Složité vlastnické vztahy
Dobrý den,
chtěl bych poprosit o radu týkající se SVJ, které se zakládá pro bytový dům o čtyřech podlažích a podzemní garáži. V domě se nachází 20 bytových jednotek, 8 z nich nemá žádný vlastnický podíl na garáži. Současně máme 16 externích vlastníků garážových stání, která jsou rozdělena po 8 do dvou nebytových jednotek (každé takto vymezené stání tedy znamená spoluvlastnický podíl ve výši 1/8 dané jednotky a také odpovídající podíl na společných prostorách garáže). Zbylým 12 vlastníkům bytů náleží také garážové stání. Tato stání ovšem nejsou součástí žádné jednotky, nýbrž jsou určena podílem na společných částech domu.
V KN však tato část garáže není nijak zohledněna, t. j. za předpokladu téměř identické výměry všech bytů (a od ní odvozeného podílu na společných částech domu) mají zapsané stejné podíly jak vlastníci jenom bytové jednotky, tak vlastníci bytu a garážového stání.
Rádi bychom tedy slyšeli názor někoho, kdo má více zkušeností než my sami. Problém je, že vlastně vůbec nevíme, jak se budou vážit hlasy na první schůzi Společenství. ZoVB podle mě kogentně stanoví, že je při hlasování rozhodující velikost podílů vlastníků jednotek na společných částech domu (§ 11 odst. 3). Uplatní se tedy i v našem případě bez výhrady podíl, který je zapsaný v Katastru?
Dále je zde otázka, zda je možné navzdory citovanému ustanovení z praktických důvodů ve stanovách určit, že externí vlastníci stání nebudou hlasovat jedním hlasem za svoji jednotku (zahrnující 8 stání), ale že budou vystupovat každý za sebe (hlasem o váze 1/8 výměry dané jednotky); zda-li tedy bude v souladu se zákonem následující znění stanov: „…členové společenství, kteří jsou spoluvlastníky bytové jednotky, mají společně jeden hlas, členové společenství, kteří jsou spoluvlastníky nebytových prostor – společných garáží, hlasují samostatně“.
Je možné oddělit hlasování ve shromáždění o jednotlivých otázkách podle toho, zda souvisejí s garáží nebo nikoliv? Narážím na skutečnost, že se zdá jako logické, aby externí vlastníci garáží měli vliv jen na ty otázky, které se týkají garáží, ne ostatních společných prostor v domě. Je vůbec možné hlasování takto oddělovat, příp. kdo by měl rozhodovat, jestli se jedná o záležitost týkající se jenom garáží – ad hoc výbor, shromáždění nebo by se to mělo řešit dopředu nějakým výčtem ve stanovách?
Výše načrtnutý problém s nejasnými podíly na společných částech domu má pak dopad i na fond oprav – podle stavu zaneseného v Katastru budou vlastníci jenom bytové jednotky přispívat ve stejné výši jako ti, kdož vlastní byt i stání.
Omlouvám se, že se zde takhle rozpisuji, a také nevím, zda tu situaci z mého volného převyprávění vůbec jde pochopit, samozřejmě jakoukoliv nejasnost rád doplním.
Děkuji za každou radu a přeji všem hezký víkend.
Bernard Praha
Jakožto předsedkyně SVJ s 14 bytovými a 3 nebytovými jednotkami (garážemi) se mohu podělit o osobní zkušenosti.
Uvedený případ považuji za nešťastný způsob zpracování prohlášení vlastníka. U nás byly garáže prodány jako jednotky s podílem cca 2,5%, byty mají podíly 4,5 až 7,5%.
Hlasování poté probíhá podle podílu na domě, čili externí garážníci hlasují za svých 2,5%, vlastníci bytu i garáže za součet podílů, tj. třeba 7,5 + 2,5 = 10%. Tak by to mělo podle mého názoru probíhat i Vás, čili hlasovací podíly jednotlivých členů by měly být podle podílu na domě – vždy plocha jednotky lomeno plocha všech jednotek (včetně garážových stání jakožto nebytů napočítaných jednotlivým vlastníkům 1/8). Externí vlastníci garáží by tak měli hlasovací právo například 0,5%, vlastníci bytů třeba 3,5 + 0,5 = 4%.
My jsme si ještě dohodou 100% vlastníků na shromáždění odhlasovali, že garážníci nebudou přispívat do Dlouhodobých záloh na správu, opravy a údržbu („Fondu oprav“, dále FO) ve stejné míře jako vlastníci bytů, ale částkou čtvrtinovou vzhledem k tomu, že společné prostory nevyužívají. Nicméně pokud k této dohodě nedojde, musí opět vlastníci garáží přispívat jako všichni ostatní vlastníci, pokud v kupní smlouvě kupují garážové stání (respektive podíl na nebytu) včetně podílu na společných prostorách.
Vážený pane Bernard,
pokud mi postoupíte „Prohlášení vlasníka“ na adresu matejka.j@centrum.cz mohu vám poskytnout bližší konkrétní rady.
Matějka
Vážený pane Bernard,
laikovi se může zdát, že je to složité. Obdobnými záležitostmi se při správě domů zabýváme. Pro každý takovýto dům se musí přistupovat samostatně, se znalostí technických zařízení domu, způsobu užívání a vybavení jednotlivých jednotek = všech nebo jen některých.
Opětovně opakuji, že pro přesné odpovědi je nutné znát ustanovení „Prohlášení vlastníka“, a znát i dům fyzicky s příslušnou technickou dokumentací a výchozími revizními zprávami.
Na základě ustanovení „Prohlášení vlastníka“ a dalších dokumentů se musí vypracovat Stanovy společenství daného domu, části členství, rozhodování, podíl na správě, včetně části hospodaření jak dlouhodobé zálohy (tzv.Fond oprav) a krátkodobé zálohy (tzv.služby). Mělo by být přesně vyjmenováno, co se hradí z dlouhodobé zálohy a co z krátkodobé zálohy; jedná se především o speciální technická zařízení, která se týkají jen některých jednotek, např. vodní clona, VZT reagující na CO, požární čidla či celá EPS, způsob úhrady el.energie ve společných prostorách = dům : garáže, atd., atd.
Vzorové stanovy jsou bez zásadních úprav nepoužitelné!
Matějka
Pan Matějka to myslí dobře, užívá ale řadu pojmů, které nemají oporu v zákoně. Začátečníka by to mohlo mást.
Pane Vlastimil,
uveďte jedinou věc, která z mého příspěvku „Složité vlastnické vztahy – 5 Vložil Matějka Jaroslav, 17. Říjen 2009 – 14:34“ nemá oporu v zákoně č.72/1994 Sb. v platném znění?, a v dalších souvisejících zákonech a normách platných v ČR ?
Děkuji.
Matějka
Například uvádíte, že stanovy se vypracovávají na základě prohlášení vlastníka. O ničem takovém zákon nehovoří.
Zjednodušeně:
Prohlášení vlastníka vymezuje v domě jednotky a společné části domu.
Stanovy jsou ta malá část pravidel hry členů společenství, která je jim přenechána zákonem k upřesnění.
Chtěl jste pouze jedinou věc, bylo by jich ve Vašem příspěvku více.
Vážený pane Vlastimil,
součástí zákona č.72/1994 Sb. je ustanovení o „Prohlášení vlastníka“ (rodný list domu včetně uspořádání zásadních náležitostí života domu) a ustanovení o „Stanovách“.
Stanovy jsou vnitřním předpisem společenství a rozpracovávají mimo jiné pravidla hlasování a pravidla hospodaření. Tento dokument navazuje a nutně rozpracovává základní ustanovení „Prohlášení…“.
Vztah „Prohlášení…“ a Stanov společenství
Prohlášení vlastníka v souladu se ZoVB §4 odstavcem 2:
- Písmeno c) určuje společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek.
V souladu s tímto ustanovením se musí upravit stanovy tak, že o věci, která je společná vlastníkům jen některých jednotek rozhodují pouze vlastníci jen „těchto“ některých jednotek.
- Písmeno g) určuje pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu, popřípadě domu jako celku.
V souladu s tímto ustanovením se musí upravit stanovy v části hospodaření tak, že na náklady věci, která je společná vlastníkům jen některých jednotek přispívají/se podílí pouze vlastníci jen „těchto“ některých jednotek.
Matějka
„se musí upravit stanovy tak, že o věci, která je společná vlastníkům jen některých jednotek, rozhodují pouze vlastníci jen „těchto“ některých jednotek.“
A toto jste četl kde? Obávám se, že názor opět nemá oporu v zákoně.
Vážený pane Vlastimile,
je-li některá záležitost/věc společná jen některým vlastníkům, tak o ni nemůže rozhodovat nebo se podílet na nákladech ten, kdo s danou záležitostí/věci nemá nic společného = tedy nemohou rozhodovat všichni a podílet se na nákladech všichni.
Doporučuji nastudovat OZ, například ustanovení o neoprávněném prospěchu.
Matějka
Pane Vlastimile,
nastudujte ZoVB §4 odst.2 písm.g), h), v návaznosti na ustanovení ZoVB §4 odst.2 písm.c).
Pokud byl původní vlastník pečlivý, tak řadu náležitostí práv a povinností vlastníků již upravil v „Prohlášení vlastníka“.
Pozn:
- Dle OZ nemůžete požadovat po vlastníkovi, který nemá např.garážové stání, aby hradil náklady s tímto garážovým stáním spojené.
- Jsou-li v domě garážové stání, jejihž uživatelé mají celkem na domě méně než 50% podílu (třeba 30%), tak by je vždy ostatní vlastníci přehlasovali, a nebo kdyby se ostatní zdrželi, tak by vlastníci/uživatelé garážových stání nikdy nedosáhli potřebného množství podílů/hlasů pro přijetí usnesení ve věci záležitosti garážových stání.
Matějka
Pane Vlastimile,
znovu opakuji, že vše vychází z „Prohlášení vlastníka“.
Jsou-li v tomto základním dokumentu domu určeny společné části budovy společné jen některým vlastníkům jednotek, tak jen tito někteří vlastníci jednotek jsou oprávněni v záležitostech týkající se této „společné části budovy společné jen některým vlastníkům jednotek“ konat a jen tito někteří vlastníci jednotek mají povinnost podílet se na nákladech správy, provozu a údržby takto vymezené „společné části budovy společné jen některým vlastníkům jednotek“.
Pozn: bližší konkrétní rady pro váš dům získáte v kterékoliv advokátní kanceláři.
Matějka
„se musí upravit stanovy v části hospodaření tak, že na náklady věci, která je společná vlastníkům jen některých jednotek přispívají/se podílí pouze vlastníci jen „těchto“ některých jednotek.“
Totéž.
Čistě technicky, jak chcete tyto náklady vyčíslovat? (Nemyslím dělit mezi některé vlastníky, to je jednodušší.)
Vážení,
toto jsou poměrně závažné omyly, doufám, že nejsou příliš rozšířené.
Vlastimil napsal:
"... Čistě technicky, jak chcete tyto náklady vyčíslovat? (...) Vážení, toto jsou poměrně závažné omyly, doufám, že nejsou příliš rozšířené. [3]
Vyčíslení nákladů na části domu, společné jen některým vlastníkům, je velmi jednoduché:
V účetnictví se zřídí jednotlivé podúčty. Opravy a údržba každé společné části bude hrazena výhradně z jejího příslušného podúčtu. Na každý z nich budou přispívat jen vlastníci oné společné části. Výši záloh (§15 ZoVB) určí vlastníci jednotek usnesením shromáždění (myšlen je nejvyšší orgán společenství podle §9/7a).
A ještě pro pana Vlastimila ohledně "závažných omylů": Podle §9/7 ZoVB orgány společenství jsou
(a) shromáždění vlastníků jednotek,
(b) výbor společenství,
(c) další orgány podle stanov společenství.
Takovým dalším orgánem podle stanov společenství může být shromáždění vlastníků garáží, nebo výbor vlastníků garáží, například. O čem má tento další orgán právo rozhodovat musí být jasně uvedeno ve stanovách.
Nevím tedy, o jakých "poměrně závažných omylech" hovoříte. ZoVB je občanskoprávní předpis; vlastníci mohou činit vše, co není zákonem výslovně zakázáno. Bohužel, někteří si přečetli jen ZoVB a co tam nenašli, považují za nemožné.
lake
Dobrý den, pánové,
děkuji za podnětnou diskusi. Pokud tomu dobře rozumím, je možné a nutné použít obecně pro účely hlasování shromáždění podíly, které jsou zapsány v KN. Co se týká příspěvků za služby a do fondu oprav, ty je možné upravit ve stanovách i odlišně – nemusíme se přidržovat oněch zapsaných podílů.
K rozhodování tedy budou oprávněni vlastníci všech „kategorií“, tedy externí vlastníci stání, vlastníci bytu i stání a vlastníci bytu. Po ustavující schůzi společenství by bylo účelné, aby vlastníci bytu i stání (jejichž stání jsou podle smluv o převodu jednotky součástí společných částí domu) prohlásili tato stání za jednotky. Tím by došlo k stabilizaci situace a do Katastru by byly zaneseny jejich skutečné podíly. Pak by se všechny kategorie vlastníků podílely na hlasování a na příspěvcích spravedlivým dílem.
Jsou podle vás tyto úvahy rozumné?
Bernard
vlastníci garáží (tzn. spoluvlastníci nebytové jednotky) mají stejné právo (dané jejich spoluvl. podílem na spol. částech domu) se podílet na rozhodování společenství, jako ostatní. Zákon staví na stejnou úroveň vlastnictví bytové i nebytové jednotky. Podle mého názoru nelze právo hlasovat nijak krátit, lze však rozhodnutím shromáždění upravit pravidla přispívání na správu a služby pro jednotlivé části domu.
G.X.
Dobrý den,
problém je, že externí vlastníci stání mají podle kupno-prodejních smluv podíl jenom na některých společných částech domu (úklidová místnost, příjezdová cesta, chodba. Od schodiště výš už žádné podíly nemají. Jejich podíl zapsaný v KN však toto nezohledňuje. Kdyby se tedy postupovalo podle ZoVB, mají jednoduše jistý malý podíl na všech společných částech, takto váženým hlasem se budou podílet na všech usneseních shromáždění a podle tohoto poměru přispívat do fondu oprav.
Dobrý den,
rád bych viděl citaci – považuji za kuriozní, kdyby základy domu, střecha, hlavní vodorovné a svislé konstrukce nebyly společné všem.
V domě musí existovat společné části, které jsou společné VŠEM vlastníkům. Podíl na těchto částech domu rovná se spoluvlastnický podíl, který je zapsán v katastru.
Ve vašem domě jsou vymezeny navíc také společné části jen některým vlastníkům. Tato možnost v zákoně je (§4 (2) c) ; §8 odst (2), ale nikde není dále uveden mechanizmus, který by umožňoval tyto „jiné“ podíly použít při hlasování. Domnívám se, že to možné není. Tzn. při hlasování je rozhodující podíl dle katastru nemovitostí a nelze se dohodnout jinak, ani úpravou stanov apod.
G.X.
Mechanismus zmiňovaný panem G.X. je v návrhu nového ZoVB, kde se z nynějších „společných částí domu, které nejsou společné“ všem stanou části domu ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek a příslušně se jim navýší spoluvlastnický podíl.
Jinak souhlasím, spoluvlastnický podíl je jenom jeden a je to základní podíl, v jakém má člen společenství práva (hlasovací) a povinnosti (přispívání, ručení).
Vážený pane Vlastimil,
nastudujte prosím stávající zákon č.72/1994 Sb., v platném znění, §4 odstavec 2. písmeno c) „určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek.“
Z uvedeného textu jednoznačně vyplývá, že stávající platný zákon umožňuje, aby o některých záležitostech/věcech rozhodovali jen někteří vlastníci, a tedy k těmto některým záležitostem/věcem se stanovují/užívají jiné spoluvlastnické podíly.
Matějka
Pane Matějko,
i to by šlo. Jak však tyto jiné podíly v našem případě určit? Externí vlastníci garáží vlastní 1/8 nebytové jednotky – garážového stání. Vlastní podíl na určitých částech společných jenom vlastníkům stání (pominu další komplikaci, a to určení stání interních vlastníků jako podílu na společných částech, ne jako podílu na jednotce)a dále podíl na částech společných všem (obvodové zdi).
Vlastníci jenom bytové jednotky pak zase podle smluv mají podíl na částech společných všem a na částech společných vlastníkům bytových jednotek, nevlastní tedy nic v prostorách garáží (vlastní ale podíl na základech, obvodové zdi, větrácích atd.)
S vlastníky stání i bytu je to nejsložitější, ti vlastní podíl na veškerých kategoriích společných částí, a podle Vašeho názoru (pokud dobře chápu) vždycky v jiném poměru.
Jak to tedy prakticky zahrnout do stanov? Pro rozhodování o každém problému se určí jiné váhy hlasů, jiná kvóra? Kdo rozhodne, kdy se uplatní co?
Děkuji za Váš názor.
Jaroslav Matějka napsal:
"... zákon umožňuje, aby o některých záležitostech/věcech rozhodovali jen někteří vlastníci, a tedy k těmto některým záležitostem/věcem se stanovují/užívají jiné spoluvlastnické podíly." [1]
Bernard napsal:
"... Jak však tyto jiné podíly v našem případě určit? (...) Pro rozhodování o každém problému se určí jiné váhy hlasů, jiná kvóra? Kdo rozhodne, kdy se uplatní co?" [2]
Pánové, pokud stanovy určí oddělené hlasování, použijí se samozřejmě ty podíly, které jsou zapsány v katastru. Žádné jiné podíly se nestanovují, ani to není podle zákona možné.
Pokud se pan Bernard ptá na kvóra, ta jsou určena zákonem o vlastnictví bytů podle toho, o čem se hlasuje, tedy ani zde není o čem rozmýšlet.
lake
Pane lake,
asi se pletete, bez znalosti „Prohlášení vlastníka“ nelze radit, jelikož v tomto důležitém závazném materiálu bývá určeno jinak; např.: v budově je 78 parkovacích stání jako společná část budovy společná jen některým vlastníkům = vlastník 001 vlastní 1/78 (1ks parkovacího stání), vlastník 003 vlastní 5/78 (5ks parkovacích stání), atd.atd.
Matějka
Pane Matějko,
v tomto případě který popisujete, je buď špatně formulované prohlášení vlastníka (v rozporu se zákonem), nebo jste mu neporozuměl.
Na společných částech domu mají vlastníci podíl odpovídající jejich podlahové ploše jednotky. Od toho se nelze odchýlit, je dáno zákonem. Vámi uváděné podíly (1/78 atd.) jsou nesprávné.
Vámi popisovaný případ je tedy ve skutečnosti jiný než uvádíte:
(1) jednou společnou částí domu, společnou pouze vlastníkovi 003 je pět garážových stání.
(2) druhou společnou částí domu, společnou ostatním 77 vlastníkům, je 73 garážových stání (tedy kromě oněch pěti).
Pak platí beze zbytku, co jsem napsal: O příslušné společné části hlasují pouze ti, pro něž je tato část společná. A hlasuje se podle spoluvlastnického podílu.
Tím se nevylučuje, aby vznikla dohoda (písemná dohoda všech) na jiném způsobu přispívání na údržbu a opravy této společné části - např. 1/78 za každé garážové stání.
lake
Vážený pane lake,
dle §13 odst.1 ZoVB v návaznosti na §4 odst.2 ZoVB již v prvopočátku původní vlastník určil jinak a to v „Prohlášení vlastníka".
Vycházel z logiky věci a mimo jiné i z ustanovení OZ o neoprávněném prospěchu. Příklad:
- vlastník „A“ jednotky o podílu 30/1000 (advokátní kancelář) má 5 parkovacích stání ve společných částech domu společných jen některým vlastníkům,
- vlastník „B“ jednotky o podílu 100/1000 (byt) má 1 parkovacích stání ve společných částech domu společných jen některým vlastníkům.
Dle vaší „spravedlnosti“ bude vlastník „A“ za 5 stání ve společných částech domu společných jen některým vlastníkům hradit za správu, provoz a opravy méně (30 dílů) než vlastník „B“ za jedno stání (100 dílů).
Dle mé spravedlnosti a příkladu, který jsem uvedl minule, si vlastník „A“ uhradí 5 dílů za správu, provoz a opravy a vlastník „B“ jeden díl v případě parkovacích stání ve společných částech domu společných jen některým vlastníkům.
Matějka
Pane Matějko,
ve své odpovědi směšujete dvě zcela rozdílné věci, které jsem odlišil už ve své první odpovědi panu Bernardovi (17. Říjen 2009 - 16:35):
a) hlasovací podíl ohledně společných částí
b) způsob přispívání na údržbu a opravy společných částí
Záležitost ad a) je pevně dána v §8/2 ZoVB a nelze se od ní odchýlit žádnou dohodou nebo usnesením.
Záležitost ad b) může být upravena:
- prohlášením vlastníka,
- dohodou dle ZoVB (vzhledem ke znění zákona o dani z příjmů dohodou všech),
- není-li to tak ani tak, pak podle spoluvlastnického podílu,
- rozhodnutím soudu (např. pokud by došlo k neoprávněnému majetkovému či nemajetkovému prospěchu).
Ve Vašem případě jste měl říci rovnou, že způsob přispívání je předem určen v Prohlášení. U pana Bernarda to tak ovšem nemusí být (nevíme to). Ale opakuji, můj příspěvek byl o určení hlasovacích podílů a platí v plném rozsahu (ledaže byste chtěl záměrně porušit §8/2 ZoVB).
lake
Vážený p.lake, a ostatní,
problém hlasování a rozdílných podílů jsme řešili/konzultovali s právníky a s ministerstvem pro některé domy v naší správě.
Skutečně platí, jeli určeno, že některé společné části domu jsou společné jen některým vlastníkům, tak pro tyto vybrané společné části, které jsou společné jen některým vlastníkům jsou „zvláštní pravidla“ = určen/stanoven i „zvlášťní podíl na této vybranné společné části domu“.
Je nutné přistupovat individuelně pro jednotlivé domy v souladu s ustanoveními „Prohlášení vlastníka“.
Pozn.: Skutečnost, že jste se s takovým případem nesetkal neznamená, že takové případy/úpravy spoluvlastnických práv nemohou existovat. Konzultujte s advokátní kanceláří máte-li problém.
Matějka
Pane Matějko,
nevím, proč mi podsouváte, že nesouhlasím s odděleným hlasováním pouze těch, pro které je příslušná část domu společná. Snad jste z mých předchozích příspěvků [1], [2] porozuměl, že proti tomu nic nenamítám, nenamítal jsem ani namítat nebudu :-).
Upozorňuji pouze, že váhu hlasů odvozujete v rozporu se zákonem, konkrétně by šlo o porušení §8/2 ZoVB. Od tohoto ustanovení se nelze odchýlit ani dohodou všech. Váha hlasu (VH) vlastníka hlasujícího ve skupině je:
spoluvlastnický podíl vlastníka na společných částech domu
-------------------------------------------------------------------------- = VH
součet spoluvlastnických podílů všech vlastníků ve skupině
To platí jak při hlasování na shromáždění, tak při dílčím hlasování o části, společné jen některým vlastníkům. Máte-li shodný názor, dobře. Máte-li jiný, prosím podpořte jej uvedením konkrétního zákona, paragrafu, článku. Ale neuvádějte laskavě, že jste dostal placenou radu od advokátní kanceláře. Rovněž je bezvýznamné, co kterýsi ministerský ouředník komusi řekl. Zde skutečně není o čem diskutovat.
Znovu opakuji: oddělené hlasování řádně zakotvené ve stanovách považuji za možné a logické. Hlasování bude probíhat podle spoluvlastnických podílů na společných částech domu, protože zákon nepřipouští jinou možnost. Zda některý z vlastníků užívá větší či menší výměru společných částí, je bezvýznamné. Toto řeší ObčZ (finanční náhrada spoluvlastníkům), nebo se vyřeší odlišnou výší příspěvku na údržbu a opravy.
lake
Přispívám-li podle jiných pravidel, v případě zániku domu se zůstatek na dlouhodobé záloze rozdělí jakým podílem?
- dle spoluvlastnického podílu, nebo
- dle odlišné výše příspěvku.
On je problém trochu větší a musí se řešit ve stanovách až do záložitostí pro zánik domu.
Obdobně lze hovořit o odpovědnosti jednotlivých vlastníků, jak mohu zodpovídat za společné částí domu, které nejsou mé spoluvlastnictví, neužívám je a ani užívat nemohu, jelikož do těchto „společných částí…“ nemám přístup, přístup mají jen „někteří vlastníci“?
Matějka
Pane Matějko,
K Vaší otázce: příspěvky na opravy a údržbu jsou ZÁLOHAMI. Při zániku SVJ (nejen při zániku domu) se vracejí v poměru, ve kterém vlastníci přispívali. Toto netřeba řešit ve stanovách.
Ke druhé otázce:už se zde řešilo,např. problém společných balkonů, přístupných jen z jednotky.
Vaše otázky jdou mimo tuto diskusi. Hovoříme zde o způsobu hlasování a o váze hlasu při něm. Jen připomenu k váze hlasu: Máte-li jiný názor, prosím podpořte jej uvedením konkrétního zákona, paragrafu, článku.
lake
Tady se směšuje několik věcí. Odpovědnost a užívání spolu souvisí, ale ne přímočaře.
Mám jako vlastník odpovědnost za hlavní svislé a vodorovné konstrukce (ze zákona), přitom se nedá říci, že bych je všechny užíval.
Tady je krásně vidět, k jakým absurditám se dostaneme výkladem ZoVB:
(1) Zákon nepřipouští hlasování jinak než podle spoluvlastnických podílů na společných částech domu. (Mám za to, že aspoň na tomto se všichni shodneme.)
(2) Výklad hlasování se dále podstatně liší podle toho, zda společné části domu společné pouze některým vlastníkům
- jsou společnými částmi domu,
nebo
- nejsou společným částmi domu.
Tady bych dal hlasovat, aniž bych tvrdil, že se hlasováním dobereme platého výkladu zákona.
Jenom prozradím, že a) i b) vede k absurditám, jenom pokaždé jiným.
Pane Ferdinande,
zdá se,že čtete zákon vzhůru nohama. Váš výklad podílů při hlasování je přesně opačný, než praví zákon. Seznamte se prosím s §8/2 ZoVB.
(1) Napřed je stanovena podlahová plocha jednotky, tedy té části, která je ve výlučném vlastnictví vlastníka.
(2) Z této hodnoty (zapsané v katastru a NEMĚNNÉ) se přímo stanoví spoluvlastnické podíly na společných částech domu.
(3) Tyto spoluvlastnické podíly se použijí jako váha hlasu při všech hlasováních.
lake
Váha hlasu je bezrozměrné číslo. Můžete použít přímo z katastru velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu ( (§11/3 ZoVB), nebo můžete všechny spoluvlastnické podíly podělit nebo vynásobit libovolným číslem, výsledek je tentýž. Asi tak, jako když napíšete 1=1 nebo 3=3.
Vzorec který jsem uvedl pro VH má tu vlastnost, že součet všech vah je roven jedné (100%).
Doporučuji případně některou středoškolskou učebnici statistiky, např. Reisenauer: Matematická statistika.
lake
Příklad pro pana Matějku:
Mějme dům o pěti podlažích, v každém podlaží jsou dva byty, byty jsou číslovány odspodu 1–10.
Chodba a schodiště se podle p. Matějky vymezí jako společné části domu společné jen některým vlastníkům následovně:
přízemí: společné bytům 1–10;
- patro: společné bytům 3–10;
- patro: společné bytům 5–10;
- patro: společné bytům 7–10;
- patro: společné bytům 9–10.
Jasné, přehledné, hlasovací podíly a podíly pro úhradu malování chodby, opravy osvětlení nebo oken na chodbě se snadno určí, rovněž tak příslušná hlasovací kvora.
Takto jste to myslel? Souhlasíte?
Domácí cvičení: V mezipatrech schodiště jsou lodžie.
Vážený pane Ferdinand, a ostatní,
pokud chodbu nebudou užívat, respektive nevyužívají ostatní vlastníci, tak souhlas.
V případě schodiště nesouhlas, jelikož určitě slouží a užívají je všichni vlastnící, obdobně vstupní prostor v přízemí – jedná se o části domu, které jsou společné všem a slouží všem jednotkám=vlastníkům jednotek a uživatelům těchto jednotek.
Lodžie v mezipatrech mohou být určeny do výhradního užívání vlastníků některých jednotek.
Matějka
Vážený pane lake,
porovnejte prosím s ustanovením §12 ZoVB a dalšími.
Rozhodovat o věci = „společných částí domu, které jsou společné jen některým vlastníkům“ mohou jen ti vlastníci, pro které je tato společná část domu společná.
Máte-li pochybnosti a problém v dané záležitosti, poraďte se v advokátní kanceláři.
Pozn.: nemohu spolurozhodovat a nést odpovědnost za společné části budovy/domu, ke kterým nemám žádné vlastnické/spoluvlastnické právo.
Matějka
Vycházíte patrně z toho, že „společné části domu společné jen některým vlastníkům“ jsou ve vlastnictví jen těchto vlastníků. Nic takového zákon neříká.
Podle zákona jsou v domě společné části domu a jednotky. O společných částech domu rozhoduje společenství, o jednotkách nikoliv. Srv. ZoVB.
Vážený pane Ferdinad, a ostatní,
zákon č.72/1994 Sb. ve svém ustanovení jasně hovoří §4. odst.2 písm.c): „určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek,“.
Takže, je-li v „Prohlášení…“ uvedeno „určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek“, jedná se o společné části budovy o kterých výhradně rozhodují=hlasují a hradí náklady za správu, provoz a opravy pouze vlastníci jen některých jednotek.
Máte-li problém v dané záležitosti, blíže vám poradí za úplatu advokátní kancelář.
Matějka
Jenže pan Bernard prosazuje několikero hlasovacích podílů.
To jednak nemá oporu v zákoně, a jednak nastává problém, podle kterých hlasovacích podílů se bude zrovna v dané věci hlasovat a jak se rozhodne, které hlasovací podíly se použijí (hlasovací podíly pro garáže, pro saunu, pro lodžie, pro kočárkárnu, nebo ještě nějaké jiné?).
„stávající platný zákon umožňuje, aby o některých záležitostech/věcech rozhodovali jen někteří vlastníci, a tedy k těmto některým záležitostem/věcem se stanovují/užívají jiné spoluvlastnické podíly.“
Kde? Nikde to nevidím.
Čistě prakticky, kam se tyto jiné podíly zapisují?
Vážený pane Vlastimile,
tyto jiné podíly se zapisují/uvádějí právě v „Prohlášení vlastníka“.
Pozn.: řada domů v naší správě má takto určeno.
Matějka
Dobrá, na chvilku připusťme, že o některých věcech rozhodují pouze někteří.
Jak tito někteří rozhodují? Jak se svolávají? Jak se zjistí jejich usnášeníschopnost? Jak se zjistí potřebná kvora?
Není Vám divné, že o těchto věcech zákon nic neříká?
Jak se provedou přesuny věci z kategorie společné do kategorie těch, o níž rozhodují jen někteří, a zase nazpátek? Jakým kvorem? Při jaké usnášeníschopnosti?
Pane Vlastimile,
že tak nemá určeno váš dům neznamená, že tak nemá určeno jiný dům.
Pokud chcete filozofovat, založte si samostatné vlákno.
Proto je nutné přesně pro dané záležitosti vypracovat STANOVY daného společenství, kde se mimo jiné určuje počet potřebných hlasů/kvora.
Pozn.: Při hlasování se hlasuje číslem jednotky a před hlasováním se jasně konstatuje, že hlasuje o záležitosti, která se týká jen „některých vlastníků“. Program pro hlasování v PC již ostatní zvládne.
Matějka
Pořád jste nenapsal, kde zákon takovéto hlasování některých umožňuje.
Např. pro usnášeníschopnost žádná výjimka není, shromáždění je usnášeníschopné, jsou-li přítomni vlastníci s nadpolovičním podílem. Žádná výjimka pro „hlasování některých“ v zákoně nění, takže by takto musela být určena usnášeníschopnost i v tomto případě. Souhlasíte?
Máte fantazii, to je dobrá vlastnost.
Dobré odpoledne, pane Vlastimile,
Vy byste byl tedy za variantu nic neoddělovat, použít u veškerých hlasování jednotných vah hlasů. A dále nedělat rozdíly mezi otázkami týkajícími se provozu garáže a zbylých společných částí. Popravdě řečeno, je to řešení nejjednodušší a vidím v něm nejméně třecích momentů do budoucna. Nicméně jisté problémy bych tady viděl – kupř. občas se stane, že někdo bude hlasovat ve věci prostoru, ke kterému nemá podle smlouvy žádné vlastnické právo a tedy žádnou dispozici…
Pane Vlastimile,
můžete napsat, kde to zákon zakazuje či nedovoluje.
Základním dokumentem společenství jsou Stanovy, které nesmí být v rozporu se zákonem. Takže se musí určit kvóra pro hlasování ve věci společné jen některým vlastníkům v souladu s ustanovením ZoVB §4 odst.2 písm.c).
Stačí?
Matějka
Poslední komentáře