Shromáždění SVJ - plná moc
Jak je řešeno zastupování vlastníků jednotek plnou mocí na shromáždění SVJ?
- V případě, že má jednotka víc vlastníků (např. druh + družka, matka + dcera), stačí, když se shromáždění zúčastní jenom jeden ze spoluvlastníků a může hlasovat nebo musí nepřítomný spoluvlastník zmocnit přítomného plnou mocí?
- V případě, že je jednotka ve společném vlastnictví manželů, stačí, když se shromáždění zúčastní pouze jeden z manželů a může hlasovat za jednotku nebo musí nepřítomný z manželů zmocnit druhého plnou mocí? (A co se situací, kdy byt je sice ve společném vlastnictví manželů, ti se např. o byt soudí a každý z nich chce hlasovat jinak.)
- V případě, že vlastník jednotky chce vyslat na shromáždění cizí osobu, kterou zmocní plnou mocí. Má tato cizí osoba hlasovací právo? Má vůbec cizí osoba právo přístupu na shromáždění?
Chci se zeptat na vas nazor. Jsem 3/4 vlastnikem bytove jednotky a se spolumajitelkou se nemohu dohodnout na spolecnem zastupci dle NOZ 1185. Dostavil jsem se pouze ja na schuzi shromazdeni a chtel hlasovat a vyborem nebyl pripusten k hlasovani o stanovach. Argumentoval jsem, ze jsem vetsinovy majitel bytu, nicmene vybor bez pisemneho dolozeni spolecneho zastupce nechce dovolit mi hlasovat. Jaky je Vas nazor? S tim mne napada i dotaz k par 1180 a 1181. Tedy zatim jsem platil za cely byt vsechny platby jak za spravu tak za sluzby. Nemam spravne platit pouze 3/4 za jednotku dle sveho podilu za spravu? Rikam si ze kdyz nejsem spolecny zastupce tak proc bych platil vic nez je v zakone…
Když se sejde dementní zákon ještě s dementnějším výborem, tak výsledkem je to, co jste popsal. Dle mého názoru je nutné obrátit se na soud, aby rozhodl, že společným zástupcem jste vy (už i vzledem k výši vašeho podílu a vzhledem k tomu, že příspíváte vy). Prosim pěkně a komu vyplácejí např. přeplatky, když nemáte společného zástupce? To je netrápí?
Mam stejny nazor. Zastavil jsem platby a vyboru dal sanci, ze spolecne zajdeme za pravnikem…pak uz pujdu k soudu…
Týká se vůbec § 1185/2 hlasování na shromáždění?
Co znamená „výkon práv vlastníka vůči osobě odpovědné za správu domu“? Není tím myšlena jen běžná komunikace mezi správcem nebo výborem a vlastníky v případě např. vyúčtování, doručování předpisů záloh apod.? Nějak se nemohu srovnat s tím, že hlasováním na shromáždění vykonává vlastník svá práva vůči osobě odpovědné za správu domu. Na shromáždění při hlasování vlastník projevuje svou vůli vůči všem, zejména vůči ostatím vlastníkům a osoba odpovědná za správu domu pouze tuto vůli pouze realizuje.
mam to chápat tak, že když bude chtít manželka nahlížet do účetnictví SVJ musím jí k tomu dát zmocnení ?
V zásadě ano. Vám by přišlo normální, aby jeden den přišel do účetnictví nahlížet jeden z manželů a druhého dne druhý?
Jinak nahlížení do účetnictví, jakož i jiných dokumentů SVJ vřele doporučuji řešit internetovým přístupem.
Pokud nebude osoba odpovědná za správu domu ke své činnosti přestupovat s přepjatým formalizmem a pokud se jí nebudou k nahlížení do účetnictví „courat“ jednotliví manželé či spoluvlastníci, tak jim snad vyhoví i individuálně.
Na nahlížení má právo každý vlastník. Jak to budete řešit, když vám přijde jeden den jeden z vlastníků a druhý den zase druhý . Poslat k šípku je nemohu :(.
PJano,
ad1) nejedná se o klasickou plnou moc, ale o jiný institut – zmocnění spoluvlastníků jednotky pro společného zástupce. Např. při spoluvlastnictví matka nemůže zmocnit dceru, ale obě zmocní společného zástupce – matku, dceru nebo někoho jiného (§ 1185/první věta)
ad2) i u manželů, kteří mají jednotku v SJM, bohužel platí to samé (§ 1185/druhá věta). Pokud se nedohodnou na společném zástupci, tak hlasovat nemohou.
ad3) pochybný judikát 29 Cdo 3399/2010 zatím nebyl „opraven“ rozšířeným senátem a tak doporučuji podle něho postupovat, i když mnoho logiky v něm není. U nás jsme do stanov dali právo k zastoupení na shromáždění. Nikdo toto usnesení do 6 měsíců nenapadl, i když bylo odhlasováno na základě plných mocí, ve stanovách neupravených, a tak jsme nesmyslnému judikátu vyhověli. :-))
Obecně nemám problém s připuštěním cizí osoby na shromáždění i když nemá plnou moc. Může se jednat o správce, potencionálního dodavatele, družstevníka, na kterého bude převeden byt etc..
Hezký den!
Pavel
ad1) jak se takové zmocnění spoluvlastníků a manželů prokazuje? Nějakou listinou? A pokud ji spoluvlastník (jeden z manželů) nepřinese na shromáždění, nemůže hlasovat? Může to být na každém shromáždění jinak? Jednou je zmocněn manžel, jindy manželka… Nejde to tedy řešit klasickou plnou mocí?
Pavle,
je otázkou, jaká je závaznost § 1185 pro „stará SVJ“ pokud připustíte správnost názoru zdejšího zastánce tvrzení, že se na „stará SVJ“ část bytové spoluvlastnictví NOZ nevztahuje.
Kolemjdoucí,
tuto otázku a mnoho dalších mám připravenu na seminář, na který se nám podařilo získat 3 členy KANCLu:
JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
JUDr. Filip Melzer, Ph.D., LL.M.
JUDr. Jiří Čáp
Hezký den!
Pavel
V tomto případě je jedno, zda jde o „nové“ či „staré“ SVJ. Tenhle paragraf se týká bytového spoluvlastnictví obecně, je v zákoně ještě dřív než vůbec začnou paragrafy týkající se Společenství vlastníků.
Pane Pavle, s vaší větou – pokud se nedohodnou na společném zástupci, tak hlasovat nemohou, nesouhlasím. Nechat se zastupovat je právo ne povinnost. Žádný výbor nemá nemá nadprávo nedovolit spoluvlastníkům jednotky zůčastit se schůze a tam se dovmluvit jak budou o konkrétní věci hlasovat. Předsedající schůzi má povinnost umožnit jim, aby se domluvili a pak hlasovali. Nic víc a nic míň.Toto nemám ze své hlavy, toto je názor právníka.Už jsme to s ním konzultovali. Pokud tupci ve výborech toto nebudou akceptovat nezbydy nic jiného, bude potřeba se obrátit na soud, aby jim to vysvětlil.
Ono je poměrně vtipné, že máte pravdu oba. Protože Vy reagujete na něco trošku jiného, než Pavel psal.
NOZ vyžaduje skutečně určení jednoho zmocněnce pro každou jednotku. Je to tam explicitně řečeno a to dokonce i pro případ SJM. Neříká nic o účasti, ale na hlasování ten zástupce být musí (využití práva hlasovat).
Dle mého chápání je to odlišný institut od klasické plné moci a de facto jde o pokus definovat, že jednotka hlasuje nerozdílně jako jeden celek. Není to moc povedené, ale budiž. Takže pokud dorazí na Shromáždění nadpoloviční většina spoluvlastníků, tak ať se klidně dohadují na místě a někdo z nic bude za všechny hlasovat, není problém.
Problém nastává pouze, pokud tam těch spoluvlastníků jednotky nebude dost. Pak se jim dá nejspíš započítat účast, ale hlasovat prostě nemohou.
Víte tazatelé co mne zaráží? Zřejmě jste se ani nepodívali do OZ a pokládáte otázku. Proč se napřed do normy nepodíváte a pak třeba se netážete na něco, co vám tam není jasné. Pak se dá diskutovat. To ik, důležité je to, co je v zákonu, tudíž by to ani ve Stanovách nemuselo být, nebo odkaz na zákon.
1.) musí mít společného zástupce, který bude hlasovat. Přístup na schůzi mají všichni. Dohromady mají hlas za svůj celý podíl, který nelze rozdělovat.
2.)Stačí, manžel manžela nemusí zmocňovat, je-li byt v SJM. Pokud se soudí, musí se dohodnout jak hlasovat, nebo si zvolit kdo z nich bude hlasovat. Jinak mají smůlu.
3.) Pokud cizí osoba je též vlastníkem nějakého bytu v SVJ, pak ji lze zmocnit, protože tato osoba již sama o sobě disponuje právem se zúčastnit schůze shromáždění vlastníků. To byl celý problém rozsudku NSS, že osoba byla zastoupena nikoli jiným vlastníkem bytu v SVJ, ale úplně cizí osobou. Pokud přísluší právo na účasti, které jinak nelze převést na jinou osobu, pak toto právo nelze udělit osobě která ho nemá. Pokud ho má (jiný vlastník bytu), pak může za vás hlasovat. Rozsudek NSS není závazný pro občany, a záleží jak se k tomu postavíte v SVJ. Nejlépe si to dát do stanov, že lze zastupovat a hlasovat na schůzi shromáždění na základě plné moci.
bod 3) cizí osoba-vlastník bytu v SVJ bude na shromáždění vybaven plnou mocí jiného vlastníka SVJ – manželé. Můj dotaz zní- musí mít podle NOZ plnou moc podepsanou oběma manželi či stačí na plné moci jen podpis jednoho z nich. Já si myslím,že podepsat plnou moc k zastupování by měli oba. Díky za odpověď.
Také mě toto zajímá, jak dnes postupovat při platnosti NOZ. A je s plnou mocí problém v případě, kdy platné stanovy neobsahují žádné ustanovení o zastupování na základě PM – viz rozsudek NSS, který se zde k tomuto vloni objevil.
Domnívám se, že k tomu, aby mohly být uplatněny PM na shromáždění vlastníků, jejichž stanovy to nepřipouští stačí aplikovat NOZ – paragraf 441 odst. 1. nice
ik,
samotný NOZ problém vadného rozsudku 29 Cdo 3399/2010 nenapravil.
Možná v budoucnu sjednocující stanovisko rozšířeného senátu vyzní opačně, než pochybný názor senátu 29.
Osobně doporučuji do té doby (a je sporné zda ta doba nastane) oprávnění k zastupování vtělit do stanov.
Hezký den!
Pavel
Hledám kde se dá , čtu vše možné ( hlavně tady),ale když se potřebuji dozvědět odpověď , zjistím, že každej radí dát do stanov to a to ,ale to neřeší, že třeba v sobotu je schůze .
1. Manžel dá plnou moc manželce ke správě společného majetku ( na rok) . Stačí tato plná moc, nebo ještě podle NOZ musejí oba zplnomocnit zástupce ? 2.Je shromáždění a přijde zástupce manželů, který dostal jejich zplnomocnění podle NOZ ( jsme SVJ2000). Může být připušteň k jednání, nebo se to to vztahuje pouze na hlasování ( ve stanovách není o zastupování plnou mocí nic) 3.Na schůzi je 60% vlastníků ,ale pouze jeden má zplnomocnění na byt. jednotku. Ostatní nesplňují předpis z NOZ ( § 1185/2 ). Takže hlasovat může jen jeden člen ?
Zajímá mě hlavně, jak by se případně řešil bod 3.
Díky za rady
Karle,
NOZ je paskvil a potřebuje akutní novelu. Např. výslovně neupravuje, že stará SVJ se řídí Bytovým spoluvlastnictvím.
Nejdříve se tedy musíte rozhodnout, zda se přikláníte k silně menšinovému názoru pana lake, že stará SVJ se neřídí Bytovým spoluvlastnictvím podle NOZ. Potom Vaše otázky nemají smysl, protože se neřídíte Bytovým spoluvlastnictvím.
Pokud budete zastávat většinový názor, že i stará SVJ se řídí Bytovým spoluvlastnictvím, tak se pokusím o odpověď:
ad1) Manžel a manželka podle § 1185/2 musí zplnomocnit osobu, kterou může být manžel nebo manželka nebo někdo cizí. Domnívám se, že pouhá plná moc jednoho manžela na druhého nepostačuje.
ad2)společný zástupce musí být připuštěn na jednání, kde bude hlasovat. Oprávnění ve stanovách pro společného zástupce není potřeba, protože společný zástupce je upraven přímo v NOZ
ad3)na začátku shromáždění se má provést vyhodnocení usnášeníschopnosti. Pokud nebude přítomna nadpoloviční většina hlasů, tak by shromáždění nemělo začít. Na druhou stranu poslední věta § 1186/2 je vyložená stupidita. Domnívám se, že bude častou situací, že předsedající si vyžádá dodatečné dodání potvrzení o „společném zástupci“ a shromáždění zahájí. Nežijeme přece proto, abychom plnili nesmyslné zákony hlupáků.
Závěrem: NOZ je paskvil, minimálně v části Bytové spoluvlastnictví, a potřebuje akutní novelu.
Hezký den!
Pavel
ad2)společný zástupce musí být připuštěn na jednání, kde bude hlasovat. Prosím pěkně a kde je napsáno, že druhý vlastník jednotky, tedy buď manžel nebo manželka nesmí být připuštěn na jednání, že se nemůže zůčastnit shromáždění a může tam být připuštěn jenom společný zástupce. Divný zákon, který zakazuje vlastníkovi jednotky zůčastni se jednání shromáždění a ještě divnější výklad.
A on tu někdo tvrdí , že : druhý vlastník jednotky, tedy buď manžel nebo manželka nesmí být připuštěn na jednání, že se nemůže zůčastnit shromáždění a může tam být připuštěn jenom společný zástupce . ?
Dovolím si malé upřesnění k usnášeníschopnosti:
Je-li shromáždění na začátku ještě neusnášeníschopné ještě neznamená, že nemůže začít jednat. Může začít projednávat např. záležitosti, které nevyžadují rozhodování. Teprve před rozhodováním a to každým(!) je zapotřebí vyhodnotit usnášeníschopnost a tuto také zaznamenat.
Stává se, že vlastníci přicházejí na shromáždění i po jeho zahájení a také v jeho průběhu odcházejí (tedy alespoň já mám takovou zkušenost u nás).
Berme variantu, že se výbor kloní na stranu většiny a to , že SVJ2000 se neřídí novým NOZ, ale někde jsem četl, že co se týká zastupování, platí NOZ pro všechny .
V případě, že se nebudeme řídit NOZ
ad1) tím pádem, nemůže nikdo hlasovat v zastoupení ? ( stanovy to neobsahují) ad2)na shromáždění nebude moc ten kdo není člen SVJ
Při souhlasu s NOZ ad1) to je mi jasné
ad2)jasné
ad3)takže tím , že vlastníci nebudou mít zplnomocnění, nemohou se počítat ? Měl jsem za to, že schůze bude usnášeníschopná je , ale hlasovat může jen ten , kdo splňuje NOZ § 1185/2
:D , celkem slušnej hokej :D :D :D
K: Berme variantu, že se výbor kloní na stranu většiny a to , že SVJ2000 se neřídí novým NOZ, ale někde jsem četl, že co se týká zastupování, platí NOZ pro všechny.
P: názor, že se stará SVJ neřídí Bytovým spoluvlastnictvím je MENŠINOVÝ nikoliv VĚTŠINOVÝ názor. Tvrdit, že se stará SVJ neřídí NOZ a zároveň tvrdit, že se i na stará SVJ vztahuje § 1185/2 je hloupost.
K: V případě, že se nebudeme řídit NOZ
ad1) tím pádem, nemůže nikdo hlasovat v zastoupení ? ( stanovy to neobsahují)
P: to je názor jednoho pomýleného judikátu. Osobně s tím nesouhlasím, ale z opatrnosti jsem oprávnění k zastupování nechal odhlasovat na shromáždění do stanov. Samozřejmě za pomoci plných mocí neupravených ve stanovách. :-)) Nikdo to nedal k soudu a nyní naše stanovy splňují i požadavek pomýleného judikátu.
K: ad2)na shromáždění nebude moc ten kdo není člen SVJ
P: to je věcí shromáždění, koho si pustí na shromáždění. U nás běžně připouštíme účast nečlenům SVJ, kteří v domě bydlí. Potřebujeme je informovat o různých akcích. Navíc někteří jsou družstevníky a v budoucnu budou členy SVJ. Pokud si to ale shromáždění bude přát, tak nečleny nemusí připustit.
K: Při souhlasu s NOZ ad1) to je mi jasné
ad2)jasné
ad3)takže tím , že vlastníci nebudou mít zplnomocnění, nemohou se počítat ? Měl jsem za to, že schůze bude usnášeníschopná je , ale hlasovat může jen ten , kdo splňuje NOZ § 1185/2
P: berte to jako můj názor. Ale o lepším názoru nevím. :-))
K: :D , celkem slušnej hokej :D :D :D
P: a bude hůř. :-))
Hezký den!
Pavel
většinu jsem myslel unás v SVJ . Většina dává do placu § 3028 . takže další schůze bude slušná zábava. Já budu trvat na NOZ § 1185/2 a odpůrci budou trvat na § 3028 . Bude otázka, kam se připojí jeden prudič, který nás neustále napadá, že děláme všechno špatně . Hlasovat o změně stanov nebude možné, protože tato změna nebyla na pozvánce a nás bude na schůzi cca 59%
Pavel napsal: „… názor, že se stará SVJ neřídí Bytovým spoluvlastnictvím je MENŠINOVÝ nikoliv VĚTŠINOVÝ názor.“
To je bezvýznamné. Významné je pouze to, že můj názor je v plném
souladu jak s NOZ (zejména § 3028), tak s ústavou, tak i s konstantní
judikaturou Ústavního soudu o nepravé retroaktivitě právního předpisu.
Že jde o názor menšinový je bezvýznamné: právo není totéž co volby
krajského zastupitelstva. Nesčítají se hlasy.
-----------------------------------------------------------------------
Pavel napsal: „Tvrdit, že se stará SVJ neřídí NOZ a zároveň tvrdit, že se i na stará SVJ vztahuje § 1185/2 je hloupost.“
Nikoliv, není to hloupost. Právě naopak! NOZ stanoví ve svém § 10 odst. 1 kogentně jako jedno ze základních pravidel, že právní vztahy neupravené jiným právním předpisem se posoudí podle nejbližšího ustanovení NOZ. Vzhledem k tomu, že ZoVB nijak neupravoval přítomnost zástupce na shromáždění, použije se ustanovení NOZ svým obsahem a účelem nejbližší. A to je nepochybně lex specialis – ustanovení § 1185.
Vzhledem k tomu, že § 1185 NOZ umožňuje (dokonce vyžaduje!!!) aby na shromáždění SVJ(2012) byl účasten zástupce vlastníka, je tím jednou provždy vyřešena otázka, zda vlastník jednotky se může nechat zastoupit na shromáždění. Je nutno připustit, že práva VŠECH vlastníků mají stejný obsah a ochranu (k tomu viz článek 11 LZPS). Proto stejné právo (vyslat zástupce na shromáždění) má KAŽDÝ vlastník jednotky, a to i v SVJ(2000).
Je třeba pouze vykládat právní předpisy v souladu s Ústavou a LZPS. Nic jiného v tom není…
lake
To mi přijde logické, děkuji . Ještě se chci zeptat , jak má vypadat plná moc podle § 1185 NOZ ?
Pan xy a paní oy zmocňují paní oy k jednání, hlasování a rozhodování na schůzi SVJ konanou dne xxx .
Poslední komentáře