Dispozivita ustanovení odst. 2 § 1180 NOZ
Vážení, prosím o názory na dispozivitu odst. 2 § 1180 NOZ. Nový právní výklad je následující, cit.: „Podle nového právního výkladu je ustanovení §1180 odst.2 NOZ dispozitivní. Je-li v prohlášení vlastníka, smlouvě o výstavbě nebo ve smlouvách o převodu jednotek zakotveno rozdělování nákladů na správu domu a pozemku mezi vlastníky jednotek v poměru spoluvlastnických podílů na společných částech domu, lze veškeré náklady včetně nákladů vlastní správní činnosti takto rozvrhovat i po 1.1. 2014.“, konec cit. Já osobně dispozivitu odst. 2 § 1180 NOZ nevidím, chybí mi tam slovíčko „může“. Osobně si § 1180 vykládám tak, že náklady na odměnu osoby spravující SVJ či členů jejích orgánů, na vedení účta a další podobné náklady vlastní správní činnosti se mají rozvrhovat ronvoměrně. Na ostatní náklady spojené se správou a údržbou domu, pokud si sami vlastníci neurčí jiný způsob přispívání (zde tu dispozivitu v odst. 1 § 1180 NOZ vidím) se přispívá úměrně spoluvlastnickým podílům na společných částech domu a pozemku. Zde tedy nějak tápu a citaci v úvozovkách moc nerozumím. Děkuji za objasnění.
Slovíčko může, tam být dle mého názoru nemusí. viz.: Důvodová zpráva k § 1 odst. 2 NOZ „Tam, kde není výslovný zákonný zákaz, je ujednání odchylky od zákona přípustné, ledaže se tím poruší dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti. Zákonný zákaz je formulován buď výslovně slovy „zakazuje se", nebo výslovným stanovením důsledku odklonu od kogentního ustanovení poukazem na neplatnost ujednání nebo stanovením, že se k závadnému ujednání nepřihlíží.“
Míro,
to není tak jednoduché, jak si to vykládáte. Jsou k tomu různé výklady, jeden z nich říká, že § 1 odst. 2 se nevtahuje na právnické osoby, tedy na ustanovení stanov.
Jednak je třeba pamatovat na § 978 NOZ vztahující se k části třetí NOZ, která zahrnuje úpravu pro SVJ.
§ 978 „Od ustanovení této části se lze odchýlit ujednáním s účinky vůči třetím osobám, jen připouští-li to zákon.“
Že určení dispozivity ustanovení NOZ není jednoduché zvláště pro osoby bez právnického vzdělání svědčí článek prof. Dr. JUDr. Karla Eliáše – K pojetí dispozitivního práva v občanském zákoníku z něhož cituji:
„Nyní jde o to, jak právník pozná, která právní pravidla jsou kogentní a která dispozitivní. Lze si jistě povzdechnout, že „není jednotného bezpečného kritéria“,[17] a nejednou nás napadne, že máme závaznou vůli zákonodárce „luštiti přímo jako rebus“.[18] Knapp na to odpovídá jednoduše: ze zákonného textu se často nepozná, co je kogentní a co dispozitivní, ale právníci v praxi to vždy poznají „prostě intuicí“, která je „nezbytným prostředkem poznání, a to nejen praktického, ale beze vší pochybnosti i vědeckého.“ Poznamenává k tomu, že jde o bezprostřední poznání v podobě intuice velmi přirozené, „opírající se o obecný základ právnického vzdělání a jím získaného právnického způsobu myšlení a také o některé obecné teoretické poznatky, které se ukládají v »zásobárně« lidské mysli.“[19] Někdo si možná pomyslí, že jeho intuici s Knappovou nelze srovnat a že by raději určitější vodítko. Většina občanských zákoníků však takové nemá.“
Celý text článku zde: http://www.bulletin-advokacie.cz/…kem-zakoniku
Děkuji. Domnívám se ale, že stávající vlastník, člen SVJ nemůže být třetí osobou ve smyslu § 978. Tou by mohl být možná (možná také ne) nový vlastník. Ten se ale členem stávajícího SVJ stává dobrovolně. Článek na který odkazujete je zajímavý. Dekuji za odkaz. Odkazy prof. Eliáše na zdravý rozum a Listinu základních práv a svobod apod mne utvrzuje spíše o dispozivitě § 1180 odst. 2. Moje intuice (ačkoli neprávníka) mi říká, že není normální, abych za komoru 1.5m2 platil jen za správu tolik, že běhen několika let přeplatím její pořizovací cenu. To je lepší znárodnění, to by mne aspoň zbavilo budoucích plateb. Bohužel dnes jeden právník vidí § 1180 odst. 2 jako kogentní, jiný dispozitivní. To bohužel není moc předvídatelné právo. A pak si podejte žalobu… To je jako loterie a ne právní stát.
V případě Vašeho předsedy by to platilo jen za podmínky, že má právní vzdělání. Intuice laika se nepočítá.
Ustanovení o bytovém vlastnictví v NOZ se nemůže použít pro stávající SVJ(2000), neboť se týká právnických osob SVJ(2012), které budou teprve vznikat od 1.ledna 2014. Vaše SVJ nemá s těmito právnickými osobami žádnou souvislost.
Ohledně rozúčtování nákladů na správu platí samozřejmě to, co je uvedeno v ZoVB a co máte uvedeno ve vašich stanovách. Přes to „nejede vlak“. Pokud se od toho chcete po 1.lednu odchýlit, musíte změnit vaše stanovy.
A to nemluvím o tom, že ustanovení o stejném rozvrhování nákladů na „vlastní správu“ je pitomost. SVJ se stará o společné části domu. Vlastníkovi třípokojového bytu se společenství stará o dvakrát větší majetek než vlastníkovi jednopokojového bytu. Je tedy v souladu s ústavou, aby každý z nich hradil náklady na vlastní činnost SVJ podle svého spoluvlastnického podílu. Jiný způsob rozúčtování je podle mne nemravný a je v rozporu s Listinou základních práv a svobod.
Proč to profesor Eliáš napsal do NOZ takto nesmyslně a protiústavně neví zřejmě ani on sám. Je jen otázkou času kdy tuto část NOZ někdo napadne u Ústavního soudu.
lake
Díky za odpověď. Odhlédnu-li od toho, že pro SVJ(2000) NOZ platit nebude (viz § 3028 NOZ, samozřejmě co se týče vnitřních záležitostí SVJ) a uvážím-li podobnou citaci a SVJ(2014) a dále odhlénu-li od uvedené protiústanosti a nesmyslnosti odst. 2 § 1180 NOZ ve vaší odpovědi (i když minimálně s tou nesmyslností také souhlasím), dipozitivní to ustanovení podle mě prostě není. Já bych ho považoval za kogentní.
„…Vlastníkovi třípokojového bytu se společenství STARÁ o dvakrát větší majetek než vlastníkovi jednopokojového bytu…“
- situace „podílení se na správě a na nákladech dle podílu“ na straně jedné a tvrzením „Společenství se stará o větší majetek“ odvozujíc to od podílu na společných plochách – který je dán metráží bytu - není asociativní.
- není mi jasné jak KONKRÉTNĚ se Společenství STARÁ o mých 100m2 více či lépe než o sousedových 40m2 co byt pronajal tlupě černé lůzy. Míním, že Společenství se (snad) stará pouze o společné prostory a ty dle mého vybydluje sousedova lůza 6× rychleji (srovnávám zde pouze dva byty!! – přeberte si to). Proč by tedy STEJNÁ správní činnost na STEJNÉM PROSTORU měla stát vlastníka s malým bytem MÉNĚ a vlastníka s větším VÍCE? Jedna věc je zákon ale druhá pak zdravý rozum…
„…profesor Eliáš napsal do NOZ takto nesmyslně a protiústavně neví zřejmě ani on sám…“
- „…stejné rozvrhování nákladů na „vlastní správu“…“ mně (i zdravému rozumu) vyhovuje ačkoli se může malometrážním socialistům zdát „nemravné“ – prostě proto že ČINNOST potřebná ke správě domu není ve skutečnosti sama správou domu ale SLUŽBOU správu domu zajišťující.
- lepé by bylo, aby byla uvedena také v zákoně o službách
Neználek'
Ten váš údajně „STEJNÝ PROSTOR“ má spoluvlastníky s různým podílem. To, jak byly podíly stanoveny, nechme stranou (to je na jinou diskusi). Pokud jste si koupil 2× větší podíl na SČD než soused s garsonkou, pak pro vás správce pracuje 2× více než pro souseda, když např. objedná opravu rozbitého vypínače nebo vymalování chodby (i když to sám dělat nebude).
Argumentovat tím, že sousedova lůza bydlící v garsonce ničí vypínače a malbu chodeb 6× rychleji než vy, je nesmysl. Jiná lůza z velkého bytu může ničit spol. části 20× rychleji. Z toho mi nijak neplyne, že by se odměna správci měla rozvrhnout stejným dílem na byt.
Podobně je to i s odměnou za právní služby. V soudních sporech jde většinou o peníze, např. o náhradu škody nebo vymáhání dluhu. Finanční dopady výsledku takového sporu na jednotlivé spoluvlastníky jsou v poměru jejich spoluvlastnického podílu. Jen totální blb může tvrdit, že i v takových případech pracuje advokát pro každého spoluvlastníka stejně, a tudíž, že se palmare musí rozvrhnout stejným dílem, jak jsme se dočetli v některých komentářích k vládnímu nařízení.
Že rozvržení stejným dílem na byt vyhovuje majitelům velkých bytů (nad průměrem v domě) je pochopitelné. To mě neudivuje. Dohady, zda stejným dílem nebo poměrně podle podílu, tu jsou od samého začátku. Ke shodě z principu nemůže dojít.
Zcela v rozporu s Ústavou se má rozvrhovat na každou jednotku shodně i odměna statutárnímu orgánu a další vnitřní náklady na činnost právnické osoby.
Propčpak pan profesor Eliáš nenavrhne, aby se v autoservisu neplatilo za skutečně provedené práce, ale stejný paušál za každé auto?
Pročpak tento Plzeňský Profesor nenavrhne, že v samoobsluze budeme každý u pokladny platit paušální platbu za celý obsah vozíku, bez ohledu na to kolik zboží v něm máme?
Mám dlouhodobě výhrady k některým názorům tohoto právníka, který je mnohými považován za právního pánaboha. Jde pouze o to, kdy toto jeho ustanovení NOZ bude napadeno soudně pro svou zjevnou neústavnost a rozpor s dobrými mravy. Do té doby nemá mnoho smyslu mudrovat o tomto úletu.
lake
Já bych navrhoval u toho auta podle obsahu, podle roku výroby, podle váhy vlastníka, podle jeho příjmu atd. …
Kolem NOZ bude určitě ještě spousta diskuzí. Máte zřejmě něčí
výklad k tomuto paragrafu. Suchá citace je jasná: § 1180
(1) Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a
pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech…
(2) Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo
členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady
vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně. Nebylo-li
jinak určeno…pokud tedy bylo jinak určeno, tak podle toho jinak
určeného
Ona dispozivita je pouze v odst. 1, není v odstavci 2. Tam je to natvrdo. Nebo je to tak, že pokud je v prvním odstavci nějakého paragrafu dispozitivní znění (a není jasně řečeno, že tato dispozivita platí pro celý paragraf, tj. pro všechny jeho odstavce), platí toto i pro odstavce následující, ve kterých tato dispozivita není přímo napsaná?
Obecně je NOZ založen na tom, že vše, co není výslovně zakázáno je dispozitivní, přičemž výslovný zákaz už neplyne z povahy ustanovení, musí být vyjádřen výslovně, například zakazuje se, neplatnost ujednání, či že se k takovému ujednání nepřihlíží. Ust. § 1180 odst.2 spadá do části III NOZu, tedy do absolutních majetkových práv, kde je na začátku této části vyjádřeno, že od ustanovení této části se lze odchýlit ujednáním s účinky vůči třetím osobám, jen připouští-li to zákon. Tady je důležité ono „s účinky vůči třetím osobám“. Tedy, smluvní strany se i v případě absolutních majetkových práv mohou od ust.III.části odchýlit, ale tam, kde by takové jednání mělo účinky vůči třetím osobám, tak jen, když to zákon připouští. § 1180 odst.2 stanoví určitou povinnost členů SVJ vůči samotnému SVJ, třetí osoba zde chybí, resp. pokud by SVJ bylo třetí osobou, které strany by byly kontrahenty ujednání, tedy těmi prvními dvěmi osobami? Tudíž, dle mého právního názoru,je toto ustanovení dispozitivní.
Ella: 1180 odst.2 stanoví určitou povinnost členů SVJ vůči samotnému SVJ, třetí osoba zde chybí
Tou třetí osobou mohou být budoucí členové SVJ, ti by nebyli účastníky ujednání, a zákon nepřipouští ujednání s účinky vůči nim. Proto je § 1180/2 ustanovením kogentním.
Pragmatickým řešením je, aby dohodu ohledně změny rovnosti příspěvků dle § 1180 odst.2 NOZ schválili všichni vlastníci jednotek, tím pádem by žádný vlastník nemohl tvrdit, že „nebyl stranou dohody“. Když připustíme, že ten vlastník, který nebyl účastníkem dohody, je onou třetí stranou, tak pak by se opravdu od odstavce 2 nebylo možné odchýlit v jeho neprospěch. Na druhou stranu, vlastníci „uzavírají dohody“ prostřednictvím shromáždění, kam má každý právo přijít, nelze pak tvrdit, že někdo nebyl účastníkem dohody jen proto, že se nezúčastnil shromáždění. A máme zde i princip spravedlnosti, na němž je NOZ postaven (§ 2 odst.3)„výklad a použití právního předpisu nesmí být v rozporu s dobrými mravy …“. Praxe je však bohužel taková, že většina právníků, bez ohledu na svůj osobní právní názor, doporučuje klientům pragmatické řešení – zachovat rovnost podílu anebo, když trvají na jiném podílu, schválit dohodu všemi členy SVJ.
Ella: …zachovat rovnost podílu anebo, když trvají na jiném podílu, schválit dohodu všemi členy SVJ.
Nejde jen o nepřítomného vlastníka na shromáždění. Měl jsem na mysli budoucí vlastníky (třetí osoby), kteří budou nabývat vlastnictví jednotky převodem až po schválení dohody. Zákon nepřipouští ujednání (odchylné od ustanovení § 1180/2) s účinky vůči nim. Členové SVJ netvoří nějaký uzavřený spolek, mění se při každé změně vlastnictví jednotek.
jak stávající, tak nového, zavazují stanovy SVJ. Jediná možnost je upravit příspěvek – tj. pravidla poskytování – na vlastní správní činnost ve stanovách. Obávám se však, že bez ohledu na – v mnoha ohledech plodnou diskusi – praxe bude nakonec taková, že se výklad zjednoduší na kogentnost ust. § 1180 odst.2 a v případě velkého křiku se připraví nějaká novela.
Úprava příspěvku na vlastní správní činnost ve stanovách, která je v rozporu s odst. 2 § 1180 NOZ (kogentním ustanovením zákona), je neplatná.
to se točíme v jednom kole, ano, většina právníků zastává opatrnější názor, že toto ustanovení je kogentní a samozřejmě, že od kogentního ustanovení se nelze odklonit ani ve stanovách. Pro mnohá SVJ je v principu toto ustanovení nespravedlivé a ptají se, jestli je ta „kogentnost stoprocentní“. A pak právníci sedí a zamýšlí se vůbec nad tím,jak se k onomu výkladu, že je odst.2 kogentní přišlo a jestli to vůbec odpovídá výkladu celého NOZu. A všichni se motáme v začarovaném kruhu. Ano, pro ty opatrnější, předpokládejme, že toto ustanovení je kogentní, pro ty, co chtějí jít proti proudu, chcete-li změnu, dejte toto pravidlo do stanov a nejlépe, pokud s tím budou souhlasit všichni. Závazný výklad se stejně dozvíme nejdříve za několik let rozhodnutím soudu a to jen tehdy, bude-li se chtít někdo soudit.
Většina tu řeší různý poplatek za vlastní správu bytu. Já mám ale platit za komoru 1,5m2 (zkolaudováno jako jednotka) jako za celý byt!!! Odměna se platí jak správcovské firmě, tak výboru. Komor je v domě pár, takže většině vlastníků je to jedno. Výbor SVJ mi tvrdí, že odst. 2 § 1180 NOZ je kogentní a já si připadám jako v blázinci. Neporadíte jak se jednotky zbavit, když za těchto podmínek ji nikdo nekoupí? Uvažoval jsem i o založení sro a následné likvidaci, ale také nevím jestli je to vůbec cesta. Dá se u nás vůbec zbavit jednotky kterou nikdo nechce a za kterou musím platit neuvěřitelné peníze?
Míro, já mám sklepy 4 a za každý z nich mám nyní zaplatit 3,5 tisíce. Odměna výboru, režie, účetnictví. Za 6 metrů čtverečních mám zaplatit 14 tisíc korun.
Nedělám s tím nic. Reklamovala jsem vyúčtování a pokud to nebude předěláno, tak neplatím. Takové rozúčtování je v rozporu s dobrými mravy.
Pokud si něco takového schválí vlastníci na shromáždění, je potřeba to napadnout soudně.
Magda
Míro,
literatura říká něco jiného než Váš výbor:
http://www.portalsvj.cz/…dispozitivni
Hezký den!
Pavel
Pavle, děkuji. Já vím. Viz. Důvodová zpráva k § 1 odst. 2 NOZ „Tam, kde není výslovný zákonný zákaz, je ujednání odchylky od zákona přípustné, ledaže se tím poruší dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti. Zákonný zákaz je formulován buď výslovně slovy „zakazuje se", nebo výslovným stanovením důsledku odklonu od kogentního ustanovení poukazem na neplatnost ujednání nebo stanovením, že se k závadnému ujednání nepřihlíží.“ Jenže už si kolem toho dopisuji s výborem druhým rokem. Nakonec to skončí novými stanovami, kde to všichni odsouhlasí, protože tak to dle výboru být musí a už nic nenadělám ani u soudu. 2 roky co platím za komoru v původní výši se rozpočítají mezi všechny, protože k soudu s tím nepůjdou. Jediná cesta je se komory zbavit. Jenže jak?
Napsal jste:
„Nakonec to skončí novými stanovami, kde to všichni odsouhlasí, protože tak to dle výboru být musí a už nic nenadělám ani u soudu.“
Nerozumím, bez Vašeho souhlasu k souhlasu všech dojít nemůže. Prostě podmíníte Váš souhlas nějakým přijatelným řešením pro Vás, a bez něho svůj souhlas se stanovami nedáte.
Obávám se, že 100% souhlas u stanov nikdo řešit nebude. Prostě se povinnou většinou schválí nové stanovy, aby se dali „do souladu“ s NOZ. Soudit se pak můžu o neplatnost a to si myslím, že je už docela loterie. Nejraději bych se toho už zbavil. Stejně za pár let zaplatím za správu jako za novou komoru. Nevím ale jak se dá takového závaží legálně zbavit. Honí se mi hlavou extrémní řešení jako převést na prvního bezdomovce a dát mu k tomu tisícovku jako odměnu a další ptákoviny. Nic ale není moc bez rizika, abych si nezadělal na větší problém. To už by bylo lepší kdyby mi tu komoru znárodnili. Aspoň bych už ji měl z krku…
by asi nepotesilo nikoho a tak by snad byli ochotni k vhodnejsimu reseni. Na hruby pytel hruba zaplata.
Dalsi moznost: pronajmout komoru ke skladovani za 2 000 a vynulovat prijmy a naklady (snad je to mozne?)
Domluvit se s ostatnimi postizenymi na reseni ktere by obtezovalo ty sobce a snad by byli ochotni k domluve. Muzete kamenovat..
Jiz jsme o nutnosti diakritiky dlouze diskutovali v jedne z predeslych prispevku. Vse jsem tam jiz rekla vysvetlila coz k nicemu nevedlo. Zkuste to prosim preslabikovat, ci vubec nectete. Ja temer nevidim a z opakovanych zmen klavesnice bych asi dostal vzteky infarkt. Doporucuji, nebudte tolerantni jen si kopnete. At se Vam dari.
Pokud se nechcete soudit a chcete se komory zbavit, tak je tu táké možnost nabídnout ostatním vlastníkům, aby se jednotka komora změnou prohlášení převedla na společné části. Za komoru by pak nikdo příspěvky na správu platit nemusel, protože by nešlo o jednotku.
Změna spoluvlastnických podílů a tedy i změna příspěvků na správu by byla pro ostatní vlastníky nepatrná. Změna prohlášení kvůli jedné malé komoře není zadarmo a proto nemusí být podpořena všemi vlastníky. Ale kdyby tak chtěli postupovat i jiní vlastníci uvedených komor, mohla by být možnost využívat tyto komory převedené do společných částí ostatními vlastníky či SVJ přijatelná pro všechny vlastníky.
Změna prohlášení vlastníka,tak aby komora (komory)byla součástí bytu se mi jeví jako nejlepší řešení.JaVa
ten váš předseda jo opravdu vůl. Prodejte tu komoru bezdomovci, zařiďte přepis, ať si s tím pak poradí, hlupák.
Koupil jsem ji s bytem od developera před asi 15 lety. Komor bylo málo, takže když jsem kupoval byt a měl jsem možnost dokoupit komoru, tak jsem bral jako výhodu, že je samostatná. Říkal jsem si, že když se dostanu do finančních problémů, tak ji můžu prodat. Netušil jsem, že mne do problémů dostane komora. Ne že bych byl na mizině, ale je to dost citelný zásah do rozpočtu. Dříve jsem platil asi 50,– včetně služeb. Nyní je to skoro tisícovka.
Poslední komentáře