statutární orgán SVJ = právnická osoba
Uplynuly již více jak 2 roky od platnosti NOZ. Otevře-li si člověk na www.justice.cz sem tam sbírku listin některých SVJ, vidí již dost často nové nebo novelizované stanovy ve smyslu NOZ. Lze již nalézt i taková SVJ, která mají ve stanovách určen jako statutární orgán předsedu společenství, nikoliv výbor. Při tom se též u těchto SVJ z dalších dokumentů (stanovy, podpisové vzory, atp.)zjistí, kdo toho předsedu dělá. Bývá to buď tzv. bývalý pověřený vlastník, nebo nově i profesionál. Ten profesionál, je mnohdy z nájemníků, kde je přeci jen nějaký vztah k tomu SVJ (lidem a majetku), výjimečně však již vidíme jako předsedu – profesionála buď nějakého živnostníka – odborníka na správu nemovitosti nebo i v poslední době se roztrhl pytel s nabídkami různých realitek a správcovských firem. Pro statutáry z osob a firem bez vztahu k danému SVJ se již vžil (naleznete na internetu i v právních komentářích) název „cizák“. Osobně tzv. „cizáky“ mít v čele SVJ jako statutární orgán vidím nerad a věřím, že to dané SVJ velmi vážně zvážilo a opravdu již nemělo možnost řešit statutára z členů nebo najemníků svého SVJ – jako výbor nebo alespoň předsedu. Nechci opakovat, co jsem již o tom na tomto portálu psal – dejte si do vyhledávače txt „bílý kůň“. Jsou to velmi vážná a možná pro SVJ rizika. Vidím v různých stanovách, kde to tak mají, správná pro takového statutára v příkazních smlouvách omezení pravomocí (uzavírání smluv, hospodaření s financemi a j.). Správně jsou i v takovém případě uvedeny v rejstříku kontrolní komise z členů SVJ, které mají stanovami posíleny vůči statutárovi kontrolní funkce. Statutár bývá zpravidla povinen před schválením významných a vyšších faktur nebo při uzavírání smluv tyto předtím předkládat k odsouhlasení kontrolní komisi. Nakládání s financemi na správu bývá takovémuto statutárovi omezeno. To vše jde a je to správné a pro kontrolní komisi náročné. SVJ se musí tedy (písemně a ve stanovách) více chránit proti zneužití. Vyloučit je nezbytné i např. možný střet zájmů. Nelze, aby předsedu společenství vykonával zaměstnanec firmy, kterou by měl on, jako statutár řídit, úkolovat a kontrolovat. Máte-li někdo již s výkonem funkce statutárního orgánu = cizáka, zkušenosti, předejte je v tomto vláknu.
Kdo si neumí spravovat svůj majetek nemůže očekávat, že „cizák“ mu bude spravovat majetek podle jeho vlastnických představ. Cizák bude vždycky spravovat jakýkoliv majetek podle svých vlastních představ a hlavným smyslem takové správy je vydělat, dostat z vlastníka co nejvíce peněz. Nic víc a nic míň. Správa majetku je pro cizáka naprosto vedlejší a nepodstatná záležitost. Navíc ještě vlastník, který si nechá svůj majetek spravovat „cizákem“ často vůbec neví co chce, takže se cizácka firma může vyřádit, protože vlastník ji svěří nejenom rozhodovací právomoc, ale i moc nad financemi. To je stejné, jako kdybyste svůj osobní účet, na kterém máte slušné peníze svěřili komukoliv z ulice, ať si s nimi nakládá jak chce, ať vám je spravuje. Dělá to někdo? No pravděpodobně nedělá a je zajímavé, že se svým bytem a podílem na domě to kde-kdo dělá bez zábran.
„To je stejné, jako kdybyste svůj osobní účet, na kterém máte slušné peníze, svěřili komukoliv z ulice, ať si s nimi nakládá, jak chce, ať vám je spravuje. Dělá to někdo?“
Peníze spravuje peněžní ústav každému, kdo si € u něho uloží. Troufnu si tvrdit, že takových lidí je většina.
yps máš pravdu – proto tě tady některý dobytek mínusuje… Je nepochopitelné jací jsou tzv. páni vlastníci…
vzhledem k legislativnímu prostředí v tomto státě, s rozmachem pronajímání jednotlivých bytů (a tím oslabení vazby majitel – SVJ) atd. nevěřím, že je v každém SVJ možno najít „idiota“ s velmi kvalitním právnickým a stavebním vzděláním, který bude ochoten za pár „šupů“ riskovat veškerý svůj majetek. Profesionální předseda je jediné východisko ze stávajícího marastu – ve světě platná poučka že vlastnické bydlení je dražší než nájemné, najde brzy i uplatnění v tomto státě.
nemusí být ani právník ani stavební technik. Stačí když bude umět číst, psát a nebude mít rozum houpacího koně. Na veškeré běžné činnosti je možné si najmout správce, na účetnictví účetní a vlastní činnost předsedy lze pojistit. Důležité je držet všechny dlouhodobé zálohy na vlastním účtu (pokud tedy jako třeba nedávno ve Zlíně nechcete podporovat herní průmysl) a kontrolovat zda správce vykonává to co jste mu uložil. Základním úkolem je informovanost o dlužnících a kvalitní vstupní dokumenty t.j. prohlášení vlastníka, stanovy a pravidla pro poskytování služeb a dodávek vody a energií. Na případnou opravu domu je třeba najmout odborníky. Počínaje projektantem, rozpočtářkou a konče stavebním dozorem. To platí i o finanční stránce věci, zejména když se řeší úvěrem všech nebo jen části vlastníků. Stejně tak lze řešit externě i dlužníky. Dát na tyto kontrolní činnosti a pravomoc disponovat s účtem SVJ plnou moc cizímu člověku je neobyčejná hloupost.
To riskování majetku nebude doslova, to nebude tak horké jak s to vaří v médiích. Když má společenství v pořádku všechno co má mít (pravidla správy domu, smysluplné stanovy, schválené co je a co není služba, zajišťování služeb, atd. …, když statutář vše dodržuje, tak problém, že riskuje veškerý svůj majetek v zásadě nemůže nastat. Když toto společenství nemá a takových je dle mého názoru spousta, tak to možná nastat může. Já spíš vidím problém v tom, že někteří vlastníci nechtějí dodržovat stanovy a schválená pravidla správy domu. Někteří vlastníci, vyžadují, aby se realizovaly jakési speciální jejich vlastní pravidla a jsou schopni vymýšlet si různé nesmysly. Když je statutář neakceptuje, tak je samozřejmě pro dotyčné vlastníky špatný a když jim podlehne, tak je to cesta do pekel. Další věcí je, že vlastníci jsou si schopni ve stanovách schválit neuvěřitelné hlouposti a pak zjistí, že se jim ty schválené hlouposti nelíbí. Kdo je ale špatný, dotyčný člen výboru, pokud trvá na tom, aby se ty hlouposti dodržovaly. Společenství bylo v NOZ nastaveno jako firma na bydlení, tj. jako jakákoliv jiná firma, ovšem s určitou specifikou. Že je to blbost vám řekne každý solidní právník. Bohužel to tak je a nejde s tím dělat vůbec nic, pouze se podřídit hloupému zákonu. A z mínusováni si nic nedělám, pravdu chce slyšet málokdo, i když pravda je někdy těžko identifikovatelná. Často ji neidentifikuje správně ani soud.
Poslední komentáře