Vymezení místností a velikost podílu - jak zmenit Prohlaseni

Poprosím o odpověď na dotaz související s tématem (proto nezakládám nové téma).

Podle prohlášení patří k bytu s příslušenstvím v panelovém domě sklep a jeho podlahová plocha je zahrnuta do celkové podlahové plochy bytu.

Jde o malý sklep ohraničený ze tří stran pevnými stěnami (boční stěny jsou společné pro sousední sklepy) a přední stranu tvoří laťkový vchod. Stěny nejsou až do výšky stropu, společný strop je asi metr nad bočními stěnami a předním laťkovým plotem, tzn., že sklep není shora uzavřen a jde spíše o sklepní kóji.

Může být takový sklep považován za místnost a započítán do podlahové plochy bytové jednotky, nebo jde o vadné prohlášení s nesprávným vajádřením spoluvlastnických podílů a mělo by dojít k opravě prohlášení, jak popsal lake? Lze se domoci změny prohlášení, i když bude velká část vlastníků spolu s největším vlastníkem SBD (autorem prohlášení už před rokem 2000) proti změně prohlášení a spoluvlastníckých podílů? (jsme SVJ bez právní subjektivity, správce stavební bytové družstvo původní vlastník s téměř 50% podílem).

Souhlasím s tím, co zde uvedl lake.

V historii se zde diskutovalo o konkrétním předpise, který by definoval místnost. Definice místnosti není upravená v ZOVB, ani v Obč. zák. nebo ve Stavebním zák., ale je uvedená v prováděcí vyhlášce Ministerstva pro místní rozvoj ke stavebnímu zákonu, tj. vyhlášce č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby:

§3/c/4/h
Místností je prostorově uzavřená část stavebního díla, vymezená podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a pevnými stěnami.

Co je místnost a co není se dozvíte v kolaudační dokumentaci stavby. Má ji stavební úřad a rovněž vlastník domu ji povinně opatruje po celou dobu životnosti stavby. To, co popisujete, není nejspíše místnost, neboť nesplňuje obecně přijímanou definici místnosti. Jde o sklepní kóji, která je pouze částí prostoru uvnitř společné místnosti domu.

Ještě k Vašemu příspěvku: je nerozluštitelné, co míníte tím, že „patří k bytu s příslušenstvím v panelovém domě sklep“. Takovou formulaci nezná ani Občanský zákoník, ani ZoVB. Musel byste citovat co skutečně je v Prohlášení uvedeno.

lake

Děkuji za odpověď.

Cituji z prohlášení:

Byt se skádá z: 1 místnosti a příslušenství o následující plo­še:

balkon…xm2 (plocha balkonu se nezapočítává do celkové podlah. plochy byt.jed.)

chodba … xm2
koupelna…xm2
kuchyň…m2
pokoj č. 1…xm2
sklep…xm2
 WC…xm2

Celková výměra podlahové plochy jednotky s příslušenství je …xm2

Tolik z prohlášení, v celkové podlahové ploše započítáno vše uvedené (vč. sklepa) kromě balkonu (místo x samozřejmě uvedeny konkrétní čísla.

Pane kolemjdoucí, vaše prohlášení je vadné. První problém je že používá pojem „sklep“ pro pouhou sklepní kóji. To jsou dvě různé věci.

Dále je Prohlášení v rozporu s Občanským zákoníkem tím, že používá nesprávně pojem „příslušenství“. Podle § 120 odst. 1 ObčZ „součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila.“.

Součásti bytu jsou místnosti chodba, koupelna, kuchyň, pokoj, WC. Žádnou z těchto místností nelze zbourat či odstranit, aniž by se tím byt znehodnotil. Všechny tyto místnosti jsou tedy součástí bytu, nikoliv příslušenstvím by­tu.

Pojem „příslušenství bytu“ má zcela jiný význam. Příslušenství bytu může mít jiného vlastníka nežli byt. Příslušenstvím bytu mohou být například místnosti nebo stavby mimo byt (komora, kůlna na uhlí, sklepní kóje, sklep). Může jít o společné místnosti domu. Společným příslušenstvím (zejména v nájemních domech) bývají prádelna, sušárna, kočárkárna, půda, společné WC na chodbě.

Je-li balkon příslušenstvím bytu, není tím řečeno, že by byl ve vlastnictví vlastníka jednotky. Je-li sklepní kóje příslušenstvím bytu, není tím řečeno, že by byla ve vlastnictví vlastníka jednotky. Zase jedno nejasné a zpackané Prohlášení vlastrníka …

lake

lake: myslím, že nemáte pravdu. Co je příslušenstvím bytu, může být zároveň jeho součástí (jedná-li se o místnost, nikoli jen o prostor). Např. záchod a předsíň v bytě jsou jeho příslušenstvím, stejně jako je příslušenstvím sklep. Viz http://www.jerkman.as/…sti-domu.htm .

Chybou v uvedeném prohlášení vlastníka je jen patrně chybné označení sklepní kóje za sklep trošku nejasné označení balkonu za něco, z čeho se byt mj. „skládá“. To je trochu nepřesné, ale vážná chyba to není. Jde o příslušenství, ale takové, které není součástí bytu a jehož plocha se nezapočítává do podlahové plochy bytu (jak už prohlášení správně uvádí).

Pane martl, co napsal kdosi na jakémsi webu je bezvýznamné. Snad Vám ušlo, že tam citovaný rozsudek NS 20 Cdo 1782/2001 se týkal výhradně nájemního bydlení. Soud vůbec neřešil vlastnické vztahy. Možná si pletete tři navzájem odlišné pojmy:

• součást věci podle § 120 odst. 1 ObčZ,
• příslušenství věci podle § 121 odst. 1 ObčZ,
• příslušenství bytu podle § 121 odst. 2 ObčZ.

Pak k tomu existuje celá bohatá judikatura, která rozlišuje věc hlavní a věc vedlejší a vlastnické vztahy k nim. Nemá cenu to zde probírat. Seznamte se s jednotlivými definicemi v Občanském zákoníku.

Pak zjistíte, že záchod, koupelna i předsíň jsou (ve většině případů) součástí věci. Nemohou totiž být odděleny, aniž by se tím věc (byt) znehodnotila. Viz § 120 odst. 1 ObčZ. Pokud se snad domníváte, že byt by mohl plnit svůj účel i po vybourání záchodu a koupelny a nedošlo by přitom k jeho znehodnocení, pak se neshodneme.

Netuším ostatně vůbec, proč zde probíráte pojem „příslušenství bytu“. Nemá to nic společného s vlastnickými vztahy. Přečtěte si definici v Občanském zákoníku.

lake

„Příslušenství bytu“ se zde probírá proto, že o něm zjevně hovoří citované prohlášení vlastníka.

Snad máte pravdu, že když Zákon o vlastnictví bytů v § 4, odst. 2, bodě b) stanoví, že prohlášení vlastníka musí obsahovat „popis jednotek, jejich příslušenství…“, mluví vlastně o příslušenství věci, ne bytu. Tak to ale autor prohlášení nepochopil a uvedl příslušenství bytu, což koneckonců udělat může.

A záchod, chodba apod. v bytě tvoří příslušenství bytu např. dle tohoto judikátu: http://www.epravo.cz/…u-28663.html

(Aby citované prohlášení řeklo to, co říct chtělo, korektně, mělo ovšem říct, že byt se skládá z 1 obytné místnosti a příslušenství.)

Pane martl, správně jste rozpoznal, že příslušenství jednotky je příslušenstvím věci podle Občanského zákoníku.

Ohledně obsahu Prohlášení jste to ale napsal zase špatně. Není přece problém naformulovat pár vět v Prohlášení tak, aby byly srozumitelné a určité. Aby citované prohlášení opravdu řeklo to, co říct chtělo, mělo ovšem být formulováno takto:

• Bytová jednotka se skládá z 1 obytné místnosti, kuchyně, chodby, WC a koupelny. Celková výměra podlahové plochy jednotky je x m2.
• Věcným příslušenstvím jednotky ve vlastnictví vlastníka jednotky je balkon o výměře x m2.
• Vlastník jednotky je oprávněn výhradně užívat společný prostor – sklepní kóji ve společném sklepě o výměře x m2.

Nesmysly o „příslušenství bytu“ či neurčitá tvrzení o „příslušenství“ bez bližšího určení nepatří do Prohlášení vlastníka. Mezi příslušenství bytu ostatně nelze zahrnovat ty místnosti, které jsou jednoznačně součástí bytu (WC, koupelna, chodba uvnitř bytu). Jiné tvrzení je logickým nesmyslem, neboť (neoddělitelná) součást věci by zároveň byla (oddělitelným) příslušenstvím sama sebe.

Ostatně zcela shodně s mým názorem judikoval např. Nejvyšší soud v rozsudku 22 Cdo 1455/2008 ze dne 2. června 2008: "Z těchto vymezení zcela jasně vyplývá, že byt složený z více místností zahrnuje jako součást i ty místnosti, které nejsou obytnými, tedy i neobytné kuchyně, neobytné haly a komory, koupelny, záchody, spíže, šatny, stavebně oddělené kuchyňské či koupelnové kouty, předsíně atd.; pokud by tomu tak nebylo, zákon by nepochybně byt vymezil jako soubor obytných místností . ".
Viz http://kraken.slv.cz/22CDO1455/2008.

lake

Děkuji za odpověď. Budiž, máte pravdu, že ono prohlášení vlastníka má hodně daleko k dokonalosti a že neurčitým řečem o „příslušenství“ by se prohlášení mělo vyhnout.

Ale nechápu:

1. Vaše tvrzení, že tam mělo stát, že balkon je vlastnictví vlastníka jednotky. Ten přece není místností, ale pouze prostorem a už proto jej vlastník jednotky vlastnit nemůže.
2. Proč nadále tvrdíte, že k příslušenství bytu nepatří neobytné místnosti v něm (které jsou jistě i jeho součástmi). Linkoval jsem jasný judikát. Kde se říká, že příslušenství bytu je oddělitelné?

Samozřejmě že vlastník jednotky může vlastnit i jiné věci než místnosti. Například balkon. Balkon totiž není pouhý prázdný prostor plný vzduchu. Balkon se skládá z nosné konstrukce, dalších vrstev, hydroizolace, nášlapné vrstvy a zábradlí. Vlastník balkonu má povinnost udržovat jej a opravovat na své náklady po celou dobu existence stavby.

Každý balkon má svého vlastníka. Může jím být vlastník budovy, nebo vlastník jednotky. V ZoVB ani v Občanském zákoníku nenacházím oporu pro Váš opačný názor. Viz ObčZ § 118: „Předmětem občanskoprávních vztahů jsou věci, a pokud to jejich povaha připouští, práva nebo jiné majetkové hodnoty.“ K vlastnictví balkonu viz rozsudek Nejvyššího soudu 1 As 2/2004: http://www.portalsvj.cz/…/1+As+2/2004
.............­.............­.............­.............­.............­.......

Napsal jste: „Kde se říká, že příslušenství bytu je oddělitelné?“.
Přečtěte si to v Občanském zákoníku. Viz § 121 (2): „Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány.“.

Má-li něco být užíváno „s bytem“, musí NEJPRVE existovat tento byt jako předmět občanskoprávních vztahů (§ 118 ObčZ). Byt je „místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení“ (§ 2 ZoVB). Místnosti bytu jsou tedy od samého počátku součástí bytu, neboť byt byl takto zkolaudován. Vlastník budovy není ani náhodou oprávněn rozhodovat o tom, co je součástí bytu. O tom již rozhodl Stavební úřad svým veřejnoprávním kolaudačním souhlasem.

• Teprve na základě existence bytu jako stavebního celku může vlastník domu svým rozhodnutím určit k tomuto bytu jeho příslušenství: vedlejší místnosti a prostory, určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Teprve rozhodnutím vlastníka budovy se tyto místnosti a prostory v domě stanou příslušenstvím by­tu.
• Příslušenství bytu je oddělitelné; stačí k tomu opět projev vůle vlastníka budovy. (Pominu případ, kdy tomu dočasně brání právní závazky, např. nájemní smlouva.) Vlastník budovy změní určení vedlejších místností či prostorů tak, že již nejsou příslušenstvím konkrétního bytu (změna užívání sklepů v domě), nebo přestanou být společným příslušenstvím bytů (přestavba prádelny na kotelnu).

Nelze najít právní oporu pro názor, že příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti v bytě. To je jako tvrdit, že housku jste sice už snědl a strávil, ale zároveň ještě leží na talíři. Popletené a nesmyslné výklady v rozporu s ObčZ nepřispějí k porozumění věci. Je třeba myslet hlavou a vyjít z definice v § 121 odst. 2 ObčZ.

• Pojem „příslušenství bytu“ může v Prohlášení vlastníka označovat pouze ty místnosti a prostory, které se nacházejí mimo byt. Je právně nesmyslné označovat chodbu, WC či koupelnu za „příslušenství bytu“. Jde o součást souboru místností tvořících byt. Vadu takového Prohlášení lze odstranit výkladem.
• Jestliže Prohlášení označí balkon pouze za „příslušenství bytu“, pak takové prohlášení trpí neodstranitelnou právní vadou: projev vůle původního vlastníka budovy je neurčitý a nesrozumitelný, neboť nestanovil kdo je vlastníkem balkonu. Vadu takového Prohlášení nelze odstranit výkladem.

lake

Opět moc děkuji za odpověď.

Pokud jde o otázku, zda neobytné místnosti v bytě jsou jeho příslušenstvím tohoto bytu, musím sice uznat, že Vaše argumentace je logická a, nakolik znám zákony, konsistentní s jejich literou, nicméně již linkovaný judikát nejvyššího soudu říká jasně:

„Příslušenstvím bytu jsou jednak místnosti, nacházející se v bytě, jako je např. předsíň, komora, koupelna, jednak prostory, které se nacházejí mimo byt, např. sklep, dřevník, kolna, apod. […]“

Za těchto okolností by případný pokus soudit se na základě názoru, že neobytné místnosti v bytě k jeho příslušenství nepatří, byl dosti riskantní.

Váš výklad, že balkon de facto může být vlastněn, vlastněn být nemůže pouze prázdný prostor jím ohraničený, shledávám velmi pozoruhodným (samozřejmě zcela bez ironie).

Ve Vámi linkovaném judikátu ovšem nacházím následující odstavec, který považuji za dosti problematický:

„Není pochyb o tom, že balkón nelze považovat za místnost či součást souboru místností. Může však být příslušenstvím bytu, jestliže splňuje kritéria § 121 odst. 2 občanského zákoníku, podle něhož jsou příslušenstvím bytu vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Z § 121 odst. 1 občanského zákoníku vyplývá, že příslušenstvím věci jsou věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Tvoří-li balkón příslušenství bytu, následuje pak z hlediska vlastnických vztahů osud bytu jako věci hlavní.“

Mám obavy, že odstavec nelegitimně aplikuje na příslušenství bytu, co platí o příslušenství věci – příslušenství bytu nepochybně nemusí být ve vlastnictví vlastníka bytu, kdežto příslušenství věci ano. Nejvyšší soud zde dochází k závěru, že vlastnit lze nejen místnosti, ale i prostory. To jiné judikáty a podle mě i zákon popírají. A je to jiná argumentace, než jakou podáváte Vy, když říkáte, že prázdný prostor je ve společném vlastnictví, ale to, co jej ohraničuje, může vlastnit vlastník bytu. (A Vaši argumentaci shledávám podstatně přesvědčivější.)

Ale Váš výklad mě, říkám znovu, velmi zaujal a moc rád se Vás k tomu dále zeptal na dvě věci:

1. Rozumím správně, že podle Vašeho názoru tedy sice musí být společné sklepní kóje ve smyslu prázdného prostoru v nich, ale latě, které je např. zepředu ohraničují, a dveře mohou být ve vlastnictví toho, kdo kóji užívá? Existuje i k tomu nějaké judikát?
2. Řeším zapeklitý problém, zda je místností, a tedy sklepem v plném slova smyslu „sklep“, který sice má strop a pevné zdi ze všech 4 stran, ale z latí má dveře a část zdi, která se nachází nade dveřmi. Dveře navíc nejsou opatřeny „standardními zárubněmi“. Našel jsem k tomu např. následující dvě vyjádření, jež ovšem nejsou naprosto jednoznačná a nemají velkou právní váhu:

„Z logického hlediska praxe i teorie přijala názor, že místnost je možné definovat jako každý prostor nacházející se v budově, který je uzavřen ze všech stran obvodovými stěnami, podlahou a stropem a je uzamykatelný, tedy je opatřen standardními zárubněmi a vstupními dveřmi.“ http://www.petrzilkova.cz/view.php…

„Z tohoto hlediska by tedy bylo možné obecně definovat „místnost“ jako každý prostor nacházející se v budově, který je uzavřen ze všech stran obvodovými stěnami, podlahou a stropem a je uzamykatelný, tedy je opatřen zárubněmi a vstupními dveřmi.“ http://www.jerkman.as/…sti-domu.htm

Nevíte, zda nějaký soud opravdu někdy basíroval na zárubních, aby něco uznal za místnost? Je opravdu třeba se přítomností či absencí zárubní řídit?

Definice místnosti není upravená v ZOVB, ani v Obč. zák. nebo ve Stavebním zák., ale je uvedená v prováděcí vyhlášce Ministerstva pro místní rozvoj ke stavebnímu zákonu, tj. vyhlášce č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby:

§3/h Místností je prostorově uzavřená část stavebního díla, vymezená podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a pevnými stěnami.

Pane martl,
citovaný judikát Nejvyššího soudu sdělil o příslušenství bytu něco, co nemá oporu v zákoně. Naopak si troufám říci, že jde o projev libovůle soudu, svévolný výklad zákona, který ovšem nijak neplyne ani ze znění ObčZ, ani ze ZoVB, ani z jiného celostátně platného předpisu. Zajímalo by mne jen kde tento očividný nesmysl vznikl a proč jej všichni dokola v rozsudcích opisují.

Zda je možno soudit se o příslušenství bytu:
Mýlíte se v doměnce, že „… by případný pokus soudit se na základě názoru, že neobytné místnosti v bytě k jeho příslušenství nepatří, byl dosti riskantní.“.
Vaše úvaha má jednu základní chybu. Není o co se soudit. Chybí právní důvod. Není zde zásah do právní sféry případného žalobce. Označení „příslušenství bytu“ neříká přece naprosto nic o vlastnických vztazích.

Je to asi stejně významné, jako kdyby Vám vyslanec státu Alakabar přinesl lejstro se sdělením, že Vaše kuchyně a předsíň jsou příslušenstvím paláce alakabarského sultána. Asi byste se zasmál a mávl nad tím rukou: Vaše kuchyně je Vaším vlastnictvím a žádné lejstro na tom nic nemění. To se rozumí samo sebou. Kolaudační rozhodnutí Stavebního úřadu má přednost před vadným lejstrem – Prohlášením vlastníka.

Co je místnost:
Ohledně toho co je místnost pátráte špatným směrem. Vnitřní uspořádání budovy, její místnosti a jejich podlahové plochy určuje projekt budovy, stvrzený kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu. V průběhu let mohl někdo svévolně odstranit původní dveře, nebo naopak nějakou přepážku s dveřmi přidat, přizdít stěnu, rozdělit jednu místnost cihlovou zdí. Nemá to však právní účinky. Právní stav je pouze ten, který je uveden ve stavební dokumentaci budovy, potvrzené stavebním úřadem.

lake

A ještě bych měl jeden dotaz: v případě, že BD během let bez stavebního povolení přepažilo dvougaráže a vytvořilo z nich jednotlivé garáže, jak je třeba postupovat při vypracovávání prohlášení vlastníka, když skutečný stav není zanesen v žádném dokumentu schváleném stavebním úřadem?

Pane martl,
odpověď ohledně místnosti jsem v této diskusi napsal už dvakrát. Místnost v budově je to, co je jako místnost zaneseno v dokumentaci stavby schválené stavebním úřadem. Dodatečné nepovolené úpravy bez svolení Stavebního úřadu na tom nic nemění: právně jako by nebyly.

Buď tedy jednotkou bude celá dvougaráž, nebo před přípravou Prohlášení požádá vlastník budovy SÚ o souhlasné stanovisko s rozdělením dvougaráže na dvě samostatné místnosti. Ty se pak objeví v Prohlášení jako jednotky s nově změřenými podlahovými plochami.

Jen podotýkám, že pokud toto obejdete a nevyřešíte, nastane jedna ze dvou situací:

1. Katastrální úřad odmítne Prohlášení vložit, protože některé jednotky v něm uvedené neexistují.
2. Katastrální úřad vloží Prohlášení, avšak smlouvy o vlastnictví „jednotek“ (jednotlivých garáží) budou nulitní (absolutně neplatné), protože místnosti, které by měly být předmětem smluv o převodu, právně neexistují. Zároveň budete mít vadné celé prohlášení, protože nebude souhlasit ani počet jednotek, ani podlahové plochy, ani jejich celkový součet. Bude jen otázkou času, kdy se to všechno provalí.

lake

„Prohlášení požádá vlastník budovy SÚ o souhlasné stanovisko s rozdělením dvougaráže na dvě samostatné místnosti.“

Děkuji! O tuhle možnost mi šlo, chci garáže „zlegalisovat“, jen jsem nevěděl, o co a jak vlastně SÚ přesně žádat.

(Přepážka mezi garážemi nesahá až úplně ke stropu, tak ani nevím, zda to bude samostatná místnost, ale to už asi prostě bude na SÚ, jak to posoudí…)

Za obé děkuji!

Ještě se zeptám: judikát, podle kterého lze vlastnit i balkón (a případně by asi bylo možno vlastnit i sklepní kóji) je ojedinělý, nebo jde o standardní názor? (Mně výklad, podle něhož se příslušenství, jež není místností, sice nemůže počítat do podlahové plochy bytu, ale může být ve vlastnictví vlastníka jednotky úplně stejně jako příslušenství, které místností je, (a podíl na společných částech budovy se pak z nějakého důvodu nicméně určuje jen podle plochy vlastněných místností) pořád přijde trochu přitažený za vlasy…)