Danění příjmů z pronájmu společných prostor

Expertka Radka se samozřejmě mýlí.

Vlastníci jednotek – pokud nevedou účetnictví – nemají povinnost zdaňovat částky které nedostali. To byste Radko měla vědět. A platí to i pro toho, kdo vede daňovou evidenci.

Daňová povinnost vznikne vlastníkovi jednotky v roce následujícím po roce ve kterém měl příjem z pronájmu. On ovšem dodnes žádný příjem z pronájmu neměl: SVJ mu ty peníze protiprávně zadržuje a nic mu nevyplatilo. Není tedy co zdanit.

Pouhý papírek od SVJ není dokladem o přijetí částky vlastníkem. Nejde ani o oznámení o jednostranném započtení této částky vůči některému konkrétnímu dluhu vlastníka jednotky. Je to pouze oznámení o existujícím závazku SVJ = pohledávce vlastníka jednotky.

Vlastník jednotky který nevede účetnictví ovšem žádné své pohledávky nezdaňuje!

Bude mít povinnost zdanit skutečně přijatou částku nájemného, ovšem teprve až ji obdrží (např. v hotovosti, vyplacením složenky, šekem, převodem na svůj bankovní účet), případně až jeho pohledávka zanikne započtením proti některému jeho závazku vůči SVJ.

Justitianus

pene Justi… z Vasich odpovedi strika sebevedomi a hloupost, dovolim si tvrdit, ze ani nechapete princip svj, jde totiz o spoluvlastnictvi. Prijem svj je tedy podilove vasim prijmem a z hlediska dani z prijmu je rozhodujici stanovit, kdy vznikl. Ten samozrejme vznika jeho uskutecnenim a ne nasledujicim rozhodnutim, jak s prijmem nalozite nebo kdy si ho na jaky ucet prevedete, doporucuji k precteni č. j. 7 Afs 19/2009 – 58

• Lukas L: „… Prijem svj je tedy nechapete princip svj, jde totiz o spoluvlastnic­tvi.“

Nesmysl. SVJ je právnická osoba, vede účetnictví, má samozřejmě své závazky, pohledávky, příjmy a výdaje. To je něco jiného než závazky, pohledávky, příjmy a výdaje vlastníka jednotky (VJ). Fantazírujete z neznalosti.

• Lukas L.: „Prijem svj je tedy podilove vasim prijmem …“

Nesmysl. Zase špatně! Netušíte co je to právnická osoba SVJ. Peníze právnické osoby SVJ jsou peníze SVJ. Vy to nevíte?

Vámi označený judikát 7 Afs 19/2009 – 58 je nepřípadný a netýká se právnické osoby SVJ.

Judikát se přece týkal podílového spoluvlastnictví, nikoliv bytového vlastnictví po vzniku právnické osoby SVJ. To jsou odlišné právní úpravy obsažené dnes v odlišných částech občanského zákoníku. Přečtěte si § 1127 a § 1192 NOZ. Spoluvlastníci tam uvedení se dělí o závazky i pohledávky „společně a nerozdílně“. To se však nevztahuje na domy kde vzniklo SVJ jako právnická osoba. Nastudujte si to, než zase začnete fantazírovat.

Zjevně netušíte, že právnická osoba SVJ je sama účetní jednotkou a že při správě domu SVJ jedná „jako by samo bylo vlastníkem“. Potvrzeno konstantní judikaturou, viz namátkou judikáty Nejvyššího soudu 29 Cdo 3269/2010, 26 Cdo 3553/2017, 26 ICdo 28/2022–92.

1. Nájemné přijaté právnickou osobou SVJ je příjmem SVJ z nájemného. Viz § 18/2/f zákona o daních z příjmů. Pokud se domníváte něco jiného, citujte tedy ZoDP.
2. Přijetím nájemného pronajímatelem vzniká vlastníkovi jednotky pouze (dosud nesplatná) pohledávka vůči SVJ.
3. Nejste schopen zpochybnit jednoduchou skutečnost, že VJ který nevede účetnictví neúčtuje o svých pohledávkách za SVJ a neuvádí je v daňovém přiznání.
4. O zdanitelný příjem půjde u VJ teprve v okamžiku, kdy jeho pohledávka vůči SVJ zanikne splněním (úhradou dlužné částky, nebo započtením).

Přečtěte si konečně zákon o daních z příjmů, člověče, a přestaňte fantazírovat.

Justitianus

hele, vy experte, bavíme se o § 9, nikoli 7 a daňové evidenci. vzhledem k tomu, že vím o vícero případech takového dodanění, včetně úspěšného potvrzení dříve fř nyní ofř, která byla tak důkladně a jasně zdůvodněná, že ani daňoví poradci nedali přezkum, tak jen doporučuji, abyste přestal dávat debilní rady v oboru, kde jste úplně mimo, dokud nezpůsobíte někomu škodu.

Píšete:

“vím o vícero případech takového dodanění, včetně úspěšného potvrzení dříve fř nyní ofř, která byla tak důkladně a jasně zdůvodněná, že ani daňoví poradci nedali přezkum”

Mohu požádat o č.j., podle kterého půjde nahlédnout, dohledat, přečíst si to? Děkuji.

Radka nic neposkytne, to je na tuty. Teoreticky by mohla osobní údaje začernit, ale ty čj. nemá, jen fantazíruje. Takhle využívá svou pracovní dobu státní zaměstnanec. Už aby snížili stavy státních darmožroutů.

Č.j. neni tajny udaj. Mozna je to zverejneno na Gfr

Zcela popletená Radka opět ukazuje že nerozumí ani základům zákona o daních z příjmů.

Poslyšte, Radko, když jste takový právní a daňový analfabet, proč se snažíte zde psát ty nesmysly? Lépe je mlčet. Uvádíte čtenáře v omyl Vašimi divokými fantaziemi o zdanění příjmu, který ještě nenastal.

A navíc zopakuji, protože jste nic nepochopila: popisoval jsem samozřejmě běžný případ podle § 9 Příjmy z nájmu. Tedy vlastník který nemá jednotku zařazenu do jmění podnikatele a nevede účetnictví. Ten bude danit teprve až ty prachy dostane, nebo až se započtou na jeho platbu příspěvku na správu. To jsou nejčastější případy přece. A záměrně jsem to zdůraznil na samém počátku.

Asi neumíte číst, nebo nerozumíte přečtenému textu, když jste si toho v mém příspěvku nepovšimla. Ted už je to snad jasné dokonce i Vám. I když – kdo ví …

Justitianus

učiním pokus, jak to vysvětluji těm, co nejsou obdařeni rozumem: budu mít byt, kde nájemník mi platí nájem. číslo účtu do smlouvy dám sousedovo. dle vlastnictví a smlouvy to není jeho příjem, ale můj. myslíte, když nájemník bude platit, že to nedaní nikdo? analogie s svj – příjem z pronájmu společných prostor není příjmem svj dle zákona, ale příjmem vlastníka. dle smlouvy i vůle vlastníků je hrazen na účet svj. je úplně jedno, na čí účet přijde, je to příjem vlastníka. ale asi je to marný, že?

Radka píšete: “nájemník mi platí nájem. číslo účtu do smlouvy dám sousedovo. dle vlastnictví a smlouvy to není jeho příjem, ale můj. myslíte, když nájemník bude platit, že to nedaní nikdo?”

V tomto případě, pokud platí, že “vlasník=prona­jímatel=nevede účetnictví” (tzn. vede jen evidenci příjmů a výdajů) , tak dokud ty peníze neobdrží, nemá co danit. Příjem má soused.

Pokud si myslíte, že příjem má vlastník, tak mě poučte, děkuji.

Alyk, ten Radky příklad se sousedem je naprosto neobvyklý. Neznám pronajímatele, který by dal nájemci instrukce, aby posílal nájemné jakémusi sousedovi! Mnohem běžnější je tento případ:

Radka se zde pokoušela tvrdit, že vlastník bytu je z důvodu svého vlastnictví bytu povinen zdanit jak svůj příjem, tak i příjem nájemce. Podle Radky by tedy vlastník měl ve svém daňovém přiznání uvést 120000 + 8000­0 = 200000 Kč.

Všimněte si, že Radka přestala komunikovat v momentě kdy jsem se jí zeptal zda zdaní i příjem, který od nájemce nikdy nedostala. Radka je totiž zaměstnána na kterémsi finančním úřadě, a měla by celou problematiku daní znát. Teď sedí v kanceláři, okusuje si nehty a přemýšlí jak by se mohla vylhat z těch nesmyslů které zde napsala.

Naprosto stejně se posoudí i nájem společné části domu. I v tomto případě jsou tři subjekty a dvě různé smlouvy:

Vlastník bytu nemůže ani nesmí zdaňovat ty peníze které si mezi sebou vyplatili nájemce1 (SVJ) a nájemce2. To se jej nijak netýká. Není účastníkem nájemní smlouvy2. Zdaňuje jen to své obohacení, které získal přímo od SVJ z nájemní smlouvy č. 1.

Justitianus

Radko – popletko, co to zde plácáte? Jaký soused? Jaký nájemník??? Jaká smlouva??????

Četla jste vůbec úvodní dotaz? Nečetla, že. Neexistuje žádný soused, žádný nájemce, žádná smlouva.

SVJ pronajímá společnou část vlastním jménem a na vlastní odpovědnost. Nájemce je v právním vztahu pouze se SVJ. Nikoliv s vlastníkem jednotky. Jediné ujednání které existuje (a které se týká vlastníka jednotky) – to je ujednání mezi vlastníkem a SVJ, že společenství mu bude převádět alikvotní podíl na inkasovaném nájemném, protože jde o příjem vlastníka jednotky.

Jenže SVJ mu neplatí! SVJ porušuje ujednání!

Vlastník jednotky tedy nemá příjem a samozřejmě nic nedaní, dokud ty peníze od SVJ nedostane.

Justitianus

svj porušuje ujednání. ale to nemá nic společného s tím, že pokud nájemce platí, je to příjem vlastníka. tím končím, vaše mozkové kapacity nestačí ani na tak triviální věc, jdu dělat užitečnější věci než blbovi něco vysvětlovat.

Hlupačko. Bavím se nesmírně. Kde jste zaměstnána prosím pěkně? Kdo tam na Vás dává pořád pozor?

Hele, když už jste zmínila ten příklad s pronájmem bytu, tak Vám dám taky příklad s pronájmem bytu. Pronajmete byt na rok, nájemce bude platit nájemné 2 měsíce, a pak do konce roku nezaplatí nic.

Ono je totiž úplně jedno, jestli Vám ty peníze měly přijít rovnou od nájemce, nebo přes realitku, nebo od SVJ. Důležitý je okamžik přijetí úhrady. Vy ty peníze nemáte. Částky nájemného se nedostaly do sféry Vaší dispozice. Nesmíte je tedy uvést v daňovém přiznání! Někdo Vám ty prachy pořád dluží, popletko.

Vy si to totiž pletete s účetními jednotkami – ty samozřejmě účtují jak o neuhrazených pohledávkách, tak o nezaplacených závazcích. Obyčejný Franta Vlastník vůbec nevede účetnictví a toto se jej netýká.

Pokud se domníváte opak, citujte kde v zákoně o daních z příjmů je uvedeno, že předmětem daně z příjmu je nájemné, které jste nikdy nedostala.

Nápověda:

Justitianus

P.S. Dopisovat si s blbem je těžká, vysilující dřina. Měl bych za to být placen. 

„Částky nájemného se nedostaly do sféry Vaší dispozice.“ (Vložil Justitianus, 30. Duben 2022 – 17:59)

Kterým okamžikem se částky (nájemného, jiné platby) dostanou do sféry disposice (pronajímatele, příjemce platby)? Je tento okamžik nějak podstatný?

Také se domnívám, že se daní příjem peněz což v tomto případě neproběhlo tedy nemám co danit dle ZDP. SVJ je založeno pro správu společných prostor a ne aby rozhodovalo k soukromých penězích vlastníků, kdy v tomto případĕ rozhodla pouze účetní svou neznalostí. Dříve se mohlo odhlasovat, že tyto peníze se převedou do „FO“ ale od 1.1.2014 toto již nejde. Hlasování o soukr. penězích je neplatné dle oz 245.

„Hlasování o soukr. penězích je neplatné dle oz 245.“ (Vložil Ok (bez ověření), 30. Duben 2022 – 19:22)

I před účinností § 245 občanského zákoníku byla v této záležitosti právní úprava obdobná. Uvedený § nepřináší obsahově nic nového, pouze výslovně formuluje to, co platilo už dříve, a co by platilo i nadále i bez této výslovné formulace.

Nevím jak to bylo dříve, ale vím jak to je dnes: 3.2.3 NICOTNOST USNESENÍ SHROMÁŽDĚNÍ Nicotné (nulitní) je usnesení shromáždění ex definitione tehdy, je-li postiženo vadou tak zásadního významu, že ve skutečnosti o žádné právní jednání nejde. Obecně vzato, lze za nicotná usnesení pokládat především takové pakty, které přijalo shromáždění, ačkoliv do jeho působnosti vůbec nenáleží. Za nicotné usnesení shromáždění lze považovat takové usnesení, které pro svoji vadu nevyvolává žádné právní účinky.

Zde je velice zajímavé čtení: SOUDNÍ OCHRANA ČLENA SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK

https://karolinum.cz/…7_3_0007.pdf

Díky, ale také bylo někde uvedeno, že se nejedná o příjem SVJ ? Hlavnĕ vlastníci by si museli odhlasovat změnu stanov a to že peníze nechají v SVJ na budoucí opravy, což neproběhlo.

Už se v tom začínám orientovat. OZ § 1208 uvádí: Do působnosti shromáždění patří … Rozhodování o příjmech vlastníků tam uvedeno není. Shromáždění nemůže rozhodovat, jak vlastník naloží se svými penězi – nejedná se o příjem SVJ.

Dále: pronájem společných částí – odpověď JUDr. Jiřího Čápa na dotaz V ustanovení § 16 odst. 2 Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím je výslovně stanoveno, že příjmem SVJ není příjem z nájemného z pronájmu společných částí domu. Z tohoto hlediska, kdy nejde o výnos SVJ, nemůže usnesení shromáždění nahradit projev vůle jednotlivých vlastníků týkající se nakládání s jejich příjmem z nájemného z pronájmu společných částí domu. Pro praxi lze z toho dovozovat, že by však bylo možné, aby shromáždění vyjádřilo nadpoloviční většinou hlasů přítomných vlastníků jednotek souhlas s tím, že na základě souhlasu jednotlivých vlastníků jednotek, např. formou písemného souhlasu jednotlivých vlastníků jednotek na příslušné listině budou prostředky z nájemného z pronájmu společných částí domu, příslušející těmto souhlasícím vlastníkům jednotek převedeny do „fondu oprav“ SVJ, správně na platby záloh na příspěvky na správu domu a pozemku. Takový souhlas by musel být vyžadován od jednotlivých vlastníků jednotek, neboť jde o finanční prostředky těchto vlastníků jednotek, nikoliv o prostředky, o jejichž použití by mohlo rozhodovat shromáždění SVJ. Shromáždění SVJ by tedy pouze vyjádřilo souhlas s tím, že u těch vlastníků jednotek, kteří písemně souhlasí s převodem těchto prostředků na „fond“ oprav“ budou tyto prostředky takto převedeny. V případě těch vlastníků jednotek, kteří by s tímto postupem nevyjádřili souhlas, by SVJ jejich podíl na příjmu z nájemného z pronájmu společných částí domu vyplatilo. Z praktického hlediska je zřejmě možné, aby se shromáždění usneslo, že uvedené příjmy vlastníků jednotek budou u souhlasících vlastníků převedeny jako jejich platby do „fondu oprav“ a na témže shromáždění by vlastníci jednotek (kteří by souhlasili) podepsali listinu o tom, že s tímto převodem do „fondu oprav“ SVJ souhlasí.

Znovu opakuji, že u nás ani žádné hlasování o příjmu z pronájmu společných prostor neproběhlo.

Pokud SVJ obdrží na svůj účet finanční částku, která jí nepatří, je její povinností, ji odeslat právoplatnému majiteli. Nečiní-li tak, nekoná s péčí řádného hospodáře, za vedení účetnictví odpovídají členové výboru.

Není příjem – není co danit, neboť ZDP jasně uvádí, že se daní příjmy. Děkuji za vaše názory.

Pane OK, pronajímání společných částí je součástí správy domu. Tak jako Vám SVJ nemůže „odpustit“ placení příspěvků na správu, stejně tak Vám nemůže sebrat Váš podíl na příjmu ze správy. Příjmy z pronájmu společné části – to je typický příjem ze správy domu.

Právo není jednosměrná ulice. Jestliže SVJ má ze zákona oprávnění vymáhat příspěvky na správu domu, a dokonce i soudně, pak taky má povinnost vypořádat s vlastníky jednotek všechny peníze, které při správě domu utržilo.

Zastávám názor (v souladu se zákonem o účetnictví, se zákonem o daních z příjmů, a souladu s judikaturou), že příjem z pronájmu je vždy příjmem pronajímatele. V tomto případě příjem SVJ.

Proti tomu stojí pouhé nařízení vlády, které tvrdí ten nesmysl, že příjem z pronájmu je rovnou příjmem osoby odlišné o pronajímatele. Je to pitomost, jak plyne z tohoto srovnání:

Z uvedeného plyne, že příjmy z pronájmu společných částí se rozdělují mezi vlastníky jednotek v poměru spoluvlastnických podílů.

Z uvedeného plyne, že SVJ není oprávněno ponechávat si příjmy z nájemného cizího majetku. Jinými slovy – nesmí krást vlastníkům jejich příjmy z nájemného. Ty peníze projdou účetnictvím SVJ jako příjmy SVJ z pronájmu, ale společenství je musí „poslat dál“ a vyplatit vlastníkům tyto příjmy ze správy společných částí.

Z uvedeného plyne, že SVJ se může stát pronajímatelem společné části a právně jednat s nájemcem „jako by bylo vlastníkem“, avšak nezbavuje se tím své povinnosti rozúčtovat vlastníkům jednotek své příjmy z pronájmu a tyto částky s nimi vypořádat.

Justitianus

Pane Justine děkuji za Váš výklad. Vím, že se hodně zajímáte o zákony. Ne vždy s Vašimi rozbory souhlasím, ale v tomto případě naprostý souhlas. Hlavně pro Vás jsem dal odkaz, protože tam je toho dost rozebráno. Sice by si to měli přečíst hlavně soudci, ale jejich zájem není chránit vlastníky a zákony, jejich zájem je rychle se zbavit případu a to jakoukoliv cestou. https://karolinum.cz/…7_3_0007.pdf Toto je výňatek: 6.1 ZÁKLADNÍ OTÁZKY Jediným dovoleným předmětem činnosti společenství je správa společných částí podle § 1189 ObčZ (§ 1194 odst. 1 věta první ObčZ); tomu koresponduje i působnost shromáždění, jež o ničem jiném než o jednotlivých otázkách správy společných částí nemůže vůbec rozhodovat. Jakékoliv usnesení shromáždění se může týkat pouze a výhradně správy společných částí;

ROZHODOVÁNÍ O POUŹITÍ PENĚZ VLASTNÍKŮ NEPATŘÍ DO PŮSOBNOSTI SHROMÁŽDĚNÍ JEDNÁ SE O NICOTNÉ – NULITNÍ ROZHODNUTÍ, KTERÉ NEVYVOLÁVÁ ŽÁDNÉ PRÁVNÍ NÁSLEDKY. K tomu je velice dobrý komentář z ASPI k § 245 oz, kde se uvádí, že takové rozhodnutí nemusí člen ani napadat – nikoho nezavazuje. Pokud by se tak přeci rozhodl, neplatí zde 3měsíční doba pro napadnutí.

Děkuji Vám velice za ten odkaz. Zařazuji do své sbírky.

Problém je v tom, že profesor Eliáš zprasil občanský zákoník neskutečným způsobem.

V NOZ je systémově obsažena celá část o správě cizího majetku, tedy přesně o činnosti kterou provádí SVJ: § 1400 až § 1447. Jenže Eliáš měl v šuplíku připravené kompletní paragrafové znění zákona o bytovém spoluvlastnictví, a jednou ráno ho napadlo, že to celé nějak šoupne do návrhu občanského zákoníku. A tak si otevřel počítač, spustil Word, udělal dvojhmat Ctrl+C, Ctrl+V, a celé to bezmyšlenkovitě zkopíroval.

Proto je část o bytovém spoluvlastnictví naprosto neprovázaná s ostatními částmi NOZ. Proto jsou v NOZ řešeny stejné věci naprosto nelogicky na dvou různých místech, a jsou řešeny zcela odlišně. Proto se dnes musíme bavit zvlášť o SVJ a zvlášť o obecné správě cizího majetku, i když je to naprosto totéž.

A není to jen ustanovení o správě majetku. Tentýž bordel je mezi spolkem a SVJ, když přece víme, že SVJ není nic jiného než species spolku, ale má svou extra zákonnou úpravu. Ta se od té obecné (spolkové) naprosto zbytečně liší. I toto musela po letech řešit novela NOZ …

Ty Eliášovy zmatečné právní prasárny se částečně dařilo postupně odstraňovat (za 8 let do roku 2021) novelami NOZ. Ale škoda byla už spáchána. Ten zmatek, nesmyslnost a zjevná dvoukolejnost právní úpravy přetrvává dodnes.

Systémové pochybení jednoho ješitného profesora nelze zcela odstranit.

Justitianus

Kdo může uvedené zásadní pochybení pana prof. Dr. JUDr. Karle Eliáše, a neváhám napsat úmyslnou schválnost, napravit?

Může tak učinit sám pan prof. Dr. JUDr. Karel Eliáš v případě, že snad časem dojde osvícení? Psal jsme mu, a moc mu zatím nedochází, jakou škodu způsobil. Za škodu odpovídá škůdce, což jistě ví.

• Pane „*“, před časem jste se mne zeptal: „Kdo může uvedené zásadní pochybení pana prof. Dr. JUDr. Karle Eliáše (…) napravit? Může tak učinit sám pan prof. Dr. JUDr. Karel Eliáš v případě, že snad časem dojde osvícení?“

Nikoliv. Profesor Eliáš je zcela mimo hru.

Když byl konfrontován s nesmysly, které napáchal (a s nesmysly které na základě nejasného zákona začaly páchat soudy) prohlásil pouze alibisticky, že to prý postupně vyřeší samotná soudní praxe.

Dokonce šel tak daleko, že popřel svá vlastní tvrzení která předtím sám napsal v důvodové zprávě k novému občanskému zákoníku. Šlo o známé protiústavní judikáty o tom, že prý na nabyvatele jednotky přecházejí dluhy předchozího vlastníka – aniž by ovšem něco tak zásadního bylo v zákoně skutečně uvedeno.

Vyhledejte si na tomto portálu diskusi Článek HN: prof. Karel Eliáš" z 12. prosince 2014.

Když dáte auto opravit automechanikovi, a on to zprasí ještě víc, uslyšíte od něj jen samé výmluvy – inu jako od profesora Karla Eliáše.

Justitianus

„Systémové pochybení jednoho ješitného profesora nelze zcela odstranit.“ (Vložil Justitianus, 1. Květen 2022 – 6:59)

Spíš je to tak, že nikdo nevyvíjí tlak na odstranění tohoto zásadního systémového pochybení jednoho profesora. Cíl jste sepsal srozumitelně a stručně: nezavádět pro SVJ speciální úpravu, což znamená, že se použije úprava správy cizího majetku, úprava spolku a úprava spoluvlastnictví. Máte to promyšlené do podrobností? Stačilo by oddíl SVJ nahrdit ustanovením, že se i pro SVJ použije úprava správy cizího majetku, úprava spolku a úprava spoluvlastnictví, a nebo tam přece jenom musí něco speciálního zůstat? Jste ochoten iniciovat prosazení této úpravy, v zájmu milionů lidí?

Omlouvám se, odkaz se nepovedl https://karolinum.cz/…7_3_0007.pdf

NA PÍSEMNOU ŽÁDOST O PENÍZE NEBYLO ODPOVĚZENO. To samé by bylo se zápočtem.