Dobrý den,

chtěl bych poprosit o radu týkající se SVJ, které se zakládá pro bytový dům o čtyřech podlažích a podzemní garáži. V domě se nachází 20 bytových jednotek, 8 z nich nemá žádný vlastnický podíl na garáži. Současně máme 16 externích vlastníků garážových stání, která jsou rozdělena po 8 do dvou nebytových jednotek (každé takto vymezené stání tedy znamená spoluvlastnický podíl ve výši 1/8 dané jednotky a také odpovídající podíl na společných prostorách garáže). Zbylým 12 vlastníkům bytů náleží také garážové stání. Tato stání ovšem nejsou součástí žádné jednotky, nýbrž jsou určena podílem na společných částech domu.

V KN však tato část garáže není nijak zohledněna, t. j. za předpokladu téměř identické výměry všech bytů (a od ní odvozeného podílu na společných částech domu) mají zapsané stejné podíly jak vlastníci jenom bytové jednotky, tak vlastníci bytu a garážového stání.

Rádi bychom tedy slyšeli názor někoho, kdo má více zkušeností než my sami. Problém je, že vlastně vůbec nevíme, jak se budou vážit hlasy na první schůzi Společenství. ZoVB podle mě kogentně stanoví, že je při hlasování rozhodující velikost podílů vlastníků jednotek na společných částech domu (§ 11 odst. 3). Uplatní se tedy i v našem případě bez výhrady podíl, který je zapsaný v Katastru?

Dále je zde otázka, zda je možné navzdory citovanému ustanovení z praktických důvodů ve stanovách určit, že externí vlastníci stání nebudou hlasovat jedním hlasem za svoji jednotku (zahrnující 8 stání), ale že budou vystupovat každý za sebe (hlasem o váze 1/8 výměry dané jednotky); zda-li tedy bude v souladu se zákonem následující znění stanov: „…členové společenství, kteří jsou spoluvlastníky bytové jednotky, mají společně jeden hlas, členové společenství, kteří jsou spoluvlastníky nebytových prostor – společných garáží, hlasují samostatně“.

Je možné oddělit hlasování ve shromáždění o jednotlivých otázkách podle toho, zda souvisejí s garáží nebo nikoliv? Narážím na skutečnost, že se zdá jako logické, aby externí vlastníci garáží měli vliv jen na ty otázky, které se týkají garáží, ne ostatních společných prostor v domě. Je vůbec možné hlasování takto oddělovat, příp. kdo by měl rozhodovat, jestli se jedná o záležitost týkající se jenom garáží – ad hoc výbor, shromáždění nebo by se to mělo řešit dopředu nějakým výčtem ve stanovách?

Výše načrtnutý problém s nejasnými podíly na společných částech domu má pak dopad i na fond oprav – podle stavu zaneseného v Katastru budou vlastníci jenom bytové jednotky přispívat ve stejné výši jako ti, kdož vlastní byt i stání.

Omlouvám se, že se zde takhle rozpisuji, a také nevím, zda tu situaci z mého volného převyprávění vůbec jde pochopit, samozřejmě jakoukoliv nejasnost rád doplním.

Děkuji za každou radu a přeji všem hezký víkend.

Bernard Praha