Kolektivní spoření na neznámý účel
Se zálohami na správu domu a pozemku se u nás pojí tyto problémy:
- účel požadované platby není určitý,
- požadovaná výše je neodůvodněná a nepřiměřená nákladům (představuje několikanásobek nákladů),
- vyúčtování není vlastníkům poskytováno (a patrně
ani není vyhotovováno),
- je vyžadován jak příspěvek na správu domu a pozemku, tak příspěvek do fondu oprav.
Zkráceně: požaduje se po mě účast na kolektivním spoření na neznámý účel, které nemá oporu v §.
Co se s tím dá dělat?
Aby jste dostal každý rok přehled všech výdajů vašeho SVJ. To,že předepsaná záloha převyšuje dnešní náklady je zcela logické.Hlavně se tvoří pro krytí budoucích nákladů. Je logické,že sem tam nějaký náhradní díl je levnější, než kompletní celek.Ale k výměně toho celku také jednou dojde..
Zajímalo by mne , kolik platíte za jak velkou jednotku , jak máte starý dům a jakém stavu. Na základě toho lze určit , zda předepsané zálohy jsou přepálené nebo naopak nedostatečné.
Nejsem příznivcem nějakého obrovského spoření,nicméně 2/3 lidí žije z ruky do huby a nejsou schopni ve svém osobním hospodaření tvořit nějaké přebytky.Dostat z nich tisícovku měsíčně je mnohem jednodušší,než z nich dostat jednou za rok tisícovek dvanáct. A zavádět nějaký vícerychlostní systém , kdy každý z vlastníků bude přispívat jinak je nesmysl..
Vážení diskutující,nevěřte pisatelce s nickem Magda vůbec nic.Tato paní má ohromnou zálibu ve vyvolávání konfliktů a v hledání „pravdy“ u soudů.Zatím dle jejího zdejšího chlubení všechny soudy projela.Takže asi tak.Má ohromné vize,jak by SVJ mělo fungovat a tyto vnucuje všem.Uzurpuje si právo být v SVJ u všeho (a když má spolurozhodnout,zmizí ze shromáždění) a spolurozhodovat (spíše vše kverulantsky vetovat) Bohudík však soudci jsou jiných názorů.S členstvím v jakémkoliv společenství jsou spjata práva a povinnosti.A je jedno,zda jde o SVJ či spolek myslivců či včelařů.A pokud si společenství určí nějaká pravidla pro cokoliv,jsou všichni povinni tato pravidla respektovat.Takže,když si vlastníci schválí většinou nějakou platbu na budoucí rekonstrukce domu,jsou všichni povinni toto respektovat.Pokud se Vám nelíbí jak výbor dům spravuje,máte možnost omezit kompetence výboru a to ve stanovách.Další možností je odvolání výboru. Já šéfuji výboru 9 let a mimo to jsem profesionál ve správě logistických a výrobních areálů.Když slyším o tom,že se každý budoucí náklad má naplánovat,ježí se mi vlasy hrůzou,protože dlouhodobě dopředu nenaplánujete vůbec nic. Nebo naplánujete,ale tento plán je hodně a hodně od reality vzdálený. Když máte inspekční prohlídku výtahu,jsou zde nalezeny závady,jejichž odstranění bude stát 200.000 Kč a inspekční útvar vám dá lhůtu na odstranění 10 let,to lze naplánovat.Když při běžné revizi se zjistí,že je třeba vyměnit díly v ceně několik desítek tisíc korun a ve lhůtě dvou měsíců, nic nenaplánujete.Musíte mít nějakou hromádku kam sáhnout. No a pokud tu hromádku mít nebudete, poté musíte výtah odstavit z provozu. U vrat je to dost podobné.Běžná životnost garážových vrat,která jsou často používána je okolo 15 let.K této cifře jsem došel na základě svých zkušeností.Žádný výrobce takový údaj nesdělí a běžná záruka jsou 2 roky.Do řady domů byla nainstalována vrata,které nevyhovují provozu.Místo průmyslových vrat zde byla použita vrata v „hobby“ provedení,která jsou dobrá k otevírání malé garáže , která se otevře a zavře 2 x za den.Čím starší zařízení je,tím je obtížnější jej servisovat i kvůli nedostatkovým náhradním dílům. Nehledě na to,že spousta tehdejších dodavatelů a výrobců vratové techniky už dnes neexistuje. U nás provozování starých vrat došlo až tak daleko,že k nám jezdil opravář každé dva týdny.Měsíční náklady na jejich opravy nás vyšly na 3000 Kč.Čas od času někdo potřeboval z garáže vyjet a měl smůlu,neboť se z garáže ven nedostal.Po dlouhých diskusích s kolegy z výboru a naší kontrolní komise jsme rozhodli v souladu s legislativou a našimi vnitřními pravidly o jejich výměně v hodnotě cca 140.000 Kč. Naštěstí nemám v domě žádnou Magdu,která by mi házela klacky pod nohy.Spíše jsem se od našich členů setkal s poděkováním..
„S členstvím v jakémkoliv společenství jsou spjata práva a povinnosti.A je jedno,zda jde o SVJ či spolek myslivců či včelařů.“
Bohužel se mýlíte, přecedo.
Člen spolku myslivců práva má.
Člen spolku včelařů práva má.
Člen společenství vlatníků práva nemá.
Jak to čtu tak vám musím dát za pravdu v jediné věci. Máte velkou kliku, že nemáte ve vašem SVJ Magdu.
.....jenom si dejte pozor. Co není může být :-).
Magda
Asi se shodneme, že přiměřená provozní rezerva by v disposici SVJ být měla. Zkusme se shodnout, kolik by měla činit, v poměru k nákladům. Dávám hlasovat: Provozní rezerva by měla odpovídat nákladům za období:
1 den 2 dny 4 dny 1 týden 2 týdny 1 měsíc 2 měsíce 3 měsíce 6 měsíců 1 rok 2 roky 5 let 10 let 20 let 50 let
Milý anonymuse, zavřete oči a představte si, že jste majitelem domečku, nežijete v domě, kde je více vlastníků na společném majetku. Jste majitelem domečku a mám tudíž otázku – spořil by jste si penízky na horší časy, až bude potřeba na vlastním domečku provádět opravy? V současné době však ještě nevíte jaké, ale jistě časem zahlodá zub času na domečku, a bude potřeba do oprav domečku investovat.Takže spoříte-li, tak vlastně spoříte na neznámý účel, jen je rozdíl v tom, že je to vaše soukromé spoření, nikoliv jak píšete kolektivní. Vaše soukromé spoření na neznámý účet také nemá oporu v žádném paragrafu. Přesto jistě, si, v případě vlastního domečku spořit budete. To co zde často někteří vlastníci předvádí je tragédie. Přijde mi, že ještě nepochopili, že společný dům je jejich vlastnictví (jako ten domeček ve kterém ovšem žijí sami), zřejmě považují za své jen to co je za dveřmi jejich bytu. A tam kde jim nestojí stůl a židle, není postel a sedací souprava a nejde televize je nezajímá. Asi zamrzli v socialismu, kdy byli v nájmu, dům patřil buď byťáku, nebo družstvu či podniku kde pracovali. Pro mne osobně je spoření na účet SVJ (u nás je 14,00 Kč na m2) pojistka, že budeme mít peníze na účtu jak na plánované, tak pro nečekané opravy a havárie, nikdo po mne nebude chtít uhradit jednorázově větší částku když by se něco neočekávaného přihodilo a nebude po mne požadovat, abych se zavázala na úvěr, kdy zaplatím na úrocích nehoráznou sumu. Takže částka, kterou po mne SVJ požaduje mě nezrujnuje a vím, že máme na opravy a na neočekávané platby – viz u nás např. na právní zastoupení vůči neplatiči, které není zrovna levné. A co když ten šmejd neplatič v rámci osobního bankrotu dluhy vůči SVJ nezaplatí, protože z insolvence na nás nic nezbude, případně jen získáme zpět zlomek dluhu. Jsem velmi ráda, že je u nás většina vlastníků rozumná a takovéto, s odpuštěním, blbosti se u nás neřeší. Přeji hezký večer.
ik, váš příběh o domečku je přihlouplý a zcela mimo mísu.
Je věcí každého vlastníka domečku, co bude dělat se svými penězi. Někdo je investuje, někdo bude spořit a někdo domeček vybydlí a prodá. Někdo si na opravu půjčí a někdo vytáhne peníze zpod matrace. Každopádně v konečném důsledku každý z nich zaplatí za to, za co zaplatit chce.
Anonymuse chce vědět, za co vlastně platí. Vy tady horujete za platby do černé díry. Vaše rady nejsou jenom hloupé, ale i nebezpečné. Navíc v socialismu jste evidentně zamrzla vy – dle vašich socialistických mouder.
Váš návrh na neadresné šetření ve skutečnosti znamená, že výdaje nemůže žádný vlastník kontrolovat. Zaplacené částky nelze ani vracet, co kdyby na dům spadlo letadlo a bylo nutno jej znovu postavit. Doporučujete neurčité „šetření“ přímo do cizí kapsy, které je pro výbor, který chce utrácet a manipulovat s penězi bez možnosti kontroly, velmi výhodný.
Je ovšem nevýhodný pro vlastníka, který se tím stává dojnou krávou: Plať a neptej se na co (sami to nevíme). Až se odstěhuješ, budeš za hlupáka. Vše cos zaplatil na zálohách zbytečně nám zde zůstane. Ať už si z toho pořídíme cokoliv, ty z toho nic mít nebudeš. Měj se hejle!
Takhle nějak si to představuji já, když zavřu oči po přečtení vašeho příspěvku.
Magda
Neargumentoval bych domečkem… v domečku působíte sama a je logické, že spoříte či nespoříte dle svého uvážení. V SVJ rozhodujete logicky kolektivně, a je třeba určitý řád platný pro všechny. Pokud tento princip neakceptujete, tak bych doporučil ten rodinný dům…
Jinak Zákon o Vl. bytů stanovil, že se vybírají zálohy tak, aby byly kryty „náklady v následujících měsících a letech“. NOZ to neupřesňuje, nicméně chápu to tak, že dává spíše větší volnost. Z toho důvodu se domnívám, že ono „spoření“ je právně korektní postup.
Nic není černobílé, jistě není správné spořit enormní částky bez jakékoliv úvahy a zdůvodnění jejich výše.
Píšete „postup nevýhodný pro vlastníka“. Pro kterého ? Pro vás ?
Pro menšinu?
Přece o výši příspěvků (záloh) rozhoduje shromáždění. Proč by
o tom tak rozhodlo?
„Jinak Zákon o Vl. bytů stanovil, že se vybírají zálohy tak, aby byly kryty „náklady v následujících měsících a letech“. NOZ to neupřesňuje, nicméně chápu to tak, že dává spíše větší volnost. Z toho důvodu se domnívám, že ono „spoření“ je právně korektní postup.“
Není rozhodující, jak co chápete, ani co se domníváte. Rozhodující je, že občanský zákoník žádný prostor pro nedobrovolné kolektivní spoření neposkytuje. (Pokud se domníváte opak, uveďte zde příslušný §.)
pokud něco není taxativně v NOZ vymezeno, poté platí, že je to na dohodě dotčených. Takže pokud se vlastníci na shromáždění dohodnou, že budou spořit , tak budou spořit.....je to zcela legální a korektní..
V OZ máte,že vlastník je povinen hradit příspěvky na správu domu. Pokud k tomuto máte ve schválených stanovách formu těchto plateb , je to absolutně v pořádku. Čemu nerozumíte ?
Jane77, postup, kdy spoříte na neznámý účel je špatný pro všechny vlastníky. Včetně mě a včetně vás. Nikdo nemůže druhého nutit, aby šetřil na neznámý účel.
Na velké opravy a investice se zálohy skládat samozřejmě mohou. Například na střechu, která má živostnost 20 let můžete skládat zálohu. Je potřeba ale vědět, na co vlastně tu zálohu skládáte. Pokud například odpadne důvod takového spoření, tak peníze vlastníkovi jednoduše vrátíte.
Skládat zálohy na drobné opravy v domě, to je blábol. Vy snad spoříte na výměnu baterie, nebo orpavu zámku k bytu? Takové drobné opravy prostě vlastníkům vyúčtujete a ti je zaplatí.
Skládání záloh na neznámý účel je zkrátka nebezpečný a nekontrolovatelný. A není vůbec jisté, že z takových peněz něco opravíte. V naší ulici se jeden předseda SVJ kasal, že má 5 milionu ve fondu oprav. A když se v domě prodávala nebytovka, tak jí jménem SVJ za 2 miliony koupil. A nikdo nemůže nic namítat. Vždyť skládali peníze na neznámý účel. Tak proč nekoupit zbytečnou nebytovku, ze které si pan předseda může udělat třeba vlastní dílnu.
Ani většina nemůže rozhodovat o zálohách na neznámý účel. Většina může rozhodnout o tom, zda se budou skládat zálohy na střechu. V tom je základní rozdíl, kteý ovšem členové výboru nechtějí vidět. Ono je to trochu pracnější a nemohou takové zálohy rozfofrovat za co chtějí.
Magda
„se jeden předseda SVJ kasal, že má 5 milionu ve fondu oprav.“
Právě proto, aby se zabránilo podobným excesům, je třeba předsedovi nic nespořit a spoření důrazně odmítnout!
Zkusme se zde zamyslet nad vhodným řešením: Vlastník jednotky si na svém investičním udržuje zůstatek ve výši k-násobku měsíčních nákladů na správu domu. V případě vzniku nákladů je uhradí. Vyhovuje? Vyhovuje, Magdo3?
Můžete mi prosím vysvětlit termín životnost střechy ? V mém okolí jsou dva domy.Na jednom střecha „drží“ už padesát let. U druhého domu museli přistoupit k totální výměně po deseti letech provozu domu.
Životnost je vlastnost předmětu, která označuje jak dlouho si předmět udrží své původní, nebo téměř původní vlastnosti (kromě vlastní provozuschopnosti např. též výkonnostní charakteristiky a spolehlivost, v některých případech i užitkové vlastnosti esteticko-vzhledové či hygienické – např. hlučnost).
Nějak jste nám zapomněl sdělit, jak si představujete určení výše zálohy. Podle Vás budeme muset mít složenou zálohu na střechu, která možná bude sloužit 10 let a možná 20 a možná taky třicet. Takže pro jistotu, složíme zálohu na střechu hned. Koneckonců do každé může začít zatékat příští týden. Složila bych předem i zálohu na výtahy. Protože co když se nám porouchá. Nejlepší by bylo, mít složené zálohu ve výši nového domu. Protože co když nám na něj spadne meteorit.
Magda
„Nejlepší by bylo, mít složené zálohu ve výši nového domu.“
To tvrdí náš přeceda taky, navýšenou o očekávanou inflaci, takže 150 % nynější pořizovací ceny je vyhovujícící odhad. Kde jste to vyčetli?
je vyšší, než pád meteoritu na dům. Otázku jsem položil záměrně. Vy stavíte výbor SVJ do role věštce.Dle Vás má předseda výboru k dispozici křišťálovou kouli a s pomocí této křišťálové koule dokáže sestavit plán oprav na dvacet let se 100% přesností. Zrovna u té střechy. Na našem domě (stáří 15–20 let) máme titanzinkovou slitinu. Na internetu se můžete dočíst, že životnost těchto plechů se pohybuje kolem 100 let. Ale i přes tuto velkou životnost plechů řešíme tak 5 havárií za rok. Protože ty plechy jsou velkých délek , mají nepříznivý koeficient tepelné roztažností a vlivem tepla praskají spoje. Kdy budeme muset realizovat generální opravu střechy ? Na to mi žádný specialista nedokáže odpovědět. Apropo..také máte u svého auta naplánováno, kdy Vám odejde spojka, kdy převodovka , kdy motor ? Máte auta stará 20 let , která jezdí bez nějakých obrovských udržovacích nákladů dodnes. Mému známému u deseti roků starého VW Caddy , který jej stál tehdy nějakých 700.000 Kč odešlo v jednom okamžiku takřka vše…
„dokáže sestavit plán oprav na dvacet let“
Samozřejmě že ano. Vy snad nemáte výhledový plán? Potom nemáte vy výboru co dělat.
když jste tak chytrý , sdělte nám kolik bude stát nový výtah za 20 let , kolik bude stát výměna stoupaček za 20 let..kolik bude třeba i stát jedna hodina práce instalatéra , která dnes stojí 250 Kč… Otázka , kdy bude třeba přistoupit ke generální opravě střechy a kolik tato oprava bude jednoho dne stát… to je otázka pro stavebního inženýra s dvacetiletou praxí a věšteckými schopnostmi. Na jednu stranu lidská práce je čím dále dražší , na druhou stranu jde i vývoj dopředu a nové technologie (o kterých nemá dnes nikdo ani šajn) to mohou dost radikálně zlevnit..
„u deseti roků starého VW Caddy , který jej stál tehdy nějakých 700.000 Kč“
A teď tu o Červené Karkulce.
10 roků starý VW Caddy nestojí 700 000 Kč. Nesmíte Vašemu známému všechno věřit.
Staviteli,
já jsem nikdy nikde nepsala o tom, že máte sestavovat plán oprav se 100% přesností na dvacet let dopředu. Buď nerozumíte psanému textu, nebo blouzníte. A nebo si úmyslně vymýšlíte.
Mám auto 10 let staré. Může se mi kdykoli něco porouchat. A i tak nemám naspořeno na 1.000 a jednu věc, kterou mé auto může potkat.
Navíc jste vůbec nepochopil, že SVJ je správce cizího majetku. Mé auto spravuje můj dvorní automechanik. Podle Vás bych mu měla posílat na účet měsíčně částky na opravy? Pro jistotu? Co kdybych pak na tu opravu náhodou neměla.
Pokud chcete vybírat peníze na náhodné opravy, které se stát mohou a nemusí, tak máte smůlu. Neschopný jste vy, ne já.
Magda
Staviteli, Magdu nemůžete brát vážně. Ona chce, aby se jí všichni v SVJ podřizovali a měla právo veta ke všemu. Pak ještě nechce platit. Připomíná mi lakeho, který také blouznil o tom, jak je nutné přesně vědět, co se bude za 30 let opravovat. Jinak se na to nesmí vybírat peníze. Jsou to teoretici, kteří netuší jaká je realita. Ale mohou o tom psát.
Mohl by jste zde ,prosím,vysvětlit rozdíl mezi řadovým členem SVJ a členem statutárního orgánu.Mají členové výboru nějaká zákonem přiznaná privilegia pro snadnější přístup k informacím o správě domu a majetku,za který je odpovědná právnická osoba SVJ?Nebo platí to,že v SVJ mají všichni členové SVJ stejná práva a povinnosti dle NOZ a vnitřního právního předpisu právnické osoby SVJ = Stanov.Nechcete nám zde doufám tvrdit,že dle stanov a zákonů týkajících se SVJ jsou si sice všichni členové SVJ rovni,ale „statutáři“ jsou ještě „rovnější“,poněvadž úmyslně zatajují informace,na které mají řadoví členové SVJ ze zákona automaticky nárok.To,že někdo vyžaduje,aby měl stejný přístup k informacím jako "páni výboři,ještě neznamená,že nekoná dobře v zájmu všech.Délka funkčního období ve výboru,nemusí vždy odrážet jejich nezbytně nutnou kvalifikaci!JaVa
obvykle jedná se správcovskou firmou a dodavatelskými firmami. Tudíž je jasné , že přes statutární orgán za rok proteče mnohem více informací, než může protéci jednou za rok na shromáždění. Nicméně každý člen společenství má právo na informace. Zveřejňovat úplně vše nelze. Ale na dotaz člena , který se týká mimo jiné hospodaření SVJ je výbor povinen reagovat a požadovanou informaci poskytnout…
nikoliv však v tomto případu. Jo , pokud se člověk podívá na problematiku očima teoretika , pak ano… po teoretické stránce to fungovat může. Ale praktická stránka věci je někde jinde.. To máte podobné , jako když nějakého asistenta na vysoké škole přestane bavit vyučovat někde na škole a jde pracovat jako manažer do nějaké soukromé firmy. Zjistí , že je totálně vedle a že svět funguje trochu jinak , než si myslel…
Vy si pletete realitu s neschopností. Jenom neschopný člen výboru jako vy neumí udělat plán oprav a skučí tady že to nejde. Věřím že je pro výbor praktické vybírat peníze do klobouku a dělat z vlastníků užitečné idioty. Pro šmejdy jako vy jde o velmi racionální, praktické uvažování.
si myslí , že umí a dokáže totálně všechno… Moudrý člověk si to nemyslí.. Kupodivu si to nemyslí ani spousta členů výborů-profíků v oblasti stavebnictví a správy nemovitostí..
Aneb „Vím , že nic nevím“..Sokrates…
Moudří členové výboru mají křišťálovou kouli a umí z ní vyčíst, kolik se má platit do fondu oprav.
Idioti dělají plán oprav, aby vlastníci věděli na co vybírat zálohy.
Plete si moudrost s neschopností a idioty s odpovědnými členy výboru.
Jak jstem napsal. Jste normální šmejd co si plete pojmy.
co jste potom vy ? Udělat dlouhodobý (na 20 let) přesný plán oprav například na průmyslový areál nedovede ani profík , který se tím živí 20 let. Jenom idiot si myslí , že to umí a dovede. A pokud tím přesným plánem myslíte nazvracená čísla odněkud z internetu , poté OK. Nicméně to v životě nebude plán , na kterém by se dalo cokoliv postavit…ale možná idioti jako vy by byli spokojení…měli by plán :-)..
V našem okolí v domě začalo zatékat střešními terasami. Dům byl deset let po záruce. Ukázalo se, že je třeba provést zásadní rekonstrukci. Tato plánovaná nemohla být. Cena opravy 900 tisíc.
To jen příklad, že nelze spoléhat ani na to, že velké výdaje lze naplánovat, aby ten účel byl „určitý“ :)
Nám správce říká „dům této velikosti, stáří a stavu by měl mít našetřeno cca XXX tisíc“. Nemám s tím problém.
Nesouhlasím s vámi ani ohledně žárovek apod.. V domě větším než malém máte spoustu drobných výměn a oprav, které ale v součtu dělají desítky tisíc ročně. Pro takové výdaje lze vytvořit krátkodobou zálohu. Její výše se dá dle historie celkem dobře stanovit a příliš se nemění. Jednou za rok se ve vyúčtování vypořádá vůči nákladům. Případně se záloha může pro další období upravit. Jednoduché (pokud se to nedělá „na koleně“) a fér.
Argument s nekontrolovatelností nevnímám jako relevantní – to přece závisí především na vlastnících, zda o informace mají zájem a na ochotě výboru je poskytovat. Nákup nemovitosti podléhá schválení shromážděním , to asi nebyl vhodný příklad.
Jane77, pokud nemáte naplánovánou opravu, budete muset peníze složit, nebo se usnesete, že vezmete částku ze střechy a že na střechu začnete střádat větší částku.
Pokud vám správce řekne, že „dům této velikosti, stáří a stavu by měl mít našetřeno cca XXX tisíc“ tak Vám jistě řekne i to, jak k této částce došel a z čeho se to XXX tisíc skládá. Jinak je to jenom nic neříkající tvrzení. Nám správce také tvrdí, že je zcela přiměřené spořit 15,.Kč za metr. Jak k této částce přišel ale vysvětlil tím, že je to částka, kterou jejich klienti běžně platí.
Nesouhlasíte se mnou ohledně žárovek? Vysvětlete mi prosím rozdí mezi tím, zda na drobné opravy vezmete peníze na účtě (pokud tam máte rezervu na střechu) a vyúčtujete je po skončení účetního období, nebo předepíšete krátkodobou zálohu a vyúčtujete jí. Jediný rozdíl je v tom, že v druhém případě vytáhnete z vlastníků více peněz předem. Jiný účel tam není.
Co se týká nákupu nemovitosti. Hádejte, zda se o nákupu rozhodovalo na shromáždění. Nikoli. O koupi rozhodl předseda. Vy se o té koupi dozvíte až následující rok, když zjistíte, že se vám ztenčila záloha na opravy. Nejste tedy přehlasovaným vlastníkem. Jste jenom Hejl, který platil peníze na neurčitý účel. Tak se nedivte, že si z něj pan předseda koupil nebytovku. A povězte mi, co s tím uděláte?
Magda
- Pokud nemám naplánovanou opravu střechy, nemohu dle vás vybírat na ní. Na tu střechu podle vás ty peníze přiletí ? :) Nebo jak jste to myslela, že peníze vezmu ze střechy ? Potřeba opravy se vyskytla náhle. Předpokládáte , že při nutnosti něco zafinancovat vyberu od vlastníků peníze ad hoc – třeba 30000 na byt? Ze zkušenosti tohle fungovat nebude. Jste proti tvoření rezervy, reálné řešení však nepodáváte.
- Velikost rezervních samozřejmě přesně určit nelze; ale lze přihlédnout , kolik by stála např. renovace fasády, oprava střecha, tzn. v jaké výši by mohly být největší náklady, které se v domě mohou vyskytnout (nikoliv současně) a k tomu přičíst ty, se kterými se konkrétně počítá (třeba vodoměry 50.000 Kč/ 5 roků = 10000 ročně apod) . Nebo jak to tedy udělat lépe ? Když třeba bude renovace fasády (dejme to že to i předpokládáte), ale nevíte, zda za 5 nebo 10 let ?
- Pokud je záloha deklarována na účel X, má se použít jen na účel X. Chcete kontrolovatelnost a přitom nabízíte matoucí křížové financování… Jinak SVJ se ale může rozhodnout mít zálohu jedinou, ale pak se nebude jmenovat SŤRECHA, když není jen na střechu. Třeba „FOND OPRAV“ :) Bude to méně přehledné ale korektní.
- Nákup nemovitosti – předseda tedy porušil stanovy a nejspíš i zákon. To mohl udělat stejně dobře jak u adresné zálohy „Střecha“ tak u vámi kritizované zálohy na neurčitý účel…
Pokud jste řádný hospodář, tak plánujete dopředu a víte, kdy asi budou potřeba hradit větší akce. Můžete tedy vlastníkům nabídnout, aby na tyto akce skládaly zálohy dopředu. Je na nich, zda s tím budou souhlasit.
Pokud plánujete, že za 20 let budete potřebovat novou střechu a že na ní dnes začnete skládat anuitně zálohu a plánovaná částka bude 2 miliony, tak budete mít každý rok na účtě rezervu na střechu 100 tisíc korun. Za pět let to tedy bude 500 tisíc korun. Za 10 let milion. Z jakého důvodu tyto peníze nemůžete použít na drobné opravy, když tyto opravy každoročně vyúčtujete vlastníkům?
Pokud máte nenadálou událost velkého rozsahu, tak existuje mnoho možností jak to řešit a jak to financovat. Můžete si půjčit od banky, můžete na to vybrat peníze od vlastníků, můžete se domluvit s vlastníky, že použijete peníze, které jste našetřili na střechu a začnete na střechu spořit znovu. Vaší logikou by SVJ mělo mít našetřenou částku ve výši ceny domu. Může se totiž stát, že po deseti letech zjistíte, že je narušená statika domu a vy budete muset celý dům sanovat. Nebo vám na dům spadne meteor a vy jste pojištění jenom na pád letadla. Budete četřit i na to?
Napsal jste: Nákup nemovitosti – předseda tedy porušil stanovy a nejspíš i zákon. To mohl udělat stejně dobře jak u adresné zálohy „Střecha“ tak u vámi kritizované zálohy na neurčitý účel.
Pokud předseda použije mé peníze určené na střechu na nákup nemovitosti, zažaluji ho za zpronevěru mých peněz. Pokud není určeno, na co se peníze skládám, tak souhlasím s tím, že jsou na neurčitý účel. Tím neurčitým účelem může být cokoli. Náš výbor vybíral zálohy na neurčitý účel a modernizoval dům, aniž by k tomu potřeboval schválení vlastníků. Když jsem se podivovala, proč máme nové garážové vrata, když ty staré fungovaly a nové jsme neschválili, tak jsem se dozvěděla, že byly už staré a výboru se nechtělo je pořád opravovat. Dnes již dlouhodobé zálohy neplatím. Nevím na co jsou určené a nemám žádnou možnost se bránit jejich zneužití.
Magda
Magdo3,
jakkoli je mi Vaše uvažování blízké, je třeba důsledně odlišovat výši rezervy („kolik je naspořeno“, polštář, chcete-li to tak nazvat) a výši zálohy („kolik je spořeno za jednotku času“).
Výše zálohy by se měla rovnat nákladům, aby se polštář neměnil. Tady asi není sporu.
S výší rezervy je to obtížnější. Můžete uvést svůj názor? Jakému období by rezerva měla odpovídat?
K.L.F., to záleží na vlastnících. Je na nich, na co chtějí spořit a mít polštář. Víc bude šetřit dům, kde budou sociálně slabí, protože ti pak nedají větší částku dohromady. Méně mohou šetřit luxusnější domy, kdy v případě opravy vlastníci sáhnout do peněženky a zaplatí okamžitě.
Z mého vyjádření k žalobě (jde o postup dle ZoVB, ale nevidím důvod, proč by to mělo být jinak dle NOZ:
Pro názornost žalovaná uvádí modelový případ vybírání dlouhodobé zálohy takto:
Zákonný postup pro určení výše zálohy na opravy:
• vlastníci si schválí dlouhodobý plán oprav, dopředu tedy ví, jaké opravy je v budoucnu čekají (viz. § 11 odst. 5 Zákona); • na základě dlouhodobého plánu oprav vlastníci určí, na co a kdy a zda vůbec budou vybírat zálohy a v jaké výši
Příklad:
SVJ má schválen dlouhodobý plán životnosti částí domu a potřebných nákladů na 30 let dopředu. Vlastníci tedy vědí, že SVJ plánuje náklad 1 milion na výměnu radiátorů za 5 let, 2 miliony na opravu výtahů za 10 let, 7 milionů na opravu střechy za 15 let. To však neznamená, že SVJ na tyto účely začne okamžitě vybírat zálohy.
Po schválení plánu oprav proběhne hlasování o tom, na co se bude záloha vybírat (§ 15 odst. 2 Zákona). Jde o plánování finančních toků a vlastníci si mohou schválit cokoliv, např. že:
• dlouhodobá záloha bude 0,– Kč a vše se bude financovat přes půjčky či úvěry;
• dlouhodobá záloha bude měsíčně 1444,– Kč po dobu 15 let;
• dlouhodobá záloha bude 1167,– Kč po dobu 15 let a každý z vlastníků složí 50.000,– Kč jednorázově v roce 2029;
• dlouhodobá záloha bude měsíčně pouze na nejbližší akci (radiátory) ve výši 333,– Kč, pak na výtahy 667,– Kč a od roku 2024 bude nutné vybírat 2333,– Kč měsíčně na střechu aj.
Variant je nepřeberně. Paušalizovat nelze. Je potřeba mít především pravidla a vědět, na co se budou peníze vybírat.
Magda
„dům této velikosti, stáří a stavu by měl mít našetřeno cca XXX tisíc“
A o tom to přesně je. Můžete uvést formuli/tabulku, která na vstupu dostane velikost, stáří a stav a na výstupu vydá, kolik by „dům této velikosti, stáří a stavu měl mít našetřeno“?
Příklad: Panelák, rok dokončení 1990 (tj. 27 let), 20 bytů, stav udržovaný.
Plně s Vámi souhlasím a můžu doložit zápisem ze shromáždění vlastníků,že se většina statutárních orgánu(alespoň v tomto SVJ), příliš nehrne do předložení pevného časového úseku, na přesný účel hrazení dlouhodobých záloh, k odsouhlasení shromážděním vlastníků.Jednomu z řadových členů tohoto SVJ, se to podařilo prosadit s obtížemi, až po dvou rocích.
Viz. výňatek ze zápisu:
„Dále byly z pléna připomínky,že pro tvorbu dlouhodobých záloh na opravy,údržby a investice musí být důvod.Předseda připomínku přijímá a navrhuje konkrétní investici pro tvorbu dlouhodobých záloh na údržbu,opravy a investici,a to na výměnu výtahů v horizontu deseti let.“
Je to rozhodně lepší,než když si „páni výboři“ mohou nekonečně dlouho vybírat od „ovčanů“ peníze, do nějaké „černé díry“.
JaVa
„na výměnu výtahů v horizontu deseti let“
A o tom to přesně je: Vlastník musí znát účel, částku a datum realizace. Podle toho si snadno zkontroluje předepsanou výši zálohy. Jakmile datum realizace uplyne a k realizaci akce nedojde, má nárok na vrácení naspořené částky.
Dále, na výměnu výtahu v ceně řekněme 50 000 Kč na byt nemá smysl spořit 10 let. Neblbněte a nenechte se oblbovat.
Zdravím.Je zřejmé,že něco o výši ceny na výměnu výtahů víte (50 000 KČ= cca.150 000 na patro),ale neznáte konkrétní situaci v tomto bytovém domě a nevíte, kolik vlastníci bytových jednotek hradí na m2.Zde je to 7,5 kč.Při celkové ploše 25503 m2 je to 19 127,25×12=229 527 kč x 10=2 229 527 kč.Dům má dva vchody se dvěma výtahy o 8 podlažích,tzn.,že současné předpokládané náklady ve výši 16×150000=2 400 000 kč.,se můžou za deset let dost navýšit. V domě ,který stojí již od roku 1974 a je se sice kompletně zateplen(2011),vyměněna okna(2007) se i tak každoročně vyskytnou nějaké nenadálé výdaje,se kterými je nutné počítat. Jelikož si většina vlastníků vzala na zateplení úvěr(na 15 let),který stále splácí, je velmi pravděpodobné,že se navýšení částky na dlouhodobé zálohy nepodaří prosadit a termín výměny výtahu zkrátit. V roce 2012 to bylo pouze 2,5 kč.na m2 a nebýt jednoho z z tzv.„prudičů“,který každoročně tlačil na navýšení této částky nejprve na 5 kč. a další rok na 7,5 (10 kč.již neprošlo),tak tomu bylo dodnes.
Ze 46 bytových jednotek nesplácí žádný úvěr na dům pouze 5. 70% obyvatel domu je v důchodovém věku,ti by mohli mít něco našetřeno,ale většina zdejších mladých žije od výplaty k výplatě,pokud zrovna není na dávkách. Zatím se zde nevyskytují dluhy vůči SVJ,což je výborné.Ale jak to bude v budoucnosti, je těžké předvídat.Staří zde umírají a mladí žijí pouze dneškem a co bude, až na to nebudou mít,moc neřeší.
JaVa
Jeno pro úplnost bych ráda uvedla, že nejsem proti skládání záloh.
U soudu se mě předseda zeptal, zda považuji částku 15,–Kč /m za málo, nebo hodně. A velmi se podivoval že nevím. Ale jak mám vědět, zda je to málo či hodně, když nevím, na co se ta záloha platí.
Má výhrada není vůči placení záloh, ale placení na neurčitý účel.
Magda
Z čeho se ve vašem světě vymění žárovky na chodbě? z jakého konkrétního fondu?.
Říkáte, že všechny závady a opravy tak musí být předem definovány s jistým rizikem.
Tedy za vás by celková platba muselo být větší, protože jinak lze předpokládat, že alespoň něco se nerozbije. a nemusím tedy šetřit na úplně všechny možné závady (které narozdíl od vás nepovažuji za možné vydefinovat)
rozpis plateb by měl 100 řádků se zálohou na každou možnou věc? opravdu lze všechno předvídat? ne vše má 100% pravděpodobnosti poruchy a zaměnitelnost záloh je proto výhodná.
To se tu již řešilo tolikrát.
Pokud se vlastníci domluví, že budou skládat zálohy na střechu, budou na účtě peníze i na nenadálé závady. Třeba ne výměnu žárovky. Tento náklad se vlastníkům vyúčtuje ten rok, kdy vznikl. Pokud se vlastníci rozhodnou, že nebudou skládat žádné dlouhodobé zálohy a místo toho budou mít krátkodobou zálohu na drobné opravy, která se každý rok vyúčtuje, tak budiž. Pokud šetříte na střechu, je dobře když ty peníze využijete i jinak? Nemyslíte? Jinak vám na účtě budou jenom ležet a ztrácet hodnotu.
Rozpis plateb pak může být klidně uveden jednou řádkou a v příloze může být uvedeno, že se skládá dlouhodobá záloha na střechu, radiátory atd., v té a té výši do toho a toho data. Datum je důležitý.
Co je na tom probůh tak složitého? Každý bude vědět, na co šporuje a bude to kontrolovatelné.
Magda
čekal bych, že ze zálohy na střechu se nic jiného platit nebude, než střecha. z výtahu výtah apod. to byp zas výbor si ze střechy platil dpp. musí to být striktní a jasné.
takže moje otázka trvá – vše by muselo být nadefinovánoa vyjmenováno.
zaplatit z obecné úspory žárovku není narozdíl od uhrazení žárovky ze střechy podvod. vy tu trváte na detailech a bagatelních sporech.
pokud se v svj sejdou magdikov a neodsouhlasi vubec žádné zálohy, svj nebude mít žádné paníze, a tímpádem bude muset být schůze. schůzi ale nelze svolat, protože dopis stojí peníze a ty nejsou.
svět který tu magdik prosazuje je absurdní
To je jeden nesmysl za druhým.
Na nákup žárovky nepotřebujete schválení. Stejně tak jako na havárie a nenadálé drobné opravy. Vy tvrdíte, že na to nemáte peníze. A já vám říkám, že na účtu máte peněz dost.
Opravdu si myslíte, že pokud šetřím na střechu, která se má opravovat za 10 let, tak tyto peníze nemůžu v průběhu roku použít na žárovku?
Krásně jste ukázal, jak nebezpečné je hradit peníze na neurčitý účel. Pokud je neurčitý, můžete z něj hradit co chcete a není to zpronevěra. A nemusíte svolávat shromáždění. Pokud ten účel jasný je, tak se bát zpronevěry musíte.
Magda
Uklidněte se, itik.
Zde se řeší situace, kdy předepsané zálohy >> náklady.
Pokud zálohy ~ náklady, je vše v pořádku a náklady (včetně Vaší žárovky) se hradí ze záloh.
Magda tvrdí:
„Skládat zálohy na drobné opravy v domě, to je blábol. Vy snad spoříte na výměnu baterie, nebo orpavu zámku k bytu? Takové drobné opravy prostě vlastníkům vyúčtujete a ti je zaplatí.“
Vy uvádíte, že žárovku uhradit ze záloh. Vašemu přístupu rozumím. Magda se domnívá, že SVJ vše zaplatí a potom si to vyúčtuje.
Poslední komentáře