace B počítá pořád se 100 byty, jen s měnícím se počtem vlastníků.

Jen pokud budete příjímat zálohy per byt a dělat vyúčtování per byt, tak vám náklady mezi 5 a 100 byty vystřelí o tolik, že vůbec nemá smysl se takovým srovnáním zabývat.

Pan Tristone má úplně pitomý příspěvek. Pochopitelně, že má smysl porovnávat pouze částky vztažené na jednotku (měrovou, ne bytovou), nikoliv částky za celý dům. Absolutní částky zde nikdo (kromě pana Tristona) neporovnává.

Ano, když už přispívat nikoli podle spoluvlastnických podílů, ale stejně, potom všichni stejně bez ohledu na počet vlastněných bytů. Tyto náklady „vlastní správy“ na počtu vlastněných bytů nezávisí.

Na tenhle argument jsem odpovídal už níže a podle mě nemáte pravdu. Pro každý byt by mělo být vedeno samostantně účetnictví, samostaně vyúčtování, samostatně odečty a rozpočítávání nákladů na energie, což je největší položka správy. Tohle můžete zanedbat pouze pokud máte byty propojené pro svoji potřebu (máme takto u nás dva dvojbyty, ke kterým se chováme jako k dvěma sloučeným velkým), jinak ta samostatná data pořebujete např. pro nájemníky na vyúčtování.

Takže ano, souhlasím, že jeden majitel dvou bytů bude „stát“ SVJ o něco méně než dva samostatní majitelé, ale určitě to bude blíž k dvojnásobku než té jedné fixní hodnotě.

Zmíním opět to, co tu stále opakuju – nehledejte absultní speavedlnost, neexistuje. Lze se k ní pouze různými způsoby přibližovat.

Pane Tristone,

kolik posíláte vlastníkovi více bytů pozvánek na zasedání shromáždění? Kolik kopií podkladů určených pro projednání na zasedání shromáždění vlastníků posíláte vlastníkovi více bytů?

Máme sice skoro 200 bytů, ale vlastníka více bytů nemáme. S výjimkou oněch dvou dvojbytů (stavbně jeden, na katastru 2, už od developera), k nimž přistupujeme jako k velkým bytům a ne ke dvěma samostatným.

Pak ještě jeden vlastním má dvě poloviny bytu, pokaždé s jiným spoluvlastníkem.

Pozvánky plus doprovodné papíry jako plné moci a podobně (materiály samotné jsou online) roznášíme primárně jednou na byt, přímo do schránek. Pouze cca 20% posíláme poštou a to ještě vždy jen na jednu adresu, máme celkem kliku.

Ale vzhledem k počtu bytů můžu s klidným svědomím říct, že pokud by měl někdo dva byty a zároveň adresu mimo dům, tak tu pozvánku asi dostane dvakrát. Řešit v těhle počtech výjimky z pravidel nepřípustně zvyšuje riziko chyb. Těch pár korun za poštovné to nespasí.

To bohužel velké zjednodušení. Samostatné jednotky jsou často i komory a klepy. Bohužel jednu takovou „jednotku“ mám. Snad se mnou budete souhlasit, že skutečné náklady na správu komory nebo sklepa nejsou stejné jako za jednotku bytovou. Dokonce i vyúčtování chodí v jedné obálce s vyúčtováním za byt ;-).

„SVJ je byrokratická struktura NAD těmi jednotlivými majetky“ (jednotlivými byty)

Z čeho tak soudíte? Členy SVJ jsou vlastníci bytů, nikoliv jednotlivé byty. Když už, tak by (podle Vaší logiky) měl platit stejně každý člen SVJ, bez ohledu na to, kolik vlastní bytů. Administrativní činnost vykonává SVJ pro vlastníky bytů (nikoliv pro byty), a je stejně náročná, bez ohledu na počet bytů ve vlastnictví jednoho vlastníka. Takto jsou vlastníci bytů nuceni zcela zbytečně všechny své své byty administrativně slučovat do jednoho, aby dosáhli snížení nákladů.

Nemáte pravdu s tou náročností.

SVJ vykonává činnost pro vlastníky bytů, to je pravda. Ale největší částí, pokud není něco hodně divně, je účetnictví a vyúčtování nákladů a členská evidence. A zálohy i vyúčtování se provádí na byt. Takže pokud máte 10 bytů, formálně správně máte 10 předepsných záloh a 10 vyúčtování.

Z Vaší logiky by navíc vyplývalo, pokud bychom se drželi účtování na vlastníky, že by např. dva vlastníci jednoho bytu platili dvakrát víc oproti jedinému vlasnítkovi 10 bytů?

Nesnažme se hledat absolutní spravedlnost, ta nikdy nebude. Jen se jí dá více či méně z různých směrů přibližovat.

Náročnost je spíše než počtu bytů úměrná počtu vlastníků: Budete-li mít neplatiče (nejsou-li neplatiči, je náročnost zanedbatelná proti situaci, kdy neplatiči jsou, a náročnost se zásadně určuje podle nejnáročnějšího případu), budete žalovat – ano, správně, vlastníka více bytů pouze jedenkrát, nikoliv za každý byt samostatnou žalobou. (Váš případ se spoluvlastníky bytu neberu, přečtěte si občanský zákoník, spoluvlastníci bytu určí společného zástupce, tomu doručujete – a to pouze 1×. V případě dluhu je žalujete jednou</> žalobou všechny najednou.) Totéž opakované odečty – buď je vlastník umožní, potom je umožní ve všech svých bytech. Nebo je neumožní, a vznikají vícenáklady zejména v závislosti na počtu pokusů o odečet, daleko méně v závislosti na počtu bytů. Neříkám, že počet bytů nehraje roli, ale počet vlastníků je rozhodující – pro nájem velikosti kinosálu, náklady na advokáta a mnoho dalších věci.